6628926559

e) Zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być także stosowane do określenia czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości dla potrzeb wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

4. Wybór i analiza rynku lokalnego

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz wyznacza okres jego analizy.

Analiza rynku powinna obejmować:

a)    rodzaju rynku np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, nieruchomości gruntowych, rolnych, leśnych, itp.

b)    obszaru rynku np. osiedle, miasto, obręb ewidencyjny, grupa obrębów ewidencyjnych, gmina, nadleśnictwo,

c)    okresu badania cen np. miesiąc, kwartał, rok,

d)    informacje o popycie i podaży na określone nieruchomości, dane dotyczące potencjału rozwojowego danego rynku, oraz innych czynników ekonomicznych, które rzeczoznawca uzna za istotne,

e)    stanu środowiska naturalnego,

f)    ograniczeń wynikających z faktu wpisania nieruchomości wycenianej

do rejestru zabytków oraz innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa.

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę możliwości podobny do nieruchomości wycenianej pod względem:

a)    cech fizycznych nieruchomości, przykładowo:    zbliżone

powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie, zbliżone formy użytkowania gruntów dotyczących nieruchomości rolnych, zbliżony wiek drzewostanów w wycenie nieruchomości leśnych,

b)    stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

c)    cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości i cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.).

4.1 Określenie cech rynkowych nieruchomości

Wynikiem analizy rynku nieruchomości jest ustalenie rodzaju i liczby cech danych nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową.

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co, do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

6