1. Przetargi na zbycie nieruchomości

Zarówno sprzedaż, jak i oddawanie w użytkowanie wieczyste, następuje - co do zasady - w drodze przetargu. Zasada zbywania nieruchomości publicznych w drodze przetargu jest przejawem jawności i przejrzystości stosowanych przez podmioty publiczne (właściwe organy reprezentujące Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) procedur. Zbycie praw do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze bezprzetargowej jest jedynie od tej zasady wyjątkiem.

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,

2. zbycie następuje pomiędzy podmiotami administracji publicznej,

3. jest zbywana osobom fizycznym lub prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele nie związane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności,

4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny,

5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego,

6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeżeli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości,

7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji,

8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na terenie której jest położona,

9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości,

10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,

1. jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art.14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego,

2. jest zbywana na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych lub urzędów konsularnych państw obcych oraz innych przedstawicielstw i instytucji zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych.

3. jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. Nr 173, poz. 1219, z późn. zm.) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012.

Ponadto, oprócz powyższych ustawowych przypadków rezygnacji z przeprowadzania przetargu, kompetencje do fakultatywnego zwolnienia z trybu przetargowego przysługują wojewodzie i organom stanowiącym jednostek samorządu terytorialnego. Wojewoda w drodze zarządzenia - w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w drodze uchwały - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, może zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości:

1. przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową,

2. zbywane na rzecz osób, które dzierżawią je na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat i zabudowały je na podstawie zezwolenia na budowę.

Zasadę tą stosuje się również odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.

Prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości reguluje przepis art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy czym w ust. 1 ustawowo określono warunki, jakie muszą spełniać osoby fizyczne i prawne, aby skutecznie powołać się na prawo pierwszeństwa, a w ust. 6 upoważniono odpowiednio - wojewodę w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz radę gminy, radę powiatu albo sejmik województwa - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, do przyznania pierwszeństwa uznaniowego (fakultatywnego).

Ustawowe przyznanie pierwszeństwa oznacza możność nabycia nieruchomości przez osobę, której to prawo przysługuje, z wyłączeniem innych osób. Uprawnienie to zostało ukształtowane jako roszczenie. Przetarg może być przeprowadzony dopiero wówczas, gdy osoba uprawniona do pierwszeństwa z niego nie skorzysta.

Ustawowe pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, w przypadku jej zbywania, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1. przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów,

2. jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą,

3. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W razie zbiegu uprawnień do pierwszeństwa, stosuje się właśnie powyższą kolejność wynikającą z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż wymienione w pkt 1 i 2 nie może nastąpić z pominięciem przysługującego najemcom lokali mieszkalnych położonych w tym budynku, pierwszeństwa w nabyciu tych lokali (zgodnie z pkt 3). Osoby te zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie uwarunkowanym złożeniem wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczeniu tych zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Opisane wyżej prawo pierwszeństwa w nabyciu nie znajduje jednak zastosowania w przypadku, gdy zbycie następuje między Skarbem Państwa a  jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych.

Przeznaczając nieruchomości do zbycia właściciel, czyli Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, ma obowiązek zbadania, czy w stosunku do przedmiotowych nieruchomości nie przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu przez osoby do tego uprawnione.

Osoby uprawnione do pierwszeństwa zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie, skorzystanie z którego uzależnione jest od złożenia wniosku w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia i 6 tygodni od dnia wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Uprawnieni mogą skorzystać z przysługującego im pierwszeństwa pod warunkiem złożenia oświadczenia, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego.

Pierwszeństwo uznaniowe (fakultatywne) przyznaje: wojewoda w formie zarządzenia - w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa oraz rada gminy, rada powiatu albo sejmik województwa w formie uchwały - w odniesieniu do nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Są to jednak akty generalne, a nie indywidualne. Przyznane pierwszeństwo stosuje natomiast - zgodnie z zarządzeniem lub uchwałą - odpowiednio starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub organ wykonawczy właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

Pierwszeństwem uznaniowym można objąć najemców lokali mieszkalnych oraz najemców lub dzierżawców lokali użytkowych. Nie można natomiast ta drogą objąć osób bliskich. Uprawnione podmioty mają przy tym pełną swobodę w określaniu przesłanek (warunków) pierwszeństwa.

25 września 2009 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zakłada stosowanie przepisu o uprawnieniu wojewody, rady lub sejmiku do przyznania pierwszeństwa w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom także do budynków mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z budynku.

Obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego jest - jak już wspomniano - jawny. Zasada jawności przejawia się także w nałożeniu na właściwy organ obowiązku sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Obowiązek ten dotyczy również ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji nieruchomości przeznaczonych na potrzeby Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Rządowego Centrum Legislacji, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich oraz potrzeby statutowe Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, z wyłączeniem rejonów.

Wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informacje o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Obowiązek sporządzenia wykazu nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Natomiast wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

W wykazie określa się odpowiednio:

1. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości (operatu ewidencji gruntów i budynków),

2. powierzchnię nieruchomości,

3. opis nieruchomości,

4. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania,

5. termin zagospodarowania nieruchomości,

6. cenę nieruchomości,

7. wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego,

8. wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy,

9. termin wnoszenia opłat,

10. zasady aktualizacji opłat,

11. informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę,

12. termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.

Podane w ustawie terminy: 21-dniowy okres wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia oraz 6-tygodniowy - od dnia wywieszenia wykazu i 21-dniowy - od dnia otrzymania zawiadomienia termin złożenia wniosku o nabycie ma chronić uprawnienia osób, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia. W przypadku dokonania przez właściwy organ (także, w określonych w ustawie przypadkach, ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa) czynności prawnej uniemożliwiającej uprawnionemu skorzystanie z pierwszeństwa, Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych, a więc odpowiedzialność odszkodowawczą.

Wyłączając podane wyżej przypadki sprzedaży bezprzetargowej, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Zasady i tryb przeprowadzenia przetargu określają przepisy art. 38-42 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz postanowienia rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz.2108).

Przetarg może być przeprowadzony w jednej z czterech form:

1. przetargu ustnego nieograniczonego,

2. przetargu ustnego ograniczonego,

3. przetargu pisemnego nieograniczonego,

4. przetargu pisemnego ograniczonego.

Wybór należy do organizatora, czyli właściwego organu. O wyborze formy przetargu powinien decydować cel, jaki zamierza się osiągnąć. Jeżeli celem jest uzyskanie najwyższej ceny, to należy zastosować przetarg ustny (licytację), jeżeli natomiast celem jest wybór najkorzystniejszej oferty - należy zastosować przetarg pisemny (ofertowy). O tym, czy przetarg ma być nieograniczony, czy ograniczony decyduje to, czy warunki przetargowe mogą być spełnione przez nieograniczoną, czy ograniczoną liczbę osób. Podstawową funkcją przetargu jest kontrola społeczna oparta na jawności postępowania przetargowego, a jego forma pisemna daje podstawę do kontroli prawidłowości jego przeprowadzenia.

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza - wybierając jedną z wymienionych form - właściwy organ, czyli starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej lub organ wykonawczy gminy, powiatu albo województwa, albo też - w określonych ustawą przypadkach - minister właściwy do spraw Skarbu Państwa. Właściwy organ może też zlecić zorganizowanie i przeprowadzenie przetargu podmiotowi gospodarczemu, który zajmuje się tego rodzaju działalnością profesjonalnie.

Procedurę przetargu rozpoczyna ogłoszenie o przetargu przez podanie go do publicznej wiadomości, przy czym czynność ta może być dokonana po upływie terminów do zgłoszenia wniosków przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu. W treści ogłoszenia podaje się informacje zamieszczone w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu, na co najmniej 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu.

Przed ogłoszeniem o przetargu na właściwym organie ciąży obowiązek rozpatrzenia wniosków osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Jest oczywiste, iż w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.

Przetarg może być odwołany jedynie z uzasadnionej przyczyny. Informację o odwołaniu przetargu właściwy organ podaje niezwłocznie, w formie właściwej dla ogłoszenia o przetargu. W informacji podaje się także przyczynę odwołania przetargu.

Wszystkie zasady dotyczące organizowania przetargów na zbycie nieruchomości stosuje się odpowiednio także do ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, w określonych ustawą sytuacjach zbywania przez niego nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa.

W przetargu mogą brać udział osoby fizyczne i prawne, jeżeli w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu (nie później jednak niż na 3 dni przed dniem otwarcia przetargu) wpłacą wadium. Wysokość wadium nie może być niższa niż 5 % ceny wywoławczej i wyższa niż 20 % tej ceny. Wadium może być wnoszone w gotówce, obligacjach państwowych, papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu giełdowego, listach gwarancyjnych lub wekslach. O wyborze formy wnoszenia wadium decyduje właściwy organ, podając tę informację w ogłoszeniu. W przetargu nie mogą jednak uczestniczyć osoby wchodzące w skład komisji przetargowej oraz osoby im bliskie.

Czynności związane z przeprowadzeniem przetargu wykonuje wyznaczona przez właściwy organ komisja przetargowa w składzie od 3 do 7 osób.

Uczestnictwo w przetargu ustnym jest w pełni jawne i jego cechę charakterystyczną stanowi ustne postąpienie ceny, które nie może być niższe niż 1 % ceny wywoławczej. Przetarg ustny jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli chociaż jeden z uczestników zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. Po ustaniu postąpień przewodniczący komisji przetargowej ogłasza trzykrotnie ostatnio zgłoszoną cenę i zamyka przetarg, ogłaszając z imienia i nazwiska osobę lub z nazwy firmę, która przetarg wygrała. Przetarg ustny może być także ograniczony:

1. do osób posiadających szczególne uprawnienia do nabycia nieruchomości, wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych ustaw,

2. do osób zamieszkałych lub mających siedzibę w danej miejscowości, gminie, powiecie lub województwie,

3. jeżeli przemawia za tym ważny interes publiczny,

4. jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób.

