SNC00216

w

⁷³____Vuaw» O

w zakres* przeznaczenia i zabudowy graniu, wynikłej np ₇ ostaiec/nych decyzji organów planowania przestrzennego, pozbawiających grant cech kwalifikujących do określonej kategorii, uwzględnionej pir> ustalaniu stawki Powstaje zatem p> unie. ery w takim stanie rzeczy dopuszczalna jest zmiana stawki procentowej uprzednio ustalonej, czy też raz określona — w sposób wiążący strony — stawka procentowa nie może ulec wzruszeniu, mimo zmiany przeznaczenia i zabudowy grantu l chylona usuwa z dnia 29 kwietnia 198$ r. o gospodarce gruntami i wvwtaszczaniu nieruchomości nie regulowała trybu rozstrzygania spora o wysokość stawki procentowej. Sąd Najwyższy, analizując przepisy usuwy z 1985 r, opowiedział się za dopuszczalnością takiej zmiany. Jeżeli bowiem ustawa wiąże wysokość stawki procentowej z oznaczonymi warunkami kwalifikującymi grunty, różnicując je w zależności od przynależności do danej kategorii, to utrzymanie suwki na dotychczasowym poziomie bez możliwości jej podwyższenia lub obniżenia. stosownie do powstałej sytuacji, powodowałoby, że treść umowy odbiegałaby od usuwowego uregulowania wysokości wskaźnika procentowego. Dlatego też konsekwentnie przyjęto, że zmiana stosunków w zakresie przeznaczenia i zabudowy gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie, powstała w wyniku wymienionych decyzji właściwych organów, prowadzi do powstania uprawnienia stron, tj. Skarbu Państwa (gminy) i wieczystego użytkownika, do zmiany treści umowy przez dostosowanie suwki opłaty do aktualnych warunków — zgodnie ze wskazaniami zawartymi w ust. 3. Ponieważ ustawa z 1985 r. nie regulowała sposobu postępowania przy realizacji przez Skarb Państwa (gminę) wspomnianego uprawnienia, to należało stosować w drodze analogii przepis ustawy dotyczący wypowiedzenia wysokości obowiązującej strony opłaty, z jednoczesną ofertą przyjęcia nowej jej wysokości. Natomiast wieczysty użytkownik, który nie zgadzał się na podwyższenie stawki, mógł wystąpić na drogę sądową z opartym na art. 189 k.p.c. powództwem o ustalenie właściwej - w zmienionych okolicznościach stawki procentowej opłaty. Droga sądowa była dla niego otwarta także wówczas, gdy właściciel gruntu uwzględnił jedynie w części jego żądania obniżenia stawki. „Spór o wysokość stawki procentowej jest typowym sporem cywilnym. Skoro nie ma przepisu, który jego rozstrzygnięcie przekazywałby organowi administracyjnemu, to w takiej sytuacji zgodnie z treścią art. 2 § 3 k.p.c. - organem właściwym do rozpoznania sprawy jesl sąd" (uchwała SN z dnia 19 września 1997 r., III CZP 44/97. „Wokanda" 1997, nr 12, s. I). Sąd Najwyższy w przytoczonej uchwale wyłączył możliwość zmiany sUwki procentowej przy aktualizacji opłaty /a użytkowanie wieczyste, a zatem wyłączył możliwość orzekania w tych sprawach przez samorządowe kolegia odwoławcze, kierując strony umowy wprost na drogę sądową. Odesłanie zawarte w ust. 2 art. 73 do trybu postępowania określonego w art. 78-81 oznacza, że obecnie użytkownik wieczysty — po wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej suwki procentowej — może złożyć do samorządowego kolegiom odwoławczego wniosek o ustalenie, że zmiana suwki procentowej opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości.

X Nale/y rozważyć, c/y wystąpienie trwałej zmiany w sposobie korzystania 7 nieruchomości, powodującej zmianę celu. na który nieruchomość mtik oddana w użytkowanie wieczyste, nie powinno stanowić przesłanki omany umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Ustawodawca pomiął ten problem, ograniczając się do ustalenia trybu zmiany suwki opłaty roczną, spowodowanej trwałą zmianą korzystania z nieruchomości. Treść umowy w zakresie określenia celu. na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, powinna być zgodna z rzeczywiście realizowanym celem Nie wolno również zapominać, że właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie (art. 33 ust. 3). Brak jest sprecyzowania przesłanek oceny wystąpienia ..trwałej zmiany sposobu korzystania" Należy przyjąć, że takiej oceny może dokonać zarówno właściwy organ, jak i użytkownik wieczysty. Właściwy organ, zamierzający zaktualizować stawkę procentową opłaty rocznej, będzie obowiązany do wypowiedzenia na piśmie wysokości dotychczasowej stawki, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu należy udowodnić istnienie przesłanek uzasadniających zmianę suwki opłaty rocznej (skutek odesłania do art. 78 usuwy). Również użytkownik wieczysty może żądać zmiany suwki procentową opłaty rocznej ze względu na trwałą zmianę sposobu korzysUnia z nieruchomości Musi się jednak liczyć z tym, że na nim będzie spoczywać ciężar udowodnienia powstania trwalej zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości i jak należy zauważyć — powinien również wykuzać, żc trwała zmiana nie została spowodowana umyślnym naruszeniem postanowień umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Ponieważ w przeciwnym przypadku powstaną przesłanki zastosowania art. 33 ust. 3.

4.    Wojewoda lub rada gminy, powiatu lub sejmik województwa zgodnie z ust. 4 omawianego przepisu mogą wyrazić zgodę na zwiększenie luh obniżenie bonifikaty (50%) od pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomość*! zabytkowej. Odesłanie do art. 72 ust. 3 pkt 5 usuwy oznacza, że w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wpisanej do rejestru zabytków, np. na działalność charytatywną luh pod budownictwo mieszkaniowe, ust. 4 art. 73 mc będzie miał zastosowania W tym trybie zatem podwyższeniu lub obniżeniu mogą podlegać wyłącznic opłaty roczne, dla których wysokość suwki procentowej wynosi 3% ceny.

5.    Z zestawienia treści ust. 3 z ust. 6 omawianego przepisu wynika. « podstawą udzielenia fakultatywnej bonifikaty jest wystąpienie jednego / celów, o których mowa w art. 68 ust. I pkt 1-6 i 8. Jednakie trzeba podkreślić, te art. 68 ust. I odnosi się wyłącznie do sprzedaży nieruchomości, s nic do oddawania nieruchomości grantowej w użytkowanie wieczyste. Właściwsze byłoby odesłanie do celów wymienionych w art. 72 ust. 3 pkt 2-4. Należy uznać, że zmiana celu, będącego podstawą udzielenia bonifikaty, będąc równoznaczna

227