EGZAMIN Z ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

1.KODEKS CYWILNY

Osoba prawna - to jeden z rodzajów podmiotów prawa cywilnego. Osobę prawną definiuje się zazwyczaj jako trwałe zespolenie ludzi i środków materialnych w celu realizacji określonych zadań, wyodrębnione w postaci jednostki organizacyjnej wyposażonej przez prawo (przepisy prawa cywilnego) w osobowość prawną. Taka jednostka organizacyjna ma wtedy pełnię podmiotowości prawnej, w szczególności nabywa zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych ( oraz odpowiednio zdolność sądowa i procesową). Wśród osób prawnych nauka prawa (nie samo prawo!) rozróżnia dwa rodzaje: korporacje (związki osób) i fundacje (masy majątkowe). Osoba prawna jest tworem abstrakcyjnym - nie istnieje namacalnie. W związku z tym w nauce prawa istnieje kilka teorii wyjaśniających istotę osoby prawnej.

Osoba fizyczna - prawne określenie człowieka w prawie cywilnym, od chwili urodzenia do chwili śmierci, w odróżnieniu od osób prawnych. Bycie osobą fizyczną pociąga za sobą zawsze posiadanie zdolności prawnej, czyli możliwość bycia podmiotem stosunków prawnych (praw i zobowiązań). Osoby fizyczne mają także zdolność do czynności prawnych, uzależnioną jednak od dalszych warunków. Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się po osiągnięciu pełnoletności, ograniczoną zdolność do czynności prawnych od chwili ukończenia lat 13. Osoba fizyczna po ukończeniu 13 roku życia może zostać całkowicie pozbawiona zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniona całkowicie. Pełnoletni może zostać częściowo pozbawiony zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniony częściowo.

Nieruchomości - są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Mieniem - jest własność i inne prawa majątkowe.

PRAWA RZECZOWE - II księga

Prawo rzeczowe - dział prawa cywilnego regulujący powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy (w wyjątkowych sytuacjach także nie do rzeczy - np. użytkowanie prawa). Prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnym, czyli skutecznym erga omnes - "wobec wszystkich". Charakterystyczne jest również zamknięcie przez ustawodawcę katalogu tych praw

Cechy praw rzeczowych:

Mają charakter praw bezwzględnych.

Skutkują względem wszystkich (erga omnes).

Z praw rzeczowych wynika dla każdego obowiązek powstrzymania się od czynienia czegokolwiek, co mogłoby godzić w ich treść.

Większość współczesnych prawodawstw przyjęło zasadę zamkniętej listy (numerus clausus) praw rzeczowych: zainteresowani mogą ustanowić jedynie takie prawo rzeczowe i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza je dany system prawny.

Prawa rzeczowe "idą za rzeczą" (są związane z rzeczą) - mogą być realizowane bez względu na to, w czyim ręku rzecz się znajduje.

Zasadniczo nie polegają na obowiązku czynnych świadczeń (facere) - wyjątek: ciężary realne, przy których właściciel zobowiązany był do pozytywnych działań.

Uprawniony ma bezpośrednie władztwo nad rzeczą (wyjątkiem zastaw bez dzierżenia).

Jawność i trwałość praw rzeczowych.

Pojęcia związane z prawem rzeczowym:

- Własność - to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy.

- Zasiedzenie to sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu, jedna z instytucji dawności. Funkcją zasiedzenia jest uzgodnienie stanu prawnego i stanu posiadania, instytucją prawną, która może działać przeciwstawnie do zasiedzenia, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Swoistym odstępstwem prawnym są obydwa te uregulowania.

- Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Prawa rzeczowe ograniczone - w polskim prawie cywilnym jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i wieczystego użytkowania. Zwane są także prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena), co jednak nie jest ścisłym określeniem.

- Użytkowanie (łac. ususfructus) - jedno z ograniczonych praw rzeczowych, znane polskiemu prawu cywilnemu, wyrażające się w obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków.

- Służebność - ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde ograniczenie prawo rzeczowe służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.

Służebność czynna - polega na korzystaniu z obciążonej nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody

Służebność bierna - polega na zakazaniu właścicielowi nieruchomości obciążonej podejmowania określonych zachowań, do których w braku służebności byłby uprawniony w ramach swego prawa własności np. zakaz budowy, zakaz zabudowy przy granicy (służebność światła)

- Zastaw - ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności.

- Posiadanie jest instytucją prawa rzeczowego oznaczającą stan faktyczny, polegający na władaniu określoną rzeczą przez osobę posiadacza. Stan ten pozostaje pod ochroną prawa, jak również niesie za sobą szereg skutków o zróżnicowanym charakterze prawnym. Może się wiązać, ale nie musi, z przysługującym posiadaczowi tytułem prawnym do rzeczy.

NAJEM

Umowa najmu - w polskim prawie cywilnym umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony wygasa na skutek wypowiedzenia. Najem od dzierżawy różni się zakresem uprawnień najemcy, który może tylko używać rzeczy, podczas gdy dzierżawcy przysługuje ponadto prawo pobierania przynoszących przez rzecz pożytków (plonów, zysków). Dzierżawę od najmu rozróżnia także zakres przedmiotowy umowy. Dzierżawione mogą być także prawa (np. prawo do użytkowania wieczystego).

Natomiast najem i użyczenie odróżnia odpłatność, gdyż umowa najmu jest zawsze odpłatna, a użyczenie jest umową nieodpłatną.

Dzierżawa - jeden z typów umów prawa cywilnego. Dzierżawa polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast (w odróżnieniu np. od pożyczki) nie przenosi własności. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki.

Istotą dzierżawy jest to, że wydzierżawiający na oznaczony czas oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Konieczną cechą dzierżawy jest zatem jej odpłatność.

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Nie może również bez zgody wydzierżawiającego oddawać rzeczy osobie trzeciej. W trakcie dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym. Dzierżawić można zarówno rzeczy, jak i prawa. Odpłatność z tytułu umowy dzierżawy może ulec ograniczeniu do samego uiszczania należnych podatków i ponoszenia innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu. Ponadto czynsz dzierżawny może być oznaczony nie tylko w pieniądzach, ale także świadczeniach innego rodzaju, czy w ułamkowej części pożytków (np. 1/2 części zbioru).

Dzierżawa jest z założenia przewidziana jako stosunek prawny długotrwały, mogący trwać nawet kilkadziesiąt lat. Dzierżawa jest typową w stosunkach wiejskich formą udostępniania rolnikom gruntów rolnych - potocznie jest zwana "arendą" lub "orendą".

UŻYCZENIE

Umowa użyczenia - to umowa przez którą jedna z jej stron (użyczający) zapewnia drugiej stronie (biorący) bezpłatne używanie umówionej rzeczy przez czas określony lub nieokreślony.

Przedmiotem użyczenia może być zarówno rzecz ruchoma jak i nieruchomość.

Przebieg użyczenia

Jeżeli sposobu nie określa umowa, należy rzeczy używać zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. Bez zgody użyczającego nie można oddać rzeczy użyczonej do używania.

Biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Jeżeli poczynił dodatkowe wydatki lub nakłady, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Po wykorzystaniu biorący ma obowiązek zwrócić ją właścicielowi w nie pogorszonym stanie. Jeżeli jednak zużycie wynikało z prawidłowego używania, to nie ponosi odpowiedzialności.

Biorący jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeśli: -używa jej w sposób sprzeczny z umową, właściwościami lub przeznaczeniem, -powierza rzecz osobie trzeciej bez upoważnienia umownego ani nie będąc zmuszony przez okoliczności. Dodatkowym warunkiem odpowiedzialności jest to, że rzecz nie uległa by stracie lub uszkodzeniu, gdyby te okoliczności nie zaistniały.

Zakończenie użyczenia

1.terminowe Użyczenie kończy się, jeśli: -minął czas na jaki umowa była zawarta -biorący zrobił z rzeczy użytek odpowiadający umowie -minął czas, w którym biorący mógł zrobić z rzeczy użytek odpowiadający umowie.

2.przedterminowe Użyczający może żądać zwrotu w każdym czasie nawet, gdy umowa zawarta była na czas oznaczony, jeżeli: - biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami albo przeznaczeniem rzeczy, - oddał rzecz do używania innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym ani przez umowę, ani zmuszony przez okoliczności - rzecz jest potrzebna użyczającemu z przyczyn nie dających się przewidzieć w momencie zawarcia umowy.

Przedawnienie wzajemnych roszczeń z tytułu: -zwrotu nakładów biorącego, -wad rzeczy -odpowiedzialności za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy następuje po roku od dnia zwrotu rzeczy.

Pożyczka - operacja polegająca na udzieleniu przez osobę fizyczną lub instytucję określonej kwoty środków pieniężnych lub określonych przedmiotów do dyspozycji pożyczkobiorcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony (Jeżeli termin zwrotu pożyczki nie jest oznaczony, dłużnik obowiązany jest zwrócić pożyczkę w ciągu sześciu tygodni po wypowiedzeniu przez dającego pożyczkę - art. 723 kc). W przeciwieństwie do kredytu bankowego nie jest wymagane określenie celu na jaki pieniądze zostaną wydatkowane oraz naliczenie i pobranie odsetek. W związku z tym nazywanie pożyczki mianem kredytu gotówkowego jest niepoprawne, choć powszechnie praktykowane przez instytucje finansowe ze względów marketingowych.

Kwestie pożyczek regulowane są przez kodeks cywilny (art. 720 § 1). Przedmiotem pożyczki w odróżnieniu od kredytu mogą być zarówno środki pieniężne jak i przedmioty, jednakże tylko oznaczone co do gatunku. Pożyczka może być odpłatna lub nieodpłatna, zaś kredyt jest odpłatny.

W języku potocznym pożyczyć można pieniądze lub każdą rzecz. W przypadku rzeczy, obowiązek drugiej strony polega na zwrocie dokładnie tej samej rzeczy, tj. rzeczy oznaczonej co do tożsamości. W rozumieniu polskiego Kodeksu cywilnego nie jest to więc umowa pożyczki, może być to natomiast umową użyczenia (pożyczenie bezpłatnie) albo najmu lub dzierżawy (pożyczenie odpłatne).

Darowizna - rodzaj umowy nazwanej prawa cywilnego, która ma na celu nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy.

