Administracja publiczna – to przyjęte przez państwo i realizowane przez jego zawisłe organy a także przez organy samorządu terytorialnego zaspokajanie zbiorowych i indywidualnych potrzeb.

Stanowi całokształt struktury organizacyjnych w państwie oraz ludzi zatrudnionych w tych strukturach spełniających zadania publiczne, zbiorowe indywidualne, reglamentacyjne i świadczące oraz organizatorskie podmiotów kierowniczych i decyzyjnych. Podział administracji publicznych:

Stanowi zespolenie różnych administracji działających w zakresie spraw publicznych: rządowej, samorządowej, państwowej. Administracja jest desygnatem na określenie struktur działań i ludzi tych wszystkich rodzajów administracji. Wyróżnia się:1) administrację publiczną w ujęciu organizacyjnym (podmiotowym) - stanowi ogół podmiotów administracyjnych a więc organy administracji i inne podmioty wykonujące określone funkcje z zakresu administracji publicznej

2) administracje publiczną w ujęciu materialnym (przedmiotową) - działalność państwa, której przedmiotem są sprawy admin. Albo inaczej zadania i kompetencje w zakresie władzy wykonawczej.3) adm publiczna w ujęciu formalnym to cała działalność wykonywana przez podmiot adm bez względu na to czy ma ona charakter adm czy też nie ma tego charakteru.

Funkcje administracji publicznej:1)funkcja porządkowa- reglamentacyjna – związana z ochroną porządku publicznego i bezpieczeństwa zbiorowego 2) funkcja świadczeń usług publicznych lub ich świadczeń za pośrednictwem instytucji świadczących, należących do sektora publicznego (przedsięb. uytecz publicznej i zakładów administracyjnych)3)f regulatora- rozwoju gospodarczego przejawiającego się w zastosowaniu klasycznych instrumentów policyjnych policyjnych reglamentacyjnych reglamentacyjnych postacie zezwoleń, kantygnentów ceł, a także udziale państwa w zarządzaniu gospodarką narodową. Zasady organizacji i działania adm publicznej:

1. Zasada związania adm z prawem - organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa i w granicach zakreślonych przepisami prawa

2. Zasada kierownictwa – kierownictwo jest to działanie organu administracji publicznej organizacyjne, inicjacyjne, koordynacyjne, sprawdzające, kadrowe, nadzorcze i kontrolne

3. Zasada koordynacji – koordynacyjna w adm publicznej sprowadza się do harmonizowania działań różnych organów adm i urzędów publicznych dla osiągnięcia zamierzonych celów/

4. Zasada kolegialności- kolegialność zasadza się na wspólnym podejmowaniu decyzji przez kilka lub nawet więcej równouprawnionych osób.

5. Zasada jednoosobowości polega n tworzeniu jednoosobowych organów administr i jednoosobowym podejmowaniu decyzji

6. Zasada zakresu działania i właściwości (kompetencji) organu. Zakres działania organu powołującego dany organ. Zakres ten obejmuje wyliczanie sprawy, jakimi organ się zajmuje.Właściwości- natomiast kompetencje należy rozumieć jako zbiór uprawnień organu adm publicznej, dotyczącego określonego zakresu sprawy, w którym organ ma prawo i zarazem obowiązki działania. Wyróżnia się kilka rodzajów właściwości:

- miejscowa - służy do określania organu terenowego który ma kompetencję do rozstrzygnięcia danej sprawy z punktu widzenia terytorialnego zasięgu działania

- rzeczowa - to przyznanie organowi adm prawa do rozstrzygnięcia tylko określonych kategorii spraw.

- instancyjna - to wskazanie instancji właściwej do rozstrzygnięcia danej sprawy

7. Zasada decentralizacji - wiąże się z budową aparatu adm publicznej i rozłożeniu zadań między poszczególne ogniwa tego aparatu w układzie pionowym

8. zasada nadzoru - nadzór jest to możliwość wynikająca z przepisów prawa wkraczania w działalność jednostki nadzorowanej środkami instruktywnymi, organizacyjnymi, kontrolnymi i władczymi.

9. zasada kontroli- kontrola administracji sprowadza się do wykorzystania czynności sprawdzających działania jednostek administracji publicznej.

10. zasada odpowiedzialności: wyróżniamy:

-odpowiedzialność karna- odpowiedz sprawcza, indywidualna.

-odp kierownicza- dotyczy osób pełniących kierownicze funkcje

- odp majątkowa- wiąże się ze szkodami wyrządzonymi przez urzędnika w procesie realizacji funkcji admin.

- odp służbowa- to odpowiedzialność pracowników względem przełożonych za uchybienia wobec obowiązków służbowych.

Kompetencje organów administracji samorządowej w zakresie gospodarowania nieruchomościami

Samorząd- jednostka której zadaniem jest realizacja celów szeroko rozumianej społeczności wynikających z przepisów prawa.

W najprostszy sposób samorządność można przedstawić jako ustalenie wspólnych interesów interesów problemów oraz ich wspólna realizacja i rozwiązywanie.

Samorząd może pełnić w niektórych przypadkach rolę reprezentacyjną np. samorząd regionalny wojew wobec państwa.

Zasady członkostwa w strukturach samorządu reguluje ustawa (w innych krajach również umowy i porozumienia).

Istnieją przypadki kiedy przynależność do jakiejś jednostki samorządowej jest obligatoryjna.

Przykładem mogą być mieszkańcy danego terenu- czy chcą czy nie są członkami samorządowymi gminy, w której zamieszkują lub też osoby wykonujące tzw wolny zawód tj prawnik, lekarz, farmaceuta, itd. Przynależność do samorządu zawodowego.

Samorząd posiada osobowość prawną. Nadzór nad jego działalnością prowadzą organy administr rządowej (m. in wojewoda)

Wyróżniamy następujące formy samorządu biorąc pod uwagę kryterium:

-samorząd terytorialny

-sam regionalny

-sam gospodarczy

-sam zawodowy

Wyróżnia się również tzw samorząd zakładowy w przypadku kiedy zgodnie z zasadą decentralizacji funkcjon takie instyt które zajmują się realizacją zadań o charakterze publicznym np. spółki komunalne czy szkoły

ORGAN SAMORZĄDOWY

1) jest to organ adm publicznej należący do samorządu terytorialnego i funkcjonujący w jego ramach, podlegający nadzorowi lub też kontroli prowadzonej wyłącznie przez uprawnione do tego instytucje państwowe szczebla centralnego, np. rada gminy.

2) instytucja jak również urząd org zajmuje się wykonywaniem zadań zleconych przez państwo np, organy izby aptekarskiej lub samorządu lekarskiego.

SAMORZĄD TERYTORIALNY

To wspólnota wszystkich mieszkańców danego terenu. Może to być zarówno obszar podstawowej jednostki podziału terytorialnego czyli gmina ale także powiat.

Samorząd terytorialny zajmuje się realizacją zadań określonych przepisami prawa dotyczącymi rozwoju regionalnego przede wszystkim gospod, kultury, oświaty i zdrowia.

Posiada osobowość prawną czyli występuje w różnych sprawach w swoim imieniu. Organy samorządowe ponoszą odpow za podejmowane działania.

Dysponują majątkiem własnym oraz posiadają własne dochody. Rozwój samorządu to proces wieloetapowy. Korzenie samorządu terytorialnego sięgają wspólnoty sąsiedzkiej ludności osiadłej w jednym miejscu gminie lub mieście.

Z czasem obejmował coraz szersze jednostki podziału terytor. W zdecydowanej większości państw zachodniej europy samorząd teryt stanowi podstawową formę uczestnictwa obywateli w sprawowaniu władzy lokalnej. Działalność jednostek samorz teryt nadzorują właściwe organy kontroli. W Polsce sam teryt ukształtował się w czasach zaborów, jego działalność przypada na lata 1919-1939. W roku 1933 ujednolicono strukturę samorz teryt na terenie całego kraju. Organami uchwałodawczymi samorządu były (tak jak ma to miejsce również dziś) rady gmin, miast, oraz powiatów.

Organy samorządu nie istniały na poziomie województwa za wyjątkiem śląska gdzie funkcjonował trójstopniowy samorząd.

Obecnie kształtował się podział sam teryt na samorząd lokalny oraz regionalny zatwierdzony w aktach prawnych uchwalonych przez radę europy. Polska ratyfikowała Europejską Kartę Sam teryt w kwietniu w 1944. Konstytucja w RP z 2.04.1997 dzieli zadania adm państwowej pomiędzy: admin rządową a samorz terytor.

W dalszej kolejności dokonany jest podział pomiędzy poszczególne szczeble samorz. W preambule (wstępie do Konstyt) zapisana jest zasada subsydiarności (pomocniczości) mówiąca o tym że w sytuacjach gdy obywatele lub organizacje pozarządowe nie mogą rozwiązać jakiejś sprawy to powinna być rozwiązana przez organ jak najniższego szczebla admin.

W Polsce ludowej jedynie pod względem formalnym istniał samorz teryt w latach 1944-1950 w rzeczywistości jednak go nie było.

W okresie 1950-1990 samorz nie istniał nawet formalnie. Po zmianie ustroju w 1990 przywrócono sam teryt w oparciu o gminę. Z dniem1.01.1999 w ramach reformy admin przywrócono zasadniczy trójstopniowy podział teryt kraju na gminy powiaty i wojew.

Zarówno powiat jak i wojew nie są wyższą instancją wobec gminy.

W województwie zastosowano model dualistyczny (charakterystyczny dla unii) tzn wraz z organami samorz teryt działa wojewoda będący przedstawicielem rady ministrów ministrów w województwie.

Wybory samorządowe do rady gmin maist i powiatów oraz sejmików wojew odbywają się w głosowaniu bezpośrednim powszechnym, równym i tajnym.

Rady to organy uchwałodawcze, skład organów wykonawczych jednostek samorządu teryt (zarządów) wybierają rady tych jednostek.

Zarządy – to organy kolegialne (stanowiące) na jego czele stoi starosta w powiecie a w wojew marszałek. Zarząd posiada szerokie kompetencje w zakresie podejmowania dec admin.

Tworzenie jednostek pomocniczych samorz jest dobrowolne z jednym wyjątkiem – odrębne zasady ustroju dot miasta stołecznego Warszawy. Jednostkami nadzorującymi prawidłowość funkcjonowania samorządu teryt są wojewodowie i prezes Rady Ministrów.

Finanse samorz nadzorują Regionalne Izby Obrachunkowe, będące organami adm rządowej.

Poszczególne jednostki samorządu mogą wspólnie tworzyć związki: międzygminne, komunalne, związki powiatów oraz stowarzyszenia kilku gmin, powiatów powiatów także powiatów wraz z gminami.

Organ związku komunalnego – to zgromadzenie wójtów, burmistrzów i prezydentów miast będący członkami związku. Zgromadzenie dokonuje wyboru władz zarządu.

Samorządy wojewódzkie- mogą podejmować współpracę o zasięgu międzynarodowym i tym samym brać udział w działalności różnych instytucji i zrzeszeń regionalnych.

Przedstawicielami gmin na szczeblu wojew jest sejmik samorządowy.

Krajowy Sejmik Samorządów Teryt zrzesza wszystkie gminy na terenie kraju ma zadanie rezpezentować samorządy gmin jako jeden organizm w stosunku do państw.

Zarówno państwa które wymagają szczególnie dużego zaufania społecznego a także czuwanie nad należytym ich wykonywaniem.

Jeżeli jakieś zadanie nie jest przypisane konkretnemu samorządowi lub organ admin rządowej nie może go zrealizować mówimy wtedy o zasadzie domniemania kompetencji na rzecz gminy. W takim przypadku na mocy ustawy lub porozumień gmina otrzymuje zadania zlecone od wykonania.

Samorząd regionalny- ten typ wspólnoty samorz łączy w sobie cechy charak. Zarówno dla sam teryt jak i organ adm rządowej. Zrzesza mieszkańców z terenu województwa.

Głównymi celami są m.in. reprezentowanie obywateli z tego obszaru, promocja regionu, dbałość w szczególności o kulturę i lokalne zwyczaje oraz prowadzenie polityki regionalnej.

Samorząd zawodowy. –jest ot jednostka zrzeszająca osoby których łączy wspólnota zawodowa. Jednym z niezwykle istotnych zadań tych samorz jest doskonalenie zawodowe i system osłon socjalnych swoich członków. Prawo do tworzenia samorz zawodowych zostało zawarte w konstyt RP z 02.04.1997

Zgodnie z jej postanowieniami zadaniem tego typu samorz jest reprezentowanie interesów osób pracujących w tzw „wolnych” zawodach względem państwa, które wymagają dużego zaufania społecznego a także czuwanie nad należytym ich wykonywaniem.

Samorząd zawodowy to organizacja przymusowa- warunkiem koniecznym do wykonywania wolnego zawodu jest przynależność do struktur odpowiedniej jednostki samorządowej.

