Źródła informacji o

nieruchomościach

Księgi wieczyste

Podstawowe źródła informacji

kataster nieruchomości (EGiB)

miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego

mapa zasadnicza

księga wieczysta

Kataster nieruchomości (EGiB)

Ewidencja gruntów i budynków - systematycznie
aktualizowany, jednolity dla całego kraju zbiór
informacji na temat gruntów, budynków, lokali, a
także na temat ich właścicieli i innych osób
(fizycznych bądź prawnych), które nimi władają.
EGiB jest prowadzony przez starostów powiatowych
na podstawie poniższych przepisów:

•Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. 2000 nr 100, poz.
1086)

•Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa
z dnia 29.03.2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków
(Dz. U. 38 poz. 454)

•Rozporządzenie Ministrów Gospodarki Przestrzennej i
Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia
17 grudnia 1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

•Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece

Miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego

•Gminny przepis ustalający przeznaczenie terenu
(funkcje) oraz zasady jego zagospodarowania

•Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego kształtują sposób wykonywania
prawa własności nieruchomości

•Plan miejscowy stanowi podstawę do wydawania
zaświadczeń

o

przeznaczeniu

terenu

(np.

przeznaczenie

pod

funkcję

usługową

bądź

mieszkalną), a także różnorodnych decyzji odnośnie
do wykonywania obiektów budowlanych, odbudowy
tych obiektów, ich nadbudowy, rozbudowy i zmiany
sposobu użytkowania

Mapa zasadnicza

•Mapa ta jest opracowaniem kartograficznym,
które

zawiera

informacje

na

temat

rozmieszczenia ogólnogeograficznych obiektów i
elementów EGiB - ewidencji gruntów i budynków
- jak również uzbrojenia terenu.

•Mapa

zasadnicza

podlega

aktualizacjom:

okresowej i bieżącej.

Księgi wieczyste

•Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami,
prowadzonymi w celu ujawnienia stanu prawnego
dotyczącego nieruchomości

•Mają rolę nie tylko ewidencyjną, z wpisami do ksiąg
wieczystych łączy się bowiem szereg skutków
materialnoprawnych, które kształtują w sposób
specjalny nabywanie i utratę praw rzeczowych na
nieruchomościach

•Ich

podstawową

funkcją

jest

zapewnienie

bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i cel ten
determinuje prawne skutki wpisów dokonywanych w
tych rejestrach

Księgi wieczyste

•W Polsce system ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6
lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece

(Dz. U. z

1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.)

•Znaczne zmiany w funkcjonowaniu tego systemu
wprowadza ustawa z dnia 14 lutego 2003 o przenoszeniu
treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej
prowadzonej w systemie informatycznym.

•Ustawa ta reguluje zasady i tryb dokonywania migracji
księgi wieczystej (zadania sądów rejonowych i ośrodków
migracyjnych ksiąg wieczystych podczas migracji)

•Termin „migracja księgi wieczystej” oznacza ogół
czynności służących przeniesieniu dotychczasowej księgi
wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w
systemie informatycznym.

Migracja ksiąg wieczystych



Następuje odrębnie w ramach każdego wydziału sądu

rejonowego, w którym prowadzone są księgi wieczyste, a
rozpoczyna się z chwilą wprowadzenia do tegoż wydziału systemu
informatycznego.

Nie następuje zatem jednocześnie w całym kraju, a dokonywana
jest odrębnie - choć według tych samych zasad - w ramach
wydziału sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste.

Polega zasadniczo na przeniesieniu do postaci elektronicznej
wszystkich niewykreślonych wpisów, wzmianek i adnotacji we
wskazanych wyżej księgach, za wyjątkiem podpisów, wpisów
wykreśleń, zmian wpisów wykreślonych - które nie mają
znaczenia

dla

określenia

aktualnego

stanu

prawnego

nieruchomości oraz wpisów dotyczących wydzielenia części
nieruchomości gruntowych.

Z chwilą zapisania treści księgi w centralnej bazie danych ksiąg
wieczystych dotychczasowa księga staje się częścią akt księgi
wieczystej. Dotychczasową księgę wieczystą ośrodek migracyjny
ksiąg wieczystych niezwłocznie zwraca do sądu rejonowego,
który dołącza ją do akt księgi wieczystej.

