133740praca do abrama2, Turystyka i rekreacja wykłady, Zachowanie konsumentów na rynku usług turystycznych

PROJEKT INWESTYCJI

HOTELU „SALT CITY” **

W WIELICZCE

pRZYGOTOWAŁA

Historia firmy

Nasza firma istnieje na rynku od 1997 roku. Działalność firmy polega na świadczeniu usług noclegowych na zasadzie kwater prywatnych. Firma posiadała sześć pokoi oraz jedna wspólną łazienkę. Obłożenie w ciągu roku sięgało 73%. Wynikało to przede wszystkim z ceny, położenia, oraz atmosfery rodzinnej. Gośćmi byli między innymi kuracjusze z Kopalni Soli, młodzi ludzie, studenci, rodziny przyjeżdżające na wypoczynek oraz bardzo często robotnicy przebywający w Wieliczce na czas swojej pracy. Ze względu na obserwowany wzrost zainteresowania noclegami (szczególnie tanimi) właściciel po przebadaniu i przeanalizowaniu rynku lokalnego postanowił podjąć inwestycję i wybudować obiekt hotelowy na 50 jednostek mieszkalnych.

Chcemy stworzyć hotel dostępny dla każdego potencjalnego gościa. Dlatego usługi świadczone prze nas mają być przede wszystkim korzystne cenowo ale też najwyższej jakości. U nas każdy znajdzie ciszę, spokój, bezpieczeństwo. Zapewni to nasz wykwalifikowany personel jak i warunki panujące w pokojach- prosto i funkcjonalnie.

Nasz hotel jest nastawiony na segment rynku- przyjazdy w celach turystycznych. Z uwagi na rosnący popyt na usługi tanich linii lotniczych odwiedzają nas nie tylko biznesmeni małych i średnich firm ale również młodzi ludzie czy rodziny.

W przyszłości chcemy poprzez współpracę z lokalnymi firmami zawiązać sieć na zasadzie współpracy.

Jako dowód na przedstawienie trafnej decyzji o podjęciu budowy Hotelu dwugwiazdkowego znaleźliśmy argumenty podane przez sprawdzone, wiarygodne źródła, które teraz przytoczymy:

Orbis zainwestuje w Etapy

„Grupa Orbis zamierza zaangażować się w tworzenie tanich sieci hoteli pod marką Etap. W ramach tej sieci ma powstać 20 hoteli jednogwiazdkowych. Dodatkowo ma powstać pięć kolejnych hoteli Ibis. Dwugwiazdkowe Ibisy należące do przejętej w ubiegłym roku spółki Hekon są motorem napędowym wyników całej grupy. [....]”

Coraz większy Start-Hotel

„W październikowym nr Hotelarza informowaliśmy o planach warszawskiej spółki hotelarskiej PUHIT dotyczących powołania pierwszej polskiej sieci hoteli ekonomicznych Start Hotel. Obecnie sieć ta obejmuje swoim zasięgiem 13 obiektów w 12 miastach Polski.[...] Jeszcze w tym roku sieć Start hotel rozpocznie kampanię promocyjną do docelowego klienta. Informacje adresowane będą głównie do dwóch grup klientów: biznesowego ( ze szczególnym uwzględnieniem polskiego małego i średniego przedsiębiorcy) oraz branżowego (krajowych i zagranicznych biur podróży, organizatorów konferencji).”

Kierunek: hotele ekonomiczne

„ Budowa obiektów jendo- i dwugwiazdkowych to przyszłość w inwestowaniu w polskim hotelarstwie. Powodem jest ich mniejsza wrażliwość na wahania koniunktury i szybszy zwrot zainwestowanych pieniędzy. [...] Powstające dotąd hotele zasilały segment obiektów luksusowych i średniej klasy. Analitycy z Fitcha oceniają, że hotele niższej klasy mogą stać się atrakcyjnym polem dla nowych inwestycji. Wynika to głównie z ich mniej konkurencyjnej natury i mniejszej podatności na cykle koniunktury.[...]

Rzeczpospolita

„Dla branży hotelarskiej rozpoczął się pomyślny okres. Dane Instytutu Turystyki pokazują, że w II kwartale tego roku w polskich hotelach wykorzystane było 44 proc. pokoi. Ten najlepszy od lat wynik jest efektem wejścia Polski do UE i otwarciem granic oraz wzrostu zamożności społeczeństwa. Ciągle niewystarczająca jest w Polsce liczba hoteli klasy ekonomicznej i średniej czyli obiektów jedno-, dwu- oraz trzygwiazdkowych”

Analiza zewnętrzna

Nasza firma podjęła decyzję o zbudowaniu obiektu hotelarskiego „Salt City” ** w miejscowości Wieliczka jako kolejny etap w rozwoju Naszej firmy. Jest to również odpowiedź na oczekiwania rynku na którym działamy.

Bieżące informacje o ruchu turystycznym

W 2004 roku na granicach Polski zanotowano około 62 mln przyjazdów cudzoziemców (o 19% więcej niż w 2003 r.), w tym 14,3 mln przyjazdów turystów (wzrost o 4,2%).

Godny uwagi jest znaczny wzrost ruchu z Niemiec i z nowych krajów członkowskich Unii Europejskiej.

W portach lotniczych dokonano 2,7 mln odpraw (o 22,9% więcej niż przed rokiem).

Obywatele krajów ościennych stanowili 94,1% ogółu wjeżdżających .

Rysunek 1 Przyjazdy turystów
w ciągu pierwszego półrocza 2004 i 2005 (w tys.)

0x01 graphic

Źródło: oszacowania Instytutu Turystyki

Krajowy rynek turystyczny

W 2003 roku spadła liczba wyjazdów krajowych. Według szacunków Instytutu Turystyki, w 2003 było łącznie 48,4 mln podróży . Przy analizie przyjazdów do Polski turystów zagranicznych w 2004 roku zaobserwowano wzrost - w okresie pierwszych 10 miesięcy 2004 roku Polskę odwiedziło prawie 52 mln osób. Zdaniem Instytutu Turystyki do wzrostu przyjazdów do Polski przyczyniło się między innymi otwarcie granic i możliwość wjazdu za okazaniem dowodu osobistego a nie paszportu, związane z wstąpieniem naszego kraju do Unii Europejskiej. Ponadto - rozwój tanich linii lotniczych, dzięki którym Polska dołączyła do atrakcyjnych miejsc na wyjazdy weekendowe (liczba cudzoziemców w polskich portach lotniczych wzrosła o 23%). Wzrosło również zainteresowanie turystyką biznesową - Instytut Turystyki szacuje, że w 2004 roku kongresy, konferencje i targi to około 30% ruchu turystycznego do Polski.

Spośród polskich miast popularnością cieszą się przede wszystkim Kraków, Wrocław i Gdańsk. Istotny, ponad dziesięcioprocentowy, wzrost liczby przyjazdów zanotowano z następujących krajów: Danii, Słowacji, Węgier, Irlandii, Hiszpanii, Kanady, Rumunii, Włoch, Korei Płd i Słowenii. Ruch przyjazdowy z Niemiec wzrósł o 5%, a liczba przyjazdów z pozostałych krajów Unii Europejskiej zmalała o 2,4%.

Jak podaje Instytut Turystyki najważniejsze czynniki determinujące sytuację na polskim rynku turystycznym są raczej stałe od kilku lat. Nowym czynnikiem jest brak czasu u ludzi zamożnych. Wprowadza to wzrost zainteresowania krótkimi, perfekcyjnie zorganizowanymi wyjazdami nastawionymi na intensywne, zapobiegające stresowi formy wypoczynku.

Do stałych powtarzających się determinant wyjazdów zaliczyć należy:

konkurencyjność wyjazdów zagranicznych dla niektórych segmentów turystyki krajowej (sektor turystyczno - wypoczynkowy),
wzrost oczekiwań dotyczących jakości usług (związany ze wzrostem zamożności niektórych grup społecznych),
zorientowanie na miejsce wypoczynku, a nie na produkt turystyczny,
własne doświadczenie (wyjazdy do miejsc znanych z wcześniejszych pobytów),
cena usługi,
jakość bazy noclegowej,
otoczenie miejsca pobytu (krajobraz, infrastruktura).

Baza noclegowa w Polsce.

Zgodnie ze stanem w dniu 31 lipca 2004 roku w Polsce były zarejestrowane 6.972 obiekty zbiorowego zakwaterowania, w których znajdowało się 584,6 tys. miejsc noclegowych.

Rodzaj obiektów	1998	1999	2000	2002	2006
Hotele	90,2	91,9	95,1	97,9	121,2
Motele	6,6	5,8	4,5	4,8	9,8
Pensjonaty	23,8	22,6	20,6	15,4	39,0
Domy wycieczkowe	15,3	14,3	12,2	10,7	8,8
Ośrodki wczas. i szkol.-wypocz.	274,8	255,3	244,0	225,9	177,0

Rysunek 2 Obiekty zbiorowego zakwaterowania Stan i prognoza liczby miejsc noclegowych (w tys.)

.Źródło: dane za lata 1994-2001 - GUS, na 2006 rok prognozy Instytutu Turystyki.

Wśród obiektów zbiorowego zakwaterowania najliczniejszą grupę stanowiły ośrodki wczasowe (1510 obiektów), które oferowały 143,5 tys. miejsc noclegowych, tj. 24,5% ogólnej ich liczby. Następną grupą pod względem wielkości zasobów są hotele, w których liczba miejsc wyniosła w 2004 roku 122,9 tys..

Do najczęściej odwiedzanych województw należą: zachodniopomorskie, małopolskie, mazowieckie.

Mimo licznych nowych inwestycji, liczba rejestrowanych obiektów noclegowych w Polsce od kilku lat systematycznie spada. Do roku 2006 wzrośnie natomiast liczba hoteli (o 22,5%), moteli (o 49,2%) oraz pensjonatów (o 11,1%).

Rodzaj obiektów	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Hotele	906	924	966	1003	1045	1089	1135	1183
Motele	130	116	118	133	143	153	164	176
Pensjonaty	499	409	307	477	515	556	600	648
Domy wycieczkowe	201	179	146	187	183	179	175	171
Ośrodki wczas. i szkol.- wypocz.	2774	2576	2386	2685	2570	2452	2330	2202

Rysunek 3 Obiekty zbiorowego zakwaterowania. Stan i prognoza obiektów.

źródło: dane za lata 1994-2001 - GUS, od 2002 roku prognozy Instytutu Turystyki.

W 2003 r. z turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania skorzystało ponad 14 mln turystów. Nocowali oni głównie w hotelach, w ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych, ośrodkach wczasowych, motelach.
Podobnie jak w roku 2002, najwięcej gości przyjęły hotele - 6,9 mln osób, a następnie ośrodki wczasowe - 1,6 mln osób oraz ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe - 1,3 mln..

Baza noclegowa turystyki i jej wykorzystanie w woj. małop. w 2004 r.

Bazę noclegową województwa małopolskiego w 2004 r. stanowiły 873 obiekty zbiorowego zakwaterowania, z tego 257 obiektów hotelowych i 616 pozostałych turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania. Na ogólną liczbę obiektów hotelowych składały się: hotele (154), motele (12), pensjonaty (62) oraz inne obiekty hotelowe (29).
Do pozostałych obiektów zbiorowego zakwaterowania zaliczono: domy wycieczkowe (20), schroniska (27), schroniska młodzieżowe (11), szkolne schroniska młodzieżowe (36), ośrodki wczasowe (165), ośrodki kolonijne (14), ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe (68), domy pracy twórczej (15), zespoły ogólnodostępnych domków turystycznych (16), kempingi (14), pola biwakowe (16), ośrodki do wypoczynku sobotnio- niedzielnego i świątecznego (6), zakłady uzdrowiskowe(41) oraz pozostałe niesklasyfikowane obiekty (167).

Turystyczne obiekty noclegowe zbiorowego zakwaterowania dysponowały 65,3 tys. miejscami noclegowymi, w tym prawie 25% miejsc w hotelach.
W 2004 r. z usług turystycznych obiektów noclegowych zbiorowego zakwaterowania korzystało 2.305,1 tys. osób. Prawie połowa turystów odwiedzających województwo małopolskie zatrzymała się w hotelach.
Przeciętny pobyt turysty w obiekcie noclegowym w 2004 r. wyniósł 3,1.

W 2004 r. turystyczne obiekty noclegowe zbiorowego zakwaterowania przyjęły 725,6 tys. turystów zagranicznych. Najliczniejszą grupę cudzoziemców odwiedzających Małopolskę w 2004 r. stanowili mieszkańcy Europy (75,2%), w dalszej kolejności - Ameryki Północnej (11,0%) i Azji (9,9%). Wśród przybyszów z krajów europejskich przeważali obywatele Niemiec (20,0%), Wielkiej Brytanii (12,4%) i Włoch (9,8%). Średni czas pobytu turysty zagranicznego w województwie wynosił 2,3 dnia.

Prognozy ruchu turystycznego

Według prognoz Instytutu Turystyki średnioroczna dynamika liczby przyjazdów turystów do Polski w latach 2004 - 2007 wyniesie blisko 5%. Istotnego wzrostu liczby przyjazdów należy oczekiwać z Niemiec i z nie ościennych krajów starej Unii Europejskiej, Ameryki Północnej i pozostałych krajów zamorskich. Ogółem liczba przyjazdów turystów będzie rosła od 14,3 w 2004 roku do 16,5 mln w 2007 roku.

Średnioroczne tempo wzrostu wyniesie 2%, po spadku w latach 2003 i 2004, od 2005 roku spodziewany jest powrót powolnej tendencji wzrostowej. Zakłada się, że w ogólnej liczbie przyjazdów zwiększy się udział turystów, a zmniejszy odwiedzających jednodniowych.

Przewiduje się, że w 2006 roku udział przyjazdów turystów wyniesie 28%. Jednocześnie zakłada się, że zmianom ulegać będzie również struktura turystów odwiedzających Polskę. Przewiduje się zwiększenie udziału turystów z krajów Europy Zachodniej (w tym z Niemiec), a także z krajów pozaeuropejskich. Zmniejszy się natomiast udział turystów z krajów sąsiadujących z nami od wschodu .

Prognozy dla poszczególnych grup krajów przedstawiają się następująco:

Niemcy - wzrost do poziomu około 4,8 mln przyjazdów;
sąsiedzi ze wschodu (Rosja, Litwa, Białoruś, Ukraina) -od 2005 roku bardzo powolna tendencja wzrostowa,
kraje bałtyckie (Łotwa, Estonia) i nie ościenne kraje Wspólnoty Niepodległych Państw -od 2004 roku nieznaczny powolny wzrost
sąsiedzi z południa (Czechy i Słowacja) - nieznaczny wzrost
reszta świata, w tym głównie Europa Zachodnia i Ameryka Północna - od 2003 roku wzrost

Rynek krajów sąsiednich

Podobnie jak prawie w całej Europie, największym rynkiem dla Polski są kraje sąsiednie. Turyści z krajów sąsiednich zrealizowali w 2002 roku 78% wszystkich przyjazdów turystów zagranicznych. Turystyka polska jest zdominowana przez ruch sąsiedzki można więc określić Polskę jako lokalne mocarstwo turystyczne.

Rynek niemiecki

W kategorii rynków turystycznych krajów sąsiadujących z Polską Niemcy zajmują zdecydowanie dominującą pozycję.

Do pozytywnych zjawisk na rynku niemieckim w 2002 roku można ponadto zaliczyć:

stosunkowo duży, odsetek przyjazdów w celach turystycznych,
utrzymanie średniej długości pobytu,
wzrost udziału pobytów w rejonach turystycznych (góry, morze, jeziora)
spadek udziału uwag krytycznych dotyczących pobytu w Polsce,
niewielki wzrost przeciętnych wydatków na podróż.

Do negatywnych tendencji i zagrożeń zaliczyć należy:

wzrost udziału noclegów u rodziny lub znajomych
wysoki odsetek złych ocen warunków pobytu w Polsce (warunków sanitarnych i jakości usług),
stosunkowo wysoki odsetek uwag o złym stanie bezpieczeństwa,
znaczny wzrost odsetek uwag o trudnościach w dojeździe.

Rynek sąsiedzkich krajów wschodnich

W 2002 roku nastąpił spadek liczby przyjazdów turystów ze wszystkich krajów tej grupy oprócz Litwy. Tendencję spadkową w przypadku turystów z Rosji obserwuje się od 1997 roku, dla Ukrainy i Białorusi był to drugi rok spadku. Przewiduje się, że w 2003 roku będziemy mieli do czynienia z dalszym spadkiem liczby przyjazdów turystów z sąsiednich krajów wschodnich oprócz Litwy, gdzie liczba turystów wzrośnie nieznacznie. Powolna odbudowa wielkości ruchu dla całej grupy tych krajów przewidywana jest począwszy od 2005 roku.

Cechą charakterystyczną rynku tych krajów jest wysoki udział przyjazdów na zakupy oraz tranzytu.

Do pozytywnych zjawisk w zaliczyć należy:

- niewielki wzrost udziału podróży w celach służbowych, które najczęściej wiążą się z wyższymi wydatkami,

utrzymanie na poziomie roku poprzedniego udziału turystyki objazdowej
niewielki wzrost udziału przyjazdów organizowanych za pośrednictwem biur podróży
spadek odsetek krytycznych uwag dotyczących trudności w dojeździe,

Do negatywnych tendencji i zagrożeń zaliczyć należy:

spadek średniej długości pobytu,
bardzo mały udział form typowo wypoczynkowych, takich jak pobyt w górach, nad morzem,
wzrost odsetek negatywnych ocen kosztów pobytu w Polsce,
spadek przeciętnych wydatków na podróż

Rynek sąsiednich krajów południowych

Wśród turystów z krajów sąsiednich nasi południowi sąsiedzi stanowią najmniej liczebną grupę. Liczba przyjazdów turystów z Czech i Słowacji od kilku lat systematycznie maleje. Według szacunków rok 2003 powinien przynieść nieznaczny wzrost liczby przyjazdów turystów z tej grupy krajów.

Do pozytywnych zjawisk w zaliczyć należy:

nieznaczny wzrost udziału form wypoczynkowych
znaczny spadek odsetek negatywnych ocen uciążliwości w dojeździe,
znaczny spadek odsetek uwag o złym stanie bezpieczeństwa.

Do negatywnych tendencji i zagrożeń zaliczyć należy:

spadek udziału przyjazdów w celach typowo turystycznych,
minimalny udział przyjazdów organizowanych za pośrednictwem biur podróży
znaczny wzrost odsetek złych ocen warunków pobytu w Polsce
spadek przeciętnych wydatków na dzień pobytu i na podróż.

Wybrane segmenty podróży turystycznych do Polski

Przyjazdy w celach turystycznych

Do tej grupy zaliczamy przyjazdy do Polski w takich celach, jak: wypoczynek, wakacje, zwiedzanie, motywy religijne, odwiedziny miejsca pochodzenia. Wielkość tego segmentu ulegała wahaniom. Według szacunków w 2002 roku segment ten zmalał do około 3,5 mln przyjazdów.

Segment ten można scharakteryzować następująco:

średnia długość pobytu - 5,1 noclegów
stosunkowo dużo korzystało z komercyjnej bazy noclegowej (hotele, motele, pensjonaty i kempingi),
stosunkowo wysoki udział podróży samolotowych (12%),
wyższy niż przeciętny poziom uwag krytycznych o dostępności informacji i warunkach pobytu
najczęściej odwiedzane województwa: mazowieckie, pomorskie, małopolskie, wielkopolskie.

Przyjazdy służbowe i w interesach

Według szacunków w 2002 roku segment ten zmalał do około 3,8 mln przyjazdów.

Segment ten można scharakteryzować następująco:

przeciętne wydatki na osobę - 171 USD (znacznie powyżej średniej dla ogółu),
średnia długość pobytu - 3,4 noclegi (krócej niż średnia),
udział biur podróży w organizacji podróży jest nieznaczny, stosunkowo często natomiast występuje rezerwacja usług,
najwyższy udział podróży samolotem (12,5% przyjazdów)
zmniejszyła się liczba uwag krytycznych dotyczących uciążliwości dojazdu, najwyższy i rosnący poziom krytycznych uwag o stanie sanitarnym,
najwyższy udział pobytów w miastach (80,6%).

Trendy w turystyce

Analizując ruch turystyczny opracowano trendy mogące decydować o przyszłym kształcie turystyki europejskiej. Przedstawiają się one następująco:

częściej, krócej, taniej - długie wakacje zastępowane są kilkoma krótszymi wyjazdami, wzrasta popularność, korzystania z usług tanich linii lotniczych, częściej przy wyborze oferty odgrywa rolę cena, ale przy zachowaniu dobrej jakości proponowanych usług,

bliżej domu - ze względu na wzrastającą potrzebę poczucia bezpieczeństwa turyści coraz częściej ograniczają wyjazdy do własnego regionu,
starzenie się konsumentów - coraz większy udział wśród podróżujących zajmują osoby starsze, często będące dojrzałymi i doświadczonymi turystami,
autentyczniej - turyści coraz częściej poszukują autentyczności, nastawieni są na kontakt z szeroko pojętą naturą i indywidualne doznania,
łatwiej dostępna informacja - coraz większą rolę przy planowaniu, wyborze i rezerwacji wyjazdów odgrywa Internet.

Ponadto obserwuje się także tendencje takie jak- „wzrost zainteresowania wypoczynkiem nad ciepłym morzem, tanimi weekendowymi pobytami w miastach (wykorzystującymi tanie przeloty) oraz dynamiczny rozwój turystyki morskiej”

Mamy więc wiarygodne podstawy analizy zmian w ruchu turystycznym, który daje nam gwarancję do stworzenia produktu odnoszącego sukcesy. Ponieważ Nasz segment ryku to ludzie korzystający z krótkich, tanich noclegów przy jednoczesnej wysokiej jakości świadczonych usług.

Analiza wewnętrzna

Gmina i miasto Wieliczka dysponują znaczną ilością wolnych terenów, które mogą być wykorzystane pod inwestycje przemysłowe, różnego rodzaju usługi, budownictwo mieszkaniowe oraz dla rozwoju infrastruktury turystyczno-rekreacyjnej.

Gmina Wieliczka- charakterystyka, lokalizacja, otoczenie

Gmina Wieliczka leży na południowy - wschód od Krakowa, zajmując obszar 100,1 km2. Jej strukturę administracyjną tworzą: miasto Wieliczka oraz 29 sołectw.

Siedziba gminy - miasto Wieliczka - zajmuje teren o powierzchni 13,4 km2 granicząc bezpośrednio z obszarem miejskim Krakowa.
Gmina Wieliczka liczy 46.732 mieszkańców, co daje średnią gęstość zaludnienia sięgającą 467 osób/km2.
Użytki rolne stanowią ponad 73% ogólnej powierzchni gminy.

Rynek pracy poza rolniczej tworzą miejscowe zakłady przemysłowe, przedsiębiorstwa o profilu produkcyjno-usługowym, usługi (handel, gastronomia, itd.) oraz instytucje i urzędy publiczne.
Wieliczka posiada dogodne położenie komunikacyjne. Przez obszar miasta przebiega główna magistrala kołowa Kraków - Przemyśl (E40) o znaczeniu międzynarodowym. Miasto pełni funkcje lokalnego węzła komunikacji drogowej: krzyżują się tutaj szlaki komunikacyjne łączące Wieliczkę z Krakowem Niepołomicami, Gdowem i Dobczycami. Ciągłą łączność z Krakowem zapewniają autobusy podmiejskie, pociąg i prywatne linie minibusów.
Miasto charakteryzuje się doskonale rozwiniętą siecią gastronomiczną w skład której wchodzą restauracje, kawiarnie, bary, piwiarnie, jadłodajnie i obiekty tzw. małej gastronomii.

Całoroczną bazę noclegową w mieście tworzą hotele i motele o łącznej ilości 360 miejsc, pensjonaty - 40 miejsc. Gmina posiada stosunkowo dobrze rozwinięta sieć urządzeń sportowo-rekreacyjnych. Jej podstawowym elementem są boiska sportowe, hale gimnastyczne, korty tenisowe, kluby fitness, solaria, place zabaw dla dzieci, wypożyczalnie sprzętu sportowo-turystycznego itd.
Program gospodarczy w zakresie rozwoju i modernizacji infrastruktury technicznej przewiduje na lata 2002-2006 budowę centrum edukacyjno-rozrywkowego z pełnowymiarową halą sportową i krytym basenem.

