119828

Ad 1) Budżet operacyjny to podstawowy budżet opracowywany dla nieruchomości. Jest on sporządzany najczęściej na okres jednego roku w postaci zestawień miesięcznych, rzadziej kwartalnych Zawiera on planowane potencjalne i efektywne przychody oraz koszty operacyjne.

	Pozycja
	Przychody potencjalne (czynszowe i pozaczynszowe) brutto
-	Pustostany i straty czynszowe
=	Przychód efektywny brutto
-	Koszty operacyjne
=	Dochód operacyjny netto

Przychód potencjalny brutto to maksymalny przychód, jaki można uzyskać z zarządzanej nieruchomości. Zakłada się, że nieruchomość będzie w pełni wynajęta oraz nie wystąpią straty wywołane zaległościami czynszowymi.

Przychód efektywny brutto to przychód uwzględniający poziom pustostanów, zaległości czynszowe, okresowe obniżki czy zwolnienia.

Dla prawidłowego oszacowania przychodu potencjalnego i efektywnego niezbędna jest wiedza dotycząca całkowitej powierzchni najmu oraz wysokości stawek czynszu pobieranych obecnie oraz możliwych do uzyskania od potencjalnych użytkowników nieruchomości. Na tym etapie niezwykle ważna jest więc analiza otoczenia nieruchomości, w którym w przyszłości będzie ona funkcjonowała i analiza samej nieruchomości pod względem jej funkcji, wielkości i standardu. Ma to bowiem ogromne znaczenie na wysokość czynszów możliwych do uzyskania, a także przyszłego popytu na wynajem powierzchni.

Zarządca musi dokonać ponadto przeglądu zawartych umów pod kątem terminów ich wygaśnięcia oraz klauzul aktualizujących wysokość wnoszonych czynszów i opłat eksploatacyjnych oraz ustalić nowe stawki na przyszły okres. Powinien również określić, które z umów będzie negocjował.

Na przychód potencjalny możliwy do uzyskania z nieruchomości składają się również przychody z innych tytułów, np. przychody za umieszczenie tablic reklamowych, anteny, parkingi czy wynajem sal konferencyjnych. Dokonując prognozy przychodów zarządca musi uwzględnić dodatkowo ewentualne straty w dochodach, które mogą być spowodowane niepełnym wynajęciem powierzclmi czy też zaległościami czynszowymi. Musi wziąć pod uwagę również udzielone upusty czynszowe, czasowe zwolnienia z czynszu itp.

Koszty (opłaty) eksploatacyjne to koszty związane z bieżącym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości. Zalicza się do nich koszty dostarczanych do nieruchomości mediów (energia elektryczna, woda, gaz, ogrzewanie), a także odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości. W skład kosztów operacyjnych wchodzi również m.in. utrzymanie czystości, ochrona obiektu, recepcja w obiekcie, obsługa techniczna, wynagrodzenie zarządcy, ubezpieczenie nieruchomości oraz należne od niej podatki lokalne (od budynku, gruntu i budowli). Planując wysokość kosztów operacyjnych niezbędna jest każdorazowo szczegółowa ich kalkulacja. Konieczna jest w tym celu m.in. analiza stawek oferowanych na rynku oraz odniesienie się do ich poziomu w poprzednich okresach.

Dochód operacyjny netto to dochód generowany przez nieruchomość. Na jego poziom nie wpływają wydatki na remonty, inwestycje i obsługę zadłużenia. DON jest podstawą do sporządzenia budżetu przepływów pieniężnych, a także do obliczania wielu wskaźników efektywności nakładów inwestycyjnych.

Integralną częścią budżetu operacyjnego powinna być analiza progowa, której celem jest odpowiedź na pytanie, jaki obszar progowy wynajęcia, czyli jak dużą część powierzchni należy wynająć, aby inwestycja przyniosła dochód. Do obliczenia obszaru progowego niezbędne jest obliczenie wskaźnika progowego wyznaczonego według wzoru: