1.Osoba prawna - to jeden z rodzajów podmiotów prawa cywilnego. Osobę prawną definiuje się zazwyczaj jako trwałe zespolenie ludzi i środków materialnych w celu realizacji określonych zadań, wyodrębnione w postaci jednostki organizacyjnej wyposażonej przez prawo (przepisy prawa cywilnego) w osobowość prawną. Taka jednostka organizacyjna ma wtedy pełnię podmiotowości prawnej, w szczególności nabywa zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych.
Osoba fizyczna - prawne określenie człowieka w prawie cywilnym, od chwili urodzenia do chwili śmierci, w odróżnieniu od osób prawnych. Bycie osobą fizyczną pociąga za sobą zawsze posiadanie zdolności prawnej, czyli możliwość bycia podmiotem stosunków prawnych (praw i zobowiązań). Osoby fizyczne mają także zdolność do czynności prawnych, uzależnioną jednak od dalszych warunków. Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się po osiągnięciu pełnoletności, ograniczoną zdolność do czynności prawnych od chwili ukończenia lat 13. Osoba fizyczna po ukończeniu 13 roku życia może zostać całkowicie pozbawiona zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniona całkowicie. Pełnoletni może zostać częściowo pozbawiony zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniony częściowo.
Nieruchomości - są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Mieniem - jest własność i inne prawa majątkowe.
Prawo rzeczowe - dział prawa cywilnego regulujący powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy (w wyjątkowych sytuacjach także nie do rzeczy - np. użytkowanie prawa). Prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnym, czyli skutecznym erga omnes - "wobec wszystkich".
Cechy praw rzeczowych
-Mają charakter praw bezwzględnych.
-Skutkują względem wszystkich (erga omnes).
-Z praw rzeczowych wynika dla każdego obowiązek powstrzymania się od czynienia czegokolwiek, co mogłoby godzić w ich treść.
-Większość współczesnych prawodawstw przyjęło zasadę zamkniętej listy (numerus clausus) praw rzeczowych: zainteresowani mogą ustanowić jedynie takie prawo rzeczowe i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza je dany system prawny.
-Prawa rzeczowe "idą za rzeczą" (są związane z rzeczą) - mogą być realizowane bez względu na to, w czyim ręku rzecz się znajduje.
-Zasadniczo nie polegają na obowiązku czynnych świadczeń (facere) - wyjątek: ciężary realne, przy których właściciel zobowiązany był do pozytywnych działań.
-Uprawniony ma bezpośrednie władztwo nad rzeczą (wyjątkiem zastaw bez dzierżenia).
-Jawność i trwałość praw rzeczowych.
Pojęcia związane z prawem rzeczowym:
- Własność - to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy.
- Zasiedzenie to sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu, jedna z instytucji dawności. Funkcją zasiedzenia jest uzgodnienie stanu prawnego i stanu posiadania, instytucją prawną, która może działać przeciwstawnie do zasiedzenia, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Swoistym odstępstwem prawnym są obydwa te uregulowania.
- Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Prawa rzeczowe ograniczone - w polskim prawie cywilnym jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i wieczystego użytkowania. Zwane są także prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena), co jednak nie jest ścisłym określeniem.
- Użytkowanie (łac. ususfructus) - jedno z ograniczonych praw rzeczowych, znane polskiemu prawu cywilnemu, wyrażające się w obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków.
- Służebność - ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde ograniczenie prawo rzeczowe służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.
Zastaw - ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności.
- Posiadanie jest instytucją prawa rzeczowego oznaczającą stan faktyczny, polegający na władaniu określoną rzeczą przez osobę posiadacza. Stan ten pozostaje pod ochroną prawa, jak również niesie za sobą szereg skutków o zróżnicowanym charakterze prawnym. Może się wiązać, ale nie musi, z przysługującym posiadaczowi tytułem prawnym do rzeczy.
ZACHOWEK art.991
Podstawową zasadą prawa spadkowego jest swoboda testowania. Oznacza to, że spadkodawca może ustanowić spadkobiercą całego swojego majątku osobę spoza kręgu najbliższych krewnych. Wydaje się to być sprzeczne z podstawowym odczuciem moralnym, zgodnie z którym bliscy zmarłego, zwykle pomagający mu gromadzić majątek, powinni także odnieść jakąkolwiek korzyść ze spadku. Zabezpieczeniem interesów osób najbliższych spadkodawcy jest właśnie zachowek.
Nie mają prawa do żądania zachowku:
-małżonek, gdy spadkodawca wystąpił o rozwód z winy tego małżonka,
-osoba, która na mocy umowy zrzekła się dziedziczenia,
-osoba, która odrzuciła spadek (czyli nie chciała dziedziczyć i dostać spadku)*,
-osoba, która została uznana za niegodną,
-osoba, która została wydziedziczona.
Zgodnie z art. 994 Kodeksu cywilnego do wartości zachowku nie dolicza się:
-drobnych darowizn (np. prezentów urodzinowych),
-dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami bądź uprawnionymi do zachowku,
-darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, gdy nie miał dzieci, chyba że darowizna została dokonana na mniej niż 300 dni przed urodzeniem się dziecka,
-przy ustalaniu zachowku dla małżonka darowizn dokonanych przed zawarciem małżeństwa.
Umowa najmu - w polskim prawie cywilnym umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony wygasa na skutek wypowiedzenia. Dzierżawa - jeden z typów umów prawa cywilnego. Dzierżawa polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast (w odróżnieniu np. od pożyczki) nie przenosi własności. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki.
Istotą dzierżawy jest to, że wydzierżawiający na oznaczony czas oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Konieczną cechą dzierżawy jest zatem jej odpłatność.Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Nie może również bez zgody wydzierżawiającego oddawać rzeczy osobie trzeciej. W trakcie dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym. Dzierżawić można zarówno rzeczy, jak i prawa. Odpłatność z tytułu umowy dzierżawy może ulec ograniczeniu do samego uiszczania należnych podatków i ponoszenia innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu. Ponadto czynsz dzierżawny może być oznaczony nie tylko w pieniądzach, ale także świadczeniach innego rodzaju, czy w ułamkowej części pożytków (np. 1/2 części zbioru).Dzierżawa jest z założenia przewidziana jako stosunek prawny długotrwały, mogący trwać nawet kilkadziesiąt lat. Dzierżawa jest typową w stosunkach wiejskich formą udostępniania rolnikom gruntów rolnych - potocznie jest zwana "arendą" lub "orendą".
Umowa użyczenia - to umowa przez którą jedna z jej stron (użyczający) zapewnia drugiej stronie (biorący) bezpłatne używanie umówionej rzeczy przez czas określony lub nieokreślony.
Pożyczka - operacja polegająca na udzieleniu przez osobę fizyczną lub instytucję określonej kwoty środków pieniężnych lub określonych przedmiotów do dyspozycji pożyczkobiorcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony (Jeżeli termin zwrotu pożyczki nie jest oznaczony, dłużnik obowiązany jest zwrócić pożyczkę w ciągu sześciu tygodni po wypowiedzeniu przez dającego pożyczkę - art. 723 kc). W przeciwieństwie do kredytu bankowego nie jest wymagane określenie celu na jaki pieniądze zostaną wydatkowane oraz naliczenie i pobranie odsetek. W związku z tym nazywanie pożyczki mianem kredytu gotówkowego jest niepoprawne, choć powszechnie praktykowane przez instytucje finansowe ze względów marketingowych.
Darowizna - rodzaj umowy nazwanej prawa cywilnego, która ma na celu nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy.
Po każdej ze stron umowy darowizny może występować więcej niż jedna osoba. Dotyczy to również sytuacji, gdy przedmiot świadczenia jest niepodzielny, istnieje natomiast możliwość zbycia (darowania) i nabycia określonych udziałów w takim przedmiocie; np. współwłaściciele mogą darować swoje udziały w nieruchomości jednej osobie, która stanie się w ten sposób wyłącznym właścicielem tej nieruchomości. Tak samo właściciel może darować, jedną umową lub też kolejnymi umowami, udziały w nieruchomości, której jest właścicielem (niekoniecznie wszystkie) kilku osobom. Osoby te staną się jej współwłaścicielami w określonych przez darczyńcę częściach.
Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Umowa renty powinna być stwierdzona pismem.Jeżeli nie oznaczono inaczej terminów płatności renty, rentę pieniężną należy płacić miesięcznie z góry, a rentę polegającą na świadczeniach w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku należy uiszczać w terminach wynikających z właściwości świadczenia i celu renty. Jeżeli uprawniony dożył dnia płatności renty płatnej z góry, należy mu się całe świadczenie przypadające za dany okres. Renta płatna z dołu powinna być zapłacona za czas do dnia, w którym obowiązek ustał. Do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Do renty ustanowionej bez wynagrodzenia stosuje się przepisy o darowiźnie. Przepisy działu niniejszego stosuje się w braku przepisów szczególnych także w wypadku, gdy renta wynika ze źródeł pozaumownych. Jeżeli obowiązek płacenia renty wynika z ustawy, każda ze stron może w razie zmiany stosunków żądać zmiany wysokości lub czasu trwania renty, chociażby wysokość renty i czas jej trwania były ustalone w orzeczeniu sądowym lub w umowie.
Umowa o dożywocie lub umowa dożywocia (czasami też dożywocie) - rodzaj umowy cywilnoprawnej, mocą której jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przeniesienie własności nieruchomości jednocześnie powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.
Dziedziczenie, przejście majątku zmarłej osoby fizyczne (spadkodawcy)
na jedną lub kilka osób fizycznych lub prawnych (spadkobierców, dawniej dziedziców). Przez dziedziczenie spadkobierca nabywa wszystkie prawa i obowiązki wchodzące w skład spadku, stając się tym samym ogólnym następcą prawnym spadkodawcy.
Testament - rozrządzenie własnym majątkiem na wypadek śmierci. Jest czynnością prawną jednostronną i odwołalną. W Polsce kwestie związane ze sporządzaniem testamentów reguluje Kodeks cywilny wraz z przepisami szczegółowymi.
Testamenty zwykłe mogą być sporządzone przez każdą osobę mającą zdolność testowania w dowolnie wybranej chwili i określają porządek dziedziczenia niezależnie od tego, ile czasu upłynęło pomiędzy sporządzeniem testamentu a otwarciem spadku.
Testamenty zwykłe dzielimy na:
- testament własnoręczny (holograficzny) - jest to testament napisany w całości pismem ręcznym, własnoręcznie podpisany i opatrzony datą.
- testament notarialny - jest to testament sporządzony przez notariusza w formie aktu notarialnego.
- testament allograficzny - sporządzony poprzez ustne oświadczenie ostatniej woli w obecności dwóch świadków wobec wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu albo gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego.
Oświadczenie spadkodawcy spisuje się w protokole z podaniem daty jego sporządzenia. Protokół odczytuje się spadkodawcy w obecności świadków. Protokół powinien być podpisany przez:
- spadkodawcę,
-osobę, wobec której wola została oświadczona,
-świadków
Testamenty szczególne mogą być sporządzone tylko wtedy, gdy zostały spełnione dodatkowe przesłanki przewidziane ustawą.
Testamenty szczególne dzielimy na:
- testament ustny
=powstaje, gdy istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy
=aby testament był skuteczny, musi być spisany w obecności co najmniej 3 świadków
=oświadczenie spadkodawcy musi być spisane w ciągu roku obojętnie przez kogo.
- testament podróżny
=spisany podczas podróży na polskim statku morskim lub powietrznym przed kapitanem tego statku
- testament wojskowy
=dowódca spisuje wolę spadkodawcy, podaje datę jej spisana, następnie wszyscy podpisują ten testament.
2.Podział nieruchomości
a. Kryterium podmiotowe:
-nieruchomości państwowe - prawo własności przysługuje skarbowi państwa albo innym państwowym osobom prawnym np. państwowym przedsiębiorstwom, bankom, instytucjom ubezpieczeniowym, instytucjom państwowym, państwowym wyższym uczelniom;
- nieruchomości samorządowe - można wyróżnić nieruchomości wojewódzkie, powiatowe, komunalne. Prawo własności do nieruchomości komunalnych przysługuje gminom lub innym komunalnym osobom prawnym np. związkom gmin czy spółkom z wyłącznymi udziałami gminy. Prawo własności do nieruchomości powiatowych przysługuje powiatom oraz powiatowym osobom prawnym. Prawo własności do nieruchomości wojewódzkich przysługuje województwom oraz innym wojewódzkim osobom prawnym;
- nieruchomości prywatne - prawo do nieruchomości prywatnych przysługuje osobom fizycznym oraz niepaństwowym i nie samorządowym osobom prawnym np. spółdzielniom, niektórym spółkom handlowym, związkom wyznaniowym, partiom politycznym, fundacjom, stowarzyszeniom);
- nieruchomości zagraniczne - to nieruchomości, które stanowią własność obcego państwa np. ambasady.
b. Kryterium przedmiotowe -nieruchomość gruntowa - pojęcie nieruchomości gruntowej zostało zdefiniowane w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli stanowią odrębny przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej wymaga określenia jej granic zewnętrznych i określeniu podmiotu własności. W celu wyznaczenia granic nieruchomości niezbędne jest wydzielenie gruntu za pomocą trwałych znaków granicznych określających przebieg granicy poprzez położenie punktów granicznych. Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością. Właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkiego, co znajduje się na gruncie oraz wszystkiego co jest z gruntem trwale związane. Budynek staje się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia jego konstrukcji z gruntem. Wyjątek stanowią obiekty budowlane przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jej trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki, a także obiekty budowlane takie jak kioski uliczne, pawilony, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.
-Nieruchomość budynkowa- pojęcie nieruchomości budynkowej nie zostało wprost zdefiniowane w przepisach prawnych. Na podstawie Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność. Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że prawem głównym w odniesieniu do nieruchomości budynkowej jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, który jest własnością skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Własność budynków i innych urządzeń trwa tak długo jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków.
Nieruchomość budynkowa jako odrębna własność może powstać tylko na podstawie konkretnego przepisu prawnego. Oddzielenie budynku od gruntu, a więc powstanie nieruchomości budynkowej ma miejsce w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, bo następuje ono wraz ze sprzedażą na własność położonego na tym gruncie budynku, oraz w sytuacji wybudowania budynku przez użytkownika wieczystego.
-Nieruchomość lokalowa- zgodnie z art. 2 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali nieruchomością lokalową nazywać będziemy lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu jeśli stanowi odrębną własność. Może to być np. garaż. Nieruchomość lokalowa może być mieszkalna lub użytkowa. Zgodnie z nowymi Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych w odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym do nieruchomości lokalowej jest prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, zaś prawem związanym jest udział właściciela lokalu do nieruchomości wspólnej.
c. Kryterium funkcjonalne:
- nieruchomości rolne- zostały zdefiniowane w art. 46kc, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
- nieruchomości leśne- według ustawy o lasach, lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami, krzewami i runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawiony przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody albo wchodzący w skład parku narodowego lub wpisany do rejestru zabytków.
Lasem jest grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także grunt wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
-nieruchomości komercyjne- są to nieruchomości, których właściciele nastawiają się na uzyskanie dochodów między innymi z czynszów najmu lub dzierżawy, dochodów poza czynszowych (dochody z reklam umieszczonych na działce lub ścianie budynku, opłat za parking, itp.) oraz zwrotu kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości. Wśród nieruchomości komercyjnych znajdują się hotele, motele, pensjonaty, budynki biurowe, obiekty handlowe, powierzchnie magazynowe, nieruchomości mieszkaniowe na wynajem, obiekty usługowe, obiekty rozrywkowe, itp.
- nieruchomości mieszkaniowe- są to nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Obejmują grupę obiektów mieszkalnych oraz przeznaczonych na wynajem. Do tej grupy zaliczyć możemy budynki mieszkalne wielorodzinne, a więc kamienice czynszowe, bloki mieszkalne pięciokondygnacyjne oraz wieżowce jak również budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie bliźniaczej lub wolnostojącej, czy szeregowej.
- nieruchomości przemysłowe- są to obiekty o przeznaczeniu produkcyjnym i przemysłowym, posiadające ograniczone możliwości alternatywnego wykorzystania ze względu na przystosowanie do określonego sposobu działalności wytwórczej. Do tej grupy nieruchomości możemy zaliczyć: warsztaty rzemieślnicze, magazyny, huty, kopalnie fabryki, przedsiębiorstwa przemysłowe, terminale przeładunkowe itp.
- nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe- do tej grupy zaliczyć możemy: pola golfowe, pola kempingowe, parki wodne, obiekty sportowe, hotele, itp.
- nieruchomości specjalnego przeznaczenia- są to obiekty, które stanowią obiekty publiczne, szkoły szpitale, lotniska, wesołe miasteczka, obiekty historyczne, obiekty administracji rządowej i samorządowej, obiekty wojskowe, kościoły cmentarze, placówki kulturalne, gmachy instytucji urzędowych, stadiony, lodowiska, pola golfowe, obiekty sakralne, obiekty ochronne, itp.
