CECHY RYNKOWE NIERUCHOMOŚCI

I TREND ZMIAN ICH CEN

Ceny nieruchomości, są funkcją wielu

zmiennych decyzyjnych podejmowanych w
trakcie

transakcji

kupna-sprzedaży.

Ustaloną w ramach takiej transakcji cenę
uznaje się za jej wartość. Przyjmuje się, że
na wartość nieruchomości na danym rynku,
np.

lokali

mieszkalnych,

domków

jednorodzinnych, działek budowlanych, ma
wpływ określona liczba wyodrębnionych

cech rynkowych

m

i

(gdzie i =1, 2, …, m), od

których zależy ostateczna ich cena.

Zmienna decyzyjna

występuje w zagadnieniach wiążących się z

podjęciem jakiejś decyzji, np. w zagadnieniu optymalizacyjnym, w
grach lub w decyzji o kupnie czy sprzedaży określonego dobra.

Cechą rynkową nazywamy taką, która ma
swój wpływ na cenę (zmienia cenę).

Każda z tych cech rynkowych

(atrybutów) ma swój indywidualny wpływ
na

cenę

konkretnej

nieruchomości

korygując jej przeciętną wartość o swój
własny udział. Udział ten, nazywany
„wagą” i oznaczamy symbolem p

i

. Jest

on określany w procentach na
podstawie analizy przeprowadzanej przez
ekspertów na dużej grupie transakcji
przeprowadzonych na danym rynku.

Do dominujących cech wpływających na
wartość nieruchomości należą:

-

położenie

w

strefie

jednostki

administracyjnej:

 centrum,

 przedmieście,

 wybrana dzielnica.

są to urządzenia i sieci przesyłowe oraz

obiekty

świadczące

niezbędne

i

podstawowe usługi bytowania, które
zabezpieczają w:

 wodę pitną,

 prąd,

 gaz,

 centralne ogrzewanie,

 usuwanie ścieków i odpadów,

 drogi,

 sieci telekomunikacyjne.

zabezpiecza ona:

 dostęp do komunikacji zbiorowej
(odległość,

częstotliwość dostępu)

 parkingi,

- uzbrojenie w infrastrukturę techniczną:

- uzbrojenie w infrastrukturę transportową

,

są to potrzeby socjalne, oświatowe i kulturalne
obejmujące:

 przedszkola,

 szkoły,

 biblioteki

 szpitale,

 kina,

 obiekty sportowe.

wyrażające się występowaniem w otoczeniu:

 blokowiska,

 parku.

przewiduje ono:

 rodzaj zagospodarowania działki,

 rodzaj zagospodarowania otoczenia.

- zabezpieczenie w infrastrukturę społeczną

- istniejące zagospodarowanie

środowiska

-

„docelowe” przeznaczenie w

„miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego”

- Rodzaj budownictwa:

 jednorodzinne,

 wielorodzinne ( w tym piętro
mieszkania).

- Rodzaj prawa do nieruchomości”

 prawo własności,

 prawo wieczystego użytkowania,

 inne prawa.

W kształtowaniu niemal wszystkich tych
atrybutów (cechach rynkowych) mają
swój
udział urbaniści i architekci.

Wyodrębnionym

dla

analizowanej

nieruchomości

cechom

rynkowym

mogą

przypisuje się także dodatkowe – wewnętrzne
zróżnicowanie, wpływające na ostateczną cenę
obiektu. Wynika to z faktu, że każda cecha
posiadająca

wagę

p

i

może

się

różnić

wewnętrznie jakością, np. typu: „lepsza” -
„ gorsza”. W tym ujęciu dla każdej cechy i
ustala się „wewnętrzną” skalę ocen liczbowych
a

i,j

(gdzie j = 1, 2, …, k). Oznacza to, że i-ta

cecha będzie posiadać j-tą ocenę (punktację) w
ramach swego udziału.
Przykładem takiego wewnętrznego
kwantyfikowania cechy jest położenie mieszkań
na kolejnych piętrach budynku.

