Cechy kredytu hipotecznego

SZCZEGÓLNE ZABEZPIECZENIE- konieczność wpisu do księgi wieczystej brak zabezpieczenia w okresie przejściowym konieczność indywidualnej wyceny i korzystania z usług rzeczoznawców

DŁUGI OKRES KREDYTOWANIA- trudność oceny zdolności kredytowej, ryzyko zmiany wartości zabezpieczenia, trudność dopasowania czasowego pasywów

NISKIE OPROCENTOWANIE- mała marża, ryzyko stóp procentowych

Istota i źródła ryzyka kredytowego

Ryzyko zdolności kredytowej- Rola analityka bankowego (Ryzyko zdolności kredytowej decydująca, Ryzyko zabezpieczenia - pomocnicza i weryfikująca)

Ryzyko zabezpieczenia- Rola rzeczoznawcy (Ryzyko zdolności kredytowej - tylko gdy kredytowana jest inwestycja w nieruchomość i dochody z tej inwestycji mają służyć spłacie, Ryzyko zabezpieczenia - decydująca)

RYZYKO ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

• ANALITYK KREDYTOWY -Ocena bieżących dochodów, Ocena przyszłych dochodów, Ocena obciążenia innymi kredytami, Ocena bieżących kosztów utrzymania, Ocena przyszłych kosztów utrzymania, Ocena ryzyka walutowego

• SPRZEDAWCA KREDYTÓW -Dążenie do zrealizowania sprzedaży, Negocjowanie warunków sprzedaży

RYZYKO ZABEZPIECZENIA

• ANALITY KREDYTOWY -Weryfikacja wyceny nieruchomości, Analiza rynku i ocena możliwości zbycia nieruchomości, Własny szacunek wartości nieruchomości

• SPRZEDAWCA KREDYTÓW -Określenie minimalnej wartości zabezpieczenia, Ocena przydatności nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu

• RZECZOZNAWCA MAJATKOWY -Wycena wartości nieruchomości, Analiza rynku i ocena możliwości zbycia nieruchomości,

RYZYKO ZABEZPIECZENIA

RYZYKO SPECYFICZNE- Konkretny rodzaj nieruchomości

• Mieszkaniowe

• Biurowe, Handlowe

• Przemysłowe, Rolne

• Turystyczne, Hotelarskie

• Specjalnego przeznaczenia

RYZYKO SYSTEMATYCZNE- Cały rynek nieruchomości (polityka przestrzenna, rozwój regionalny, podatki, inflacja, bezrobocie, płace)

ŹRÓDŁA RYZYKA ZABEZPIECZENIA

RYZYKO BŁĘDNEGO OSZACOWANIA WARTOŚCI

• Kwalifikacje rzeczoznawcy (specjalizacja, regionalizacja)

• Określenie rodzaju wartości (dla przyszłej i wymuszonej sprzedaży)

• Niewłaściwa metodologia

• Niekompletne dane

• Niewłaściwe dane, parametry i założenia

• Błędna analiza rynku lub jej brak

• Brak obiektywizmu, tendencyjność oceny

RYZYKO ZMIANY WARTOŚCI W PRZYSZŁOŚCI

• Zmiany na rynku (sytuacja makroekonomiczna, społeczna, zmiany przestrzenne)

• Zmiany cech nieruchomości (modyfikacje, zużycie techniczne, postęp techniczny)

• Zmiany wymagań nabywców (moda, zużycie ekonomiczne, funkcjonalne)

RYZYKO PŁYNNOŚCI

• Duża podaż

• Spadek popytu

• Wąski rynek - długie poszukiwanie nabywcy (głównie nieruchomości nietypowe)

• Okres oferowania i negocjacji

WYCENA NIERUCHOMOŚCI A RYZYKO ZABEZPIECZENIA

ODPOWIEDZIALNOŚĆ RZECZOZNAWCY

• Zasada szczególnej staranności

• Odpowiedzialność zawodowa

- działalność KOZ

- działalność komisji regionalnych

• Odpowiedzialność cywilna i ubezpieczenie OC

FORMY ZLECANIA WYCEN

• Przyjmowanie operatów zleconych przez klientów:

- bez ograniczeń

- rzeczoznawcom z list bankowej

• Bezpośrednie zlecanie przez bank

- rzeczoznawcom - odpowiedzialność rzeczoznawcy

- podmiotom gospodarczym - odpowiedzialność

podmiotu

MINIMALIZACJA RYZYKA ZABEZPIECZENIA

STOSOWANIE WARTOŚCI BANKOWO-HIPOTECZNEJ

• Dwa filary wartości

- koszty odtworzenia

- dochodowość

• Ujmowanie tylko cech trwałych i długookresowych

• Porównywanie z wartością rynkową

• Ograniczenia nadzorcze i regulaminowe

BAZY DANYCH O NIERUCHOMOŚCIACH

• Formalna konieczność prowadzenia

• Zakres wykorzystywania

- weryfikacja operatów szacunkowych

- szacowanie uproszczone w bankach

- monitorowanie wartości w okresie kredytowania

- analizowanie rynku i ocena ryzyka

• System AMRON

• Współpraca banków z rzeczoznawcami

MINIMALIZACJA RYZYKA - REKOMENDACJA „S”

Rek. 6 Bank powinien posiadać systemy informacyjne, bazy danych oraz narzędzia analityczne pozwalające na pomiar poziomu ryzyka związanego z ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

Rek. 9 W strukturze organizacyjnej banku powinny być rozdzielone funkcje związane z:

− pozyskiwaniem klientów i sprzedażą oferowanych produktów,

− bezpośrednią analizą wniosków kredytowych, oceną ryzyka i podejmowaniem decyzji kredytowej oraz monitorowaniem ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie w czasie jej trwania,

Rek. 13 W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie bank powinien analizować ryzyko nie tylko dłużnika, ale również ryzyko związane z nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie.

Rek. 15 Bank powinien posiadać odpowiednie procedury i narzędzia służące weryfikacji i aktualizacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie posiadanych przez bank ekspozycji kredytowych.

Rek. 16 Bank powinien monitorować w sposób ciągły zmiany zachodzące na rynku nieruchomości, a nie rzadziej niż raz w roku powinien dokonywać weryfikacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie posiadanych przez bank ekspozycji kredytowych.

BANKI HIPOTECZNE I BANKI UNIWERSALNE

Różnice formalne

Różna podstawa prawna działalności

Uniwersalne - Ustawa z 29.08.1997 r. prawo bankowe

Dz.U.2002.72.665

Hipoteczne - Ustawa z 29.08.1997 r. o listach zastawnych i bankach

hipotecznych Dz.U.2003.99.919

Różnice w działalności

Różny zakres działalności

Różne źródła finansowania

Uniwersalne - kredyty finansowane depozytami

Hipoteczne - kredyty finansowane listami zastawnymi

Różnice wymogów bezpieczeństwa

Szczególne instrumenty nadzoru bankowego

Najważniejsze jest bezpieczeństwo nie banku ale nabywcy listu zastawnego - to musi być bardzo bezpieczny papier

POWSTANIE BANKÓW HIPOTECZNYCH

• Śląskie Towarzystwo Kredytowe, 1770

• Towarzystwo Kredytowe Ziemskie w Warszawie, 1825

• Galicyjski Stanowy Instytut Kredytowy 1841,

• Tow. Kredytowe Miejskie w Warszawie, 1870

• Credit Foncier de France, 1852 pierwszy bank hipoteczny (początek europejskiego systemu listów zastawnych)

• Cesarsko-Królewski Uprzywilejowany Galicyjski Akcyjny Bank Hipoteczny, Lwów 1867 Pierwszy bank w Polsce (oddz. Kraków, Tarnopol, Drohobycz, Czerniowce)

• Niemiecka ustawa o bankach hipotecznych z 13.07.1899 r.

ŁAŃCUCH ZABEZPIECZEŃ BANKU HIPOTECZNEGO

• ZASADA SPECJALIZACJI- Ustawowe ograniczenie zakresu działalności do czynności o nieznacznym stopniu ryzyka

• PIERWSZEŃSTWO WPISU HIPOTEKI- Pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w postępowaniu egzekucyjnym

• OGRANICZONA RELACJA KWOTY KREDYTU DO WARTOŚCI ZABEZPIECZENIA-Ograniczenia i limity kwot kredytów, ogólnych kwot wierzytelności i emisji listów zastawnych w relacji do wartości bankowo-hipotecznej zabezpieczeń

• WYCENA WARTOŚCI BANKOWO-HIPOTECZNEJ NIERUCHOMOŚCI -Wymogi i ograniczenia co do sposobu, metod i procedur wyceny nieruchomości

• PRZYWILEJ UPADŁOŚCIOWY- Wyodrębnienie z masy upadłościowej części służącej zaspokojeniu roszczeń z listów zastawnych

• INSTYTUCJA POWIERNIKA- Stały nadzór banku centralnego nad emisją listów zastawnych

LISTY ZASTAWNE

List zastawny to papier wartościowy imienny lub na okaziciela, w którym bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do określonych świadczeń pieniężnych polegających na wypłacie odsetek i wykupie listu zastawnego w sposób i w terminie określonym w warunkach emisji

hipoteczne listy zastawne - podstawę ich emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami

publiczne listy zastawne, których emisja opiera się na kredycie gwarantowanym lub zabezpieczonym do pełnej wysokości wraz z należnymi odsetkami przez Narodowy Bank Polski, Europejski Bank Centralny, rządy państw i banków centralnych Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, jak również kredyty zabezpieczone poręczeniem lub gwarancjami jednostek samorządu terytorialnego. Podstawę emisji tych listów również stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu kredytów udzielonych wyżej wymienionym podmiotom

WARTOŚĆ BANKOWO-HIPOTECZNA

Art. 22. 1. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości.

2. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy.

3. Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 2, wykonują zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego:

1) bank hipoteczny albo

2) inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorca, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

WARTOŚĆ BANKOWO-HIPOTECZNA

ZAŁOŻENIA OGÓLNE

• Przed przystąpieniem do wyceny niezbędne jest dokonanie zewnętrznych i wewnętrznych oględzin nieruchomości. W przypadku wyceny nieruchomości będących w fazie przygotowania lub realizacji, zamiast oględzin, dokonuje się dokładnej analizy dokumentacji inwestycji.

• Wszystkie uwzględnione w wycenie parametry muszą mieć należyte uzasadnienie.

• Parametry dobiera się z uwzględnieniem ich długookresowego charakteru. Wszelkie parametry krótkoterminowe lub mogące być uznane za spekulacyjne są wyłączane z analizy

• Oceny parametrów odnoszących się do danej nieruchomości dokonuje się zawsze w relacji do lokalnych warunków rynkowych, które ocenia się z należytą ostrożnością na podstawie doświadczeń z przeszłości oraz po ocenie możliwych do przewidzenia, negatywnych zmian w przyszłości. Jeżeli występuje brak dostatecznych doświadczeń odnośnie lokalnego rynku, w analizie uwzględnia się doświadczenia z innych porównywalnych rynków nieruchomości.

• Do wyceny wykorzystuje się, niezależnie od siebie, dwa rodzaje analizy ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny:

a) analiza kosztowa (w tym kosztów nabycia gruntu)

b) analiza dochodowości danej nieruchomości.

Wyniki tych analiz stanowią podstawowy element pomocniczy dla ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.

• Dla nieruchomości przeznaczonych dla własnych celów mieszkalnych i tak traktowanych przez rynek, można odstąpić od analizy dochodowości. Warunkiem jest jednak uzasadnione oczekiwanie, że dla nieruchomości danego rodzaju w perspektywie długookresowej będzie istniał wystarczający lokalny popyt przy cenie odpowiadającej przyjętej bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.

• Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości nie może przekraczać rzeczywistej wielkości udokumentowanej na rynku tj.:

a) w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym i mieszkalnym na wynajem - są to wpływy brutto z ostatniego okresu dla nieruchomości porównawczych,

b) w przypadku nieruchomości przeznaczonych dla własnych celów mieszkalnych - jest to poziom cen transakcyjnych z ostatniego okresu dla nieruchomości porównawczych,

c) dla nieruchomości, z którymi związany jest wyższy od przeciętnego poziom ryzyka (np. ze względu na ich rodzaj i wielkość), górną granicą bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości - jest jej aktualna wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

ANALIZA KOSZTÓW (PODEJŚCIE KOSZTOWE)

• W analizie kosztów uwzględnia się:

a) długookresowo trwałe koszty nabycia gruntu i

b) długookresowo trwałe koszty budowy.