W Polsce mamy obecnie 10samorządów o charakterze zawodowym:

1) prawniczym (adwokatów, komorników, notariuszy, radców prawnych)

2) medycznych (lekarzy, lek weterynarii, pielęgniarek, położnych)

3) aptekarzy

4) biegłych rewidentów

5) rzeczników patentowych.

Wszystkie z wymienionych samorz posiadają ściśle określoną strukturę organ.

Organy sam wybierane są spośród jego członków w wyborach powszechnych.

SAMORZĄD GOSPODARCZY

Jest to samorząd zrzeszający podmioty, zajmujące się prowadzeniem dział gosp przynależności jest dobrowolne. Celem tego typu samorządu jesr reprezentowanie interesów członków jako zbiorowości w stosunku do organów władzy państwowej, pośrednie wpływanie na kształt tworzonych regulacji prawnych związanych ze sposobem wykonywanej dział gosp. Bardzo istotnym zadaniem jest także dbałość o wysoką jakość działania poszczególnych członków tego samorządu. Przykłady samorz gospodarczych są:

- cechy

- izby rzemieślnicze

- izby gospodarcze

- spółdzielnie rzemieślnicze.

SAMORZĄD UCZNIOWSKI

To organizacja, do której przynależą wszyscy, uczniowie danej placówki oświatowej. Spośród swojego grona wybierają przedstawicieli, których zadaniem jest reprezentowanie ich wspólnych interesów wstosunku do nauczycieli, rodziców, i pozostałych pracowników placówki.

Kompetencje przynależne samorządowi uczniowskiemu precyzuje art. 55 ust o systemie oświaty z dnia 7.09.1991. Są to:

• możliwość zaprezentowanie radzie szkoły, radzie pedagogicznej czy też dyrektorowi szkoły wniosków, petycji.

• 2) możliwość organizowania różnego rodzaju przedsięwzięć (sekcja sportowa) MAJĄCA NA CELU…

Gospodarowanie zasobami nieruchomości

Zasób nieruchomości jest to skończony zbiór nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (szczególnych osób prawnych) i służących wykonaniu zadań gospodarki nieruchomości.

Z zasobem nieruchomości jest związane pojęcie mienia. Mienie jest to własność i inne prawa majątkowe, przy czym są one związane z nieruchomością.

Własność nieruchomości wynika z tak zwanej triady uprawnień, którą stanowią:

-prawo do posiadanie nieruchomości

-prawo do użytkowania nieruchomości i pobierania z niej pożytków

-prawo do rozporządzenia prawem własności nieruchomości

Do innych praw majątkowych zaliczamy UW ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa zobowiązaniowe ograniczone prawa rzeczowe ustanawiane na nieruchomości to:

- użytkowanie

- służebność gruntowa i osobista

- hipoteka

- prawo do lokalu mieszkaniowego SM

- prawo do lokalu użytkowego w SM

- prawo do domu jednorodzinnego w SM

Prawo zobowiązaniowe dotyczące nieruchomości to:

- dzierżawa (dot nieruchomości gruntowej)

- najem (dot nieruchomości lokalowej)

W grupie innych praw rzeczowych należy jeszcze wymienić trwały zarząd. Trwały zarząd to prawna forma władania nieruchomością przez państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne bop. Bop- bez osobowości prawnej

Każda z wymienionych powyżej osób prawnych (sp i jst) posiada swój zasób nieruchomości, którym gospodaruje zgodnie z przepisami ustawy o gosp nier i innymi przepisami.

Rodzaje zasobów nieruchomości:

Art. 20 tworzy się:

1)zasób nieruchomości Skarbu Państwa

2)gminne zasoby nieruchomości

3)powiatowe zasoby nieruchomości

4) wojewódzkie zasoby nieruchomości

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią podmiot własności Skarbu państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego SP.

Nieruchomości stanowiące odpowiednio zasób Skarbu Państwa województwa lub powiatu, przeznaczone w planach miejscowych pod budownictwo mieszkalne oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, przekazuje się gminie w drodze darowizny na jej wniosek jeżeli przemawia za tym ważny interes gminy i jeżeli cele te nie są lub nie mogą być realizowane odpowiednio przez Skarb Państwa, województwo lub powiatu.

W umowie darowizny określa się cele, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na ten cel darowizna polega odwołaniu z zastrzeżeniem ust 2.

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste gminy. Na cele rozwojowe gminy i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem, urządzeniami infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości. Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy uchwalona na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu.

Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nieoddane w użytkowanie wieczyste i nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego.

Specyfikacja gospodarowania zasobem nieruchomości.

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:

1)ewidencjonują nieruchomości

2)zapewniają wycenę tych nieruchomości

3) sporządzają plany wykorzystania zasobu

4) zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem.

5) wykonują czynności związane z naliczeniem należności za nieruchomości udostępnione z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności.

6) współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostki samorządu terytorialnego.

7) zbywają i nabywają za zgodą wojewody nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17

8) wydzierżawiają, wynajmują i używają nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody

9) podejmując czynności w postępowaniu sądowym w szczególności w sprawie dot. własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomość w sprawach uprawnionych o których mowa w art. 212 o zapłatę należności za korzystanie z nieruch. roszczenia ze strony najmu, dzierżawy lub użyczenia o stwierdzeniu nabycia spadku nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej.

Wykonywanie czynności o których mowa w ust 1 pkt 1-6 może być powierzone zarządcom nieruchomości.

Od wpływów osiąganych ze sprzedaży opłat z tytułu trwałego zarządu użytkowania, użytkowania wieczystego, czynszu dzierżawnego i najmu- nieruchomości Skarbu Państwa, o których mowa w ust 1 potrąca 25% środków, które stanowią dochody powiatu na którego terenie znajdują się te nieruchomości.

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust 1 a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych dokonywanych podziałów scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażeniu ich w miarę możliwie w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

Wykonywanie czynności może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomości lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby, wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.

Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.

Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd wojewódzki.

Granice między nieruchomościami nabywanymi na własność Skarbu Państwa lub na własność jednostki samorządu terytorialnego przyjmuje się wg istniejącego stanu prawnego a jeżeli stanu takiego nie można stwierdzić wg stanu widocznego w katastrze nieruchomości.

Istota gospodarowania nieruchomościami

Gospodarowanie to świadoma działalność ludzi o charakterze indywidualnym lub zbiorowym, polegająca na rozdziale ograniczonych zasobów między konkurencyjne zastosowania na podstawie racjonalnych przesłane i użycia tych zasobów dla osiągnięcia możliwie najlepszego (optymalnego) pożytku tj wytworzenia i podziału wartości (dóbr i usług) w sposób zapewniających zaspokojenie potrzeb społeczeństwa, a zarazem oszczędne ich spożytkowanie bez szkody dla środowiska naturalnego i warunków życia społeczeństwa.

Gospodarowanie nieruchomościami może być też traktowane jako zespół rangi i procedur zachodzących między podmiotami a przedmiotem gospodarowania.:

-zespół ten tworzą 3 rodzaje nieruchomości oraz prawa z nimi związane

-zagadnienia związane z gospodarowaniem nieruchomości realizowane są zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i zbiorem określeń

-istota stwierdzenia, że gospodarka nieruchomościami to część gospodarki oparta jest na pojęciu nieruchomości (gruntowych, budynkowych i lokalowych) oraz niematerialnej sterze jaką stanowią prawa dotyczące powyższych nieruchomości.

-Identyfikacja nieruchomości pomiędzy podmiotami i przedmiotami gospodarowania oraz określenie w ujęciu systemowym nieruchomości lub zasoby nieruchomości, należy rozpatrywać niewielkie grupy działalności jak:

1) analiza danych geometrycznych

a)lokalizacja na powierzchni niemi w sensie fizycznym i geometrycznym

b)określenie lokalizacji poprzez współrzędne geodezyjne punktów granic działek tworzących nieruchomość

c) badanie relacji zachodzących między tymi punktami czyli topologia

d) parametry opisowe obliczane ze współrzędnych (powierzchnia, szerokość, głębokość, powierzchnia zabudowy)

2) badanie relacji prawnych do nieruchomości

a)własność lub współwłasność (łączna lub w części ułamkowych)

ułamkowych)użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych i związana z tym, prawem własność budynków budowli i urządzeń.

c)ograniczone prawo rzeczowe i ich związek z własnością lub użytkowaniem wieczystym

d) hipoteka i związana z tym określeniem hipoteczno-bankowa wartość nieruchomości

e)posiadanie i dzierżawienie

f) prawa zobowiązaniowe oraz powstawanie zobowiązań z umowy i zakres ich wykonywania

g)przeniesienie własności i innych praw oraz wygasanie tych praw.

h) przekształcenie praw użytkowania wieczystego w prawo własności

j)wywłaszczenie i zwroty wywłaszczonych nieruchomości

k)wnoszenie nieruchomości jako aportu rzeczowego do spółek prawa handlowego

l) prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości oraz prawo pierwokupu.

3. Inwestowanie w nieruchomość

a)identyfikacja, opis i analiza czynników związanych z rynkiem nieruchomości

b)możliwości kredytowania i finansowania hipotecznego przez banki, dział na nieruch.

c)podejmowanie różnych decyzji inwestycyjnych analizy opłacalności oraz analizy grup czynników wpływających na opłacalność inwestycji

d)analiza opłacalności remontów, przebudowy, lub modernizacji budynków i urządzeń

e) procedury prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego

f)zarządzanie nieruchomością i ich zasobami

4. Analiza istniejącego zainwestowania

a)rodzaj i typ zabudowy oraz rodzaje i funkcje urządzeń oraz ich przeznaczenie

b)funkcje i przeznaczenie nieruchomości

c)dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej

d)relacje pomiędzy gruntem a jego składnikiem

e)parametry opisujące zainwestowanie

5. Badanie możliwości tkwiących w nieruchomościach (best and highest use)

a)analizy stanu istniejącego

b)postanowienia planów miejscowych

c)wyszukiwanie wariantów w rozwoju i ocena ich opłacalności oraz stopnia ryzyka,

d) wybór optymalnej funkcji i formy zagospodarowania dla nieruchomości

e)wartość nieruchomości po zainwestowaniu

f)kryteria optymalizacji

g)prognoza na podstawie danych rynkowych

Gospodarka narodowa obejmuje m.in. gospodarkę przestrzenną oraz gospod i zarządzanie nieruchomością

- wykorzystując zasady przechodzenia od ogółu do szczegółu, do analizy tych pojęć przyjęto poniższe określenie:

~gospodarka przestrzenna lub gospodarka przestrzenią, dotyczy całej przestrzeni i gospodarki, głównie w aspektach społecznym, geograficznym, politycznym i środowiskowym

~gospodarka nieruchomościami (gruntowymi) stanowi przestrzenny, prawny, finansowy, i techniczny wymiar tej gospodarki

~zarządzanie nieruchomością- nosi w sobie także elementy z gospodarki, ale głównie w sensie administracyjnym, technicznym, ekonomicznym i organizacyjnym

- dwa podejścia do zdefiniowania przedmiotu gospod.przestrz:

~ w ujęciu urbanistycznym za przedmiot przyjmuje się celowe przeznaczenie terenów oraz zasad ich zagospodarowania

~w ujęciu ekonomicznym ważne jest określenie przestrzennego wymiaru systemów społeczno-gospodarczych

Gospodarka przestrzenna – oznacza w istocie gospodarkę w przestrzeni tzn wszelką działalność mającą wymiar ekonomiczny, prowadzoną w aspekcie przestrzennym lub z uwzględnieniem czynnika przestrzeni.

Elementy organizacji gospod przestrzeni:

-przepisy dotyczące gospodarowania przestrzennego

-strukturę podziału przestrzeni

-współudział społeczności lokalnej w tworzeniu planów zagospodarowania przestrzennego

-moc prawną i konkretną realizację postanowień planów zagospodarowania przestrzennego

Ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę wymienionych działań określa:

1)zasady kształtowania polityki przestrzennej przed jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się :

-wymagania ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury

-walory architektoniczne i krajobrazowe

-wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych.

-wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

-wymagania ochrony zdrowia, bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych

-walory ekonomiczne przestrzeni

-prawa własności

-potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa

-potrzeby interesu publicznego, przez który należy rozumieć uogólniony cel dążeń i działań uwzględniających zobiektywizowanie potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych społeczności związanych z zagospodarowaniem przestrzennym.

Gospodarka przestrzenna dąży do zapewnienia dwóch podstawowych celów: ładu przestrzennego i rozwoju zrównoważonego.

W warunkach stabilnej sytuacji ekonomicznej (np. w takich krajach jak Szwajcaria, Austria, Szwecja) na pierwszym miejscu w gospodarowaniu przestrzennym stawia się funkcję urbanistyczną. podejście jest charakterystyczne również dla krajów byłego Związku Radzieckiego, Radzieckiego Radzieckiego, których ekonomika opierała się na centralnym planowaniu (Białoruś, Turkmenistan, Północna Korea)

W warunkach niestabilności, przy zmianach systemu gospodarczego w krajach z ekonomiką przejściową (Ukraina, Bułgaria, Rumunia) lub przy zmianach zachodzących w krajach, które niedawno stały się członkami UE (Polska, Czechy, Litwa) na pierwszym miejscu jest stawiana funkcja ekonomiczna.

