PODSTAWOWE WIADOMOŚCI Z ZAKRESU RZECZOZNAWSTWA MAJĄTKOWEGO

I. RZECZOZNAWSTWO MAJĄTKOWE W POLSCE

1. Regulacje prawne i normatywne zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce

Rzeczoznawstwo majątkowe w Polsce istnieje od dawna - pod różnymi nazwami i zgodnie z różnymi przepisami prawnymi.

Okres powojenny rzeczoznawstwa w Polsce dzieli się na dwa etapy:

Pierwszy z nich tzw. przed - rynkowy, trwał od roku 1989 i polegał na wykonywaniu czynności rzeczoznawczych przez tzw. biegłych z list wojewódzkich, którzy zgodnie z zasadami ustawowymi przez prezydia Wojewódzkich Rad Narodowych określali wartość nieruchomości dla różnych, zwykle urzędowych, celów. Od roku 1990 rozpoczął się drugi etap rozwoju rzeczoznawstwa w Polsce trwający do dziś.

Potrzeba ustanowienia tego zawodu wynikała głównie z potrzeby obsługi mienia Skarbu Państwa i mienia samorządowego (tzw. komunalnego). Procedury formalne związane z nadawaniem uprawnień zawodowych są wykonywane zgodnie z zapisem ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997r., która w sposób kompleksowy i wyczerpujący uregulowała cele wyceny nieruchomości, tryb nadawania uprawnień a także zasady działania rzeczoznawców, oceny tej działalności i wyciągania konsekwencji w przypadkach nie wypełnienia lub niewłaściwego wypełnienia obowiązków. Podstawowe zapisy prawne w ww. zawarte są głównie w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dn. 17.02.2005r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.

Ważne znaczenie mają w tym zakresie standardy zawodowe, zgodnie z zapisem art.. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany przestrzegać je na równi z przepisami prawa.

2. System zdobywania uprawnień zawodowych w zakresie wyceny nieruchomości

1. Kryteria wymagań kwalifikacyjnych wykonywania zawodu

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r. w art. 177.1. , uregulowała w sposób następujący wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce:

1. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód,

3. posiada wykształcenie wyższe - techniczne, ekonomiczne lub prawnicze

4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,

5. odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,

6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 p.4 nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami.

3. Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Ważniejsze ustalenia wynikające z tego rozporządzenia przedstawiają się następująco:

Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje Minister Infrastruktury na podstawie postępowania kwalifikacyjnego, które przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna i które zostało zakończone wynikiem pozytywnym.

Państwową Komisję Kwalifikacyjną powołuje Minister Infrastruktury uwzględniając w niej udział osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Nadaje uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości stwierdza się świadectwem, natomiast odmowa nadania uprawnień następuje w drodze decyzji.

Osoby, którym nadano uprawnienia podlegają wpisowi do centralnych rejestrów rzeczoznawców majątkowych. Rejestr ten prowadzi Minister Infrastruktury i ogłaszany jest w dzienniku urzędowym Ministra Infrastruktury, natomiast wojewodowie ogłaszają w wojewódzkich dziennikach urzędowych wyciągi z centralnych rejestrów dotyczące osób zamieszkałych w tych województwach.

2.2. Praktyka zawodowa

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zapowiada potrzebę odbywania praktyki zawodowej przed uzyskaniem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego oraz tryb i sposób doskonalenia kwalifikacji rzeczoznawców majątkowych.

Organizatorem praktyki zawodowej są związki stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości

Wniosek o odbycie praktyki zawodowej i wydanie dziennika praktyki zawodowej kandydat składa do organizatora praktyki.

Praktyki zawodowe mogą być prowadzone przez osoby uprawnione, tj. osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli osoby te wykonują działalność zawodową w zakresie: rzeczoznawstwa majątkowego - nieprzerwanie przez okres przynajmniej pięciu lat poprzedzających organizację praktyki zawodowej;

Praktykę może prowadzić również organizacja zawodowa lub przedsiębiorca, prowadzący działalność w zakresie wyceny nieruchomości.

Praktyka trwać musi co najmniej 12 miesięcy, jej przebieg jest dokumentowany w dzienniczku praktyk, tak aby odpowiednie wpisy odzwierciedlały rodzaje wykonywanych szczegółowych czynności zawodowych. Wpisów tych dokonuje osoba prowadząca praktykę, poprzez złożenie podpisu przy każdym wpisie.

W ramach praktyki zawodowej, o której mowa w ust. 1, kandydat na rzeczoznawcę majątkowego uczestniczy w wykonywaniu czynności związanych z szacowaniem nieruchomości, w szczególności określonych w art. 174 ust. 3 ustawy, oraz wykonuje co najmniej piętnaście operatów szacunkowych, w których określa wartość nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny.

Rozpoczęcie odbywania praktyki zawodowej polega na tym, iż osoba zainteresowana składa wniosek o odbycie praktyki zawodowej wskazując prowadzącego praktykę. W przypadku wskazania prowadzącego praktykę, dołącza się do wniosku jego pisemną zgodę, a także udokumentowanie posiadanych przez niego uprawnień.

W ramach praktyki zawodowej prowadzący praktykę zawodową umożliwia kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego zapoznanie się ze sposobem korzystania, w szczególności z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostów, a także z innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu urzędów i instytucji, zawierających niezbędne dane wykorzystywane przy szacowaniu nieruchomości, o których mowa w art. 155 ust. 1 ustawy.

Prowadzący praktykę zawodową umożliwia kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego, na jego prośbę, oględziny nieruchomości, których wartość kandydat określa zgodnie z ust. 3.