Darczyńca - jako strona zobowiązująca się do dokonania przysporzenia

Obdarowany - jako strona na rzecz której darowizna jest dokonywana

Po każdej ze stron umowy darowizny może występować więcej niż jedna osoba. Dotyczy to również sytuacji, gdy przedmiot świadczenia jest niepodzielny, istnieje natomiast możliwość zbycia (darowania) i nabycia określonych udziałów w takim przedmiocie; np. współwłaściciele mogą darować swoje udziały w nieruchomości jednej osobie, która stanie się w ten sposób wyłącznym właścicielem tej nieruchomości. Tak samo właściciel może darować, jedną umową lub też kolejnymi umowami, udziały w nieruchomości, której jest właścicielem (niekoniecznie wszystkie) kilku osobom. Osoby te staną się jej współwłaścicielami w określonych przez darczyńcę częściach.

Zobowiązanie się darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku należy do istoty umowy darowizny. Przy świadczeniu w pełni odpłatnym (przy ekwiwalentnym świadczeniu drugiej strony) nie ma mowy o umowie darowizny.

Przedmiotem darowizny mogą być wszelkie prawa majątkowe, a także prawa nie mające wartości majątkowej, jeżeli tylko mają jakąś wartość dla konkretnych stron umowy

Oświadczenie darczyńcy powinno być pod rygorem nieważności złożone w formie aktu notarialnego, jednakże darowizna staje się ważna w momencie gdy obiecane świadczenie zostaje spełnione. Wymóg aktu notarialnego jest podyktowany chęcią dania darczyńcy czasu na przemyślenie swej decyzji i niezobowiązywania go w razie jej zmiany. Czynności nieodpłatne są chronione przez prawo zdecydowanie słabiej niż odpłatne. Przy niektórych formach darowizny (np. gdy przedmiotem darowizny jest nieruchomość) wymóg spisania aktu notarialnego dotyczy obydwu stron umowy.

Darowiznę może odwołać darczyńca gdy obdarowany zachował się w stosunku do niego w sposób rażąco niewdzięczny, stosuje się wtedy przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Odwołanie darowizny musi być wyrażone na piśmie i jest niedopuszczalne jeśli darczyńca przebaczył obdarowanemu. Nie można darowizny odwołać gdy darowizna czyni zadość zasadom współżycia społecznego (np. darowanie dziecku ubrań przez matkę).

Darczyńca odpowiada za szkody wyrządzone przez przedmiot darowizny tylko w razie winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa. W razie niespełnienia obiecanego świadczenia odsetki mogą być liczone dopiero od dnia wytoczenia powództwa.

Jeżeli darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany zobowiązany jest (w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia) dostarczać darczyńcy środków do życia, lub może zwolnić się od tego obowiązku zwracając równowartość darowizny.

Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Umowa renty powinna być stwierdzona pismem. Jeżeli nie oznaczono inaczej terminów płatności renty, rentę pieniężną należy płacić miesięcznie z góry, a rentę polegającą na świadczeniach w rzeczach oznaczonych tylko co do

gatunku należy uiszczać w terminach wynikających z właściwości świadczenia i celu renty. Jeżeli uprawniony dożył dnia płatności renty płatnej z góry, należy mu się całe świadczenie przypadające za dany okres. Renta płatna z dołu powinna być zapłacona za czas do dnia, w którym obowiązek ustał. Do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Do renty ustanowionej bez wynagrodzenia stosuje się przepisy o darowiźnie. Przepisy działu niniejszego stosuje się w braku przepisów szczególnych także w wypadku, gdy renta wynika ze źródeł pozaumownych. Jeżeli obowiązek płacenia renty wynika z ustawy, każda ze stron może w razie zmiany stosunków żądać zmiany wysokości lub czasu trwania renty, chociażby wysokość renty i czas jej trwania były ustalone w orzeczeniu sądowym lub w umowie.

DOŻYWOCIE

Umowa o dożywocie lub umowa dożywocia (czasami też dożywocie) - rodzaj umowy cywilnoprawnej, mocą której jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, dlatego musi być zawarta w formie aktu

notarialnego pod rygorem nieważności. Przeniesienie własności nieruchomości jednocześnie powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.

Umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą, wzajemną i odpłatną. Zawiera element losowy ponieważ czas trwania obowiązków nabywcy nieruchomości uzależniony jest od długości życia dożywotnika. Wykazuje podobieństwa do tzw. odwróconej hipoteki.

Osobę uprawnioną na podstawie umowy o dożywocie nazywa się dożywotnikiem. Może nim być sam zbywca nieruchomości lub osoba mu bliska (np. współmałżonek). Dokładny zakres uprawnień dożywotnika zwykle określa umowa o dożywocie. W braku odmiennych ustaleń umownych nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Prawo dożywocia może zostać ustanowione na rzecz więcej niż jednej osoby. W razie śmierci jednej z tych osób świadczenie nabywcy ulegają odpowiedniemu zmniejszeniu.

ZASADY DZIEDZICZENIA TESTAMENTOWEGO I USTAWOWEGO

Dziedziczenie, przejście majątku zmarłej osoby fizyczne (spadkodawcy) na jedną lub kilka osób fizycznych lub prawnych (spadkobierców, dawniej dziedziców). Przez dziedziczenie spadkobierca nabywa wszystkie prawa i obowiązki wchodzące w skład spadku, stając się tym samym ogólnym następcą prawnym spadkodawcy.

Podstawą dziedziczenia może być wola spadkodawcy, wyrażona w testamencie, albo przepisy prawne. W związku z tym odróżnia się dziedziczenie testamentowe i dziedziczenie ustawowe. Dziedziczenie ustawowe zachodzi wówczas, gdy osoba zmarła nie sporządziła testamentu albo też żadna z osób powołanych w testamencie nie może lub nie chce dziedziczyć.

Dziedziczenie ustawowe

Dziedziczenie ustawowe ma miejsce, gdy spadkodawca nie pozostawił ważnego testamentu albo gdy osoby powołane do dziedziczenia nie chcą lub nie mogą być spadkobiercami.

Kodeks cywilny zalicza do spadkobierców ustawowych: zstępnych, małżonka, rodziców, rodzeństwo i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy.

Polskie prawo spadkowe dzieli spadkobierców ustawowych na dwie grupy kolejno powoływane do spadku.

• Do pierwszej grupy należą zstępni i małżonek spadkodawcy (art. 931 kc),

• Do drugiej grupy zalicza się małżonka, rodziców, rodzeństwo i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy (art. 932-934 oraz 935 kc).

• Do trzeciej grupy zalicza się ostatnią gminę zamieszkania spadkodawcy na terenie RP

• Do czwartej należy Skarb Państwa

• W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dziedziczą oni w zasadzie w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

• Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadł, przypada jego dzieciom (jako wnukom spadkodawcy) w częściach równych (art.931§2 kc).

• W braku zstępnych spadkodawcy do spadku powołani są z ustawy spadkobiercy drugiej grupy tzn. małżonek, rodzice, rodzeństwo i zstępni rodzeństwa spadkodawcy (art. 932§1kc).

• Udział spadkowy małżonka dziedziczącego w zbiegu z innymi spadkobiercami drugiej grupy wynosi zawsze połowę spadku, bez względu na liczbę innych spadkobierców (art. 932§2 kc) (ponadto małżonek nie dziedziczy po spadkodawcy jeżeli ten wystąpił za życia o orzeczenie rozwodu lub separacji, a żądania te były uzasadnione. Małżonek nie może dziedziczyć na podstawie ustawy także wtedy gdy pozostawał w separacji ze spadkodawcą. Natomiast w braku wszystkich innych spadkobierców grupy drugiej małżonkowi przypada cały spadek (art. 935§1kc).

• Część spadku przeznaczona dla rodzeństwa jest zmienna i zależy od tego, czy rodzeństwo dziedziczy w zbiegu z małżonkiem i rodzicami spadkodawcy. Jeżeli do spadku powołane jest tylko rodzeństwo, cały spadek dzieli się między nie w częściach równych. Udział spadkowy każdego z rodziców, które dziedziczy w zbiegu z rodzeństwem spadkodawcy, wynosi jedną czwartą część tego, co przypada łącznie dla rodziców i rodzeństwa. Jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada po połowie drugiemu z rodziców i rodzeństwu spadkodawcy.

• W braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a w przypadku, gdy nie da się go ustalić - Skarbowi Państwa (art. 935§3kc).

• Gmina albo Skarb Państwa są zatem spadkobiercami ustawowymi powołanymi do spadku w ostatniej kolejności.

Dziedziczenie testamentowe

Testament - rozrządzenie własnym majątkiem na wypadek śmierci. Jest czynnością prawną jednostronną i odwołalną. W Polsce kwestie związane ze sporządzaniem testamentów reguluje Kodeks cywilny wraz z przepisami szczegółowymi.

Testament może obejmować rozrządzenie majątkiem tylko jednego spadkodawcy, nie można więc sporządzać testamentów wspólnych. Spadkodawca może w każdym czasie odwołać zarówno cały testament, jak i jego poszczególne postanowienia. Testament może sporządzić i odwołać jedynie osoba mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Testament nie może zostać ani spisany, ani odwołany przez przedstawiciela.

Nieważność testamentu zachodzi w przypadku gdy został on dotknięty następującymi wadami oświadczeń woli:

- w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli;

- pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby spadkodawca nie działał pod wpływem błędu, nie sporządziłby testamentu tej treści;

- pod wpływem groźby.

W przypadku gdy spadkodawca sporządził nowy testament, nie zaznaczając w nim, że poprzedni odwołuje, ulegają odwołaniu tylko te postanowienia poprzedniego testamentu, których nie można pogodzić z treścią nowego testamentu.

Testament powinien być tłumaczony w sposób zapewniający możliwie najpełniejsze urzeczywistnienie woli spadkodawcy. W przypadku gdy testament może być tłumaczony na kilka sposobów, należy przyjąć taką wykładnię, która pozwoli utrzymać rozrządzenia spadkodawcy w mocy i jednocześnie nadać im rozsądną treść.

Testamenty dzielą się na zwykłe i szczególne.

Testamenty zwykłe mogą być sporządzone przez każdą osobę mającą zdolność testowania w dowolnie wybranej chwili i określają porządek dziedziczenia niezależnie od tego, ile czasu upłynęło pomiędzy sporządzeniem testamentu a otwarciem spadku.

Testamenty zwykłe dzielimy na:

- testament własnoręczny (holograficzny) - jest to testament napisany w całości pismem ręcznym, własnoręcznie podpisany i opatrzony datą.

- testament notarialny - jest to testament sporządzony przez notariusza w formie aktu notarialnego.

- testament allograficzny - sporządzony poprzez ustne oświadczenie ostatniej woli w obecności dwóch świadków wobec wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu albo gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego.

Oświadczenie spadkodawcy spisuje się w protokole z podaniem daty jego sporządzenia. Protokół odczytuje się spadkodawcy w obecności świadków. Protokół powinien być podpisany przez: spadkodawcę, osobę, wobec której wola została oświadczona, świadków

Testamenty szczególne mogą być sporządzone tylko wtedy, gdy zostały spełnione dodatkowe przesłanki przewidziane ustawą.

Testamenty szczególne dzielimy na:

- testament ustny: powstaje, gdy istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy; aby testament był skuteczny, musi być spisany w obecności co najmniej 3 świadków; oświadczenie spadkodawcy musi być spisane w ciągu roku obojętnie przez kogo.

- testament podróżny: spisany podczas podróży na polskim statku morskim lub powietrznym przed kapitanem tego statku

- testament wojskowy: dowódca spisuje wolę spadkodawcy, podaje datę jej spisana, następnie wszyscy podpisują ten testament.

Testamenty szczególne charakteryzują się ponadto czasowo ograniczoną mocą. Zgodnie z art.955 KC testament szczególny traci moc z upływem sześciu miesięcy od ustania okoliczności, które uzasadniały nie zachowanie formy testamentu zwykłego, chyba że spadkodawca zmarł przed upływem tego terminu.

Przepisy dotyczące świadków testamentu

Świadkiem przy sporządzaniu testamentu nie może być: osoba bez pełnej zdolności do czynności prawnych; niewidomy, głuchy lub niemy; osoba, która nie może czytać i pisać; osoba, która nie włada językiem, w którym spadkodawca sporządza testament; skazany prawomocnie wyrokiem sądowym za fałszywe zeznania.

Świadkiem przy sporządzaniu testamentu nie może być także osoba, dla której w testamencie została przewidziana jakakolwiek korzyść. Nie mogą być również świadkami: małżonek tej osoby, jej krewni lub powinowaci pierwszego i drugiego stopnia oraz osoby pozostające z nią w stosunku przysposobienia.

W przypadku gdy świadkiem była jedna z osób wymienionych powyżej, nieważne jest tylko postanowienie, które przysparza korzyści tej osobie, jej małżonkowi, krewnym lub powinowatym pierwszego lub drugiego stopnia albo osobie pozostającej z nią w stosunku przysposobienia. Jednakże gdy z treści testamentu lub z okoliczności wynika, że bez nieważnego postanowienia spadkodawca nie sporządziłby testamentu danej treści, nieważny jest cały testament.

Nieważność testamentu stwierdza sąd. Sąd dokonuje otwarcia i ogłoszenia testamentu, kiedy ma dowód śmierci spadkodawcy. Z otwarcia i ogłoszenia testamentu sporządza się protokół. Analogicznie tryb odnosi się do pisma stwierdzającego treść testamentu ustnego. Otwarcie i ogłoszenie testamentu ma charakter czysto formalny. Celem jest jedynie ujawnienie treści testamentu. W postępowaniu tym nie podlega badaniom ważność testamentu, sąd nie może odmówić otwarcia i ogłoszenia testamentu z tej przyczyny, że jest on nieważny. O dokonanym otwarciu i ogłoszeniu testamentu, sąd zawiadamia w miarę możliwości osoby, których rozrządzenia testamentowe dotyczą, oraz wykonawcę testamentu i kuratora spadku.

ZACHOWEK art.991

Podstawową zasadą prawa spadkowego jest swoboda testowania. Oznacza to, że spadkodawca może ustanowić spadkobiercą całego swojego majątku osobę spoza kręgu najbliższych krewnych. Wydaje się to być sprzeczne z podstawowym odczuciem moralnym, zgodnie z którym bliscy zmarłego, zwykle pomagający mu gromadzić majątek, powinni także odnieść jakąkolwiek korzyść ze spadku. Zabezpieczeniem interesów osób najbliższych spadkodawcy jest właśnie zachowek.

Nie mają prawa do żądania zachowku: małżonek, gdy spadkodawca wystąpił o rozwód z winy tego małżonka, osoba, która na mocy umowy zrzekła się dziedziczenia, osoba, która odrzuciła spadek (czyli nie chciała dziedziczyć i dostać spadku), osoba, która została uznana za niegodną, osoba, która została wydziedziczona.

Zgodnie z art. 994 Kodeksu cywilnego do wartości zachowku nie dolicza się: drobnych darowizn (np. prezentów urodzinowych), dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami bądź uprawnionymi do zachowku, darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, gdy nie miał dzieci, chyba że darowizna została dokonana na mniej niż 300 dni przed urodzeniem się dziecka, przy ustalaniu zachowku dla małżonka darowizn dokonanych przed zawarciem małżeństwa.

2. Podział nieruchomości

a. Kryterium podmiotowe:

- nieruchomości państwowe - prawo własności przysługuje skarbowi państwa albo innym państwowym osobom prawnym np. państwowym przedsiębiorstwom, bankom, instytucjom ubezpieczeniowym, instytucjom państwowym, państwowym wyższym uczelniom;

- nieruchomości samorządowe - można wyróżnić nieruchomości wojewódzkie, powiatowe, komunalne. Nieruchomości komunalne powstały 27 maja 1990r. wraz z wejściem w życie ustaw samorządowych. Prawo własności do nieruchomości komunalnych przysługuje gminom lub innym komunalnym osobom prawnym np. związkom gmin czy spółkom z wyłącznymi udziałami gminy. Nieruchomości powiatowe powstały z dniem 1 stycznia 1999r. tj. w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 5 czerwca 1998r. o samorządzie powiatowym wydanej w celu wdrożenia drugiego etapu reformy samorządowej. Prawo własności do nieruchomości powiatowych przysługuje powiatom oraz powiatowym osobom prawnym. Prawo własności do nieruchomości wojewódzkich przysługuje województwom oraz innym wojewódzkim osobom prawnym;

- nieruchomości prywatne - prawo do nieruchomości prywatnych przysługuje osobom fizycznym oraz niepaństwowym i nie samorządowym osobom prawnym np. spółdzielniom, niektórym spółkom handlowym, związkom wyznaniowym, partiom politycznym, fundacjom, stowarzyszeniom);

- nieruchomości zagraniczne - to nieruchomości, które stanowią własność obcego państwa np. ambasady.

b. Kryterium przedmiotowe

-nieruchomość gruntowa - pojęcie nieruchomości gruntowej zostało zdefiniowane w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli stanowią odrębny przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej wymaga określenia jej granic zewnętrznych i określeniu podmiotu własności. W celu wyznaczenia granic nieruchomości niezbędne jest wydzielenie gruntu za pomocą trwałych znaków granicznych określających przebieg granicy poprzez położenie punktów granicznych.

Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością. Właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkiego, co znajduje się na gruncie oraz wszystkiego co jest z gruntem trwale związane. Budynek staje się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia jego konstrukcji z gruntem. Wyjątek stanowią obiekty budowlane przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jej trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki, a także obiekty budowlane takie jak kioski uliczne, pawilony, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

Częścią składową nieruchomości są również urządzenia trwale z gruntem związane np. maszyny i urządzenia tartaku czy młynu jak również winda w budynku. Pomimo tego, że urządzenia te można bardzo łatwo rozdzielić to stanowią część składową gruntu, bo funkcjonują tak, że tworzą gospodarcza całość. Zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego wyjątek stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych urządzeń podobnych, które nie należą do części składowych gruntu lub budynku jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu, np. instalacja wodociągowa w budynku jest jego częścią składową dopiero od punktu zainstalowania wodomierza. Natomiast instalacja doprowadzająca wodę do wodomierza, stanowi własność Zakładu Wodociągów nawet jeśli znajduje się na terenie nieruchomości.

Najmniejszą jednostką powierzchniową nieruchomości gruntowej jest działka ewidencyjna. Nieruchomość może składać się z jednej lub wielu działek. Jej definicję podaje § 9 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: „działką ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony za pomocą linii granicznych”. Każda nieruchomość gruntowa ma charakteryzujące dane ewidencyjne, które stanowią podstawę do oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Do nieruchomości gruntowej możemy zaliczyć grunty użytkowane na potrzeby rolnictwa tzw. grunty rolne, grunty pod lasami i wodami, grunty zajęte pod wydobywanie kopalin sposobem odkrywkowym, nieużytki oraz grunty zajęte w inny sposób.

-Nieruchomość budynkowa- pojęcie nieruchomości budynkowej nie zostało wprost zdefiniowane w przepisach prawnych. Na podstawie Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność. Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że prawem głównym w odniesieniu do nieruchomości budynkowej jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, który jest własnością skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Własność budynków i innych urządzeń trwa tak długo jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków.

Nieruchomość budynkowa jako odrębna własność może powstać tylko na podstawie konkretnego przepisu prawnego. Oddzielenie budynku od gruntu, a więc powstanie nieruchomości budynkowej ma miejsce w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, bo następuje ono wraz ze sprzedażą na własność położonego na tym gruncie budynku, oraz w sytuacji wybudowania budynku przez użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 235 § 1 kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie skarbu państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

-Nieruchomość lokalowa- zgodnie z art. 2 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali nieruchomością lokalową nazywać będziemy lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu jeśli stanowi odrębną własność. Może to być np. garaż. Nieruchomość lokalowa może być mieszkalna lub użytkowa.

Zgodnie z nowymi Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych w odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym do nieruchomości lokalowej jest prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, zaś prawem związanym jest udział właściciela lokalu do nieruchomości wspólnej.

Aby lokal mógł być uznany za samodzielną nieruchomość musi charakteryzować się kilkoma cechami. Przede wszystkim musi być samodzielny tzn. musi mieć być wydzielony trwałymi ścianami zespół izb przeznaczony na stały pobyt ludzi, zaspokajający ich potrzeby mieszkaniowe. Do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia takie jak strych, piwnica czy garaż nawet gdy nie stanowią z nim zwartej całości. Samodzielny lokal mieszkalny musi mieć założona księgę wieczystą.