Gospod nieruchomościami- określana jest jako zespół ustalonych relacji i procedur zachodzących między podmiotem a przedmiotem, dotyczy szerokiej strefy gospodarowania przestrzenią, a uściślając – obiektami rozmieszczonymi w tej przestrzeni.

W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego procedury są zapisane w ustawach oraz rozporządzeniach wykonawczych do tych ustaw (np. gospodarowanie nieruchomością Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego- ustawa o gospodarce nieruchomościami)

Przedmiotem gospodarki nieruchomościami jest szeroko rozumiane mienie definiowane jako własność i inne prawa majątkowe

Gospodarka nietuchom.:paln miejscowy:A)przeznaczenie pod:uprawyrolne,sadownicze i ogrodnicze,kompleksy leśne i grunty przeznaczone pod zalesienie—gospodarka ziemią rolniczna i leśną—aktyprawne:ustawa o gosp nieruch rolnymi SkP,ustawa o lasach,ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego B)przeznaczone pod grunty zabudowy,infrastrukture techniczna rekreację przemysł—gospodarka nieruchom.zurbanizowanymi—aktyprawne:ustawa o gosp.nieruch,ustawa o własności lokali,ustawa o przedsięb.państwowych.

Podmiotem gospodarki nieruchomościami są osoby uprawnione posiadające określone prawa majątkowe do rzeczy tj. właściciel, użytkownik wieczysty, wierzyciel, najemca, dzierżawca itp. Od 1997 funkcjonują też specjaliści działający zawodowo na rynku nieruchomości a zakres ich działania określa ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami.

Główne obszary gospodarki ziemią stanowią:

-cywilny i administracyjno-prawny obrót ziemią

-gospodarowanie gruntami z zasobów własności rolnej Skarbu Państwa

-gospodarowanie lasami i obrót lasami państwowymi

-gospodarowanie gruntami pod wodami

-scalenia i wymiany gruntów

-podziały, rozgraniczenia i wywłaszczenia nieruchomości na obszarach wiejskich

-ochrona gruntów rolnych i leśnych itp.

Podstawowe cele i zadania gospodarki ziemią:

-optymalne wykorzystanie przestrzeni ziemi

-ochronę zasobów ziemi

-tworzenie prawidłowej struktury użytkowej i władania ziemią

-projektowanie prawidłowej struktury przestrzennej

-właściwą lokalizację funkcji społeczno- gospodarczych

-tworzenie warunków zapewniających możliwości uzyskiwania odpowiedniego dochodu z ziemi

-dostosowanie czynników przestrzenno – gospodarczych do gospod rynkowej

Funkcje gospodarki nieruchomości dotyczą:

-przeznaczenia gruntów – do wypełnienia określonych funkcji podziału ich scalania i ponownego podziału na działki budowlane.

-działalności zawodowej, której podmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami

-wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości

-działalność zawodowa, której przedmiotem jest gospod nieruchomościami

Główne cele gospodarowania nieruchomościami:

1)stwarzanie warunków sprzyjających realizacji celów polityki przestrzennej

2)pozyskiwanie gruntów niezbędnych do realizacji programów i planów przestrzennych

3) tworzenie warunków prawnych i administracyjnych korzystania z gruntów zarówno przez osoby fizyczne, osoby prawne a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, spółki.

4)uniemożliwieni lub utrudnienie użytkowania gruntów niezgodnie z ustaleniami planów zagospodarowania przestrzennego

5)zapewnienie odpowiednich dochodów z gospodarowania nieruchomościami

6) tworzenie i powiększenie zasobów gruntów na realizację zadań publicznych i ich uzbrojenie dla określonych celów.

Prawo własności-jest prawem bezwzględnym i jest skuteczne wobec wszystkich. Zakresy korzystania z prawa właśności:

1)w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem

2)obowiązek dochowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

3)obowiązek wpisu prawa własności do księgi wieczystej

a)właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej

b)jeżeli osoba trzecia doznała szkody w skutek nieujawnieni prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, a w którym mowa w ust 1 bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu (art. 35 ust z dn 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece)

Obrót nieruchomościami nie może powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości, które jest ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W związku, z czym nie można samodzielnie powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości.

Prawne formy poprzedzające trwały zarząd:

-użytkowanie-prawna forma władania nieruchom.państwowymi przez państwowe osoby prawne.

-zarząd-forma władania gruntami państwowymi przez państ.os.prawne

-uwałaszczenie państwowych i komunalnych osob prawnych

-zarzad-nieruch.SkP lub gminy oddane odpłatnie do korzystania jedn organizacyjnym nie posiadajacym osob prawnej.

Trwały zarząd-to forma prawna władania nieruchom.przez państwowe lub samorzadowe jednostki organiz nieposiadajace osobowości prawnej. Forma ta traktowana jest jako odrębna niekonwencjonalnie instytucja prawna w zakresie gospodarow publicznymi zasobami nieruchom. Wykraczajaca poza termin techniczny lub techniczno-prawny, prawo o określonej treści. W ramach trwałego zarzadu następuje przyporządkowanie mienia okreslonej jednostce organizacyjnej ktora przyjmuje na czas sprawowania trwałego zarzadu część uprawnień właścicielskich w zakresie:*korzystanaia z nieruch*pobierania pozytków w ramach prowadzonej działalnosci przez te jednostkę organizacyjna.

Oddanie nieruch lub jej częsci bedących w TZ moze nastapić w:*dzierżawę*najem*użyczenie

Oddanie wymaga sporzadzenia specjalnej umowy.

Przedmiot i zakres TZ:

Tz-dotyczy państwowych lub samorzadowych jednost organiz nieposiadających osob prawnej SkP*jedn samorz teryt

Zakres korzystania z nieruch oddanej w TZ:*prowadzenie działalności nalezącej do zakresu działania jednostki*zabudowa,odbudowa,rozbudowa,nadbudowa,przebudowa,remont obiektu budowlanego*oddanie(za zgodą organu)umowa do 3lat-zawiadomienie własciwego organu,umwa powyzej 3lat-zgoda wlasciwego organu

Przedmiot TZ:nieruchom zabudowana jak i niezabudowana.Dotyczy to prawa własności jak i uw..

Treść decyzji oustaleniu TZ:

-nazwa,siedziba jednost organiz -oznaczenie nieruch wg KW oraz wg kastru nieruchom. - powierzchnia i opis nieruch – przeznaczenie – sposob zagospodarowania – cel na jaki nieruch została oddana w TZ-termin zagospodar nieruchom-oplata roczna z tytułu Tz-mozliwośc aktualizacji-czas w którym zarzad został ustanowiony

Forma opłat:-roczne-ponoszone przez cały okres trwania Tz-do 31 marca kazdego roku z gory na dany rok. Wyjątki: oplata w roku ustanowienia Tz.Kiedy trzeba zapłacić:-najpózniekj po upływie 30dni do dnia wydania decyzji-proporcjonalnie do pozostalego wykorzystania w danym roku okresu Tz. Nie pobiera się opłat rocznych:-drogi publiczne-parki,zieleńce-ogrody botaniczne-ogrody zoologiczne-parki narodowe i rezerwaty przyrody Bonifikaty od oplat rocznych z tyt.TZ:udzielane przez starostę lub organy wykonawcze j.s.ter. A ich wysokość uzlezniona jest od celu na jaki nieruchomość zostala oddana do korzytsania przez jednost organiz. Zasada ustalania opłaty rocznej za TZ:O_rTZ=B*C_N (O_rTZoplata roczna za Tz,B-bonifikata0,1%,0,3%,1%, C_N-cena nieruch) Cene nieruch ustala sie na podstawie jej wartości. Podwyższenie lub obniżenie bonifikaty:*mozna ustanowić bonifikatęrówną 0,5 O_rTZ jezlei nieruch lub jej czesc skladowa zostaly wpisane do rejestru zabytkowPozbawienie bonifikaty-zamian oplaty rocznej nastepuje w derodze decyzji wg zasad:*jedn.organ dla której B=1%zostaje pozbawiona bonifikaty*jedn organ dla ktorej 0,1%≤B≤0,3% obowiazana jest stosowac B=1%oraz pozbawieniu jednostki tej bonifikaty.Stawki% za T(roczne)cele:*obronnosc i bezpieczeństwo państwa w tym obrona przeciwpożarowa B1=0,1% *budownictwo mieszkaniowe na realizacje urzadzen infrastruktury techn i innych celów publicznych B2=0,3% *pozostałe nieruch gruntowe B3=1%

B3=1%-moze byc podwyzszona przed oddaniem w TZ zarzadzeniem wojewody albo uchwała rady lub sejmiku. Zasday aktualizacji opłat rocznych TZ:*aktualizacja nie częściej niz 1raz w roku*postawą obliczenia nowej oplaty jest fakt ze wartosc rynkowa nieruch ulegla zmianie*wartość rynkowa(wyjątkowo odtworzeniowa)musi byc ustalona na dzień aktulaizacjiO_rTZ*aktualizacji O_rTZdokonuje sie:-z urzedu-nawniosek jedn organiz, na podstawie warości okreslonej przez rzeczoznawce majatkowego.*aktualiozacji dokonuje sie w drodze decyzji własciwego organu*nowa wyskonośćO_rTZ obowiazuje od 1 stycznai roku nastepujacego po roku w ktorym decyzja stala sie ostateczna*przy aktualizacji na poczet roznicy (AO=O_rA-Or_p) zalicza sie wartosc poniesionych nakladow przez jednostke organizacyjna po dniu dokonania.Wygaśnięcie TZ dotyczy:*niezagodpodarownai nieruchom*niepowiadomienia organu o oddaniu nieruch w najem,dzierż lub uzyczenie*nieuzyskania zgody na oddabie w najem,dzierz,uzycz*wykorzystanie nieruch niezgodnie z jej przeznaczeniem*pogarszania stanu środowiska*zmiany przeznaczenia w palnie miejscowym*nieruchom stala sie zbedna*likwidacja jednost organ sprawujacej Tz Rozliczenie nakładów poniesionych na TZ:*upływ okresu Tz-przysluguje prawo do zwrotu przez wlasciwy organ jedn organ kwoty rownej wartosci nakladów poniesionych na zabudowe itp*wygasniecie Tzna wniosek jedn org nie dokonuje sie rozliczen a jednostk org zwolniona jest z obowiazku wnoszenia O_rTZ poczawszy od dnia zlozenia wniosku Rozliczanie nakładów-postanowienia:*na potrzeby ustalania ceny nieruch oddawanej w Tz lub potrzeby aktualizacji O_rTZ okresla sie wartosc jako przedmiotu prawa własnoścu(WN_WŁ)*WN_WŁ okresla sie łacznie dla gruntu(G) i jego części składowych(CzS) WN_WŁ=G i CzS*przy oddaniu w Tz nieruchom stanowiacej przedmiot UW wartosc obejmuje łacznie wartosc tego prawa oraz wartosc budynkow i innych urzadzen stanowiacych odrebna wlasnośc*na potrzeby okreslenia wartosci nakladow okresla sie wartosc nieruch na ktorej dokonano nakladow lacznie z tymi nakladami*z wartosci nieruchom na ktorej dokonano nakladow wyodrebnia sie:-naklady ktorych wartosc okreslono wg zasad rynkowych-naklady okreslone wg zasad kosztowych(wartosc odtworzeniowa)*przy okreslaniu wartosci nakladów uwzglednia sie:-okres w ktorym dokonano nakladow-zakres rzeczowy nakladow*wartosc nakldaów WNA_S odpowiada róznicy wartosci nieruchomości uwzgledniajac jej stan po oddaniu nakladow (WN_N) i wartosc nieruch uwzgledn jej stan przed oddaniem tych nakładów(WN) WNA_S=WN_N-WN

Prawo pierwokupu nieruchomości:*przedmiot prawa pierwokupu-nieruch lub jej części*sprzedawca ma obowiazek respektowania tego prawa.Rezcz ktorej dotyczy prawo pierwokupu moze byc sprzedana osobie trzeciejtylko pod warunkiem ze uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona .Mamy doczynienia z umowa zobowiazujaca do przeniesienia własności.

