SYSTEM SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

1. Określenie wartości rynkowej - Ustawa o gospodarce nieruchomościami

art. 149 - 158

2. Zestawienie podejść, metod i technik stosowanych przy wycenie nieruchomości

3. Ogólne cele szacowania

4. Cele szacowania wynikające z podstawowych przepisów prawnych

5. Nieruchomość - cechy ogólne

6. Metodyka postępowania w toku szacowania nieruchomości

7. Słowniczek pojęć

SYSTEM SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Pod pojęciem systemu szacowania nieruchomości rozumie się zasady i procedury, które są stosowane w procesie określania lub ustalania wartości nieruchomości. Podstawowy dokument w tym względzie stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r. a zwłaszcza dział 2 Wycena nieruchomości oraz rozdział I Określenia wartości nieruchomości.

Artykuły dotyczące tej tematyki przedstawiają się jak poniżej:

Rozdział 1

Określenie wartości nieruchomości

Art. 149. [Zakres przedmiotowy] Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. [Wycena]

1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1. określenia wartości rynkowej,

2. określenia wartości odtworzeniowej,

3. ustalenia wartości katastralnej.

4. skreślony

5. określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.

5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Art. 151. [Wartość rynkowa i odtworzeniowa]

1.  Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Art. 152. [Podejścia do wyceny]

1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Art. 153. [Podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe]

1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Art. 154. [Zasady wyboru]

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Art. 155. [Dane o nieruchomościach]

1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych,

2) katastrze nieruchomości,

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1.

Art. 156. [Operat szacunkowy]

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Art. 157. [Rozbieżne opinie]

1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Art. 158. [Dane do katastru]

Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

ZESTAWIENIE PODEJŚĆ, METOD I TECHNIK STOSOWANYCH PRZY WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

PODEJŚCIA	METODY	TECHNIKI
1. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE	Porównywania parami
			1.2. Korygowania ceny średniej
	2. PODEJŚCIE DOCHODOWE	2.1. Inwestycyjna	2.1.1. Kapitalizacji prostej
				2.1.2. Dyskontowania strumieni pieniężnych
			2.2. Zysku	2.2.1. Kapitalizacji prostej
				2.2.2. Dyskontowania strumieni pieniężnych
	3. PODEJŚCIE KOSZTOWE		3.1. Kosztów odtworzenia	3.1.1. Szczegółowa
				3.1.2. Elementów scalonych
				3.1.3. Wskaźnikowa
			3.2. Kosztów zastąpienia	3.2.1. Szczegółowa
				3.2.2. Elementów scalonych
				3.2.3. Wskaźnikowa
	4. PODEJŚCIE MIESZANE	4.1. Pozostałościowa
		4.2. Kosztów likwidacji	4.2.1. Szczegółowa
				4.2.2. Elementów scalonych
				4.2.3. Wskaźnikowa
		4.3. Stawki szacunkowej gruntów

PODEJŚCIE MIESZANE

METODA POZOSTAŁOŚCIOWA

Z zapisów § 16 ust.1 rozporządzenia oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych (PFSRM) wynika, że w podejściu tym - posługując się metodą pozostałościową - można ustalić wartość rynkową nieruchomości.

1. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:

• istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego

• znany jest rodzaj i zakres robót (roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego)

• w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku

2. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym

3. Wartość rynkowa nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót (roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego) oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych

Metoda pozostałościowa jest ponadto o wiele częściej stosowana niż druga metoda podejścia mieszanego (wskaźników szacunkowych gruntów). Metoda pozostałościowa znajduje zastosowanie przede wszystkim w wycenie nieruchomości, które wymagają zabudowy, przebudowy, modernizacji, adaptacji do innej funkcji, kapitalnego remontu, albo innych ulepszeń.

Metodę pozostałościową stosować można także w sytuacji, gdy trzeba określić wartość rynkową nieruchomości, na której właśnie trwa realizacja obiektów budowlanych. W szczególności problem taki wyłania się, gdy inwestor potrzebuje kredytu na dokończenie budowy, a bank kredytujący żąda określenia wartości rynkowej według stanu zaawansowania budowy i poziomu cen na pewien określony dzień.

Metodą pozostałościową posługiwać się można także przy wycenie samego gruntu, jeśli znany jest program budowy na nim obiektów budowlanych, a zwłaszcza projektowane nakłady (koszty) budowy.

Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym stosuje się następujący wzór:

W_P = W_N - (K + Z)

Gdzie :

W_P - wartość pozostałościowa nieruchomości, według stanu i cen na określony dzień, np. na dzień wizji lokalnej,

W_N - wartość rynkowa nieruchomości według stanu docelowego - po jej ulepszeniu, np. po zakończeniu adaptacji obiektu do nowej funkcji lub po zakończeniu budowy, ale określona według cen aktualnych,

K - koszty inwestycji budowlanej ( budowy, adaptacji lub modernizacji), określone według cen aktualnych,

Z - zysk inwestora, określony jako ustalony procent od wartości pozostałościowej, bądź też jako pewien procent od poniesionych kosztów, albo też jako kwota określona z góry przez inwestora ( dla niego opłacalna).

Określenie wartości rynkowej nieruchomości ulepszonej (W_N) może być dokonana z zastosowaniem metodologii podejścia porównawczego lub dochodowego.

Warunkiem posłużenia się podejściem porównawczym jest możliwość określenia takiego rynku nieruchomości, na którym sprzedawane są nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej (ale według stanu po jej ulepszeniu).

Natomiast warunkiem zastosowania metodyki podejścia dochodowego jest możliwość określenia stawek czynszów rynkowych dla nieruchomości wycenianej ( też według stanu po ulepszeniu podług docelowego standardu).

Procedura metody pozostałościowej umożliwia również oszacowanie wartości obiektów budowlanych w sytuacji, gdy jesteśmy w stanie ustalić wartość gruntu (traktowaną jako pewien koszt inwestora, np. koszt poniesiony z tytułu zakupu tego gruntu) oraz możemy określić docelową wartość rynkową całej nieruchomości (wg stanu po jej ulepszeniu). Wówczas wartość obiektów budowlanych określić można według wzoru:

W_B = W_N - W_G - ( K + Z)

Gdzie:

W_B - wartość rynkowa obiektów budowlanych - według stanu po zakończeniu budowy, lecz według cen aktualnych,

W_G - wartość rynkowa gruntu według cen aktualnych,

Wypada zaznaczyć, iż podział wartości rynkowej na część „gruntową” i „budynkową” jest podziałem raczej teoretycznym. Dokonuje się go jednak ze względów podatkowych, a także wówczas, gdy obiekty budowlane traktowane są jako środki trwałe, podlegające amortyzacji, a ich wartości początkowej nie można ustalić w inny sposób.

Wartość nieruchomości otrzymaną w wyniku zastosowania metody pozostałościowej należy traktować jako wartość rynkową maksymalną (przy przyjętych założeniach do obliczeń).

Jeżeli zleceniodawcą wyceny jest inwestor, jego pytanie do rzeczoznawcy powinno brzmieć następująco: ile mogę maksymalnie zapłacić za tę nieruchomość w obecnym stanie, jeśli przewiduję następujący program jej ulepszenia i spodziewam się określonego zysku.

Aby jednak tak określona wartość nieruchomości była wartością rynkową, nie powinno się przyjmować do obliczeń założeń nierealistycznych, zarówno jeśli chodzi o określenie wartości docelowej nieruchomości (po ulepszeniu), jak też kosztów budowy i poziom zysku.

Wartość rynkowa „docelową”, określoną metodą pozostałościową, zaliczyć należy do rodzaju wartości dla alternatywnego lub optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Wyniki obliczeń uzyskane z zastosowaniem algorytmów metody pozostałościowej mogą być także bardzo przydatne jako np. podstawa oceny opłacalności planowanych remontów kapitalnych i adaptacji budynków (zmian funkcji nieruchomości).

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu o takich samych cechach jak grunt wyceniany pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

Wartość nieruchomości określonej metodą kosztów likwidacji, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTÓW

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego metodę wskaźników szacunkowych gruntów stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych.

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1m³ drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określeniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia .

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy:

1. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne:

• położenie w stosunku do głównych dróg,

• jakość dróg dojazdowych,

• zagrożenie erozją,

• trudność uprawy,

• kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska,

• strukturę użytków gruntowych,

• występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę.

2. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne

• stopień degradacji siedliska leśnego,

• szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan,

• masowe występowanie szkodników,

• położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,

• możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,

• jakość dróg dojazdowych,

• rodzaje gruntów przyległych,

• walory rekreacyjne.

OGÓLNE CELE SZACOWANIA

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów:

1. Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym.

• podatek od wartości nieruchomości

• podatek od wzrostu wartości (rozwoju)

Wartość nieruchomości jest potrzebna m.in.:

• aby naliczać od niej wysokość opodatkowania

• aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu np.: budynki, nie podlegających amortyzacji np.: grunt i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,

• aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku,

• do podziału majątku w przypadku rozwodu.

2. Transfer nieruchomości.

tj. kupno - sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy władania nieruchomością. W przypadkach takich wartość służy m.in.:

• jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,

• jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustalaniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży,

• jako wielkość wyjściowa do przetargu.

3. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów

W tych przypadkach wartość jest określona:

• aby określić wartość zabezpieczania pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,

• aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji - gdzie ulokować kapitał - tj. w nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów majątkowych.

4. Obliczanie odszkodowań:

W tych przypadkach wartość jest potrzebna aby ustalić wysokość:

- odszkodowania z tytuł wywłaszczenia nieruchomości,

- odszkodowania z tytułu zmiany środowiska,

- odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych.

Wartość jest wykorzystana wówczas m.in.:

• dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,

• do określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu,

• do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości),

• określenia zmiany wartości nieruchomości przy zmianie zapisu planu

5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości.

Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala:

• na ustalenie opłaty dzierżawnej,

• na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,

• na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,

• developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej,

• na poradę klientom w realizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych rozwiązań alternatywnych,

• na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów zamierzonych do podjęcia decyzji,

- na zbadaniu terenu podaży i popytu na rynku nieruchomości.

CELE SZACOWANIA WYNIKAJĄCE

Z PODSTAWOWYCH PRZEPISÓW PRAWNYCH

1. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.):

(w przypadku tego przepisu zostaną podane grupy celów i cele szczegółowe, w pozostałych przypadkach tylko grupy celów).

Zestawienie grup celów:

• do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,

• do określania wartości nieruchomości do sprzedaży,

• do określania wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat,

• do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych,

• do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich,

• do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych.

2. Cele wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity: Dz. U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 z późn. zm.):

• określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości „produk­cji w toku" (mienia ruchomego) do sprzedaży,

• określenie wartości gruntów i budynków, „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapew­nieniem prawa kupna,

• określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.

3. Cele wynikające z ustawy z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej
   (Dz. U. Nr 86, poz. 960 z późn. zm.):

• określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilno­prawnych.

4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wie­rzytelności:

• z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe
  (Dz. U. Nr 140, poz. 939 z późn. zm.),

• z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych
  (Dz. U. Nr 140, poz. 940 z późn. zm.),

• z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów
  (Dz. U. Nr 149, poz. 703 z późn. zm.)

• określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do za­bezpieczenia kredytu),

• określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego,

• określenie wartości do ustanowienia hipoteki.

5. Cele wynikające z ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komer­cjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.):

• określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży,

• określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa,

• określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji SP w spółce.

6. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717):

• określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego,

• określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowa­nia lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia pla­nu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości.

7. Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubez­pieczeniu społecznym rolników (tekst jednolity: Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 z późn. zm.):

• określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.

8. Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80 z późn. zm., ogłoszenie tekstu jednolitego w 2002r. Dz.U. nr 112, poz. 981):

• określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.

9. Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 z późn. zm.):

• określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,

• określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączo­nych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przed­wczesny ich wyrąb,

• określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w ob­szarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakła­dów,

• określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowa­nych podlegających rekultywacji.

10. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514):

• określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.

11. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalnoś­ci ubezpieczeniowej
    (Dz. U. Nr 124, poz. 1151 z późn. zm.):

• określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.

12. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o au­tostradach płatnych
    (Dz. U. Nr 127, poz. 627 z późn. zm., tekst jednolity Dz.U. z 2004r. nr 256, poz. 2571 o autostradach płatnych i KRD):

• określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do nego­cjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie,

• określenie odszkodowania przysługującego gminie za nierucho­mości stanowiące jej własność,

• określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji,

• określenie wartości poniesionych nakładów do określenia od­szkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady.

13. Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Ko­deks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.):

• określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.

14. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach
    (Dz. U. Nr 101, poz. 444 z późn. zm., tekst jednolity z 2000r. Dz.U. nr 56, poz. 679):

• określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.

15. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwa­terowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 86, poz. 433 z późn. zm.):

• określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,

• określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.

16. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.):

• określenie wartości nieruchomości na terenach szczególnej ochrony środowiska i leżących na terenach zanieczyszczonych do wykupienia lub odszkodowania.

17. Cele wynikające z ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne
    (Dz. U. Nr 115, poz. 1229 z późn. zm.):

• określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wo­dami,

• określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwes­tycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.

18. Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o za­gospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej
    (Dz. U. Nr 79, poz. 363):

• określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom.

19. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
    (Dz. U. Nr 92, poz. 880):

• określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie.

20. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o ra­chunkowości
    (Dz. U. z 2002r Nr 76, poz. 694):

• określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości po­czątkowej.

NIERUCHOMOŚĆ - CECHY OGÓLNE

Nieruchomość - stanowi część powierzchni ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi (budynki, budowle, urządzenia, nasadzenia), tworząc całość oznaczona granicami i będąca przedmiotem odrębnej własności, a także budynek lub lokal jeśli stanowią odrębną własność.

Nieruchomość nie ma w sobie wartości

ale może ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub w wyniku innych korzyści, które przynosi lub może przynosić w przyszłości.

Wartość nieruchomości najwyraźniej ujawnia się na rynku, gdzie występuje ona jako towar i pełni różnorodne funkcje, jak np.:

• stanowi przedmiot transakcji rynkowych,

• stanowi źródło dochodu dla ich właścicieli - osób prawnych i fizycznych - z tytułu umowy najmu lub dzierżawy (czynsz), a w przypadku Skarbu Państwa i gminy - także z tytułu opodatkowania,

• stanowić może lokatę kapitału, nie podatną na działanie stopy inflacji,

• pozwala na zabezpieczenie na niej kredytów bankowych.

METODYKA POSTĘPOWANIA W TOKU SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI SKŁADA SIĘ Z NASTĘPUJĄCYCH ETAPÓW

1. Identyfikacja nieruchomości (lokalizacja),

2. Identyfikacja praw do nieruchomości,

3. Identyfikacja funkcji nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego,

4. Określenia momentu (dat) szacowania,

5. Określenie celu szacowania

6. Określenie zastosowanych przepisów ogólnych i szczegółowych,

7. Zdefiniowanie rodzaju oszacowanej wartości,

8. Określenie zakresu szacowania,

9. Dobór źródeł informacji i zakresu danych,

10. Ustalenie warunków, ograniczeń i założeń.

Słowniczek pojęć:

1. nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności,

2) zasobie nieruchomości - należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa, oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa,

1. działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej,

6. działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce,

7. zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste,

8. poprzednim właścicielu - należy przez to rozumieć osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów,

9. planie miejscowym - należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

10. wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości,

11. określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości,

12. powszechnej taksacji nieruchomości - należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości,

13. szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości,

14. właściwym organie - należy przez to rozumieć, z zastrzeżeniem art. 60, starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa,

13) samorządowej osobie prawnej - należy przez to rozumieć osoby prawne powoływane lub tworzone przez organy jednostek samorządu terytorialnego,

14) jednostce samorządu terytorialnego - należy przez to rozumieć gminę, powiat lub województwo,

15. staroście - należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu,

16. właściwym urzędzie - należy przez to rozumieć starostwo powiatowe, w którym wykonywane są zadania z zakresu administracji rządowej dotyczące gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa, albo odpowiednio urząd gminy, starostwo powiatowe lub urząd marszałkowski, w których prowadzone są sprawy gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego,

17. radzie lub sejmiku - należy przez to rozumieć radę gminy lub radę powiatu oraz sejmik województwa,

18. jednostce organizacyjnej - należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej,

19. opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości,

20. spółce - należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością,

21. osobie bliskiej - należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,

22. standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa,

23) organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości,

24) nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość,

25) stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

1

6

1

6

1

24

---