3.Zagospodarowanie przestrzenne
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), najczęściej określane w skrócie jako studium uwarunkowań lub studium - dokument określający w sposób ogólny planowany sposób zagospodarowania całego terytorium gminy, zawierający informacje o położeniu obszarów przeznaczonych pod zabudowę i inne funkcje, o przebiegu głównych szlaków komunikacyjnych, terenów chronionych itp.
W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z: dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu; stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony; stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego; stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia; zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia; potrzeb i możliwości rozwoju gminy; stanu prawnego gruntów; występowania obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych; występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych; występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych; występowania terenów górniczych wyznaczonych na podstawie przepisów
odrębnych; stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia
uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami;zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych.
W studium określa się w szczególności: kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów; kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy; obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk; obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej; obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym; obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów, o których mowa w art. 48 ust. 1; obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej; obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej; obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych; obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny; obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz.U. Nr 41, poz. 412 oraz z 2002 r. Nr 113, poz. 984 i Nr 153, poz. 1271); obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji; granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych; inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania
występujących w gminie.
Decyzja o warunkach zabudowy (DWZ, potocznie nazywana wuzetką) to decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona z dniem 1 stycznia 2004 roku, zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu., Decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.
Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. Każdy może zatem wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Na terenach zamkniętych wojewoda. W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego, a w Warszawie jest to dzielnicowa delegatura biura Naczelnego Architekta Miasta.
Inwestycje pożytku publicznego
Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane: 1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo 2) niewymagające pozwolenia na budowę.
Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do: 1) inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - wójt, burmistrz albo prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa; 2) inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym - wójt, burmistrz albo prezydent miasta; 3) inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych - regionalny dyrektor ochrony środowiska;
4.Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami
Ustawa określa zasady: gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, podziału nieruchomości, scalania i podziału nieruchomości, pierwokupu nieruchomości, wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej.
Centralnym organem administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami jest Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast natomiast jego organem doradczym Państwowa Rada Nieruchomości.
Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są: 1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego oraz kontroli ruchu lotniczego, a także łączności publicznej i sygnalizacji, 2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej. 3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji odpadów, 4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, 5) ochrona nieruchomości stanowiących dobra kultury.5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady, 6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiek.- wych, 7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, 8) poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa, 9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy, 9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej, 9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody,
10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.
Oddawanie w trwały zarząd
Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Trwały zarząd ustanawia się na czas nie oznaczony lub czas oznaczony. Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.
Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne
Państwowa osoba prawna oraz państwowa jednostka organizacyjna, z dniem ich utworzenia, są wyposażane w nieruchomości niezbędne do ich działalności. Wyposażenie polega na przeniesieniu na rzecz państwowej osoby prawnej własności nieruchomości albo oddaniu jej nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub na oddaniu państwowej jednostce organizacyjnej nieruchomości w trwały zarząd.
Na wyposażenie przeznacza się nieruchomości z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa.
Przy wyposażaniu państwowych osób prawnych przeniesienie własności nieruchomości następuje nieodpłatnie oraz nie pobiera się pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych
W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy, lub po jego upływie mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego.
Scalanie i podział nieruchomości
Gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości.
Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy.
O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.
Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
2) prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej,
3) nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne,
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Wywłaszczanie nieruchomości
Przepisy wywłaszczanie nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
5.Grunty rolne i leśne
Gruntami rolnymi, są grunty
-określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,
-pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
-pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
-pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
-parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
-pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
-pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa,
-zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
-torfowisk i oczek wodnych,
-pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Gruntami leśnymi, są grunty: określone jako lasy w przepisach o lasach, zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej, pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.
Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne - może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem.
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów nie wyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.
Przy wyłączaniu gruntów z produkcji w celu budowy zbiorników wodnych należność i opłaty roczne określa się proporcjonalnie do udziału osób w eksploatacji tych zbiorników.
W razie wyłączania gruntów z produkcji, w decyzji o wyłączeniu, można, po zasięgnięciu opinii wójta, nałożyć obowiązek zdjęcia oraz wykorzystania na cele poprawy wartości użytkowej gruntów próchnicznej warstwy gleby z gruntów rolnych klas I, II, IIIa, IIIb, III, IVa i IV oraz z torfowisk. W razie niewykonania obowiązku, osoba wyłączająca grunty z produkcji uiszcza za każdy 1 m3 wykorzystanej niewłaściwie próchnicznej warstwy gleby opłatę w wysokości odpowiadającej równowartości ceny ziarna żyta, obowiązującej w dniu wydania decyzji o ustaleniu wysokości opłaty, która wynosi:
1) z gleb klasy I i II oraz gleb pochodzenia organicznego - 5 q,
2) z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas III, IIIa i IIIb - 4 q,
3) z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas IVa i IV - 3 q.
6. Pojęcie wartości nieruchomości, sposoby wyceny, ustalanie wartości
Wartość- stanowi przedmiot rozważań rożnych dziedzin nauki. wartość postrzegana jest w różny sposób, ale pomimo wszystkich różnic jakie doszukują się w tym terminie poszczególne gałęzie nauki pojęcie to ma także wspólne cechy.
Należy do nich zaliczyć:
- subiektywizm - rzeczy nie maja w sobie wartości, tylko my je im nadajemy
- względność - wartość ma zawsze charakter względny, co oznacza, że nie ma wartości absolutnej. Wartość dobra odnosi się do innych dóbr, a dobra same w sobie nie mają wartości, tylko my ją nadajemy oceniając ich użyteczność na tle innych dóbr.
- dynamiczność - wartość nie jest stała w czasie. Nie ma stałej i zmiennej wartości, zmieniają się tylko wartości subiektywne.