Z nieruchomością lokalową związane jest także pojęcie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to grunt oraz jej części budynku i urządzenia, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali tj. klatka schodowa suszarnia, fundamenty, elewacje, dach, ściany konstrukcyjne, chodniki, ogrodzenia, przyłącza mediów. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, lokal stanowiący odrębną własność to nieruchomość składająca się z indywidualnej własności lokalu z pomieszczeniami do niego przynależnymi np. komórką, piwnicą, strychem, pralnią lub garażem oraz ułamkowego udziału we współwłasności gruntu lub prawie użytkowania wieczystego gruntu i wspólnych części budynku. Prawo własności ułamkowej wspólnych części nieruchomości jest związane z własnością samego lokalu, a obie części są ze sobą związane i nie mogą być rozdzielane, ponieważ nie można sprzedać lokalu bez sprzedaży ułamkowego udziału we własności nieruchomości wspólnej, ani nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wydzielanego, powiększonej o powierzchnie pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w budynku. Według tej zasady definiuje się także udział w nieruchomości wspólnej lokali nie wyodrębnionych. Udział w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie dla rozliczenia kosztów utrzymania budynku. Każdy ze współwłaścicieli ponosi koszty utrzymania elementów wspólnych budynku takich jak: podatki, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty napraw w budynku w wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej założonej dla tego lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może się odbyć w drodze jednostronnej decyzji właściciela, który ma chęć wyodrębnienia jednego lub więcej lokali z istniejących nieruchomości, w postępowaniu spadkowym, orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności, w postępowaniu spadkowym oraz przy podziale majątku małżonków

c. Kryterium funkcjonalne:

- nieruchomości rolne- zostały zdefiniowane w art. 46 kodeksu cywilnego, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

- nieruchomości leśne- według ustawy o lasach, lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami, krzewami i runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawiony przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody albo wchodzący w skład parku narodowego lub wpisany do rejestru zabytków.

Lasem jest grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także grunt wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

-nieruchomości komercyjne- są to nieruchomości, których właściciele nastawiają się na uzyskanie dochodów między innymi z czynszów najmu lub dzierżawy, dochodów poza czynszowych (dochody z reklam umieszczonych na działce lub ścianie budynku, opłat za parking, itp.) oraz zwrotu kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości. Wśród nieruchomości komercyjnych znajdują się hotele, motele, pensjonaty, budynki biurowe, obiekty handlowe, powierzchnie magazynowe, nieruchomości mieszkaniowe na wynajem, obiekty usługowe, obiekty rozrywkowe, itp.

- nieruchomości mieszkaniowe- są to nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Obejmują grupę obiektów mieszkalnych oraz przeznaczonych na wynajem. Do tej grupy zaliczyć możemy budynki mieszkalne wielorodzinne, a więc kamienice czynszowe, bloki mieszkalne pięciokondygnacyjne oraz wieżowce jak również budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie bliźniaczej lub wolnostojącej, czy szeregowej.

- nieruchomości przemysłowe- są to obiekty o przeznaczeniu produkcyjnym i przemysłowym, posiadające ograniczone możliwości alternatywnego wykorzystania ze względu na przystosowanie do określonego sposobu działalności wytwórczej. Do tej grupy nieruchomości możemy zaliczyć: warsztaty rzemieślnicze, magazyny, huty, kopalnie fabryki, przedsiębiorstwa przemysłowe, terminale przeładunkowe itp.

- nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe- do tej grupy zaliczyć możemy: pola golfowe, pola kempingowe, parki wodne, obiekty sportowe, hotele, itp.

- nieruchomości specjalnego przeznaczenia- są to obiekty, które stanowią obiekty publiczne, szkoły szpitale, lotniska, wesołe miasteczka, obiekty historyczne, obiekty administracji rządowej i samorządowej, obiekty wojskowe, kościoły cmentarze, placówki kulturalne, gmachy instytucji urzędowych, stadiony, lodowiska, pola golfowe, obiekty sakralne, obiekty ochronne, itp.

3. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym

Studium uwarunkowań

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), najczęściej określane w skrócie jako studium uwarunkowań lub studium - dokument określający w sposób ogólny planowany sposób zagospodarowania całego terytorium gminy, zawierający informacje o położeniu obszarów przeznaczonych pod zabudowę i inne funkcje, o przebiegu głównych szlaków komunikacyjnych, terenów chronionych itp.

W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z:

1) dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu;

2) stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony;

3) stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

4) stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia;

6) zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia;

7) potrzeb i możliwości rozwoju gminy;

8) stanu prawnego gruntów;

9) występowania obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych;

10) występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych;

11) występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych;

12) występowania terenów górniczych wyznaczonych na podstawie przepisów odrębnych;

13) stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami;

14) zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych.

Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy jest, obok miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktem planowania przestrzennego gminy; nie jest aktem prawa miejscowego a więc nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania żadnej decyzji administracyjnej; natomiast uznawany jest za akt kierownictwa wewnętrznego a więc aktem wewnętrznie obowiązującym w systemie organów gminy; w związku z tym wiąże wójta, burmistrza, prezydenta miasta przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy; określa politykę przestrzenną gminy; pełni trzy funkcje: kształtowanie i wykładnia polityki rozwoju przestrzennego gminy, koordynacja ustaleń planów miejscowych, promocja gminy na zewnątrz; sporządza się je dla całego obszaru gminy w granicach administracyjnych; podmiotem odpowiedzialnym za jego sporządzenie jest wójt, burmistrz bądź prezydent miasta; uchwala go rada gminy; składa się z części tekstowej i graficznej.

Studium przyjmowane jest jako uchwała rady gminy, nie posiada jednak rangi przepisu prawa miejscowego, stanowiąc jedynie podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem poprzedzającym wykonanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium formułuje się zasady polityki przestrzennej miasta, wsi, jednostki osadniczej oraz integruje dokumenty programowe i wizje związane z rozwojem gospodarczym i społecznym jednostki osadniczej. Formy zapisu graficznego, tekstowego i tabelarycznego studium mają służyć technikom promocji walorów jednostki osadniczej kraju i za granicą. Studium nie jest prawem, ale zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi więc zespół zapisów, ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania, przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jednostki osadniczej. Dokument ten zawiera bardzo szeroki zakres informacji na temat środowiska naturalnego gminy, jej społeczności i gospodarki.

Przedmiotem studium są treści: związane ze stanem istniejącym, czyli diagnoza aktualnej sytuacji społeczno-gospodarczej jednostki osadniczej i uwarunkowań jej rozwoju dająca rozpoznanie obiektywnych okoliczności rozwoju; określające kierunki rozwoju przestrzennego i zasady polityki przestrzennej, czyli podstawowe reguły działania w przestrzeni przyjęte przez samorządy lokalne.

Tryb opracowania i uchwalenia

1. uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania studium;

2. działalność właściwego dla obszaru gminy wójta (burmistrza, prezydenta miasta) : ogłoszenie o uchwale (w prasie, w obwieszczeniu, w sposób zwyczajowo przyjęty na danym obszarze); ustanowienie co najmniej 21-dniowego terminu na składanie wniosków dotyczących studium; pisemne zawiadomienie organów doradczo-opiniodawczych; rozpatrzenie w/w wniosków; sporządzenie projektu; zaopiniowanie projektu przez właściwą komisję architektoniczno-urbanistyczną; uzgodnienie projektu z zarządem województwa; uzgodnienie projektu z wojewodą; zaopiniowanie przez: starostę, gminy sąsiadujące, wojewódzkiego konserwatora zabytków, inne właściwe organy; wniesienie ewentualnych poprawek; ogłoszenie o wyłożeniu projektu (co najmniej 14 dni przed wyłożeniem); wyłożenie projektu (na co najmniej 30 dni) i dyskusja publiczna o projekcie; ustanowienie co najmniej 21-dniowego terminu do wnoszenia uwag

3. uchwała rady gminy w przedmiocie przyjęcia studium

4. wójt (burmistrz, prezydent miasta) przekazuje uchwałę z załącznikami i dokumentami do oceny zgodności z przepisami prawa właściwemu wojewodzie

W studium określa się w szczególności:

1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;

2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;

3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;

4) obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

6) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym;

7) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów, o których mowa w art. 48 ust. 1;

8) obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej;

9) obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

10) kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;

11) obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych;

12) obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny;

13) obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz.U. Nr 41, poz. 412 oraz z 2002 r. Nr 113, poz. 984 i Nr 153, poz. 1271);

14) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji;

15) granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych;

16) inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania

występujących w gminie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy.

W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej „planem miejscowym”. Integralną częścią uchwały jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium. Uchwałę rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Przed podjęciem uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych. Planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych. Plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

6) parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;

7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;

12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4.

W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:

1) granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;

2) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;

3) granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;

4) granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 8;

5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;

6) granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady.

Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego kolejno:

1) ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;

2) zawiadamia, na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu;

3) rozpatruje wnioski, o których mowa w pkt 1, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;

4) sporządza projekt planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

5) sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36;

6) uzyskuje opinie o projekcie planu:

a) gminnej lub innej właściwej, w rozumieniu art. 8, komisji urbanistyczno- architektonicznej,

b) wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast, graniczących z obszarem objętym planem, w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,

c) regionalnego dyrektora ochrony środowiska;

7) uzgadnia projekt planu z:

a) wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych,

b) właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków,

c) organami właściwymi do uzgadniania projektu planu na podstawie przepisów odrębnych,

d) właściwym zarządcą drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę,

e) właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa,

f) dyrektorem właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani,

g) właściwym organem nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych,

h) właściwym organem administracji geologicznej w zakresie terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,

i) ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej;

8) uzyskuje zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

9) wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień;

10) ogłasza, w sposób określony w pkt 1, o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami;

11) wyznacza w ogłoszeniu, o którym mowa w pkt 10, termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu;

12) rozpatruje uwagi, o których mowa w pkt 11, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;

13) wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag, o których mowa w pkt 11, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia;

14) przedstawia radzie gm. projekt planu miejs. wraz z listą nieuwzględnionych uwag, o których mowa w pkt 11.

Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają:

1) budżet państwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym;

2) budżet województwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim;

3) budżet powiatu - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym;

4) inwestora realizującego inwestycję celu publicznego - w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Decyzja o warunkach zabudowy (DWZ, potocznie nazywana wuzetką) to decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona z dniem 1 stycznia 2004 roku, zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu., Decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.

Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. Każdy może zatem wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu.

Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Na terenach zamkniętych wojewoda. W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego, a w Warszawie jest to dzielnicowa delegatura biura Naczelnego Architekta Miasta.

Warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy: Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana, Teren ma dostęp do drogi publicznej, Istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji, Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne, Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. Polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie w jakiej istnieje obecnie. Na skutek małej liczby obowiązujących planów jednakże, wyrosła ona na główny instrument planowania przestrzennego w Polsce. Ten stan rzeczy jest powszechnie krytykowany, jako prowadzący do pogłębiania chaosu przestrzennego oraz wydłużający proces budowlany. W związku z tym prawie każdy większy projekt zmian w przepisach o planowaniu przestrzennym zakłada likwidację decyzji o warunkach zabudowy.

Inwestycje pożytku publicznego

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę.

Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do:

1) inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - wójt, burmistrz albo prezydent miasta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa;

2) inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym - wójt, burmistrz albo prezydent miasta;

3) inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych - regionalny dyrektor ochrony środowiska;

W przypadku niewydania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim wojewoda wzywa wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do jej wydania w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję i kosztami jej wydania obciąża gminę. W przypadku inwestycji celu publicznego wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast. Ustalenie lok. inwestycji celu publ. następuje na wniosek inwestora.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,

3. Nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w drodze obwieszczenia, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których będą lokalizowane inwestycje celu publicznego, zawiadamia się na piśmie. Właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy:

1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych;

2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Decyzje wydaje się po uzgodnieniu z:

1) ministrem właściwym do spraw zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami;

2) wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;

3) dyrektorem właściwego urzędu morskiego - w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani;

4) właściwym organem nadzoru górniczego - w odniesieniu do terenów górniczych;

5) właściwym organem administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

6) organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

7) dyrektorem parku narodowego - w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;

8) regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody;

9) właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;

10) wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 48 - w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych

11) dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej;

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu

publicznego można zawiesić na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia

wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

4. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami

Ustawa określa zasady:

1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego,

2) podziału nieruchomości,

3) scalania i podziału nieruchomości,

4) pierwokupu nieruchomości,

5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości,

6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej,

Centralnym organem administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami jest Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast natomiast jego organem doradczym Państwowa Rada Nieruchomości.

Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są:

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego oraz kontroli ruchu lotniczego, a także łączności publicznej i sygnalizacji,

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej.

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji odpadów,

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska,

5) ochrona nieruchomości stanowiących dobra kultury.

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,

7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej,

8) poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa,

9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej,

9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody,

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi

Organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich zarządy.  Od decyzji wydanych przez starostę w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa przysługuje stronie odwołanie do wojewody. Tworzy się: zasób nieruchomości Skarbu Państwa, gminne zasoby nieruchomości, powiatowe zasoby nieruchomości, wojewódzkie zasoby nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej.

Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.

Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości.

Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie.

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Oddawanie w trwały zarząd

Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Trwały zarząd ustanawia się na czas nie oznaczony lub czas oznaczony. Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne

Państwowa osoba prawna oraz państwowa jednostka organizacyjna, z dniem ich utworzenia, są wyposażane w nieruchomości niezbędne do ich działalności. Wyposażenie polega na przeniesieniu na rzecz państwowej osoby prawnej własności nieruchomości albo oddaniu jej nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub na oddaniu państwowej jednostce organizacyjnej nieruchomości w trwały zarząd.

Na wyposażenie przeznacza się nieruchomości z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa.

Przy wyposażaniu państwowych osób prawnych przeniesienie własności nieruchomości następuje nieodpłatnie oraz nie pobiera się pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.

Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.

W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy, lub po jego upływie mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego.

Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

Podziały nieruchomości

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi.

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej

W razie braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nie objętym obowiązkiem sporządzania planu miejscowego, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia tego planu - zasady podziału nieruchomości ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej w trybie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli, gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy.

Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,

2) wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza,

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw,

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady,

7) wydzielenia działki budowlanej jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w którym ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu.

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej projekt podziału. Projekt podziału powinien być sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Scalanie i podział nieruchomości

Gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości.

Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy.

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta składa we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1) nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,

2) prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej,

3) nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne,

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:

1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy,

2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,

3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,

4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,

Prawo pierwokupu wykonuje zarząd gminy.

Sprzedaż nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania przez zarząd gminy zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.

Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia zarządu gminy o treści umowy.

Oświadczenie notariusz doręcza sprzedawcy.

Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Wywłaszczanie nieruchomości

Przepisy wywłaszczanie nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

Wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa.

Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zawiadamiając o tym właściwy organ.

5.Grunty rolne i leśne

Gruntami rolnymi, są grunty: określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Gruntami leśnymi, są grunty: określone jako lasy w przepisach o lasach, zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej, pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne - może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

 Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów nie wyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

Przy wyłączaniu gruntów z produkcji w celu budowy zbiorników wodnych należność i opłaty roczne określa się proporcjonalnie do udziału osób w eksploatacji tych zbiorników.

Jeżeli w eksploatacji zbiorników wodnych, przewiduje się udział osób wykorzystujących wodę na cele produkcji rolniczej, leśnej lub ochrony przeciwpowodziowej, zawiesza się na lat 10 uiszczenie proporcjonalnej części sumy należności i opłat rocznych. Proporcjonalną część sumy należności i opłat rocznych ustala się stosownie do udziału tych osób, określonego w dokumentacji technicznej eksploatacji zbiornika, z tym że ustalony w tej dokumentacji przepływ nienaruszalny zalicza się do eksploatacji zbiornika dla potrzeb rolnictwa. Zawieszoną część sumy należności i opłat rocznych umarza się po upływie 10 lat.

W razie zmniejszenia udziału osób, w eksploatacji zbiornika w okresie 10 lat od rozpoczęcia jego eksploatacji, osoby przejmujące część lub całość tego udziału uiszczają należności i opłaty roczne proporcjonalnie do wielkości przejętego udziału w eksploatacji zbiornika w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy.

W razie wyłączania gruntów z produkcji, w decyzji o wyłączeniu, można, po zasięgnięciu opinii wójta, nałożyć obowiązek zdjęcia oraz wykorzystania na cele poprawy wartości użytkowej gruntów próchnicznej warstwy gleby z gruntów rolnych klas I, II, IIIa, IIIb, III, IVa i IV oraz z torfowisk.

W razie niewykonania obowiązku, osoba wyłączająca grunty z produkcji uiszcza za każdy 1 m³ wykorzystanej niewłaściwie próchnicznej warstwy gleby opłatę w wysokości odpowiadającej równowartości ceny ziarna żyta, obowiązującej w dniu wydania decyzji o ustaleniu wysokości opłaty, która wynosi:

  1)   z gleb klasy I i II oraz gleb pochodzenia organicznego - 5 q,

  2)   z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas III, IIIa i IIIb - 4 q,

  3)   z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas IVa i IV - 3 q.

6. Pojęcie wartości nieruchomości, sposoby wyceny, ustalanie wartości

Wartość- stanowi przedmiot rozważań rożnych dziedzin nauki. wartość postrzegana jest w różny sposób, ale pomimo wszystkich różnic jakie doszukują się w tym terminie poszczególne gałęzie nauki pojęcie to ma także wspólne cechy.

Należy do nich zaliczyć:

- subiektywizm - rzeczy nie maja w sobie wartości, tylko my je im nadajemy

- względność - wartość ma zawsze charakter względny, co oznacza, że nie ma wartości absolutnej. Wartość dobra odnosi się do innych dóbr, a dobra same w sobie nie mają wartości, tylko my ją nadajemy oceniając ich użyteczność na tle innych dóbr.

- dynamiczność - wartość nie jest stała w czasie. Nie ma stałej i zmiennej wartości, zmieniają się tylko wartości subiektywne.

Wartość jest pojęciem abstrakcyjnym, nie jest rzeczą materialną i konkretną. Nie tkwi w istocie towaru, dobra czy usługi, jest wytworzona w umysłach osób - uczestników rynku. Ma zawsze elementy subiektywne, a ich wycena jest jedynie opinią o wartości. Miarą wartości jest cena. Cena jest pojęciem oznaczającym kwotę żądaną, oferowaną lub zapłaconą w zamian za towar lub usługę. Cena płacona na rynku może, ale nie musi odzwierciedlać wartości.

Wartość nieruchomości pełni wiele funkcji takich jak:

- funkcję informacyjną - występuje wtedy gdy zleceniodawca - klient pragnie znać wartość nieruchomości, aby na jej podstawie ocenić aktualny stan rynku

- funkcję decyzyjną, gdy wyliczona wartość w sposób bezpośredni skutkuje decyzjami głównie urzędowymi czy inwestycyjnymi podjętymi na jej podstawie

- funkcję negocjacyjną, gdy wartość stanowi punkt wyjścia do negocjowania

- funkcję pośrednią, gdy aktualnie wyliczona wartość ma być zastąpioną inną - zwykle wyższą, w wyniku procesu rozwojowego

- funkcję doradczą, gdy wyliczona wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością

Wartości nieruchomości zależy od wielu czynników. Czynniki te można podzielić na sześć grup.

1. Czynniki fizyczne i środowiskowe - do tej grupy należy zaliczyć między innymi cechy takie jak: ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników wodnych, kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu, a także wielkość i kształt działki, wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo - konstrukcyjne, funkcjonalność oraz drogi dojazdowe.

2. Czynniki ekonomiczne do których zaliczyć możemy: stan zamożności społeczeństwa, poziom bezrobocia, stan rozwoju gospodarczego, formy kredytowania, wysokość stopy oprocentowania kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości, dochodowość nieruchomości

na tle innych lokat. Jak wiadomo wzrost poziomu zatrudnienia i dochodów powoduje wzrost popytu na nieruchomości. Gdy wzrasta bezrobocie, spada zarazem poziom dochodów, a co za tym idzie rośnie ilość pustostanów i maleje wartość nieruchomości.