Ponad to Kopalnia Soli zamierza w przyszłości uatrakcyjnić pobyt w mieście i zatrzymać na dłużej turystę poprzez otworzenie starego szybu w centrum miasta. Pierwsze kroki w tym kierunku zostały już poczynione. Kopalnia chce stworzyć także centrum rekreacyjne na terenach gdzie znajdują się stare budynki przemysłowe. Już zaczęto ich wyburzanie.

Kolejnym programem służącym uatrakcyjnieniu gościowi pobytu jest wprowadzenie starej lokomotywy która jeździ trasą Kraków Dworzec Główny- Wieliczka Centrum w każdy weekend w sezonie letnim.

Oprócz głównej atrakcji- unikatowej Kopalni Soli znajdują się tutaj inne liczne zabytki. Między innymi:

Zamek Żupny- Zbudowany na przełomie XIII i XIV wieku, wielokrotnie przebudowywany. Jest to jedyna w Europie rezydencja o charakterze obronnym, która była siedzibą władz administracyjno-gospodarczych, a nie panującego. Rezydowali w nim żupnicy, czyli zarządcy-administratorzy kopalni.
Kościół i klasztor OO. Franciszkanów - Reformatów- to pierwsza murowana świątynia małopolskiej prowincji Reformatów wybudowana w I połowie XVII wieku. Kościół jest Sanktuarium Matki Boskiej Łaskawej Księżnej Wieliczki i ośrodkiem kultu sługi Bożego Brata Alojzego Kosiby, związanego przez 60 lat swojego życia z klasztorem.
Zabytkowy kościółek św. Sebastiana z XVI wieku- Cennymi zabytkami renesansowego malarstwa są znajdujące się w kościele św. Sebastiana dwa obrazy z II poł. XVI w., przemalowane przez Włodzimierza Tetmajera podczas gruntownej restauracji kościół. Wnętrze świątyni zdobi młodopolska polichromia z 1906 roku kolejne dzieło Tetmajera oraz witraże krakowskiej firmy Żeleńskiego zaprojektowane przez Stanisława Matejkę.
Pałac Konopków- Zespół pałacowy wzniesiony w latach osiemdziesiątych XVIII w. z inicjatywy Jana i Piotra Konopków.
Rynek Górny- Zabudowa wokół rynku powstała na kanwie średniowiecznego układu szachownicowego. W rynku znajduje się Pałac Przychockich z końca XVIII wieku.
Magistrat- Jest to obiekt w stylu tzw. neogotyku angielskiego, wraz z klasycystycznym dawnym odwachem, który powstał z przekształceń średniowiecznego szpitala i kościoła św. Ducha ufundowanego przez króla Kazimierza Wielkiego. W "Magistracie" swoją siedzibę mają władze samorządowe.
"Sztygarówka"- Neogotycki gmach wzniesiony na cześć Franciszka Józefa I w roku 1898 z okazji 50 -tej rocznicy objęcia przez niego cesarskiego tronu. Zaprojektował go lwowski architekt prof. Tadeusz Dołęga- Mostowski. Pierwotnym przeznaczeniem budynku była Szkoła Górnicza i Muzeum Salinarne, obecnie jest siedzibą Starostwa Powiatu Wielickiego.
Mur Obronny z II połowy XIV wieku- latach 1993-95 na skarpie ogrodu żupnego przeprowadzono badania archeologiczne. Odkryty mur stanowi fragment fortyfikacji wzniesionych za panowania Kazimierza Wielkiego. Mury obronne wzmocnione były 21 basztami, do dziś zachowała się w całości tylko jedna z nich w rejonie plant.
Aleja Jana Pawła II- W roku 1998 zrealizowano budowę ciągu pieszego między szybem Daniłowicza, a ogrodem żupnym. Trakt turystyczny powstał z myślą o turystach, którzy po zwiedzeniu kopalni będą mieli możliwość dotrzeć do centrum miasta. W dowód szacunku dla papieża Polaka Jana Pawła II nadało jej miano Alei im. Jana Pawła II.

Analiza SWOT

Mocne strony gminy (zalety społeczności oraz zasoby: ludzkie, środowiska, finansowe i elementy przewagi nad innymi):

położenie regionu
walory przyrodniczo - krajobrazowe, zasoby naturalne
łatwy, dobry dojazd
droga międzynarodowa E40

Słabe strony gminy (obecnie istniejące problemy i bariery, przeszkody do podjęcia działań, brakujące elementy):

słaba infrastruktura turystyczno - rekreacyjna
mała ilość imprez rozrywkowo - kulturalnych
mała liczba interesujących miejsc turystycznych
słaba promocja turystyczna regionu, niedostateczna informacja o regionie
wysokie ceny
brudne ulice i zaniedbane otoczenie

Szanse (zmiany w otoczeniu sprzyjające naszym działaniom, konkretne zyski, możliwi partnerzy):

rosnąca dostępność pomocowych źródeł finansowania przedsięwzięć infrastrukturalnych i turystycznych
rosnące zainteresowanie usługami turystycznymi
zwiększająca się liczba turystów zagranicznych w Polsce
wejście do UE, otworzenie granic

Zagrożenia (negatywne skutki uboczne działań, próba przewidzenia nieoczekiwanych skutków, zagrożenia i rozwiązania, których należy unikać):

pojawienie się konkurencji
zwiększenie się liczby turystów jednodniowych (bez noclegu)

Charakterystyka rynku lokalnego

W Wieliczce działa kilka hoteli prowadzących działalność hotelarską.

Obiekt	Lokalizacja	Ilość miejsc	Cena doby hotelowej	Koszt wyżywienia
„Clasic”- motel	ul. Dembowskiego 60	50	od 100 zł	od 35 zł
“Galicja”- hotel	ul. Dembowskiego 20	40	od 260 zł	od 60 zł
„Na Wierzynka”- motel	ul. Wierzynka 9	60	od 160 zł	od 40 zł
„Galant”-pensjonat	ul. Niepołomska 18 d	35	od 100 zł	-
„Salin”- hotel	ul.Kościuszki 5	42	od 260 zł	od 60 zł

Rysunek 4 Charakterystyka obiektów hotelarskich w Wieliczce

Baza noclegowa jest zróżnicowana pod względem standardu obiektów. Jednak brak jest obiektu położonego w bezpośredniej bliskości Kopalni Soli, która jest główna atrakcją przyciągającą turystów. Przeważająca ilość obiektów dysponuje małą ilością miejsc noclegowych, i przyjęcie większej ilości osób nie jest możliwe. Ma to ogromne znaczenie w turystyce grupowej oraz organizowaniu konferencji.

