14/05/2010

[uzupełnić początek]

Umowa najmu

Definicja - art. 659 §1 - Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Na czym polega umowa najmu?

Wynajmujący zobowiązuje się rzecz oddać najemcy do używania w zamian, za co najemca zobowiązuje się płacić czynsz.

Jest to u mowa nazwana, zobowiązująca, odpłatna, wzajemna, konsensualna i w zakresie zapłaty czynszu jest to także umowa kauzalna.

Strony: wynajmujący (ten, kto wynajmuje jakiejś osobie) i najemca (ten, kto najmuje od innej osoby).

Gdy wynajmującym jest podmiot publiczny po jego stronie w znacznej mierze występują ograniczenia swobody umów.

Jakiego rodzaju tytuł prawny do przedmiotu najmu musi przysługiwać wynajmującemu by mógł on tym przedmiotem dysponować?

Z żadnej konstrukcji ustawowej nie wynika to, aby wynajmujący musiał być właściciel przedmiotu najmu, ani to, aby mu przysługiwało jakiekolwiek prawo do tym dysponowania przedmiotem najmu.

Z punktu widzenia gospodarczych celów najmu decydujące jest to czy wynajmujący ma możliwość zapewnienia najemcy niezakłócone korzystanie z rzeczy.

W pewnym zakresie najemca jest chroniony bardzo mocno - zgodnie z art. 690 - Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Najemca sam może wytoczyć powództwa, które przysługują właścicielowi, czyli zarówno windykacyjne jak i negatoryjne.

Art. 680¹ - na marginesie.

Przedmiotem najmu może być rzecz zarówno ruchoma jak i nieruchoma.

Forma umowy najmu jest w zasadzie dowolna z WYJĄTKIEM, który wynika z art. 660 - Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony - mamy tutaj do czynienia z formą pisemną, niezachowanie tej formy powoduje, że ta umowa wywoła nie te skutki, których chciałyby strony, tylko taki skutek, którego chce ustawodawca, a skoro tak trzeba powiedzieć, że jest to zastrzeżenie ad eventum.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony zgodnie z ogólnymi regułami podlega ona wypowiedzeniu w terminach określonych w ustawie.

Gdy na czas oznaczony wówczas ten stosunek prawny będzie trwał tak długo jak długo nie nadejdzie termin wskazany w umowie i wtedy automatycznie ten stosunek wygasa.

Art. 661 §1 - Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Art. 661 §2 - wkleić.!!

Obowiązki wynajmującego:

1) wydanie rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku - art. 662 §1.

Jeśli rzecz jest w innym stanie wówczas na podstawie art. 664 §2 najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

2) utrzymywanie rzeczy w takim stanie przez cały czas trwania najmu - art. 662 §1.

Jest to bardzo ważne, bo z tego wnosimy, że na wynajmującym a nie na najemcy spoczywa ciężar dokonywania napraw rzeczy. Gdyby tego nie uczynił w odpowiednim terminie to najemca może bądź to dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (takie wykonanie zastępcze) po bezskutecznym upływie wyznaczonego mu terminu albo może dojść do wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Obowiązki najemcy:

1) korzystanie z rzeczy w sposób zgodny z umową i przeznaczeniem rzeczy - art. 666 §1 - Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Nie ma obowiązku używania, ale jak już używa to zgodnie z art. 666 §1.

Art. 667 - Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Nie respektowanie tego obowiązku skutkuje na mocy art. 667 §2 możliwością wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Podobnie gdyby rzecz została zaniedbywana.

Najemca może oddać rzecz będąca przedmiotem najmu do bezpłatnego używania osobie 3 albo ją podnająć, jeżeli umowa tego nie zabrania - 668 §1 (przy lokalach jest odwrotnie).

2) zapłata czynszu - art. 659 §2 - Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Czynsz musi mieć wartość ekonomiczną, nie musi być w pieniądzu, ale musi mieć wartość majątkową.

Czynsz jest wartością rynkową, a zatem ustalenie wysokości czynszu zależy wyłącznie od woli stron, istotny WYJATEK wprowadzają przepisy dot. najmu lokali mieszkaniowych. W innych przypadkach wysokość jego jest sprawą wyłącznie umowy.

Czynsz jest świadczeniem okresowym - periodycznie uiszczanym zgodnie z art. 669 §1 - Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

Gdy termin nie jest oznaczony - art. 669 §2 - Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

[umowa może to oczywiście ustalić inaczej].

