• HIPOTEKA

To klasyczne ograniczone prawo rzeczowe służące zabezpieczeniu wierzytelności.

Nie umieszczenie jej w k.c. wynika z przyczyn politycznych.

Historia:

• Do 1982 r. Obowiązywał dekret z 1946r.

• W XXI wyłączono z ustawy ks. Wiecz. i hip. Całą procedurę. Planowane jest dodanie do tej ustawy długu gruntowego- zabezpieczenia abstrakcyjnego.

Definicja:

Art. 65 ustawy o ks.wiecz. i hip.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości służące zabezpieczeniu wierzytelności z tym skutkiem, że wierzyciel może zabezpieczyć się z nieruchomości obciążonej niezależnie czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Prawo to posuwa się za rzeczą, pierwszeństwo zabezpieczenia wierzycieli hipotecznych przed osobistymi.

Przedmiotem wierzytelności:

może być tylko wierzytelność pieniężna (nie tylko w polskiej walucie).

Hipoteka może być ustanowiona ułamkowej nieruchomości

udziale współwłaściciela nieruchomości, użytkowanie wieczyste (plus budynki wzniesione na gruncie użytkownika stanowiącego własność użytkownika), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność hipoteczna (subintabulat).

• PODZIAŁY HIPOTEKI

Kryterium - sposób powstania:

• Ustawowa (tajna)

• ustawowa - gdyż powstawała z mocy ustawy, a tajna, gdyż nie była ujawniana w ks. Wiecz. Były nią zabezpieczane wierzytelności Skarbu Państwa.

- do 2001 r. funkcjonowała w obrocie;

• Po wejściu w życie ordynacji podatkowej 1.I.1998 r. (uchwalonej 29.VIII.1997 r.) okres na odtajnienie hipoteki wynosił miesiąc (30 dni)

• 5.VI.2001 r.- nowelizacja ordynacji podatkowej - znosi ostatecznie hipotekę ustawową i wszelka tajność.

• Przymusowa (dawniej zwana sądową)

• powstawała kiedyś tylko orzeczeniem sądu.

• Sama nazwa „przymusowa” pokazuje odmienną funkcję od hipoteki umownej - ustanawia się ją na przyszłość (zabezpiecza, daje gwarancję wierzycielowi).

• Powstawał wbrew woli właściciela nieruchomości, gdy wiadomo, że dłużnik nie zapłaci. Nie może tu być rozszczepienia. To pierwszy krok dla zabezpieczenia egzekucji.

• umowna

• potrzebna jest umowa i wpis w księdze wieczystej (konstytutywny). Właściciel musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, może być pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

• Można mieć również do czynienia z rozszczepieniem długu osobistego i rzeczowego.

• Hipoteka jest ujawniana w 4 dziale księgi wieczystej.

• Obowiązuje zasada pierwszeństwa zaspokojenia wierzycieli.

Kryterium - treść:

• zwykła

obciąża nieruchomość tak jak w definicji.

To klasyczny przykład zabezpieczenia akcesoryjnego:

1. hipotekę ustanawia się dla oznaczonej wierzytelności pieniężnej.

Art. 3 ustawy „1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.”

- domniemywa się jawność wpisów. Jeśli hipoteka jest ujawniona, to wiadomo, że hipoteka istnieje. Z tego wynika też domniemanie istnienia wierzytelności. Szpunar uważał, że to wierzytelność jest przyczepiona do hipoteki;

2. w granicach przewidzianych w innych przepisach hipoteka zabezpiecza wierzytelność w takim stanie, w jakim się ona znajduje. Zakres realnego obciążenia nieruchomości zmienia się z zakresem długu;

3. właściciel nieruchomości może podnosić zarzuty osobiste dłużnik - nawet te, których dłużnik osobisty się zrzekł po ustanowieniu hipoteki;

4. nie można przenieść hipoteki bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Tego związku nie da się rozerwać!

5. Hipoteka wygasa wraz z wierzytelnością;

Przełamanie akcesoryjności:

1. można ustanowić hipotekę na wierzytelności przyszłej i warunkowej (hipoteka kaucyjna);

2. przepisy ograniczające odpowiedzialność spadkobierców. Gdy dłużnik zmarł, spadkobiercy przejęli spadek z dobrodziejstwem inwentarza, to spadkobiercy również odpowiadają z całości nieruchomości;

3. dla wierzyciela hipotecznego nie jest groźne przedawnienie wierzytelności;

Zasadą jest zaspokojenie w drodze egzekucji. Możliwe wydaje się, że jest datio in solutum - możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości, zamiast zapłatę długu. Szczególna regulacja dotyczy gmin.

• Łączna

• W dekrecie o prawie rzeczowym była dowolność, później tylko hipoteka łączna przy podziale nieruchomości, obecnie powrócono do dowolności.

• Art. 76 ust. 2 ustawy „Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.”

- polega ona na tym, ze zabezpieczenie jednej wierzytelności jest na kilku nieruchomościach. Wierzyciel ma wybór, czy żądać zaspokojenia wierzytelności ze wszystkich nieruchomości, z kilku albo zażądać podziału nieruchomości. Odpowiada to definicji solidarności biernej przy zobowiązaniach.

- Art. 76 ust. 1 ustawy „1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).”

• powstanie było wcześniej możliwe tylko poprzez podział nieruchomości. Obecnie są jednak od tego odstępstwa - przy hipotece zaciągniętej na budowę domów mieszkalnych, po wyodrębnieniu lokali nie powstaje hipoteka łączna, lecz podział wierzytelności.

• Może być też umowna hipoteka łączna - wierzyciel może żądać, aby obciążono jeszcze inne nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności.

• Kaucyjna

• To odstępstwo od pierwszego przejawu akcesoryjności.

• Dotyczy ona wierzytelności o wysokości nieustalonej. Zabezpiecza je ona do pewnej sumy maksymalnej.

• Może być ona ustanowiona dla wierzytelności zbywanych przez indos, czyli weksli lub czeków - tylko tak można ustanowić na nich hipotekę. Hipoteką kaucyjną mogą być zabezpieczane:

• Art. 102 ust. 2 ustawy „Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.”

- Wierzytelności z określonego stosunku prawnego (wierzytelności te mogą jeszcze nie istnieć) - dotyczy to np. tzw. debetów w banku ( np. prowadzimy działalność gospodarczą, musimy mieć konto i możemy uzgodnić z bankiem kredyt obrotowy, ale musimy ustanowić hipotekę - 300 tys. Następnie ponosimy wydatki rzędu 150 tys., ale następnie uzyskujemy wpływy na konto, więc wierzytelność się zmniejsza - ewoluuje). Może się to bardzo często zmieniać. Nie ma tu domniemania istnienia wierzytelności! W danym momencie może wierzytelności w ogóle nie być a hipoteka kaucyjna istnieje nadal.

• Art. 105 ustawy „Wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej.”

- Wierzytelności zabezpieczające wierzytelność główną - chodzi tu o odsetki;

• Hipoteka zwykła może być ze zwykłej zmieniona na kaucyjna i na odwrót.

• Subintabulat

- hipoteka na wierzytelności hipotecznej

- art. 108 ¹ ustawy „Spłata wierzytelności hipotecznej obciążonej hipoteką może być dokonana do wysokości tej hipoteki tylko do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego wierzytelność nie była jeszcze wymagalna; jeżeli hipoteka na wierzytelności hipotecznej jest kaucyjna, suma odpowiadająca jej wysokości powinna być złożona do depozytu sądowego.”