Ponad to wszystkie wyżej wymienione obiekty znajdują się stosunkowo daleko od Kopalni oraz centrum Wieliczki, i nie jest możliwe dostanie się do niej bez posiadania własnego środka transportu.

Opis projektu inwestycyjnego

Nasza firma planuje wybudowanie Hotelu „Salt City”** w Wieliczce w którym zamierza zlokalizować:

100 miejsc noclegowych (pokoje 1-, 2-, 3 osobowe, 2 apartamenty)
dużą, przestronną salę restauracyjną również dla gości z zewnątrz, z przeznaczeniem na organizację wesel, bankietów i konferencji oraz świadczeniem usług cateringu
drink bar z miejscami siedzącymi 25 osób

Atutem jest lokalizacja miasta Wieliczki. Niedaleko Krakowa (ok.15 km.), Niepołomic, na trasie przelotowej. Miasto w odróżnieniu od Krakowa jest spokojne i ciche.

Zalety gminy: bliskość Krakowa, znane atrakcje turystyczne

Wady gminy: zbyt wolny rozwój miasta, brak odpowiedniej infrastruktury turystycznej

Hotel będzie dysponował 50 pokojami w tym 3- jednoosobowe, 40- dwuosobowych( w tym 3 pokoje przeznaczone dla osób niepełnosprawnych), 5- trzyosobowe, 2 apartamenty.

Nasza restauracja serwować będzie tradycyjną kuchnię polską. Chcemy również wyspecjalizować się w organizacji wesel oraz cateringu. Będziemy stawiać przede wszystkim na jakość świadczonych usług.

Obok Hotelu będzie zlokalizowany parking, który zostanie oddany w dzierżawę firmie zewnętrznej.

„Salt City” ** Hotel ma być nowoczesną siecią hoteli ekonomicznych zorientowaną na gwarancje jakości i cen maksymalnych. Marka „Salt City”** Hotel ma być gwarancją jakości i rzetelności usług w segmencie ekonomicznym. Relacja ceny pokoju do jego standardu jest konkurencyjna, uczciwa i przejrzysta dla rynku.

Teren lokalizacji obiektu

Ze względu na brak aktualnego planu zagospodarowania w Gminie Wieliczka utrudniony jest dostęp do swobodnej możliwości wyboru interesującego nas terenu.

Udało się jednak znaleźć działkę przeznaczoną pod inwestycje położoną w bardzo ciekawym miejscu, w pobliżu Kopalni Soli oraz centrum. Dodatkowo obok działki znajduje się stary szyb, który można wykorzystać jako atrakcję.

0x01 graphic

Rysunek 5 Widok działki

Cena działki komercyjnej wynosi 350 tys za 26 ar. Działka posiada numer ewidencyjny 963 i znajduje się w mieście Wieliczka.

Niestety próby szukania większej działki zakończyły się niepowodzeniem. Powodem tego jest istniejąca już zwarta zabudowa centrum Wieliczki oraz mało terenów z przeznaczeniem komercyjnym w centrum Wieliczki.

Dojazd do działki jest łatwy ponieważ trzeba przejechać koło niej chcąc dojechać do Kopalni Soli. Znajduje się ona przy głównej drodze w Wieliczce.

Kosztorys

Koszt budowy hotelu:

1)obiekty podstawowe i pomocnicze - 80%

a) roboty budowlano montażowe - 60%

b)wyposażenie - 40%

2)studia i dokumentacja - 10%

3)obsługa inwestorska, generalne wykonawstwo, nadzór -6%

4)szkolenie i rozruch - 0,5%

5)rezerwa- 3,4%

Posługując się powyższymi wskaźnikami możemy oszacować nasze koszty:

Koszt budowy i wyposażenia 5mln04 tys zł(koszt budowy jednego pokoju wyniesie 105tys zł

Koszt wybudowania 2 apartamentów 260 tys zł (koszt budowy jednego apartamentu wyniesie 130 tyz zł)

Koszt działki 350 tys zł

Koszt budowy restauracji z wyposażeniem 2 mln zł

Koszt całkowity 7 mln 650 tys zł

Sposób inwestowania

Środki pieniężne potrzebne do wyłożenia na naszą inwestycję mają następującą strukturę:

50 % pochodzi z naszych funduszy (jest to kwota 3 825 000 zł)
50% z kapitału bankowego (kredyt inwestycyjny).

Działające w Polsce banki udzielają obecnie na finansowanie hoteli kredytów oprocentowanych według stopy zmiennej. Na ogół ustalana jest ona przy uwzględnieniu stawek depozytów na rynku międzybankowym, tzw. WIBOR, powiększonych o marżę, której wysokość zależy od dokonanej przez bank oceny jego ryzyka związanym z danym przedsięwzięciem. Można zakładać, że obecnie oprocentowanie dla kredytu w złotych na finansowanie budowy hotelu wynosić będzie około 8 procent.

Kredyt zostanie udzielony przez Krakowski Bank Spółdzielczy ponieważ po przeanalizowaniu ofert banków ta jest najbardziej atrakcyjna. Kredyt zostanie zaciągnięty na okres 8 lat oraz z okresem karencji na 2 lata. Oprocentowanie wyniesie 8 % w skali roku.

Kredyt w wysokości 3 825 000 zł udzielony na 8 lat przy oprocentowaniu 8 % daje koszty:

Wysokość rat 46 407.80

Koszt kredytu 5 568 936.58

Wysokość odsetek w kredycie1 743 936.58

Ilość rat będzie 120. Są to raty równe.

Obliczyliśmy, że inwestycja będzie się opłacała jeżeli obłożenie w skali roku wyniesie minimum ok.45- 50%.

Misja

Jakość i rzetelność za rozsądną cenę

Wizja

Hotel „Salt City”** będzie dążył do pozyskiwania stałych klientów poprzez ciągły rozwój i tworzenie nowych produktów. Zamierzamy pozyskać również klientów poprzez świadczenie organizacji wesel. Hotel chce dążyć do bycia liderem na swoim rynku.

Cele strategiczne

zaistnienie na rynku hotelarskim
kreowanie marki
pozyskiwanie stałych klientów korzystających z usług hotelarskich
pozyskiwanie stałych klientów korzystających z usług gastronomicznych
pozyskiwanie klientów w gastronomii jakich jak grupy turystyczne, bizmesmani mśp.
pozyskiwanie klientów w organizacji wesel
pozyskiwanie klientów w organizacji cateringu
podniesienie ilości przyjazdów gości z o 5% w ciągu 4 lat
podążanie za innowacyjnymi rozwiązaniami
rozwój oferowanych produktów oraz wprowadzenie nowych
utrzymanie ceny
współpraca z przedsiębiorstwami znajdującymi się na naszym obszarze działania

Segmenty rynku korzystające z usług Hotelu „Salt City”

Z usług Hotelu będą korzystać przede wszystkim:

klienci indywidualni - główni odbiorcy naszych usług - turyści krajowi i zagraniczni, których chcemy pozyskać poprzez promowanie swoich usług. Spodziewamy się również, że będą oni korzystać z naszego Hotelu „przy okazji”, będąc w Kopalni Soli, chcąc wyłącznie skorzystać z noclegu jako jednego z przystanków na swojej trasie.
klienci grupowi- drugi główny nasz segment odbiorców. Chcemy aby naszymi klientami zostali biura podróży, szkoły oraz zakłady pracy.

Charakterystyka gości:

osoby indywidualnie podróżujące, rodziny, młodzież
szkoły, biura podróży, zakłady pracy
średnio-zamożne, dla których cena ma znaczenie
korzystające z krótkich pobytów

Strategia funkcjonalna

Ceny

Ceny

Pokój 1 os.

Pokój 2 os.

Pokój 3 os.

Apartament 2 os.

Dostawka

od 01.03-30.09

90 zł

130 zł

165 zł

260 zł

20 zł

od 01.10-29.02

70 zł

110 zł

145 zł

230 zł

20 zł

Rysunek 6 Ceny pokoi

W cenę pokoju wliczone jest śniadanie

Pobyty dłuższe niż 5 noclegów promowane są rabatem w wysokości 15%

Atrakcyjne ceny dla grup- negocjonowane. Przewidujemy, że dla grup ceny będą się wahać w granicach od 42 zł do 65 zł od osoby w zależności od wybranych dodatkowych usług takich jak obiad, kolacja, słodki poczęstunek.

Promocja

Reklama

Jeszcze przed otwarciem Hotelu chcemy aby jak największa liczba ludzi dowiedziała się o otwarciu nowego hotelu, który warto odwiedzić. Nasza reklama będzie miała wówczas charakter informujący i nakłaniający.

Reklamę umieścimy w :

prasie:

w czasopismach branżowych takich jak: „Mój Hotel”, „Hotelarz”, „Świat Hoteli”

czasopismach turystycznych takich jak „Vouge”, „Podróże” oraz prasie codziennej

stworzenie strony internetowej
umieszczenie informacji o hotelu w informatorach turystycznych
ogłoszenie się w największych portalach internetowych takich jak:

www.hotel.pl, www.polhotels.com, www.odkryjpolske.pl, www.hotele-online.pl, http://www.wieliczka.gmina.pl,

informacje w książce telefonicznej
uczestnictwo w targach turystycznych:

Tour Salon w Poznaniu,

Międzynarodowe Targi Turystyczne Glob w Katowicach,

Międzynarodowe Targi Turystyczne (ITB) w Berlinie,

sponsorowanie lokalnych imprez
dobrze oznakowany dojazd do hotelu
promocja gminy, regionu przy współpracy z nim
opracowanie folderów
rozsyłanie broszur informacyjnych

Public Relation

Ma stworzyć hotel godny zaufania u naszych gości oraz wykreować jego pozytywny wizerunek.

Chcemy to osiągnąć poprzez:

Sponsorowanie lokalnych imprez
czynny udział w organizacjach hotelarskich i rzemieślniczych
udział w szkoleniach
współpraca z gminą
stworzenie u pracowników więzi z firmą co ma dać wyraz w kreowaniu wizerunku hotelu

Promocja uzupełniająca

Udzielanie rabatów dla gości przedłużających pobyt, stałych klientów, grup
Zniżki dla dzieci
Dla każdego gościa drobny upominek z logo i nazwą firmy, np. długopis, zapałki, koszulki, podkładki pod myszkę, kalendarze
proponowanie pakietów usług (weekendowe, rodzinne, biznesowe)
listowna kampania promocyjna

Dystrybucja

Sprzedaż bezpośrednia w recepcji
Współpraca z biurami podróży
Rezerwacja poprzez telefon, fax- specjalne stanowisko do dokonywania rezerwacji, gdzie pracownicy będą również za zadanie poszukiwanie nowych kontrahentów
Rezerwacja poprzez internetową stronę hotelu
Korzystanie z najnowszych technik takich jak platformy rezerwacyjne

: www.polhotels.com, www.odkryjpolske.pl, www.hotele-online.pl

Projekt funkcjonalny (załącznik 1)

Hotel „Salt City” ** położony w dogodnym, atrakcyjnym miejscu w centrum Wieliczki, niedaleko Kopalni Soli, ze względu na swoja lokalizację mamy nadzieję, że zapewni Naszym gościom spokojny wypoczynek obok wspaniałego Muzeum Kopalni Soli.

Hotel posiada 50 jednostek mieszkalnych. Są to pokoje 1-. 2-, 3- osobowe( w tym 3 pokoje przeznaczone dla osób niepełnosprawnych) oraz 2 apartamenty. Hotel jest zaliczany do klasy hoteli małych. Jest to obiekt skategoryzowany, posiadający dwie „gwiazdki”. Posiada 4 kondygnacje- parter, I piętro, II piętro i III piętro. Na I i II piętrze znajduje się po 17 pokoi. Na III piętrze 16 pokoi. W Hotelu znajduje się widna mająca za zadanie ułatwienie swobodnego poruszania się osobom niepełnosprawnym, oraz specjalne podjazdy.