Dla zabezpieczenia czynszu z tytułu najmu wynajmującemu przysługuje na rzeczach ruchomych najemcy ustawowe prawo zastawu - art. 670 - Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Z art. 671 wynika, ze to ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy nim obciążone zostaną usunięte z przedmiotu najmu, ale może wynajmujący sprzeciwić się usunięciu tych przedmiotów.

§1 - Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

§2 - Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

W przypadku najmu lokalu odpowiedzialność za zapłatę czynszu na mocy art. 688¹ ponoszą solidarnie stale zamieszkujące z najemcą osoby pełnoletnie.

Nie płacenie czynszu powoduje szereg negatywnych konsekwencji dla najemcy:

1. Jeśli czynsz jest określony w pieniądzu, a jest to regułą, to mamy odsetki. Oczywiście może dochodzić czynszu także wynajmujący przymusowo i może przeprowadzić egzekucję tego czynszu.

2. Może wynajmujący wypowiedzieć najem i to bez zachowania terminu wypowiedzenia - art. 672 - Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku najmu lokalu art. 687 - Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Nota bene w przypadku lokali mieszkalnych w ogóle nie może wynajmujący wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku, gdy przedmiotem czynszu jest lokal wysokość czynszu może być zgodnie z art. 685¹ wypowiedziana.

3) ponoszenie kosztów drobnych napraw i dokonywanie drobnych nakładów związanych z bieżącą eksploatacją rzeczy - art. 662 §2 - Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Co jest drobnym nakładem a co nie?

Art. 681 jeśli chodzi o lokale - przykładowy katalog - Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - art. 6a i b - do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw i wymiany we [nie będzie to obowiązywało, co do lokali, ale trzeba mieć świadomość że taka regulacja jest].

Ustanie stosunku najmu:

1. Upływ terminu w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony.

2. Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia - chodzi o takie przypadki, w których jedna ze stron w jakiś sposób rażący nie wypełnia swoich obowiązków.

3. Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia - jaka jest długość terminów wypowiedzenia?

Art. 365¹ - Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.

Jeśli nie będą takie terminy w umowie oznaczone wówczas wchodzą w grę *terminy ustawowe - art. 673 §2 - Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Przy najmie lokali jest trochę inaczej - art. 688 - Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zupełnie inaczej jest w przypadku najmu lokali mieszkalnych - tam w wielu przypadkach jest termin miesięczny, w innych przypadkach 6miesięczny, a nawet

Art. 673 §3 - Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Do niedawna przyjmowano, że jeżeli umowa zawarta na czas oznaczony to nie można jej wypowiedzieć. Jednak potrzeby obrotu okazały się takie, że zaczęto zawierać umowy na czas oznaczony, ale przewidując możliwość ich wcześniejszego wypowiedzenia. Ustawodawca ostatecznie przyjął rozwiązanie, które wykształciło się w orzecznictwie SN.

W przypadku najmu na czas oznaczony można go wypowiedzieć, ale w przypadkach określonych w umowie.

Art. 674 - Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony - ten przepis jest „szalenie niebezpieczny”.

Zgoda wynajmującego może być w sposób dorozumiany odebrana.

4. Śmierć najemcy lokalu mieszkalnego - normalnie to jest tak, że przecież prawa najemcy jak i wynajmującego to prawa o charakterze majątkowym, więc wchodzą do spadku i podlegają dziedziczeniu. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego ten stosunek prawny jest wyłączony spod ogólnych reguł dziedziczenia.

Art. 691 §2 - Osoby wymienione w §1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci:

- małżonek niebędący współnajemcą lokalu,

- dzieci najemcy i jego współmałżonka,

- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, - oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Co gdy nie ma takich osób?

Art. 691 §3 - W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

[wkleić wykład z 17/05/2010]

28/05/2010

Umowa pożyczki

Definicja - art. 720 - polega, na tym, że dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko, co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

Cechy:

- umowa nazwana

- konsensualna

- zobowiązująca (ale nie o skutku podwójnym, gdyż mamy tu do czynienia z rzeczami oznaczonymi co do gatunku)

- może być odpłatna lub nieodpłatna (odpłatność tkwi z reguły w oprocentowaniu, odsetkach, ale nawet, jeśli jest odpłatna to nie jest wzajemna).

- kauzalna.

Stronami mogą być wszystkie podmioty, które mają zdolność do czynności prawnej.

W przypadku pożyczki bankowej tylko podmioty, które są do tego umocowane przepisami prawa bankowego.

Przedmiotem pożyczki są pieniądze albo rzeczy oznaczone tylko, co do gatunku.