Wykonane przez kandydata na rzeczoznawcę majątkowego w ramach praktyki zawodowej operaty szacunkowe podpisuje prowadzący praktykę zawodową. W przypadku gdy prowadzącym praktykę jest przedsiębiorca lub organizacja zawodowa operaty podpisuje osoba uprawniona, pod której kierunkiem kandydat je wykonywał.

Po zakończeniu praktyki, osoba zainteresowana przedkłada wypełniony dzienniczek praktyk w celu potwierdzenia spełnienia wymogów formalnych odbycia praktyki zawodowej.

W ramach praktyki zawodowej wykonać należy operaty szacunkowe, w których zostanie określona wartość:

1. dwóch różnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku;

2. dwóch różnych nieruchomości zabudowanych w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku;

3. dwóch różnych nieruchomości komercyjnych w podejściu dochodowym przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów;

4. dwóch budynków w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu dwóch różnych technik;

5. nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego;

6. dwóch nieruchomości gruntowych. Z których jedna przeznaczona na cele rolne, a druga na cele leśne;

7. dwóch nieruchomości gruntowych w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji i metody pozostałościowej;

8. nieruchomości gruntowej w celu naliczenia opłaty adiacenckiej;

9. wybranego ograniczonego prawa rzeczowego.

Po odbyciu praktyki zawodowej kandydat do uzyskania uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości musi przejść procedurę kwalifikacyjną. Jest ona opisana w regulaminie działania Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej. Procedurę tę prowadzi Państwowa Komisja Kwalifikacyjna i składa się ona z następujących etapów:

1. etap pierwszy

a) przeprowadza się na posiedzeniu zespołu kwalifikacyjnego bez udziału osób zainteresowanych; przewodniczący zespołu może jednak wezwać osoby zainteresowane ( kandydatów) do udziału w tej części postępowania, jeżeli jest to konieczne ze względu na udzielenie wyjaśnień,

b) zespół kwalifikacyjny podejmuje ustalenia dotyczące dopuszczenia lub niedopuszczenia osoby zainteresowanej do II etapu postępowania na podstawie badania wniosków złożonych przez te osoby oraz dokumentów dołączonych do wniosków;

2. etap drugi

1. przygotowany jest z udziałem osób zainteresowanych w jednym określonym dniu i czasie dla wszystkich postępowań kwalifikacyjnych wyznaczonych na ten dzień;

2. we wskazanym w zatwierdzonym harmonogramie terminie zespół kwalifikacyjny wyznaczony do przeprowadzenia postępowania sprawdza przygotowanie teoretyczne osób zainteresowanych przez przeprowadzenie egzaminu pisemnego;

3. W stosunku do osób które uzyskały pozytywny wynik z egzaminu pisemnego zespół kwalifikacyjny wyznaczony do przeprowadzenia postępowania sprawdza przygotowanie praktyczne osób zainteresowanych przez przeprowadzenie egzaminu ustnego.

Do wniosku o nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości należy załączyć m.in. następujące dokumenty:

1. dokument potwierdzający wykształcenie,

2. oświadczenie o niekaralności za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód,

3. oświadczenie o posiadaniu zdolności do czynności cywilno-prawnych,

4. dziennik praktyk zawodowych i sprawozdanie z odbytej praktyki zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości

5. opis przebiegu dotychczasowej pracy zawodowej.

W etapie II postępowania kwalifikacyjnego zespół kwalifikacyjny przeprowadza egzamin pisemny, który :

1. polega na rozwiązaniu testu wielokrotnego wyboru, składającego się z 90 pytań oraz na rozwiązaniu zadania praktycznego;

2. trwa 135 minut, w tym 90 minut na rozwiązanie testu oraz 45 minut na rozwiązanie zadania praktycznego, z 20 minutową przerwą po części testowej.

Każde pytanie w teście oceniane jest w następujący sposób:

1. odpowiedź prawidłowa - 1 punkt, przy czym za prawidłową uznaje się odpowiedź wskazującą wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe;

2. odpowiedź nieprawidłowa lub brak odpowiedzi - 0 punktów.

Zadanie praktyczne, o którym mowa w ust. 1, oceniane jest w jedenastopunktowej skali od 0 do 10 punktów.

Wynik egzaminu stanowi sumę punktów uzyskanych przez kandydata za odpowiedzi na poszczególne pytania, a w przypadku kandydata na rzeczoznawcę majątkowego- również punktów za rozwiązane zadanie praktyczne.

Do części ustnej egzaminu mogą być dopuszczeni kandydaci, którzy uzyskali w części pisemnej egzaminu co najmniej 70 punktów, z tym że w przypadku kandydatów, o których mowa w ust. 1, warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli kandydat uzyskał łącznie co najmniej 65 punktów z testu oraz co najmniej 5 punktów za zadanie praktyczne.

W razie nie uzyskania przez kandydata w części pisemnej egzaminu co najmniej 70 punktów, a także w przypadku, o którym mowa w § 29 ust. 5, postępowanie kwalifikacyjne uznaje się za zakończone wynikiem negatywnym.

Operaty szacunkowe załączone do wniosku muszą spełniać następujące wymogi:

• mogą być opracowaniami zespołowymi tylko w części nie przekraczającej 5 operatów

• muszą być aktualne lub posiadać notę aktualizacyjną - wskazanie, jakich zmian w nich dokonać, aby spełniały wymogi aktualnych przepisów, jeżeli były wykonane przed 1 stycznia 1998r.

• powinny być zgodne z tematyką, która podano wyżej

W dalszej części postępowania kwalifikacyjnego zespół kwalifikacyjny po sprawdzeniu operatów szacunkowych przeprowadza egzamin ustny, polegający na obronie przez osobę zainteresowaną 3 wybranych przez zespół operatów. Część ustana polega na obronie przez osobę zainteresowaną sposobu wykonania operatów szacunkowych oraz na udzieleniu odpowiedzi na pytania zespołu kwalifikacyjnego co do przyjętych podstaw prawnych, zastosowanych podejść, metod i technik szacowania, źródeł informacji, analizy rynku nieruchomości i innych zagadnień mających wpływ na wykonanie operatów. Pytania te ustala przed obroną przewodniczący zespołu.

Liczba wszystkich zadanych pytań podstawowych nie może być mniejsza niż 6 i większa niż 12, a liczba pytań adresowanych do poszczególnych operatów szacunkowych powinna być jednakowa.

Członkowie zespołu kwalifikacyjnego mogą zadawać kandydatom pytania uzupełniające w związku z udzielonymi przez nich odpowiedziami na pytania podstawowe.

Każda odpowiedź na zadane pytanie jest oceniana w czterostopniowej skali, od 0-3pkt. Część ustna uznaje się za zakończona wynikiem pozytywnym, jeżeli kandydat uzyskał min 60 % punktów z ogólnej liczby punktów możliwych do uzyskania .

W razie zakończenia części ustnej egzaminu wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne uznaje się za zakończone wynikiem pozytywnym.

W razie zakończenia części ustnej egzaminu wynikiem negatywnym postępowanie kwalifikacyjne uznaje się za zakończone wynikiem negatywnym.

Kandydat, który zakończył część ustną egzaminu wynikiem negatywnym, może, przed upływem dwunastu miesięcy od dnia zakończenia części ustnej egzaminu wynikiem negatywnym, złożyć wniosek o ponowne przystąpienie do części ustnej egzaminu. Przepis § 23 stosuje się odpowiednio.

3. Zakres uprawnień polskiego rzeczoznawcy majątkowego

Zakres uprawnień rzeczoznawcy majątkowego reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Stwierdza on m.in. iż rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców tj. tylko osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Przedsiębiorcy w spółce i inne instytucje i organizacje mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Także osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Standard zawodowy pt. „Rzeczoznawca majątkowy” opisuje dodatkowo uprawnienia rzeczoznawców w sposób następujący.

Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do prowadzenia działalności zawodowej w oparciu o przepisy ustawy oraz standardy zawodowe, pod rygorem zastosowania do niego przepisów regulujących jego odpowiedzialność zawodową.

Rzeczoznawca majątkowy ma wyłączność na określenie wartości nieruchomości w zakresie wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami a także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości.

Także wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki wyceny należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba że wynika to z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca majątkowy nie jest związany w tym zakresie żądaniem zamawiającego wycenę.

Rzeczoznawca majątkowy może żądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w ustawie o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu.

Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzenia wypisów i wyrysów z danych i dokumentów potrzebnych do poprawnego wykonania operatu szacunkowego a także poświadczenia tych wypisów czy wyrysów dla potrzeb wyceny.

4. Kodeks etyki zawodowej

Oszacowanie wartości nieruchomości polega na przedstawieniu przez rzeczoznawcę autorskiej opinii o tej wartości. Dotyczy to w Polsce zwłaszcza wartości rynkowej nieruchomości, która jest definiowana jako najbardziej prawdopodobna cena , określana w gotówce lub w jej ekwiwalencie, za którą prawa do tej nieruchomości mogą być sprzedane w normalnej transakcji, tj. takiej gdzie kupujący i sprzedający są od siebie niezależni, gdzie zastosowano reguły i cele trwania marketingu, gdy obie strony są świadome stanu faktycznego i prawnego nieruchomości i nie działają pod przymusem i gdy wartość nieruchomości pozostaje zmienna w czasie przeznaczonym na wynegocjowanie warunków sprzedaży.

Jest to więc w rezultacie pewna liczba, kwota, która zależy od stanu wycenianej nieruchomości i lokalnego rynku danego rodzaju nieruchomości, od możliwości dotarcia do odpowiednich informacji oraz wiedzy, doświadczenia a nawet intuicji rzeczoznawcy.

Wynika z tego więc , iż rzeczoznawca często faktycznie znajduje się pod wpływem stron zainteresowanych wynikiem szacowania, zwłaszcza gdy strony te znają okoliczności , warunki i istotę procesu i wyniku szacowania.

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest więc zawodem zaufania publicznego- toteż wymaga od jego przedstawicieli szczególnej staranności, wiarygodności i etyki zawodowej. W tym celu Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uchwaliła Kodeks Etyki Zawodowej, który obowiązuje wszystkich rzeczoznawców w Polsce.

Treść Kodeksu etyki zawodowej - zasady ogólne - przedstawia się następująco:

1. Działaj rzetelnie, przedkładając dobro klienta nad własne korzyści, przestrzegając jego prawa do poufności.

2. Postępuj uczciwie wobec klienta, aby mógł w pełni polegać na tym, co robisz.

3. Działaj otwarcie i przejrzyście, wykonując powierzone Ci zadanie w sposób czytelny i zrozumiały.

4. Bądź odpowiedzialny za powierzone Ci przez klienta zadanie, nie obiecuj więcej niż możesz i powinieneś wykonać .

5. Bądź świadomy swoich umiejętności - nie podejmuj się zadań wykraczających poza Twoje kompetencje i możliwości.

6. Bądź zawsze obiektywny - udzielaj uczciwych i niezależnych porad.

7. Wykonuj czynności zawodowe według najlepszej wiedzy i woli, z należytą dokładnością i starannością.

8. Dbaj o godność zawodu zarówno w działalności zawodowej, jak i w życiu prywatnym.

9. Miej odwagę reagować na negatywne zjawiska, szczególnie jeżeli przypuszczasz, że inny rzeczoznawca nie przestrzega zasad etyki zawodowej.