• Analizy lokalnych kosztów nabycia gruntu dokonuje się na podstawie porównania z transakcjami kupna-sprzedaży dokonanymi w danej lokalizacji, uwzględniając wielkość, kształt, rodzaj, stan prawny, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, infrastrukturę i pozostałe czynniki mogące mieć wpływ na kształtowanie się wyniku tej analizy.

• Punktem wyjścia do analizy kosztów są lokalne koszty budowy danego rodzaju nieruchomości, dalej uwzględnia się odpowiednie odpisy z tytułu stopnia dotychczasowego zużycia technicznego (wieku), funkcjonalnego i środowiskowego danej nieruchomości.

• Koszty dodatkowe z tytułu usług projektowych i architektonicznych, koszty urzędowe i administracyjne, koszty finansowania oraz koszty urządzeń zewnętrznych (np. drogi dojazdowe, przyłącza, ogrodzenia, ogrody) mogą być uwzględniane w analizie tylko do ustalonego przez zarząd banku maksymalnego poziomu, wyrażonego procentowo w stosunku do kosztów budowy.

• Ze względów ostrożnościowych wynik analizy kosztów pomniejsza się o dodatkowy odpis (wyrażony w %). Zarząd banku ustala minimalny poziom tego odpisu.

• Komisja Nadzoru Bankowego zgodnie z zasadą ostrożności, może określić wymagany maksymalny poziom kosztów dodatkowych oraz minimalny poziom odpisu dodatkowego.

ANALIZA DOCHODOWOŚCI (PODEJŚCIE DOCHODOWE)

• Ocena rocznych wpływów brutto możliwych do osiągnięcia z danej nieruchomości, powinna opierać się na istotnych dla rozwoju rynku, lokalnych uwarunkowaniach. Punktem wyjścia analizy są typowe dla danego rodzaju nieruchomości w danej lokalizacji, roczne wpływy brutto.

• Miarodajna dla analizy jest prawdopodobna, długotrwała wysokość rocznych wpływów brutto. Jeżeli aktualne roczne wpływy brutto z przyczyn wynikających z przeszłości oceniane są jako zbyt wysokie lub, gdy istnieje uzasadnione prawdopodobieństwo ich obniżenia na skutek przyczyn tkwiących w przyszłości - ulegają one stosownemu obniżeniu.

• Długookresowo trwałe roczne wpływy brutto możliwe do osiągnięcia z danej nieruchomości pomniejsza się w pierwszej kolejności o typowe, długookresowo trwałe roczne koszty jej utrzymania i eksploatacji.

a) koszty administracji - obejmujące koszty osobowe i rzeczowe,

b) koszty konserwacji i remontów.

• Punktem wyjścia przy szacowaniu długookresowo trwałych rocznych kosztów eksploatacji danej nieruchomości są typowe roczne koszty eksploatacji dla porównywalnych nieruchomości w danej lokalizacji.

• Kwoty kosztów eksploatacji zwiększane są odpowiednio do wieku i stanu technicznego danej nieruchomości. Koszty te są również odpowiednio korygowane w zależności od typowych warunków umów.

• Zarząd banku ustala minimalne poziomy wymienionych kosztów eksploatacji.

• Komisja Nadzoru Bankowego może określić wymagany poziom tych kosztów.

• W przypadku nieruchomości, których trwała dochodowość zależy w znacznym stopniu od dostosowania do zmieniających się wymogów rynku lub do nowych standardów technicznych (np.: hotele, obiekty handlowe), w pomniejszeniach rocznych wpływów brutto, uwzględnia się również niezbędne nakłady na modernizację.

• Roczne wpływy brutto możliwe do osiągnięcia z danej nieruchomości pomniejszane są ponadto o wartość spodziewanego ich braku wynikającą z występowania przejściowych pustostanów spowodowanych między innymi wypowiadaniem umów najmu. Minimalny poziom tej wartości ustalany jest przez zarząd banku w oparciu o doświadczenia rynkowe jako % rocznych wpływów brutto.

• Komisja Nadzoru Bankowego zgodnie z zasadą ostrożności może określić wymagany, minimalny poziom tego wskaźnika.

---