- Przykład:

`A' jest właścicielem nieruchomości. Kupuje od `B' samochód na kredyt, ustanawia hipotekę dla zabezpieczenia wierzytelności. `A' jest dłużnikiem, a `B' jest wierzycielem. `B' potrzebuje kredytu, który uzyskuje od `C' w zamian za wierzytelność hipoteczną B (subintabulat). Wówczas spłata osoby A ma być dokonana do `C' - do rak wierzyciela, któremu wierzytelność przysługuje, nawet gdy wierzytelność dla `C' nie jest jeszcze wymagalna.

Gdy obie wierzytelności są już wymagalne, `C' może żądać zapłaty od `A' i żądać egzekucji sądowej - zaspokojenie z nieruchomości. Jeśli `a' zapłaci `C', to hipoteka wygasa do sumy uzyskanej przez `C'. Wierzytelność `C' może być przedmiotem dalszych hipotek.

Hipoteka przymusowa

- jest wstępem do egzekucji. Powstaje na skutek wpisu do ks. wieczystych.

Na jakiej podstawie sąd ujawni hipotekę przymusową do ks. wieczystej?

art. 109 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

art. 110 Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Art. 776. Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

!!!Żeby uzyskać hipotekę przymusową trzeba mieć TYTUŁ WYKONAWCZY art. 776 KPC

tytuł egzekucyjny. zaopatrzony w klauzulę wykonalności

art. 777 k.p.c.- „ 3 kosy na dłużnika- wylicza tytuły egzekucyjne

Tytuły jakie trzeba mieć, by uzyskać klauzulę wykonalności:

- prawomocne orzeczenie sądu (wyrok)

- orzeczenie sądu podlega natychmiastowemu wykonaniu

- ugoda przed sądem

- wyrok i ugoda sądu polubownego

- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji

- akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osób, poddał się egzekucji w celu zaspokojenia długu hipotecznego

Następujące dokumenty stanowią podstawę ujawnienia w hipoteki przymusowej w ks. wieczystej:

Następujące dokumenty stanowią podstawę ujawnienia w ks. wieczystej:

● TYMCZASOWE ZARZĄDZENIA SĄDU podstawa

● POSTANOWIENIA PROKURATORA ujawnienia

● DECYZJA ADMINISTRACYJNA- jeżeli przewidują to przepisy szczególne hipoteki

● ZABEZP. DOK. W POSTĘPOWANIU EGZEK. W ADMINISTRACJI przymusowej

ad a) tymczasowe zarządzenie sądu

Art. 730 k.p.c. § 1. W każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia.

§ 2. Sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Po uzyskaniu przez uprawnionego tytułu wykonawczego dopuszczalne jest udzielenie zabezpieczenia tylko wtedy, jeżeli ma ono na celu zabezpieczenie roszczenia o świadczenie, którego termin spełnienia jeszcze nie nastąpił.

- np. wnosimy powództwo o zasądzenie 300.000zł prawdopodobieństwo wygrania sprawy, ale też tego, że dłużnik pozbędzie się majątku, by uniknąć egzekucji.

Aby zapobiegać takiej sytuacji => POSTĘPOWANIE ZABEZPIECZAJĄCE

Wniosek o zabezpieczenie - wraz z powództwem, a nawet można wcześniej

Trzeba uprawdopodobnić roszczenie i wskazać dlaczego obawia się niewypłacalności dłużnika. Dla zabezpieczenia powództwa sąd wydaje tymczasowe zarządzenie.

art. 111 Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną.

- hipoteka ta jest tylko HIPOTEKĄ KAUCYJNĄ, bo nie wiadomo jeszcze, czy wierzyciel powstanie.

HIPOTEKA PRZYMUSOWA ORDYNACJI PODATKOWEJ

Art. 34 ustawy o ordynacji podatkowej - na wszystkich nieruchomościach podatnika

- Hipoteka przymusowa ujawniana w ks. wieczystej na podstawie decyzji administracyjnej

- Hipoteka przymusowa powstaje przez wpis do księgi wieczystej

Przedmiot : nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste

Art. 36 - skuteczna wobec każdoczesnego właściciela i przysługuje pierwszeństwo

Art. 36 § 2 ochrona banków przez ustawodawcę.