Zgodnie z zasadą wyceny podejściem

porównawczym dla określenia wartości
(ceny)

analizowanej

nieruchomości,

musimy

posiadać

pewną

grupę

nieruchomości

podobnych,

których

wartość

już

znamy,

a

które

będą

„wzorcami

odniesienia”

do

wyceny

wartości nieruchomości analizowanej.
Załóżmy

dla

rozróżnienia,

że

te

nieruchomości, które będą „wzorcami
odniesienia” otrzymają w ramach danej
cechy m

i

współczynniki szczegółowej

oceny oznaczone symbolem a

i,j

, natomiast

nieruchomość wyceniana – współczynniki
szczegółowej oceny oznaczone symbolem
b

i,j

.

W

literaturze

przedmiotu

[Adamczewski, 2006] wprowadzono dla
każdej nieruchomości będącej wzorcem
odniesienia

(nieruchomości

porównawczej) pewien

mnożnik wartości

k

i

.

Bazuje on na udziale danej cechy „i”

(wagi cechy) na lokalnym rynku
nieruchomości

oraz

jej

wewnętrznej

kwantyfikacji „j”

i ma postać:

Wszystkie nieruchomości przyjęte do
oceny jako „wzorcowe” (porównawcze)
wyznaczają dla swoich cech

„średni

mnożnik korygujący” poszczególne wagi
nieruchomości wycenianej

o postaci:

Jednostkową

wartość

wycenianej

nieruchomości,

„wytworzoną”

przez

wyszczególnione cechy o ocenach a

i,j

można zapisać w postaci:

co pomnożone przez skalę obiektu (ilość
jednostek całej nieruchomości) wyznacza
jej wartość:

Otrzymując zlecenie na konkretny

obiekt należy w pierwszej kolejności
wyróżnić zestaw cech różnicujących ceny
na danym rynku oraz uzyskać dla nich
(lub

samemu

określić)

procentowe

wartości ich wpływów, tzw. wagi p

i

.

Następnie

należy

dokonać

wyboru

minimum

trzech

nieruchomości

porównawczych charakteryzujących się
dużym podobieństwem cech z
nieruchomością

wycenianą.

Po

tym

wyborze rzeczoznawca zobowiązany jest
(na podstawie wywiadu terenowego)
dokonać przypisania indywidualnych ocen
„wewnętrznych”

dla

każdej

nieruchomości.

PRACA KONTROLNA - ANKIETA:
1. Na którą z wyżej wymienionych cech ma wpływ decyzja
projektowa:

- architekta,
- urbanisty.

Uzasadnij dlaczego uważasz swój wybór za uzasadniony i jakie
muszą być spełnione warunki początkowe zagospodarowania
nieruchomości.

2. Czy pracujesz w instytucji zajmującej się :

architekturą : tak nie
urbanistyką: tak nie
związanej z zagadnieniami:
architektury : tak nie
urbanistyki: tak nie

jakiej: ……………………….

Przykład wyceny wartości lokalu

mieszkalnego algorytmem opracowanym

przez Z. Adamczewskiego

Załóżmy, że rzeczoznawca otrzymał zlecenie

na wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na 4
piętrze.
Na podstawie znanej mu analizy rynku takimi
nieruchomościami uznał, że na cenę lokali ma na
tym

rynku

wpływ

pięć

cech

rynkowych.

Jednocześnie na podstawie studialnych badań
lokalnego

rynku,

przeprowadzonych

przez

wyspecjalizowane jednostki zbierające opinie z
biur

sprzedaży

nieruchomości,

ustalił

(po

skorygowaniu do 100%

*)

) niżej podane wagi

procentowego wpływu tych cech na cenę rynkową.

*) Wyspecjalizowane jednostki badające rynek analizują
wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową
nieruchomości. Z tych cech, na cenę konkretnej
nieruchomości ma na ogół wpływ mniejsza liczba cech.
Wybierając je z wykazu należy dokonać korekty ich
procentowego wpływu do sumy 100%.