Rozróznienia prawa pierwokupu a pierwszeństwa:*prawo pierwokupu zrealizowac mozna po zawarciu umowy sprzedazy przedmiotu objetego tym prawem*prawo pierwszenstwa stosuje sie w sytuacji kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia danego przedmiotu Powstanie prawa pierwokupu:*w praktyce mamy do czynienia z:-ustawowym prawem pierwokupu,wynikajacym z aktu prawnego-umownym prawem pierwokupu-wynikajacym z czynnosci prawnej. Umowne prawo pierwokupu-moze byc ustanowione w umowie zawartej miedzy stronami ktorej zastosowanie maja przepiscy KC.Ustawowe prawo pierwokupu wynika z zapisów aktów prawnych np.Ustawy o gosp nieruchom.*w przypadku prawa pierwokupu stosowane sa przepisy szcegolne a w przypadku ich braku zastosowanie maja przepisy KC*w switle Kc uprawnionym wzglednie obciazonym umownym prawem pierwokupu moze byc osoba fizyczna lub prawna.Jezeli prawo pierwwokupu jest kilka osob a niektore z tego nie chca skorzystac pozostali moga wykorzystac je w calości. Wykonanie prawa pierwokupu:*w przypadku umowy sprzedazy nieruchom z osoba 3 sprzedawca powiadamia uprawnionegi o:-fakcie zawarcia wymienionej umowy sprzedazy-tresci umowy*obowiazek powiadomienia zawsze ciazy na sprzedawcy*umowa wymaga zachowania tej samej formy. Oswiadczenie złozone w okreslonym terminie (1mc)od dnia otrzymania powiadomienia o sprzedazy nieruchomosci.*wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest umowa sprzedazy. Cechy prawa pierwkupu:*niezbywalne* niepodzielne Odpowiedzialność sprzedawcy:*sprzedawca zobowiazany ponosi odpowiedzialność za wynikła szkodę w przypaku sprzedazy rzeczy:-osobie 3 bezwarunkowo-bez powiadomienia uprawnionego lub podal mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedazy niezgodne z rzeczywistoscia*sprzedaz wykonywana bezwarunkowo jest niewazna jezli prawo pierwokupu przysluguje na mocy ustawy:SkP,jedn samorz teryt,współwłascicielowi,dzierżawcy. Ustawowe prawo pierwokupu wynika z przepisów:*KC*ust.o gosp nieruch*ust o kształtowaniu ustroju rolnego*ust o spoldzielniach mieszkaniowych*ust.o gosp nieruch rolnymu SkP*ust o specjalnych strefach ekonomicznych.Procedury prawa pierwokupu:*w przypaku sprzedazy nieruchom rolnej Agencji Nieruchom Rolnych przysluguje prawo pierwokupu*oznacza to ze jesli wlasciciel gruntu rolnego bedzie chcial go sprzedac najpierw musi poczekac az agencja podejmie decyzje czy chce jego grunt nabyc czy nie*jesli agencja bedzie zainteresowana własciciel moze grunt sprzedac dowolnej osobie Prawo pierwokupu nier rolnej przysługuje:Dzierżawcy-w przypadku sprzedazy nieruch rolnej przez osobe fizyczna lub prawna inna niz agencja nier rolnych prawo pierwokupu przysluguje z mocy ustawy jej dzierzawcy jezeli łacznie spełnione są warunki:*umowa dzierzawy została zawarta w formie pisaemnej i ma date pewna oraz była wykonywana co najmniej 3 lata liczac od tej daty*nabywana nieruch wchodzi w sklad gosp rodzinnego dzierzawcy lub jest dzierzawiona przez spoldzielnie produkcji rolnej. W przypadku braku uprwanionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysluguje z mocy ustawy Agencji działajacej na rzecz SkP.Agencji Nieruchom.Rolnych-prawo pierwokupu przysługuje Agencji jezeli dzierzawca nie skorzysta z prawa pierwokupu. Brak oodpowiedzi w ciagu 30 dni oznacza rezygnacje z prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu nie przysluguje Agencji Nier Rolnych w sytuacjach:*jezeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomosci rolnej nastepuje powiekszenie gosp rodzinnego(do powierz nie wiekszej niz 300ha)*jezeli przeniesienie wlasności nieruch rolnej nastepuje na rzecz:spódzielni produkcji rolnej lub osoby bliskiej zbywcy*jezeli przeniesienie własności nieruch rolnej nastepuje w wyniku umowy z następca-osoba blisk zbywcy(dzieci,rodzeństwo,małzonek) Agdencja nieruchomości moze nie dopuscic do nabywania gruntów przez cudzoziemców w sposób pozarynkowy np darowiznę. Zarzadzającemu portem lub przystania morska-podmiot zarzadzajacy portemlub przystania morska ma prawo pierwokupu przy sprzedazy nieruchom polozonych w granicach portow lub przystani morskich.W przypadku niekorzystania z tego prawa przysluguje ono SkP.Współwłascicielowi-w razie sprzedazy przez wlascicieli nieruch rolnej udzialu we wspolwłasności lub czesci tego udzialu pozostalym wspolwlascicielom przysluguje prawo pierwokupu jezeli prowadza gosp rolne na gruncie wspolnym.Gminie-przysluguje prawo piwerwokupu w przypaku sprzedazy:*niezbywalnej nieruch nabytej uprzednio przez sprzedawce od SkP lu samorz teryt,*prawa UW niezabudowanej nieruch gruntowej*nieruch polozonej na obszarze przeznaczonym w planie miejsc na cele publiczne*nieruchom wpisanej do rejestru zabytkow lub prawa uw. Prawo pierwokupu wykonuje:wójt,burmistrz.Prawo pierw nie przysluguje gminie jezel:*sprzedaz nieruch lub prawa uw nastepuje na rzecz osob bliskich dla sprzedawcy*sprzedaz nieruch lub prawa uz nastepuje miedzy osobami prawnymi tego smaego kosciola lub zwiazku wyznaniowego.*prawo wlasnoci lub uw ustanowione zostalo jako odszkodownie lu rekompensata za utrate wlasnosci nieruchom*prawo wlasnosci lub uw zostalo ustanowione w wyniku zmiany wlasnosci nieruch*w przypaku nieruch polozonej ba obszarze przezanczonym w panie miejscowym na cele publiczne nieruch wpisanej do rejestru zabytkow lub prawa uw takiej nieruch jezeli prawo pierwokupu nie zostalo ujawnione w ksiedze wieczystej.

Prawne regulacje podziału nieruchomości

Podziały nieruchomości uregulowane w ustawie o gospodarcze nieruchomościami określają procedury administracyjno-prawne przeprowadzania podziałów pojedynczych działek, ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie (art 98)

Pojedynczy podział nieruchomości przeprowadzony jest wtedy, gdy nowe działki gruntów są wydzielone w obrębie granic jednej nieruchomości.

Podział nieruchomości może być przeprowadzony w dwojaki sposób:

-prawny- prowadzi on do przypisania kilku podmiotom w drodze postępowania sądowego praw do nieruchomości w częściach ułamkowych.

-fizyczny - gdy prowadzi do zniesienia współwłasności lub wydzielania z części nieruchomości w celu jej sprzedaży

Podział nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Dla części obszaru gminy nieobjętej obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, w sytuacji, gdy gmina nie przystępuje do jej sporządzenia, podział nieruchomości dokonuje sie zgodnie z przepisami odrębnymi tj o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku braku planu miejscowego na obszarze gminy, ujętym obowiązkiem jego opracowania, procedurę podziału nieruchomości zawiesza się do czasu jego uchwalenia.

Podział nieruchomości jest niedopuszczalny, jeżeli projektowanie do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej (art 93 art 3 u.g.n.) uważa się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności lub służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej.

Procedury administracyjnoprawne podziału nieruchomości:

Postępowanie administracyjne o podział nieruchomości może być przeprowadzone:

1)na wniosek właściciela czy użytkownika nieruchomości (art 97 ust.1)

2) z urzędu (art 97 ust 3) w stosunku do nieruchomości:

-niezbędnych do realizacji celów publicznych

-będących przedmiotem własności gminy

-będących przedmiotem własności Skarbu Państwa, powiatu czy województwa, po zasięgnięciu opinii odpowiedniego starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, zarządu właściwej jednostki samorządowej.

3)na wniosek starosty wykonującego zadania administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa.

4)na drodze orzeczenia sądu (art 96 ust 2)

Podział nieruchomości -do wniosku należy dołączyć

1)stwierdzające tytuł prawny nieruchomości

2)wypis i wyrys z katastru nieruchomości

3)decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział obowiązująca w dniu złożenia wniosku.

4)wstępny projekt podziału

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości

6)wykaz zmian gruntowych

7)wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż z księdze wieczystej

8)mapę z projektu podziału

Opinia o zgodności podziału z planem miejscowym wydawana jest w formie postanowienia. Stanowi ona podstawę do opracowania geodezyjnego projektu podziału nieruchomości.

Szczegółowe zasady opracowania geodezyjnego projektu, sposób i tryb dokonywania podziałów nieruchomości oraz rodzaje i treść dokumentów sporządzonych w tym postępowaniu przedstawione zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7grudnia 2004 w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Geodezyjny projekt podziału podlega zatwierdzeniu w drodze decyzji wydawanej przez właściwy organ wykonawczy gminy.

decyzja o podziale wydana w trybie postepowania administracyjnego zgodnego z k.p.a. gdy stanie się ostateczna, stanowi podstawę do wprowadzenia klauzul zatwierdzających projekt podziału wyniesienia go w teren, a także wydania decyzji o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Podział nieruchomości z urzędu lub na wniosek właściwego organu

Ta procedura podziału może być zastosowana w sytuacji określony został katalog przypadków, dla których podział nieruchomości można przeprowadzić niezależnie od wskazań planu miejscowego, miejscowego takie z urzędu i na wniosek właściwych organów wykonawczych w tym starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej i obejmuje:

1)zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej 2 budynków, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

2) wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

3)wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.

4)realizacje roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw.

5)realizacją przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsięb. państwowych lub samorządowych.

6)wydzielenie części nieruchomości objętych decyzją o ustalenie lokalizacji drogi krajowej

7)wydzielenie działki budowlanej

8) wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych

Z urzędu gminy może przeprowadzić również podział nieruchomości przeznaczonych pod realizację celów publicznych i nieruchomości stanowiących własność gminy, które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste

Podział z urzędu może być przeprowadzony także w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub powiatu czy województwa, ale po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej i zarządu właściwej jednostki samorządowej

Zasady podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym

w przypadku dokonywania z urzędu podziału nieruchomości i nieuregulowanym stanie prawnym (art. 97a u.g.n) stosuje się następujące zasady:

1)wójt, burmistrz albo prezydent miasta podaje do publicznej wiadomości informacje o zamiarze dokonania podziału nieruchomości przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

2)wszczęcie postępowania podziałowego po upływie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia, jeżeli w tym nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości.

3)wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości przez wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta.

4)ogłoszenie decyzji zatwierdzającej zgodnie z art. 94 k.p.a

Podział na podstawie orzeczenia sądu:

-nie wymagana jest decyzja zatwierdzająca podział, jeżeli podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii (bez zachowania formy postanowienia) właściwego organu wykonawczego gminy a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

-orzeczenie sądu stanowi w tym przypadku podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Połączenie i podział nieruchomości

-po nowelizacji w 2003 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono art. 98b który umożliwia przeprowadzenie na wspólny wniosek właścicieli albo użytkowników wieczystych tzw połączenia i podział nieruchomości.

-przedmiotem postępowania mogą być nieruchomości stanowiące własność prywatną albo oddane są w użytkowanie wieczyste, które są ukształtowane w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym

-zasady, jakie muszą być spełnione ażeby przeprowadzić to postępowanie:

1)złożenie zgodnego wniosku połączenia i ponowny podział

2)złożenie zobowiązania o dokonaniu zamiany i przeniesieniu praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu w drodze aktu notarialnego.

3)posiadania jednorodnych praw do nieruchomości

4) zobowiązanie do poniesienia dopłat z tytułu różnej wartości części nieruchomości, które były przedmiotem zamiany.

Status prawny działek wydzielonych pod drogi publiczne w wyniku podziału.

-zgodnie z art. 98 u.g.n wydzielone w wyniku podziału działki pod drogi publiczne przechodzą z macy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub SP z dniem w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału, stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

-odszkodowania z tego tytułu ustalone jest w wysokości uzgodnionej między stronami.

-jeżeli do uzgodnienia nie dojdzie to odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości.

-szczegółowe zasady ustalania odszkodowania i wyceny nieruchomości w tym celu, przedstawione zostały przez Radę Ministrów w rozporządzeniu Rady Ministrów…

-zgodnie z przytoczonym § 36 rozporządzenia określono zasady ustalania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne i wydzielonych w wyniku podziału a także scalenia.

Podział nieruchomości kreatorem wzrostu wartości: pytania

• czy podziały nieruchomości wpływają na wzrost wartości nieruchomości?

• W jakich sytuacjach przeprowadzenie podziału na wniosek właściciela można przystąpić do wszczęcia procedury naliczania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości gdyż spodziewa się że przyrost wartości jest znaczący?

Wnioski

1. Przyrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie powstaje

-jest on uzasadniony w przypadku podziałów, które przeprowadzone są niezależnie od wskazań planu miejscowego w celu

• zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej

• wydzielenia działek gruntowych pod budynkami, niezbędnych do prawidłowego korzystania z nich

• wydzielenia części nieruchomości której własność lub użytkowanie wieczyste zostało nabyte z mocy prawa realizacji rozliczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw.