Wartość jest pojęciem abstrakcyjnym, nie jest rzeczą materialną i konkretną. Nie tkwi w istocie towaru, dobra czy usługi, jest wytworzona w umysłach osób - uczestników rynku. Ma zawsze elementy subiektywne, a ich wycena jest jedynie opinią o wartości. Miarą wartości jest cena. Cena jest pojęciem oznaczającym kwotę żądaną, oferowaną lub zapłaconą w zamian za towar lub usługę. Cena płacona na rynku może, ale nie musi odzwierciedlać wartości.
Wartość nieruchomości pełni wiele funkcji takich jak:
- funkcję informacyjną - występuje wtedy gdy zleceniodawca - klient pragnie znać wartość nieruchomości, aby na jej podstawie ocenić aktualny stan rynku
- funkcję decyzyjną, gdy wyliczona wartość w sposób bezpośredni skutkuje decyzjami głównie urzędowymi czy inwestycyjnymi podjętymi na jej podstawie
- funkcję negocjacyjną, gdy wartość stanowi punkt wyjścia do negocjowania
- funkcję pośrednią, gdy aktualnie wyliczona wartość ma być zastąpioną inną - zwykle wyższą, w wyniku procesu rozwojowego
- funkcję doradczą, gdy wyliczona wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością
Wartości nieruchomości zależy od wielu czynników. Czynniki te można podzielić na sześć grup.
1. Czynniki fizyczne i środowiskowe - do tej grupy należy zaliczyć między innymi cechy takie jak: ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników wodnych, kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu, a także wielkość i kształt działki, wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo - konstrukcyjne, funkcjonalność oraz drogi dojazdowe.
2. Czynniki ekonomiczne do których zaliczyć możemy: stan zamożności społeczeństwa, poziom bezrobocia, stan rozwoju gospodarczego, formy kredytowania, wysokość stopy oprocentowania kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości, dochodowość nieruchomości na tle innych lokat. Jak wiadomo wzrost poziomu zatrudnienia i dochodów powoduje wzrost popytu na nieruchomości. Gdy wzrasta bezrobocie, spada zarazem poziom dochodów, a co za tym idzie rośnie ilość pustostanów i maleje wartość nieruchomości.
3. Czynniki prawne jak swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości, wysokość podatków i opłat związanych z posiadaniem i obrotem nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego, wymogi ochrony środowiska, forma władania nieruchomością.
4. Czynniki demograficzne obejmują sytuację demograficzną regionu czy kraju, wielkość i strukturę rodziny np. wzrost demograficzny wywołuje wzrost popytu na żłobki, przedszkola, szkoły, a wzrost udziału w populacji ludności w wieku zawierania związków małżeńskich prowadzi do wzrostu popytu na mieszkania.
5. Czynniki polityczne takie jak liczebność partii politycznych, stopień rozproszenia interesów politycznych poszczególnych partii, oddziaływanie grup pozaparlamentarnych na kreowanie ustaw i rozporządzeń, rola i wpływ związków zawodowych na działania rządu czy parlamentu.
6. Czynniki socjalne obejmujące modę, przyzwyczajenia, sposób spędzania wolnego czasu.
Oprócz tych czynników istnieją jeszcze inne rodzaje, które nie zostały uwzględnione jako grupa, jednakże ich roli nie można pominąć. Do tych czynników należy miedzy innymi rewolucja informatyczna, która znacznie przyśpieszyła zużycie funkcjonalne istniejących nieruchomości biurowych, przyczyniając się do spadku czynszów i wartości nieruchomości. Informatyzacja zwiększyła zapotrzebowanie na budynki nowoczesne, a więc i modernizację istniejących obiektów
Rodzaje wartości nieruchomości
Można wyróżnić wiele typów wartości nieruchomości. Do najczęstszych należą: wartość rynkowa, katastralna, odtworzeniowa, indywidualna, czynszowa, użytkowa, ubezpieczeniowa, wymienna itp. Niektóre z nich odwzorowują wartość jako kategorie ekonomiczną np. wartość rynkowa czy odtworzeniowa, inne wartość subiektywną np. wartość indywidualna.
Wartość rynkową stanowi przewidywana cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń:
- strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
- strony umowy są od siebie niezależne
- strony są świadome istniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości
- strony działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi względami
- strony nie działają w sytuacji przymusowej
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Jest to wartość jej odtworzenia z uwzględnieniem upływu czasu, czyli stopnia zużycia nieruchomości. Zużycie dotyczy zarówno zużycia technicznego, jak i ekonomicznego. Zużycie techniczne określa się na podstawie opinii eksperta lub z wykorzystaniem tablic trwałości elementów budynków i budowli, natomiast zużycie ekonomiczne określa się w procesie szacowania nieruchomości. Zużycie techniczne jest miarą ilościową natomiast zużycie ekonomiczne jest cechą jakościową, gdyż dotyczy zużycia funkcjonalnego oraz moralnego nieruchomości.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu i jego części składowe. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty jakie należałoby ponieść przy zakupie gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.
Wartość katastralną nieruchomości określa się w procesie powszechnej taksacji. Wartość tą ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wartość katastralną określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Do szacowania tej wartości przyjmuje się zasady wyceny masowej, czyli szacowania w krótkim czasie wielu nieruchomości w jednolity sposób.
Wartość bankowo - hipoteczną- określa się na potrzeby zabezpieczenia nieruchomością zaciąganego kredytu hipotecznego. Wycena ta dokonywana jest z zachowaniem szczególnej staranności ponieważ ujmuje się w niej jedynie te cechy nieruchomości i związane z nią dochody które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości. Wartość bankowo - hipoteczna jest odzwierciedleniem długoterminowej prognozy rynku nieruchomości, a zatem uwzględnia długotrwały charakter zabezpieczenia kredytowego. Wartość ta powinna zabezpieczyć nie spłaconą część kredytu hipotecznego z uwzględnieniem wymuszonej sprzedaży nieruchomości. Musi więc być niższa od wartości rynkowej.