Przetarg pisemny nieograniczony jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych oferentów. Zapewnia on większy napływ ofert, niż w przypadku ogłoszenia przetargu ograniczonego, a także wybór oferty z większej liczby ofert. Przetarg może się odbyć jeżeli wpłynęła chociażby jedna oferta spełniająca warunki określone w ogłoszeniu o przetargu. Przetarg pisemny składa się z części jawnej i niejawnej. W części jawnej, która odbywa się w obecności oferentów, komisja przetargowa dokonuje otwarcia ofert i kwalifikuje je do części niejawnej przetargu, a także zawiadamia oferentów o terminie i miejscu części niejawnej i przewidywanym terminie zakończenia przetargu. W części niejawnej komisja przetargowa dokonuje wybory najkorzystniejszej oferty lub stwierdza, że nie wybrano żadnej z nich. W przypadku stwierdzenia, że dwie lub więcej ofert są równorzędne, komisja organizuje dodatkowy przetarg ustny ograniczony do oferentów, którzy złożyli te oferty.

Przetarg pisemny ograniczony, zwany także zamkniętym, polega na tym, że organizator przetargu występuje z zaproszeniem do wzięcia udziału w przetargu do indywidualnie określonych osób lub oznaczonego kręgu osób.

Rozstrzygnięcie przetargu może być pozytywne lub negatywne. Pozytywne rozstrzygnięcie oznacza, że osoba, która wygrała przetarg jest ustalona w protokóle z przeprowadzenia przetargu jako „nabywca nieruchomości”. Natomiast rozstrzygnięcie negatywne oznacza zamknięcie przetargu bez wyłonienia nabywcy. Inaczej mówiąc, przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła żadna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1 ustawy, uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa.

Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego ma na rozpatrzenie skargi 7 dni od daty jej otrzymania. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może uznać skargę za zasadną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną.

Pozytywny rezultat obliguje organizatora przetargu do zawiadomienia nabywcy nieruchomości, najpóźniej w ciągi 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu, o terminie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży bądź umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (w formie aktu notarialnego). Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Z tą chwilą po obu stronach, tj. organizatora i osoby ustalonej jako nabywca, powstaje obowiązek zawarcia umowy. Niestawienie się nabywcy nieruchomości bez usprawiedliwienia w miejscu i terminie podanym w zawiadomieniu upoważnia organizatora do odstąpienia od zawarcia umowy i zatrzymania wpłaconego wadium, o czym osoba ustalona jako nabywca winna być poinformowana w zawiadomieniu.

Jeżeli pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym (nie zgłosił się żaden uczestnik, nie wpłynęła żadna oferta lub żadna oferta nie odpowiada warunkom przetargu), drugi przetarg organizuje się nie wcześniej niż po upływie 30 dni, lecz nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia zamknięcia pierwszego przetargu. Jeżeli w tym terminie drugi przetarg nie zostanie zorganizowany, organizator jest obowiązany, w celu zbycia nieruchomości, ponownie zorganizować pierwszy przetarg. Cenę wywoławczą w drugim przetargu można obniżyć, ale nie więcej niż do 50% wartości nieruchomości.

Jeżeli i drugi przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, nieruchomość może być zbyta w drodze rokowań albo mogą być organizowane kolejne przetargi. Przy organizacji kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu. Natomiast cena nieruchomości ustalona w wyniku rokowań nie może być niższa niż 40% jej wartości.

Schemat graficzny postępowania przy zbywaniu nieruchomości gminnych

1. Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd

Ustawodawca zdefiniował trwały zarząd jako prawną formę władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. Instytucja trwałego zarządu, wprowadzona ustawą o gospodarce nieruchomościami, weszła w życie w dniu 1 stycznia 1998 r. (tj. w dniu wejścia w życie ustawy) i zastąpiła (na mocy art.199 ust. 2) dotychczas obowiązującą formę zarządu.

Jak już wcześniej wspomniano, ustanowienie trwałego zarządu ustawodawca zakwalifikował jako formę obrotu nieruchomością. Przez obrót w tradycyjnym tego słowa znaczeniu rozumie się zmianę podmiotu uprawnionego do władania rzeczą. Ustanowienie stosunku trwałego zarządu nie powoduje zmiany podmiotowej, ponieważ jednostka organizacyjna, na rzecz której zostaje ustanowiony trwały zarząd, nie jest osobą prawną. Przesunięcie uprawnień do władania nieruchomością następuje w obrębie jednej osoby prawnej, a więc oddania nieruchomości w trwały zarząd nie można uznać za obrót nieruchomościami w znaczeniu cywilistycznym.

Ustawową treścią trwałego zarządu jest prawo do korzystania przez jednostkę organizacyjną z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1. korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania,

2. zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego

3. oddania, nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa zawierana jest na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony (zgoda jest wymagana także w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość).

O ile korzystanie określone w pkt 1 i 2 jest przejawem korzystania faktycznego, o tyle w czynności określone w pkt 3, poprzez możliwość zawarcia umowy najmu, dzierżawy bądź użyczenia, oznaczają korzystanie prawne. W ten sposób jednostkom organizacyjnym bez osobowości prawnej „przyznano” zdolność prawną i zdolność do czynności prawnej, co jest atrybutem osobowości prawnej.

Zgoda, o której mowa w punkcie 2 i 3, nie jest wymagana w przypadku Kancelarii Sejmu, Kancelarii Senatu, Kancelarii Prezydenta Rzeczpospolitej, Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznika Praw Obywatelskich, Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych, Najwyższej Izby Kontroli, Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji, Krajowego Biura Wyborczego, Instytutu Pamięci Narodowej - Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu oraz Państwowej Inspekcji Pracy. Wymienione jednostki organizacyjne mogą także swobodnie wypowiadać umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążające nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, a także zgłosić wniosek o wygaszenie trwałego zarządu do całej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się dla niej zbędna.

Nieruchomości oddane w trwały zarząd Rządowemu Centrum Legislacji, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ministerstwom, urzędom centralnym i urzędom wojewódzkim lub części tych nieruchomości mogą być oddawane w najem, dzierżawę lub użyczenie za zgodą ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa.

Jednostka organizacyjna może wypowiedzieć, za zgodę organu nadzorującego, każdą umowę najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążającą nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.

Treść trwałego zarządu może być także ukształtowana przez wojewodę - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz odpowiednio radę gminy, radę powiatu i sejmik województwa - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Przedmiotem oddania w trwały zarząd może być nieruchomość gruntowa, zarówno zabudowana, jak i niezabudowana. Oddanie w trwały zarząd nieruchomości budynkowej może mieć miejsce tylko wówczas, gdy stanowi ona odrębny przedmiot własności, a więc kiedy prawo własności budynku związane jest z prawem użytkowania wieczystego ustanowionym na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i przysługującym innemu podmiotowi publicznemu. W trwały zarząd może być oddana również nieruchomość lokalowa.

Za dopuszczalne należy uznać również oddanie w trwały zarząd należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego udziału we współwłasności nieruchomości, a także oddanie nieruchomości w trwały współzarząd kilku jednostkom organizacyjnym państwowym lub samorządowym. Możliwe jest zatem także oddanie kilku jednostkom organizacyjnym w trwały współzarząd należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego udziału we współwłasności nieruchomości.

Podmiotem, któremu może przysługiwać trwały zarząd może być tylko państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej. Obowiązuje przy tym zasada, że nieruchomości Skarbu Państwa mogą być oddane w trwały zarząd tylko państwowym jednostkom organizacyjnym, a nieruchomości stanowiące własność lub będące przedmiotem użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej. Jest to zasada, od której ewentualne odstępstwa mogą wynikać jedynie z odrębnych przepisów.

Uzyskanie przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną trwałego zarządu jest możliwe:

• na podstawie decyzji właściwego organu,

• z mocy prawa.

Trwały zarząd ustanawia się na wniosek jednostki organizacyjnej. Oczywiście taki wniosek jest zbędny przy nabyciu z mocy prawa, a więc wtedy, gdy jednostka nabywa nieruchomość na własność odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Ustanowienie trwałego zarządu uwarunkowane jest potrzebą korzystania z danej nieruchomości dla realizacji celów związanych z działalnością określonej jednostki organizacyjnej. Ta okoliczność ma wpływ na to, czy trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony, czy na czas oznaczony.

Podstawową formą ustanowienia trwałego zarządu jest decyzja administracyjna wydana przez właściwy organ. Tym właściwym organem jest starosta, który władny jest ustanowić trwały zarząd na rzecz państwowej jednostki organizacyjnej oraz organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, który może ustanowić trwały zarząd na rzecz samorządowej jednostki organizacyjnej. Z mocy przepisów szczególnych, jakimi są art. 60 ust. 2 i art. 60a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, minister właściwy do spraw Skarbu Państwa władny jest ustanowić trwały zarząd na potrzeby statutowe Kancelarii Sejmu, Kancelarii Senatu, Kancelarii Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznika Praw Obywatelskich, Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych, Najwyższej Izby Kontroli, Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji, Krajowego Biura Wyborczego, Instytutu Pamięci Narodowej - Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu oraz Państwowej Inspekcji Pracy, a także Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Rządowego Centrum Legislacji, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich oraz na potrzeby statutowe Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad (z wyłączeniem rejonów).

