3149489057

12

grupą klientów rzeczoznawców, co skutkuje popularnością stosowania podejścia kosztowego jako przeciwwagi metody inwestycyjnej w podejściu dochodowym, co jest powodowane statutowym obowiązkiem Bundesbanku kontrolowania inflacji.

W niektórych krajach dominującą grupą klientów rzeczoznawców majątkowych są inwestorzy, którzy oczekują informacji o wpływie inflacji na oprocentowanie kapitałów i o wzroście wartości nieruchomości jako podstawy do maksymalnego zwrotu nakładów inwestora.

Identyfikacja i porównanie ze sobą zasad i pojęć stosowanych w procesie szacowania we wszystkich krajach - lub choćby tylko wśród krajów europejskich - jest trudna, a czasem niemożliwa. Dla przykładu jednak w krajach o największych tradycjach teorii i praktyki szacowania i o ich dużym aktualnie zakresie, którym także w niniejszym tekście poświęcono najwięcej uwagi - tj. w Wielkiej Brytanii i Niemczech, podstawowe wybrane pojęcia opisano niżej:

W Niemczech odpowiednik brytyjskiej wartości rynkowej lub wymiennej - określa się jako Verkehrswert i zdefiniowano na str. 192 Baugesetzbuch ( prawa budowlanego) jako cenę, którą w czasie , do którego odnosi się wycena, można by uzyskać w normalnej transakcji zgodnie z czynnikami prawnymi i aktualnymi cechami nieruchomości, a bez brania pod uwagę nadzwyczajnych lub osobistych szczególnych oczekiwań.

Inne dające się porównać pojęcia przedstawiono poniżej:

Wielka Brytania	Niemcy
Koszt odtworzenia z uwzględnieniem zużycia (depreciated replacement cost)	Sachwert - wartość rzeczywista
Wartość pozostałościowa gruntu (residual value)	Bodenwert - wartość gruntów
Wartość wymuszonej sprzedaży (forced sale value)	Beleihungswert ( lending value) - wartość pozyskana hipoteczna

W Niemczech szacuje się wartość bankowo-hipoteczną, a rzeczoznawca musi uwzględnić regułę, że kredyt nie może przekroczyć rozmiaru ocenianej wartości rynkowej. Określając tę wartość uwzględnia się tylko trwałą charakterystykę nieruchomości i zysk jaki dzierżawca może w sposób trwały zapewnić właścicielowi nieruchomości poprzez poprawne zarządzanie. Dość powszechnie w wielu krajach w toku szacowania są metody, które charakteryzują się następującymi zależnościami:

Typ modelu	Wartość nieruchomości zależy od:
Podejście kosztowe	Kosztu ziemi, kosztu ulepszeń właściwych dla ustalenia funkcji
Podejście porównawcze	Cen podobnych nieruchomości, różnic między nimi, a nieruchomością wycenianą
Metoda inwestycyjna - podejście dochodowe	Zdyskontowane wartości przyszłych dochodów pochodzących z wydzierżawienia lub wynajmu
Metoda zysku	Dochód „rynkowy” w odniesieniu do zysków z działalności, koszty operacyjne i wynagrodzenie osoby zarządzającej dysponującej nieruchomością
Metoda pozostałościowa	Wartość inwestycyjna, koszt ulepszenia, zysk developera