3. Czynniki prawne jak swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości, wysokość podatków i opłat związanych z posiadaniem i obrotem nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego, wymogi ochrony środowiska, forma władania nieruchomością.

4. Czynniki demograficzne obejmują sytuację demograficzną regionu czy kraju, wielkość i strukturę rodziny np. wzrost demograficzny wywołuje wzrost popytu na żłobki, przedszkola, szkoły, a wzrost udziału w populacji ludności w wieku zawierania związków małżeńskich prowadzi do wzrostu popytu na mieszkania.

5. Czynniki polityczne takie jak liczebność partii politycznych, stopień rozproszenia interesów politycznych poszczególnych partii, oddziaływanie grup pozaparlamentarnych na kreowanie ustaw i rozporządzeń, rola i wpływ związków zawodowych na działania rządu czy parlamentu.

6. Czynniki socjalne obejmujące modę, przyzwyczajenia, sposób spędzania wolnego czasu.

Oprócz tych czynników istnieją jeszcze inne rodzaje, które nie zostały uwzględnione jako grupa, jednakże ich roli nie można pominąć. Do tych czynników należy miedzy innymi rewolucja informatyczna, która znacznie przyśpieszyła zużycie funkcjonalne istniejących nieruchomości biurowych, przyczyniając się do spadku czynszów i wartości nieruchomości. Informatyzacja zwiększyła zapotrzebowanie na budynki nowoczesne, a więc i modernizację istniejących obiektów.

Rodzaje wartości nieruchomości

Można wyróżnić wiele typów wartości nieruchomości. Do najczęstszych należą: wartość rynkowa, katastralna, odtworzeniowa, indywidualna, czynszowa, użytkowa, ubezpieczeniowa, wymienna itp. Niektóre z nich odwzorowują wartość jako kategorie ekonomiczną np. wartość rynkowa czy odtworzeniowa, inne wartość subiektywną np. wartość indywidualna.

Wartość rynkową stanowi przewidywana cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń: strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, strony umowy są od siebie niezależne, strony są świadome istniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, strony działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi względami, strony nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Jest to wartość jej odtworzenia z uwzględnieniem upływu czasu, czyli stopnia zużycia nieruchomości. Zużycie dotyczy zarówno zużycia technicznego, jak i ekonomicznego. Zużycie techniczne określa się na podstawie opinii eksperta lub z wykorzystaniem tablic trwałości elementów budynków i budowli, natomiast zużycie ekonomiczne określa się w procesie szacowania nieruchomości. Zużycie techniczne jest miarą ilościową natomiast zużycie ekonomiczne jest cechą jakościową, gdyż dotyczy zużycia funkcjonalnego oraz moralnego nieruchomości.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu i jego części składowe. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty jakie należałoby ponieść przy zakupie gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.

Wartość katastralną nieruchomości określa się w procesie powszechnej taksacji. Wartość tą ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wartość katastralną określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Do szacowania tej wartości przyjmuje się zasady wyceny masowej, czyli szacowania w krótkim czasie wielu nieruchomości w jednolity sposób.

Wartość bankowo - hipoteczną- określa się na potrzeby zabezpieczenia nieruchomością zaciąganego kredytu hipotecznego. Wycena ta dokonywana jest z zachowaniem szczególnej staranności ponieważ ujmuje się w niej jedynie te cechy nieruchomości i związane z nią dochody które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości. Wartość bankowo - hipoteczna jest odzwierciedleniem długoterminowej prognozy rynku nieruchomości, a zatem uwzględnia długotrwały charakter zabezpieczenia kredytowego. Wartość ta powinna zabezpieczyć nie spłaconą część kredytu hipotecznego z uwzględnieniem wymuszonej sprzedaży nieruchomości. Musi więc być niższa od wartości rynkowej.

Szacowanie nieruchomości to zespół czynności prowadzących do określenia wartości.

Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości do różnych celów przy zastosowaniu odpowiednich podejść, metod i technik. Szacowanie nieruchomości zależy od rożnych uwarunkowań ekonomicznych i prawnych.

Wartość nieruchomości potrzebujemy znać między innymi do: ustalenia ceny kupna sprzedaży, ustalenia ceny wywoławczej przy sprzedaży, aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, do ustalenia amortyzacji, ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu, ustalenia wielkości opłaty skarbowej, ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie, obliczenia odszkodowania za szkody, ustalenia wysokości ubezpieczenia, uwłaszczenia osoby prawnej, rozliczenia poniesionych nakładów, obliczenia opłaty adiacenckiej, obliczenia opłaty planistycznej, obliczania należności za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji, zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości.

Podejście porównawcze-Zasady wykorzystania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości określone jest w :Ustawie o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, Standardzie III.7.

Wycena- Przystępując do wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien przeanalizować i przedstawić w operacie szacunkowym charakterystykę rynku, który jest źródłem danych do wyceny. Charakterystyka ta powinna dotyczyć potrzebnego do konkretnej wyceny segmentu rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, obiektów zabytkowych itp.) oraz powinna być jednorodna pod względem:

- cech fizycznych nieruchomości (np. zbliżone powierzchnie gruntów, budynków i ich zużycie)

- stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym lub innych dokumentach określających planowany lub faktyczny sposób użytkowania nieruchomości)

- cech użytkowych i ekonomicznych

Do obliczenia trendu czasowego należy wykorzystać poniższy wzór:

gdzie:

C_p - cena z transakcji późniejszej

C_w - cena z transakcji wcześniejszej,

t -liczba miesięcy między transak­cjami

W celu sprowadzania cen transakcyjnych na moment wyceny wyko­rzystujemy poniższy wzór:

gdzie:

V_t - współczynnik zmiany cen (na miesiąc),

t - liczba miesięcy między transakcją, a datą korygowania,

C_s - cena skorygowana,

C_t - cena z daty transakcji.

Obliczenia należy wykonywać na cenach jednostkowych. Przekształ­cenie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na ceny jednostkowe znacznie ułatwi przeprowadzenie dalszych obliczeń i analiz umożliwiając okre­ślenie wpływu poszczególnych cech porównawczych na wartość przedmiotu wyceny.

Do obliczeń poprawek należy wykorzystać poniższy wzór:

gdzie:

V - poprawka w %,

Cl- cena lepszej sytuacji,

Cg - cena gorszej sytuacji

Metoda analizy statystycznej rynku -Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Muszą przy tym zostać spełnione następujące warunki takie jak:

- istnienie rozbudowanego rynku danego typu nieruchomości, czyli wy­stępowanie dużej liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży

- dostępność danych opisowych dotyczących tych transakcji czyli zna­jomość cen transakcyjnych znajomość warunków zawarcia transakcji, znajomość cech nieruchomości podobnych

- rozumienie pojęć i formuł statystycznych oraz umiejętność ich wyko­rzystania w praktyce.

Z powodu ww. ograniczeń wykorzystywanie tej metody w procesie wyceny nieruchomości jest utrudnione. Zaletą tej me­tody jest możliwość wielokrotnego wykorzystania do kolejnych wycen nie­ruchomości raz zbudowanego modelu matematycznego opisującego rynek nie­ruchomości. Należy jedynie uaktualniać posiadany zbiór danych.

Stosując metodę analizy statystycznej rynku można korzystać z nastę­pujących technik obliczeniowych, które wykorzystują elementy statystyki:

- ze średniej arytmetycznej wraz ze współczynnikami korygującymi,

- z analizy regresji wielokrotnej.

Zastosowanie metody analizy statystycznej rynku, techniki średniej arytmetycznej wraz ze współczynnikami korygującymi wymaga następującej procedury:

1. Wyszukanie na rynku transakcji określonego rodzaju nieruchomości oraz określenie rynku lokal­nego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość. W trakcie analizy należy określić obszar badań (np. miasto, dzielnica, gmina) oraz okres badania cen (np. rok, dwa)

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen danego typu nieruchomości na rynku lokalnym.

3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych polegająca na ustale­niu gradacji poszczególnych cech oraz dokonaniu opisu każdego stopnia poszczególnej cechy.

4. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, poprzez przyporządkowanie jej atrybutów i okre­ślenie ich wartości.

5. Przyporządkowanie atrybutów nieruchomościom porównawczym i określenie ich wartości.

6. Obliczenie trendu czasowego.

7. Obliczenie współczynników korelacji pomiędzy wybranymi atrybuta­mi, a ceną transakcyjną.

8. Określenie wag cech rynkowych (procentowego wpływu cech na war­tość nieruchomości) na podstawie współczynników korelacji.

9. Ustalenie ceny minimalnej, maksymalnej oraz średniej.

10. Ustalenie zakresu sumy współczynników korygujących w ujęciu ogól­nym i szczegółowym.

11. Określenie wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości (Ui)'

12. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako iloczynu średniej arytmetycznej z analizowanego zbioru transakcji i sumy współczynników korygujących.

Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn średniej arytmetycznej z monitorowanego zbioru transakcji, które miały miejsce w badanym okresie czasu i sumy współczynników korygujących. Do obliczeń wykorzystuje się wzór:

gdzie:

Wr- wartość rynkowa

U_i - wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości,

n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej licz­bie cech rynkowych nieruchomości,

C_śr - cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych

Kolejnym działaniem jest obliczenie wag współczynników - procen­towego wpływu cech na wartość nieruchomości. Obliczenia wykonujemy we­dług wg wzoru:

W_i - procentowy wpływ cech na wartość nieruchomości,

W_j - wielkość współczynnika korelacji dla i-tego atrybutu,

i - ilość atrybutów, dla których zostały określone współczynniki korelacji.

W celu obliczenia brzegowych wartości współczynników korygujących należy ustalić wartość minimalną, maksymalną i średnią ze zbioru analizowa­nych transakcji. Zakres sumy współczynników korygujących zawiera się w przedziale:

Następnie ustalamy zakres sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech:

Określenie wielkości i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości (u_i) następuje na zasadzie interpolacji lub ekstrapolacji.