Przez potrzeby statutowe należy tu rozumieć niezbędne do realizacji zadań i celów statutowych potrzeby komórek organizacyjnych, w szczególności izb, wydziałów i oddziałów, wyszczególnionych w statutach lub regulaminach w/w jednostek organizacyjnych.

Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać:

1. nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd,

2. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości (operatu ewidencji gruntów i budynków),

3. powierzchnię oraz opis nieruchomości,

4. przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i sposób jej zagospodarowania,

5. cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd,

6. termin zagospodarowania nieruchomości,

7. cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu,

8. możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu,

9. czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.

W przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu właściwy organ może nałożyć na jednostkę organizacyjną obowiązek odbudowy lub remontu położonych na tej nieruchomości zabytkowych obiektów budowlanych.

Przekazanie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokółu zdawczo-odbiorczego.

Trwały zarząd ustanowiony na czas oznaczony wygasa - z mocy prawa - z upływem okresu, na który został ustanowiony. Trwały zarząd ustanowiony na czas oznaczony może także ulec wygaśnięciu przed upływem okresu, na który został ustanowiony, z mocy decyzji właściwego organu, wydanej z urzędu lub na wniosek jednostki organizacyjnej. W podobnych okolicznościach może ulec wygaśnięciu trwały zarząd ustanowiony na czas nieoznaczony. Właściwy organ może decyzją o wygaśnięciu trwałego zarządu objąć zarówno całą nieruchomość, jak i jej część.

Przyczyny uzasadniające podjęcie decyzji z urzędu o wygaśnięciu trwałego zarządu, wymienione taksatywnie w art. 46 ust. 2, są następujące:

1. nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu,

2. jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała na to zgody,

3. nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem w planie miejscowym,

4. sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w stopniu zagrażającym życiu, zdrowiu lub mieniu,

5. przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym ulęgło zmianie, która nie pozwala na dalsze wykorzystywanie nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, a jednostka organizacyjna nie ma możliwości zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości,

6. nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu.

Decyzję o wygaśnięciu prawa trwałego zarządu wydaje organ właściwy do wydania decyzji o jego ustanowieniu. Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Wydanie takiej decyzji w odniesieniu do jednostek organizacyjnych:

1. resortu obrony narodowej,

2. resortu spraw wewnętrznych i administracji,

3. resortu sprawiedliwości,

4. Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Agencji Wywiadu,

wymaga uprzedniej zgody wojewody wydanej w porozumieniu z właściwym ministrem (Szefem ABW lub AW).

Z inicjatywą wydania decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu może wystąpić zainteresowana jednostka organizacyjna. Złożenie takiego wniosku uwarunkowane jest jednak od uzyskania zgody organu nadzorującego tę jednostkę. Wniosek powinien być uzasadniony z punktu widzenia przyczyny, na podstawie której ma nastąpić wygaśnięcie trwałego zarządu. Chodzi o zweryfikowanie twierdzenia, iż cała nieruchomość lub jej część stała się zbędna dla danej jednostki. Właściwy organ ma 18 miesięcy na wydanie decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu. Czas ten jest niezbędny na uzyskanie możliwości zagospodarowania nieruchomości.

Trwały zarząd może być także przekazany pomiędzy jednostkami organizacyjnymi. Jest to tryb szczególny, który sprowadza się do tego, iż zainteresowane jednostki organizacyjne składają do właściwego organu stosowne wnioski wraz ze zgodą organów nadzorujących te jednostki. Właściwy organ wydaje decyzję, w której orzeka o wygaśnięciu trwałego zarządu sprawowanego dotychczas przez określoną jednostkę organizacyjną oraz o jej ustanowieniu na rzecz innej jednostki organizacyjnej, zainteresowanej przekazaniem. Oczywiście takie przekazanie możliwe jest jedynie pomiędzy jednostkami organizacyjnymi Skarbu Państwa, bądź tej samej jednostki samorządu terytorialnego.

Jeżeli natomiast przekazanie trwałego zarządu przez jednostkę organizacyjną następuje na rzecz jednostki wymienionej w art. 60 ust. 1 albo w art. 60a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o ustanowieniu i wygaśnięciu trwałego zarządu orzeka właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości oddanych w trwały zarząd jednostkom wymienionym w art. 60 ust. 1 lub art. 60a ust. 1.

Przyczyną wygaśnięcia może być także likwidacja jednostki organizacyjnej. W takiej sytuacji trwały zarząd wygasa z mocy prawa, z chwilą zakończenia likwidacji. Natomiast w razie likwidacji dotychczasowej jednostki organizacyjnej i utworzenia na jej bazie nowej jednostki organizacyjnej, likwidator może wystąpić do właściwego organu o:

• wydanie decyzji orzekającej wygaśnięcie trwałego zarządu,

• wydanie decyzji orzekającej o wygaśnięciu trwałego zarządu i ustanowieniu trwałego zarządu na rzecz nowo utworzonej jednostki.

Jeżeli z kolei likwidacja jednostki organizacyjnej następuje w wyniku przekształceń organizacyjnych, właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, orzeka o wygaśnięciu trwałego zarządu przysługującego likwidowanej jednostce organizacyjnej albo o wygaśnięciu trwałego zarządu przysługującego likwidowanej jednostce organizacyjnej z równoczesnym ustanowieniem trwałego zarządu na rzecz jednostek organizacyjnych utworzonych w wyniku tych przekształceń lub na rzecz jednostek przejmujących zadania jednostki likwidowanej. Stanowiący o tym rozwiązaniu przepis art. 49 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nawet po ostatniej nowelizacji, jest niestety wciąż mało precyzyjny.

Do trwałego zarządu mają zastosowanie przede wszystkim przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże w sprawach nie uregulowanych w tej ustawie, przepis art. 50 nakazuje stosować odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu.

1. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne

Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być przekazywane przez właściciela na cele szczególne. Cele szczególne, na których realizację może - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami - nastąpić przekazanie nieruchomości, dotyczą:

1. wyposażenia państwowej osoby prawnej (art. 51-53),

2. wyposażenia samorządowej osoby prawnej (art. 56 w związku z art. 51),

3. wyposażenia państwowej jednostki organizacyjnej (art. 51, 52 i 54),

4. wyposażenia samorządowej jednostki organizacyjnej (art. 56 w związku z art. 51, 53 i 54),

5. wniesienia nieruchomości Skarbu Państwa jako wkładu niepieniężnego do spółki (art. 58),

6. wyposażenia fundacji (art. 59),

7. przekazywanie nieruchomości na potrzeby statutowe jednostek organizacyjnych wymienionych w art. 60 ust. 1 i art. 60a ust. 1,

8. udostępnienia nieruchomości przedstawicielstwom dyplomatycznym i konsularnym (art. 61).

Ponadto w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami uregulowano wpływ podziału państwowych i samorządowych osób prawnych oraz państwowych i samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej na ich prawa do nieruchomości (art. 55 i 56) oraz wpływ likwidacji lub prywatyzacji państwowej lub samorządowej osoby prawnej na ich prawa do nieruchomości (art. 57).

Utworzenie państwowej osoby prawnej wiąże się z przekazaniem jej określonego mienia. Czyni to organ założycielski. Przekazanie mienia oznacza przeniesienie na rzecz państwowej osoby prawnej określonych uprawnień do poszczególnych składników mienia (nieruchomości, ruchomości, wierzytelności, środki pieniężne itp.).

Wyposażenie w nieruchomości państwowych osób prawnych polega na przeniesieniu własności nieruchomości lub oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Musi ono nastąpić przy zachowaniu wymogów formalnych, czyli przy zachowaniu formy aktu notarialnego, a ponadto oddanie w użytkowanie wieczyste wymaga dla swej skuteczności wpisu do księgi wieczystej.

Natomiast wyposażenie w nieruchomości państwowych jednostek organizacyjnych polega na oddaniu nieruchomości w trwały zarząd, co następuje w drodze decyzji.

Do istoty wyposażenia należy też i to, że przeniesienie własności nieruchomości następuje nieodpłatnie, zaś przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczystej nie pobiera się pierwszej opłaty.

Wyposażenia dokonuje odpowiednio minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, organ założycielski lub organ nadzorujący.

Na wyposażenie państwowych osób prawnych oraz państwowych jednostek organizacyjnych przeznacza się nieruchomości z zasobu Skarbu Państwa. Nieruchomości te wskazuje gospodarujący zasobem starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

O wyposażeniu państwowej osoby prawnej w nieruchomości rozstrzyga minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski w akcie o jej utworzeniu. Użyte w art. 53 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie „rozstrzyga o wyposażeniu”, oznacza w istocie, iż w akcie założycielskim zawarte są ustalenia, w jakie nieruchomości będzie wyposażona państwowa osoba prawna. Realizując te ustalenia, minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski przenosi na państwową osobę prawną własność nieruchomości albo oddaje tej osobie nieruchomości gruntowe w użytkowanie wieczyste w drodze umowy, oczywiście zawartej w formie aktu notarialnego. Ten dwuetapowy tryb realizacji wyposażenia wynika stąd, iż zarówno przeniesienie własności nieruchomości, jak i oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, może nastąpić dopiero po uzyskaniu przez utworzony podmiot osobowości prawnej, co z reguły wiąże się z wpisem do rejestru.

Nieco inaczej wygląda tryb wyposażenia państwowej jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej. W akcie o utworzeniu tej jednostki organ nadzorujący rozstrzyga o wyposażeniu w mienie, w tym w określone nieruchomości, a starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, realizując te ustalenia, wydaje decyzję o oddaniu tych nieruchomości w trwały zarząd.

