2. KIEROWANIE PROCESEM INWESTYCYJNYM

2.1. Proces inwestycyjny w budownictwie. Cykl realizacji inwestycji

2.2. Uczestnicy PB

2.4. Systemy realizacji PB

2.6. Analiza kosztów przedsięwzięć budowlanych

WPROWADZENIE

Nakłady gospodarcze - finansowe, materiałowe, pracy ludzi i maszyn

Nakłady kapitałowe na:

• powiększenie majątku trwałego:

• budowa: wznoszenie, rozbudowa, nadbudowa

• utrzymanie:

• konserwacja,

• remont, odbudowa

• poprawę zdolności funkcjonowania majątku:

• rozbudowa, nadbudowa,

Przedsięwzięcie budowlane - przygotowanie i realizacja procesu inwestycyjnego, którego celem jest wykonanie określonym miejscu, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, remont lub rozbiórka obiektów budowlanych bądź tymczasowych obiektów budowlanych

Proces inwestycyjny w budownictwie - cykl realizacji inwestycji budowlanej

• Studia wykonalności techniczno-ekonomicznej

• Projektowanie

• Organizowanie wykonania

• Wykonanie

• Końcowy odbiór i zakończenie

Studia wykonalności techniczno-ekonomicznej

1. Sformułowanie potrzeb i badania rynku, w tym określenie:

a) popytu i podaży na produkty, usługi ..

b) popytu i podaży na roboty budowlane

c) uwarunkowań lokalizacyjnych, klimatycznych, terenowych ...

System operacyjny System inwestycyjny System logistyczny

2. Założenia funkcjonalne, lokalizacyjne i realizacyjne

3. Rozpoznanie warunków zabudowy terenu, sformułowanie i złożenie wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

4. Ustalenie zakresu przedsięwzięcia, podstaw projektowania, kluczowych terminów, możliwości wykonania itp.

5. Studia oddziaływania na środowisko

6. Potrzeby zakupu licencji lub badań

7. Szacowanie kosztów i zasad finansowania

8. Badanie wykonalności techniczno-ekonomicznej

9. Ocena i wybór rozwiązań inwestycyjnych

10. Ogólna koncepcja przedsięwzięcia

Projektowanie - Dokumentacja projektowa

• Gdy, pozwolenie na budowę jest wymagane:

- projekt budowlany

- projekt wykonawczy

- przedmiar robót

- informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

• Gdy pozwolenie na budowę nie jest wymagane:

- plany, rysunki i inne dokumenty jednoznacznie określające rodzaj, zakres, uwarunkowania i dokładną lokalizację robót budowlanych

- przedmiar robót,

- projekty, pozwolenia, uzgodnienia i opinie ...

Projekt koncepcyjny

1. Opis ogólny inwestycji budowlanej

2. Podstawowe wymagania, warunki i założenia inwestycji

3. Wymagania konstrukcyjno-wykonawcze

1. Opis ogólny inwestycji budowlanej:

1. Rodzaj obiektów i charakterystyczne parametry określające wielkość obiektu i zakres robót budowlanych

2. Aktualne uwarunkowania wykonania inwestycji, dyrektywne terminy realizacji inwestycji itp.

3. Ogólne właściwości funkcjonalno-użytkowe

4. Szczegółowe właściwości funkcjonalno-użytkowe oraz wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe", w tym:

• powierzchnie użytkowe pomieszczeń i ich funkcje

• wskaźniki powierzchniowo-kubaturowe

• inne powierzchnie, jeśli nie są pochodną powyższych

• wielkości możliwych przekroczeń lub pomniejszenia przyjętych parametrów powierzchni i kubatur lub wskaźników

2. Podstawowe wymagania, warunki i założenia inwestycji

1. Przygotowania terenu budowy

2. Architektury

3. Konstrukcji

4. Instalacji

5. Wykończenia

6. Zagospodarowania terenu

3. Wymagania konstrukcyjno-wykonawcze

1. Cechy obiektu dotyczące rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych

2. Warunki wykonania i odbioru robót

3. Wskaźniki ekonomiczne i wskaźniko-we zestawienie kosztów robót budowlano-montażowych, instalacji, maszyn i urządzeń, wykorzystanie zasobów itp. (Wart. Koszt. Inwest.)

Projekt budowlany
(Dz. U. 2004.202.2072)

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu

2. Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt wykonawczy
(Dz. U. 2004.202.2072)

- uzupełnienie i uszczegółowienie projektu budowlanego w zakresie i stopniu dokładności niezbędnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót

Organizowanie wykonania

1. Przygotowanie formalno-prawne

2. Przygotowanie organizacyjne

3. Przygotowanie techniczne

1. Przygotowanie formalno-prawne

1. Uzyskanie pozwolenia na budowę

2. Powiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót właściwego organu i projektanta sprawującego nadzór autorski

3. Objęcie funkcji kierownika budowy, założenie dziennika budowy i przejęcie go przez kierownika budowy

4. Przygotowanie tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia

2. Przygotowanie organizacyjne

1. Schematy organizacyjne i wykresy zatrudnienia

2. Opis kluczowych pozycji

3. Sformułowanie i wydanie procedur operacyjnych

4. Organizacja kierownictwa budowy z personelem pomocniczym na placu budowy, motywacja załogi

5. Zgromadzenie początkowych zasobów

3. Przygotowanie techniczne

1. Wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie

2. Wykonanie niwelacji trenu

3. Zagospodarowanie terenu budowy, organizacja placu i zaplecza budowy

4. Wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej

5. Zapewnienie i rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na podstawie wcześniejszych uzgodnień, po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę

Wykonanie przedsięwzięcia

1. Wykonanie robót

2. Kierowanie operatywne

3. Obsługa logistyczna i finansowa

1. Wykonanie robót

• Realizacja robót - zgodnie z:

• projektem budowlanym

• projektem wykonawczym

• szczegółową specyfikacją wykonania i odbioru robót

• Kierowanie operatywne

• Obsługa logistyczna i finansowa

2. Kierowanie operatywne

1. Przydział zadań wykonawcom zgodnie z harmonogramem

2. Rozdział zasobów

3. Śledzenie postępu, produktywności i jakości robót

4. Badanie materiałów i odbiór częściowy oraz odbiór robót zanikających lub ulegających zakryciu

5. Analiza bieżących uwarunkowań i współdziałania uczestników procesu realizacji

6. Korekta harmonogramów i koordynacja czynności

7. Motywowanie pracowników, kształtowanie atmosfery pracy, delegowanie uprawnień, rozwiązywanie konfliktów

8. Kontrola przepływów finansowych

9. Kontrola bezpieczeństwa

10. Prowadzenie dokumentacji budowy i sprawozdawczość

3. Obsługa logistyczna i finansowa

1. Planowanie obsługi logistycznej

2. Zaopatrywanie w wyroby budowlane, materiały i środki techniczne

3. Obsługa techniczna i obsługa socjalna

4. Zapewnienie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu

5. Organizacja i zrzut lub utylizacja odpadów

6. Organizacja i wykonanie czynności związanych z finansowaniem procesu realizacji, kontrola płynności finansowej

7. Dokumentowanie operacji logistycznych i finansowych

Końcowy odbiór i zakończenie przedsięwzięcia

1. Naprawa szkód powstałych w wyniku realizacji przedsięwzięcia, w tym szkód związanych z korzystaniem z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w kodeksie cywilnym

2. Rozwiązanie struktur organizacyjnych i likwidacja placu budowy, w tym likwidacja przyłączy do sieci infrastruktury technicznej wykonanych na potrzeby budowy

3. Odbiór końcowy robót:

- analiza dokumentacji

- inspekcja budowy i sprawdzenie końcowe całego obiektu wraz z instalacjami i przewidzianym w projekcie wyposażeniem

- obciążenia próbne lub rozruch i końcowa akceptacja wykonania robót - odpowiednio do potrzeb

4. Sporządzenie protokołu odbioru robót budowlanych i protokołu wad i usterek do usunięcia przez wykonawcę

5. Rozliczenie i zamknięcie kontraktu

6. Przekazanie dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej właścicielowi lub zarządcy

7. Zawiadomienie właściwych organów o zakończeniu budowy i zamiarze rozpoczęcie eksploatacji obiektu

8. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu - jeśli jest wymagane

UCZESTNICY PB

1. Inwestor

2. Projektant

3. Kierownik budowy lub kierownik robót

4. Inspektor nadzoru inwestorskiego

1.Inwestor - osoba prawna lub fizyczna zamawiająca, finansująca i odbierająca wykonanie przedsięwzięcia, bezpośrednio egzekwująca osobiście lub delegująca swoje uprawnienia odpowiednim specjalistom

Inwestor - obowiązki

1. Opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów

2. Objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy

3. Opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

4. Wykonania i odbioru robót budowlanych

5. Zapewnienie wymaganego nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

2.Projektant - osoba lub jednostka posiadająca wymagane uprawnienia do projektowania, opracowująca projekt przedsięwzięcia budowlanego zgodnie z wymaganiami inwestora oraz ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, odpowiednio do uzyskanych opinii i uzgodnień

Projektant może sprawować nadzór autorski budowy w zakresie wykonania robót zgodnie z projektem lub uzgodnionymi, wprowadzonymi rozwiązaniami zamiennymi w stosunku do przewidzianych w projekcie

3.Kierownik budowy

• Kierownik budowy lub kierownik robót - osoba posiadająca wymagane uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi:

-przejmuje protokolarnie teren budowy od inwestora

-prowadzi dokumentację budowy

-odpowiedzialny za wykonanie robót budowlanych i bezpieczeństwo budowy

-przekazuje obiekt inwestorowi

-rozlicza i „rozwiązuję” budowę

4.Inspektor nadzoru inwestorskiego

• Inspektor nadzoru inwestorskiego - osoba lub osoby posiadające wymagane uprawnienia:

• nadzoruje wykonanie przedsięwzięcia budowlanego

• zapewnia należyty odbiór robót ulegających zakryciu lub zanikających

• nadzoruje przeprowadzenie prób, odbiorów technicznych instalacji, urządzeń technicznych, przewodów kominowych, itp.

