9742848905

312 Katarzyna Tkocz-Wolny

-    odbiorcy sprawozdania finansowego nie są narażeni na manipulowanie wartością akty wów oraz kwotą wyniku finansowego, informacja jest więc rzetelna (co nie znaczy, że prawdziwa) i ma walor neutralności.

Wadą modelu ceny nabycia jest systematyczne obniżanie wartości nieruchomości inwestycyjnych, gdyż wypacza to obraz sytuacji finansowej i majątkowej jednostki. Wobec rosnących cen lokali i gruntów ujawnianie ich historycznej wartości może wprowadzić w błąd użytkownika sprawozdania finansowego. Ponadto utrudniona jest trafność decyzji inwestycyjnych podejmowanych przez zarząd, gdyż główny efekt lokowania wolnych środków pieniężnych, jakim jest wzrost ich wartości, pozostaje bowiem poza księgami rachunkowymi³⁴.

Drugi sposób wyceny nieruchomości inwestycyjnych oparty jest na modelu wartości godziwej. Pomimo że UOR i MSR 40 są zgodne co do stosowania tego modelu wyceny, standard znacznie szczegółowiej niż ustawa opisuje niuanse związane z jego stosowaniem. Wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej stanowi cena, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami⁰. Podstawą ustalenia wartości godziwej dla omawianych składników majątku są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości, to znaczy takich, które są podobnie zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie i służą podobnym celom. W przypadku braku aktualnych cen pochodzących z aktywnego rynku jednostka gospodarcza powinna wziąć pod uwagę infonnacje z różnych źródeł, takich jak:

-    aktualne ceny rynkowe występujące na aktywnym tynku nieruchomości o innym charakterze, będących w innym stanie i inaczej zlokalizowanych po dokonaniu korekty uwzględniającej istnienie tych różnic,

-    niedawne ceny z mniej aktywnego rynku, po skorygowaniu ich o wszelkie zmiany warunków ekonomicznych,

-    projekcje zdyskontowanego przepły wu środków pieniężnych³⁶.

Konstrukcję modelu wartości godziwej zgodną z rozwiązaniami zawartymi w MSR 40 można scharakteryzować w następujący sposób:

-    nieruchomości inwestycyjne nie podlegają umorzeniu, wszystkich korekt ich wartości dokonuje się poprzez wzrost/zmniejszenie wartości godziwej,

-    skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych z ceny nabycia (kosztu wytworzenia) do wartości godziwej odnosi się wprost na rachunek zysków i strat,

³⁴    J. Gierusz: Dylematy wyceny inwestycji w nieruchomości. Zeszyty Teoretyczne Rachunkowości, tom 53 (109). Stowarzyszenie Księgowych w Polsce. Warszawa 2009, s. 58.

³⁵    MSR 40. par. 5.

³⁶    Ibid., par. 46.