7511506622

Umowa przedwstępna

To umowa, w której jedna lub dwie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy - umowy przyrzeczonej.

Forma i treść tych umów: umowa zobowiązującą

Zobowiązanie jednostronne    zobowiązanie dwustronne

umowa zobowiązująca

Umowa przedwstępna umowa przenosząca własność

Zazwyczaj ta umowa jest jednocześnie przenoszącą

Treść umowy przedwstępnej - dziś może być ważnie zawarta umowa przedwstępna, która nie będzie miała terminu umowy przyrzeczonej, ale warto taki termin wpisywać.

Art. 389 § 2 - jeśli w umowie przedwstępnej nie ma określonego terminu umowy przyrzeczonej, to w przypadku umów jednostronne zobowiązującej tylko strona zobowiązana ma prawo domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej i prawo wskazania jej terminu. Ale w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej te prawa mają obie strony. Co wtedy? - obie mogą, ale nie muszą. Jeśli wskażą ten sam termin, nie ma problemu, ale w innym przypadku ważny jest termin wcześniej wskazany (uwaga - nie musi mieć określonej daty wcześniejszej, może być kalendarzowo późniejszy).

Umowa przedwstępna musi zawierać:

1.    istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

2.    winna być w takiej formie jaka jest wymagana dla umowy przyrzeczonej, ale tu jest pułapka!: nie znaczy to, że te umowy mogą być pod tym samym rygorem ich niezachowania.

Jeśli do sprzedaży nieruchomości wymagany jest akt notarialny pod rygorem nieważności, to przy umowie przedwstępnej też wymagany jest akt notarialny, ale bez rygoru nieważności, a jedynie jest tu forma ad eventum (pod rygorem wywołania pewnych skutków). Umowa będzie więc ważna bez zachowania formy aktu notarialnego, ale będzie miała słabszy skutek (art. 390 § 1). Można dochodzić odszkodowania, ale nie można domagać się sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej, co miałoby miejsce przy zachowaniu aktu notarialnego (wyrok sądu zastąpiłby tu oświadczenie woli, które miało być złożone).

Przedawnienie - roszczenie o zawarcie umowy przedawnia się z upływem 1 roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta.

l