3262346737

Rynkowe cechy nieruchomości

Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy te stanowią kryteria jakimi kierują się rzeczoznawcy majątkowi porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi (będącymi przedmiotem obrotu rynkowego). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz.

Cechy rynkowe nieruchomości to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego.

W szeregu czynników jakie szczególnie należy uwzględnić w procesie wyceny znajdują się cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura, liczba kondygnacji).

Wpływ na wartość nieruchomości stanowi istotę pojęcia "cechy rynkowej nieruchomości", a jego określenie stanowi niezwykle ważny element w procesie wyceny. Ustalając wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom cen na badanym rynku, rzeczoznawca musi mieć na uwadze, iż:

-    Wpływ cechy rynkowych na cenę rynkową i wartość rynkową nieruchomości nie jest jednakowy

-    Wybór odpowiednich cech rynkowych nieruchomości powinien zostać dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości i na podstawie wiarygodnych danych dotyczących sprzedanych nieruchomości podobnych a zwłaszcza ich cen.

-    Wagi cech rynkowych nieruchomości określa się przyjmując założenie, że jednostkowa wartość wycenianej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną a ceną maksymalną nieruchomości podobnych sprzedanych na danym rynku, stanowiących zebraną przez rzeczoznawcę bazę danych do wyceny. Określana wartość konfrontowana jest zatem z zakresem cen na rynku, co zabezpiecza rzeczoznawców przed popełnieniem zasadniczych błędów.

Odstępstwo od omawianego założenia może nastąpić w wyjątkowych przypadkach, gdy z uwagi na stan jednej lub kilku cech rynkowych szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością poza warunki brzegowe przedziału [Cmin, Cmax].

Gdy nie występują żadne wyjątkowe okoliczności, wagę cechy stanowi jej procentowy udział we wspomnianym przedziale (oznaczanym jako AC = Cmax -Cmin). Bezwzględna wartość |AC| jest zakresem kwotowym wszelkich dokonywanych "poprawek" cenowych w toku porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Można stwierdzić, że wagi nie mówią o