3576901522

Wybrane schematy finansowania na rynku nieruchomości

W finansach islamskich nie występuje tradycyjna forma długu. Transakcje nazywane jako „debt contract” w rzeczywistości nie zawierają elementu procentu. Cechą charakterystyczną islamskich instrumentów finansowych jest to, że bazują na aktywach. W odróżnieniu od konwencjonalnego długu, nie ma dodatkowych kar lub odsetek za opóźnienia w' spłacie zobowiązań. Wysokość narzutu wyznaczonego przez bank jest stała, lub okresowo stała'².

Typow-e formy finansowania nieruchomości spełniające wymagania szari’atu omówiono poniżej. Generalne zasady funkcjonowania produktów uzupełniono o warunki szczegółowe występujące w ofercie jednego z największych banków' w Zjednoczonych Emiratach Arabskich Dubai Islamie Bank.

Technika ijara zbliżona jest to leasingu. Schemat transakcji z wykorzystaniem tej konstrukcji przedstawia się następująco. Klient zwraca się do banku o sfinansowanie zakupu nieruchomości. Bank dokonuje oszacowania jej wartości, bada stan prawny nieruchomości. Następnie klient wnosi depozyt, po czym bank nabywa nieruchomość. W dalszej kolejności klient leasinguje nieruchomość od banku. Rata leaasi-gowa zawiera część wynikającą z dzierżawy budynku oraz część stanowiąca spłatę ceny zakupu⁴’. Podpisywana jest także oddzielna umowa z ceną wykupu. Wymagana wpłata początkowa to minimum 50% ceny zakupu, zaś okres finansowania obejmuje okres do 10 lat. Przez cały czas finansowania obowiązuje stała stopa udziału w zyskach.

Kolejna technika murabaha on buildings (on lands) przedstawia się następująco. Klient wybiera nieruchomość i wskazuje ją bankowi. Ten szacuje jej wartość i przeprowadza badanie stanu prawnego. Następnie klient wpłaca depozyt, w wysokości minimum 25% ceny zakupu. Bank na-bywra nieruchomość po cenie ustalonej między pierwotnym właścicielem a klientem, a następnie sprzedaje ją klientowi, w zamian za wnoszone ratami płatności. Maksymalny okres finansowania to 10 lat. Suma płatności z reguły przewyższa kwotę zakupu nieruchomości a kalkulowana jest z uwzględnieniem stałej stopy udziału w zyskach. Splata kapitału następuje z wpływów z czynszów lub dochodów’ z działalności gospodarczej realizowanej w finansowanym obiekcie.

Ijara w'ith diminishing musharaka to rodzaj partnerstwa między bankiem a jego klientem. Dotyczy wspólnego nabycia nieruchomości. W zależności od wniesionych wkładów, partnerzy odpowiednio dzielą się udziałami. W dalszej kolejności klient za korzystanie z nieruchomości wnosi czynsz należny bankowi. Jednocześnie stopniowa spłaca jego udziały zwiększając tym samym swój udział w'e własności nieruchomości. Proces finansowania dobiega końca w momencie wykupu wszystkich udziałów' od banku. Wymagana wplata początkowa to minimum 50% ceny zakupu. Maksymalny okres finansowania to 10 lat. Spłata następuje z przychodów z czynszu dzierżawnego. Bank nalicza czynsz stosując stawkę EIBOR powiększoną o marżę. W każdym okresie czynsz obliczany jest od wartości udziałów' pozostałych w posiadaniu banku.

Istisna’ to zgodna z szarłatem technika służąca finansowaniu budowy nieruchomości lub konstrukcji innych przedmiotów.

Bank w imieniu klienta nawiązuje kontakt z wykonawcą zlecenia. Środki finansowe udostępniane są wykonawcy w' całości z góry, lub stopniowo, w'raz z postępem prac budowia-nych. Klient natomiast zobowiązany jest do zakupu nieruchomości od banku i spłacenia jej w ratach. Dubai Islamie Bank w ofercie informuje, że obowiązkowe jest przejęcie od klienta na własność gruntów' na których nieruchomość będzie powstawała. Oczekiwana jest także wpłata wstępna w wysokości minimum 25% kosztów budowy. Okres finansowanie nie przekracza 10 lat. Przez ten czas nieruchomość spłacana jest z przepływów z działalności biznesowej lub wynajmu powierzchni.

Podobnie jak w' poprzednich technikach, przez cały okres spłaty obowiązuje stały procent udziału w’ zyskach.

Schemat transakcji finansowania typu istisna’-ijara w prawdzie nie występuje w' ofercie Dubai Islamie Bank, warty jest jednak przedstawienia. Schemat ten jest sw'oistą kombinacją technik finansowania omówionych wcześniej, a przedstawia się następująco. Przyszły właściciel obiektu w oparciu o własne środki lub pozyskane w wyniku emisji akcji nabywa grunty, na których będzie powstawała nieruchomość. Grunty te następnie są oddawane w leasing firmie założonej przez banki finansujące projekt. Na firmę przechodzą prawa własności, ale jednocześnie odpowiada ona za zabezpieczenie terenu, zgodne z prawem jej wykorzystanie, wszelkie zniszczenia. Jest to warunek konieczny zgodności transakcji z wymogami szarłatu. Wraz z postępem robót bank przekazuje wykonawcy odpowiednie środki na kontynuację budowy. Pomimo, że finna jest właścicielem, postępy prac i nadzór sprawowany jest przez zleceniodawcę. Gdy obiekt zostanie całkowicie wybudowany, będzie w pełni wyposażony, gotowy do użytkowania, właściciel podpisuje umowę z firmą i leasinguje obiekt od firmy". Zarówno firma jak i wiaściciel mogą zażądać przedterminowego wykupu lub sprzedaży obiektu. Uprawnienia takie wynikają z opcji zawartych w odrębnym kontrakcie. Czynsz

A.A. Karim, lncenlive-compalible consimints for Islamie banking. sonie lessons from Bank Muamalal, [w:l Islamie Banking and Finanee, M. Iąbal, D.T. Llewellyn (red.), Edward Elgar Publishing Lid., Northampton 2002, s. 96.

*Jęffrey Green Russells guide lo Islamie borne finanee, htip://www.acl-int.com (07.02.2007).

Kwestą sporną pozostaje ustalenie momentu zakończenia prac. Przykładowo, zgłaszane są zapylania czy w projekcie dotyczącym budowy czterech hoteli, leasing może być rozpoczęty już po ukończeniu pierwszego hotelu, czy po ukończeniu wszystkich hoteli. Inne pytanie dotyczy tego, czy po czterech umowach oddzielnych dla każdego leasingowanego hotelu, wymagana jest jeszcze jedna zbiorcza dla całego projektu.

NR 61/2007

ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI

13