10. Bądź świadom wartości swojej pracy, nie proponuj wynagrodzenia niegodnego Twojego dzieła.

5. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r. stanowi iż rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z szacowaniem nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy nie wypełniający tych obowiązków, podlega odpowiedzialności zawodowej.

Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1. upomnienie,

2. nagana z wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych,

3. zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku,

4. zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym,

5. pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności cywilno-prawnych oraz skazania za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentów, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, dokumentów urzędowych i za przestępstwa skarbowe.

Zawieszenie wykonywania lub pozbawienia uprawnień zawodowych może także nastąpić w razie niewykonania czynności z zakresu szacowania nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat od ostatniej czynności zawodowej.

O zastosowaniu ww. kar dyscyplinarnych Minister Infrastruktury orzeka w drodze decyzji, których potwierdza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

Postępowanie takie odbywa się z udziałem osoby, w stosunku do której toczy się postępowanie, choć nie usprawiedliwione niestawiennictwo nie wstrzymuje postępowania, a osoba ta może sobie ustanowić obrońcę.

6. Ubezpieczenie z tytułu odpowiedzialności zawodowej

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stwierdza , że rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości, oraz wynikiem wyceny nieruchomości. Przepis ten stosuje się odpowiednio także do przedsiębiorcy, który zatrudnia rzeczoznawcę majątkowego w celu szacowania nieruchomości.

II. STRUKTURA ZAWODOWA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH W POLSCE

1. Działalność stowarzyszeń zawodowych

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych powstała w wyniku sfederowania 15 stowarzyszeń lokalnych w roku 1993. Działalność oficjalna rozpoczęła z dniem 1 stycznia 1994r. Obecnie zrzesza 27 stowarzyszeń , do których należy ok. 3500 osób.

Władzami Polskiej federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych są :

1. Rada Krajowa, będąca zebraniem przewodniczących sfederowanych Stowarzyszeń ( Rada Krajowa obecnie liczy 27 członków, ale stowarzyszenia zależności liczby członków mogą desygnować do uczestnictwa w Radzie Krajowej po jednym przedstawicielu na każdych 200 członków.

2. Prezydent i trzej Wiceprezydenci , stanowiący Zarząd Federacji,

3. Komisja Rewizyjna.

Do głównych celów Federacji należy:

• działanie na rzecz rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego,

• wypracowanie zasad współpracy i sposobów integracji środowiska rzeczoznawców majątkowych,

• tworzenie warunków dla powstawania samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych ,

• ochrona prawa zawodowych i podnoszenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych,

• formułowanie i kształtowanie zasad etyki zawodowej,

• reprezentowanie członków stowarzyszeń wobec organów i instytucji centralnych oraz na forum międzynarodowy,

• działanie na rzecz ubezpieczenia z tytułu wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych.

Działalność Federacji, jej strukturę organizacyjną oraz prawa i obowiązki członków reguluje. Statut Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Stanowi on m.in.

1. organizowanie działań między stowarzyszeniowych o zasięgu krajowym w tym konferencji, zjazdów, seminariów, wystaw itp.,

2. współdziałanie z organami państwa oraz innymi organizacjami, stowarzyszeniami i instytucjami, w tym jednostkami zaplecza naukowo-badawczego i dydaktycznego rynku nieruchomości,

3. prowadzenia działalności wydawniczej w zakresie publikacji specjalistycznych, propagowanie doświadczeń stowarzyszeń zawodowych innych krajów, opracowań własnych i innych

4. propagowanie, wspomaganie i prowadzenie działalności szkoleniowej w zakresie poszerzenia wiedzy i specjalizacji zawodowej,

5. prezentowanie z upoważnienia Stowarzyszeń - członków Federacji wobec społeczeństwa, władz i organów państwowych oraz innych organizacji, wspólnych poglądów i opinii dotyczących m.in. rynku nieruchomości, uregulowań prawnych w zakresie gospodarki nieruchomościami oraz roli i zadań rzeczoznawców majątkowych,

6. promowanie specjalistycznych wydawnictw krajowych i zagranicznych z dziedziny szacowania nieruchomości,

7. promowanie firm krajowych specjalizujących się w szacowaniu nieruchomości i szkoleniach w tym zakresie,

8. formułowanie zaleceń wobec członków Federacji istotnych z punktu widzenia realizacji celów statutowych ,

9. współpracę z zagranicznymi jednostkami zrzeszającymi rzeczoznawców majątkowych,

• 10. podejmowanie innych działań wspólnych w interesie Federacji,

• 11. organizowanie praktyk zawodowych dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

Zarząd Federacji w osobach Prezydenta i Wiceprezydentów jest organem wykonawczym Federacji. Jego zadania to:

1. kierowanie działalnością i reprezentacja Federacji w stosunkach krajowych i zagranicznych,

2. realizacja uchwał Rady Krajowej,

3. opracowanie planów i programów działalności Federacji,

4. koordynacja pracy ośrodków i zespołów specjalistycznych powołanych przez Radę Krajową,

W ramach struktury organizacyjnej Federacji powoływane są : Komisja Arbitrażowa oraz ośrodki, komisje i zespoły specjalistyczne.

