3576901521

szów w 2007 roku, a w 2008 roku nawet spadku o około 30%. Do roku ' 2010 ilość jednostek rezydencji ulegnie podwojeniu do około 530.000, natomiast powierzchnie komercyjne potroją obecną wielkość®.

Podobna sytuacja występuje w Abu Dhabi. Od 2004 roku poziom czynszów w aglomeracji Abu Dhabi wzrasta średnio 25% rocznie i najprawdopodobniej ta tendencja utrzyma się jeszcze przez dwa lata. Dopiero bowiem w 2009 roku liczba oddanych projektów dotyczących rynku nieruchomości wystarczy aby zrównoważyć popyt z po-

Ograniczona podaż powierzchni, jak teżduża ilość ludzi w młodym wieku powoduje utrzymywanie się czynszów w niższych segmentach rynku na wysokim poziomie. W samym Dubaju w 2005 roku około 55% ludności miasta stanowiły osoby w wieku 16-35 lat®. W Abu Dhabi prognozowany coroczny wzrost populacji w okresie kilku najbliższych lat to 7%. Popyt stale więc wzrasta. Dodatkowo napływowi pracownicy bardziej zainteresowani są wynajmem niż nabyciem nieruchomości, co również nakręca spiralę cenową®.

Stosunkowo niskie ceny nieruchomości w regionie w odniesieniu do wysokich czynszów powodują, że stopa zysku wynosi 27%. Jest to bardzo wysoki poziom, porównując do 8% uzyskiwanych na rynkach dojrzałych⁵⁷.

Wzrost stawek czynszów nie pozostaje obojętny dla dalszego rozwoju regionu. Ma także istotny wpływ na poziom inflacji. W celu stabilizacji sytuacji, rządy kilku emiratów ustaliły maksymalny roczny poziom wzrostu kosztów najmu. W Dubaju w 2006 roku ograniczono wzrost stawek czynszów do 15%, natomiast w 2007 roku do 5%. W Abu Dhabi obowiązuje granica 7%. W Sharjah od kilku lat stosowany jest limit 10% rocznie⁵⁸. Z powodu braku równowagi między podażą i popytem praktyka rynkowa w wielu przypadkach rozmija się jednak z regulacjami prawnymi.

Abu Dhabi stolica ZEA pozostawała przez wiele lat w tyle za Dubajem i Doha. Region ten szybko jednak nadrabia zaległości. W kwietniu 2006 roku Abu Dhabi Chamber of Commerce & Industry podała, że w 2005 roku gospodarka rozwijała się w ujęciu nominalnym w tempie ponad 26%, natomiast w 2006 roku 23%. W Abu Dhabi rejestruje się najwyższy dochód na mieszkańca przekraczający w 2005 roku poziom 46.000 USD⁵''. Wg szacunków wspomnianej instytucji w roku 2006 wielkość ta wzrosła do 54.500 USD. Oczekuje się, że w 2010 roku udział sektorów nie związanych z branżą paliwową w tworzeniu PKB wzrośnie do około 45%. Obecnie realizowane inwestycje koncentrują się na turystyce, przemyśle, gospodarce wodnej i energetyce. Pierwsze efekty są już zauważalne. Według danych Abu Dhabi Tourism Authority dochody z turystyki w roku 2005 wzrosły o 17%. Rozwój tej branży spowodował także wzrost zatrudnienia o ponad 32.000 osób.

Znaczny napływ inwestycji do sektora nieruchomości spowodowała liberalizacja przepisów określających własność nieruchomości. Pod koniec 2006 roku nowe projekty deweloperskie wyceniano na około 100 mld USD, ogółem zaś na 136 mld USD. Największy z nich to zarazem największy projekt prowadzony przez jednego dewelopera w krajach Bliskiego Wschodu. Mowa tu o wartym 40 mld USD Yas Island realizowanym przez Aldar Properties. Inne znaczące inwestycje to Saadiyat Island (27 mld USD), Al Raha Beach (15 mld USD), czy Al Reem Island położony u wybrzeży Abu Dhabi i przeznaczony dla społeczności liczącej 80.000 mieszkańców⁴⁰. Wśród projektów już zrealizowanych, wartym uwagi jest oddany do dyspozycji gości i wyceniany na 2 mld USD siedmiogwiazdkowy Emirates Pałace Hotel.

Szybki rozwój rynku następuje pomimo wielu istotnych przeszkód. Problemem dla branży jest brak odpowiednich zbiorczych danych opisujących sytuację rynkową ¹. Nie wiadomo dokładnie ile i jakiego rodzaju inwestycje są realizowane, lub planowane. Brak jest oficjalnego indeksu cenowego nieruchomości. Wyjątkiem jest opracowywany przez Standard Chartered Bank dla apartamentów i willi

Istotnym problemem jest także brak uregulowań prawnych. Do niedawna dekrety będące prawem często nie były dostępne publicznie. Brak jest zbioru wyroków sądowych, na podstawie których można byłoby ustalić linię orzecznictwa.

Stabilizacja sytuacji rynkowej po latach gwałtownych wzrostów unaoczniła dotąd pomijane zagrożenia. Zmiany na rynku surowcowym mogą skutkować spowolnieniem gospodarczym i generalnie mniejszymi nakładami na inwestycje. Problemem może okazać się także ograniczona powierzchnia atrakcyjnie położonych gruntów', jaka pozostała do zagospodarowania. Brak najemców', jako skutek nasycenia rynku lub utraty atrakcyjności regionu oznaczać może pojawienie się problemów finansowych i upadki deweloperów' lub wynajmujących nieruchomości. W przypadku wystąpienia wymienionych zjawisk, negatywne konsekwencje poza samymi wykonawcami mocno odczują również instytucje finansujące projekty.

“ Dubai or Not lo Buy? EFG-Hermes, 18 December 2006, http://www. (05.02.2007).

Dubaipropany market lo see major additions, http://www.2awya.com (24.01.2007).

Dubai or Not lo Buy? FFG-Hermes, 18 December 2006, lmp://www. (05.02.2007).

* Ineeslment Property in Dubai- Take ibe Long-Term View, http://www.shelteroffshore.com (09.02.2007).

” Sbarjah residentsyeI lo benefu from l»pcren! cap, http://vrow.zawya.com (06.01.2007).

” Abu Dbabi: Ibe nexl Guif,pro/ieny boom? http://www.ameinfo.com (09 02.2007).

Abu Dbabi: a great city in Ibe making, |w:l The 2006guide lo Opportunilies in Middte Easl Real Białe, „Euromoney" September 2006, s. 8. ⁴¹ Doubts lurk in Ibe forest of cranes, lw:l Ibe 2006guide to Opportunilies in Middle Easl Real Btate, „Euromoney” September 2006, s. 6.

NR 61/2007

ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI