1

WYKŁAD I – 08.03.2007r.

POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI
Kodeks cywilny art. 46 – część powierzchni ziemskiej stanowiąca przedmiot odrębnej
własności (grunty) jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od grntu przedmiot
własności.
3 rodzaje nieruchomości:
1). Gruntowa
2). Budynkowa
3). Lokalowa

Co do zasady budynki, lokale, drzewa itp. to części składowe nieruchomości, stanowią
własność właściciela gruntu i zbywa się je wraz z nieruchomością gruntowa. Mogą stać się
odrębnym przedmiotem własność tylko gdy przepis szczególny na to zezwala.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa ta reguluje instytucje użytkowania wieczystego – jest to prawo pośrednie między
prawem własności a ograniczonym prawem własności. Ustanawiane w formie umowy
cywilnoprawnej na okres od 40 do 99 lat użytkowania wieczystego podczas tego czasu można
wznosić budynki, i urządzenia, które tworzą odrębny przedmiot prawa własności od gruntu.
Kiedy Skarb Państwa oddaje grunt w użytkowanie wieczyste istnieje wówczas obowiązek
sprzedaży budynków i urządzeń, i użytkownik wieczysty staje się ich właścicielem. Kiedy na
gruncie, który oddaje w użytkowanie wieczyste Skarb Państwa nie znajdują się budynki, to
Skarb Państwa nadal zachowuje prawa własności gruntu, a budynki które wybuduje na nim
wieczysty użytkownik stają się własnością użytkownika (i nie musi on wpisywać ich do
księgi wieczystej).
Definicja nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt. 1) – grunt wraz z częściami składowymi z
wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Ustawa o własności lokali.
Pozwala na odrębne traktowanie lokali z punktu widzenia prawa własności (mogą być
przedmiotem odrębnego prawa własności). Lokal może stać się przedmiotem odrębnego
prawa własności:
a). w skutek jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości
b). na podstawie zbycia lokalu osobie trzeciej jako odrębną własność
c). na podstawie orzeczenia sądu.
Wyodrębnienie lokalu jako prawa własności może mieć miejsce zarówno w budynku
stanowiącym własność publiczną jak i prywatną.

Jeżeli ktoś wybuduje budynek na gruncie nie będącym jego własnością (i nie jest ta osoba
użytkownikiem wieczystym) budynek ten staje się własnością właściciela gruntu (osoba która
wzniosła budynek ma tylko roszczenia o zwrot kosztów).

Definicja kodeksowa zawiera dwa kryteria:
1). Odrębność fizyczna – „część powierzchni ziemskiej”
2). Odrębność prawna – „stanowi odrębny przedmiot własności”
Kryteria te mają znaczenie praktyczne, pozwalają odpowiedzieć na pytanie co jest
nieruchomością a co nie jest.

2

A

AiB-jest to

jedna

nieruchomość

mimo, że ma

2 wlaścicieli.

B

Aby orzec co jest nieruchomością musimy zastosować oba kryteria na raz.


Działka.
Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów Dz. U. 2000 Nr 38 poz. 454
Działkę gruntu stanowi ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu,
jednorodny ze względu na stan prawny wydzielony za pomocą linii granicznych (definicja
działki ewidencyjnej).
„Obręb” – termin z prawa geodezyjnego i kartograficznego; w ramach polskiej ewidencji
państwo podzielone jest na jednostki ewidencyjne, są to z reguły gminy i miasta, które z kolei
dzieli się na obręby (wioski, sołectwa, dzielnice, miasta).

Działka ewidencyjna nie może obejmować gruntów o różnym stanie prawnym, np. nie da się
połączyć dwóch działek w jedna, gdy jedna stanowi prawo własności, a druga jest oddana w
użytkowanie wieczyste.
Jeżeli dwie działki należą do jednego właściciela, a leżą na granicy między dwoma gminami
to nie są jedna działką tylko dwoma odrębnymi, mimo iż właściciel jest ten sam.

