86865 W Czapla zwolnienie 1

Zwolnienie przychodów

■    •    Marek Jarocki

ze sprzedaży nieruchomości

W myśl obowiązujących przepisów ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 350 ze zm., dalej: PDOFizU), odpłatne zbycie nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego, a także prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym i prawa wieczystego użytkowania gruntu¹, przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, zobowiązuje zbywcę do uiszczenia zryczałtowanego podatku według stawki 10%. Zapłacie podatku powinna towarzyszyć deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym (PIT-23).

Podatnik, po spełnieniu określonych w ustawie warunków, może jednak skorzystać ze zwolnienia

-. od podatku. Podlegają

mu m.in. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub niektórych praw majątkowych, w części wydatkowanej na wskazane w ustawie cele, m.in. na nabycie w kraju w ciągu 2 lat niektórych nieruchomości lub praw, na rozbudowę lub remont własnego budynku lub lokalu. Skorzystanie ze zwolnienia poprzedzone powinno być złożeniem stosownego oświadczenia o zamiarze przeznaczenia środków ze sprzedaży na odpowiednie cele.

Redakcja obowiązujących przepisów umożliwiających zastosowanie takiej ulgi powoduje jednak wiele nieporozumień, a tym samym przysparza podatnikom dodatkowych trudności, a nawet strat finansowych. Wątpliwości interpretacyjne, które występują często w praktyce, dotyczą przede wszystkim następujących zagadnień:

1. czy dla uzyskania zwolnienia konieczne jest bezwzględne zachowanie porządku chronologicznego sprzedaży i reinwestowania środków z niej uzyskanych;

2. czy złożenie oświadczenia o zamiarze ' przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na cele objęte zwolnieniem jest warunkiem koniecznym do skorzystania z tego zwolnienia;

3.    jakie są dopuszczalne sposoby dokumentowania sposobu, wysokości i terminu wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży i wreszcie;

4.    czy dla skorzystania ze zwolnienia konieczne jest zrealizowanie w ciągu 2 lat inwestycji, na jaką wydatkowano środki ze sprzedaży nieruchomości.

Chronologia zdarzeń

Brzmienie przepisu sugeruje, że zwolnieniu podlegają przychody w przypadku zachowania następującej chronologii zdarzeń: sprzedaż (uzyskanie przychodu), wydatkowanie środków dokonane nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży. Czy jednak przeprowadzenie transakcji w sposób odbiegający od tego scenariusza wyłącza możliwość skorzystania ze zwolnienia?

Należy podkreślić, że niezachowanie wspomnianej chronologii transakcji występuje w praktyce stosunkowo często. W przypadku gdy podatnik nie dysponuje lokalem zastępczym, pozbycie się użytkowanego mieszkania może nastąpić dopiero po zakupie następnego. W takiej sytuacji zdarza się, że organy skarbowe uniemożliwiają skorzystanie ze zwolnienia, chociaż czasami nie wynika to z obowiązujących przepisów i, jak się wydaje, może być uznane za niedopuszczalne w świetle wykładni celo-wościowej. Analiza tej kwestii wymaga jednak rozpatrzenia kilku sytuacji, w których najpierw następuje zakup nieruchomości, a potem sprzedaż poprzedniej. I tak, zdarzyć się może, że: 1. nabycie nieruchomości poprzedzone jest otrzymaniem zaliczki na poczet ceny sprzedaży. Porządek zdarzeń jest więc następujący: przychód z tytułu zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości -nabycie kolejnej nieruchomości -zawarcie umowy sprzedaży poprzedniej nieruchomości;

¹ Chodzi o takie „niemieszkalne" nieruchomości, które nie były włączone do majątku wyko rzystywanego przy prowadzeniu działalności gospodarczej lub że zbycie nieruchomości nie na stąpiło w wykonaniu tej działalności.