Dział V Księgi Wieczyste
Cel prowadzenia Ksiąg Wieczystych / cechy / itp.
Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Mogą one być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Zakładane są zazwyczaj na wniosek osoby uprawnionej, czyli np. takiej, która jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje jej ograniczone prawo rzeczowe.
Księgi wieczyste związane są z nieruchomością, stąd też prowadzi się je odrębnie dla każdej nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela (chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych).
Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:
jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz
domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet),
pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.
Kto prowadzi KW i na czym to polega?
Od 1991 księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości ("sąd wieczystoksięgowy"). Są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach – sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać refendarze sądowi. Polega na zakładaniu ksiąg wieczystych, nadawaniu księdze wieczystej kolejnego numeru według repertorium ksiąg wieczystych, rejestrowaniu wniosków o wpis, dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek, kolejnych wpisów, dokonywaniu obwieszczeń publicznych, sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach, prowadzeniu akt księgi wieczystej, wydawaniu odpisów, udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu, zamykaniu i przechowywaniu KW.
Przechowywanie i przeglądanie KW
1. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.
2. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego.
3. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.
4. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Treść księgi wieczystej
Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:
dział I:
dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.
Forma KW
Według ustalonego wzoru, na formularzach obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej. Każdy dział księgi wieczystej składa się z łamów. Mogą być również prowadzone przy wykorzystaniu informatycznego programu komputerowego. Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej są sukcesywnie informatyzowane.
Akta KW
Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Akta księgi wieczystej prowadzi się w twardych teczkach, na których zamieszcza się dane. Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące KW, nadając każdej karcie kolejny nr. Akta zakłada się z chwilą wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej.
Wpisy w KW i wykreślenie wpisów w KW
Wpisy dokonuje się czytelnym pismem ręcznym przy użyciu atramentu lub innego trwałego środka. Wpis powinien zawierać: numer i datą wniosku, godzinę i minutę jego wpływu, treść, dane o podstawie wpisu, numer karty akt, datę dokonania wpisu, imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe sędziego lub refendarza sądowego i jego czytelny podpis. Wykreślenie wpisu polega na podkreśleniu czerwoną linią wpisu podlegającego wykreśleniu. W razie częściowego wykreślenia podkreśla się tylko część wpisu podlegającą wykreśleniu. Jeżeli na skutek wykreślenia części wpisu zmniejszy się jego przejrzystość, wpis podkreśla się w całości, a pozostającą nadal w mocy część wpisu przepisuje się- zamieszcza się dodatkowo tekst „przepisano wraz z wykreśleniem części wpisu” i oznacza się datę przepisania. Nie można usuwać/ wymazywać tekstu.
Założenie i zamknięcie KW
Założenie KW dla nieruchomości dokonywane jest dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności: oznaczenie nieruchomości, miejsce jej położenia, sposób korzystania z nieruchomości, wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów, wyszczególnienie obciążających nieruchomość praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń. KW zamyka się w razie całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej oraz gdy przepisy odrębne tak stanowią.
Odpisy KW: Odpisy wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.
Ujawnienie w KW nowego właściciela nieruchomości
Każdy nowy właściciel musi niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa własności w księdze wieczystej. Gdyby nie dopełnił swojego obowiązku albo dopełniał go w sposób opieszały, a z tego powodu ktoś poniósł szkodę, to wówczas ponosi odpowiedzialności.