Działka budowlana.
Ustawa o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym art. 2 p. 12
Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy
geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury
technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 4 p. 3a.
Działka budowlana – zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej
umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej
działce.

8/1 – X

8/2 - X

8/3 - X

3 odrębne działki stanowią jedną nieruchomość bo należż do tego samego właściciela, ale
każda z nich na mapie będzie wyznaczona odrębnymi granicami.

3

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dla każdej
nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą, według tej ustawy nieruchomością jest ta część
gruntu dla którego założono odrębną księgę wieczystą.

Przy zbyciu działki wnosi się o przyłączenie jej do księgi wieczystej innej działki, lub wnosi
się o założenie nowej księgi wieczystej dla tej działki. W jednej księdze wieczystej można
łączyć działki nie graniczące ze sobą, ale stanowiące zorganizowaną całość gospodarczą, i
muszą one leżeć na jednym obszarze (który należy do właściwości tego samego sądu
wieczysto – księgowego – wydział sądu rejonowego).

Podział nieruchomości jest możliwy gdy jest zgodny z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego.

Grunty rolne.
Definicja Kodeksu Cywilnego art. 46

1

– nieruchomości które są lub mogą być

wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji
roślinnej, zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej – definicja
ta nie zawiera kryterium położenia.

Grunty odłogowe – nie prowadzi się na nich działalności gruntowej ale są gruntami rolnymi
(nie są to nieużytki).

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego art. 2 p. 1.
Nieruchomość rolna – gospodarstwo rolne w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości
położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na
cele inne niż rolne.

4

WYKŁAD II – 22.03.2007r.

GRUNTY LEŚNE
Ustawa o lasach art. 3
Lasem jest grunt:
a). o zwartej przestrzeni co najmniej 0,1 ha pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) –
drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
- przeznaczony do produkcji leśnej;
- stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego
- wpisany do rejestru zabytków.
b). związany z gospodarką leśną zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej:
budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi
leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także
wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Ustawa ta nie zna definicji nieruchomości leśnej.

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych w art. 2 ust. 2.
Gruntami leśnymi są grunty:
a). określone jako lasy w przepisach o lasach;
b). zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej;
c). pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Definicja ta jest oderwana od stosunków własnościowych/ granice lasu nie muszą się
pokrywać z granicami nieruchomości.

4 właścicieli/ 4 nieruchomości leśne/ jeden las

5

Przedmiotem obrotu jest nieruchomość leśna, a nie las (gospodarstwo rolne to nieruchomości
rolne wraz z nieruchomościami leśnymi).





KSIĘGI WIECZYSTE
Ustawa o Księgach wieczystych i hipotece
Rozporządzenie wykonawcze w sprawie prowadzenia Ksiąg Wieczystych

Celem prowadzenia Ksiąg Wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości (1 KW
dla 1 nieruchomości) gruntowych lokalowych. Wyodrębnione z budynku nieruchomości
lokalowe mają własną KW z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu.

System KW:
1). Księga Wieczysta Macierzysta – „Matka” – utworzona dla nieruchomości wspólnej,
zawiera informacje o tym, że lokal nr 1 itd. Został wyodrębniony do KW lokalowej ( na
odwrót).
2). KW lokalowe – utworzone dla odrębnych lokali, w księgach tych właściciele wpisywani
są imiennie (z imienia i nazwiska), natomiast w KW Macierzystej: „każdoczesny właściciel
lokalu nr… w ułamku…” (stosunek danego lokalu do sumy całości).

KW nie prowadzi się dla prawa użytkowania wieczystego i dla nieruchomości budynkowych
(to wpisuje się w KW prowadzonej na nieruchomości oddanej do użytkowania wieczystego).

Struktura KW:
Dział I:
Znajdują się tu dane opisujące nieruchomość/ powierzchnia, numery działek, budynki, rodzaj
powierzchni itp. Oraz uprawnienia przysługujące właścicielom wobec nieruchomości
sąsiednich.

Działka A – obciążona służebnością
Działka B – władnąca

6

Dział II:
Zawiera dane dotyczące właściciela/ gdy jest to Skarb Państwa trzeba podać zarząd, któremu
Skarb Państwa podał prawo do wykonywania własności.

Dział III:
Zawiera ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości z wyłączeniem hipotek, np.
roszczenia osobiste np. najem,/ ale nie będzie to umowa użyczenia nieruchomości.
Dodatkowo w dziale tym zamieszcza się informacje o wszczęciu postępowania
egzekucyjnego/wywłaszczeniowego itd. – które rzutują na stan prawny a przepisy
szczegółowe upoważniają do tego.

Dział IV:
Hipoteki (ograniczone prawa rzeczowe).

Cel prowadzenia KW:
1). Bezpieczeństwo obrotu/ informuje o znaczeniu prawnym – domniemanie, że stan prawny
z KW jest zgodny ze stanem rzeczywistym – akta z KW wydawane osobom upoważnionym
w KW, a do wglądu są dostępne dla wszystkich.
Rękojmia wiary publicznej KW – chroni nabywcę, który działa w zaufaniu do KW, ale gdy
jest to nabycie w drodze odpłatnych czynności prawnych.
Ochrona ta działa na dwóch płaszczyznach:
a). gdy nabywa się od osoby nieuprawnionej,
b). gdy osoba jest uprawniona do sprzedaży, ale wpis w księdze wieczystej nie jest do końca
zgodny ze stanem rzeczywistym (np. nieujawnieni służebności).
Wyjątek! – przy służebnościach koniecznych (ustalonych przez sąd) ochrona nie działa.

Zasada wpisu – do zmian stanu prawnego potrzebny jest wpis do KW (wyjątek – np.
zasiedzenie).
W Polsce wpis ma znaczenie deklaratoryjne – potwierdzające/ nie ma charakteru
obligatoryjnego.

Obrót nieruchomościami jest oderwany od zasady wpisu (tak samo powstanie użytkowania
wieczystego, służebność gruntowa i osobowa,).

Ustanowienie hipoteki i jej zbycie/ powstanie własności lokalowej(ale jej przeniesienie nie
wymaga wpisu)/powstanie użytkowania wieczystego i jego przeniesienie i zbycie– wymagają
wpisu do KW.

Przeniesienie nieruchomości lokalowe nie wymaga wpisu do KW.

Gdy nieruchomość jest obciążona więcej niż jednym prawem rzeczowym, może dojść do
kolizji prawa.
Gdy jest ustanowionych kilka hipotek, a wartość nieruchomości nie wystarcza na ich
pokrycie, działa tu reguła pierwszeństwa praw rzeczowych (KC). Według KW decyduje
chwila ujawnienia prawa rzeczowego (hipoteka, która jako pierwsza została wpisana do KW
– ujawnione prawa mają pierwszeństwo przed nieujawnionymi).
Gdy oba prawa rzeczowe są ujawnione pierwszeństwo przysługuje temu które powstało
pierwsze – tu liczy się data złożenia wniosku o wpisanie hipoteki do KW – tu wpis do KW
działa wstecz.

7

Podstawą wpisu do KW jest ewidencja gruntów – opiera się ona na dokumencie geodezji, w
razie sprzeczności sąd na wniosek lub z urzędu powinien dokonać odpowiednich zmian/ dane
z ewidencji mają pierwszeństwo w zakresie opisu nieruchomości/ w stanie prawnym
pierwszeństwo ma KW.



Konstytutywność/obligatoryjność wpisu:
1). Powstanie nieruchomości lokalowej/obrót tą nieruchomością nie wymaga wpisu
2). Przenoszenie/obrót wtórny prawem użytkowania wieczystego
3). Powstanie użytkowania wieczystego
4). Powstanie hipoteki
5). Ustanie prawa w wypadku zrzeczenie się prawa ograniczonego rzeczowego.

8

WYKŁAD III – 29.03.2007r.

EWIDENCJA GRUNTÓW
Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne 17.05.1997r.
Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków 12.03.2001r.

