Konspekt zajęć „Własność i inne prawa rzeczowe”

Podstawowy akt prawny to kodeks cywilny ustawa z 1964 roku, wielokrotnie do dzisiaj zmieniana.

Podstawowe pojęcia i ich definicje :

rzeczy

art. 45. Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne

Czyli są nimi takie części przyrody, które maja charakter materialny, są wyodrębnione (samoistne).

W tym rozumieniu nie są nimi ani woda płynąca, ani kopaliny, ani zwierzęta i to nie tylko dzikie ale żadne ( vide- art.1 ust.1 ustawy z 1977 roku o ochronie zwierząt, choć w sprawach nienormowanych stosuje się odpowiednio przepisy odnoszące się do rzeczy).

Sui generis rzeczami są pieniądze.

Zwłoki lub ich części nie są rzeczami chyba, że są to preparaty do celów badawczych.

Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko zindywidualizowane przedmioty (nie przyszłe i nie „zbiorowe” ) choć są wyjątki np. prawa; inaczej jest przy prawach obligacyjnych, których przedmiotem mogą być rzeczy przyszłe itp.

nieruchomości

art. 46.1 Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

w tym nieruchomości rolne,

art. 46.(1) Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie

produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Pozostałe rzeczy są rzeczami ruchomymi

Podział rzeczy ruchomych na oznaczone, co do gatunku i co do tożsamości (- istotne np. przy rękojmi)

części składowe rzeczy,

art. 47.2 Częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od nie odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

przy czym art. 47.3 Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią części składowych

art. 47.1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania

art. 49 urządzenia do doprowadzania pary, gazu, elektryczności wody i inne podobne.. nie są częścią składową jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu

przynależności,

art. 51.1 Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

przy czym 51.2 Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej.

Art. 52 Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności , chyba że co innego wynikam z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

przedsiębiorstwo

art. 55(1) Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej (….)

gospodarstwo rolne,

art. 55(3) Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne, wraz z gruntami leśnymi , budynkami lub ich częściami , urządzeniami i inwentarzem jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

art. 55(2) nabycie przedsiębiorstwa oraz 55(4) odpowiedzialność nabywcy za długi

Posiadanie

Wyjaśnienie istoty posiadania

art. 338 Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego jest

dzierżycielem

art. 336 Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie

włada jak właściciel (posiadacz samoistny) , jak i ten, kto nią faktycznie

włada, jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający

inne prawo , z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą

(posiadacza zależny).

art. 337 Posiadacz samoistny nie traci posiada przez to, że oddaje

drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

Posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu dwóch przesłanek:

- fizycznego elementu władania rzeczą, określanego jako corpus

possessionis,

- oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi,

rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie

Nie budzi szczególnych wątpliwości interpretacyjnych element „władania

rzeczą" (corpus). Bez wątpienia chodzi tu o dostrzegalny akt fizycznego władztwa nad rzeczą, „zatrzymania" rzeczy, jej „używania", „korzystania". Nieco gorzej z przypadkami „schowania" (ukrytego „zawłaszczenia"). Niemniej jednak wszelkie dalsze dylematy występują w razie stwierdzonego władania rzeczą.

Drugim współwystępującym, niezbędnym elementem cywilistycznej konstrukcji posiadania, jest psychiczny czynnik zamiaru władania („zawładnięcia") rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). Wymaga to szczególnego podkreślenia w przypadku posiadania niepopartego tytułem prawnym, który mógłby wynikać z nawiązanego stosunku prawnego, w przypadku posiadania „bezprawnego".

Ustawodawca stosuje tu (w art. 336 k.c.), jako kryterium rozróżnienia pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym, miarę zakresu władztwa nad rzeczą, przy odniesieniu się do zakresu władztwa występującego w przypadku określonych praw podmiotowych (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 832).

Odróżnia więc posiadanie samoistne, obejmujące przypadki władania rzeczą „jak właściciel" oraz posiadanie zależne, występujące w przypadku władania rzeczą „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą".

Zatem posiadanie samoistne występuje w razie władania rzeczą „jak właściciel", bez ograniczenia do przypadków władania zgodnego z prawem (władania „jako właściciel"). Rozstrzygające znaczenie ma więc rozległy zakres władania rzeczą, na wzór prawa własności (zob. art. 140 k.c.), chociażby nawet nie poparty rzeczywiście przysługującym posiadaczowi prawem własności.

Można tu więc zaliczyć, obok właściciela, dalsze osoby władające rzeczą, jak właściciel, chociażby nieformalnego nabywcę nieruchomości, nabywcę rzeczy od osoby nieuprawnionej (jeżeli nie nastąpiło skuteczne nabycie prawa własności), a nawet złodzieja, nieuczciwego znalazcę zatrzymującego rzecz dla siebie, czy osobę, która samowolnie zawładnęła cudzą nieruchomością i włada nią jak właściciel.

Natomiast z posiadaniem zależnym mamy do czynienia wówczas, gdy określona osoba włada rzeczą - zawsze cudzą - „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą". Również tutaj spotykamy posiadanie zgodne z prawem (chociażby posiadanie najemcy), jak też posiadanie bez tytułu prawnego (obejmujące władanie rzeczą „jak najemca").

domniemania związane z posiadaniem

art. 339. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

art. 340. Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

art. 341. Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.

art. 345. Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

ochrona posiadania,

art. 342. Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

art. 343¹Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

samopomoc

art. 343. § 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.

sądowa ochrona posesoryjna

art. 344. § 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu

państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

szczególne uprawnienia posiadacza

art. 347. § 1. Posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody.

§ 2. Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.

art. 231. § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Należy pamiętać, że :

art. 346. Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania.

czynności prawne konsensualne i realne oraz forma czynności

prawnych

konsensus - umowa - samo zgodne oświadczenie woli stron

oraz

realne - wręczenie np. zastaw (nie bankowy i nie rejestrowy)

np. art. 307.1 Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej na którą strony się zgodziły

forma czynności prawnej - w naszym prawie zasadą jest, że może być dowolna;

art. 73. § 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.

§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Natomiast wyjątkiem od tej zasady jest wymóg zachowania szczególnej formy czynności przy przeniesieniu własności nieruchomości i rzeczy ruchomych; istotne są także skutki niezachowania formy notarialnej przy przeniesieniu własności nieruchomości.

art. 74. § 1. Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

§ 2. Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

§ 3. Przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami.

art. 77.  § 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Należy podkreślić, że na czym innym polega zachowanie formy pisemnej przy testamencie własnoręcznym a na czym innym przy czynnościach prawnych między żyjącymi:

art. 78. § 1. Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

§ 2. Oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.

art. 949§1 Spadkodawca może sporządzić testament w ten sposób, że napisze go w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy datą.

art. 158 Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w wykonaniu istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

art. 236§3 Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami : art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

i

art. 237 Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (trzeba pamiętać o dodatkowym uregulowaniu z dalszych ustaw, co będzie omówione przy użytkowaniu wieczystym).

art. 245§2 (…) Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (prawo rzeczowe ograniczone)

data pewna

art. 81. § 1. Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).

§ 2. Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;

2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.

§ 3. W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

Własność

Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (art. 21 ust. 1).

Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2).

Ponadto podkreślono dalej w Konstytucji (wśród przepisów o wolnościach ekonomicznych), że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia (art. 64 ust. 1).

Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2).

Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji).

różne rodzaje własności (prywatna, samorządowa, państwowa),

Teraz już nie ma ten podział istotnego znaczenia bowiem nie ma już zasadniczego zróżnicowania, co do ochrony własności - własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej. Kiedyś nie można było np. zasiedzieć własności państwowej; istniała hierarchia kolejności.

Jednak nadal jest szczególna własność państwowa np. wód podziemnych, wód płynących, kopalin nie będących częściami składowymi.

Nadto sporo szczególnych zasad obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 - cyt. dalej jako: u.g.n.).

Można w niej zauważyć liczne ograniczenia swobody umów związane z publicznym charakterem własności.

Spotykamy więc tutaj ograniczenia obrotu darmego i „półdarmego" (art. 13-14),

obligatoryjny, zasadniczo, przetargowy tryb rozporządzania (art. 37 ust. 1)

oraz liczne ograniczenia dotyczące warunków rozporządzenia, szczególnie w zakresie ceny nieruchomości (art. 67 i n. u.g.n.).

Odrębne, choć podobne ograniczenia obrotu zawiera ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.). Również tutaj określa ustawodawca kategorię dopuszczalnych czynności obrotu, reguluje tryb rozporządzania (zasadniczo - przetargowy) i warunki rozporządzania. Trzeba uzupełnić, że zasobem nieruchomości rolnych Skarbu Państwa gospodaruje (rozporządza) Agencja Nieruchomości Rolnych.

definicja ustawowa własności - normatywna

- oraz treść prawa własności; podmiot i przedmiot

- oraz przestrzenne i czasowe granice własności,

art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Przedmiotem własności mogą być tylko istniejące rzeczy oznaczone co do

tożsamości (por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 45).

W przeciwieństwie do tej konstatacji przedmiotem stosunków obligacyjnych (obrotu) mogą być rzeczy przyszłe oraz rzeczy oznaczone co do gatunku, występujące w większej, niewyodrębnionej masie.

Ostatecznie jednak przedmiotem własności (oraz dalszych praw rzeczowych) może być jedynie wytworzona finalnie rzecz oznaczona co do tożsamości, czy też rzecz (rzeczy) wyodrębniona z masy rzeczy oznaczonych co do gatunku.

Własność jest prawem bezterminowym (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 81; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980, s. 62-63). Nie spotykamy współcześnie w ustawodawstwie polskim własności podzielonej w czasie.

Wyjątek innej natury dotyczy odrębnej własności budynków nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Wygasa ona bowiem z upływem czasu z tej jedynie przyczyny, że jest związana z terminowym prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.).

Zasadniczo zaś, ze swej natury, własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem własności.

Czasowe ograniczenie własności rzeczy ruchomych może jednak nastąpić z woli stron. Wyraźnie zaś zabroniono takich zastrzeżeń umownych w przypadku nieruchomości. Według bezwzględnie obowiązującego przepisu własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Generalnie zaś prawo własności jest najszerszym, najpełniejszym prawem rzeczowym. Dalsze prawa rzeczowe są już formą pochodną od prawa własności. Z charakteru jest prawem bezwzględnym, obejmuje zaś bezpośrednie uprawnienia właściciela.

Doktryna prawnicza wyróżnia „pozytywną" oraz „negatywną" stronę własności (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 60-61; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 70-71). Jest to trafna jest ilustracja terminologiczna.

Dobitnego zaakcentowania wymaga jedynie, że dopiero łączny opis pozytywnej i negatywnej strony własności ujawnia pełny obraz prawa własności, sytuacji prawnej właściciela.

Wyraźnie zaznaczonym w normie art. 140 k.c. uprawnieniem właściciela jest przysługujące mu uprawnienie do korzystania z rzeczy. Według powołanego przepisu właściciel może korzystać z rzeczy, w szczególności może pobierać pożytki oraz inne dochody z rzeczy.

Drugim wśród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela jest przysługujące mu uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Należy się zgodzić, że „uprawnienie do rozporządzania rzeczą oznacza możliwość dokonywania czynności prawnych dotyczących rzeczy i umożliwia właścicielowi realizację w sensie ekonomicznym wartości wymiennej rzeczy" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 82).

Bez wątpienia do podstawowych uprawnień właściciela należy zaliczyć uprawnienie do posiadania rzeczy (ius possidendi). Wprawdzie nie uwypuklono dosadniej tego uprawnienia w komentowanej normie art. 140 k.c., nikt jednak nie ośmieliłby się zaprzeczać, a nawet powątpiewać, że posiadanie jest naturalną cechą prawa własności. Pamiętamy przecież, że kodeks posługuje się otwartą, elastyczną formułą uprawnień objętych treścią prawa własności.

We współczesnym systemie polskiego prawa cywilnego określone normatywnie granice własności stanowią sprzężone ze sobą trzy „wyznaczniki", a mianowicie przepisy ustawy, dalej zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności. Przypomnijmy bowiem, że „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może (...) korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa" (art. 140 zd. 1 k.c.).

Ingerencja ustawodawcy przybiera różnorodną postać. Objawia się też w różnym obszarze. W pierwszym rzędzie trzeba zwrócić uwagę, że ustawodawca kształtuje granice przestrzenne własności nieruchomości. Z myślą o tym należy więc sięgać do regulacji zawartej w ustawie z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) oraz do ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.); o szczegółach w komentarzu do art. 143 k.c.

art. 143.  W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Zastosowano tu więc wersję koniecznego, jednakże ograniczonego zasięgu własności gruntu we wnętrzu ziemi i w przestrzeni powietrznej.

Aktywne wykorzystanie przez właściciela gruntu przestrzeni powietrznej następuje najczęściej w toku inwestycyjnej działalności budowlanej i późniejszej eksploatacji wzniesionych budynków. Tutaj zresztą następuje też wykorzystanie przestrzeni pod powierzchnią gruntu dla wzniesienia fundamentów budynku.

Nie można również wykluczyć wszelkich dalszych postaci korzystania z własnej przestrzeni powietrznej przez właściciela gruntu: instalacja masztów antenowych, odprowadzenie dymu, spalin, pyłów (osobną kwestią jest przestrzeganie wymagań ochrony środowiska i zakazu immisji w stosunkach sąsiedzkich).

Wobec wyłączności uprawnień właściciela należy wykluczyć ingerencję

sąsiadów oraz innych osób trzecich, jak chodzi o korzystanie z przestrzeni powietrznej nad cudzym gruntem. W stosunkach sąsiedzkich chodzi głównie o unikanie niedozwolonych immisji; o szczegółach później, przy prawie sąsiedzkim a w szczególności art. 144 k.c.

Najbardziej wszakże eksponowanym zagadnieniem jest problematyka wykonywania lotów w cudzej przestrzeni powietrznej, regulowana ustawą z dnia 31 maja 1962 r. - Prawo lotnicze (Dz.U. Nr 32, poz. 153 ze zm.). Zasadniczo przeloty statków powietrznych odbywają się na znacznej wysokości, ponad zasięgiem cudzej własności. Natomiast loty niskie dopuszczalne są tylko w razie konieczności i wówczas stanowią uprawnione naruszenie cudzego prawa własności. Jedynie przeloty w przestrzeni powietrznej właściciela dokonywane bez konieczności stanowią bezpodstawne naruszenie cudzej własności i uzasadniają stosowanie ochrony petytoryjnej.

Nadto zauważmy, że poza wyraźnymi - ustanowionymi w prawie wodnym - wyjątkami, wody stanowią własność państwa (art. 1).

Szczególnie przedmiotem własności państwa (teraz zaakcentujmy - Skarbu Państwa) są wody podziemne.

Obok tego własnością państwową są objęte powierzchniowe wody płynące.

Z wód podziemnych jedynie wody w studniach stanowią własność właściciela gruntu (art. 2 pr.wod.). Przedmiotem własności prywatnej mogą być też powierzchniowe wody stojące.

Zawarte w prawie wodnym rozwiązanie wyklucza traktowanie wód podziemnych jako części składowych gruntu. Wszak stanowią one „własność państwa". Trzeba jednak mocno zaakcentować, że używane tu pojęcie nie przystaje do cywilistycznej kategorii własności rzeczy. Wszak woda nie jest rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c. Należy więc ocenić, że mamy tu do czynienia z używanym w prawie wodnym specjalnym, konwencjonalnym określeniem, oznaczającym prawo podmiotowe bezwzględne, obejmujące zasoby wód Skarbu Państwa, nie podlegające utożsamieniu z cywilistycznym pojmowaniem własności (por. S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, Ossolineum 1985, s. 434-451).

Trzeba wszakże zauważyć, że właściciel gruntu może - w ramach „zwykłego korzystania z wody" - dla zaspokojenia potrzeb własnych oraz indywidualnego gospodarstwa domowego korzystać bez pozwolenia wodnoprawnego z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie (art. 49 ust. 1 pr.wod.).

Do niedawna podkreślano też - analogicznie do problematyki wód - że zawarta w art. 143 zd. 1 k.c. ogólna zasada dotycząca pionowego zasięgu własności gruntu (w głąb ziemi) „nie uchybia przepisom regulującym prawo do kopalin". Obecnie skreślono takie postanowienie, regulując od nowa - z modyfikacją - problematykę „prawa do kopalin" w ustawie z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.górn.).

Według zupełnie nowej „filozofii" postanowiono obecnie, że złoża kopalin, nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej, są własnością Skarbu Państwa (art. 7 ust. 1 pr.górn.).

W granicach ustalonych przez ustawy Skarb Państwa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego (art. 7 ust. 2 pr.górn.). W sprawach nie uregulowanych w ustawie do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej (art. 8 pr.górn.).

Nastąpiło tu więc rozgraniczenie reżimu prawnego kopalin stanowiących części składowe gruntu i kopalin zalegających we wnętrzu ziemi (por. A. Lipiński, R. Mikosz, Komentarz..., s. 47-51). Cytowany przepis art. 7 ust. 1 pr.górn. przyjmuje na wstępie założenie, że istnieją kopaliny stanowiące części składowe gruntu.