Hipoteka przymusowa zabezpieczająca podatki nie ma pierwszeństwa przed hipoteką bankową

HIPOTEKA BANKOWA

w literaturze trwa spór o charakter prawny hipoteki bankowej

Art. 95 prawa bankowego (28.08.1997) - Ks. rachunkowe banków, wyciągi podpisane przez uprawnioną osobę z pieczęcią mają moc dokumentu.

Wyciągi z ksiąg bankowych stwierdzające zobowiązania X w stosunku do banku ma moc dokumentu urzędowego i stanowi podstawę wpisu do ksiąg wieczystych. Jest to specjalny rodzaj hipoteki, bank może domagać się wpisu do księgi wieczystej na podstawie.

Niektórzy bronią stanowiska, że jest to specjalny rodzaj hipoteki - bank może się ubiegać o wpis hipoteki do ks. wieczystej swego dłużnika.

Prof. Szpunar- uważa, ze hipoteka bankowa to zwykła hipoteka umowna, potrzebny jest akt notarialny ustanawiający hipotekę na nieruchomości dłużnika- właściciela nieruchomości.

wyrok SN z 2001r- potrzebny jest akt notarialny, wyrażający stanowisko osoby która ustanawia hipotekę na nieruchomości na rzecz banku. Takie stanowisko jest po to, by chronić dłużnika przed omnipotencją banku ( kiedyś bank traktowano jak urząd, dziś jest mnóstwo banków)

DŁUG GRUNTOWY

W Sejmie jest ustawa , która ma wprowadzić dług gruntowy do kc po art. 112

po art. 112- art. 112¹⁾, 112²⁾, 112³⁾

● zabezpieczenie na nieruchomości

● nieakcesoryjne- odrywające się zupełnie od wierzytelności, którą zabezpieczają

● w umowie o zabezpieczenie długu nie wolno nawet wskazać wierzytelności, którą się zabezpiecza - zabezpieczenie abstrakcyjne

● ograniczone prawo rzeczowe, które zupełnie odrywa się od zabezpieczenia

● dodatkowa umowa o zabezpieczenie, w której będzie wskazane, jaka wierzytelność jest zabezpieczona + umowa, która towarzyszy ustanowieniu długu gruntowego, żeby chronić właściciela nieruchomości

PRZEWŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE

najstarszy sposób zabezpieczania wierzytelności

100

Wierzyciel Dłużnik

przeniesienie własności

Dłużnik przenosi na wierzyciela własność dla zabezpieczenia wierzytelności. Jednocześnie strony zawierają umowę powierniczą pactum fiduciae, w której wierzyciel zobowiązuje się, że jeśli dłużnik spełni świadczenie, to wierzyciel dokona powrotnego przeniesienia własności na dłużnika .Akceptuje się przewłaszczenie na zabezpieczenie rzeczy ruchomych

Są tez takie umowy, że dłużnik zobowiązuje się, że jeśli nie spełni świadczenia, to przeniesie na wierzyciela własność.

Lub umowa pod warunkiem rozwiązującym-, że dopóki dłużnik nie spłaci świadczenia, to wierzyciel ma własność - jest to jednak wątpliwe.

Już w 1948 sad uznawał, ze istnieje przewłaszczenie na zabezpieczenie

Wyrok SN z 24.04. 1964- przeciwstawia się przewłaszczeniu na zabezpieczenie nieruchomości, SN twierdził, ze to przewłaszczenie jest tym samym co art. 157 kc

• Art. 101 prawa bankowego

Ustawodawca mówi, ze jest zabezpieczenie na rzeczach ruchomych i papierach wartościowych, tzn. że nie dopuszcza zabezpieczenia na nieruchomościach

W latach 90-tych wiele orzeczeń SN- swoje orzecznictwo- dyskusja nad tym.

