4544139463

Blok IV: Sprzedaż i komercjalizacja nieruchomości

I. Aspekty prawne

Część I - Umowa deweloperska

1.    Mieszkaniowy rachunek powierniczy.

2.    Obowiązki dewelopera wobec nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej.

•    prospekt informacyjny;

•    dokumenty dewelopera.

3.    Umowa deweloperska.

•    charakter prawny umowy deweloperskiej;

•    konstrukcja umowy deweloperskiej.

4.    Wady przedmiotu umowy deweloperskiej.

5.    Odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Część II - Umowa najmu

1.    Kluczowe obszary zainteresowania.

2.    Umowy typu pre-lease.

3.    Przekazanie przedmiotu najmu.

•    ustalenie i zmiana powierzchni;

•    prace wykończeniowe.

4.    Zabezpieczenie przychodów z najmu.

•    czynsz;

•    powierzchnie wspólne i oplata eksploatacyjna;

•    zabezpieczenia płatności stosowane w obrocie.

5.    Zakończenie stosunku najmu.

•    sprzedaż nieruchomości w trakcie trwania umowy;

•    wzajemne rozliczenie stron.

II. Aspekty podatkowe

Część I - Umowa deweloperska

1.    Przychód ze sprzedaży mieszkań; płatność ratalna a moment rozpoznania przychodu.

2.    Wydatki ponoszone w procesie inwestycyjnym rozpoznawane w chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży (podsumowanie informacji).

3.    Metoda alokacji kosztów bezpośrednich realizacji projektu do przychodów ze sprzedaży.

4.    Sprzedaż premiowa a koszty uzyskania przychodu.

5.    Opłaty rezerwacyjne na gruncie podatku dochodowego i VAT.

6.    Moment powstania obowiązku podatkowego na gruncie VAT przy dostawie i usługach związanych

z nieruchomościami:

7.    Stawka VAT właściwa dla realizowanych świadczeń - możliwość i zakres zastosowania obniżonej (8%) stawki VAT w przypadku m.in.:

•    dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego, w tym budynków mieszkalnych jednorodzinnych (lokali mieszkalnych), których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2 (150m2);

•    dostawy wyposażenia budynków/lokali mieszkalnych;

•    dostawy garaży, miejsc postojowych oraz lokali użytkowych;

•    świadczenia usług związanych z obiektami budownictwa mieszkaniowego.

8.    Rozliczenie dla celów VAT dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego w systemie tzw. Wykończenia „pod klucz" obejmującego m.in.:

•    dostawę towarów wraz z ich montażem (np. szafy oraz meble w zabudowie, rolety itp.);

•    dostawę wyposażenia.

Część II - Umowa najmu

1. Podatkowe aspekty wynajmu nieruchomości komercyjnych:

•    rozliczenie kosztów związanych z pozyskaniem najemców;

•    okresy bezczynszowe;

•    dostosowanie lokali do potrzeb najemców;

•    opłaty eksploatacyjne;

•    złe długi;

•    zabezpieczenia płatności.