Szczególną sytuację, związaną z tworzeniem państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej w wyniku podziału istniejącej dotychczas osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, reguluje przepis art. 55 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział ten oznacza konieczność wydania - z reguły przez organ założycielski - decyzji o podziale, a następnie aktu utworzenia nowych państwowych osób prawnych. Podobnie przedstawia się sytuacja z państwową jednostką organizacyjną. Podział państwowej osoby prawnej oraz państwowej jednostki organizacyjnej oznacza, iż należy także dokonać podziału mienia (w tym nieruchomości), które należało do podmiotu dzielonego. Zbędne jest więc wskazywanie przez starostę nieruchomości z zasobu Skarbu Państwa. Oczywiście brak przeszkód prawnych, aby doposażyć przy okazji nowo tworzone osoby prawne lub państwowe jednostki organizacyjne w dodatkowe nieruchomości, ale wówczas zastosowanie znalazłby art. 52 ustawy.

Wyposażanie w nieruchomości nowo tworzonych samorządowych osób prawnych lub samorządowych jednostek organizacyjnych przebiega analogicznie, z tym, że wyposażenia dokonuje organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa przeznaczając na ten cel nieruchomości odpowiednio z gminnego, powiatowego lub wojewódzkiego zasobu nieruchomości.

Prawnymi formami wyposażenia są:

• w przypadku samorządowych osób prawnych - przeniesienie własności nieruchomości lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

• w przypadku samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej - ustanowienie trwałego zarządu.

Przeniesienie własności następuje nieodpłatnie, zaś przy oddaniu w użytkowanie wieczyste nie pobiera się pierwszej opłaty.

Przy podziale samorządowej osoby prawnej lub samorządowej jednostki organizacyjnej stosuje się identyczne reguły jak w przypadku podziału państwowych osób prawnych i państwowych jednostek organizacyjnych.

Problemy związane z wpływem przekształceń organizacyjno-prawnych państwowych lub samorządowych osób prawnych na przysługujące im uprawnienia do nieruchomości w istocie są unormowane w przepisach regulujących te zagadnienia. W szczególności można tu wskazać na przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji (tekst jednolity: Dz. U. z 2002 r. Nr 171, poz. 1397 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy w kształcie obowiązującym od dnia 15 stycznia 2003 r., komercjalizacja polega na przekształceniu przedsiębiorstwa państwowego w spółkę (akcyjną lub z ograniczoną odpowiedzialnością), a powstała w ten sposób spółka wstępuje we wszystkie stosunki prawne, których podmiotem było przedsiębiorstwo państwowe, bez względu na charakter prawny tych stosunków. Dotyczy to oczywiście również praw do nieruchomości. Ustawa przewiduje także w określonych przypadkach przekształcenie przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem wierzycieli (komercjalizacja z konwersją wierzytelności).

Z kolei prywatyzacja w rozumieniu znowelizowanej ustawy to:

1. albo prywatyzacja pośrednia polegająca na:

1. obejmowaniu akcji o podwyższonym kapitale zakładowym jednoosobowych spółek Skarbu Państwa powstałych w wyniku komercjalizacji przez podmioty inne niż Skarb Państwa i inne państwowe osoby prawne,

2. zbywaniu należących do Skarbu Państwa akcji w spółkach,

2. albo prywatyzacja bezpośrednia polegająca na rozporządzaniu wszystkimi składnikami materialnymi i niematerialnymi przedsiębiorstwa państwowego lub spółki powstałej w wyniku komercjalizacji przez:

1. sprzedaż przedsiębiorstwa,

2. wniesienie przedsiębiorstwa do spółki,

3. oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania.

Przy prywatyzacji bezpośredniej przedsiębiorstwa państwowego istotne znaczenie ma przepis art. 40 ust. 1 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji. Stanowi on, że kupujący lub przejmujący przedsiębiorstwo wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorstwa państwowego, bez względu na charakter stosunku prawnego, z którego te prawa i obowiązki wynikają, o ile ustawa nie zawiera odmiennych rozwiązań. Dotyczy to oczywiście także praw do nieruchomości, jakie przysługiwały przedsiębiorstwu państwowemu.

Odmiennie rozwiązanie dotyczy prywatyzacji bezpośredniej w postaci oddania przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania, które następuje w drodze umowy zawartej pomiędzy Skarbem Państwa a przejmującym na okres nie przekraczający 15 lat. Zgodnie z art. 52 ust. 2 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji w umowie o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania strony mogą postanowić, że po upływie okresu, na który umowa została zawarta i po spełnieniu warunków określonych w umowie, zostanie przeniesione na przejmującego prawo własności przedsiębiorstwa. Strony mogą również postanowić w umowie, że własność przedsiębiorstwa może być przeniesiona przed upływem okresu, na który umowa została zawarta, ale po zapłaceniu przez przejmującego co najmniej jednej trzeciej należności wynikających z umowy oraz po zatwierdzeniu bilansu i rachunku wyników za drugi rok obrotowy od dnia zawarcia umowy o odpłatne korzystanie. Okres ten może ulec skróceniu o połowę w przypadku spłacenia przez przejmującego co najmniej połowy należności ustalonej w umowie.

Oczywiście konieczne jest także ujawnienie przejścia praw do nieruchomości, a w szczególności prawa użytkowania wieczystego, w księdze wieczystej. Przejście to następuje z chwilą wpisania spółki do rejestru przedsiębiorców i wykreślenia przedsiębiorstwa z rejestru przedsiębiorstw. Dopiero bowiem z chwilą wpisania do rejestru spółka może złożyć wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego i własności budynków w księdze wieczystej.

Art. 57 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje sytuację, która może powstać w przypadku „pozostania” nieruchomości po prywatyzacji lub likwidacji państwowych lub samorządowych osób prawnych. Wprawdzie w ustawie o komercjalizacji i prywatyzacji przewiduje się, iż przy prywatyzacji bezpośredniej należy rozporządzić wszystkimi składnikami materialnymi majątku przedsiębiorstwa państwowego lub spółki powstałej w wyniku komercjalizacji, jednakże zarówno przy sprzedaży przedsiębiorstwa lub spółki, jak również przy zawarciu umowy o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania - strony mogą wyłączyć niektóre składniki, np. określone nieruchomości.

Prawa do nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, przechodzą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, a o sposobie zagospodarowania tych nieruchomości co do zasady decyduje minister właściwy do spraw Skarbu Państwa.

Z kolei w razie likwidacji lub prywatyzacji samorządowej osoby prawnej obowiązek zagospodarowania pozostałych po tym procesie nieruchomości spoczywa na organie wykonawczym właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

Natomiast nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej albo samorządowej osobie prawnej i nie zostały zagospodarowane, trafiają odpowiednio do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa albo gminnego, powiatowego lub wojewódzkiego zasobu nieruchomości.

Likwidacja państwowej lub samorządowej jednostki organizacyjnej powoduje wygaśnięcie trwałego zarządu, a nieruchomości przekazywane są do odpowiedniego zasobu.

Art. 58 ustawy o gospodarce nieruchomościami nadaje kompetencje ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa do wnoszenia, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa jako wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki.

Wniesienia nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jako wkładu niepieniężnego do spółki, dokonuje organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa.

Tworzenie i funkcjonowanie fundacji regulują przepisy ustawy z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach (tekst jednolity: Dz. U. z 1991 r. Nr 46, poz. 203). Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy w oświadczeniu woli o ustanowieniu fundacji fundator powinien wskazać cel fundacji oraz składniki majątkowe przeznaczone na jego realizację. Wśród tych składników majątkowych mogą być także nieruchomości.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może wyposażyć fundacje lub dokonać darowizny nieruchomości z zasobu Skarbu Państwa na rzecz fundacji lub organizacji pożytku publicznego prowadzącej działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą lub sportowo-turystyczną na jej cele statutuwe. W umowie darowizny (sporządzonej w formie aktu notarialnego) określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku niewykorzystania darowizny na ten cel darowizna może być odwołana. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może też wyrazić zgodę na zbycie zbędnej nieruchomości. Przepis ten ma charakter kompetencyjny, wyłącza bowiem ogólną kompetencję starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, do gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, ustanawiając statio fisci tej osoby prawnej w zakresie wyposażania fundacji w nieruchomości lub dokonywania na jej rzecz darowizny nieruchomości z zasobu - ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa. Ponadto w art. 59 ust. 3 rozszerzono kompetencje ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa na nieruchomości, co do których prawa właścicielskie Skarbu Państwa wykonują: Agencja Nieruchomości Rolnych, Agencja Mienia Wojskowego oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Wymienione agencje mogą bowiem dokonać przekazania nieruchomości fundacji lub organizacji pożytku publicznego jedynie po uprzednim uzgodnieniu z tym ministrem.

Szczególną właściwość ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa w zakresie gospodarki nieruchomościami kreują art. 60 i 60a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gospodarowanie to oznacza przede wszystkim nieodpłatne oddawanie w trwały zarząd nieruchomości na potrzeby statutowe Kancelarii Sejmu, Kancelarii Senatu, Kancelarii Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznika Praw Obywatelskich, Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych, Najwyższej Izby Kontroli, Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji, Krajowego Biura Wyborczego, Instytutu Pamięci Narodowej - Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu oraz Państwowej Inspekcji Pracy. Nieodpłatne przekazanie nieruchomości w trwały zarząd, w drodze decyzji, minister właściwy do spraw Skarbu Państwa poprzedza przejęciem niezbędnej dokumentacji od właściwego terytorialnie starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Wymienione jednostki organizacyjne, wykonując trwały zarząd:

1. dokonują czynności faktycznych i prawnych związanych z utrzymaniem tych nieruchomości,

2. współpracują z ministrem właściwym do spraw Skarbu Państwa oraz z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego,

3. podejmują czynności w postępowaniach sądowych i administracyjnych, w szczególności w sprawach: dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, dotyczących podziału nieruchomości.