Do zakresu działania rady Krajowej należy przede wszystkim:

1. Uchwalanie zmian statutu Federacji,

2. Przyjmowanie, skreślenie i wykluczenie członków,

3. Ustalenie kierunków i działania Federacji,

4. Określenie stanowiska i publikowanie opinii lub uchwał w sprawach istotnych dla środowiska rzeczoznawców majątkowych o zasięgu i tematyce ogólnokrajowej lub regionalnej,

5. Podejmowanie uchwał w sprawie organizowania działań między stowarzyszeniowych, w tym dotyczących zwoływania krajowych konferencji rzeczoznawców majątkowych,

6. Uchwalenie wysokości składek i kwot wpisowych członków federacji,

7. Powoływanie przewodniczącego Komisji Arbitrażowej, ośrodków specjalistycznych do wykonywania określonych zadań

8. Podejmowanie uchwał w innych istotnych dla Federacji sprawach nie uregulowanych tym statutem.

Federacja jako osoba prawna może posiadać majątek ruchomy lub nieruchomy a na

fundusze Federacji składają się:

1. wpływy z kwot wpisowych i składek członków,

2. dotacje celowe lub wpłaty ze strony członków wspierających,

3. opłaty promocyjne uzyskiwane od firm i wydawców publikacji korzystających z godła Federacji,

4. wpływy z działalności gospodarczej,

5. darowizny.

1. Zagadnienie samorządu zawodowego

Przyszłość polskiego ruchu rzeczoznawstwa majątkowego wiąże się z jego przekształceniem w wolny zawód, którego przedstawiciele działać będą w ramach izb samorządowych.

Projekt odpowiedniej ustawy opracowała Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych .

Ważniejsze myśli zawarte w tym projekcie przedstawiają to iż:

- utrzymuje się zasadę wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami,

- rzeczoznawca majątkowy w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania publicznego i korzysta z ochrony przysługującej funkcjonariuszowi państwowemu

- Samorząd zawodowy rzeczoznawców majątkowych, tworzą rzeczoznawcy majątkowi zorganizowani w okręgowych izbach rzeczoznawców majątkowych oraz w Krajowej Izbie Rzeczoznawców Majątkowych. Izba ta jest niezależna w wykonywaniu swoich zadań i podlega tylko przepisom prawa, posiada osobowość prawną, nie może natomiast prowadzić działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości.

- Samorząd zawodowy rzeczoznawców majątkowych zrzesza osoby posiadające uprawnienia zawodowe, o których mowa w Ustawie o gospodarce nieruchomościami , a przynależność osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego do samorządu jest obowiązkowa .

Do zadań samorządu zawodowego należeć ma w szczególności:

1. Reprezentowanie i ochrona interesów członków samorządu,

2. Prowadzenie instytucji samopomocowych i innych form pomocy materialnej dla członków samorządu

3. Współpraca w sprawach należących do samorządu z organami administracji publicznej, wyższymi uczelniami, stowarzyszeniami naukowo-technicznymi, instytutami naukowymi, innymi samorządami zawodowymi oraz międzynarodowymi organizacjami zawodowymi,

4. Opracowanie programów kształcenia i doskonalenia zawodowego rzeczoznawców majątkowych ,

5. Organizacja szkoleń i doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych,

6. Opiniowanie projektów aktów prawnych dotyczących gospodarki i obrotu nieruchomościami oraz działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych,

7. Prowadzenie postępowania kwalifikacyjnego na uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego,

8. Nadawanie i pozbawienie uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego,

9. Ustalenie zasad etyki zawodowej i nadzór nad jej przestrzeganiem,

10. Sprawowanie nadzoru nad wykonywaniem zawodu przez członków izby z należytą starannością oraz zgodnie z przepisami prawa,

11. Prowadzenie postępowania w sprawach z zakresu odpowiedzialności zawodowej członków samorządu zawodowego,

12. Zarządzanie funduszami i działalnością gospodarczą samorządu zawodowego,

13. Prowadzenie rejestru rzeczoznawców majątkowych,

14. Prowadzenie listy członków samorządu wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego,

Osoby wykonujące działalność zawodową rzeczoznawcy majątkowego są obowiązane należeć do krajowej izby właściwej dla stałego miejsca zamieszkania.

Rzeczoznawca majątkowy - członek izby, miałby prawo do wykonywania operatów szacunkowych nieruchomości na terenie całego kraju, a Rada Okręgowej Izby nie może odmówić wpisu na listę członków izby osoby posiadającej uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego i spełniającej warunki określone w statucie izby.

III. RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY - S T A N D A R D II.1

RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY

S T A N D A R D II.1

RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY

1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego.

1. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa albo Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 17.maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 30, poz.163 z późn. zmianami) do dnia 31 grudnia 1997 r., oraz nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543).

2. Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29 listopada 1991 r. uprawnienia do szacowania gruntów z wyłączeniem ich części składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Nie wyłącza to możliwości szacowania przez tę osobę wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka nie ma prawa używania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie 1.7.

3. Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zagrożone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

4. Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Wyciągi z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach urzędowych.

5. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.

6. Osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie ustaw, o których mowa w punkcie 1.1.

7. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej dwa logo PFSRM, w części dolnej UPRAWNIENIA NR XXXX, w środkowym polu IMIĘ I NAZWISKO (bez tytułów), ADRES, Nr tel., w nawiasach Nr rejestru pieczęci prowadzonego przez PFSRM. Wymiary pieczęci i treść według wzoru poniżej w skali 1:1. Pieczęć ta powinna dawać odcisk tuszowy niebieski.