Forma umowy: art. 720 §2 - forma pisemna zwykła dla umów pożyczki o wartości powyżej 500 zł (jedyny przypadek w kodeksie zastrzeżenia formy szczególnej ze względu na wartość przedmiotu umowy). Jest to forma ad probationem.

Obowiązki stron:

1. dającego pożyczkę:

- przeniesienie własności przedmiotu pożyczki na pożyczkobiorcę (obejmuje także wydanie przedmiotu pożyczki) - a zatem z chwilą zawarcia umowy pożyczkobiorca uzyskuje roszczenie o wydanie rzeczy (podlega ono 6m-cznemu terminowi przedawnienia).

Dający pożyczkę w pewnych przypadkach może odstąpić od umowy i odmówić wydania pożyczki - art. 721 - Dający pożyczkę może odstąpić od umowy i odmówić wydania przedmiotu pożyczki, jeżeli zwrot pożyczki jest wątpliwy z powodu złego stanu majątkowego drugiej strony. Uprawnienie to nie przysługuje dającemu pożyczkę, jeżeli w chwili zawarcia umowy o złym stanie majątkowym drugiej strony wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

W pewnych sytuacjach dający pożyczkę jest odpowiedzialny wobec biorącego za wady przedmiotu pożyczki - art. 724 - Jeżeli rzeczy otrzymane przez biorącego pożyczkę mają wady, dający pożyczkę obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich. Przepisu powyższego nie stosuje się w wypadku, gdy biorący mógł z łatwością wadę zauważyć.

Głównie wtedy będzie miał zastosowanie, gdy przedmiotem pożyczki są rzeczy oznaczone, co do gatunku.

2. pożyczkobiorcy / biorącego:

- zwrot pożyczki zgodnie z umową (obejmuje on przeniesienie własności tej samej ilości pieniędzy albo tej samej ilości rzeczy oznaczonych, co do gatunku tej samej jakości).

Pożyczka powinna być zwrócona w terminie określonym w umowie, jeżeli natomiast termin zwrotu pożyczki nie jest określony dłużnik obowiązany jest zwrócić pożyczkę w ciągu 6 tygodni po wypowiedzeniu przez dającego pożyczkę (art. 723).

Roszczenie pożyczkodawcy przeciwko pożyczkobiorcy o zwrot pożyczki podlega ogólnym terminom przedawnienia a zatem zasadą jest przedawnienie 10 letnie, a jeśli pożyczka udzielona była między partnerami prowadzącymi działalność gospodarczą mamy termin 3 letni.

- zapłata odsetek stanowiących wynagrodzenie za korzystanie z kapitału pożyczkodawcy.

Obowiązek ten istnieje, o ile istnieje, tzn. od stron zależy to czy pożyczka jest oprocentowana czy też nie.

Z art. 359 §1 płynie zasada, że odsetki należą się tylko, gdy mają swoją formalną podstawę czy to w umowie czy w czynności prawnej - z ustawy odsetki się nie należą.

Jeśli strony przewidziałyby odsetki to wtedy obowiązuje w prawie PL zasada zgodnie z którą odsetki mogą być nakładane do 4krotnośći wartości stopy kredytu NBP.

Zakończenie stosunku prawnego wynikającego z umowy pożyczki - wygasa ona wraz ze zwrotem przedmiotu pożyczki i to bez względu na to, z jakiego powodu ten zwrot nastąpił (czy dlatego że upłynął termin, w którym świadczenie miało być spełnione, czy sam pożyczkobiorca zdecydował, że pożyczkę wcześniej spłaci).

Przy czym obowiązuje zasada, że w braku odmiennego postanowienia umowy termin zastrzeżony w czynności prawnej jest zastrzeżony na korzyść dłużnika.

Umowa przechowania

Jest umową z grupy umów o świadczenie usług.

Polega na tym, że przechowawca zobowiązuje się zachować w stanie niepogorszonym rzecz ruchomą oddaną mu na przechowanie.

Uregulowana jest w art. 835 - 845.

Cechy tej umowy:

- nazwana

- realna (wymaga oddania przechowawcy rzeczy we władanie)

- zobowiązująca (nie ma rozporządzenia)

- może to być umowa odpłatna lub nieodpłatna (pytanie: czy jeśli jest odpłatna to jest wzajemna? Jeżeli może być niewzajemna to jest niewzajemna nawet jakby była odpłatna).

Może być zawarta pomiędzy wszystkimi podmiotami, które posiadają zdolność do czynności prawnych.

Przedmiotem przechowania może być wyłącznie rzecz ruchoma.

Forma tej umowy jest dowolna.