Orzeczenie SN z 29.05.2000

Umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie nie jest umową o przeniesienie własności pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu

W latach 90-tych orzeczeń SN- swoje orzecznictwo. Nie ulega wątpliwości, że jest to w pełni dopuszczalne

1964r - SN sprzeciwił się przewłaszczeniu na zabezpieczenie nieruchomości, uzasadnienie było głupie;)

Ochanowicz wykazał to w glosie.

SN - wskazał, że jest to w sprzeczności z art. 157KC, bo to przeniesienie pod warunkiem, że dłużnik nie spłaci długu i, że jest to czynność pozorna.

Pomimo takiego uzasadnienia wiele argumentów przeciw przewłaszczeniu, aby chronić dłużnika- bo prowadzi to do zmarnotrawienia zdolności kredytowej dłużnika.

Każda instytucja pr. rzeczowego inaczej reguluje w stos. do ruchomości i w stos. do nieruchomości.

wg. prof. Szafnickiej argumenty na nie.

Ustawodawca w art. 101 pr. bankowego przewiduje wprost przewłaszczenie na zabezpieczenie rzeczy ruchomych i papierów wartościowych ( jeśli przyjąć, że ustawodawca jest racjonalny)

SN - opatrznie zmienił stanowisko 29.05.2000r. umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie nie jest umową o przeniesienie własności zawartą pod warunkiem.

F. Zoll - glosa krytyczna do tego wyroku- marnotrawienie zdolności kredytowej dłużnika.

KSĘGI WIECZYSTE

Mają długą tradycję w Polsce

Kodeks Napoleona był regresem dla ksiąg wieczystych, a także ustawy z 1818 i 1825 roku

Do 1946- ks.wiecz były prowadzone przez sąd

1964-1991 - przez państwowe Biuro Notarialne

wcześniej i po 1991 -przez sądy rejonowe- sąd wieczysto- księgowy (nie ma takiego określenia w ust.)

Część unormowania przeniesiono do kpc- art. 626^{1 i} następne- postępowanie wieczysto- księgowe + ustawa o księgach wieczystych

ZASADY PROWADZENIA KSIĄG WIECZYSTYCH

1. zas. jawności- nie można zasłaniać się nieznajomością wpisu do ks. wieczystej, bo ks. wieczyste są jawne

2. zas. powszechności- dąży się do tego, by dla każdej nieruchomości była prowadzona ks. wieczysta

3. zas. realności- wszelkie wpisy prowadzone są dla rzeczy, a nie dla osób

Przy księgach wieczystych jest zbiór dokumentów (umów, orzeczeń sąd.), które stanowią podstawę wpisu.

W prawie polskim wpis do ks. wiecz. nie jest warunkiem przeniesienia własności nieruchomości.

W prawie niemieckim jest to konieczne. W prawie niemieckim jest prawie idealny porządek, bo obowiązek wpisu jest zawsze konstytutywny.

W prawie polskim nie ma warunku ujawnienia właściciela. Konstytutywny wpis do ks. wieczystych istnieje tylko przy:

- odrębnej własności lokali

- użytkowaniu wieczystym

- hipotece

Wpisów dokonuje się na wniosek art. 626⁴ KPC

Art. 626⁴ k.p.c. Przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie odrębnych przepisów, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego.

- na notariuszu ciąży obowiązek złożenia wniosku o wpis, gdy czynność dokonywana jest w formie aktu notarialnego sąd nie wydaje postanowienia o wpisie. Sam wpis jest postanowieniem ( jest wyrazem postanowienia sądu o uwzględnieniu wniosku). Jeśli sąd odmawia wpisu musi wydać postanowienie.

Wpisów dokonuje się w kolejności wpłynięcia do sądu (decyduje godzina i minuty wpływu).

Art. 626⁷ k.p.c.  § 1. Wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem.

§ 2. Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku (wzmianka o wniosku).

§ 3. Wzmiankę o wniosku wykreśla się z urzędu, niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub o odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku.