8. Ilekroć w przepisach prawa jest mowa o biegłych lub innych osobach posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości, w tym gruntów, części składowych tych gruntów oraz budynków i lokali stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, należy przez to rozumieć wyłącznie osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w punkcie 1.1.

2. Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.

1. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia działalności zawodowej na podstawie przepisów oraz standardów zawodowych.

2. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, w szczególności:

1. dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności,

2. oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych.

3. rzeczoznawca majątkowy określa także wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a także ich części składowych.

1. Opinie w sprawach o których mowa w punktach 2.2. a, b, c rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego.

2. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określenia wartości nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości.

1. wartość rynkową nieruchomości,

2. wartość odtworzeniową nieruchomości ,

c) ustala wartość katastralną nieruchomości

1. Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, że wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie żądaniem zamawiającego wycenę.

2. Rzeczoznawca majątkowy może żądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu.

3. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7 a także poświadczania tych wypisów, lub wyrysów, dla potrzeb wyceny.

4. Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje wymagane odrębnymi przepisami może sporządzać nie stanowiące operatu szacunkowego opracowania i ekspertyzy dotyczące:

1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,

2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,

3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,

4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,

5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,

6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,

7. wyceny nieruchomości zaliczanej do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości

8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego

1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości:

1. zgodnie z przepisami prawa,

2. stosownie do zasad wynikających z niniejszych standardów,

3. z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej,

4. przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności,

5. w sposób obiektywny i niezależny.

1. Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności o których mowa w punkcie 2.9 w warunkach zagrażających jego obiektywizmowi, w szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub też jeżeli ze strony zamawiającego lub osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski.

2. Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego działalności zawodowej polega zwłaszcza na:

1. dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne celem właściwego wykonania obowiązków,

2. wykonywaniu tych czynności wnikliwie, w sposób wyczerpujący i przedstawienie ich zamawiającemu w formie uporządkowanej, niezbędnej do przedstawienia toku rozumowania rzeczoznawcy i przesłanek, które mają wpływ na wartość nieruchomości,

3. wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została wykonana, lub też została wykonana w ograniczonym zakresie,

4. uchyleniu się od dokonania w procesie wyceny czynności, które wymagają wiadomości fachowych przekraczających jego wiedzę, po poinformowaniu o tym zamawiającego, lub zażądaniu przedstawienia przez zamawiającego odpowiedniej ekspertyzy.

1. Rzeczoznawca obowiązany jest wykorzystywać dane, o których mowa w punkcie 2.7 i 2.8 niniejszego standardu, i innych które uzyskał w trakcie wykonywania przez siebie czynności, z zachowaniem zasady poufności.

2. Udostępnianie tych danych osobom trzecim może mieć miejsce tylko wówczas, gdy przepis prawa tego wymaga, jeżeli żąda tego sąd, lub inny właściwy organ a także w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, Komisją Arbitrażową PFSRM, lub w postępowaniu wewnątrz stowarzyszeniowym.

3. Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

4. Rzeczoznawca majątkowy przekazuje organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonywanych przez siebie operatów szacunkowych nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, o treści przewidzianej przez właściwe przepisy i w sposób nie naruszający zasady poufności uzyskanych przez niego danych.

5. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego, jednakże ma prawo uchylić się od wykonania opinii w konkretnej sprawie, jeżeli zachodziłyby w stosunku do niego okoliczności przewidziane we właściwych przepisach, upoważniające go do odmowy zeznań, jeżeli nie może wykonać opinii ze względu na przeciążenie pracą, albo też jeżeli sporządzenie opinii w danej sprawie wymagałoby wiadomości specjalnych, których rzeczoznawca nie posiada.

6. W celu zabezpieczenia możliwości wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowości czynności szacunkowych i sporządzenia operatu szacunkowego, zaleca się archiwizowanie operatów szacunkowych oraz dokumentów stanowiących ich podstawę w okresie trzech lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego.

7. Rzeczoznawca majątkowy a także przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem tych czynności oraz wyceny nieruchomości.

4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego.

1. Wobec rzeczoznawcy majątkowego może być wszczęte postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, powołaną przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Tryb i szczegółowe zasady prowadzenia postępowania przed tym organem określają stosowne przepisy.

2. W razie zaistnienia istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

3. Każda osoba, która udowodni, że ma w tym interes prawny, może zwrócić się do organizacji zawodowe rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii o sporządzonym operacie szacunkowym, o ile nie minął okres trzech lat od daty jego sporządzenia. Opinie te są wykonywane na podstawie umowy zawartej pomiędzy Stowarzyszeniem lub PFSRM a osobą kwestionującą wyceny.

5. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego.

1. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego określa umowa z zamawiającym, z tym, że wysokość tego wynagrodzenia powinna uwzględniać następujące czynniki:

1. charakter, wielkość i rodzaj części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

2. nakład pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędny do wykonania czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny,

3. kwalifikacje rzeczoznawcy majątkowego, a w szczególności jego staż zawodowy, ukończenie specjalistycznych studiów lub szkoleń w zakresie wyceny,

4. termin i warunki wykonania czynności szacunkowych,

5. koszty ponoszone przez rzeczoznawcę w związku z wykonanymi przez niego czynnościami.