Ewidencje gruntów prowadzi starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.
Kataster nieruchomości – kiedy nie istnieje w przyszłości ma być w niego przekształcona
ewidencja gruntów i budynków. Jest to ewidencja, która ma obejmować wartości katastralne
dla nieruchomości/system w pełni zinformatywizowany/co nie oznacza likwidacji
dotychczasowych dokumentów ewidencyjnych np. map.

Ewidencje gruntów i budynków prowadzi się zgodnie z cechami:
1). Powszechność – ewidencja obejmuje wszystkie nieruchomości;
2). Zupełność – zawiera wszystkie informacje o nieruchomościach pozwalające na
identyfikacje ich;
3). Jednolitość – na tych samych zasadach prowadzone są ewidencje w całym kraju/
ustawodawca narzuca reguły prowadzenia ewidencji;
4). Wiarygodność danych – obowiązek zgłaszania przez właścicieli nieruchomości o
zmianach danych w ciągu 30 dni od jej zaistnienia/brak sankcji w tym zakresie.

Relacja ewidencji do KW – zasadą jest, że ewidencja opisuje stan faktyczny, dane
identyfikujące nieruchomość/ w wypadku kolizji danych ewidencji z KW przyjmuje się, że
dane z ewidencji gruntów mają pierwszeństwo (ale tylko w swoim zakresie). Kiedy
rozbieżność dotyczy stanu prawnego pierwszeństwo mają dane zawarte w KW.

Kraj jest podzielony na jednostki ewidencyjne, które dzielą się na obręby. Jednostką jest
gmina a obrębami dzielnica, wieś itp. Obręby z kolei dzielą się na działki ewidencyjne.

1 właściciel = 2 działki (bo w innym obrębie)

9

5). Ograniczona jawność – KW są jawne, ale akt KW są ograniczone (może je wyciągnąć
osoba upoważniona do tego w KW albo notariusz). Natomiast ewidencja jest jawna, ale trzeba
wykazać interes prawny, gdy chcemy wypis z ewidencji.

GOSPODARKA
Nie istnieje definicja legalna tego pojęcia/ potocznie to podejmowanie działań w stosunku do
określonego mienia.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami – zasobem SP gospodaruja starostowie wykonując
zadania z zakresu administracji rządowej:
1). Ewidencja gruntów,
2). Zapewniają wycenę tych nieruchomości;
3). Sporządzają plany wykorzystania zasobu,
4). Zabezpieczają nieruchomości,
Itd.
Jest to wykonywanie własności nieruchomości, pakiet uprawnień właściciela pozwalających
na dokonywanie czynności faktycznych prawnych.
W KC istnieje definicja negatywna – nie wylicza ona uprawnień tylko ograniczenia prawa
własności art. 140.

Prawa związane z prawem własności:
1). Uprawnienie do korzystania z rzeczy:
- uprawnienie do posiadania rzeczy,
- uprawnienie do pobierania pożytków z rzeczy
- uprawnienia do władania rzeczą bez pobierania pożytku
- uprawnienia do dokonywania czynności faktycznych,

2). Uprawnienia do rozporządzania rzeczą:
- uprawnienie do zbycia rzeczy
- uprawnienie do obciążenie rzeczy ograniczonymi prawami rzeczowymi,

W wąskim znaczeniu słowa rozporządzanie nie znajdą miejsca prawa obligacyjne np.
dzierżawa.
Gospodarka to wykonywanie uprawnień do korzystania i do rozporządzania czyli
dysponowania nieruchomością/wykonywanie uprawnień właścicielskich.