• Wydzielenia działki lub działek niezbędnych do realizacji celów publicznych (budynki przedszkola)

• Realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub komunalnych.

• Wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustalenie lokalizacji autostrady

• Wydzielenie dziełek budowlanych jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku w którym ustanowiono własność odrębną co najmniej jednej lokalizacji

Zostało to zaznaczone po nowelizacji ustawy w 2003 roku i wskazane w art. 98a ust 2 u.g.n.

Ponadto do tej grupy zaliczamy podziały nieruchomości, które mają na celu:

-poprawę warunków nieruchomości sąsiadujących, rozdzielenie części działań o różnej wartości (np. wynikającej z różnego przeznaczenia gruntów w planie miejscowym)

-wydzielenie części działki na rzecz osoby bliskiej (art. 4 ust 13) tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci, małżonka

-wydzielenie działek w przypadku spółdzielczej zabudowy jednorodzinnej o charakterze szeregowym

2.Przyrost wartości nieruchomości w wyniku podziału powstaje zawsze.

Tak postawiony wniosek odnosi się do podziałów, które przeprowadzone są na nieruchomościach przeznaczonych na cele inwestycyjne w sytuacji, gdy podlegają one przekształceniu poprzez podział na mniejsze nieruchomości i będą przedmiotem sprzedaży np.: działki budowlane działki przeznaczone pod działalność handlowo-usługową.

3. Można przypuszczać, że nastąpi wzrost wartości nieruchomości

-będzie to miało miejsce w przypadkach, gdy dotyczy to podziałów niewycenionych…

Taka sytuacja może mieć miejsce gdy :

-wydzielona jest z większej nieruchomości pojedyncza działka na określony cel, np. z działki zabudowanej budownictwem wielorodzinnym wydzielana jest działka na sprzedaż pod działalność handlowo-usługową o niedużej powierzchni

-wydzielane są działki o dużych powierzchniach pod zabudowę wielorodzinną w celi sprzedaży na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.

-wydzielana jest z nieruchomości tylko jedna działka budowlana w celu sprzedaży.

Istota scalenia i podziału nieruchomości

-podział nieruchomości przeprowadza się wówczas, gdy wydzielone działki w wyniku tego podziału, zaczynają się w granicach nieruchomości sprzed podziału.

-jeżeli tym postępowaniem, zgodnie ze wskazaniami planu miejscowego należy objąć większą liczbę nieruchomości, wówczas takie przekształcenie granic władania określone jest mianem scalenia i podziału

-scalenie i podział nieruchomości:

~przekształcenie nieruchomości przez ich podział w sytuacji, gdy dokonanie podziału zgodnie z planem miejscowym wymaga objęcia podziałem więcej niż jedną nieruchomość.

Proces ten prowadzi do przekształcenia niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości w celu umożliwienia ich wykorzystania i zainwestowania zgodnie ze wskazaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to proces który ma na celu kształtowanie ładu przestrzennego na wybranym obszarze gminy.

-scalenie i wymiana gruntów przeprowadzane jest tylko i wyłącznie na obszarach wiejskich i ma na celu poprawę efektywności i produktywności gosp wiejskich.

-szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy

- o przystąpieniu do tego postępowania decyduje rada gminy, podejmując uchwałę o przystąpieniu do scalenia i określając w niej granice obszaru objętego tym postępowaniem.

-nieruchomości położone w granicach objętych uchwałą rady gminy podlegają scaleniu i podziałowi.

-postepowanie to przeprowadza się w dwóch etapach

- w pierwszym etapie dokonuje się scalenia czyli zniesienia dotychczasowych istniejących granic władania , w stosunku do działek wniesionych przez poszczególnych uczestników tego postępowania (tj właścicieli, użytkowników wieczystych czy posiadaczy samoistnych)

- w drugim etapie opracowywany jest geodezyjny projekt podziału tego obszaru na nowe działki gruntowe, umożliwiające ich zainwestowanie zgodnie ze wskazaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W wyniku scalenia i podziału powinny powstać funkcjonalne działki gruntowe przeznaczone pod zabudowę.

-warunek konieczny- do przeprowadzenia tego postępowania jest podjęcie inicjatywy przez właścicieli użytkowników wieczystych czy posiadaczy nieruchomości, które mają być scalone i podzielone, i przystąpienie do tych działań, którymi kierować będzie właściwy organ wykonawczy gminy.

-Warunkiem dostatecznym dokonania tego postępowania jest przeznaczenie obszaru w planie miejscowym na cele zurbanizowane tj pod zorganizowaną działalność.

Procedura przeprowadzenia scalenia i podziału nieruchomości

Etapy postępowania scalenia i podziału nieruchomości

1.wszczęcie postępowania

Postępowanie może być wszczęte:

-na wniosek właścicieli, użytkowników wieczystych i posiadaczy samoistnych, gdy wnoszą nieruchomości o powierzchni przekraczającej 50% powierzchni gruntów przeznaczonych pod scalenie i podział

-z urzędu gdy

~gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni przekraczającej 50% powierzchni podlegającej scalenia i podziału.

~przewidziano w planie miejscowym obszary wymagające scalenia i podziału

2.Czynniki wstępne

Czynności wstępne poprzedzają wszczęcie postępowania i przeprowadza je właściwy organ wykonawczy gminy.

Etap ten polega na przeprowadzeniu analiz uzasadniających okoliczności wszczęcia postępowania. W ramach tych czynności analizom i ocenom podlegają w szczególności.

a)wnioski właścicieli, użytk wieczystych, posiadaczy samoistnych i dokumenty załączone do wniosków pod względem ich zgodności z katastrem nieruchomości.

b)warunki zagospodarowania przestrzennego

c)stan istniejącej infrastruktury technicznej i potrzeby jej rozbudowy

d)dotychczasowa struktura władania i potrzeby jej rozbudowy

e)możliwość finansowania przez gminę kosztów przeprowadzenia postepowania.
3.Opracowanie projektu uchwały

W zależności od wyniku analiz szczegółowych uzasadniających wszczęcie postępowania (na etapie 2) wójt, burmistrz lub prezydent miasta, opracowuje w okresie 6 miesięcy licząc od dnia złożenia wniosków licząc od dnia złożenia wniosków jeden z dwóch projektów uchwał

-uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału

-uchwały o odmowie przystąpienia do scalenia i podziału jeżeli wyniki analiz wypadły negatywnie, w tym przypadku po podjęciu uchwały przez radę gminy odstępuje się od scalenia i podziału.

4.Podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału.

Po przyjęcie przez radę gminy uchwały, wójt, burmistrz lub prezydent miasta powiadamia uczestników postępowania o terenie zebrania informacyjnego i składa we właściwym sądzie rejonowym wnioski o ujawnienie w księgach wieczystych ( lub w zbiorach dokumentów) wpisów tymczasowych o przystąpieniu do scalenia i podziału.

5.zebranie informacyjne. Na zebraniu właściwy organ wykonawczy:

-zapoznaje uczestników postepowania z treścią podjętej uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podział.

-przeprowadza na wniosek właścicieli użytkownika wieczystego i posiadaczy wybory rady uczestników scalenia spośród osób uczestniczących w tym postępowaniu.

Rada uczestników scalenia jest organem opiniującym współpracującym z właściwym organem wykonawczym gminy przy opracowaniu projektu uchwały o scaleniu i podziale.

6.Opracowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale.

Opracowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale wymaga przygotowania dla gruntów:

-opracowania geodezyjne granic zewnętrznych gruntów objętych scaleniem i podziałem

-dokumentacji geodezyjnej i prawnej dotychczasowego stanu władania.

-dokumentacji projektowej scalenia i podziału (geodezyjnego) projektu scalenia nieruchomości i ich ponownego podziału rejestru nieruchomości z wykazaniem stanu dotychczasowego i stanu nowego po scaleniu i podziale.

-dokumentacji z wyceny nieruchomości w stanie dotychczasowym i w stanie nowym po wydzieleniu ekwiwalentu.

7.Wyłożenie projektu uchwały w celu uprawomocnienia.

Projekt uchwały wykładany jest w siedzibie rządu gminy na okres 21 dni. O jego wyłożeniu zawiadomione są pisemnie osoby zainteresowane (uczestnicy tego postępowania).

W okresie tym osoby zainteresowane mogą składać na piśmie wnioski uwagi i zastrzeżenia do projektu.

Również mogą składać życzenia co do lokalizacji ekwiwalentu w postaci nowych działek które chcieliby otrzymać po scaleniu i podziale.

Złożone do projektu uchwały wnioski, uwagi i zastrzeżenia, opiniowane są przez radę uczestników, scalenia i przekazywane do rozpatrzenia radzie gminy.

8. Podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości.

Rada gminy podejmując uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości rozpatruje również wnioski, uwagi zastrzeżenia i życzenia i życzenia do projektu. Osoby zainteresowane powiadamiane są o sposobie rozpatrzenia ich wniosków pisemnie poprzez przesłanie im wyciągu z uchwały.

Treści uchwały o scaleniu i podziale ustala art. 104 ust 2 u.g.u. Zawiera ona:

-opracowania geodezyjne granice gruntów objętych scaleniem i podmiotem.

-wypis i wyrys planu miejscowego

-geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości

-rejestr nieruchomości i wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego.

-rozstrzygnięcie w sprawach dopłat w gotówce oraz przyznania odszkodowania zamiast nowo wydzielonych działek na obszarach o których mowa w art. 10 ust 1 pkt 11ust o zagospod przestrzennym

-ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania.

-ustalenia co do wysokości terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich

Ranga uchwały o scaleniu i podziale. Uchwała stanowi podstawę do :

1.opracowania dokumentacji niezbędnej do:

-dokonania wpisów w księgach wieczystych

-zamknięcie istniejących ksiąg wieczystych

-wprowadzenia zmian w katastrze nieruchomości i ujawnienia nowego stanu prawnego.

2.opracowania dokumentacji niezbędnej do założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziałów.

3.umieszczenia na mapie z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości klauzuli zatwierdzającej ten projekt.

4.wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału.

5.wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.

Rozliczenia przy scalaniu i podziale nieruchomości

Z regulacji tych można wskazać 2 grupy:

-zasady rozliczeń powierzchniowych

-zasady rozliczeń finansowych

Zasady rozliczeń powierzchniowych:

1.grunty wydzielone pod nowe drogi i poszerzenie dróg istniejących przechodzą na własność gminy. Przejęcie ich na rzecz gminy następuje odpłatnie.

2.powierzchnia każdej nieruchomości pomniejszona jest na zasadach proporcjonalności o powierzchni gruntów wydzielonych pod drogi i poszerzenie dróg istniejących

Potrącenia pod projektowane drogi i poszerzenia, od każdego z uczestników scalenia i podziału:

AP₁=P₁*k

AP₁- powierzchnia potrącona od danego uczestnika pod drogę

P₁- powierzchnia wniesiona przez danego uczestnika do scalenia i podziału

k- współczynnik potrąceń obliczony wg wzoru k=P_dr : P_k

P_{dr –}powierzchnia zaprojektowanych dróg i powierzchnia gruntów pod poszerzenia dróg istniejących na obszarze objętym scaleniem i podziałem.

P_k-powierzchnia obszarów przeznaczonych pod scalenia i podziały.

3.łączna powierzchnia przydzielonych działek jest równa powierzchni nieruchomości przed scaleniem i podziałem pomniejszonej o powierzchnię potrąconą pod drogi.

P_o=P_i - DP_i

P_o-powierzchnia obliczeniowa jaką powinien otrzymać dany uczestnik scalenia jako ekwiwalent

P_i –powierzchnia wniesiona przez danego uczestnika do scalenia i podziału.

DP_i-powierzchnia potrącona od danego uczestnika pod drogę

Koszty gminne:

-odszkodowania za grunty które przeszły na własność gminy oraz za urządzenia, które nie mogą być odłączone od gruntu, a takie drzewa i krzewy (art. 106 ust 1 ugn)

-odszkodowania ustalane jest w wysokości uzgodnionej między stronami uczestniczącymi w tym postępwania (tj uczestnikami scalenia i podziału oraz wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta)

-odszkodowania wypłaca właściwy organ gminy. Natomiast za działki grunty wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg, odszkodowanie wypłaca odpowiednio powiat, województwo lub skarb państwa.

-koszty wybudowania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej chyba że na mocy porozumienia strony ustaliły inaczej (art. 100 ust 3 u g n)

2. Koszty które ponoszą uczestnicy scalenia i podziału:

-dopłaty w gotówce za różnice pomiędzy powierzchnią otrzymaną fizycznie na gruncie (ekwiwalentem) a powierzchnią jaka powinna być przyznana zgodnie z zasadami rozliczeń.

