11791

Prawo większości cywilizowanych państw chroni najemców lokali mieszkalnych przed utratą prawa do użytkowania lokalu, gdyż może to pozbawić dachu nad głową niejednokrotnie całe rodziny, a to kłóci się z zasadą solidaryzmu społecznego będącego fundamentem funkcjonowania rozwiniętych społeczeństw. Nie ma więc dylematu - czy chronić najemców lokali mieszkalnych czy też nie, jest tylko pytanie, jak ich chronić?

W Polsce podstawowym aktem prawnym regulującym rynek nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na wynajem jest ustawa z 21.6.2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ustawa chroni lokatorów przez to, że:

-    umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator, a właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora takiego żądania,

-    podwyższanie czynszu lub innych opłat za wyjątkiem opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody, oraz odbioru nieczystości stałych i płynnych (zwane w ustawie opłatami niezależnymi od właściciela), nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy,

-    podwyższenie czynszu przekraczającego 3% wartości odtworzeniowej lokalu o więcej niż 10% w skali roku daje prawo lokatorowi do żądania przedstawienia na piśmie kalkulacji podwyżki. Lokator może zwrócić się do sądu o ustalenie, czy podwyżka jest zasadna i do czasu rozstrzygnięcia przez sąd płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego lokatorowi może nastąpić wyłącznie gdy:

-    pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową z umową,

-jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,

-    wynajął lub podnajął albo oddał lokal do bezpłatnego używania bez zgody właściciela,

-    używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,

-    nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

-    przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokal ten spełnia warunki dla lokalu zamiennego,

-    właściciel lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.

Nie każdy lokator korzysta z pełnej ochrony. Osobom, które w sposób rażący lub uporczywy wykraczają przeciwko porządkowi domowemu, można wtoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Uprawnienie do wytoczenia powództwa posiada zarówno inny lokator, jak i właściciel innego lokalu w tym budynku. Uprawnienie do wytoczenia powództwa o opróżnienie lokalu ma oczywiście także właściciel, który skutecznie wypowiedział stosunek prawny uprawniający lokatora do używania lokalu, wezwał go do opróżnienia lokalu, a ten pozostaje w dotychczas zajmowanym lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na położenie lokalu podlegającego opróżnieniu.

W przypadku osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli są to: kobiety w ciąży, małoletni i niepełnosprawni, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych, osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Od 5.2.2005 r. obowiązuje nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którą zakazana jest eksmisja na bruk. Komornik nie może przeprowadzić eksmisji donikąd. Musi poczekać aż właściciel lub sam eksmitowany znajdzie pomieszczenie zastępcze. Jeżeli tego nie zrobią, komornik powinien zwrócić się o pomoc do gminy. Do czasu dostarczenia zastępczego komornik wstrzymuje eksmisję.

Piotr Konkel CPM• CCIM

http://www.nieruchomosci.beck.pl/index.php7nKxhm artvkulv&cid=16&id=1328 (21.11.2010r.)