5826504451

Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę można rozszerzyć o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę można rozszerzyć na rynek ponadlokalny i krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych.

Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następująca jego charakterystykę :

-    rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową , lokali mieszkalnych , lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych itd.)

-    obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle ,miasto , gmina, region , obszar kraju itd.)

-    okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata )

Zgodnie z NI 1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” -

podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane .

Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).

charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny, bezrobocie),

stan środowiska naturalnego ( hałas, emisję pyłów, podziemne cieki, eksploatację górniczą, nasłonecznienie, sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych, walory uzdrowiskowe terenu itp.)

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :

a ) cech fizycznych nieruchomości ( przykładowo : zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie )

b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym, c ) cech użytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży)

4