Wycena- Przystępując do wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien przeanalizować i przedstawić w operacie szacunkowym charakterystykę rynku, który jest źródłem danych do wyceny. Charakterystyka ta powinna dotyczyć potrzebnego do konkretnej wyceny segmentu rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, obiektów zabytkowych itp.) oraz powinna być jednorodna pod względem: cech fizycznych nieruchomości (np. zbliżone powierzchnie gruntów, budynków i ich zużycie); stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym lub innych dokumentach określających planowany lub faktyczny sposób użytkowania nieruchomości); cech użytkowych i ekonomicznych
Metoda analizy statystycznej rynku -Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej, wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru minimum kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przedmiotem transakcji na rynku lokalnym. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem, co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej obiektu wyceny dochodzi się w wyniku korekty średniej ceny rynkowej ze zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej. Cenę tą korygujemy przy pomocy współczynników korygujących przypisanych odpowiednim cechom rynkowym tych nieruchomości.
Cena minimalna jest to najmniejsza cena jednostkowa ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy.
Cena maksymalna jest to największa cena jednostkowa ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy.
Cena średnia jest rozumiana jako przeciętna cena jednostkowa danego typu nieruchomości zanotowana na rynku w okresie monitorowania. Cenę średnią należy określać jako średnią arytmetyczną ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy. Wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną, a maksymalną na badanym rynku i wynika z konieczności zachowania takiego założenia.
Metoda inwestycyjna- stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
Metodę tą należy stosować głównie wtedy, gdy nieruchomość może stać się przedmiotem lokaty kapitału, a więc w sytuacji:
- pewności i stabilności inwestycji
- perspektywie pozyskiwania dochodów przez długi okres czasu
- zabezpieczeniu przed inflacją.
Metodę zysków stosuje- się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można ustalić metodą inwestycyjną, ze względu na brak porównywalnych stawek czynszowych lub dochodów z najmu nieruchomości podobnych. Dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.
Wycena nieruchomości, w tym przypadku, polega na ustaleniu dochodu na podstawie analizy danych księgowych, a następnie na zastosowaniu postępowania właściwego dla metody inwestycyjnej. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości
Metoda kosztów odtworzenia -W metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosły by koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które użyto do ich wzniesienia. W metodzie tej określa się więc koszt wykonania kopii istniejącego budynku.
Ustalony w ten sposób koszt odtworzenia pomniejsza się o wartość zużycia obiektu związaną z jego zużyciem technicznym, funkcjonalnym i środowiskowym.
Na koszt odtworzenia obiektu budowlanego w stanie nowym składają się: koszty bezpośrednie wykonania obiektu, koszty dodatkowe nazywane również inwestycyjnymi .
Technika szczegółowa -Polega na określeniu kosztów odtworzenia, na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Wykorzystując ta technikę dokonujemy szczegółowej inwentaryzacji technicznej i szczegółowego obmiaru przedmiotu wyceny.
Technika elementów scalonych -Polega na określeniu kosztów odtworzenia, na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
Technika wskaźnikowa -Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny jednostkowej ustalonej dla charakterystycznej jednostki technicznej obiektu przez liczbę tych jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Taka jednostką techniczna może być np. kubatura budynku, jego powierzchnia użytkowa czy powierzchnia całkowita.
Metoda kosztów zastąpienia -w metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosły by koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaką spełniały by obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Podstawą wyceny nieruchomości tą metodą jest określenie kosztów zastąpienia nieruchomości o takiej samej funkcji, przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych oraz wyposażenia odpowiadającego obecnym warunkom.
Technika szczegółowa -polega na określeniu kosztów zastąpienia, na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Wykorzystując ta technikę dokonujemy szczegółowej inwentaryzacji technicznej i szczegółowego obmiaru przedmiotu wyceny.
Technika elementów scalonych -Polega na określeniu kosztów zastąpienia, na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
Podejście mieszane- stosuje się do określenia wartości rynkowej wtedy, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego.
Metoda pozostałościowa- stosuje się do określenia wartości rynkowej jeżeli na nieruchomości maja być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Metoda pozostałościowa zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego oraz kosztowego.
Metodę pozostałościową stosuje się gdy:
- istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego
- znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania
- w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.
Metoda kosztów likwidacji polega na określeniu wartości materiałów porozbiórkowych, pomniejszonej o koszty rozbiórki lub likwidacji. Wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu i powiększona o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeśli istnieje możliwość ich odzyskania.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntu-Metodę tą stosuje się do wyceny nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych. Metoda ta polega na określeniu wartości gruntu jako iloczynu powierzchni, wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 100 kg żyta albo 1 m³ drewna.
7.Podział podatków
Podatek danina na rzecz rzecz Budżetu Państwa lub Samorządu Terytorialnego.
System podatkowy to ogół przepisów prawnych oraz instytucji finansowych w zakresie podatków w danym kraju. System podatkowy reguluje funkcjonowanie wszystkich podatków w Polsce, zarówno podatków centralnych jak i podatków lokalnych.
Cechy podatku: przymusowość, bezzwrotność, nieodpłatność - nie mogę żądać nic w zamian (świadczenie ekwiwalentne), ogólność - to znaczy, że obowiązek podatkowy dotyczy wszystkich
Funkcje podatków:
- funkcja fiskalna (dochodowa)- obniżenie podatku ma na celu nakręcenie koniunktury gospodarczej; ma miejsce, gdy państwo ma na celu wzrost gospodarczy w najbliższym czasie
- funkcja regulacyjna - związana jest z funkcją fiskalną; polega na przesuwaniu środków pieniężnych w odpowiednich proporcjach pomiędzy przedsiębiorstwami i ludnością.