Wydanie decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu w stosunku do wymienionych wyżej jednostek organizacyjnych należy również do wyłącznej właściwości ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa. Po wydaniu decyzji o wygaśnięciu tego zarządu, przekazuje je staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej.

Do kompetencji tego ministra należy także decydowanie o sposobie zagospodarowania nieruchomości oddanych w trwały zarząd w przypadku likwidacji lub przekształcenia jednostek organizacyjnych, którym zarząd ten przysługiwał. Jest to uprawnienie czasowe (6 miesięcy od zakończenia likwidacji lub przekształcenia). Po upływie tego terminu niezagospodarowane nieruchomości przekazuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Dodany nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 15 października 2008 r. nowy art. 60a poszerza i precyzuje kompetencje ministra do spraw Skarbu Państwa w zakresie gospodarowania niektórymi nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu Skarbu Państwa, a przeznaczonymi na:

1. potrzeby Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Rządowego Centrum Legislacji, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich,

2. potrzeby statutowe Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, z wyłączeniem rejonów.

W ramach tego gospodarowania minister właściwy do spraw Skarbu Państwa:

1. prowadzi, zgodnie z katastrem nieruchomości, ewidencję nieruchomości na potrzeby jednostek organizacyjnych wymienionych w pkt 1,

2. prowadzi, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, politykę planowania w zakresie nabywania albo przejmowania od starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, nieruchomości na potrzeby jednostek organizacyjnych wymienionych w pkt 1 oraz sprzedaży albo przekazywania do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, nieruchomości zbędnych dla potrzeb tych jednostek,

3. zapewnia wycenę nieruchomości,

4. sporządza plan wykorzystania nieruchomości,

5. dokonuje czynności faktycznych i prawnych związanych z utrzymaniem nieruchomości nieoddanych w trwały zarząd,

6. współpracuje z właściwym organem oraz z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego,

7. sprzedaje, a także wydzierżawia, wynajmuje, użycza albo przekazuje do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, nieruchomości, jeżeli stały się zbędne dla jednostek organizacyjnych wymienionych w pkt 1,

8. nabywa na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomości na potrzeby jednostek organizacyjnych wymienionych w pkt 1,

9. dokonuje zamiany praw własności, zamiany prawa własności na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność, a także zamiany praw użytkowania wieczystego, w stosunku do nieruchomości będących w jego ewidencji, między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego, na potrzeby jednostek organizacyjnych wymienionych w pkt 1,

10. podejmuje czynności w postępowaniach sądowych i administracyjnych, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, dotyczących podziału nieruchomości, a także w sprawach ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, w odniesieniu do nieruchomości nieoddanych w trwały zarząd,

11. składa wnioski o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości Skarbu Państwa oraz o wpis w księdze wieczystej,

12. ustanawia ograniczone prawa rzeczowe w stosunku do nieruchomości, o których mowa w pkt 1,

13. ustanawia nieodpłatnie trwały zarząd.

Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może także orzec, w drodze decyzji, o przekazaniu trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi wymienionymi w pkt 1, na ich wniosek.

Z kolei na staroście, gospodarującym zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, ciąży obowiązek przekazania ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa należących do zasobu nieruchomości, niezbędnych na potrzeby jednostek organizacyjnych wymienionych w pkt 1, wraz z dotyczącą ich dokumentacją, w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia przez ministra stosownego wniosku.

Natomiast w przypadku, gdy nieruchomości przekazane w trwały zarząd tym jednostkom stały się im zbędne, minister właściwy do spraw Skarbu Państwa wydaje decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu i rozstrzyga o sposobie zagospodarowania tych nieruchomości.

Kwestie związane z udostępnianiem nieruchomości przedstawicielstwom dyplomatycznym i urzędom konsularnym reguluje art. 61 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy on tylko przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych oraz przedstawicielstw i instytucji zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych i powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych. Formami udostępnienia są: sprzedaż, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem i dzierżawa, przy czym o wyborze prawnej formy udostępnienia decyduje zasada wzajemności. Umowy z tymi podmiotami zawiera minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, który na wniosek ministra właściwego do spraw zagranicznych może także udzielić bonifikaty.

Placówkom dyplomatycznym i konsularnym udostępnia się jedynie nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa. Konsekwencją takiego rozwiązania jest nałożenie na jednostki samorządu terytorialnego obowiązku wskazania i przeniesienia na Skarb Państwa własności nieruchomości niezbędnych dla udostępnienia tym placówkom. Umowy przeniesienia własności nieruchomości przeznaczonej na wymienione wyżej cele na rzecz Skarbu Państwa z właściwą jednostką samorządu terytorialnego zawiera starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw Skarbu Państwa.

1. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określa się m.in. (o czym już była mowa) sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i 239 Kodeksu cywilnego. O ile art. 236 dotyczy okresu, na jaki oddaje się nieruchomość w użytkowanie wieczyste, o tyle z treści art. 239 wynika, że sposób korzystania z nieruchomości gruntowej powinien być określony w umowie, zaś jeśli oddanie nieruchomości gruntowej następuje w celu wzniesienia na tej nieruchomości budynków lub innych urządzeń, to umowa powinna określać termin rozpoczęcia i  zakończenia robót, rodzaj budynków i urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków oraz wynagrodzenie dla użytkownika za budynki istniejące w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Najbardziej typowym sposobem zagospodarowania nieruchomości jest jej zabudowa w określonym terminie. Ustawa precyzyjnie określa pojęcie rozpoczęcia i zakończenia zabudowy: za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie - wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.

Termin ustalony w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste wiąże także nabywcę użytkowania wieczystego. Termin ten może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, ale tylko wówczas, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.

Sankcje, jakie mogą być zastosowane wobec użytkownika wieczystego, który nie dotrzymał terminu zabudowy, regulują przepisy art. 63-64 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przede wszystkim - zgodnie z art. 63 ust. 1 - właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy. Wyznaczenie tego dodatkowego terminu nie jest uzależnione od zaistnienia okoliczności niezależnych od użytkownika.

W przypadku niedotrzymania terminów do zagospodarowania nieruchomości mogą być naliczone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego. Wysokość dodatkowych opłat jest określona w ustawie. Za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu (podstawowego, przedłużonego, dodatkowego) wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 % wartości nieruchomości określonej na ten dzień; za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. Dodatkowe opłaty roczne są swoistą sankcją finansową i dlatego ich ustalenie następuje w drodze decyzji.

Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie ustalonych terminów do zagospodarowania nieruchomości. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie 31 marca każdego roku.

Gospodarowanie gminnym, powiatowym i wojewódzkim zasobem nieruchomości polega m.in. na wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Nie jest to jednak ustawowy obowiązek jednostki samorządu terytorialnego. Obowiązek taki musiałby być wyraźnie wyartykułowany, np. w umowie o wieczyste użytkowanie. W takiej sytuacji, w razie niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, których brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania zobowiązany był użytkownik wieczysty - dodatkowych opłat rocznych nie pobiera się.

Dodatkowych opłat rocznych nie pobiera się także w przypadku złożenia do właściwego organu wniosku o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Również decyzja o oddaniu jednostce organizacyjnej nieruchomości w trwały zarząd powinna zawierać m.in. określenie sposobu oraz termin zagospodarowania. Konsekwentnie więc - zawarte w rozdz. 7 działu II ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy dotyczące możliwości przedłużenia terminu zagospodarowania, wyznaczenia terminu dodatkowego oraz nałożenia dodatkowych opłat rocznych dotyczą odpowiednio trwałego zarządu.

2. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości

Finansową stronę gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego regulują przepisy rozdziału 8 działu II ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawowymi elementami w tym zakresie są oczywiście wartość nieruchomości oraz cena nieruchomości. Wartość jest pojęciem ekonomicznym, a cena to pojęcie nie tylko ekonomiczne, ale także i prawne. Powiązanie między tymi pojęciami jest w pełni czytelne. Cena to wyrażona w pieniądzu wartość towaru.

W gospodarce rynkowej ceny towarów i usług kształtują się na poziomie, przy którym popyt na określony towar czy usługę równoważy się z ich podażą. Jest to tzw. cena równowagi. Jeżeli podaż będzie większa od popytu, to cena - dążąc do osiągnięcia poziomu równowagi - będzie maleć i odwrotnie, gdy nie cały popyt jest zaspokojony, to cena - również dążąc do osiągnięcia poziomu równowagi - będzie rosnąć.

Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Cena nieruchomości to wyrażona w pieniądzu jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Pamiętać przy tym należy, iż udział w nieruchomości wspólnej obejmuje zarówno udział w tzw. częściach wspólnych, jak i udział we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu.

Zasady ustalania ceny przy sprzedaży w drodze przetargu określone zostały w art. 67 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, a w drugim przetargu - można ją ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50 % tej wartości. Cena nieruchomości uzyskana w wyniku przetargu, jest tą - co oczywiste - którą obowiązany jest zapłacić jej nabywca. W przypadku, gdy przetargi nie przyniosły rezultatów, cenę nieruchomości ustala się w drodze rokowań z jej nabywcą. Jest oczywiste, iż z zasady będzie ona niższa niż określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości. Nie może być ona jednak niższa niż 40 % jej wartości.

Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Zasada ustalania ceny nieruchomości w wysokości nie niższej niż jej wartość obowiązuje także przy sprzedaży bezprzetargowej. Oznacza to, że cenę nieruchomości można ustalić na poziomie wyższym niż jej wartość, ale w praktyce najczęściej cenę nieruchomości w przypadku sprzedaży bezprzetargowej ustala się na poziomie jej wartości.

