IMG'56 (4)

architektonicznej. Podobnie z pozostałym personelem, np. nadzoru techniko. kontroli kosztów itd. Inaczej podejdziemy do organizacji biura i ca lej j? nistracji związanej z realizacją jednego budynku i inaczej, jeżeli zamień? realizować kilkanaście budynków w dłuższym okresie czasu. Jeżeli zamieńw realizować inwestycję z partnerami, to jak będzie wyglądał wspólny pna-jaki będzie podział udziałów, akcji, jak i gdzie będą podejmowane decy^ Jak wyobrażamy sobie zarządzanie obiektem, kto to będzie robił? Jest to nc dlatego, te wszystkie te działania pochłaniają czas i pieniądze i m_Ul/ zostać rozstrzygnięte, aby biznesplan był sporządzony rzetelnie.

8.5. Jak wygląda analiza finansowa inwestycji?

Analiza Finansowa najczęściej kończy biznesplan i jest nierozłączną jego cz ciii w przypadku, gdy ma on posłużyć pozyskaniu finansowania zewnętrznego inwestycji. Zasada jest taka. że poprzednie części opracowania mają dostarczyt wyczerpujących informacji dotyczących kosztów, podatków, przychodów, jak też prześledzić działania zapewniające realizację inwestycji. Aby prawidłowo wykonać analizę finansową konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, analityk powinien mieć dostęp przynajmniej do następujących informacji:

• kosztów bezpośrednich budowy przedstawionych narastająco od początku do końca budowy,

• kosztów ogólnych budowy przedstawionych narastająco od początku do końca budowy.

• łącznych kosztów budowy przedstawionych narastająco od początku do końca budowy,

• oszacowanych z należytą starannością przychodów z eksploatacji budynku, u' tym kosztów zarządzania i eksploatacji obiektu w okresie nie krótszym niż dziesięć lat.

•    rozpoznania alternatywnych możliwości finansowania inwestycji,

•    zapotrzebowania na kredyt w różnych okresach realizacji inwestycji.

Na podstawie posiadanych informacji sporządzający analizę korzysta przy ocenie inwestycji m.in. z metod opisanych w rozdziale 6.

Literatura

I. Filar £-. Skrzypek J-- Biznesplan. Polic*t. Warszawa 2000.

2. Mulak M.S.: Jak opracować business pian. Praktyczny poradnik dla średnich i małych firm. M A A Communications. Warszawa 1995.    ■■

Rozdział 9

KOSZTORYSY BUDOWLANE

9.1. Całkowite koszty realizacji inwestycji

Całkowite koszty realizacji inwestycji można podzielić na:

. koszty przedinwestycyjne

-    koszty studiów i analiz - dokonanie oceny, czy inwestycja, którą zamierzamy realizować, zyska akceptację na rynku lokalnym,

-    koszty doradztwa - konsultacje i analizy specjalistyczne, np. dotyczące wielkości i standardu realizowanej inwestycji;

• koszty pozyskania terenu budowlanego, w tym m.in.:

-    koszty zakupu map — opracowanie wniosków o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, o zakup nieruchomości gruntowych, wnioski o ustalenie granic, o scalenie oraz podział nieruchomości itp. wymaga posługiwania się mapami z ewidencji gruntów z naniesionymi stanami zabudowy naziemnej i podziemnej oraz mapami geofizycznymi z naniesieniem drzewostanu oraz innych chronionych obiektów,

-    koszty opracowania bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-    koszty opłat od wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

*1 koszty adiacenckie — zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami gminy mają prawo do pobierania opłaty adiacenckiej z tytułu uzbrojenia terenów w infrastrukturę techniczną,

-    koszty oceny geotechnicznej terenu,

-    koszty sporządzenia oceny oddziaływania inwestycji na środowisko, zgodnie z przepisami o ochronie środowiska,

-    koszty zakupu nieruchomości,

-    koszty wyłączenia upraw rolnych i leśnych z produkcji rolnej.

-    koszty prac archeologicznych — obciążają inwestora, jeżeli odkrywka archeologiczna występuje na jego nieruchomości gruntowej,

-    koszty opłat notarialnych, skarbowych i sądowych;

87