40 (479)

PRAKTYKA

⁵    Art. 1013* I1013⁴ KPC.

⁶    Art. 976 S 1 W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

⁷    S 90 W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci komornika, personel sklepu komisowego, w którym odbywa się licytacja, oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym.

ruchomość zabudowana, dla której do momentu opisu i oszacowania nie zostało dokonane zawiadomienie o zakończeniu budowy, będące podstawą uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Z tego wynikają istotne zarówno dla dłużnika, jak i samego procesu egzekucji konsekwencje. W przypadku nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym lub użytkowym (oraz. w przypadku wspomnianej niezabudowanej nieruchomości gruntowej) na podstawie art. 1013¹ KPC stosuje się przepisy o uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nie jest obciążona na rzecz osób trzecich⁵, skutkiem zastosowania tych przepisów jest to, że nieruchomość może być sprzedana w innym trybie niż wspomniana powyżej licytacja, to znaczy z wolnej ręki oraz że inne grupy osób mogą uczestniczyć w postępowaniu. W tym trybie cena sprzedaży nie może być niższa niż wartość oszacowania, a strony (dłużnik i wierzyciel) ustalają tryb znalezienia nabywcy. Jeżeli nie dokonają tego sami, zrobi to sąd.

W postępowaniu tym, za zgodą wierzyciela nieruchomość, może być sprzedana po wyznaczonej przez dłużnika cenie oraz na rzecz wyznaczonego przez dłużnika nabywcy. Jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w ciągu miesiąca od dokonania opisu i oszacowania, wówczas do sprzedaży nieruchomości stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości. W każdym z trybów sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, dla ważności danej procedury sprzedaży wystarczy udział jednego licytanta.

Jeżeli chodzi o uczestnictwo w przetargu na zbycie nieruchomości to w zwykłym trybie do jego uczestników stosuje J się przepisy art. 976 § 1 KPC⁶. Natomiast do uproszczonej licytacji z nieruchomości stosuje się przepisy § 90 CzynnKomR⁷. Ten tryb sprzedaży, przy porozumieniu z wierzycielem daje dłużnikowi duże możliwości. Z tego można również wyciągnąć wniosek, że rozmowa z komornikiem lub z biegłym i dostarczenie im rzetelnych informacji o przedmiocie egzekucji może być dla dłużnika korzystna.

Z pobieżnej analizy przepisów dotyczących trybów sprzedaży nieruchomości w podstępowaniu egzekucyjnym wynika, że jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na podstawie przepisów o uproszczonej egzekucji z nieruchomości, to należy przychylić się do treści § 5 WycenaNierR, które mówi, że przy korzystaniu z informacji o cenach transakcyjnych nie powinno się brać pod uwagę cen nieruchomości zbywanych w trybie postępowania egzekucyjnego, jednak z zastrzeżeniem, o którym pisałem powyżej.

Przykłady wpływu dłużników na wartość nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Poniższe cztery przykłady opisują jedne z wielu sytuacji, z którymi można się spotkać w praktyce biegłego. Oczywiście nie wyczerpują one katalogu zabiegów mających na celu utrudnienie egzekucji. Często skutki tych działań są odwrotne niż założył dłużnik. Kwoty podane w przykładach mają charakter ilustracyjny i nie wynikają z rzetelnych obliczeń.

Przykład 1

Podstawowym dobrem dłużnika jest luksusowy lokal mieszkalny o wartości rynkowej 500 000 zł wraz z garażem stanowiącym odrębny lokal o wartości 35 000 zł. Zobowiązanie dłużnika wobec byłego współmałżonka wynosi 200 000 zł.

Dłużnik chcąc uniemożliwić dokonanie egzekucji przez komornika, ustanawia dożywotnią, bezpłatną służebność zamieszkiwania, w całym lokalu, dla swojego rodzica. Biegły wyceniający ww. lokale musi uwzględnić obciążające lokal mieszkalny prawa. Wartość służebności została oszacowana na kwotę 450 000 zł. W ogłoszeniu o licytacji komornik podaje wszystkie te wartości.

W licytacji nieruchomość lokalowa zostaje nabyta za kwotę 100 000 zł, natomiast garaż za kwotę 30 000 zł. Koszty egzekucji wynoszą 25 000 zł. Po przysądzeniu własności tych nieruchomości (obciążonej i garażu) nabywcy dłużnikowi nie udało się spłacić całości jego zobowiązań i pozostały dług - nie wliczając dalszych kosztów egzekucji - w kwocie [200 000 - (100 000 + 30 000 - 20 000) J, czyli 90 000 zł.

Gdyby dłużnik nie dokonywał zabiegów mających na celu utrudnienie egzekucji, jego sytuacja byłaby znacznie lepsza, pomimo że również zostałby pozbawiony prawa do lokalu mieszkalnego. Jednak z kwoty sprzedaży, która w najgorszym przypadku wyniosłaby 2/3 sumy oszacowania spłaciłby wszystkie swoje zobowiązania i pozostałaby mu część środków pieniężnych ze zbycia lokalu oraz garaż, który w najgorszym przypadku mógłby sprzedać.

Przykład 2

Zobowiązanie dłużnika wynosi 2 500 000 zł i jest zabezpieczone na nieruchomości, o wartości rynkowej 4 000 000 zł, stanowiącej teren o powierzchni ok. 2 ha, zabudowanej budynkiem o powierzchni 50 m². Dłużnik, aby zapobiec sprzedaży rok przed rozpoczęciem procesu egzekucji zawiera umowę najmu budynku wraz z całym terenem na okres 10 lat i umowie tej nadaje datę pewną. Ponadto zapisuje w umowie kary umowne na wypadek zerwania umowy. W tym przypadku umowa najmu zawierała również sposób korzystania z nieruchomości

Czynsz najmu za nieruchomość wynosił 12 000 zł/rocznie i za cały okres trwania umowy po zdyskontowaniu, przy ustalonej w umowie najmu stopie dyskontowej został zapłacony z góry. Załóżmy, że po uwzględnieniu terminowej umowy najmu dzisiejsza wartość nieruchomości została określona na kwotę 1 500 000 zł. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w drugiej licytacji za kwotę 1 000 000 zł. (cena wywoławcza). Po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi pozostało zobowiązanie w wysokości 2 500 000 - 1 000 000 = 1 500 000 zł.

Na skutek tego, że najemca zmienił sposób użytkowania nieruchomości, nowy właściciel wystąpił do sądu o rozwiązanie umowy najmu i ma szansę uzyskać wyrok dla niego pozytywny.

Przykład 3

Zobowiązanie dłużnika wynosi 130 000 zł. Komornik posiada szacunek jednej z nieruchomości będącej własno-

www.nieruchomosci.bcck.pl

40 • Nieruchomości C. H. Beck • Nr 12 • Grudzień 2008