1. Rada Krajowa PFSRM określi minimalne normy czasu pracy rzeczoznawcy majątkowego, niezbędnego do wykonania czynności koniecznych do właściwego przeprowadzenia procesu wyceny. Normy te są publikowane w wydawnictwach Federacji oraz sfederowanych Stowarzyszeń.

IV. SYSTEM SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

4. 1. Określenie wartości nieruchomości

Pod pojęciem systemu szacowania nieruchomości rozumie się zasady i procedury, które są stosowane w procesie określania lub ustalania wartości nieruchomości. Podstawowy dokument w tym względzie stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r. a zwłaszcza dział 2 Wycena nieruchomości oraz rozdział I Określenia wartości nieruchomości.

Artykuły dotyczące tej tematyki przedstawiają się jak poniżej:

Rozdział 1

Określenie wartości nieruchomości

Art. 149. [Zakres przedmiotowy] Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie
w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. [Wycena] 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1. określenia wartości rynkowej,

2. określenia wartości odtworzeniowej,

3. ustalenia wartości katastralnej.

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.

5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Art. 151. [Wartość rynkowa i odtworzeniowa] 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia,
z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Art. 152. [Podejścia do wyceny] 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Art. 153. [Podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe] 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Art. 154. [Zasady wyboru] Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Art. 155. [Dane o nieruchomościach] 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1. księgach wieczystych,

2. katastrze nieruchomości,

3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie
   art. 169,

5. planach miejscowych,

6. wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

7. umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

3. Właściwe organy oraz sądy są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane, o których mowa w ust. 1.

Art. 156. [Operat szacunkowy] Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Art. 157. [Rozbieżne opinie] 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Art. 158. [Dane do katastru] Rzeczoznawcy majątkowi przekazują,
z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

4. 2. ZESTAWIENIE PODEJŚĆ, METOD I TECHNIK STOSOWANYCH PRZY WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

PODEJŚCIA	METODY	TECHNIKI
1. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE	Porównywania parami
			1.2. Korygowania ceny średniej
	2. PODEJŚCIE DOCHODOWE	2.1. Inwestycyjna	2.1.1. Kapitalizacji prostej
				2.1.2. Dyskontowania strumieni pieniężnych
			2.2. Zysku	2.2.1. Kapitalizacji prostej
				2.2.2. Dyskontowania strumieni pieniężnych
	3. PODEJŚCIE KOSZTOWE		3.1. Kosztów odtworzenia	3.1.1. Szczegółowa
				3.1.2. Elementów scalonych
				3.1.3. Wskaźnikowa
			3.2. Kosztów zastąpienia	3.2.1. Szczegółowa
				3.2.2. Elementów scalonych
				3.2.3. Wskaźnikowa
	4. PODEJŚCIE MIESZANE	4.1. Pozostałościowa
		4.2. Kosztów likwidacji	4.2.1. Szczegółowa
				4.2.2. Elementów scalonych
				4.2.3. Wskaźnikowa
		4.3. Stawki szacunkowej gruntów

4. 3. OGÓLNE CELE SZACOWANIA

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów:

1. Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym.

• podatek od wartości nieruchomości

• podatek od wzrostu wartości (rozwoju)

Wartość nieruchomości jest potrzebna m.in.:

• aby naliczać od niej wysokość opodatkowania

• aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu np.: budynki, nie podlegających amortyzacji np.: grunt i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,

• aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku,

• do podziału majątku w przypadku rozwodu.

4.3.2. Transfer nieruchomości.

tj. kupno - sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy władania nieruchomością. W przypadkach takich wartość służy m.in.:

• jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,

• jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustalaniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży,

• jako wielkość wyjściowa do przetargu.

1. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów

W tych przypadkach wartość jest określona:

• aby określić wartość zabezpieczania pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,

• aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji - gdzie ulokować kapitał - tj. w nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów majątkowych.

3. Obliczanie odszkodowań:

W tych przypadkach wartość jest potrzebna aby ustalić wysokość:

- odszkodowania z tytuł wywłaszczenia nieruchomości,

- odszkodowania z tytułu zmiany środowiska,

- odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych.

Wartość jest wykorzystana wówczas m.in.:

• dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,

• do określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu,

• do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości),

• określenia zmiany wartości nieruchomości przy zmianie zapisu planu

4.3.5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości.

Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala:

• na ustalenie opłaty dzierżawnej,

• na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,

• na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,

• developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej,

• na poradę klientom w realizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych rozwiązań alternatywnych,

• na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów zamierzonych do podjęcia decyzji,

- na zbadaniu terenu podaży i popytu na rynku nieruchomości.

4.4. CELE SZACOWANIA WYNIKAJĄCE Z PODSTAWOWYCH PRZEPISÓW

PRAWNYCH

1. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.):

(w przypadku tego przepisu zostaną podane grupy celów i cele szczegółowe, w pozostałych przypadkach tylko grupy celów).

Zestawienie grup celów:

• do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,

• do określania wartości nieruchomości do sprzedaży,

• do określania wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat,

• do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych,

• do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich,

• do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych.

2. Cele wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity: Dz. U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 z późn. zm.):

• określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości „produk­cji w toku" (mienia ruchomego) do sprzedaży,

• określenie wartości gruntów i budynków, „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapew­nieniem prawa kupna,

• określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.

3. Cele wynikające z ustawy z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej
   (Dz. U. Nr 86, poz. 960 z późn. zm.):

• określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilno­prawnych.

4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wie­rzytelności:

• z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe
  (Dz. U. Nr 140, poz. 939 z późn. zm.),

• z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych
  (Dz. U. Nr 140, poz. 940 z późn. zm.),

• z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów
  (Dz. U. Nr 149, poz. 703 z późn. zm.)

• określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do za­bezpieczenia kredytu),

• określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego,

• określenie wartości do ustanowienia hipoteki.

5. Cele wynikające z ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komer­cjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.):

• określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży,

• określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa,

• określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji SP w spółce.

6. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717):

• określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego,

• określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowa­nia lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia pla­nu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości.

7. Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubez­pieczeniu społecznym rolników (tekst jednolity: Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25):

• określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.

8. Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80 z późn. zm.):

• określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.

9. Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 z późn. zm.):

• określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,

• określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączo­nych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przed­wczesny ich wyrąb,

• określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w ob­szarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakła­dów,

• określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowa­nych podlegających rekultywacji.

10. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514):

• określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.

11. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalnoś­ci ubezpieczeniowej
    (Dz. U. Nr 124, poz. 1151 z późn. zm.):

• określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.

12. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o au­tostradach płatnych
    (Dz. U. Nr 127, poz. 627 z późn. zm.):

• określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do nego­cjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie,

• określenie odszkodowania przysługującego gminie za nierucho­mości stanowiące jej własność,

• określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji,

• określenie wartości poniesionych nakładów do określenia od­szkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady.

13. Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Ko­deks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.):

• określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.

14. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach
    (Dz. U. Nr 101, poz. 444 z późn. zm.):

• określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.

15. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwa­terowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 86, poz. 433 z późn. zm.):

• określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,

• określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.

16. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.):

• określenie wartości nieruchomości na terenach szczególnej ochrony środowiska i leżących na terenach zanieczyszczonych do wykupienia lub odszkodowania.

17. Cele wynikające z ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne
    (Dz. U. Nr 115, poz. 1229 z późn. zm.):

• określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wo­dami,

• określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwes­tycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.

18. Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o za­gospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej
    (Dz. U. Nr 79, poz. 363):

• określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom.

19. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
    (Dz. U. Nr 92, poz. 880):

• określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie.

20. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o ra­chunkowości
    (Dz. U. Nr 121, poz. 591):

• określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości po­czątkowej.

4.5. NIERUCHOMOŚĆ - CECHY OGÓLNE

Nieruchomość - stanowi część powierzchni ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi (budynki, budowle, urządzenia, nasadzenia), tworząc całość oznaczona granicami i będąca przedmiotem odrębnej własności, a także budynek lub lokal jeśli stanowią odrębną własność.

Nieruchomość nie ma w sobie wartości

ale może ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub w wyniku innych korzyści, które przynosi lub może przynosić w przyszłości.

Wartość nieruchomości najwyraźniej ujawnia się na rynku, gdzie występuje ona jako towar i pełni różnorodne funkcje, jak np.:

• stanowi przedmiot transakcji rynkowych,

• stanowi źródło dochodu dla ich właścicieli - osób prawnych i fizycznych - z tytułu umowy najmu lub dzierżawy (czynsz), a w przypadku Skarbu Państwa i gminy - także z tytułu opodatkowania,

• stanowić może lokatę kapitału, nie podatną na działanie stopy inflacji,

• pozwala na zabezpieczenie na niej kredytów bankowych.

1. METODYKA POSTĘPOWANIA W TOKU SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

SKŁADA SIĘ Z NASTĘPUJĄCYCH ETAPÓW

1. Identyfikacja nieruchomości (lokalizacja),

2. Identyfikacja praw do nieruchomości,

3. Identyfikacja funkcji nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego,

4. Określenia momentu (dat) szacowania,

5. Określenie celu szacowania

6. Określenie zastosowanych przepisów ogólnych i szczegółowych,

7. Zdefiniowanie rodzaju oszacowanej wartości,

8. Określenie zakresu szacowania,

9. Dobór źródeł informacji i zakresu danych,

10. Ustalenie warunków , ograniczeń i założeń.

4.7. SŁOWNICZEK POJĘĆ:

1. nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności,

2) zasobie nieruchomości - należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa, oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa,

3. działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej,

4. działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce,

5. zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste,

6. poprzednim właścicielu - należy przez to rozumieć osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów,

7. planie miejscowym - należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

8. wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości,

9. określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości,

10. powszechnej taksacji nieruchomości - należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości,

11. szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości,

12) właściwym organie - należy przez to rozumieć, z zastrzeżeniem art. 60, starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa,

13) samorządowej osobie prawnej - należy przez to rozumieć osoby prawne powoływane lub tworzone przez organy jednostek samorządu terytorialnego,

14) jednostce samorządu terytorialnego - należy przez to rozumieć gminę, powiat lub województwo,

15. staroście - należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu,

16. właściwym urzędzie - należy przez to rozumieć starostwo powiatowe, w którym wykonywane są zadania z zakresu administracji rządowej dotyczące gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa, albo odpowiednio urząd gminy, starostwo powiatowe lub urząd marszałkowski, w których prowadzone są sprawy gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego,

17. radzie lub sejmiku - należy przez to rozumieć radę gminy lub radę powiatu oraz sejmik województwa,

18. jednostce organizacyjnej - należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej,

19. opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości,

20. spółce - należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością,

21. osobie bliskiej - należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,

22. standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa,

23) organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości,

24) nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość,

25. stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

1

1

1

38

---