-dopłatę ustala się poprzez pomnożenie różnicy w powierzchni poprzez jednostkową wartością rynkową działek po scaleniu i podziale. Poniższy wzór ilustruje tą zasadę:

D=dP * D=dP * W_1mkw

D-dopłata w zł

dP- różnica w pow dP=Pr-Po

Po- pow obliczeniowa

Pr- pow faktycznie przyznana w formie ekwiwalentu

W_1mkw- wartość jednostek gruntu

Koszty przeprowadzania postępowania- proporcjonalnie do

Oa=Px(W_poSIP*- _przedSIP)

Oa-opłata adiacencka

Px-stawka procentowa opłaty adiacenckiej (max 50%)

WprzedSip-wartość rynkowa nieruchomości przed scaleniem i podziałem

WpoSsp- wartość rynkowa nieruchomości po scaleniu

Źródła informacji o nieruchomości

Systemat. inf.

Informacja- to niezbędna wiedza którą należy zdobyć ażeby zrealizować założone cele.

Informacja- jest wyrazem znaczenia jakie przy zastosowaniu odpowiednich konwencji przypisuje się danymi, która przyjęta przez człowieka wpływa na poziom jego wiedzy w….

Inf. w znaczeniu definicji stanowi:

-wiadomość

-usługę informacyjną

-działalność inf tj celową działalność człowieka której celem jest rozpowszechnienie nowych wiadomości.

-służbę

-gałąź nauki, której przedmiotem są procesy i systemy informacyjne: teoria inf i technika inf

-pojęcie cybernetyczne które pozwala zrozumieć właściwy sens lub zadanie inf.

-dane stanowią źródłowy zbiór faktów, koncepcji lub instrukcji podanych w sformalizowany sposób dogodny do przekazywania lub przetwarzania przez człowieka lub narzędzie.

-dane w zastosowaniu do wyceny to: obserwacje i pomiary

-podział danych:

~dane opisowe – dotyczy wartości atrybutów określających właściwości i relacje obiektów

~dane przestrzenne- dotyczy wartości atrybutów przestrzennych określających położenie, wielkość geometryczny kształt.

Kryteria prawidłowo zebranej informacji

-dokładność- określa się na podstawie teorii błędów i statystyki matematycznej

-precyzja- określa się jako zdolność dokładnego przedstawiania wielkości, wyrażająca się np. liczbę cyfr w zapisie

-rozdzielczość- to dolność wykrywania lub rozróżnienia wielkości

-zmienność- jako miara zmienności atrybutu np. czas po jakim następuje zmiana wartości tego atrybutu.

-aktualność – oznacza odstęp czasu pomiędzy momentem zmiany wartości atrybutu jaka nastąpiła ostatnio w rzeczywistości a momentem pobrania danej.

-wiarygodność- zgodność w granicach dopuszczalnych błędów pomiarowych

-dostępność- łatwość i szybkość pozyskania danych

-kompletność- stosunek liczby danych posiadanych w systemie, do liczby danych, które powinny być zawarte w systemie

-odpowiedzialność – wyraża stopień zaspokojenia potrzeb użytkownika korzystającego z danych systemu.

-koszt składa się z kosztów: uzyskania, przetworzenia, i dostarczenia danych, użytkownikowi w określonej postaci.

-wartość – danych a nast. inf określa się przez:

~korzyści wynikają z użycia uzyskanej inf zamiast lub w uzupełnieniu do inf posiadanej dotychczas

~stratę jaką użytkownik mógłby ponieść gdyby inf z systemu nie uzyskał

Dane opisujące rynek nieruchomości

-rodzaj nieruchomości

-adresy nieruchomości, identyfikatory działki i opis prawny

-ceny sprzedaży lub warunki umowy najmu czy dzierżawy

-daty transakcji

-nazwiska i adresy kupujących i sprzedających

-relacje między kupującym a sprzedającym

-rodzaje transakcji

-formy finansowania transakcji

-inne okoliczności sprzedaży

1. Informacje wstępne:

-cel wyceny

-rodzaj nieruchomości

-charakterystyka stron zainteresowanych wyceną nieruchomości

2. Inf prawne

a)właściciel

-nazwa

-adres

-tytuł prawny do nieruchomości

b)użytkownik, dzierżawca

-nazwa

-adres

-tytuł użytkowania

-termin

-rodzaj użytkowania

c)nieruchomość

-nazwa

-adres

-nr działek ewidencyjnych

-nr księgi wieczystej i obciążenie

-aktualny sposób użytkowania

d)wskazania wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego

-przeznaczenie terenu

-ograniczenie

3. Inf lokalizacyjne

a)wady i zalety lokalizacji

b)cechy układu komunikacji drogowej

c)cechy układu kolejowego

d)występowanie lotniska i portu

e)cechy komunikacji miejskiej

f)parkingi

g)dojazd i dostęp do działki

h)charakterystyka otoczenia

4. Inf techniczna

a)grunt(działka)

-powierzchnia

-hipsometria

-klasyfikacja gruntu

-wytrzymałość (nośność)

-rodzaj stanu nawierzchni

-zieleń na działce

-ogrodzenie

-przyłącza(instalacje)

b)budynek

-wiek

-stan techniczny

-liczba kondygnacji

-konstrukcja

-stan techniczny

-powierzchnia brutto/netto

-wysokość

-instalacje

-wyposażenie inne

5. Inf porównawcze

a)czynsze prawne za nieruchomość

b)dochód netto

c)czynsze uzyskiwane do podobnych nieruchomości

d)wykaz aktualnych transakcji dotyczących podobnych nieruchomości

Źródła informacji

-Ustawa o GospNier art. 155 u 1:

-księga wieczysta

-kataster nieruchomości

-tabele i mapy taksacyjne

-ewidencja sieci uzbrojenia terenu

-plany i miejscowe studia zagospodarowania przestrzennego gminy i decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania

-wykazy prowadzone przez Urzędy Skarbowe

-dokumenty będące w posiadaniu agencji którym SP powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz

-akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkalnych dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali

-umowy orzeczenia decyzji i inne dokumenty będące podstawą wpisu do księgi wieczystej, rejestrów.

Zbiory inf

*obligatoryjne

-księga wieczysta

-kataster nieruchomości (grunty i budynki)

-geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia technicznego

-plany zagospodarowania przestrzennego

-państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny

* fakultatywne

-branżowe systemy inf

-dokumenty techniczne i projektowe do budowli

-opracowanie statystyczne

-wykazy prowadzone przez urząd skarbowy, bazy danych o cenach, wartościach i dochodem z nieruchomości.

Informacje wytwarzane i gromadzone:

- plany zagospodarowania przestrzennego

- opracowania planistyczne

- branżowe systemy planistyczne i informacyjne,

- projekty techniczne budynkow i budowli,

- urzedy skarbowe,

- firmy ubezpieczeniowe,

- rzeczoznawcy, bankierzy, magadzerowie,

- publikacje w roznych czasopismach.

Dane przedstawiane w formie graficznej:

- budynki, budowle,

- linie graniczne,

- drogi, rowy,

- linie zabudowy.

Dane prezentowane w formie alfanumerycznej:

- ceny transakcyjne,

- daty transakcji,

- typy obiektow,

- rodzaje praw do nieruchomości.

Dla celów ustalenia wartości nieruchomości wykorzystuje się następujące dane:

a) graficzne:

- granice dzialek gruntowych, ich kształt i wymiary,

- rozłóg dzialki( np. centroid),

- drogi, ulice i place,

- linie urządzeń technicznych oraz sieci przesylowych,

- obiekty związane z obsluga urządzeń i sieci,

- dane o uksztaltowaniu pionowym terenu( rzeźba terenu),

- granice utytkow gruntowych,

- granice konturow klasyfikacyjnych,

b) opisowe:

- opis dzialki i jej powierzchnia,

- stan prawny nieruchomości,

- klasa i typ nieruchomości oraz jej przeznaczenie,

- typ i rodzaj uprawnien związanych z zabudowa,

- typ, rodzaj i jakość zabudowy na dzialce,

- rok budowy budynkow, budowli i urządzeń,

- dane techniczne o obiektach budowlanych,

- stopien zuzycia technicznego, ekonomicznego i funkcjonalnego.

Dane o przeprowadzonych transakcjach obejmuja co najmniej następujące zagadnienia:

- typ sprzedawanego obiektu,

- forma przeprowadzonej transakcji i sposób zaplaty,

- uwarunkowania specjalne (np. przetarg ograniczony)

- aktualne ceny sprzedazy, (zależność miedzy cena wywolawcza a acena transakcyjna)

- dane o sprzedającym i informacje o kupującym

W procesie ustalania wartości bierze się pod uwage informacje o roznych parametrach rynku lokalnego takich jak:

a) uwarunkowania socjalne:

- analiza powinna dotyczyc liczby ludności zamieszkującej na danym obszarze (w strefie oddzialywania), jej struktury, zageszczenia,

- a także liczby i rodzaju poszczegolnych gospodarstw domowych, profilu zatrudnienia, poziomu wykształcenia, wielkości uzyskiwanych dochodow natężenia czynszo przestępczych na danych obszarze lub w jego sąsiedztwie.

b) uwarunkowania przyrodnicze i środowiskowe:

- Lokalizacja przedmiotu wyceny w stosunku do wybranych obiektow przyrodniczych i urządzeń służących rekreacji, ukształtowanie pionowe (np. punkty widokowe), mikroklimat, uzytkowanie terenow,

- system transportowy i jego jakosc,

- rozmieszczenie obiektow użyteczności publicznej,

- dostępność urządzeń technicznych, zrodla zanieczyszczen i ich zsieg.

c) uwarunkowania ekonomiczne:

- zdolność kredytowa i zrodla dostępu do kredytow, wraz z ich oprocentowaniem,

- struktura własności obszarow,

- ekonomiczny profil poszczególnych nieruchomości, wysokosc udzielanych kredytow hipotecznych i warunki ich splaty, preferencje lokalne i ulgi podatkowe.

Czynniki związane z administracja i rozwojem:

- podatki i oplaty lokalne,

- jakość siwadczonych usług (sluzba zdrowia, straz pozarna, policja),

- planowanie i rozwoj obszarow

Analize źródeł rozpoczyna się od analizy typu i rodzaju nieruchomości oraz okresla wpływ jej lokalizacji na wartość rynkowa.

- Nastepnie bada się aktualny poziom cen transakcyjnych lub okresla trend czasowy na podstawie cen podobnych nieruchomości sprzedanych na rynku lokalnym w roznych okresach czasu.

- Kolejny etap postepowania dytyczy analizy istniejących sieci komunalnych, energetycznych i gazowych. W trakcie tej analizy okresla się ich jakość, wiek i dotychczasowe zuzycie techniczne i funkcjonalne. Wynik tych prac umieścić można na mapie sytuacyjno-wysokosciowej.

• Mapa ta posłuży do przeprowadzenia inwentaryzacji uzupełniającej w terenie.

• W dalszych analizach bierze się pod uwage dane socjalne, przyrodnicze, środowiskowe, ekonomiczne oraz informacje związane z administracja i rozwojem.

Etapy procesu inwestycyjnego

1. Proces inwestycyjny to przebieg następujących po sobie i przyczynowo powiazanych okrelsonych działań na nieruchomości mających na celu „rozwoj nieruchomości”

Trzy etapy inwestycyjne:

-planistyczny(opracowanie planu)

-przygotowawczy(przygotowanie do wykonania inwestycji)

-realizacyjny(wykonanie inwestycji)

2. wartość nieruchomości w stanie wyjściowym zalezy od aktualnego przeznaczenia w planie miejscowym i stanu zagospodarowania.

3. Najmniejsza wartość najczęściej maja nieruchomości rolne i lesne, i zalezy ona glownie od walorow uzytkowych, takich jak : klasa bonitacyjna, ukształtowanie terenu, melioracje nawadniania, dostępność do rynku zbytu tip.

4. Niekiedy wartość nieruchomości rolnych lub lesnych może zdecydowanie odbiegac od wartości rynkowej typowych nieruchomości ze względu na predyspozycje (przede wszystkim atrakcyjną lokalizacje) tych nieruchomości do alternatywngo wykorzystania.

5. Zdarza się,że nieruchomość rolna skladajaca się z gruntow o niskiej jakości produkcyjnej, potencjalnie Malo wartościowych pod względem rolniczym, może osiągnąć na rynku wysoka cene ze względu na np. atrakcyjna lokalizacje,możliwość wykorzystania rekreacyjnego lub prawdopodobieństwo zmiany przeznaczenia gruntow na inne, bardziej dochodowe funkcje (pamiętają także o braku lub wystepowaniu niewielkich oplat.

Zmiany wartości nieruchomości w procesie inwestycyjnym(wykres)

1. uwzglgledniajac etapy procesu inwestycyjnego można wyodrenbnic siedem stanow nieruchomości (obrazow nieruchomości ) możliwych do wyraźnego zdefiniowania na podstawie:

-zapisu w planie miejscowych (obrazu planistycznego)

- zapisu

Stan wyjściowy- grunty przeznaczone w planie mejscowych sa na cele rolnicze, w ewidencji gruntow sa zapisane jako uzytki rolne i sa faktycznie uzytkowane rolniczo- jest to stan w którym Obra xznieruchomosci z trzech źródeł informacji jest taki sam (rolniczy)

Etap planistyczny- stan w którym rozpoczynaja się trwaja i konsza prace planistyczne a wiec nieruchomoscos jest jeszcze przeznaczona na cele rolnicze , w ewidencji zapisana jako uzytki rolne, a nwet faktycznie może być wykorzystywana rolniczo chciał mogą być już oznaki zaprzestania uzytkowania rolniczego.