Tą drogą odsyła do komentowanego przepisu art. 143 k.c. (jego zdania pierwszego). Tak ujmując wzajemny związek ukazanych przepisów trzeba stwierdzić, że stanowią części składowe gruntu kopaliny zalegające w strukturze morfologicznej gruntu w granicach pionowego zasięgu własności tego gruntu, dyktowanej miarą społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

Przedstawiono już wcześniej pokrótce dylematy związane z określeniem granic przestrzennego (pionowego) zasięgu nieruchomości gruntowej. Obecnie - z myślą o eksploatacji kopalin - można przychylić się do poglądu, że stanowią części składowe gruntu kopaliny poddające się wydobyciu metodą odkrywkową (por. A. Lipiński, R. Mikosz, Komentarz..., s. 51). Trzeba oceniać, że wówczas własność gruntu obejmuje całą strukturę złoża. Odrębną, wcześniejszą kwestią jest rozpoznanie geologiczne złoża i ustalenia „górniczego" przeznaczenia gruntu. Tutaj zaś nie można ominąć zasad zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych.

dalsze ustawowe ograniczenia własności

Z ustawodawstwa odrębnego należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na regulację prawną ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu

przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm. - cyt. dalej jako: u.z.p.). Szczególnie zwraca uwagę norma, według której ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 33).

Koniecznym jest także omówienie renty planistycznej oraz jej odpowiednika w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odrębnie trzeba nawiązać do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.bud.).

Tutaj istotne znaczenie mają przepisy uzależniające możliwość dokonywania robót budowlanych od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28). Należy też wspomnieć, że właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 pr.bud.).

Znacznym ograniczeniom, przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150 - cyt. dalej jako: u.o.d.k.) podlega własność zabytków i innych dóbr kultury. W pierwszym

rzędzie zwraca uwagę norma, według której obowiązkiem właścicieli i użytkowników jest utrzymanie należących do nich dóbr kultury we właściwym stanie (art. 1 ust. 3). Dodać trzeba, że zabytek nieruchomy może być użytkowany wyłącznie w sposób zgodny z zasadami opieki nad zabytkami i w sposób odpowiadający jego wartości zabytkowej (art. 38 ust. 1 u.o.d.k.).

Szczególna ingerencja ustawodawcy dotyczy korzystania z gruntów rolnych i leśnych. W pierwszym rzędzie obowiązują tu zasady powołanej już ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Odrębnie jednak uchwalono ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm. - cyt. dalej jako: u.o.g.). Zsynchronizowane ze sobą postanowienia obu ustaw ograniczają możliwość zmiany przeznaczenia na inne cele gruntu rolnego i leśnego. Wiadomo, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga się o rolniczym lub leśnym przeznaczeniu gruntu. Właściciel zaś zobowiązany jest dochować określonego tam przeznaczenia gruntu. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej podlega ograniczeniom określonym w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany przeznaczenia dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego (art. 7 ust. 1 u.o.g.), a wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej wymaga następczej decyzji starosty (art. 5 u.o.g.). W szczególności ograniczono możliwość zmiany przeznaczenia gruntu o wyższej klasie bonitacyjnej (art. 6 w zw. z art. 7 u.o.g.).

Zastrzeżone w ustawach ograniczenia własności dotyczą również sfery rozporządzania rzeczą. Z regulacji kodeksowej można tu przytoczyć jedynie przypadki ustawowego prawa pierwokupu udziału we współwłasności przysługującego współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.) oraz prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez jej dzierżawcę (art. 695 § 1 k.c.). Skreślono zaś dawniejsze, istotniejsze ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi (art. 160-165 i 167-168 k.c.). Funkcjonujące nadal - w złagodzonej postaci - ograniczenia ze sfery zniesienia współwłasności dotyczą jedynie sądowego zniesienia współwłasności (art. 213-218 k.c.).

Kształtując normatywną treść prawa własności zaznaczył również ustawodawca, że właściciel może korzystać z rzeczy (i rozporządzać rzeczą) w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego (art. 140 k.c.). Posługując się generalną klauzulą zasad współżycia społecznego, ustawodawca kierował się

przekonaniem, że samo odwołanie do obowiązującego prawa nie wystarcza z uwagi na złożoną strukturę oraz tempo przeobrażeń stosunków społecznych. Istotnie bowiem poprzez odesłanie do zasad współżycia społecznego treść prawa własności została znacznie „uelastyczniona" i „zdynamizowana"

Nie można przeoczyć, że ustawodawca, kształtując w art. 140 k.c. treść prawa własności, posłużył się analogiczną klauzulą generalną jak w przypadku art. 5 k.c. Odmienną jednak funkcję przeznaczono zasadom współżycia społecznego w obu przepisach. Wypada bowiem stwierdzić, że według art. 140 k.c. zasady współżycia społecznego stanowią wewnętrzny wyznacznik dla treści prawa własności, wyznaczają jego granice. Natomiast według art. 5 k.c. zasady współżycia społecznego mają później zapobiegać nadużyciu prawa na etapie jego wykonywania (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 71-72; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 74-75; J. Wasilkowski, Prawo..., s. 107-108).

Rozwijając podjęty wątek trzeba podkreślić, że „przepis art. 5 k.c. dotyczy oceny prawidłowości wykonywania prawa podmiotowego przez osobę uprawnioną z punktu widzenia zasad współżycia społecznego na tle okoliczności konkretnego wypadku (...). Funkcją przepisu art. 5 k.c. jest zatem

dostosowanie wykonywania własności do konkretnych okoliczności." (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 72).

Równolegle z zasadami współżycia społecznego zakres prawa własności wyznacza również klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. O ile jednak zasady współżycia społecznego wprowadzają do treści prawa własności czynnik moralny, o tyle klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa odwołuje się do funkcji ekonomicznej prawa. Należy bowiem zauważyć, że powołana klauzula hołduje funkcjonalnemu ujęciu praw majątkowych, przy równoczesnym zabezpieczeniu pierwszeństwa interesu społecznego przed indywidualnym (por. A. Stelmachowski, Wstęp..., s. 221-222; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 73.

Współcześnie społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy przede wszystkim od rodzaju przedmiotu własności i jego funkcji (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 75). W takim kontekście można mówić o różnorodnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu własności nieruchomości rolnych, gruntów budowlanych, terenów rekreacyjnych, obiektów zabytkowych, terenów fabrycznych itp.

dodatkowe uwagi wynikające z orzecznictwa:

Sięgając do wybranych orzeczeń warto rozpocząć dalsze rozważania od wywodu zawartego w orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 1993 r. (OTK 1994, t. I, poz. 8). Korzystając z dorobku doktryny cywilistycznej, Trybunał stwierdził w uzasadnieniu swego orzeczenia, że „prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami - jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Zarazem wszak nie jest prawem absolutnym (ius infinitum), a więc prawem niczym w swej treści nie ograniczonym. Przeciwnie - do istoty tego prawa należą - z jednej strony swoboda korzystania z rzeczy własnej (pobieranie z niej pożytków i rozporządzanie rzeczą własną - art. 140 k.c.), z drugiej zaś strony pewne ograniczenia tej swobody, stanowiące swoistą granicę istoty prawa własności, a w konsekwencji - «także granicę ochrony tego prawa».".

Podkreślono dalej, że „granice swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji także granice ochrony własności stanowią niewątpliwie swoiste ograniczenie własności (...). Ich celem i sensem jest ustalenie w interesie ogólnym granic swobody korzystania z rzeczy własnej. Przykładem takich ograniczeń mogą być przepisy Kodeksu cywilnego, nakazujące uwzględnienie

społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa oraz zasad współżycia społecznego przy wykonywaniu prawa własności, przepisy tego kodeksu określane mianem prawa sąsiedzkiego, niektóre przepisy o ochronie środowiska i planowaniu przestrzennym, Prawa budowlanego, Prawa wodnego, o ochronie dóbr kultury i inne. Ustalenie swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji i granic ochrony prawa własności, jest przeciwstawieniem się pojmowaniu prawa własności jako prawa absolutnego.".

Należy też odwołać się do tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1993 r., III ARN 49/93 (OSNCP 1994, z. 9, poz. 181), według której „w państwie prawa nie ma miejsca dla mechanicznie i sztywno pojmowanej zasady nadrzędności interesu ogólnego nad interesem indywidualnym. Oznacza to, że w każdym przypadku działający organ ma obowiązek wskazać, o jaki interes ogólny (publiczny) chodzi i udowodnić, iż jest on na tyle ważny i znaczący, że bezwzględnie wymaga ograniczenia uprawnień indywidualnych obywateli.

Wiadomo już, że negatywna strona własności stanowi odzwierciedlenie

bezwzględnego charakteru własności. Owa, sugerowana „negacja" stanowi tu wykluczenie ingerencji osób trzecich. Przecież według komentowanego przepisu właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą z „wyłączeniem" innych osób. Zatem każdy jest tu zobowiązany negatywnie do biernego zachowania się, a mianowicie do poszanowania cudzego prawa własności, do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.

Szczegółowo kwestia ta zostanie omówiona przy ochronie własności.

stosunki sąsiedzkie i rozgraniczenie,

art. 152. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

art. 153. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd

ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

art. 154. § 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Rozgraniczenie służy ustaleniu przebiegu granic nieruchomości. Następuje wtedy, gdy granice nieruchomości nie zostały ustalone albo gdy były już ustalone, ale stały się sporne. Według ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086) rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów (art. 29 ust. 1 pr.geod.).

Nie może ulegać wątpliwości, że procedura rozgraniczenia nieruchomości dotyczy jedynie gruntów („nieruchomości gruntowych"). Przesądzają o tym

jednoznacznie właściwe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 152-153). Podobnie zaś należy odczytywać przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego, chociaż najogólniej posługują się pojęciem „nieruchomości" (art. 29 i n. pr.geod.).

Trzeba zresztą wspomnieć, że rozgraniczenie pomiędzy sąsiadującymi budynkami następuje poprzez rozgraniczenie gruntów pod budynkami, choćby budynki stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie można więc mówić o spornych granicach rozdzielenia własności budynków, gdy niesporny jest przebieg linii granicznych gruntów pod budynkami. Problem powstaje zaś wówczas, gdy nieustalone lub sporne są granice nieruchomości gruntowych.

Pierwszy przypadek rozgraniczenia. Jest jedyny przypadek, gdy bezpośrednio rozstrzyga sąd. Mianowicie sąd przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 36 pr.geod.).

Wymaga podkreślenia, że ustawodawca przesądza o administracyjnym trybie

postępowania rozgraniczeniowego zanim dojdzie do postępowania sądowego. Wyraźnie bowiem postanowiono w Prawie geodezyjnym i kartograficznym, że rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast), a w przypadkach określonych w ustawie sądy (art. 29 ust. 3 pr.geod.).

Należy zauważyć, że zasadniczo na drodze sądowej rozpatruje się dopiero „przekazane" przez wójta (burmistrza, prezydenta) sprawy rozgraniczeniowe (art. 33 ust. 3, art. 34 ust. 2 pr.geod.).

Zgłoszenie bezpośrednio do sądu, bez wyczerpania drogi administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego, wniosków o ustalenie spornej granicy (o rozgraniczenie) spotka się z jego odrzuceniem (art. 199 § 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Istotnym zadaniem geodety na etapie ustalania przebiegu granicy jest wskazanie stronom przebiegu granicy, stabilizacja punktów granicznych i wykonanie pomiaru granicy (§ 11 rozp. wyk.). Dodajmy, że punkty graniczne należy utrwalić znakami naziemnymi i podziemnymi (zob. § 17 i 18 rozp. wyk.).

Zatem merytoryczne zakończenie postępowania rozgraniczeniowego jest uzależnione od ustalenia przez geodetę przebiegu granic, stosownie do

zgromadzonych dowodów, przy uwzględnieniu oświadczeń woli stron, nie wykluczając ich ugodowego nastawienia. W tych zaś warunkach przeprowadzone postępowanie kończy się bądź to ugodą, bądź też decyzją rozgraniczeniową podjętą przez wójta (burmistrza, prezydenta).

Przy tak ukształtowanej procedurze obowiązuje zasada, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron (art. 33 ust. 1 pr.geod.).

Dodajmy, że wydanie decyzji poprzedza dokonanie przez wójta oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności zwraca się upoważnionemu geodecie dokumentację do poprawy i uzupełnienia (art. 33 ust. 2 pkt 1 pr.geod.).

Równolegle trzeba zauważyć, że strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji rozgraniczeniowej, przekazania sprawy sądowi (art. 33 ust. 3 pr.geod.). Wykluczono zaś tutaj postępowanie administracyjne przed organem II instancji. Z drugiej zaś strony trzeba stwierdzić, że dla otwarcia drogi sądowej niezbędny jest „przedsąd administracyjny".

Trzeba jeszcze zauważyć, że administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe może kończyć się - bez żadnego efektu - umorzeniem postępowania. Zwróćmy bowiem uwagę, że jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji rozgraniczeniowej (według omówionych wyżej przesłanek) upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje wójtowi, burmistrzowi czy też prezydentowi miasta (art. 34 ust. 1 pr.geod.). Organ taki umarza postępowanie administracyjne i sprawę przekazuje z urzędu do rozpatrzenia przez sąd (art. 34 ust. 2). Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego (art. 34 ust. 3 pr.geod.).

tzw prawo sąsiedzkie

Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości

ąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Immisje bezpośrednie i immisje pośrednie.

art. 147. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

art. 148. Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.

art. 149. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

art. 150. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Uregulowanie szczególne

art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może

żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

nabycie i utrata własności: przeniesienie własności - w tym forma przeniesienia własności nieruchomości i prawo pierwokupu, ograniczenie obrotu nieruchomościami.

Art. 155. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej

przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. (konsensus - sama umowa)

§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. (realna)

Należy omówić konsensualność i kauzalność ( 156 kc) tej umowy

art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Skutki zawarcia umowy pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Skutki niezachowania formy dla ważności czynności prawnej oraz dla oceny dobrej lub złej wiary.

art. 169. § 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.

§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

art. 170. W razie przeniesienia własności rzeczy ruchomej, która jest obciążona prawem osoby trzeciej, prawo to wygasa z chwilą wydania rzeczy

nabywcy, chyba że ten działa w złej wierze. Przepis paragrafu drugiego artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio.

nabycie własności od osoby nieuprawnionej w tym także nieruchomości

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

art. 174. Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

art. 176. § 1.  Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Zasiedzenie należy do szerszego kręgu instytucji „dawności" (przedawnienie,

prekluzja, zasiedzenie, przemilczenie). Pomijając szczegóły można wspomnieć, że w każdym przypadku chodzi o przyjmowane przez ustawodawcę ujemne następstwa (różnorodne) upływu oznaczonego terminu na skutek zaniedbań osób uprawnionych. Wśród nich zasiedzenie i przemilczenie wykazują tę cechę wspólną, że stanowią sposób nabycia własności na skutek upływu czasu.

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu.

Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a

formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i

uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym

Gdy mówimy o zasiedzeniu rzeczy mamy na uwadze nabycie własności rzeczy.

Można jednak wspomnieć o wyjątkowej możliwości nabycia w trybie zasiedzenia innych praw rzeczowych.

W pierwszym rzędzie wypada mieć na uwadze możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego (por. E. Janeczko, Zasiedzenie, Warszawa 1996, s. 40 i n.; S. Dmowski (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999, s. 316-317; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 168; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 434). Jednakże, bez wątpienia możliwe jest tylko zasiedzenie (przez inną osobę) już ustanowionego we właściwym trybie prawa użytkowania wieczystego.

Trzeba też wspomnieć, że w trybie zasiedzenia może być nabyta służebność gruntową, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).

Należy także zaakcentować, że nigdy nie może nastąpić „powstanie" odrębnej własności budynku w trybie zasiedzenia. Można zaś rozważać nabycie w drodze zasiedzenia przez kolejną osobę istniejącej już własności budynku. Równocześnie trzeba też pamiętać, że odrębna własność budynków występuje zawsze jako prawo związane z innym, określonym prawem do gruntu, z prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.)

Również nigdy nie może powstać w trybie zasiedzenia odrębna własność lokalu. Jedynie istniejąca „nieruchomość lokalowa" może zostać nabyta przez zasiedzenie, a więc gdy odrębna własność lokalu została już wcześniej ustanowiona z zachowaniem trybu określonego w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Naczelną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Stawiając taki warunek, odsyła ustawodawca do pojęcia zawartego w definicyjnej normie art. 336 k.c. Przypomnijmy więc, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel.

Do zasiedzenia prowadzi zarówno posiadanie wykonywane osobiście przez posiadacza samoistnego, jak też wykonywane za pośrednictwem posiadacza zależnego lub dzierżyciela. Wszak posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne (art. 337 k.c.). Tym bardziej nie traci posiadania samoistnego ten, kto powierza swoją rzecz dzierżycielowi.

Wskazane terminy obowiązują od 1 października 1990 r., gdy weszła w życie

ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321). Nastąpiło wówczas przedłużenie o dziesięć lat terminów zasiedzenia nieruchomości. Wcześniej obowiązywał termin dziesięciu lat w przypadku nabycia posiadania w dobrej wierze i termin dwudziestu lat w razie złej wiary.

Dodajmy, że według właściwego przepisu międzyczasowego ustawy nowelizacyjnej (art. 9) „do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy".

Oznacza to w konsekwencji, że zasiedzenie, którego obowiązujący poprzednio krótszy termin nie upłynął jeszcze do dnia 1 października 1990 r., biegnie dalej z zastosowaniem nowych, wydłużonych terminów.

Nie podlegają zaś już przedłużeniu (jakby „wznowieniu") terminy zasiedzenia, które nastąpiło przed 1 października 1990 r.

Decydujące znaczenie ma pozostawanie w dobrej wierze lub złej wierze w chwili nabycia posiadania.

Pozostawanie w chwili nabycia posiadania w dobrej wierze przesądza o stosowaniu krótszego (dwudziestoletniego) terminu zasiedzenia. Natomiast mala fides superveniens non nocet. Dłuższy (trzydziestoletni) termin zasiedzenia obowiązuje, gdy posiadacz pozostawał w złej wierze już w momencie nabywania posiadania.

Natomiast nie zaszkodzi mu (nie przedłuży terminu zasiedzenia) późniejsza utrata dobrej wiary.

Pojęcie dobrej i złej wiary budziło sporo kontrowersji w literaturze i orzecznictwie. Ostatecznie jednak wypada aprobować przeważającą współcześnie rygorystyczną (restryktywną) koncepcję dobrej wiary. W tym duchu trzeba więc stwierdzić, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że

przysługuje mu prawo własności. Oczywiście, w przypadku zasiedzenia nieruchomości, chodzi o takie przeświadczenie w chwili uzyskania posiadania.

Dodajmy, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności) oraz jego niedbalstwo. Pozostaje bowiem również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (że uzyskując jej posiadanie nie nabyła własności).

Korzystając z dorobku doktryny można stwierdzić, że „wyczerpujące wyliczenie okoliczności, które mogą usprawiedliwiać dobrą wiarę posiadacza w chwili uzyskania posiadania, nie byłoby możliwe. Przykładowo można wskazać sytuacje, gdy objęcie w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy o

przeniesienie własności, nieważnej z powodu braku zdolności do czynności prawnych po stronie zbywcy, o czym nabywca nie wiedział, albo z tej przyczyny, że zbywca nie był właścicielem nieruchomości, choć za takiego uchodził w oczach nabywcy; nie można natomiast przypisywać nabywcy dobrej wiary, jeżeli umowa była nieważna wskutek niezachowania formy aktu notarialnego" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 335).

Wolno również aprobować stwierdzenie, że „w dobrej wierze może być także osoba, która obejmując nieruchomość w posiadanie swym jednostronnym działaniem błędnie, ale w okolicznościach usprawiedliwiających takie przekonanie sądzi, że przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy, będąc spadkobiercą ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia powołano inną osobę" (ibidem).

Nazbyt kategorycznie zaś brzmi - zgłoszone bez dodatkowego objaśnienia (uzasadnienia) - twierdzenie, że „nawet posiadanie uzyskane samowolnie może być posiadaniem w dobrej wierze" (zob. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 141).

Generalnie zaś trzeba jeszcze zwrócić uwagę, że zasadniczo posiadacz jest zwolniony z ciężaru udowodnienia swej dobrej wiary. Nabywa on własność nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania, „chyba że" uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 in fine k.c.). Używając takiej formuły redakcyjnej ustawodawca wzmacnia wyrażone już w części ogólnej (art. 7 k.c.) domniemanie dobrej wiary. Zatem posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości z upływem krótszego, dwudziestoletniego terminu, chyba że właściciel udowodni mu złą wiarę!

Upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą ex lege nabycie własności nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Zapadające postanowienie sądu ma tutaj charakter deklaratywny! Sąd „stwierdza" nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie.

art. 179. § 1. Właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że jej się zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego.

§ 2. Nieruchomość, której właściciel się zrzekł, staje się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze kilku gmin, nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze której znajduje się jej większa część. Gmina ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela.

Ostatnie zmiany ustawodawcze w zakresie zrzeczenia!

Popularne zrzeczenie podczas gdy potocznie nadaje mu się zupełnie inną treść.

art. 180. Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

art. 181. Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne.

utrata i jednoczesne nabycie własności

art. 191. Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

art. 192. § 1. Ten, kto wytworzył nową rzecz ruchomą z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów.

§ 2. Jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.

art. 193. § 1. Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych.

§ 2. Jednakże gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi.

prawo pierwokupu

art. 597. § 1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

§ 2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy

prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

art. 598. § 1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.

§ 2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

art. 599. § 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

art. 600. § 1. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.

Istotnymi także są:

- prawo pierwokupu, co do niezabudowanych gruntów gminnych oddanych w użytkowanie wieczyste a zbywanych przez pierwszego użytkownika,

- prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych co do nieruchomości rolnej

- prawo pierwokupu współwłaściciela: art. 166. § 1.  W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo

pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Nabycie własności przez cudzoziemca:

Reguluje tę kwestię ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Dz U 96.54.245 ze zm.

1998-01-01 zm. Dz.U.97.140.939 art.186

1999-01-01 zm. Dz.U.98.106.668 art.1

2001-03-24 zm. Dz.U.01.16.166 art.1

2002-10-27 zm. Dz.U.02.113.984 art.28

art. 1. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej, za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

1a. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga wyrażenia zgody przez Ministra Obrony Narodowej lub Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

2.  Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

3) nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

3.  W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy mają pozycję dominującą. Art. 4 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych stosuje się odpowiednio.

4. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

Art. 2. 1. Minister Spraw Wewnętrznych przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może:

1) zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, o którym mowa w pkt 2,

2) dokonać, także przy pomocy organów podległych właściwym ministrom, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa.

2. Minister Spraw Wewnętrznych może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

art. 3. 1. Zezwolenie powinno określać w szczególności:

1) osobę nabywcy,

2) przedmiot nabycia,

3) specjalne warunki, o których mowa w art. 2 ust. 2.

2. Zezwolenie jest ważne jeden rok od dnia wydania.

art. 3d. 1. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej "promesą". Do promesy stosuje się odpowiednio przepisy art. 1-3c.

2. Promesa jest ważna 6 miesięcy od dnia wydania.

3. ⁽⁴⁾ Promesa może być wydana również na wniosek założycieli podmiotu, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4.

4. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

art. 3e. 1. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, jeżeli:

1) w wyniku nabycia lub objęcia udziałów lub akcji spółka stanie się spółką kontrolowaną w rozumieniu art. 1 ust. 3;

2) spółka jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

2.  Przepis ust. 1 nie dotyczy przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości określonej w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 5 lub ust. 2, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.

3. Minister Spraw Wewnętrznych na wniosek spółki, o której mowa w ust. 1, może udzielić zezwolenia na nabywanie lub obejmowanie w niej udziałów

lub akcji przez cudzoziemców, jeżeli nie występuje prawdopodobieństwo zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także gdy będzie to zgodne z interesem państwa. W takim przypadku przepisu ust. 1 nie stosuje się.

4. Do zezwoleń, o których mowa w ust. 1, przepisy art. 1-3d stosuje się odpowiednio.

art. 6. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

2.  W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e, z tym że żądanie, o którym mowa w ust. 2, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki.

art. 7a.  1. Jeżeli o zezwolenie ubiega się przedsiębiorca Wspólnoty, którego przedsiębiorstwo zostało założone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub oddział założony w Rzeczypospolitej Polskiej przez przedsiębiorcę Wspólnoty, minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje zezwolenie, gdy jest to bezpośrednio konieczne dla prowadzenia działalności gospodarczej, dla której przedsiębiorstwo lub oddział zostały założone.

2. Minister właściwy do spraw wewnętrznych odmawia wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, jeżeli jest to uzasadnione względami polityki społecznej, bezpieczeństwa publicznego lub zdrowia społeczeństwa.

3. Przepis ust. 1 nie dotyczy obywateli Wspólnoty działających w Rzeczypospolitej Polskiej na zasadzie samozatrudnienia w rozumieniu Układu Europejskiego ustanawiającego stowarzyszenie między Rzecząpospolitą Polską, z jednej strony, a Wspólnotami Europejskimi i ich Państwami Członkowskimi, z drugiej strony, sporządzonego w Brukseli dnia 16 grudnia 1991 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 11, poz. 38, z 1995 r. Nr 63, poz. 324 i 326, z 1997 r. Nr 104, poz. 662, z 1999 r. Nr 30, poz. 288 oraz z 2000 r. Nr 21, poz. 263).

4. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku nabywania zasobów naturalnych, gruntów rolnych i leśnych.

art. 8. 1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:

1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),

2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w

Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od dnia uzyskania karty stałego pobytu,

3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków,

4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,

5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

współwłasność - pojęcie, rodzaje i charakterystyka ze szczególnym uwzględnieniem zarządu rzeczą wspólną, korzystania z rzeczy wspólnej oraz zniesienia współwłasności,

art. 195. Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

art. 196. § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

różnice między współwłasnością łączną a ułamkową oraz domniemanie.

art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd:

Zatem szczególnego znaczenia nabiera rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres takiego (zwykłego) zarządu. Trzeba jednak niezwłocznie zauważyć, że ustawodawca stroni od ścisłego rozgraniczenia, a nawet od wskazania właściwych kryteriów dyferencjacji. Zatem doktrynie i orzecznictwu pozostawiono ciężar interpretacji prawa i trudnej klasyfikacji czynności zarządu.

Niewątpliwie należy sobie uświadomić, że te względne pojęcia zależą - w praktycznej interpretacji - od konkretnych okoliczności indywidualnych stosunków prawnych. Można jednak najogólniej uznać, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (zob. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 131; por. także Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 412; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 239; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 475). Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

Inne czynności mieszczą się zaś w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu; o szczegółach niżej (pkt 3.2.). Trzeba jednak dodać, że ocena

określonej czynności nie może być abstrakcyjna, trzeba zaś uwzględniać całokształt okoliczności każdego konkretnego przypadku. Dlatego taka sama czynność może być - w odmiennych okolicznościach - bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Przykłady -kazusy dla wyjaśnienia tegoż przepisu.

art. 210. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Szczególne przepisy od art. 213 do 218 odnoszą się do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego przy czym trzy, poniższe należy przytoczyć

art. 214.  § 1. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

§ 2. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

art. 217.  Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać - proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.

art. 218.  § 1. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie

mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni - nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

§ 2. Do uprawnień wynikających z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.

Inne istotne uregulowania

art. 220. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

art. 221. Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

własność lokali - pojęcie oraz prawna regulacja odrębnej własności lokali,

Kwestie związane z odrębną własnością lokali reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali Dz U 00. 80. 903

2000-10-19 zm. przen. Dz.U.00.29.355 art.1

2004-09-22 zm. Dz.U.04.141.1492 art.5

art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż

określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

art. 3a.  1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:

1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

orzeczenia sądów

art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. (szczególne uregulowanie wobec kodeksowego uregulowania współwłasności)

3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności

lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

art. 5.  1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ustanowienie własności lokalu

art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy

zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

art. 10. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

art. 11. 1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Inne istotniejsze uregulowania

art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w

uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Petytoryjna ochrona własności: roszczenie windykacyjne i negatoryjne, roszczenia uzupełniające, roszczenia z tytułu nakładów.

Ochrona pozasądowa:

art. 142. § 1. Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

§ 2. Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy.

art. 343. § 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.

art. 343  Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Pierwszy z tych przepisów to ograniczenie własności wynikające z ustawy a drugi to znane nam uprawnienia posiadacza !

art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne !

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje

właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Roszczenie negatoryjne !

art. 223. § 1. Roszczenia właściciela przewidziane w artykule poprzedzającym nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości.

Uregulowanie powyższe a zasiedzenie!

Poniżej roszczenia uzupełniające:

art. 231. § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

art. 224. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy,

chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

art. 226. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

art. 227. § 1. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi.

§ 2. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.

art. 228. Przepisy określające prawa i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, stosuje się także w wypadku, gdy samoistny posiadacz rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy.

art. 229. § 1. Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.

Nakłady konieczne i inne:

Rozliczeniu podlegają „nakłady" na rzecz dokonane przez posiadacza w okresie jego posiadania. Ustawodawca nie określa jednak tego pojęcia. W ślad za literaturą można zaś uznać, że nakłady stanowią wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz.

Przybierają one różną postać. Należą tu przede wszystkim nakłady przybierające postać widocznych ulepszeń w postaci wzniesienia budynku lub innego urządzenia, dokonanej przebudowy, instalacji urządzeń domowych, zasadzenia drzew, obsiania pola itp. (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 318; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 536). Do nakładów zalicza się również wydatki na remonty i konserwację rzeczy. Wreszcie do nakładów trzeba zaliczyć wydatki na świadczenia publiczne oraz ubezpieczenie rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608).

Ustawodawca dokonuje tu rozróżnienia nakładów „koniecznych" oraz „innych", wiążąc z tym odmienne przesłanki dla ewentualnego roszczenia o zwrot nakładów.

W związku z tym należy stwierdzić, że nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki oraz inne świadczenia publiczne, ubezpieczenia rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 609; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 318; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 536).

Natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy („nakłady użyteczne") albo nadanie jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza („nakłady zbytkowne") stanowią rodzaj innych nakładów w rozumieniu art. 226 k.c.

Użytkowanie wieczyste

treść i wykonywanie użytkowania wieczystego, powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego, przeniesienie użytkowania wieczystego

Należy zwrócić uwagę na rozbicie materii normatywnej użytkowania wieczystego pomiędzy regulacją Kodeksu cywilnego i odrębnej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

art. 232.  § 1.  Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

§ 2.  W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

art. 233. W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Czyli jest to dodatkowe (poza czasem) ograniczenie - ograniczenie wynikające z umowy, która zazwyczaj zawiera określenie rodzaju budowy, terminu jej rozpoczęcia i zakończenia.

Przepis brzmi następująco:

art. 239. § 1.  Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

§ 2.  Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

art. 234.  Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Jednak należy pamiętać o następującym przepisie u.o g.n.

art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Czyli nie tylko wymagana jest forma notarialna ! ale i wpis do księgi wieczystej o charakterze konstytutywnym!

art. 235. § 1.  Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2.  Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

art. 236. § 1.  Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

art. 237. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

art. 238. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

art. 240.  Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

art. 243.  Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

Tendencja do likwidacji użytkowania wieczystego ze względów politycznych (tzw ziemie odzyskane) oraz z racji pewnej „nieklasyczności” tego prawa. Było już kilka ustaw np. z 1997 roku i 2001 roku: o przekształceniu nieodpłatnym i częściowo odpłatnym; skutkiem tych rozwiązań okazały się protesty gmin i skarga do Trybunału Konstytucyjnego, później kolejne zmiany a obecnie obowiązuje:

Ustawa z dnia 29 lipca 205 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Dz.U. 05. 175. 1459

art. 1. 1. Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. (…)

2. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

3. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.

4. Przepis ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy.

5. Osoby, o których mowa w ust. 1-4, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

art. 3. 1. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1) starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

2. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

art. 4. 1. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5.

5. Organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

.

art. 5. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych:

1) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).

Prawa rzeczowe ograniczone

pojęcia ogólne, numerus klausus praw rzeczowych, ich bezwzględny charakter

W obszarze prawa rzeczowego obowiązuje zasada numerus clausus praw rzeczowych. W istocie bowiem ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych. Trzeba więc przypomnieć, że w systemie polskiego prawa cywilnego prawami rzeczowymi są: prawo własności, użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe.

Najistotniejsze znaczenie ma podkreślenie faktu istnienia zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Trzeba więc niezwłocznie przytoczyć za ustawodawcą, że „ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka" (art. 244 § 1 k.c.).

Trzeba dodać, że ustawą, która kształtuje katalog ograniczonych praw rzeczowych może być ustawa szczególna, odrębna od Kodeksu cywilnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 669). Niemniej jednak niezbędne jest wyraźne zaliczenie określonego prawa podmiotowego, uprawniającego do korzystania z cudzej rzeczy, do kategorii ograniczonych praw rzeczowych, przy zagwarantowaniu cech prawa bezwzględnego.

W nawiązaniu do tego spostrzeżenia trzeba odrzucić koncepcję, według

której poza listą art. 244 § 1 k.c. charakter ograniczonego prawa rzeczowego ma „prawo najmu lokalu". Nie wystarcza tu bowiem jedynie ochronna norma odsyłająca, według której do ochrony praw najemcy lokalu „stosuje się odpowiednio" przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.).

Przy okazji rozważań dotyczących katalogu ograniczonych praw rzeczowych należy nawiązać do ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855).

Zauważmy zaś, że ustawa określa zasady ochrony nabywcy, który na podstawie umowy zawartej na co najmniej trzy lata, uzyskuje od przedsiębiorcy „prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie każdego roku" (art. 1 ust. 1). Dodajmy, że według sformułowanej przez ustawodawcę swobody rozporządzenia, prawo nabywcy - określane w doktrynie mianem timesharingu - „może mieć postać prawa osobistego, w tym wierzytelności albo prawa rzeczowego, w szczególności użytkowania" (art. 1 ust. 2).

Nie narusza więc ustawa dotychczasowej listy (art. 224 § 1 k.c.) ograniczonych praw rzeczowych. Nie formułuje bowiem nowej postaci prawa rzeczowego, lecz raczej odsyła do istniejącego katalogu. Zezwala na zastosowanie in concreto do ustanawianego prawa reżimu prawnego użytkowania (forma preferowana) lub innego prawa rzeczowego (można tu rozważać formę służebności; służebności mieszkania).

art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

art. 245. Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz - jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

art. 246. § 1.  Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa

rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

§ 2.  Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

art. 247. Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.

art. 251. Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

użytkowanie w tym jego szczególny rodzaj jakim jest timeshare,

art. 252. Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie).

art. 253. § 1. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy.

§ 2. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części.

art. 254. Użytkowanie jest niezbywalne.

Zatem podmiot trzeci może uzyskać tytuł od użytkownika w postaci najmu lub dzierżawy.

art. 255. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

art. 261. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela.

art. 265. § 1. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa.

art. 266. Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią.

Art. 270¹. ^{((obowiązuje od} 9.12.2000r) § 1. Do użytkowania polegającego na

korzystaniu z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego na zasadach określonych w ustawie o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece stosuje się przepisy rozdziału I i II niniejszego działu, z wyjątkiem art. 254-255 i art. 266.

§ 2. Użytkowanie, o którym mowa w § 1, wygasa najpóźniej z upływem pięćdziesięciu lat od jego ustanowienia.

To jest własnie timeshering!

art. 271.  Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako prawo bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni.

służebności w tym podział na gruntowe i osobiste,

art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Należy omówić szczególny przypadek służebności, jakim jest służebność drogi koniecznej.

art.145§1 Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należącej do tej nieruchomości budynków gospodarskich właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

§2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej oraz najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zasądzi o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno gospodarczy.

art.146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może zadąć tylko ustanowienia służebności osobistej.

Wykonywanie służebności winno być zgodne z zasadami współżycia społecznego, oraz miejscowymi zwyczajami przy czym w taki sposób aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej; w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych powykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

art. 290. § 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

art. 291. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

art. 292. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

art. 293. § 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.

art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Do służebności osobistych stosujemy odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

art. 300. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

art. 304. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

spółdzielcze prawo do lokalu

Prawo to reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych Dz U 03. 119. 1116 z póz zmianami (7 zmian)

art. 2. 1. Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

2. Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

3. Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.

art. 3. 1. Członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

2.  Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

3. Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, o ile statut nie stanowi inaczej, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

art. 8. W sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków

spółdzielni dotyczące w szczególności:

1) zawierania umów w sprawie budowy lokali,

1¹) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali, umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

2) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o przeniesienie własności lokali,

3) wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego,

4) rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia lokalu,

5) uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu

określają postanowienia statutu.

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

art. 9. 1. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

4. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

5. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.

6. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

art. 10. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie

wkładu mieszkaniowego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie,

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4) inne postanowienia określone w statucie.

2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Poniżej jest przedstawione szczególne uprawnienie:

Art. 11¹. 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w rozumieniu art. 6¹ ust. 5;

3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;

4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1;

5) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej

proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 46¹ stosuje się odpowiednio.

3. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Pozostałe regulacje były lub będą omawiane w trakcie odrębnego wykładu - prawa spółdzielczego a jedynie trzeba zwrócić uwagę na skutki likwidacji lub upadłości Spółdzielni:

art. 16. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego - czyli ograniczone prawo rzeczowe.

art. 17. 1. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

4. Przed wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa jest nieważne.

5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, z tym że członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

6. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy

prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

art. 17. 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym..

3. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.

4. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

5.  Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne.

6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

art. 17. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4) inne postanowienia określone w statucie.

art. 17. 1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane dalej "ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu". Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

2. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepisy art. 17¹ ust. 5 i 6 stosuje się odpowiednio.

3. Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

art. 17 Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

art. 17¹². 1. W wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo to, jeżeli jest obciążone hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię.

2. Prawo do lokalu, nabyte w sposób określony w ust. 1, spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy; w takim wypadku stosuje się przepis art. 17¹ ust. 5 i 6.

3. Spółdzielnia jest obowiązana uiścić osobie uprawnionej wartość nabytego prawa po potrąceniu należności wymienionych w art. 17¹¹ ust. 2 oraz z tytułu obciążenia hipoteką. Obowiązek spółdzielni powstaje dopiero z chwilą zbycia prawa w drodze przetargu.

art. 17¹⁴.  1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 17³, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku, w rozumieniu art. 6¹ ust. 5;

3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów

nieruchomości, w której znajduje się lokal;

4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 1¹.

2.  Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

3.  Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

art. 17¹⁸. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

3.  Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

art. 18. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie,

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

5) inne postanowienia określone w statucie.

2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

3. Przepisy ust. 1 pkt 2 i 3 i ust. 2 nie dotyczą członków, którzy zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych.

art. 19. 1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio.

3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

art. 21. 1. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.

2. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa.

hipoteka,

Jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w ustawie o księgach

wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku - tekst jednolity opublikowany w 2001 roku, Dz U Nr 124, poz. 1361 a później zmienianej co do art. 3,4, 24, 47. Szczegółowo zostanie omówiona po uprzednim przedstawieniu przepisów dotyczących ksiąg wieczystych.

zastaw,

art. 306. § 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

§ 2. Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.

art. 307. § 1. Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły.

§ 2. Jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu wystarcza sama umowa.

art. 308.  Wierzytelność można także zabezpieczyć zastawem rejestrowym, który regulują odrębne przepisy.

art. 310. Jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz jest już obciążona innym prawem rzeczowym, zastaw powstały później ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej, chyba że zastawnik działał w złej wierze.

Odwrotna, ale logiczna zasada !

art. 311. Nieważne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy przed wygaśnięciem zastawu.

Właśnie dlatego, że zastaw jest skuteczny niezależnie od tego komu przysługuje własność.

art. 312.  Zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

art. 325. § 1. Jeżeli zastawnik zwróci rzecz zastawcy, zastaw wygasa bez względu na zastrzeżenia przeciwne.

§ 2. Zastaw nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta.

art. 327. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne.

Szczególny przypadek zastawu : zastaw rejestrowy i rejestr zastawów.

Te kwestie reguluje USTAWA z dnia 6 grudnia 1996 r.o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów Dz.U.96.149.703 z późniejszymi zmianami (9 zmian)

art. 1. 1. Zastaw rejestrowy może być ustanowiony w celu zabezpieczenia wierzytelności:

1) Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej,

2) jednostki samorządu terytorialnego, związku jednostek samorządu terytorialnego i innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej,

3) banku krajowego,

4) banku zagranicznego,

5) osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów,

6) międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest Rzeczpospolita Polska,

7) innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

8) posiadaczy obligacji wyemitowanych na podstawie ustawy o obligacjach oraz innych papierów dłużnych wyemitowanych na podstawie odpowiednich aktów prawnych obowiązujących w krajach należących do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD).

9) funduszu sekurytyzacyjnego w rozumieniu ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146, poz. 1546).

.

art. 2. 1. Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa między

osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu (zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem) oraz wpis do rejestru zastawów.

art. 3. 1. Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego (umowa zastawnicza) powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie.

2. Umowa zastawnicza powinna określać co najmniej:

1) datę zawarcia umowy,

2) imię i nazwisko (nazwę) oraz miejsce zamieszkania (siedzibę) i adres zastawnika, zastawcy oraz dłużnika, jeżeli nie jest on zastawcą,

3) przedmiot zastawu w sposób odpowiadający jego właściwościom,

4) wierzytelność zabezpieczoną zastawem - przez oznaczenie jej wysokości oraz stosunku prawnego, z którego ta wierzytelność wynika, lub najwyższą sumę zabezpieczenia, jeżeli zabezpieczana jest wierzytelność przyszła lub warunkowa o wysokości nie ustalonej w chwili zawarcia umowy zastawniczej.

3. Wniosek o dokonanie wpisu zastawu rejestrowego do rejestru zastawów powinien być złożony przez zastawnika lub zastawcę w terminie miesiąca od daty zawarcia umowy zastawniczej pod rygorem odrzucenia wniosku.

art. 5. Zastawem rejestrowym można zabezpieczyć wierzytelność pieniężną wyrażoną w pieniądzu polskim lub walucie obcej.

art. 6. Wierzytelność przyszła lub warunkowa może być zabezpieczona zastawem rejestrowym tylko do określonej w umowie zastawniczej najwyższej sumy zabezpieczenia.

art. 7. 1. Przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne.

2. Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć:

1) rzeczy oznaczone co do tożsamości,

2) rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej określona zostanie ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku,

3) zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny,

4) wierzytelności,

5) prawa na dobrach niematerialnych,

6) prawa z papierów wartościowych,

7) prawa z niebędących papierami wartościowymi instrumentów finansowych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. Nr 183, poz. 1538).

3. Zastaw rejestrowy może obejmować także rzeczy lub prawa, które zastawca nabędzie dopiero w przyszłości. W takim przypadku obciążenie tych rzeczy lub praw zastawem rejestrowym staje się skuteczne z chwilą ich nabycia przez zastawcę.

art. 11. 1. Jeżeli umowa zastawnicza nie stanowi inaczej, zastawca:

1) może korzystać z przedmiotu zastawu rejestrowego zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem,

2) powinien dbać o zachowanie przedmiotu zastawu rejestrowego w stanie nie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania,

3) w wyznaczonym przez zastawnika stosownym terminie obowiązany jest umożliwić zastawnikowi zbadanie stanu przedmiotu zastawu rejestrowego.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do osoby trzeciej, w której posiadaniu znajduje się przedmiot zastawu rejestrowego, zgodnie z postanowieniami umowy zastawniczej.

art. 12. 1. W razie ustanowienia zastawu rejestrowego na pojeździe mechanicznym podlegającym rejestracji, zastaw ten zostaje również odnotowany w dowodzie rejestracyjnym pojazdu.

art. 13. Zbycie przedmiotu zastawu rejestrowego powoduje wygaśnięcie tego zastawu, jeżeli:

1) nabywca nie wiedział i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o istnieniu zastawu rejestrowego w chwili wydania mu rzeczy lub przejścia na niego prawa obciążonego zastawem rejestrowym albo

2) rzecz obciążoną zastawem rejestrowym zalicza się do rzeczy zbywanych zwykle w zakresie działalności gospodarczej zastawcy i rzecz ta została wydana nabywcy, chyba że nabywca nabył rzecz w celu pokrzywdzenia zastawnika.

art. 18. 1. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonych zastawem rejestrowym pociąga za sobą wygaśnięcie tego zastawu, chyba że umowa zastawnicza stanowi inaczej.

2. Wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru zastawów na wniosek zastawnika powoduje wygaśnięcie tego zastawu.

art. 20. 1. Wierzytelność zabezpieczona zastawem rejestrowym podlega zaspokojeniu z przedmiotu tego zastawu z pierwszeństwem przed innymi wierzytelnościami, z wyjątkiem kosztów egzekucyjnych, należności alimentacyjnych, należności za pracę za okres nie dłuższy niż 3 miesiące oraz rent z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, jak również kosztów ostatniej choroby i zwykłego pogrzebu dłużnika.

2. Przysługujące Skarbowi Państwa z tytułu zobowiązań podatkowych ustawowe prawo zastawu oraz pierwszeństwo zaspokojenia nie mogą być wykonywane w odniesieniu do przedmiotu zastawu rejestrowego, chyba że ustawowe prawo zastawu zostało ujawnione we właściwym rejestrze przed ustanowieniem zastawu rejestrowego.

art. 21.  Zaspokojenie zastawnika z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, o ile przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej.

art. 22. 1. Umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego, jeżeli:

1) zastaw rejestrowy ustanowiony został na instrumentach finansowych zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub na innym rachunku w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi,

2) przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy występujące powszechnie w obrocie towarowym,

3) przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy, wierzytelności i prawa, których wartość została ściśle oznaczona w umowie zastawniczej.

2.  Przejęcie na własność przedmiotu zastawu rejestrowego następuje po upływie terminu wykonania zobowiązania, które zostało zabezpieczone tym zastawem, z dniem:

1) zapisania instrumentów finansowych odpowiednio na rachunku papierów wartościowych lub innym rachunku - w przypadku określonym w ust. 1 pkt 1,

2) złożenia przez zastawnika oświadczenia o przejęciu tego przedmiotu na własność - w przypadku określonym w ust. 1 pkt 2 i 3.

art. 24. 1. Umowa zastawnicza może przewidywać również, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi notariusz lub komornik, w terminie 14 dni od dnia złożenia przez zastawnika wniosku o dokonanie sprzedaży.

Rejestr zastawów

art. 36. 1. Rejestr zastawów służy do dokonywania wpisów przewidzianych przez niniejszą ustawę.

2. Rejestr zastawów prowadzą sądy rejonowe (sądy gospodarcze), które mają siedzibę w miastach będących siedzibą wojewodów i obejmują swoją właściwością obszar województwa.

3. Sądem miejscowo właściwym dla dokonania wpisu jest sąd, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania (siedziba) zastawcy.

4. Sąd, który dokonał wpisu zastawu rejestrowego do rejestru zastawów, pozostaje właściwy dla dokonania dalszych wpisów dotyczących tego zastawu.

art. 37. 1. Rejestr zastawów, wraz z dokumentami złożonymi do rejestru, jest jawny.

2.  Odpisy z rejestru zastawów, stanowiące dowód wpisu, a także zaświadczenia o braku wpisu zastawcy lub zastawcy i przedmiotu zastawu wydawane są na wniosek każdego, kto tego zażąda.

art. 38. 1. Z zastrzeżeniem art. 13 pkt 2, od dnia dokonania wpisu w rejestrze zastawów nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł o nich wiedzieć.

2. Wobec osób trzecich działających w dobrej wierze zastawca oraz zastawnik nie mogą się zasłaniać zarzutem, że dane ujawnione w rejestrze zastawów nie są prawdziwe, chyba że wpis nastąpił niezgodnie z wnioskiem, a zastawca lub zastawnik wystąpił niezwłocznie z wnioskiem o sprostowanie, uzupełnienie lub wykreślenie wpisu.

Księgi wieczyste i ewidencja gruntów

1. pojęcie i charakterystyka ksiąg wieczystych w tym działy księgi wieczystej,

2. wpisy i wzmianki o wpisach,

3. prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych: wpisu, rękojmi wiary publicznej, domniemań związanych z wpisem, pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych, skuteczności praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi,

Ustawa z 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity z Dz.U.01.124.1361

art. 1. 1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

2. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

3. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

art. 2. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

art. 3. 1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

art. 4. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną

według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

art. 7. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

art. 8. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

art. 9. Przepisy art. 5-8 stosuje się także w wypadkach niewymienionych w art. 5 rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.

art. 10. 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte

wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2. W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),

6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).

art. 19. 1. Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.

2. Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że

wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa określonego w ust. 1, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.

3. W razie wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne.

art. 21. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.

art. 23. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi.

art. 24. 1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

art. 24. 1. Do ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1 ust. 3, stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości.

2. W razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości.

3. Właściciel nieruchomości w wypadkach, o których mowa w ust. 2, jest obowiązany do ujawnienia w księdze wieczystej swego prawa oraz danych do oznaczenia nieruchomości.

art. 25. 1. Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

2. Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Zostanie przedstawiony słuchaczom odpis z księgi wieczystej zwykłej oraz księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

art. 28. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę, że księga wieczysta jest jawna ale już nie akta księgi!

art. 29. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.

art. 31. 1. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

2. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

art. 35. 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.

4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.

5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.

art. 36. 1. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.

2. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego.

3. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.

4. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

art. 36. 1. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

2. Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych - również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył.

3. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

4. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, jeżeli dokumenty te stanowią podstawę wpisu.

5.  Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do wydawania odpisów ksiąg

wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 25¹.

art. 36.  1. Wprowadzając system informatyczny, o którym mowa w art. 25¹, Minister Sprawiedliwości utworzy, w drodze rozporządzenia, Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, zwaną dalej "Centralną Informacją", z ekspozyturami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. Rozporządzenie powinno uwzględniać w szczególności zasady funkcjonowania Centralnej Informacji, jej strukturę organizacyjną oraz tryb i rodzaje dokumentów przez nią wydawanych, mając na uwadze szybkość i powszechność dostępu do ksiąg wieczystych oraz zachowanie zasady jawności ksiąg wieczystych.

2. Centralna Informacja wydaje na wniosek odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 25¹, oraz zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej.

3. Minister Sprawiedliwości określa, w drodze rozporządzenia, wzór wniosku o wydanie dokumentów, o których mowa w ust. 2.

4. Odpisy i zaświadczenia, o których mowa w ust. 2, wydawane przez Centralną Informację, mają moc dokumentów wydawanych przez sąd.

5. W razie zaistnienia niemożliwej do usunięcia przeszkody bezpośredniego wglądu do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, każdy ma prawo do zaznajomienia się z wydrukiem księgi wieczystej.

hipoteka

art. 65. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

2. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

3. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika.

4. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

5. Do hipotek określonych w ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

art. 67. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

art. 75. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

art. 77. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki.

art. 79. 1. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej.

2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

art. 84. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.

art. 85. 1. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

2. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką.

art. 89. 1. Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką lub jej część składowa jest ubezpieczona, zakład ubezpieczeń może bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłacić ubezpieczającemu odszkodowanie w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. W wypadku takim zapłata odszkodowania może być dokonywana w ratach

płatnych w miarę przywracania nieruchomości do stanu poprzedniego.

2. Zapłata odszkodowania ubezpieczającemu na inne cele niż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego może nastąpić tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego.

art. 95. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu.

art. 102. 1. Wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna).

2. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

art. 109. 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

art. 110. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

art. 111. Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną.

ewidencja gruntów o jej znaczenie dla praw rzeczowych

Te kwestie reguluje USTAWA Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989 r. Dz.U.05.240.2027

art. 1. Ustawa reguluje sprawy dotyczące:

1) geodezji i kartografii;

2) krajowego systemu informacji o terenie;

3) ewidencji gruntów i budynków;

4) inwentaryzacji i ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

5) rozgraniczania nieruchomości;

6) państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

7) uprawnień do wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych;

8) numeracji porządkowej nieruchomości w miejscowościach.

Ewidencja gruntów i budynków

art. 20. 1. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;

2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;

3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

2. W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także:

1) właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych - inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części;

2) miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych w pkt 1;

3) informacje o wpisaniu do rejestru zabytków;

4) wartość nieruchomości.

3. Grunty rolne i leśne obejmuje się gleboznawczą klasyfikacją gruntów, przeprowadzaną w sposób jednolity dla całego kraju, na podstawie urzędowej tabeli klas gruntów.

1

---