Metoda korygowania ceny średniej

Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości ryn­kowej, wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru minimum kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przed­miotem transakcji na rynku lokalnym. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, cha­rakteryzujące się w szczególności podobieństwem, co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej obiek­tu wyceny dochodzi się w wyniku korekty średniej ceny rynkowej ze zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej. Cenę tą korygujemy przy pomocy współczynników korygujących przypisanych odpowiednim cechom rynkowym tych nieruchomości. Muszą przy tym zostać spełnione następujące warunki: znajomość cen transakcyjnych, znajomość warunków zawarcia transakcji, znajomość cech nieruchomości podobnych.

Procedurę określania wartości metodą korygowania ceny średniej można przed­stawić w następujący sposób:

1. Wyszukanie na rynku transakcji określonego rodzaju nieruchomości (np. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych itp.) oraz określenie ryn­ku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość. W trakcie analizy należy określić obszar badań (np. miasto, dzielnica, gmina itp.) oraz okres badania cen (np. rok, dwa lata itp.).

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych mających wpływ na po­ziom cen danego typu nieruchomości na rynku lokalnym.

3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych polegająca na ustaleniu gradacji poszczególnych cech oraz dokonaniu opisu każde­go z ustalonych "stopni" poszczególnych cech.

4. Obliczenie trendu czasowego oraz wag cech rynkowych na podsta­wie bazy danych cenowych z rynku lokalnego.

5. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowa­niem jej cech rynkowych.

6. Opis nieruchomości o cenie minimalnej (C_min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C_max) w kontekście cech rynkowych.

7. Określenie ceny średniej (C_śr) z bazy danych cenowych oraz za­kresu sumy współczynników korygujących:

8. Określenie wartości rynkowej według wzoru:

Cena minimalna jest to najmniejsza cena jednostkowa ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy.

Cena maksymalna jest to największa cena jednostkowa ze zbioru cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do analizy.

Cena średnia jest rozumiana jako przeciętna cena jednostkowa danego typu nieruchomości zanotowana na rynku w okresie monitorowania. Cenę średnią należy określać jako średnią arytmetyczną ze zbioru cen jednostko­wych nieruchomości przyjętych do analizy. Wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną, a maksymalną na badanym rynku i wynika z konieczności zachowania takiego założenia.

Wartość rynkową w metodzie korygowania ceny średniej obliczamy według wzoru:

Po podstawieniu otrzymamy:

Po podzieleniu obu stron nierówności poprzez C_śr ograniczymy zakres sumy współczynników

korygujących:

Do obliczeń należy przyjmować ceny skorygowane ze względu na upływ czasu. Wartość rynkową w metodzie korygowania ceny średniej określamy na podstawie wzoru:

gdzie:

U_j - wielkość i-tego współczynnika od­zwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości,

n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynko­wych nieruchomości,

C_śr - cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieru­chomości reprezentatywnych.

Wartość rynkowa wycenianego obiektu szacowana jest jako iloczyn średniej arytmetycznej analizowanego zbioru i sumy współczynników korygujących.

Liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym.

Podejście dochodowe

Podstawowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastoso­waniu podejścia dochodowego zostały określone w: Ustawie o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, Standard III.6

Zgodnie ze standardami zawodowymi podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość ryn­kową nieruchomości. Przy jej określaniu konieczna jest znajomość typowych cen transakcyjnych nieruchomości, daty transakcji, stawek czynszów, osiąganych dochodów.

Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomo­ści przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia

W podejściu dochodowym stosuje się: metodę inwestycyjną , metodę zysków

Metoda inwestycyjna- stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Metodę tą należy stosować głównie wtedy, gdy nieruchomość może stać się przedmiotem lokaty kapitału, a więc w sytuacji: pewności i stabilności inwestycji, perspektywie pozyskiwania dochodów przez długi okres czasu, zabezpieczeniu przed inflacją.

Technika kapitalizacji prostej-Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako: iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji, iloraz dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i sto­py kapitalizacji.

Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla której uzasadnione jest założenie, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu techniki kapitalizacji prostej mieści się, zgodnie z po­wyższym, założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie.

Technika kapitalizacji prostej może być stosowana jako: technika kapitalizacji prostej dochodu brutto, technika kapitalizacji prostej dochodu netto.

Wydatki operacyjne obejmują między innymi: podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczenia mediów (wody, centralnego ogrzewania, wywozu śmieci itp.), nakłady na konserwację i naprawy bieżące , koszty zarządzania koszty ubezpieczenia, koszty ochrony nieruchomości , inne koszty obejmujące m.in. ochronę przeciwpożarową.

Metodę zysków stosuje- się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można ustalić metodą inwestycyjną, ze względu na brak porównywalnych stawek czynszowych lub dochodów z najmu nieruchomości podobnych. Dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Wycena nieruchomości, w tym przypadku, polega na ustaleniu docho­du na podstawie analizy danych księgowych, a następnie na zastosowaniu po­stępowania właściwego dla metody inwestycyjnej. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Podejście kosztowe -Polega na określaniu wartości obiektu przy założeniu, ze wartość ta odpowiada kosztom jego odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia danego obiektu. Podejście kosztowe stosuje się przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości lub jej części składowych.

W podejściu tym stosuje się: metodę kosztów odtworzenia, metodę kosztów zastąpienia

Metoda kosztów odtworzenia -W metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosły by koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które użyto do ich wzniesienia. W metodzie tej określa się więc koszt wykonania kopii istniejącego budynku.

Ustalony w ten sposób koszt odtworzenia pomniejsza się o wartość zużycia obiektu związaną z jego zużyciem technicznym, funkcjonalnym i środowiskowym.

Na koszt odtworzenia obiektu budowlanego w stanie nowym składają się: koszty bezpośrednie wykonania obiektu, koszty dodatkowe nazywane również inwestycyjnymi .

Stopień zużycia funkcjonalnego określa się procentowo na podstawie oceny obiektu uwzględniając: postęp technologiczny w budownictwie, niemożność dostosowania obiektów budowlanych do zmienionych technologii produkcji realizowanych w tych obiektach, zmiany w zapotrzebowaniu na określony typ budynku, inne czynniki mające wpływ na stopień zużycia funkcjonalnego, zmniejszenie dochodów wycenianej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości usytuowanych na danym terenie.

Technika szczegółowa -Polega na określeniu kosztów odtworzenia, na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Wykorzystując ta technikę dokonujemy szczegółowej inwentaryzacji technicznej i szczegółowego obmiaru przedmiotu wyceny.

Technika elementów scalonych -Polega na określeniu kosztów odtworzenia, na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Technika wskaźnikowa -Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny jednostkowej ustalonej dla charakterystycznej jednostki technicznej obiektu przez liczbę tych jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Taka jednostką techniczna może być np. kubatura budynku, jego powierzchnia użytkowa czy powierzchnia całkowita.

Metoda kosztów zastąpienia -w metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosły by koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaką spełniały by obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Podstawą wyceny nieruchomości tą metodą jest określenie kosztów zastąpienia nieruchomości o takiej samej funkcji, przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych oraz wyposażenia odpowiadającego obecnym warunkom.

Technika szczegółowa -polega na określeniu kosztów zastąpienia, na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Wykorzystując ta technikę dokonujemy szczegółowej inwentaryzacji technicznej i szczegółowego obmiaru przedmiotu wyceny.

Technika elementów scalonych -Polega na określeniu kosztów zastąpienia, na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Podejście mieszane- stosuje się do określenia wartości rynkowej wtedy, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego.

Metoda pozostałościowa- stosuje się do określenia wartości rynkowej jeżeli na nieruchomości maja być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Metoda pozostałościowa zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego oraz kosztowego.

Metodę pozostałościową stosuje się gdy:

- istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego

- znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania

- w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Metoda kosztów likwidacji polega na określeniu wartości materiałów porozbiórkowych, pomniejszonej o koszty rozbiórki lub likwidacji. Wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu i powiększona o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeśli istnieje możliwość ich odzyskania.

Metoda wskaźników szacunkowych gruntu-Metodę tą stosuje się do wyceny nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych.

Metoda ta polega na określeniu wartości gruntu jako iloczynu powierzchni, wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 100 kg żyta albo 1 m³ drewna.

7. Podział podatków

Podatek danina na rzecz Budżetu Państwa lub Samorządu Terytorialnego.

System podatkowy to ogół przepisów prawnych oraz instytucji finansowych w zakresie podatków w danym kraju. System podatkowy reguluje funkcjonowanie wszystkich podatków w Polsce, zarówno podatków centralnych jak i podatków lokalnych.

Cechy podatku: przymusowość, bezzwrotność, nieodpłatność - nie mogę żądać nic w zamian (świadczenie ekwiwalentne), ogólność - to znaczy, że obowiązek podatkowy dotyczy wszystkich

Funkcje podatków:

- funkcja fiskalna (dochodowa)- obniżenie podatku ma na celu nakręcenie koniunktury gospodarczej; ma miejsce, gdy państwo ma na celu wzrost gospodarczy w najbliższym czasie

- funkcja regulacyjna - związana jest z funkcją fiskalną; polega na przesuwaniu środków pieniężnych w odpowiednich proporcjach pomiędzy przedsiębiorstwami i ludnością.

- funkcja stymulacyjna związana jest z funkcją fiskalną i funkcją regulacyjną; polega na wykorzystaniu podatku w celu stymulowania działalności gospodarcze

Typy opodatkowania

- podatki bezpośrednie - są to podatki nakładane na dochód i majątek (np. podatek dochodowy); te podatki nazywane są bezpośrednimi gdyż osoba odpowiedzialna za opłacenie podatku ponosi jego ciężar;
- podatki pośrednie - są to podatki nakładane na wydatki (VAT, akcyza); ten rodzaj podatku nazywa się pośrednim gdyż osoba mająca zapłacić podatek może przenieść jego ciężar w formie ceny w całości lub w części na kupujących;

- podatki proporcjonalne - jeżeli wszyscy podatnicy płacą ten sam odsetek swoich dochodów (wydatków lub majątku) w postaci podaku; (np. podatek od zysków spółek )

- podatki progresywne - jeżeli osoby z wyższymi dochodami płacą jako podatek większy procent swoich dochodów; dochód podlegający opodatkowaniu przedstawiony jest w formie przedziałów: im wyższy przedział wartości tym wyższa stawka podatkowa

- podatki dochodowe od osób fizycznych - jest to podatek, jaki płacą osoby fizyczne od uzyskiwanych z różnych źródeł dochodu; źródłem dochodów są: praca zarobkowa, pozarolnicza działalność gospodarcza oraz dochody z najmu, dzierżawy, sprzedaży i innych źródeł.

(od 1992 r.)

- podatek dochodowy od osób prawnych - podatek płacony przez podmioty gospodarcze posiadające osobowość prawną od przychodów pomniejszonych o koszty; w 2001 roku wynosił 30%;
- podatek konsumpcyjny - podatek płacony przez producenta lub importera od takich towarów jak: spirytus i wyroby spirytusowe, paliwa i oleje silnikowe, wino, piwo, papierosy i wyroby tytoniowe, wyroby jubilerskie i samochody osobowe;

- podatek od nieruchomości - płacą go podmioty gospodarcze z tytułu posiadanych budynków,

budowli i gruntów; obciąża on koszty działalności podmiotu;

- podatek od wartości dodanej (od towarów i usług - VAT) - jest to podatek, jaki płacą osoby prawne i osoby fizyczne prowadzące w swoim imieniu i na własny rachunek działalność w zakresie sprzedaży i importu towarów i usług; podatek ten został wprowadzony w 1993 roku w miejsce podatku obrotowego

PODMIOT PODATKU

rozróżniamy podmiot czynny (czyni prawo; ustawodawca - Parlament w PL, dotyczy podatków bezpośrednich, podatek VAT, akcyza) i podmiot bierny (płaci podatki; jest wykonawcą prawa podatkowego) bierny: podatnik, płatnik, inkasent

PRZEDMIOT PODATKU- rzecz lub zdarzenie, gdzie na mocy ustawy powstaje obowiązek podatkowy

rzecz: podatek od nieruchomości, podatek od posiadania psów, podatek od środków transportu; zdarzenie: wykonanie usługi, podatki bezpośrednie (od osób fizycznych i od osób prawnych)

PODSTAWA OPODATKOWANIA- to wielkość zależna od wartości przedmiotu opodatkowania

ŹRÓDŁO OPODATKOWANIA- wartość , od której podatek zostaje faktycznie odprowadzony

STAWKA PODATKOWA- to współczynniki, które określają wielkość podatku

stawki podatkowe kwotowe (podatkowe) -za 1m nieruchomości, za samochód

stawki podatkowe procentowe-VAT 3%, 7%, 22%, podatek dochodowy od osób fizycznych i od osób prawnych

ze względu na stosunek stawek do podstawy opodatkowania:

stawki stałe zwane proporcjonalnymi - nie zmieniają się pomimo zachodzących zmian w podstawie opodatkowania - VAT

stawki zmienne zwane ruchomymi - to stawki, które zmieniają się wraz ze zmianą stawki opodatkowania: progresywna , regresywna

SKALA PODATKOWA- zestawienie elementów wchodzących w skład wyliczenia

- skala proporcjonalna (liniowa) - bez względu na zarobki stawka podatku jest stała (%)

- skala progresywna - wpadanie w wyższą stopę podatkową

ZWOLNIENIA, ULGI I ZWYŻKI PODATKOWE

Zwolnienia - całkowite zwolnienie na pewien okres czasu z płacenia podatku.

Ulgi podatkowe - jest to zmniejszenie podatku po jego naliczeniu ( np. ulga remontowa)

Podział ze względu na kryterium przedmiotowe:

- podatki majątkowe - od posiadanego majątku

podmiotem tego podatku może być: całość lub część posiadanego majątku (stan majątkowy),zmiana praw majątkowych (nabycie lub zbycie praw majątkowych), przyrost majątku nie związany ze zmianą właściciela majątku przychód - KUP = dochód,

do podatków tych zaliczamy: podatek od nieruchomości, podatek od spadków i darowizn

- podatki przychodowe - od przychodu; przychód podatkowy jest to tzw. dochód brutto tzn. dochód bez potrącenia kosztów jego uzyskania: podatek od towarów i usług

- podatki dochodowe - obciążają dochody podatników, stanowią różnicę pomiędzy przychodami a kosztami ich uzyskania: podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych

- podatki konsumpcyjne - podatki pośrednie; podatki te są podatkami cenotwórczymi, ponieważ wzrost stawki podatku powoduje wzrost cen: akcyza

Podział ze względu na budżet uprawniony do otrzymania podatku: podatki budżetu państwa, podatki budżetów samorządowych

Podatki budżetu państwa (centralne) - są to podatki zasilające budżet państwa tzw. podatki państwowe: podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych, VAT, akcyza

Podatki jednostek samorządu terytorialnego - są to podatki lokalne zasilające budżet JST: podatek rolny, podatek leśny, podatek od nieruchomości, podatek od środków transportu, podatek od działalności gospodarczej osób fizycznych opłacanych w formie karty podatkowej, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn,podatek od posiadania psów.

1. Podatki ze względu na przerzucalność wyróżnia się:

- podatki bezpośrednie - zalicza się podatki dochodowe i niektóre podatki przychodowe. Z punktu widzenia przerzucalności podatków, bezpośrednie to te, które nie powinny być przerzucane na inne podmioty: podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek od nieruchomości, podatek rolny, itd.

- podatki pośrednie - podatki przerzucalne charakteryzujące się tym, że opodatkowany jest tylko formalnie podatnikiem, natomiast ciężar podatku przesunięty jest na inne osoby: VAT, akcyza

PODATEK OD TOWARÓW I USŁUG (VAT)

Podatek VAT jest podatkiem pośrednim konsumpcyjnym.

Cechy charakterystyczne podatku VAT: powszechność opodatkowania, wielofazowość, opodatkowanie obrotu netto, potrącalność podatku

Rodzaje podatku VAT:

- VAT należny - jest to podatek obliczany od sprzedanych przez podatnika towarów i usług

- VAT naliczony - jest to podatek zapłacony przy zakupie i imporcie przez podatnika podatku towarów i usług

Stawki podatku:

22% - stawka podstawowa:towary i usługi

7% - stawka obniżona, dotyczy: towary związane z gospodarką rolną i leśną,owary związane z ochroną zdrowia, towary spożywcze, towary dla dzieci, usługi: geologiczne pasażerskiego transportu lądowego, ratownictwa górniczego,materiały i usługi budowlane:

3% - stawka obniżona, stosowana dla produkcji rolnej: surowce mleczarskie, produkty hodowli, ogrodnictwa, upraw polowych

0% - stosuje się do towarów i usług przeznaczonych na eksport oraz w sprzedaży i usługach krajowych: wyroby ortopedyczne, czasopisma specjalistyczne

Podatek od towarów i usług jest wyłącznym źródłem dochodów budżetu państwa i stanowi główną pozycję dochodów podatkowych.

AKCYZA- jest podatkiem konsumpcyjnym, pośrednim, przerzucalnym. Polega na przejmowaniu na rzecz budżetu określonej części zasobów ludności, którzy dokonują zakupów dóbr i usług.

Wyroby objęte akcyzą: produkty naftowe i syntetyczne paliwa płynne, jachty pełnomorskie, sól, wyroby przemysłu spirytusowego i drożdżowego, wyroby winiarskie, piwo, wyroby tytoniowe, łodzie żaglowe

Podmiotami podatkowymi są wyłącznie producenci i importerzy.

Przedmiotem opodatkowania akcyzą jest: sprzedaż oraz zamiana wyrobów akcyzowych, import tych wyrobów, przekazanie i darowizna wyrobów akcyzowych

Podstawą opodatkowania podatkiem akcyzowym jest: obrót tymi towarami - u producentów wyrobów akcyzowych, wartość celna towarów zwiększona o należne cło - u importerów wyrobów akcyzowych

Stawki akcyzy mogą być wyrażone kwotowo lub procentowo.

Szczególne formy opodatkowania

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Prawo do opłacania podatku dochodowego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przysługuje osobom fizycznym prowadzącym pozarolniczą działalność gospodarczą.

Stawki podatku płaconego w systemie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, wynoszą odpowiednio: 20%, 17%, 8,5%, 5,5% i 3% przychodów z określonej działalności. Dla ustalenia przychodu podatnicy zobowiązani zostali do prowadzenia ewidencji przychodu odrębnie za każdy rok podatkowy, a ponadto wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także przechowywania dowodów zakupu towarów.

Podatnicy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych są zobowiązani do samoobliczenia należnego świadczenia podatkowego, obliczania ryczałtu w okresach miesięcznych i złożenia zeznania rocznego w terminie do 31 stycznia następnego roku. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku.

Karta podatkowa -z tej formy opodatkowania mogą korzystać jedynie podmioty wymienione przez ustawę w odpowiednim załączniku (jest to głównie działalność usługowa lub wytwórczo-usługowa). Ponadto trzeba spełnić jeszcze dodatkowe warunki, takie jak: nieprzekroczenie określonego limitu zatrudnienia pracowników najemnych, nieprowadzenie innej pozarolniczej działalności gospodarczej, nieprowadzenie działalności w tym samym zakresie co małżonek podatnika.

Podatek jest płacony miesięcznie według stawek kwotowych wynikających z tabel stanowiących załącznik do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wysokość miesięcznych stawek karty podatkowej uzależniona jest od rodzaju wykonywanej działalności, miejsca jej wykonywania oraz liczby zatrudnionych pracowników. Dlatego podatnicy prowadzący działalność opodatkowaną w formie karty podatkowej są zwolnieni od obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych czy wpłacania zaliczek. Obowiązani są jedynie do prowadzenia książki ewidencji zatrudnienia. Podatek dochodowy w formie karty podatkowej wynikający z decyzji uwzględniającej wniosek podatnika o zastosowanie karty podatkowej obniża się o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne. Płacony jest on bez wezwania w terminach miesięcznych na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów osób duchownych- osoby duchowne prawnie uznanych wyznań, osiągające przychody z opłat otrzymywanych w związku z pełnionymi funkcjami duszpasterskimi, opłacają od tych przychodów podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów osób duchownych. Stawki ryczałtu są kwartalne i zależą od funkcji osoby duchownej (proboszcz, wikary i osoba sprawująca porównywalne funkcje w danym związku wyznaniowym), liczby mieszkańców parafii, liczby mieszkańców gminy na terenie której znajduje się siedziba parafii.

7

---