Obowiązki stron:

1. przechowawcy:

- przechowanie rzeczy w stanie niepogorszonym - z tym obowiązkiem przechowawcy wiążą się szczegółowe dyrektywy z kodeksu:

1 - art. 837 - Przechowawca powinien przechowywać rzecz w taki sposób, do jakiego się zobowiązał, a w braku umowy w tym względzie, w taki sposób, jaki wynika z właściwości przechowywanej rzeczy i z okoliczności.

2 - a contrario art. 838 - zakaz zmiany miejsca lub sposobu przechowywania rzeczy.

3 - art. 839 - zakaz używania rzeczy bez zgody składającego.

4 - art. 840 §1 - zakaz oddania rzeczy na przechowanie innej osobie.

Art. 840 statuuje solidarną odpowiedzialność zastępcy wraz z przechowawcą.

Nie respektowanie przez przechowawcę wspomnianych wyżej obowiązków powoduje jego odpowiedzialność za przypadek mieszany (casus mixtus) - wynika to z art. 841 - Jeżeli przechowawca, bez zgody składającego i bez koniecznej potrzeby, używa rzeczy albo zmienia miejsce lub sposób jej przechowywania albo jeżeli oddaje rzecz na przechowanie innej osobie, jest on odpowiedzialny także za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, które by w przeciwnym razie nie nastąpiło.

Po zakończeniu stosunku przechowania przechowawca ma obowiązek dokonania zwrotu przechowanej rzeczy.

2. składającego:

- obowiązek zwrotu przechowawcy wszelkich wydatków, które ten poniósł w celu należytego utrzymania stanu rzeczy wraz z odsetkami ustawowymi, a także zwolnienia przechowawcy od zaciągniętych przez niego w tym celu zobowiązań.

- zapłata wynagrodzenia za przechowanie - wtedy, gdy to przechowanie jest odpłatne.

Czy jeżeli jako wynagrodzenie byłoby ustalone świadczenie jakiejś usługi, nie wynagrodzenie? Tak to byłoby przechowanie, gdyż wynagrodzenie nie jest essentialia negoti.

- obowiązek odebrania rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego - jest to jego uprawnieniem.

Art. 844 §1 - Składający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy oddanej na przechowanie.

Przechowawca może żądać odebrania rzeczy wcześniej - art. 844 §2 - Przechowawca może żądać odebrania rzeczy przed upływem terminu oznaczonego w umowie, jeżeli wskutek okoliczności, których nie mógł przewidzieć, nie może bez własnego uszczerbku lub bez zagrożenia rzeczy przechowywać jej w taki sposób, do jakiego jest zobowiązany.

Jeżeli czas przechowania nie był oznaczony albo, jeżeli rzecz była przyjęta na przechowanie bez wynagrodzenia, przechowawca może żądać odebrania rzeczy w każdym czasie, byleby jej zwrot nie nastąpił w chwili nieodpowiedniej dla składającego.

Stosunek prawny przechowania kończy się wraz z upływem czasu, jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony, bądź w chwili, gdy składający zażąda zwrotu rzeczy bądź, gdy przechowawca zażąda odebrania rzeczy.

Bardzo często stosunek prawny przechowania towarzyszy innej umowie o świadczenie usługi i ma on wówczas charakter akcesoryjny i los przechowania zależy od losu umowy o świadczenie usługi.

*Przechowanie nieprawidłowe / depozyt nieprawidłowy - depositum irregulare - to takie stosunek prawny, który łączy elementy przechowania i pożyczki.

Chodzi tu o sytuację, w której przedmiotem przechowania są pieniądze lub rzeczy oznaczone tylko, co do gatunku zaś z przepisów szczególnych umowy albo okoliczności wynika, że przechowawca może tymi pieniędzmi lub przedmiotami rozporządzać.

Pytanie: czy to jest przechowanie, czy to jest pożyczka?

Np. mamy wspólnych znajomych, którzy planują ślub i umawiamy się, że kupimy im wspólnie prezent składając się po kilkaset złotych. Wszyscy dają mi, wkładam je do swojego portfela i wydaje je z myślą że tamtego dnia gdy trzeba będzie kupić prezent zapłacę swoją kartą i nikomu nic się nie stanie.

Ustawodawca rozstrzyga tą kwestię w art. 854 - Jeżeli z przepisów szczególnych albo z umowy lub okoliczności wynika, że przechowawca może rozporządzać oddanymi na przechowanie pieniędzmi lub innymi rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku, stosuje się odpowiednio przepisy o pożyczce (depozyt nieprawidłowy). Czas i miejsce zwrotu określają przepisy o przechowaniu.

9

---