Dla cechy określonej jako:

- lokalizacja: p

1

= 20%

- sąsiedztwo: p

2

= 30%

- piętro: p

3

= 20%

- formy władania: p

4

= 10%

- otoczenia i ekologia: p

5

= 20%

Jednocześnie w ramach poszczególnej cechy, ze
względu na jej zróżnicowanie wewnętrzne typu
„lepsza”, „gorsza”, wprowadził poniższe oceny
punktowe:
m

1

- lokalizacja na terenie miasta, dla której

wyróżniono trzy strefy:
a

1,1

– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,

a

1,2

– strefę dobrą z oceną 2 pkt,

a

1,3

– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.

m

2

– sąsiedztwo z dwiema strefami:

a

2,1

– dobre z oceną 2 pkt,

a

2,2

– zadawalające z oceną 1 pkt;

m

3

– piętro z oddzielna punktacją dla każdego

piętra:
a

3,1

– piętro 10 z oceną 1 pkt ;

a

3,2

– piętro 9 z ocena 2 pkt ;

a

3,3

– piętro 8 z ocena 3 pkt ;

a

3,4

– piętro 7 z ocena 4 pkt ;

a

3,5

– piętro 6 z ocena 5 pkt ;

a

3,6

– piętro 5 z ocena 6 pkt ;

a

3,7

– piętro 4 z ocena 7 pkt ;

a

3,8

– piętro 3 z ocena 8 pkt ;

a

3,9

– piętro 2 z ocena 9 pkt ;

a

3,10

– parter z oceną 1 pkt ;

m

4

– dwie formy władania:

a

4,1

– spółdzielcze -lokatorskie z oceną 1

pkt,
a

4,2

– własnościowe prawo do lokalu z

oceną 2 pkt;
m

5

– otoczenie i ekologia:

a

1,1

– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,

a

1,2

– strefę dobrą z oceną 2 pkt,

a

1,3

– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.

Oceny z wywiadu terenowego rzeczoznawcy

Po dokonaniu wyboru trzech nieruchomości jako

porównawczych, i uzyskaniu cen z transakcji ich
sprzedaży,

przeprowadzona

została wizja lokalna

wszystkich nieruchomości (wycenianej +
porównawczych), w wyniku której, obliczono:
- cenę 1 m2 powierzchni poszczególnych lokali
porównawczych,
- ocenę punktową w ramach danej cechy.
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:

Lokal

a

1

a

2

a

3

a

4

a

5

C[zł/m

2

]

C

skoryg

[zł/m

2

]

v

(C – C

skoryg

)

1

1

2

8

1

3

3200

3081,2

- 118,8

2

1

1

4

2

3

2500

2367,1

+ 132,9

3

3

2

5

1

2

3000

3252,5

- 252,5

sumy

5

5

17

4

8

∑C = 8700

∑ C =

8700,8

∑ v = -

0,8

Wycenia

ny

b

i,j

2

2

7

1

2

∑ v

2

= 95532,1

C

śr

= 2900

Wagi

P [%]

20

30

20

10

20

Obliczenie jednostkowej wartości

nieruchomości

W

jedn

= k

1,j

∙b

1,j

+ k

2,j

∙b

2,j

+…k

m,j

∙b

m,j

W

jedn

= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +

+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3

k

i

=

348,

0

522,

0

102,

4

217,

5

217,

5

W

jedn. nieruch. wycenianej

= 3109,3

zł/m

2

Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości

Ocena dokładnościowa (odchylenie
standardowe jednostkowej wartości
rynkowej m

2

) w odniesieniu do wartości

skorygowanej

skąd przedział dopuszczalnych cen

nieruchomości przyjętych do wyceny

wynosi 2529,0< C

i

<3271,0 co

można przyjąć, że zostało spełnione