§ 4. W razie wniesienia skargi na wpis w księdze wieczystej dokonany przez referendarza stosuje się odpowiednio przepisy § 1 i § 2. Wzmiankę o skardze wykreśla się z urzędu po rozpoznaniu skargi.

- postępowanie służące rozpatrzeniu wniosku może trwać dość długo, ale sąd w dniu wpływu ma dokonać rejestracji wniosku.

Art. 626¹³k.p.c.  § 1. Sąd z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości albo dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych, ujawniających odmienny stan prawny, wpisu ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych założonych dla tej nieruchomości.

§ 2. Sprostowania usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje się z urzędu.

- jeśli sąd zauważy (np. prowadząc postępowanie w innej sprawie), że jest niezgodność między stanem prawnym, a wpisem do ks. wieczystej z urzędu wpisuje ostrzeżenie o niezgodności.

Ostrzeżenie wpisuje się także, gdy strona zgłosi roszczenie o sprostowanie niezgodności między stanem prawnym, a wpisem.

art. 10 ust. o księgach wieczystych

- roszczenie ujawnione przez ostrzeżenie

KSIĘGA WIECZYSTA SKŁADA SIĘ Z 4 DZIAŁÓW

art. 25

● dział I- opis nieruchomości i prawa związane z nieruchomością

● dział II- wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego

● dział III- obejmuje wpisy prawnie obciążające nieruchomość z wyjątkiem hipoteki

● dział IV- przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące hipoteki

Działy dzielą się na łamy.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

fides publica

- jeden ze skutków materialno- prawnych wpisu do ksiąg wieczystych

- księgi wieczyste prowadzi się, by mieć skutek ochrony osób działających w zaufaniu do ksiąg wieczystych, ma to zapewnić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami

- art. 3. jeden z bardzo ogólnych skutków

- istnieją 2 domniemania:

• pr. jawne z ks. wieczystych jest ujawnione zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym

• pr. wykreślone z ks. wieczystych nie istnieje.

Skoro są takie domniemania i na dodatek każdy może zajrzeć do ks. wieczystych, to z tego ustawodawca wyprowadza zasadę zaufania do wpisu w ks. wieczystych.

Rękojmia, to odstępstwo/ przełamanie zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, ustawodawca dopuszcza ze względu na zasadę zaufania do ks. wieczystych, że osoba, która nie jest właścicielem skutecznie przeniesie pr. na inną osobę.

Przesłanki zastosowania rękojmi

Art. 5 ust. o księgach wieczystych i hipotece „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).”

Art. 6 ustawy „1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.”

- rękojmia nie chroni nieodpłatnych rozporządzeń i nabytych w złej wierze.

1. w sytuacji, gdy istnieje rozbieżność między rzeczywistym stanem prawnym, a stanem prawnym ujawnionym w hipotece.

!!! Stan faktyczny, to posiadanie, przy księgach wieczystych nie ma znaczenia, ważny jest rzeczywisty stan prawny!

Takie rozbieżności powstają:

- bardzo często dotyczy stosunków majątkowych małżeńskich, gdy istnieje wspólność, a w księdze figuruje tylko 1 z małżonków

- szereg przypadków związanych z przekształceniami własnościowymi po 90r. ( ustawa z 27.05.1990r)- komunalizacja gmin- w wielu księgach nie ma jeszcze wpisu, że właścicielem jest gmina.

- w razie zasiedzenia

- najprostszy stan faktyczny- zawarto już nowy akt notarialny, ale jeszcze nie ma wpisu do ks. wieczystej (nowy właściciel nie jest jeszcze ujawniony)

W prawie niemieckim nie mogłoby się to zdarzyć, bo ten nowy właściciel nie jest właścicielem, dopóki nie ma wpisu.