Postępowanie wieczystoksięgowe

•Księgi wieczyste prowadzi się dla poszczególnych
nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących
osoby właściciela

•Przez stan prawny nieruchomości w ujęciu Ustawy o
księgach wieczystych i hipotece należy rozumieć
prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości (

własność,

użytkowanie

wieczyste;

prawa

rzeczowe

ograniczone:

użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka

)

•Oprócz praw rzeczowych w księgach wieczystych
mogą być ujawnione prawa obligacyjne, gdy przepis
szczególny na to zezwala

(art.16 ustawy)

•Tożsamość osoby właściciela nie ma znaczenia z
punktu widzenia zakładania i prowadzenia ksiąg
wieczystych

Kodeks cywilny nie definiuje wprost jednego
pojęcia nieruchomości lecz wskazuje na trzy
jej rodzaje:

•Nieruchomości gruntowe

•Nieruchomości budynkowe

•Nieruchomości lokalowe

Nieruchomość gruntowa

 To wydzielona powierzchnia gruntu ze względu na
odrębny przedmiot własności

 Granice określające nieruchomość jako wydzieloną
część powierzchni ziemskiej należy rozumieć w
sensie formalnoprawnym a nie w sensie fizycznym

 Fizyczny podział nieruchomości jest mniej ważny
niż ten prawny. Ustawione ogrodzenie nie musi być
zawsze takie same jak granice danej nieruchomości i
dlatego nie można się sugerować fizycznym
wydzieleniem nieruchomości lecz prawnym stanem,
który jest w księdze wieczystej i w ewidencji
gruntów.

Nieruchomość budynkowa

To trwale związany z gruntem budynek, który na
podstawie przepisów szczególnych nie stanowi
części składowej nieruchomości gruntowej, lecz
jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności

Może powstać gdy:

•użytkownik wieczysty wybuduje budynek na
gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste

•użytkownik wieczysty nabędzie budynek przy
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste.

Nieruchomość lokalowa

Stanowi samodzielny lokal mieszkalny a także
samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z
przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, jeżeli
stanowi odrębną własność

Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku
podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi
wieczystej założonej dla tego lokalu

 Ustanowienie odrębnej własności lokali może się
odbyć w drodze umowy, jednostronnej czynności
prawnej (odrębną własność lokalu może ustanowić
nieruchomości dla siebie), orzeczenia sądowego o
zniesieniu

współwłasności,

o

dziale

spadku.

Dla każdej nieruchomości jest prowadzona odrębna księga
wieczysta.
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
 
1.Obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z
własnością lub przy ograniczonych prawach rzeczowych
oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego. Możemy się
zorientować , czy to ta nieruchomość o którą nam chodziło

2.Zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
Wpisy w tym dziale potwierdzą, kto jest właścicielem (bądź
użytkownikiem wieczystym) nieruchomości. Sprawdzamy więc,
czy osoba, z którą negocjujemy i która twierdzi, że jest
właścicielem jest ujawniona w księdze wieczystej

3.Przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw
rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w
rozporządzaniu nieruchomością oraz na wpisy innych praw i
roszczeń,

z

wyjątkiem

roszczeń

dotyczących

hipotek.

Sprawdzamy zatem, czy nieruchomość nie jest obciążona np.
prawem użytkowania, służebnością bądź czy innej osobie trzeciej
nie przysługuje roszczenie o nabycie tej nieruchomości, prawo
pierwokupu bądź odkupu.