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz placówek dyplomatycznych lub konsularnych (oraz innych zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Właściwy organ, tzn. starosta za zgodą wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego za zgodą właściwej rady lub sejmiku, mogą w niektórych przypadkach udzielić bonifikaty od ceny ustalonej na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Bonifikata może być stosowana, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

2. osobom fizycznym lub prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele nie związane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,

3. organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe,

4. poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.,

5. na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,

6. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,

7. jako lokal mieszkalny,

8. w wyniku uwzględnienia roszczeń właścicieli wyodrębnionych lokali w budynku, dla którego wydzielono działkę nie spełniającą wymogów działki budowlanej, w wypadku gdy właściciele domagają się nabycia od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przyległej działki, która wraz z dotychczas wydzieloną będzie spełniać wymogi działki budowlanej (nieodzownym jest przy tym wystąpienie o nabycie działki przyległej wszystkich właścicieli lokali),

9. spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych,

10. osobie, która zamierza nabyć nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej jej własność lub oddanej jej w użytkowanie wieczyste, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości, z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe,

11. przedstawicielstwom dyplomatycznym, urzędom konsularnym oraz przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych i powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych.

Udzielona bonifikata (po jej waloryzacji) może być cofnięta, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. W przypadku lokalu mieszkalnego karencja ta wynosi 5 lat. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Natomiast obowiązek zwrotu bonifikaty nie dotyczy przypadków:

1. zbycia na rzecz osoby bliskiej,

2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,

3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,

4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,

5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Przepis ten stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przy czym okres karencji liczy się od dnia pierwotnego nabycia.

Także i w innych przypadkach właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, ale za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Takie zwolnienie fakultatywne następuje na wniosek zainteresowanego.

Tylko w jednym przypadku ustawodawca określił ustawową bonifikatę i jej wysokość, a mianowicie, gdy chodzi o cenę nieruchomości (lub jej części) wpisanej do rejestru zabytków. Ta ustawowa bonifikata (w wysokości 50 %) ma jednak charakter ustawowy co do zasady, a nie wysokości. Właściwy organ może bowiem, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Kolejny tytuł do bonifikaty przyniosły przepisy dotyczące partnerstwa publiczno-prywatnego. I tak właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, w ramach przekazania wkładu własnego podmiotu publicznego, w celu wykonania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

Udzielenie bonifikaty ma zawsze charakter indywidualny, natomiast zgoda wojewody albo rady lub sejmiku, czy to na udzielenie bonifikaty, czy też na odstąpienie od żądania jej zwrotu, może być udzielana zarówno w każdym przypadku zbycia nieruchomości na rzecz konkretnego nabywcy, jak też może mieć charakter bardziej ogólny i określać jedynie zasady i zakres stosowania bonifikaty.

Udzielenie bonifikaty - z natury swej fakultatywne - może mieć miejsce w zasadzie jedynie w przypadku sprzedaży bezprzetargowej, kiedy obowiązuje także zasada, że cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest sprzedaż nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków: bonifikata ma zastosowanie zarówno do ceny ustalonej w drodze bezprzetargowej, jak i w drodze przetargu.

W przypadku zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla nabywcy.

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Jest ona zbywana w trybie bezprzetargowym za cenę nie niższą niż jej wartość. Na poczet ceny nieruchomości zalicza się kwotę równą wartości użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Przy określaniu wartości tego prawa uwzględnia się dotychczasowy czas korzystania z nieruchomości oraz nakłady poczynione na grunt. Wartość prawa użytkowania wieczystego ustala rzeczoznawca majątkowy, przy czym chodzi tu oczywiście o wartość rynkową tego prawa, gdyż prawo to może być przedmiotem obrotu.

Techniczne kwestie związane z zapłatą ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego zostały ukształtowane w sposób następujący:

1. zapłata ceny przy sprzedaży przetargowej musi nastąpić najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości,

2. jedynie przy sprzedaży bezprzetargowej zapłata ceny może być rozłożona na raty i wówczas zapłata pierwszej raty musi nastąpić najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości,

3. liczbę rat i terminy ich płatności ustalają strony, przy czym płatność w ratach nie może być rozłożona na czas dłuższy niż 10 lat,

4. w umowie sprzedaży należy rozstrzygnąć o sposobie zabezpieczenia wierzytelności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tytułu nie zapłaconej części ceny sprzedaży nieruchomości, a w szczególności o ustanowieniu hipoteki,

5. oprocentowanie nie zapłaconej części ceny następuje - co do zasady - według stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, przy czym zastosowanie umownych stawek oprocentowania pozostaje w gestii odpowiednio wojewody lub właściwej rady (sejmiku).

Zarówno użytkowanie wieczyste, jak i trwały zarząd są czynnościami odpłatnymi, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości. W ogłoszeniu o przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste podaje się cenę nieruchomości, natomiast wysokość opłat określa się następnie w umowie o ustanowienie tego stosunku. Podobna zasada obowiązuje przy ustanowieniu trwałego zarządu. W treści decyzji o jego ustanowieniu wymienia się cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu.

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Dla ustalenia wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego podstawowe znaczenie mają dwa elementy: cena nieruchomości gruntowej i stawka procentowa. Cenę nieruchomości gruntowej ustala się zgodnie z dyspozycją art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, natomiast wysokość stawki procentowej określa art. 72.

Stawka procentowa pierwszej opłaty wynosi od 15 do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Płatność pierwszej raty została uregulowana analogicznie, jak płatność ceny sprzedaży. Przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu - pierwszą opłatę uiszcza się jednorazowo, najpóźniej przy zawarciu umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, natomiast przy oddaniu bezprzetargowym - płatność pierwszej raty może być rozłożona na raty oprocentowane następuje według stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP, a ewentualne zastosowanie umownych stawek oprocentowania leży w gestii odpowiednio wojewody lub właściwej rady (sejmiku). Nie pobiera się pierwszej opłaty w przypadku zamiany praw: własności i użytkowania wieczystego.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za cały rok. Na wniosek użytkownika wieczystego może być ustalony inny termin zapłaty, nie przekraczający jednak danego roku kalendarzowego. Nie pobiera się opłaty za rok, w którym nastąpiło oddanie w użytkowanie wieczyste. Z kolei, w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa zostaje oddana, i wynosi:

• 0,3 % ceny nieruchomości oddanej na cele:

• obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej,

• budowy obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych,

• działalności charytatywnej oraz niezarobkowej działalności opiekuńczej, kulturalnej, leczniczej, oświatowej, wychowawczej, naukowej lub badawczo-rozwojowej;

• 1 % ceny nieruchomości przeznaczonej na:

• cele rolne

• cele mieszkaniowe,

• realizację urządzeń infrastruktury technicznej,

• inne cele publiczne,

• działalność sportową;

• 2 % ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną;

• 3 % ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.

Może się zdarzyć, że nieruchomość zostanie oddana na więcej niż jeden cel, np. z przeznaczeniem na działalność wychowawczą i sportową. Stawka procentowa w obu przypadkach jest inna (0,3 % i 1 % ceny). W takiej sytuacji stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się według celu określonego w umowie jako podstawowy.

Jeżeli nastąpi zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która wpływa na zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, stawka procentowa opłaty rocznej ulega również stosownej zmianie. Przesłanką do zmiany stawki procentowej jest trwała zmiana określonego w umowie celu. Przykładowo: nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste celem prowadzenia działalności wychowawczej, a następnie tę działalność zastąpiono działalnością sportową. W pierwszym przypadku stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 0,3 % ceny, w drugim zaś - 1 % ceny. Jeżeli ta zmiana sposobu korzystania z nieruchomości ma charakter trwały (o czym może świadczyć np. pobudowanie obiektów sportowych), to stawka procentowa opłaty rocznej powinna ulec zmianie. Stawka procentowa opłaty rocznej może również ulec obniżeniu w następstwie żądania użytkownika wieczystego, o ile oczywiście nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która takie żądanie uzasadnia.

Wysokość zarówno pierwszej opłaty, jak i opłaty rocznej, ustala się w umowie. Konsekwentnie - zmiana stawki procentowej wymaga wypowiedzenia i zachowania trybu określonego dla aktualizacji opłat rocznych (art. 78 -81 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Dotyczy to także odpowiednio udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenia jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub zmiany sposobu korzystania z lokalu.

Analogicznie jak przy sprzedaży nieruchomości, także w przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, właściwy organ może udzielić, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych. Dotyczy to także opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w sytuacji wyodrębnienia i sprzedaży lokalu mieszkalnego z równoczesnym oddaniem nieruchomości gruntowej we współużytkowanie wieczyste.

Podobnie jak przy sprzedaży nieruchomości, przewidziano także ustawowe obniżenie o 50 % opłaty (pierwszej i rocznej) wówczas, gdy nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Analogicznie też upoważniono właściwe organy reprezentujące właściciela (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) do podwyższenia lub obniżenia wysokości tej bonifikaty.

Oprócz wysokości pierwszej opłaty i opłat rocznych, w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się także wysokość bonifikat i sposób zapłaty opłat. Jest to wiążące dla stron. Z tego względu, jeżeli udzielono bonifikaty w opłacie rocznej, a nastąpiła zmiana celu będącego podstawą udzielenia bonifikaty, to konieczne jest nie tylko jej wypowiedzenie, ale także zachowanie trybu przewidzianego dla aktualizacji opłat rocznych.

Właściwy organ wypowiada udzieloną bonifikatę, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty.

