90003

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajcmią relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości.

Technika kapitalizacji prostej

V = l> x Wk = i> X

gdzie:    V - wartość

D - dochód

Wk - współczynnik kapitalizacji. R - stopa kapitalizacji

3. NA CZYM PO LEGA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE I JAK SIĘ JE WYCENIA

Prawo uźytkow-ania wieczystego jest trwałym, długotenninowym i odpłatnym prawem rzeczowym ustanowionym na nieruchomości stanowiącej własność publiczną.

Określanie wartości prawa użytkowania wieczystego dokonywane jest w podejściu porównawczym, poprzez odniesienie się do cen uzyskiwanych przy sprzedaży tego prawa (jako prawa już istniejącego) w obrocie nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego dotychczas okresu trwania prawa użytkowania wieczystego

4. W PRZYPADKU BRAKU DANYCH BRAKU DANYCH O TRANSAKCJI SPRZEDAŻY PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI.

ale dokonywane są transakcje sprzedaż)' prawa własności przysługujące do nieruchomości, to rynkową wartość prawa do użytkowania wieczystego wylicza się na podstawie wzajemnej relacji pomiędzy cenami prawa użytkowania wieczystego, a prawem własności nieruchomości . Wyliczona wartość prawa w podejściu porównawczym odpowiada wartości rynkowej, odpowiadającym rynkowym relacją cenowym w obrocie nieruchomościami. W przypadku braku obrotu takim prawem na rynku, wyliczana jest w sposób wskaźników)' jako iloczyn wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem prawa własności i prawnie określonego (w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) współczynnika korygującego, jaki stosowany jest do wskaźnikowego wyliczania wartości prawa własności przy braku obrotu takim.

5. CO PODLEGA WYCENIE W METODZIE KOSZTOWEJ (ZASIĘG)

Podejście kosztowe stosuje się do określania wartości odtworzeni owej nieruchomości.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach i wartość jego części składowycłi gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom icłi zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.