2) osoba ujawniona w hipotece jako uprawniona dokonuje:

- czynności prawnej rozporządzającej

• czynności prawnej odpłatnej

Chodzi o przeniesienie własności albo obciążenie własności. Czynność pr. i osoba, która wg. treści ks. wieczystej jest osobą uprawnioną do dokonania rozporządzenia ( os. ujawniona w dziale II jako właściciel)

Chodzi o czynności singularne- rękojmia nie działa np. przy spadkobraniu.

Czynność musi być odpłatna, czyli rękojmia nie zadziała przy darowiźnie. Jest to jeden z przykładów słabszej ochrony czynności darnych.

W orzecznictwie powstał problem, czy ustawowe zabezpieczenie kredytu jest czynnością odpłatną, czy nieodpłatną?

SN przyjął, że chociaż bank nie płaci za ustanowienie zabezpieczenia (hipoteki), to w rozumieniu przepisów o rękojmi jest to jednak czynność odpłatna.

3) nabywca jest w dobrej wierze

W szczególności zastanawiano się, czy w dobrej wierze jest wtedy, gdy nabywca nie wie, że zbywca jest nieuprawniony lub czy działa w dobrej wierze ten, kto mógł się dowiedzieć, że zbywca nie jest uprawniony? Czy niedbalstwo wyłącza dobrą wiarę = wyłącza rękojmie?

art. 6 ust 2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

W dobrej wierze jest osoba, która jest przekonana, że wpis odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu i gdyby dołożyła staranności i tak, by się nie dowiedziała, że jest inaczej.

Co jest wyznacznikiem staranności? trudno powiedzieć…trzeba być bardzo ostrożnym.

SN - bank powinien sprawdzić, czy nieruchomość należy do wspólności ustawowej.

Gdy spełnione są w/w warunki, to nabywca uzyska prawo, mimo że zbywca był nieuprawniony.

WYŁĄCZENIE RĘKOJMI

art. 8 ustawy Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

- Nie można mówić o dobrej wierze, gdy występuje jedna z tych okoliczności. W tym stanie faktycznym nie można mówić o dobrej wierze nabywcy.

- Gdy jest wzmianka w ks. wieczystej o niezgodności st. prawnego ujawnionego w ks. wieczystej z rzeczywistym stanem pr. nieruchomości, to trzeba być czujnym i zaniepokojonym.

Jeśli na nieruchomości są jakieś obciążenia (np. 2 służebności), ale nie są ujawnione w ks. wieczystej ( bo wpis nie jest konstytutywny), to czy rękojmia ma skutek oczyszczający? Czy dobra wiara kupującego spowoduje wygaśnięcie obciążeń?

TAK - gdy nabywca o tych obciążeniach nie wiedział, bo nie zostały ujawnione w ks. wieczystej, ale:

art. 7 ustawy Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2. prawu dożywocia,

3. służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4. służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Te wyjątki istnieją, bo:

- ustanowiono na nieruchomości obciążenia z mocy ustawy, niezależnie od wpisu- desygnatem była hipoteka tajna;

- dożywocie- dożywotnik przenosi własność nieruchomości na 2 stronę ( na nabywcę) w zamian za dożywotnie mieszkanie, utrzymanie +pochówek- powinno to być ujawnione w dziale III ks. wieczystej

- służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu adm. państwowej- chodzi o syt. wywłaszczenia, podstawą stan wyższej konieczności.

- względy ekonomii procesowej (służebność konieczna)- skoro droga jest konieczna, to musi zostać lub, gdy dom wchodzi 0.5 m na nieruchomość nabytą, to przecież nikt nie karze go zburzyć.

art. 16 ustawy „1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych;

3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),

6. prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).”

W księgach wieczystych wpisuje się pr. rzeczowe, ale art. 16 mówi, że w dziale III można wpisać pr. o charakterze obligacyjnym np.:

- prawo pierwokupu,

- praw odkupu

coś co zmniejsza.

Prawa te będą skuteczne przeciwko każdemu nowemu właścicielowi nieruchomości.

---