Z bonifikaty na poziomie 50 % opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego mogą korzystać osoby fizyczne, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 % średniego miesięcznego w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Spełniający określone wyżej kryteria członkowie spółdzielni mieszkaniowych nie mogą bezpośrednio korzystać z bonifikaty, gdyż użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia mieszkaniowa. Przewidzianą dla nich formą pośrednią korzystania z bonifikaty jest zatem ulga w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków, bo elementem tych kosztów są opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

Bonifikat - na wniosek zainteresowanego - udziela właściwy organ. W razie zbiegu uprawnień do bonifikat stosuje się bonifikatę korzystniejszą dla uprawnionego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe. Możliwość ta została ograniczona dwoma zastrzeżeniami:

1. podwyższenie może dotyczyć jedynie gruntów, dla których przewidziano najwyższą stawkę procentową opłaty rocznej, tj. 3 %,

2. podwyższenie stawki może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Kompetencja w tym zakresie przysługuje wojewodzie w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz właściwej radzie lub sejmikowi w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Ustawa nie wprowadza żadnej bariery przy podwyższaniu stawki procentowej opłaty rocznej. Nie oznacza to jednak ani konieczności podwyższania, ani też możliwości nieograniczonego podwyższania. Konieczne jest tu zachowanie umiaru.

Nie pobiera się opłat rocznych od użytkowników wieczystych, którzy na podstawie przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, natomiast użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli (na podstawie tych samych przepisów) opłaty roczne za okres krótszy, wnoszą opłaty roczne po upływie tego okresu. Obowiązujący pod rządami wymienionej wyżej ustawy stan prawny dotyczący tego zagadnienia zmienił się w dniu 1 sierpnia 1985 r., to jest po wejściu w życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Zmienione tą ustawą przepisy dotyczące opłat za użytkowanie wieczyste weszły w życie z dniem 1 stycznia 1986 r. i nie przewidywały one możliwości jednorazowego wnoszenia opłat rocznych za cały okres użytkowania. Również aktualnie obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami takiej możliwości nie przewiduje. Nie budzi wątpliwości, że ustawodawca świadomie zrezygnował z dalszego przyznawania wieczystym użytkownikom możliwości jednorazowego wnoszenie opłat za cały okres wieczystego użytkowania, chcąc w ten sposób zabezpieczyć realną wartość tego świadczenia w związku z inflacją.

Wartość nieruchomości jest wielkością zmienną w czasie, a nie jest ustaloną raz na zawsze. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od wartości nieruchomości, a więc zrozumiałe jest, iż w przypadku zmiany tej wartości może być ona aktualizowana. Aktualizacji nie można dokonywać częściej niż raz w roku, a zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Wszczęcie i przeprowadzenie procedury aktualizacji jest operacją kosztowną i kłopotliwą, dlatego nie jest ona nadużywana.

Dla ustalenia, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości gruntowej, zachodzi potrzeba określenia przez rzeczoznawcę majątkowego jej aktualnej wartości i porównanie z wartością (ceną) przyjętą jako podstawa ustalenia wysokości opłaty rocznej.

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości aktualizacji opłaty rocznej można dokonać niezależnie od tego, czy cena nieruchomości została ustalona w drodze przetargu, czy też w drodze bezprzetargowej. Natomiast jeżeli wartość nieruchomości gruntowej uległaby obniżeniu, to aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości zbytej w drodze przetargu nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Poza tym, obniżenie wysokości opłaty rocznej jest możliwe tylko w odniesieniu do nieruchomości, której cena została ustalona w drodze bezprzetargowej.

Aktualizacja może być dokonana z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego. W praktyce aktualizacji dokonuje właściciel z urzędu. Użytkownik wieczysty może wystąpić do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie (w istocie obniżeniu), a organ ten nie dokonał aktualizacji z urzędu.

Przy aktualizacji opłaty rocznej, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

W razie podjęcia czynności zmierzających do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego właściwy organ powinien wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty. Wypowiedzenie to jest w istocie wypowiedzeniem zmieniającym umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Musi ono spełniać określone wymogi, a więc powinno:

1. być dokonane na piśmie,

2. być dokonane najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego,

3. zawierać ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości,

4. zawierać wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłat,

5. zawierać pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Ponadto do wypowiedzenia dołącza się informację o wysokości oszacowania nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie takiego wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłaty w dotychczasowej wysokości. Z kolei niezłożenie wniosku oznacza przyjęcie oferty nowej wysokości opłaty, która obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie.

Wniosek składa się do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na piśmie w dwóch egzemplarzach. Podlega on opłacie skarbowej.

Merytoryczne rozpoznanie sprawy przez kolegium odwoławcze musi nastąpić na rozprawie, którą wyznacza się niezwłocznie. Jedną z ogólnych zasad zarówno postępowania administracyjnego, jak i sądowego, jest nakłanianie stron do ugody. Zasada ta obowiązuje także i w tym przypadku. Jeżeli jednak do ugody nie dojdzie, kolegium wydaje orzeczenie merytoryczne. W orzeczeniu tym albo wniosek oddala się (i wówczas obowiązuje opłata w wysokości zaoferowanej w wypowiedzeniu), albo też ustala się nową wysokość opłaty (na poziomie dotychczasowym lub wyższym od dotychczasowej opłaty, ale niższym od opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu). Kolegium może także umorzyć postępowanie np. w razie cofnięcia wniosku przez użytkownika wieczystego.

Do postępowania przed kolegium odwoławczym stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego o wyłączeniu pracownika oraz organu, o załatwianiu spraw, doręczeniach, wezwaniach, terminach i postępowaniu (z wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń), a także o opłatach i kosztach. Odpowiednie stosowanie tych ostatnich sprowadza się do dwóch zasad:

1. przyznanie zwrotu kosztów postępowania następuje na wniosek strony (wieczystego użytkownika lub właściwego organu),

2. rozstrzygnięcie o kosztach uzależnione jest od wyniku sporu (żądanie przysługuje stronie, na której korzyść spór został rozstrzygnięty).

Orzeczenie lub ugoda, której kolegium odwoławcze nadało klauzulę wykonalności, podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej. Po nadaniu klauzuli wykonalności zarówno orzeczenie, jak i ugoda, stają się tytułami wykonawczymi.

Od orzeczenia kolegium odwoławczego wydanego w wyniku wszczęcia sprawy przez użytkownika wieczystego, nie przysługuje odwołanie w toku postępowania administracyjnego. Ustawodawca zdecydował bowiem o otwarciu drogi sądowej dla rozstrzygnięcia sporu o podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste. Jest to przecież typowy spór cywilnoprawny dotyczący należności pieniężnej o charakterze cywilnym.

Spór sądowy wszczyna wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium. Sprzeciw przysługuje oczywiście obu stronom i może być wniesiony w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu ma podwójny skutek:

• po pierwsze: jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości,

• po drugie: orzeczenie kolegium traci moc.

Utrata mocy oznacza, że sąd rozpatruje sprawę od początku, rozpoznając ją w postępowaniu procesowym, jako powództwo.

Wniesienie powództwa do sądu cywilnego wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty stosunkowej, która może być wysoka. Przepisy art. 80 ust 1 i 2 budziły na tym tle kontrowersje, które zostały jednak rozstrzygnięte wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 6 maja 2008 r., w którym zostały one uznane za zgodne z Konstytucją.

Zasada równości stron umowy (w tym przypadku umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste) wymagałaby, aby w razie zmiany (w praktyce zmniejszenia) wartości gruntu, prawo wypowiedzenia obowiązującej opłaty rocznej przyznać także użytkownikowi. Ustawodawca przyjął jednak inne rozwiązanie. Użytkownik wieczysty może bowiem żądać od właściciela (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) obniżenia opłaty. Przesłanką materialną zgłoszenia tego żądania jest zmiana wartości nieruchomości. Użytkownik wieczysty ma obowiązek to wykazać. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje, w jaki sposób (jakimi środkami dowodowymi) użytkownik ma wykazać spełnienie tej przesłanki. Oznacza to dopuszczalność wszelkich dowodów, ale nie ulega wątpliwości, że najbardziej wiarygodnym będzie operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Uznając żądanie użytkownika wieczystego za uzasadnione, właściciel gruntu obniża wysokość opłaty. Powinno to nastąpić w formie aneksu do umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Odmowa obniżenia opłaty otwiera drogę użytkownikowi wieczystemu do złożenia wniosku o obniżenie opłaty do kolegium odwoławczego. Sprawę do kolegium można skierować w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy. Kolegium powinno dążyć do zawarcia przez strony ugody, a przy jej braku - rozstrzyga merytorycznie. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje nadal opłata dotychczasowa. Ustalona w postępowaniu przed kolegium odwoławczym (czy to w wyniku ugody, czy też prawomocnego orzeczenia) nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zgłosił żądanie.

Oddanie nieruchomości w trwały zarząd jest odpłatne, przy czym z tego tytułu pobiera się tylko opłaty roczne. Są one określane w decyzji o ustanowieniu tego stosunku i są w praktyce 3-krotnie niższe niż opłaty za wieczyste użytkowanie.

Opłaty roczne pobierane są przez cały okres trwałego zarządu w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za cały rok. W pierwszym roku opłatę roczną uiszcza się nie później niż po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd stała się ostateczna, w wysokości proporcjonalnej do pozostałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu. Przykładowo, jeżeli decyzja uprawomocniła się w dniu 30 czerwca, to za ten rok opłatę za trwały zarząd wnosi się w wysokości połowy opłaty ustalonej w decyzji. Na wniosek zainteresowanej jednostki organizacyjnej może być ustalony inny termin zapłaty opłaty rocznej, jednak nie przekraczający roku kalendarzowego.