- funkcja stymulacyjna związana jest z funkcją fiskalną i funkcją regulacyjną; polega na wykorzystaniu podatku w celu stymulowania działalności gospodarcze
Typy opodatkowania
- podatki bezpośrednie - są to podatki nakładane na dochód i majątek (np. podatek dochodowy); te podatki nazywane są bezpośrednimi gdyż osoba odpowiedzialna za opłacenie podatku ponosi jego ciężar;
- podatki pośrednie - są to podatki nakładane na wydatki (VAT, akcyza); ten rodzaj podatku nazywa się pośrednim gdyż osoba mająca zapłacić podatek może przenieść jego ciężar w formie ceny w całości lub w części na kupujących;
- podatki proporcjonalne - jeżeli wszyscy podatnicy płacą ten sam odsetek swoich dochodów (wydatków lub majątku) w postaci podaku; (np. podatek od zysków spółek )
- podatki progresywne - jeżeli osoby z wyższymi dochodami płacą jako podatek większy procent swoich dochodów; dochód podlegający opodatkowaniu przedstawiony jest w formie przedziałów: im wyższy przedział wartości tym wyższa stawka podatkowa
- podatki dochodowe od osób fizycznych - jest to podatek, jaki płacą osoby fizyczne od uzyskiwanych z różnych źródeł dochodu; źródłem dochodów są: praca zarobkowa, pozarolnicza działalność gospodarcza oraz dochody z najmu, dzierżawy, sprzedaży i innych źródeł.
(od 1992 r.)
- podatek dochodowy od osób prawnych - podatek płacony przez podmioty gospodarcze posiadające osobowość prawną od przychodów pomniejszonych o koszty; w 2001 roku wynosił 30%;
- podatek konsumpcyjny - podatek płacony przez producenta lub importera od takich towarów jak: spirytus i wyroby spirytusowe, paliwa i oleje silnikowe, wino, piwo, papierosy i wyroby tytoniowe, wyroby jubilerskie i samochody osobowe;
- podatek od nieruchomości - płacą go podmioty gospodarcze z tytułu posiadanych budynków,
budowli i gruntów; obciąża on koszty działalności podmiotu;
- podatek od wartości dodanej (od towarów i usług - VAT) - jest to podatek, jaki płacą osoby prawne i osoby fizyczne prowadzące w swoim imieniu i na własny rachunek działalność w zakresie sprzedaży i importu towarów i usług; podatek ten został wprowadzony w 1993 roku w miejsce podatku obrotowego
1.PODMIOT PODATKU
rozróżniamy podmiot czynny (czyni prawo; ustawodawca - Parlament w PL, dotyczy podatków bezpośrednich, podatek VAT, akcyza) i podmiot bierny (płaci podatki; jest wykonawcą prawa podatkowego) bierny: podatnik, płatnik, inkasent
2.PRZEDMIOT PODATKU
rzecz lub zdarzenie, gdzie na mocy ustawy powstaje obowiązek podatkowy
rzecz: podatek od nieruchomości, od posiadania psów, od środków transportu zdarzenie: wykonanie usługi, podatki bezpośrednie (od osób fizycznych i od osób prawnych)
3.PODSTAWA OPODATK.
to wielkość zależna od wartości przedmiotu opodatkowania
4.ŹRÓDŁO OPODATKOWANIA
wartość , od której podatek zostaje faktycznie odprowadzony
5.STAWKA PODATKOWA
to współczynniki, które określają wielkość podatku
stawki podatkowe kwotowe (podatkowe): za 1m nieruchomości, za samochód
stawki podatkowe procentowe
- VAT 3%, 7%, 22%
-podatek dochodowy od osób fizycznych i od osób prawnych
ze względu na stosunek stawek do podstawy opodatkowania:
1.stawki stałe zwane proporcjonalnymi -nie zmieniają się pomimo zachodzących zmian w podstawie opodatkowania - VAT
2.stawki zmienne zwane ruchomymi - to stawki, które zmieniają się wraz ze zmianą stawki opodatkowania: progresywna, regresywna
6.SKALA PODATKOWA
zestawienie elementów wchodzących w skład wyliczenia
- skala proporcjonalna (liniowa) - bez względu na zarobki stawka podatku jest stała (%)
- skala progresywna - wpadanie w wyższą stopę podatkową
7.ZWOLNIENIA, ULGI I ZWYŻKI PODATKOWE
Zwolnienia - całkowite zwolnienie na pewien okres czasu z płacenia podatku.
Ulgi podatkowe - jest to zmniejszenie podatku po jego naliczeniu ( np. ulga remontowa)
Podział ze względu na kryterium przedmiotowe:
- podatki majątkowe - od posiadanego majątku podmiotem tego podatku może być: całość lub część posiadanego majątku (stan majątkowy), zmiana praw majątkowych (nabycie lub zbycie praw majątkowych) przyrost majątku nie związany ze zmianą właściciela majątku przychód - KUP = dochód
do podatków tych zaliczamy: podatek od nieruchomości, podatek od spadków i darowizn
- podatki przychodowe - od przychodu; przychód podatkowy jest to tzw. dochód brutto tzn. dochód bez potrącenia kosztów jego uzyskania: podatek od towarów i usług
- podatki dochodowe - obciążają dochody podatników, stanowią różnicę pomiędzy przychodami a kosztami ich uzyskania: podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych
- podatki konsumpcyjne - podatki pośrednie; podatki te są podatkami cenotwórczymi, ponieważ wzrost stawki podatku powoduje wzrost cen:akcyza
Podział ze względu na budżet uprawniony do otrzymania podatku
- podatki budżetu państwa
- podatki budżetów samorządowych
Podatki budżetu państwa (centralne): są to podatki zasilające budżet państwa tzw. podatki państwowe, podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych: VAT, akcyza
Podatki jednostek samorządu terytorialnego - są to podatki lokalne zasilające budżet JST: podatek rolny, leśny, od nieruchomości, od środków transportu, podatek od działalności gospodarczej osób fizycznych opłacanych w formie karty podatkowej, od czynności cywilnoprawnych, spadków i darowizn, posiadania psów
Podatki ze względu na przerzucalność wyróżnia się:
- podatki bezpośrednie - zalicza się podatki dochodowe i niektóre podatki przychodowe. Z punktu widzenia przerzucalności podatków, bezpośrednie to te, które nie powinny być przerzucane na inne podmioty: podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek od nieruchomości, podatek rolny, itd.