• nadzoruje odbiór końcowy i przekazanie obiektu inwestorowi

• na żądanie inwestora, kontroluje rozliczenie budowy

SYSTEMY REALIZACJI PB

1. System wykonawstwa własny

2. System konwencjonalny

3. System „projektowanie i wykonanie” lub „pod klucz”

4. System generalnego wykonawcy

5. System menedżerski albo zarządzanie przedsięwzięciem

1. System wykonawstwa własny

1. Inwestor kieruje całością i jest odpowiedzialny za projektowanie i wykonawstwo robót

2. Projekt budowlany opracowuje biuro projektowe inwestora, może być zlecany niezależnemu projektantowi

3. Roboty nadzorowane są w całości siłami inwestora

4. Podstawowe masowe roboty budowlano-montażowe realizowane są własnymi siłami inwestora

5. Roboty specjalistyczne jak np. dachy, roboty izolacyjne, elektryczne, instalacji gazowych, ogrzewanie, wentylacja itp. zwykle realizują wyspecjalizowani podwykonawcy.

2. System konwencjonalny

1. Zamawiający angażuje wyspecjalizowaną firmę (inżyniera konsultanta)

2. Firma jest przedstawicielem zamawiającego do przygotowania przedsięwzięcia

3. Firma realizuje inwestycję w imieniu inwestora zgodnie z wymaganiami rynku

4. Roboty budowlane wykonuje się na podstawie dokumentacji projektowej, której zakres zależy od wielkości i rodzaju robót i jest uwarunkowana wymaganiami dotyczącymi uzyskania pozwolenia na budowę

5. Wartość robót budowlanych określa się na podstawie kosztorysów budowlanych

3. System „projektuj i buduj”

1. Jedna firma odpowiedzialna jest za projektowanie, organizację i wykonanie robót

2. Całością kontraktu kieruje inżynier kontraktu, który nadzoruje i koordynuje całość prac:

- projektanta

- wykonawców robót

3. Podstawą opracowania kontraktu może być:

- koncepcja projektowa lub

- program funkcjonalno-użytkowy dostarczony przez inwestora

4. Planowane koszty robót budowlanych oblicza się metodą wskaźnikową, jako sumę iloczynów wskaźnika cenowego i ilości jednostek odniesienia

5. Planowane koszty prac projektowych oblicza się jako iloczyn wskaźnika procentowego i planowanych kosztów robót budowlanych

6. Roboty budowlane mogą być rozpoczęte po wykonaniu około 30% - 40% kompletnego projektu (projekt budowlany), koszty robót mogą być dokładnie oszacowane po wykonaniu około 60% projektu

7. Kontrakt może być realizowany:

- w systemie generalnego wykonawcy

- w systemie menedżerskim

4. System generalnego wykonawcy

1. Inwestor:

- jest odpowiedzialny za organizację i przebieg całego kontraktu

- angażuje i nadzoruje pracę projektanta (zespół projektujący)

- angażuje i nadzoruje pracę generalnego wykonawcy

2. Projektant opracowuje projekt w zakresie niezbędnym do jego wykonania, a w ramach nadzoru autorskiego może kontrolować zgodność wykonania z projektem

3. Generalny wykonawca wykonuje podstawowe roboty budowlane, angażuje i nadzoruje pracę niezbędnych specjalistów i podwykonawców

5. System menedżerski albo zarządzanie przedsięwzięciem

1. Jedna firma prowadząca kontrakt

2. Firma na podstawie umowy:

- planuje przedsięwzięcie

- negocjuje kontrakty i koordynuje prace

- organizuje usługi projektowe

- zapewnienia dostawy

- angażuje wykonawców i zarządza budową

Zarządzanie cyklem życia PB

Ogólna analiza kosztów PB

P R Z E D S I Ę W Z I Ę C I E:

STUDIA WYKONALNOŚCI PROJEKTOWANIE PB ORGANIZACJA ROBÓT WYKONANIE ROBÓT

E K S P L O A T A C J A O B I E K T U:

UŻYTKOWANIE

UTRZYMANIE ZARZĄDZANIE

LIKWIDACJA

Koszty przedsięwzięcia budowlanego

Strona 8 z 8

---