Opłatę roczną z tytułu trwałego zarządu - podobnie jak w przypadku opłat z tytuły użytkowania wieczystego - wyznaczają dwa parametry: cena nieruchomości oraz stawka procentowa. Wysokość stawek procentowych jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd, i wynosi:

• 0,1 % ceny nieruchomości oddanej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej;

• 0,3 % ceny nieruchomości przeznaczonej na:

• budownictwo mieszkaniowe,

• realizację infrastruktury technicznej,

• inne cele publiczne,

• działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukowej, badawczo-rozwojową, wychowawczą lub sportową lub turystyczną;

• siedziby organów władzy i administracji publicznej, którym nie przysługuje nieodpłatne przekazanie w trwały zarząd na podstawie art. 60 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

• 1 % ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.

Nie pobiera się natomiast opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przyrody.

Może być też tak, że nieruchomość oddana w trwały zarząd jest wykorzystywana na więcej niż jeden cel. Wówczas, podobnie jak przy użytkowaniu wieczystym, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla celu określonego w decyzji o oddaniu w trwały zarząd jako podstawowy.

Trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na jaki nieruchomość została w trwały zarząd (bo to ten cel, a nie sposób korzystania, określa się w decyzji), stanowi podstawę do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej. Zmiany tej dokonuje właściwy organ w drodze decyzji.

Starosta, za zgodą wojewody, albo organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa, za zgodą właściwej rady lub sejmiku, może udzielić bonifikaty od ustawowych stawek procentowych opłat rocznych. Możliwość udzielenia bonifikaty uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość oddano w trwały zarząd. Bonifikata może być udzielona, jeżeli nieruchomość jest oddana:

1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

2. jednostkom organizacyjnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową,

3. na siedziby organów administracji publicznej i sądów nie wymienionych w art. 60 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz prokuratur,

4. na siedziby aresztów śledczych, zakładów karnych i zakładów dla nieletnich.

Inny charakter ma bonifikata związana z wpisaniem nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków. W tym wypadku opłaty z tytułu trwałego zarządu obniża się - co do zasady - o 50 %, ale starosta - za zgodą wojewody albo organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa - za zgodą właściwej rady albo sejmiku, może tę bonifikatę podwyższyć lub obniżyć.

W przypadku zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów, stosuje się tylko jedną bonifikatę korzystniejszą dla jednostki organizacyjnej. Zarówno wysokość opłat rocznych, jak i bonifikat, a także sposób zapłaty opłat ustala się w decyzji o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd.

Jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd nieruchomością, która oddała nieruchomość lub jej część w najem lub dzierżawę, może być pozbawiona przysługującej jej bonifikaty, a ponadto może być zobowiązana do uiszczania opłat rocznych w wysokości 1 % ceny nieruchomości. Restrykcje te mają jednak charakter fakultatywny i stosowane są rzadko.

Zmiana stawki procentowej następuje w drodze decyzji właściwego organu. Także trwała zmiana celu, będącego podstawą udzielonej bonifikaty, skutkuje wydaniem decyzji o pozbawieniu jednostki tej bonifikaty.

Podobnie jak przy opłatach z tytułu użytkowania wieczystego, również przy opłatach rocznych z tytułu trwałego zarządu możliwe jest podwyższenie najwyższej przewidzianej ustawą stawki 1 %, jednak pod warunkiem, że podwyższenie to nastąpi przed oddaniem nieruchomości w trwały zarząd. Możliwość podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej nie oznacza ani konieczności tej podwyżki, ani pełnej swobody w tym zakresie.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości może być aktualizowana, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, jednak nie częściej niż raz w roku. Aktualizacja opłaty rocznej oznacza jej dostosowanie do zmienionej wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd. Zmiana wartości nieruchomości oznacza proces porównania jej aktualnej wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego z wartością (ceną) ustaloną w chwili oddania nieruchomości w trwały zarząd. Zmiana oznacza bądź podwyższenie wartości, bądź jej obniżenie. Oczywiście zmiana wartości powinna być znaczna. Do tej zmienionej wartości powinna być dostosowana opłata roczna przez jej podwyższenie lub obniżenie.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się bądź z urzędu, bądź na wniosek jednostki organizacyjnej, w drodze decyzji właściwego organu. Nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym decyzja stała się ostateczna.

Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną, po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Zasady te stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez jednostkę organizacyjną, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Przy określaniu ceny nieruchomości dla ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nie uwzględnia się wartości nakładów na budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, położone na nieruchomości oddanej w trwały zarząd, dokonanych przez jednostkę organizacyjną. Te nakłady to albo wybudowanie budynków i innych urządzeń, albo ich odbudowa, rozbudowa, przebudowa lub modernizacja, albo też ich nabycie odpowiednio na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej może nabyć prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W takim przypadku jednostki te nabywają trwały zarząd z mocy prawa. Opłaty roczne ustala wówczas w drodze decyzji właściwy organ, przy czym nie pobiera się opłaty za rok, w którym nastąpiło nabycie trwałego zarządu.

Przy przekazywaniu trwałego zarządu nieruchomości między jednostkami organizacyjnymi dokonują one między sobą rozliczenia poniesionych nakładów. Sposób rozliczenia jednostki te ustalają zawierając stosowne porozumienie.

Natomiast w przypadku, gdy trwały zarząd wygasł w związku z upływem czasu, na jaki został ustanowiony lub na skutek wydania przez właściwy organ decyzji o wygaśnięciu zarządu z urzędu, jednostce organizacyjnej przysługuje zwrot równowartości poniesionych nakładów. Jednakże zwrot nakładów nie przysługuje, jeżeli decyzja o wygaśnięciu trwałego zarządu wydana jest na wniosek zainteresowanej jednostki.

Zakres rozliczenia nakładów jest ograniczony i dotyczy tylko nakładów poniesionych na budowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę lub modernizację budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem. Pod uwagę bierze się faktycznie wykonane roboty oraz ich wartość na dzień wygaśnięcia trwałego zarządu.

Ten ostatni przypadek zbywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym został wprowadzony ustawą z dnia 28 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 161, poz. 1281) i ma charakter incydentalny

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 37 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 37 ust. 3 i 4

Por.: tamże, art. 34 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 34 ust. 4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 34 ust. 6

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 35 ust. 1a

Por.: tamże, art. 35 ust. 1 i 1b

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 35 ust. 2

Por.: tamże, art. 36

Por.: tamże, art. 40 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 38 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 38

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz.2108), § 4

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz.2108), § 18 ust. 2

Por.: tamże, § 22

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 40 ust. 5

Por.: tamże, art. 41 ust. 1

Por.: tamże, art. 41 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 39 ust. 1 i 2

Por.: tamże, art. 67 ust. 2 pkt. 4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 43 ust. 1

J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 51-52

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 43 ust. 2

Por.: tamże, art. 43 ust. 4a

Por.: tamże, art. 43 ust. 3

Por.: tamże, art. 43 ust. 4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 43 ust. 6

Por.: tamże, art. 43 ust. 5

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 45 ust. 2 i 2a

Por.: tamże, art. 45 ust. 3

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 46

Por.: tamże, art. 47

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 48

Por.: tamże, art. 49 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 51 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 53

Por.: tamże, art. 53 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 54

Por.: tamże, art. 56

Por.: ustawa z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji (t.j.: Dz. U. z 2002 r. Nr 171, poz. 1397 z późn. zm.), art. 1 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 59 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 60 ust. 2a

Por.: tamże, art. 60 ust. 3 i 4

Dz. U. Nr 220, poz. 1412

Por.: Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Praca zbiorowa pod red. G. Bieńka, Warszawa 2001, tom I, s.255.

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 62 ust. 3 i 4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 63

Por.: tamże, art. 65

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 67 ust. 1

Por.: tamże, art. 67, ust 1a

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 70 ust. 1

Por.: tamże, art. 67 ust. 3a

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 68 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 68 ust. 2-3

Wyrokiem z dnia 21 maja 2004 r. (V CK 503/03) Sąd Najwyższy postanowił, że przepis art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidujący obniżenie o 50% ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, stosuje się także do sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa podlegających przepisom ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t. jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 z późn. zm.)

Por.: tamże, art. 68a

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm., art. 68 ust. 4

Por.: tamże, art.69

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 70

Por.: tamże, art. 71 ust. 1

Por.: tamże, art. 72 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 71 ust. 2 i 3

Por.: tamże, art. 71 ust. 4 i 6

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 72 ust. 3

Por.: tamże, art. 73 ust. 1 i 2

Por.: tamże, art. 73 ust. 2a

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 73 ust. 3-6

Por.: tamże, art. 74

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 76 ust. 1

Por.: tamże, art. 76 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 77

Por.: tamże, art. 78

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 79

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 80

Wyrok TK z dnia 6 maja 2008 r. sygn. akt SK 49/04 (Dz.U. 2008 nr 82 poz. 502)

Por.: tamże, art. 81

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 82

Por.: tamże, art. 83

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 84

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 85 ust. 1

Por.: tamże, art. 86

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 87

Por.: tamże, art. 88

Por.: tamże, art. 89

Por.: tamże, art. 90

Umowa notarialna

Protokół

z przetargu

Przetarg

Ogłoszenie

o przetargu

WÓJT,BURMISTRZ, PREZYDENT MIASTA

RADA GMINY

Sprzedaż bezprzetargowa

Umowa notarialna

Protokół uzgodnień

Sprzedaż przetargowa

Brak wniosku

Negatywne rozpatrzenie wniosku

Pozytywne rozpatrzenie wniosku

Wniosek, oświadczenie

Zawiadomienie

o pierwszeństwie

Wykaz nieruchomości

Uchwały

Projekty uchwał

---