- podatki pośrednie - podatki przerzucalne charakteryzujące się tym, że opodatkowany jest tylko formalnie podatnikiem, natomiast ciężar podatku przesunięty jest na inne osoby: VAT akcyza
VAT- Podatek VAT jest podatkiem pośrednim konsumpcyjnym.
Cechy charakterystyczne podatku VAT: powszechność opodatkowania, wielofazowość, opodatkowanie obrotu netto, potrącalność podatku
Rodzaje podatku VAT:
- VAT należny - jest to podatek obliczany od sprzedanych przez podatnika towarów i usług
- VAT naliczony - jest to podatek zapłacony przy zakupie i imporcie przez podatnika podatku towarów i usług
Stawki podatku:
22% - stawka podstawowa: towary i usługi, 7% - stawka obniżona, dotyczy: towary związane z gospodarką rolną i leśną, towary związane z ochroną zdrowia, towary spożywcze, towary dla dzieci, usługi: geologiczne, pasażerskiego transportu lądowego, ratownictwa górniczego,
materiały i usługi budowlane; 3% - stawka obniżona, stosowana dla produkcji rolnej, surowce mleczarskie, produkty hodowli, ogrodnictwa, upraw polowych; 0% - stosuje się do towarów i usług przeznaczonych na eksport oraz w sprzedaży i usługach krajowych, wyroby ortopedyczne, czasopisma specjalistyczne.
Podatek od towarów i usług jest wyłącznym źródłem dochodów budżetu państwa i stanowi główną pozycję dochodów podatkowych.
AKCYZA- jest podatkiem konsumpcyjnym, pośrednim, przerzucalnym. Polega na przejmowaniu na rzecz budżetu określonej części zasobów ludności, którzy dokonują zakupów dóbr i usług.
Wyroby objęte akcyzą: produkty naftowe i syntetyczne paliwa płynne, jachty pełnomorskie, sól, wyroby przemysłu spirytusowego i drożdżowego, wyroby winiarskie, piwo, wyroby tytoniowe, łodzie żaglowe
Podmiotami podatkowymi są wyłącznie producenci i importerzy.
Przedmiotem opodatkowania akcyzą jest: sprzedaż oraz zamiana wyrobów akcyzowych, import tych wyrobów, przekazanie i darowizna wyrobów akcyzowych
Podstawą opodatkowania podatkiem akcyzowym jest:obrót tymi towarami - u producentów wyrobów akcyzowych, wartość celna towarów zwiększona o należne cło - u importerów wyrobów akcyzowych
Stawki akcyzy mogą być wyrażone kwotowo lub procentowo.
Szczególne formy opodatkowania
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Prawo do opłacania podatku dochodowego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przysługuje osobom fizycznym prowadzącym pozarolniczą działalność gospodarczą.
Stawki podatku płaconego w systemie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, wynoszą odpowiednio: 20%, 17%, 8,5%, 5,5% i 3% przychodów z określonej działalności. Dla ustalenia przychodu podatnicy zobowiązani zostali do prowadzenia ewidencji przychodu odrębnie za każdy rok podatkowy, a ponadto wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także przechowywania dowodów zakupu towarów.
Podatnicy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych są zobowiązani do samoobliczenia należnego świadczenia podatkowego, obliczania ryczałtu w okresach miesięcznych i złożenia zeznania rocznego w terminie do 31 stycznia następnego roku. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku.
Karta podatkowa
Z tej formy opodatkowania mogą korzystać jedynie podmioty wymienione przez ustawę w odpowiednim załączniku (jest to głównie działalność usługowa lub wytwórczo-usługowa). Ponadto trzeba spełnić jeszcze dodatkowe warunki, takie jak:
-nieprzekroczenie określonego limitu zatrudnienia pracowników najemnych,
-nieprowadzenie innej pozarolniczej działalności gospodarczej,
-nieprowadzenie działalności w tym samym zakresie co małżonek podatnika.
Podatek jest płacony miesięcznie według stawek kwotowych wynikających z tabel stanowiących załącznik do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wysokość miesięcznych stawek karty podatkowej uzależniona jest od rodzaju wykonywanej działalności, miejsca jej wykonywania oraz liczby zatrudnionych pracowników. Dlatego podatnicy prowadzący działalność opodatkowaną w formie karty podatkowej są zwolnieni od obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych czy wpłacania zaliczek. Obowiązani są jedynie do prowadzenia książki ewidencji zatrudnienia. Podatek dochodowy w formie karty podatkowej wynikający z decyzji uwzględniającej wniosek podatnika o zastosowanie karty podatkowej obniża się o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne. Płacony jest on bez wezwania w terminach miesięcznych na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów osób duchownych
Osoby duchowne prawnie uznanych wyznań, osiągające przychody z opłat otrzymywanych w związku z pełnionymi funkcjami duszpasterskimi, opłacają od tych przychodów podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów osób duchownych. Stawki ryczałtu są kwartalne i zależą od funkcji osoby duchownej (proboszcz, wikary i osoba sprawująca porównywalne funkcje w danym związku wyznaniowym), liczby mieszkańców parafii, liczby mieszkańców gminy na terenie której znajduje się siedziba parafii.