IMG'95 (3)

w związku z lym dla inwestora istotny Jest jedynie moment odbioru obieh, od generalnego wykonawcy i od niego rozpoczyna swój bieg termin na nywanie uprawnień i tytułu rękojmi. W systemie wykonawstwa częściowego kiedy inwestora łączą z wykonawcami częściowymi odrębne umowy, lay.’ i wykonawców odpowiada przed inwestorem z tytułu rękojmi, więc począć i koniec okresu rękojmi wyznacza treść każdej umowy, a terminy te w szczególnych umowach nie muszą się pokrywać.

/.uchowanie się wykonawcy polegające na podstępnym zatajeniu wad» zwalnia inwestora z obowiązku przestrzegania ustawowych terminów rj wykonanie uprawnień z tytułu rękojmi.

Gdy inwestor skieruje w stosunku do wykonawcy dodatkowe roszczenia odszkodowawcze, na podstawie ari. 566 k.c.. kwestia terminu na dochodzenie tych roszczeń jest uzależniona od wspomnianego już wcześniej, zakresu roszczeń Roszczenia odszkodowawcze oparte na rękojmi (zwrotu kosztów zawarcia umowy, odbioru czy ubezpieczenia świadczenia) są uzależnione od wykonania jednego z uprawnień z tytułu rękojmi i podlegają terminom przewidzianym dla tej instytucji. W sprawie roszczeń o naprawienie szkody w pełnym zakresie, opartych na zasadach ogólnych (art. 471 i nast. k.c.), orzecznictwo sądów popiera pogląd, że roszczenia te nie są ograniczone terminami ustanowionymi dla dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady. W związku z tym inwestor, który, np. wskutek upływu czasu utracił możliwość skutecznego żądania usunięcia wad, albo stosownego obniżenia wynagrodzenia, ewentualnie skierowania do wykonawcy oświadczenia o odstąpieniu od umowy, nie pozostaje pozbawiony ochrony prawnej.

Nierozstrzygniętą przez ustawodawcę sprawą jest, jak należy traktował termin „budynek" użyty w treści art. 568 par. 1 k.c. Dokonanie wykładni cytowanego przepisu odwołującej się do ustawy - Prawo budowlane oznaczałoby, że trzyletni termin na wykonanie uprawnień z tytułu rękojmi obejmuje tylko obiekty budowlane, które są budynkami. Natomiast w stosunku do pozostałych obiektów budowlanych uprawnienia z tytułu rękojmi za wady Fizyczne wygasałyby po roku od ich odbioru. Aby uwolnić się od problemów związanych z interpretacją tego nieprecyzyjnego przepisu, należy umownie określić termin rękojmi. Jest to możliwe, biorąc pod uwagę dopuszczalność umownego rozszerzenia uprawnień z tytułu rękojmi, przewidzianą w art. 558 par. 1 k.c. Alternatywą dla zaproponowanego rozwiązania jest zawarcie w umowie z wykonawcą odpowiednich klauzul gwarancyjnych, które zapewnią ochronę należytej jakości przedmiotu umowy co najmniej przez okres trzech lat.

Gwarancja jakości

Ponieważ odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady przedmiotu umowy o roboty budowlane może zostać przez strony dosyć swobodnie potraktowana, tj. strony mogą ją rozszerzyć ale leż ograniczyć, a w stosunkach bez udziału

konsumentów nawet wyłączyć, użyteczne stają się inne instrumenty prawne, kidrc uzupełnią bądź zastąpią instytucję rękojmi. Do takich instrumentów jaliczyć należy m.in. gwarancję jakości. Gwarancja pozwala inwestorowi poczuć się bezpiecznie wobec możliwych sporów interpretacyjnych na tle at 568 par. 1 k.c. Znajduje ona zastosowanie również w przypadkach, gdy nawet trzyletni termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady jest zbyt todiki w stosunku do potTzeb inwestora.

Udzielając gwarancji jakości przedmiotu umowy, gwarant zapewnia adresata gwarancji o jakości przedmiotu świadczenia, udzielając mu stosownych uprawnień. W odniesieniu do umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło nie znajdziemy w Kodeksie cywilnym żadnych odrębnych regulacji dotyczących gwarancji, ani nawet odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów o gwarancji jakości przy umowie sprzedaży. Mając na uwadze treść art. 353 k.c., niełatwo znaleźć argumenty przeciwko dopuszczalności zamieszczania klauzul gwarancyjnych w umowach o roboty budowlane. Pamiętać jednak należy, że wprowadzenie do umowy o roboty budowlane klauzuli gwarancyjnej wymaga dokładnego opisania rodzajów uprawnień przysługujących z lego tytułu inwestorowi i sposobu wykonywania tych uprawnień. Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące gwarancji, jak wspomniano wcześniej, nie odnoszą się wprost do umowy o roboty budowlane.

Praktyka zamieszczania w umowach klauzul gwarancyjnych, odnoszących się do ścian, stropów, całych budynków, znajduje wielu przeciwników. Argumentem przeciwko takim rozwiązaniom jest fakt, że są one sprzeczne z celem gwarancji, która odnosi się do przedmiotów funkcjonujących. Ponieważ zagwarantowana ustawowo swoboda umów obejmuje swoim zasięgiem także omawiane zagadnienie, trudno jest podważyć gwarancję udzieloną na cały obiekt, czy jego elementy konstrukcyjne.

Sytuacja komplikuje się znacznie, gdy umowa zawiera lakoniczne stwierdzenie o udzieleniu gwarancji, bez jednoczesnego określenia skutków prawnych tej gwarancji. W razie sporu sądowego wykonawca może bronić stanowiska, że udzielona na pewien czas gwarancja jest niczym innym, jak tylko rękojmią za wady. Gdyby bowiem strony miały na myśli gwarancję, to wówczas w umowie byłyby szczegółowo opisane uprawnienia inwestora i sposób korzystania z tych uprawnień. Wobec braku takich zapisów w treści umowy, z jednej strony, a z drugiej, wobec możliwości wieloznacznego interpretowania terminu „gwarancja", obrona wykonawcy może być skuteczna.

Kodeksowy termin do wykonania uprawnień z tytułu gwarancji jakości wynosi jeden rok, a zatem jest terminem dosyć krótkim. Korzystając ze swobody w zakresie kształtowania treści umowy, strony mogą ten termin wydłużyć. Jak się zatem wydaje udzielenie długoterminowej gwarancji jakości przemawiać może. w pewnych sytuacjach, za stosowaniem klauzul gwarancyjnych w umowach o roboty budowlane.

165