4.Przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek, pozwala
sprawdzić czy określona wierzytelność pieniężna nie jest
zabezpieczona na nieruchomości

Zasady wieczystoksięgowe

1.Powszechność ksiąg- polega na zakładaniu księgi
dla każdej nieruchomości

2.Realność

systemu

ksiąg-

dla

każdej

nieruchomości

prowadzi

się

oddzielną

księgę

wieczystą, bez względu na zmiany zachodzące po
stronie właściciela

3.Jawność ksiąg– każdy może w obecności
pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi
wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się
nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani
wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę;
zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które
przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny
oraz notariusz

4. Domniemanie prawdziwości wpisów– domniemywa się
(tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione
co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej
jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane
istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może
być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu
cywilnego

5. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w
razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść
księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność
prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył
własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym
uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w
księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej
właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości
właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie
może udzielić więcej praw, niż sam ma)

6. Pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa
rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo
przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Tym samym rękojmia, jako przykład odstępstwa od
reguły generalnej, jest wyrazem zasady państwa prawa.
Daje bowiem gwarancję nabywcom działającym w
dobrej wierze i dokonującym czynności prawnych
odpłatnych (te ostatnie priorytetowo traktowane przez
ustawodawcę, który z pewną dozą nieufności postrzega
czynności nieodpłatne, a więc pod tytułem darmowym)
pewności i bezpieczeństwa obrotu, co
przy transferach nieruchomości ma niezwykle istotne
znaczenie.

Jednakże (art. 7) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji
właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w
związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku
lub innego urządzenia.

Wpisy konstytutywne

(prawotwórcze) są raczej

wyjątkiem w praktyce wieczystoksięgowej. Ustawodawca
zastrzegł wpisy konstytutywne dla:

– powstaniem odrębnej własności lokalu,
– powstaniem i przeniesieniem własności prawa użytkowania
wieczystego,
– powstania hipoteki,
– przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego
w księdze wieczystej (art. 2451 k.c.),
– zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego
w księdze wieczystej (art. 246 § 2 k.c.),
– zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego
w księdze wieczystej (art. 248 § 1 k.c.),
– zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych
ujawnionych w księdze wieczystej (art. 250 § 2 k.c.).

Tak więc, dla wywołania skutków czynności prawnej, o których
mowa powyżej, niezbędne jest dokonanie odpowiedniego wpisu
w księdze wieczystej. Bez dokonana wpisu czynność nie
wywołuje zawartych w niej skutków prawnych, które objęte są
wymogiem wpisu konstytutywnego.

Wpisy deklaratoryjne

jedynie rejestrują pewne

zdarzenie, wcześniej podjętą czynność prawną. One tylko
potwierdzają zaistnienie określonego stanu faktycznego i
związanych z nim skutków prawnych. Stwierdzenie skutków
prawnych następuje więc z mocą wsteczną.

Generalnie, obrót prawami rzeczowymi może odbywać się
bez konieczności wpisu w księdze wieczystej. Wpis zmiany
ma charakter tylko porządkowy, informacyjny i nie ma
znaczenia dla skuteczności dokonanej czynności prawnej.
Można wskazać, iż do zbycia nieruchomości wystarczającym
jest zawarcie samej umowy w formie aktu notarialnego (art.
158 k.c.). Nabywca stanie się właścicielem w momencie
zawarcia umowy. Również zbycie prawa odrębnej własności
lokalu (nieruchomości lokalowej) następuje mocą samej
umowy. Tylko dla ustanowienia tego prawa ustawodawca
wymaga wpisu. Dalsze czynności rozporządzające tym
prawem można skutecznie dokonywać bez wpisu.

Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia
wniosku o jego dokonanie. W przypadku wszczęcia postępowania
z urzędu wpis ma moc od dnia wszczęcia tego postępowania.

Art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych
w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione
prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
  1)   prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu,
prawo dożywocia,
  2)   roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub
użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa
rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,
  3)   roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu
korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych
użytkowników,
  4)   roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do
zniesienia współwłasności,
  5)   wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz
informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów
zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o
listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z
1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz
z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),
  6)   prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w
oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia
13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku
lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku
oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o
księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).

Bibliografia

http://www.katalog-nieruchomosci.pl/informacje.php

http://animatek.w.interia.pl/ksiegi.html

http://www.zazi.waw.pl/ksiegi-wieczyste.html

http://www.eporady24.pl/spadek_ksiega_wieczysta,pytania,5,21,86.ht
ml

http://www.dom.pl/co-to-jest-ksiega-wieczysta.html

http://www.fundi.pl/index.php?action=strona&id=674

http://www.abc.com.pl/?cmd=problem_wiecej,1843&serwis=4