Etap przygotowawczy- rozpiczynajacy się od zmiany funkcji terenu w planie miejscowym z rolniczej na inna, w ewidencji nadal jest zapisany jako uzytek rolny ale rozpoczynaja się już następujące prace w terenie: podzial geodezyjny, doprowadzana jest infrastruktura techniczna i rozpoczyna się proces wylaczenia z produkcji.

Etap realizacyjny- to stan realizacji inwestycji na nieruchomości, zapisy w planie miesjcoym i w ewidencji gruntow sa zgodne

Etap korzystania- to stan w którym inwestycje już istnieja i trwa korzystanie z nich.

Oplata adiacencka stanowi dochodz gminy na terenie ktorej znajduje się dsana nieruchomości bez względu na to który podmiot pobluczny uczestniczy w realizacji

Właściciel który nabyl nieruchomości po dacie stworzenia warunkow dosteu do infrastruktury technicznej nie może być obicazony oplata adiacencka.

Decyzja administracyjna może być skierowana do osoby która nie ma przymioru strony w rozumieniu przepisow k.p.a stoi temu na przeszkodzie art. 28 k.p.a a decyzja wydana z naruszeniem tego artykulu jest niewaznym z mocy prawa.

Kto ponosi te oplaty:

-osoby bedace właścicielami lub uzytkowanicy wieczyści ( którzy wnieśli oplaty roczne za caly okres uzytkowania )

Obciążenie oplata max 3 lata,

Decyzja o podziale staje się ostateczna

Decyzja o oplacie adiacenckiej

Do wnoszenia oplat adiacenckich zobowiązani sa wlasicciele nieruchomości (z wyjątkiem gminy która jest beneficjentem oplat) i użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowej.

Oplaty od nieruchomości stanowiących własność SP lub j.s.t. innych nz gmina nie oddanych w uzytkowanie wieczyste, sa wnoszone przez j. organizacyjne zarządzające tymi nieruchomościami z wyjątkiem tych które posiadaja prawo trwalego zarządu

Podmioty korzystające z trwalego zarządu należy traktowac tak samo jak użytkowników wieczystych wnoszących oplaty roczne czyli nie wnosza one oplat adiacenckich a wzrost wartości nieruchomości z tyt. Wybudowania urzadzenia infrastruktury technicznej spowoduje wzrost oplaty rocznej z tytl. Trawlego zarządu

Warunki konieczne do zaiste niania oplaty adiacencjkiej:

- warunek konieczny ( istnienie obowiązującej uchwaly rady gminy określającej wysokość stawki oplaty adiacenckiej.

- koniczny ( budowa urządzeń inf.. tech. Dokonana zostala z udzialem srodkow publicznych pochodzących z budzetu SP lub j.s.t.

-koniecznu (uprawnia wojta burmistrza Lub prezydenta miasta do wydania decyzji ustalającej wysokosco opl adiac. Jest wymog aby właściciel lub UW danej nieruchomości mogl korzystac z wybudowanych urządzeń, a wiec zgodnie z art. 145 stworzona zostana warunki do podlaczenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

- nieruchomość dla ktorej stworzono warunki do podleczenia do infrastruktury technicznej nie może być polozona na obszarze przeznaczonych na cele rolne lub lesne, .

- konieczny do ustalenia o.a. to wzrost wartości nieruchomości spowodowany możliwością korzystania z urządzeń infrastruktury tech. Oznacza to ze nie wystarczy wybudowanie urządź. Inf.. tech. Z udzialem srodkow publicznych. Lecz dana nieruchomość musi zyskac na wartosic w yniku wybudowanych tych urządzeń.

Przypadki szczególny:

-ci z RM(rolne) zwolnione z oplat gdy maja infrstr

-ci z MN nawet gdy maja to zaplaca(zabudowa mieszkaniowa jedn.)

-Zabudowa przyzagrodowa przy infrastrukturze, dalej jakies inne przeznaczenie, a dzialki zachodza. A podstawowe przeznaczenie to cele Rolne to brak oplaty

Okreslenie wzrostu wartości nieruchomości przy wybud. Inf. Techn:

- wartość nieruchomości wg stanu przed wybudowaniem uit i po ich wybudowaniu okresla się wg stanu i cen na dzien wydania decyzji o ustaleniu opl. Adiac.

- w wartości nieruchomości prze wybudowaniem urządzeń infrsastruktuty technicznej i po ich wybudowanie, nie uwzglednia się czesci składowych tej nieruchomości, a gdy grunt jest w uzytkowaniu wieczystym nie uwzglednia się budynkow i innych urządzeń stanowaiacych odrebna nieruchomość.

- przy okresleniu wartości gruntu i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzglednia się następujące czynniki wpływające na wartość rynkowa nieruchomości:

* rodzaj

* polozenie

*sposób uzytkowania

*przeznaczenie w planie miejscowym

*stan zagospodarowania

*aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami

* stopien wyposażenia w urzadzenia inf., tech., w szczególności polozenie i odległość od infrastruktury technicznej oraz warunki podlaczenia.

- podczas okreslena wartości należy wzrocic uwage na to ze nie wszystkie nieruchomości będą omgly w jednakowym stopniu skorzystac z wybudowanego uit. Koszt podloczenia może być różny w zależności od odległości od sieci głównej, dlatego wpływ danego urzadzenia na wzrost wartości nieruchomości będzie także różny. Wiec bierze się pod uwage odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podloczenia nieruchomości do tych urządzeń.

- gdy do wniesienia oplaty adiacencjiej będzie zobowiązany UW, okreslenie wartości przed wybudowaniem urządzeń i tech. I po ich wybudowaniu dotyczy nieruchomości jako przedmiotu prawa uzytkowania wieczystego.

Oplata adiacencka z tytulu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podzialu

1. obowiązek oplaty : właściciel i użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych,(którzy zaplacili z gory) których wartość wzrosla na skutek przeprowadzenia ich podzialu na wzniosek zainteresowanych.

2. podzial nieruchomości : podzial nieruchomości polega na ewidencyjnym wyodrębnieniu w ramach jednej nieruchomości kilku dzialek gruntu bez zmiany podmiotu, któremu przysluguje do niej prawo rzeczowe.

3.Obowiązek op. Adiac z tyt. Podzialu nieruchomości:

Decyzja o podziale staje się ostateczne -trzy lata decyzja o oplacie adiac.

4. oplata adiacencka jest to kwota wplacana gminie na skutek przyrostu wartości rynkowej nieruchomości spowodowanej jej podzialek na mniejsze dzialki (np. budowlane)

5. wysokość: maksymalna wysokosc tej oplaty wynosi 50% przyrostu wartości i jest okreslana ze wzoru:

OA (max) =0,5 x AW

AW=W”-W’

AW>0

Oa- maksymalna oplata adiacencka

AW- przyrost wartości po podziale nieruchomości

W’- wartość rynkowa nieruchomości przed podzialem

W”- wartość rynkowa nieruchomości po podzialem

6. warunki zaistnienia oplaty adiacenckiej z tyt podzialu:

- nieruchomości która podzielona zostala nie była polozona na obszarze przeznaczonym w mpzp na cele rolne lub lesne a w przypadku braku mpzp nie może być wykorzystywana na cele rolne lub lesne

- podjecie uchwaly rady gminy określającej stawki oplaty adiacenckiej ustalonej z tyt. Wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podzialu, która weszla w Zycie przed uprawomocnieniem się decyzji zatwierdzającej podzial

- zgodności podzialu z ustaleniami mpzg lub przepisami odrębnymi

- wystapienie wzrostu wartości nieruchomości.

7. obowiązek udowodnienia wzrostu wartosci spoczywa na organach gminy. Dotyczy to tez uzasadnienia wysoko ci przyjetej stawki procentowej przyrostu wartości stosowanej do ustalenia oplaty adiacenckiej.

8.Wskazanie jest przeprowadzenie szczegółowych analiz rynkowych w celu wskazania i uzasadnienia przypadkow podziałów nieruchomości, które mogę skutkowac przyrostem wartości oraz prognozowania wielkości przyrostu.

9. Do ustalenia opl adiac. Maja zastosowanie art. U o Gos. Nieruch. Stanowia one jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku podzialu, wojt burmistrz albo prezydent miasta może ustalic w drodze decyzji, oplate adiacencja z tego tyt.

10. ustalenie oplaty adiacenckiej może nastapic w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzajaca podzial nieruchomości stala się ostateczna.

11. przypadki szczególne oplaty adiacenckiej wywolane podzialem nieruchomości:

- w planie miejscowym jest określone przeznaczenie w czesci na cele rolne lub lesne i w czesci na cele inne (np. mieszkaniowe, usługowe ) istnieje wyrazna granica zmiany przeznaczenia,

- w planie miejscowym jest okreslne przeznaczenie na cele rolny lub lesne i bez wyraźnej granicy zmiany przeznaczenia.

- w planie mejscowym określone jest przeznaczenie w całości na cele rolne lub lesne i nastepuje podzial na skutek którego zostaje wydzielona dzialka o powierzchni mniejszej od 0,3ha.

12. Czynniki powodujące wzrost wartości nieruchomości z tyt. Jej podzialu:

1) koszty czynności związanych z podzialek jakie ponosi właściciel nieruchomości,

-koszty opracowania technicznego projektu i wykonanie podzialu nieruchomości

- koszty postępowań administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji podziałowych.

2) koszty związane z podzialem a ponoszone przez SP lub j.s.ter.

3) uwarunkowania rynkowe:

- istnienie popytu na dzialki budowlane (po podzale) i prawie brak popytu na dzialki nie podzielone ( z wylaczeniem działań spekulacyjnych )

- latwiejsza sprzedaz dzialek o malych powierzchniach

- możliwość otrzymania jednorazowo należności za dzialke przed podzialem (sprzedawca godzi się na mniejsza kwote ) lub rozłożone w czsie otrzymywanie należności za dzialki podzielone (szczególnie przy nasyceniu rynku)

14. do kosztow bezpośrednio związanych z podzialem a ponoszonych przez SP lub j.s.t możemy zaliczyc koszty wypłaconych odszkodowan za przejete dzalki gruntu pod drogii publiczne (gminne, powiatowe, wojewodzkie, krajowe ) lub poszerzenie istniejących

Oplata adiacencka z tyt wzrostu wartości nieruchomości na skutek scalenia i podzialu

Celem scalena i podzialu jest przede wszystkim uzyskanie korzystniejszej dla właścicieli i użytkowników wieczystych konfiguracje przestrzennej poszczególnych nieruchomości, w tym właściwego zagospodarowania nieruchomości zgodnie z planem miejscowym. Postepowanie scaleniowo-podzialowe polega na scaleniu (ewidencyjnym) nieruchomości i nastepnie na podziale geodezyjno-prawnym tak utworzonego jednolitego obszaru gruntu.

Przepisow ustawy o gosp nieruch, dot scalania i pidzialu nie stosuje się do nieruchomości przeznczanoych w miejsc planie na cele rolne lub lesne oraz nieruchomości ojetych scaleniem na podstawie ustawy o scaleniu i wymianie gruntow.

Scalaniem i podzialem można objac wyłącznie nieruchomości położone w obszarze objetym obowiązkowym planem miejscowym, w którym określone sa szczegółowe warunki scalania i podzialu.

Każdy uczestnik procesu scalenia i podzialu uzyskuje anstepujace korzyści:

- otrzymuje dziali właściwie ukształtowane

- otrzymuje dzialki uzbrojone w urzadzenia inf tech., przewidziane w uchwale rady gminy.

Przy scalaniu i podziale nieruchomości wymierzenie oplaty adiacenckiej jest obowiązkowe idotyczy wszystkich uczestnikow postepowania scaleniowe-podziałowego w wysokości stawki procentowej oplaty adiacenckiej przejetej przed rady gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomosci.

Warunki konieczne zaistnienia oplaty adiacenckiej z tyt scalenia i podzialu:

1. ustalenie przed rade gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości, wysokości stawki procentowej oplaty adiacenckiej,

2. musi nastapic wzrost wartości nieruchomości otrzymanych, w wyniku scalenia i podzialu w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Jeżeli wl lub uzysk. W wyniku scalenia i podzialu nie otrzyma nowej nieruchomości(nie Bral udzialu w scaleniu i podziale) a wartość dotych posiadanej wzrośnie, wówczas nie można naliczyc oplaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości z tyt. Scalenia i podzialu a jedynie można …

Zasady wnoszenia oplat adiacenckich:

Termin wnoszenia oplat adiacenckich ustalony w uchwale gminy o scaleniu i podziale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej przez gmine.

Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obicazac uczestnikow postepowania scaleniowo-podzialowego, chyba ,ze na mocy zawartego z gmina porozumienia strony postanowia inaczej.

W ugodzie strony mogę ustalic wnoszenie oplaty adiac. W ratach płatnych w okresie 10 lat, ale w przypadku ustalenia takich rat, należność gminy podlega zabezpieczeniu w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu.

Oplata rozlozona na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej rownej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Okreslenie wzrostu wartości niruchomosci z tyt scalenia i podzialu:

Wartość nieruchomości przed scaleniem i podzialem okresla się wg stanu na dzien wejścia w Zycie uchwaly o przystapieniu do scalania i podzialu i poziomu cen na dzien wejścia w Zycie uchwaly o scaleniu i podziale.

Wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podzialu okresla się wg stanu i cen na dzien wejścia w Zycie uchwaly o scaleniu i podziale nieruchomości. Przy okreslaniu tej wartości uwzglednia się planowane do wybudowania a nie istniejące urzadzenia infrast. Tech.

Nie uwzglednia się dzialek gruntu wydzielonych pod nowe drogi lub poszerzenie drog istniejących, które z mocy prawa przeszly na własność j.sam. teryt. Lub SP

Przy okreslaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzglednia się wartości urządzeń których nie można odłączyć od gruntu oraz drzew i krzewow, jeżeli zostalo za nie wypłacone odszkodowania.

Obliczanie wysokości opl adiac z tyt wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej scalenia i podzialu odbywa się wg wzoru

OA=Sp x (W2-W1)

Oa- wysokość oplaty adiacenckiej

Sp-stawka procentowa (max 50 %)

W2- wartość nieruch po scaleniu i podziale

W1= wartość nieruchomości przed scaleniem i podzialem.

Istota wywłaszczenia

Możliwość wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem- odpowiadającym wartości rynkowej nieruchomości.

Wywłaszczeniu na rzez SP mogą podlegac nieruchomości j.s.t. lub stanowiace własność osob prywatnych. Wywłaszczenie dotyczy tez innych praw związanych z nieruchomością (np. uzytkowanie wieczyste) wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie wobec nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne.

Traktowane jest ono jako wyjatek od ogolnych cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności i jest uwarunkowane faktem , ze cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości. Musi tez być spełniony warunek, ze prawa te niemoga być nabyte w drodze umowy.

Z możliwości wywłaszczenia można skorzystac wiec po spełnieniu lacznie jednoznacznych warunkow- jedynie przez rozpoczęciem inwestycji. Warunki te sa spełnione jeżeli:

- nieruchomość jest niezbedna do realizacji celow publicznych

- nieruchomość ta jest polozona w obszarze przeznaczonym w planie przestrzennym na cele publiczne

- nie było możliwości nabycia prawa do nieruchomości w drodze umowy.

Wywłaszczeniu może być poddane kazde prawo rzeczowe, z wyłaczeniem prawa własności przysługującego SP oraz praw rzeczowych o charakterze osobistym.

Wywlaszczenie jest stosunkiem prawnym powszechnie występującym we wszystkich systemach prawnych. Odmiennie ujmuje się przyczyny i zasady nabywania nieruchomości z zastosowaniem tej formuly.

Wywlaszczenie innego niż własność prawa rzeczowego może się zrealizowac poprzez:

- wywłaszczenie prawa własności obiciazonego ograniczonymi prawami własności,

- bezpośrednie wywłaszczenie (np. uzytkowanie wieczyste ustanowione na nieruchomości należącej do SP).

Istota wywłaszczenia:

1. wywłaszczenie moze być dokonane tylko na nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne.

2. wyjatki:

- prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu lub wydobywaniu kopalin stanowiących własność Sp(do 12 miesiecy)

- czasowe zajecie nieruchomości w przypadku sily wyższej lub naglej potrzeby zapobieżenia powstania znacznej szkody (do 6 miesiecy)

3. Polega ona na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji przaw :własności, uzytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

4. wywłaszczenie jest wyjątkiem od ogolnych, cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności, a z możliwości wywłaszczenia można skorzystac jedynie przed rozpoczęciem inwestycji.

5. dopuszczalność wszczecia postepowania wywłaszczeniowego zalezy od podjecia wcześniejszej proby nabycia nieruchomości w drodze umowy.

6. wywłaszczeniem może być objeta cala nieruchomośc lub jej czesc

7. wszczecie postepowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone rokowaniami (starosta-SP odpowiednie organy-j.s.t) a w trakcie prowadzenia rokowan może być zaoferowana nieruchomość zamienna

Wywłaszczenie wg ustawy o gospodarce nieruchomościami

Etapy procesu wywlaszczenia nieruchomości:

- ustalenie konieczności realizacji celu publicznego na nieruchomości

- przeprowadzenie rokowan mających doprowadzic do nabycia nieruchomości w drodze umowy (2 miesiace na zawarcie umowy)

- podjecie decyzji o wywłaszczeniu-wszczecie postepowania wywłaszczeniowego-rozpraw administracyjna.

- okreslenie odszkodowania-w decyzji starosty

- ewentualne odwolanie od decyzji o przyznania odszkodowania i jego wysokości

- podjecie decyzji ostatecznej i wyplata odszkodowania lub przekazanie do depozytu bankowego sadowego-na okres 10 lat.

Decyzja o wywłaszczeniu zawiera w szczególności:

- ustalenie celu na jaki nieruchomość jest wywlaszczona

- okreslenie przedmiotu wywłaszczenia (oznaczenia nieruchomości wg ksiegi wieczystej lub zbioru dokumentow oraz wg katastru nieruchomości)

- okreslenie praw podlegających wywłaszczeniu (własność, uzytkowanie wieczyste, inne prawa do nieruchomości )

- wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego (osoba fizyczna lub prawna)

- wskazanie osoby, ktorej przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości (np. na podstawie zapisu w księdze wieczystej)

- zobowiązanie do zapewnienia lokali (lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych nieruchomości)

- ustalenie wysokości odszkodowania – po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majatkowego w formie operatu szacunkowego.

Odszkodowania z tytulu wywłaszczenia nieruchomości

Przysluguje:

- właścicielowi nieruchomości

- użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej

- posiadaczowi innych praw rzeczowych

Odszkodowanie jest tez przyznawane za szkody powstale wskutek zdarzen związanych z :

- zapobieżeniem niebezpieczeństwu, wystapieniu szkody lub niedosciaglosciom, ajkie mogly powstac dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczeniowej nieruchomości

- ograniczeniem staroste w decyzji sposobu korzystania z nieruchomości związanego z:

*zakladaniem i przeprowadzaniem na nieruchomości ciągów drenazowych

* prowadzeniem przewodow i urządzeń służących do przesylania płynów gazow i energii elektrycznej.

* realizacja innych podziemnych, naziemnych Lub nadziemnych obiektow i urządzeń niezbędnych do korzystania z sieci przewodow i związanych z nimi urządzeń technicznych

Przy okreslaniu wartości nieruchomości należy uwzględnić następujące cechy:

- rodzaj nieruchomości (gruntowa, budynkowa, lokalowa)

- polozenie (lokalizacja: ogolna, szczegolowa i wzgledna)

- sposób uzytkowania ( na date decyzji o wywłaszczeniu )

- stopien wyposazenia w urz ifnr tech (od dostępu do inf do pelnego wyposażenia w te urzadzenia)

- stan nieruchomości ( stan zagospodarowania, stan prawny i techniczno-uzytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym: wielkosci, charakter i stopien zurbanizowania miejscowości, w ktorej niruchomosc jest polozona)

Wartość rynkowa nieruchomości okresla się wg aktualnego sposobu jej uzytkowania- jeżeli przeznaczenie nieruchomosci zgodnie z celem wywłaszczenia, nie spowoduje zwiekszenia jej wartosci.

Szczegolne zasady wywłaszczenia nieruchomości na potrzeby budowy autostrad.

Przy wywłaszczaniu nieruchomości na potrzeby budowy autostrad obowiazuje następujący schemat postepowania:

- wszczeciepostepowania nastepuje na wniosek Generalnego Dyrektora Drog Krajowych i Autostrad- po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy o nabycie nieruchomości (2miesieca)

- postepowanie wywłaszczeniowe wszczyna i decyzje w jego toku myslenia wojewoda,

- odszkodowanie za wywlaszczona nieruchomość powinno odpowiadac jej wartości rynkowej. Ustalonej wg stanu na dzien wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrad,

- wartość rynkowa niruchomosci określają rzeczoznawcy majatkowi,

- odszkodowanie podlega waloryzacji na dzien wyplaty wg zasad obowiązujących w razie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości,

- odszkodowanie jesy wypłacone ze srodkow budzetu panstwa, których dysponentem jest GDyrektor DKiA,

- wywłaszczone nieruchomości Generalna Dyrekcja DKiA otrzymuje od SP nieodplatnie w trwaly zarząd. Ustanowienie trwalego zarządu stwierdza wojewoda w drodze decyzji.

Szczegolne zasady wywłaszczenia nieruchomości na potrzeby linii kolejowych

Ustawa o transporcie kolejowym okresla:

- zasady korzystania z inf. Kolejowej, zarzadzania infrast kolejowa

- zasady prowadzenia ruchu kolejowego

Zmiana tej ustawy okrelsila miedzy innymi pojecie pasa gruntu niezbędnego pod budowe lini kolejowej oraz zasady pozyskiwania nieruchomości na ten cel. Decyzje wydaje wojewoda.

Co musi zawierac taki wniosek:

- Mape w skali 1:5000 przedstawijaca istniejące uzbrojenie terenu, proponowany przebieg linii kolejowej, z zaznaczeniem terenu niezbędnego dla planowanych obiektow budowlanych.

- okreslenie charakterystycznych parametrow technicznych inwestycji,

- postepowanie w sprawie oceny oddziaływania na środowisko albo dane charakteryzujące wpływ linii na środowisko.

Wojewoda zawiadamia o wszczęciu postepowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej:

- w drodze obwieszczenia, w urzedach gmin

- w prasie lokalnej

Powiadamia tez na pismie wnioskodawce i właściciela nieruch.

Decyzja winna zawierac:

- linie rozgraniczajaca teren

- warunki techniczne realizacji inwestycji

- warunki wynikające z przepisow dot ochrony środowiska i zabytkow

- wymagania dot ochrony interesu osob trzecich

Odwolanie strony od decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej rozpatruje się w terminie 14-dni, a skarge do sadu administracyjnego- w terminie 60 dni.

Zwroty wywłaszczonych nieruchomości:zasady i procedury

W razie powznieca zamiaru uzycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej czesci na inny cel niż zostal określony w decyzji o wywłaszczeniu lub jego spadkobierce o tym zdarzeniu, informując jednoczesnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomośc

Rozszczenie jest skuteczne gdy:

- pomimo upływu 7 lat od dnia w kotrym decyzja o wywl stala się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacja celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu

- pomimo upływu 10 lat od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu stala się ostateczna, cel ten nie zostal zrealizowany.

Zwrotu nieruchomości nie dokonuje się jeżeli nieruchomości zostala obciazona prawem uzytkowania wieczystego, a grunt nie jest wykorzystany w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w uzytkowanie.

Przyjeto jednoznaczne zalozenie, ze wywlaszczona nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim się znajduje w dniu jej zwrotu.

Nastepujace stany rozpatrywanej nieruchomości:

- neutralny- nieruchomość w stanie podobnym do tego jaki występował w dniu wywłaszczenia,

- zubożony- dokonano działań powodujących obniżenie wartości nieruchomości

- wzbogacony- w wyniku działań na nieruchomości wzrosla jej wartość.

Poprzez pojecie stanu nieruchomości należy rozumiec:

- stan zagospodarowania

- stan techniczno-uzytkowy,

- stan otoczenia nieruchomości

Decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości przywraca poprzedniemu właścicielowi prawo własności- nie stanowi jednak tytulu egzekucyjnego

Istota i celem decyzji o zwrocie nieruchomości jest zniesienie skutkow decyzji wywłaszczeniowej. Koszty postepowania związane ze zwrotem nieruchomości ponosza odpowiednio SP lub j.s.t.

W procedurze zwrotu wywłaszczonej nieruchomości istotne sa wzajemne rozliczenia pomiedzy osoba, na rzec ktorej nastepuje zwrot nieruchomości, a SP lub j.s.t.

Gdy nie można okreslic wartości rynkowej to wartość odtworzeniowa.

W przypadku gdy wartość wywłaszczonej nieruchomości ulega zwiekszeniu lub zmniejszeniu wskutek działań podjetych bezpośrednio na tej nieruchomości po jej wywłaszczeniu to odszkodowanie pomniejsza się lub powieksza o kwote rowna roznicy wartości określonej na dzien zwrotu.

Przy okreslaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzglednia się skutkow wynikających ze zmiany:

- przeznaczenia w planie miejscowym

- w otoczeniu nieruchomosci