Pion pobytowy

Hall główny, recepcja.

Recepcja znajduje się po lewej stronie od wejścia. Obok recepcji znajduje się pomieszczenie do dyspozycji gości- przechowalnia bagażów (magazyn) oraz sejf. Idąc dalej po prawej stronie znajdują się toalety- damska i męska. Następnie znajduje się przestronna sala restauracyjna oraz drink bar.

Na załączonym rzucie wyraźnie możemy zauważyć, że w Hotelu jest rozdzielenie dróg dla personelu od drogi dla gości.

Część mieszkalna

W hotelu znajduje się 50 pokoi w tym :

3- jednoosobowe,
40- dwuosobowych (w tym 3 dla osób niepełnosprawnych),
5- trzyosobowe,
2 apartamenty.

Pokoje znajdują się na pierwszym, drugim, i trzecim piętrze. Są one dostosowane do wymogów jakie należy spełnić przy dwugwiazdkowej kategoryzacji.

W pokoju znajdują się:

telewizor
telefon
łącze internetowe
czajnik z kawą i herbatą

Pokoje są urządzone prosto ale funkcjonalnie i wygodnie. Są przestronne i jasne. W łazienkach znajduje się prysznic, a w pokojach dla osób niepełnosprawnych dodatkowo specjalne uchwyty.

Część gastronomiczna

Znajduje się na parterze. Droga dla personelu jest oddzielona od drogi dla gości. Obok kuchni znajdują się także magazyny, piwniczka win, toalety.

Restauracja:

Na sali znajduje się bezpośrednio(w ciągłej gotowości) 100 miejsc dla gości. Jednakże możemy pomieścić do 180 osób. Głównie na weselach, bankietach, konferencjach.

W restauracji serwujemy dania kuchni polskiej. Restauracja jest otwarta dla gości z zewnątrz.

Drink- Bar:

Jest to bar wyłącznie ze stanowiskami siedzącymi wokół baru. Przewidziany na 25 osób. Drink- bar serwuje napoje gazowane, alkoholowe, ciepłe napoje.

Sale konferencyjne:

Nasza restauracja pełni funkcję sali konferencyjnej. Dzięki przesuwnym ścianom może być jedna większa na 150 osób w układzie kinowym lub dwie mniejsze na 40 i na 60 osób w układzie kinowym.

Sale są doskonale wyposażone w sprzęt (rzutnik, laptop, ekran).

Usługi dodatkowe

Wycieczki do Krakowa, Oświęcimia, Niepołomic,
Bilety do Kopalni Soli,
Wypożyczalnia rowerów,

Plan organizacyjny (załącznik nr 2)

1. Kadra zarządzająca (5 osób)
-dyrektor
-główny księgowy

-kierownik gastronomii

-kierownik recepcji

-kierownik służby pięter

-z-ca dyrektora ds. sprzedaży

2. Plan kadrowy
Firma zatrudnia 44 pracowników:

-1 sekretarkę

-1 specjalistę do spraw kadrowych

-1 księgowego
-3 kelnerów
-2 kucharzy
-2 barmanów

-10 recepcjonistów

-2 portierów

-2 obsługa techniczna

-10 pokojowych

-1 magazynier
-4 sprzątaczki

Hotel korzysta również z firm outsortsoringowych takich jak:

pralnia
ochrona
parking

Schemat ten jest przewidziany dla hotelu średniej wielkości: około 100 - 150 pokoi.

Hotel jest obiektem autonomicznym - wszystkie komórki niezbędne do jego prawidłowego funkcjonowania są uwzględnione na schemacie.

Sekretarka pełni rolę koordynatora zaopatrzenia. Przez jej ręce przepływają zamówienia wewnętrzne. Pozwala to na bieżącą kontrolę nad kosztami zamówień.

Zabieg rozdzielenia funkcji rezerwacji na dwie grupy: indywidualne i grupowe jest to nowoczesna metoda zarządzania sprzedażą.

W pionie marketingu i sprzedaży stanowisko specjalisty ds. imprez wskazuje, że jest to hotel dla którego ważnym klientem są firmy korzystające z oferty konferencyjno- bankietowo-weselnej.

Parking wyodrębniony został jako usługa zewnętrzna. Jest to coraz powszechniejsza praktyka.

3.Struktura zatrudnienia:

10 recepcjonistów - praca dwu zmianowa (po 12H). Na każdej zmianie 2 recepcjonistów.

3 kelnerów - praca od 7 do 23, na dwie zmiany.

2 kucharzy- praca od 7 do 23, na dwie zmiany.

2 barmanów - praca na dwie zmiany.

2 portierów- praca na dwie zmiany.

10 pokojowych- każda ma ok.10 pokoi

4 sprzątaczki- wymiar pracy 8-godzinny

Lista płac oraz liczba osób zatrudnionych w hotelu znajduje się w załączniku nr 3.

Spis ilustracji

Załączniki:

Plan funkcjonalny
Schemat organizacyjny
Wynagrodzenia i zatrudnienie

Bibliografia

Instytut Turystyki
http://www.intur.com.pl/warsztat.htm#kraje2005
http://www.pot.gov.pl/news.asp?news=200401062004020603nm10.htm&grp=nm
Ocena bieżącej sytuacji na rynku turystycznym i prognoza na lata 2003 - 2007, Instytut Turystyki, Warszawa 2003, str. 73.
Główny Urząd Statystyczny
Urząd Statystyczny w Krakowie
Ocena bieżącej sytuacji na rynku turystycznym i prognoza na lata 2003 - 2007, Instytut Turystyki, Warszawa 2003, str. 39.
http://www.polskainfo.pl/mp-bin/article?section=kraj&portal=plinfo&category=&sid=2004/11/16/3056219
http://www.polskainfo.pl/mp-bin/article?section=kraj&portal=plinfo&category=&sid=2004/12/15/3063011
Bartoszewicz, Skalska, „Zagraniczna turystyka przyjazdowa do Polski w 2003 roku”, Instytut Turystyki, Warszawa, 2004
Błądek Z. „Hotel-programowanie, projektowanie, wyposażenie”
http://www.wieliczka.gmina.pl/index.html?id=22687&location=f&msg=1
pod red. Burzyński T. „Inwestycje Turystyczne”, Kraków, 1999