Korzystać z rzeczy możemy legalnie na podstawie:
- prawa rzeczowego
- prawa obligacyjnego
- tytułu prawnego
- bez tytułu prawnego cudzymi rzeczami

10

Prawa rzeczowe mają zamknięty katalog, występują tylko w takich postaciach jakie
przewiduje system prawa tj.:
1). prawo własności,
2). prawo użytkowania wieczystego
3). prawo użytkowania
4). służebność gruntowa
5). służebność osobista

Służebność gruntowa – prawa umożliwiające korzystanie z cudzej nieruchomości – służy
zwiększeniu przydatności gospodarczej nieruchomości sąsiedniej/przysługuje każdoczesnemu
właścicielowi
Służebność osobista – służebność na rzecz danej osoby/ nie można jej zbyć/udostępniać.
6). Spółdzielcze prawo własności do lokalu – powszechnie uznawane za własność – jest to
ograniczone prawo rzeczowe – od 2003 roku spółdzielcze prawo do domku jednorodzinnego/
prawa te mogą być przekształcane w prawo własności prywatnej (spółdzielnia staje się
zarządem)
7). Hipoteka – prawo obciążające nieruchomość oraz inne prawa, ale nie daje uprawnień do
rozporządzania/ nie wolno jej ustanowić na rzeczy ruchomej na nich się ustanawia zastaw
rejestrowy/zwykły.

Prawa obligacyjne – dzierżawa/ najem/ użyczenie/ inne formy obligacyjnego korzystania z
rzeczy obowiązujące w nich zasada swobody umów.

(dzierżawa a użytkowanie zwykłe – tu i tu władać i pobierać pożytki z nieruchomości).

Różnica między prawami rzeczowymi a prawami obligacyjnymi sprowadza się do
skuteczności. Prawo rzeczowe jest skuteczne względem osób trzecich w razie naruszenia
podmiot posiadający prawo rzeczowe może żądać odszkodowania bezpośrednio od osoby
naruszającej to prawo i podać ją do sądu.

Prawa obligacyjne mają skuteczność między stronami jeżeli dana rzecz zostanie użyczona a
zmieni się jej właściciel, to uprawnienie wobec osoby, która użycza nie będzie już skuteczne
wobec nowego właściciela. Nie jest on związany dzierżawą – może żądać wydania rzeczy, ale
ustawodawca uznał, że dzierżawę i najem trzeba chronić, KC art. 678 zbliża je do
ograniczonych praw rzeczowych, dzierżawa jest skuteczna wobec nowego właściciela.

11

HISTORIA WŁASNOŚCI

WŁASNOŚĆ PUBLICZNA

Własność Skarbu Państwa

Własność jednostek samorządu terytorialnego

(gminna, powiatowa, wojewódzka)

WŁASNOŚĆ PRYWATNA

Własność osób fizycznych

Własność osób prawnych (państwowe osoby

prawne/inne o.p.)

12

WŁASNOŚĆ PAŃSTWOWA

Własność Skarbu Państwa

Własność Państwowych Osób Prawnych

Część własności państwowej jest częścią Skarbu Państwa, a część własnością prywatną.
Skarb Państwa jest pustą osobą prawną, składają się na niego państwowe jednostki
organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej np. sąd okręgowy.

13

WYKŁAD IV – 12.04.2007r.

HISTORIA WŁASNOŚCI
Skarb Państwa ma osobowość prawną, ale nierealną, gdyż nie ma zarządu ani siedziby.

Gospodarka socjalistyczna:
- dekret z 1944r. o reformie rolnej,
- dekret z 1946r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich,
- ustawa o przyjęciu … podstawowych własności,
- ustawa z 1950r. o przejęciu przez państwo dóbr martwej ręki,
-ustawa z 1948r. o przejęciu przez państwo lasów,
- dekret z 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów w granicach Warszawy.

1950r. likwidacja własności samorządowych.
Od 1950r. istniała własność państwowa i własność prywatna.

Oprócz klasycznego wywłaszczenia istniały inne przepisy, które umożliwiały przejęcie
własności na rzecz państwa np.:
- ustawa z 25.02.1958r. o uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod zarządem
państwowym,
- ustawa remontowa z 1958r. o remontach – właściciele nieruchomości nie mieli pieniędzy,
ż

eby remontować kamienice, państwo pokrywało te koszty i miało możliwość przejęcia

wyremontowanych budynków, których wartość remontu była wysoka,
- ustawa o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o osiedlach z 1972
roku….,
- dziedziczenie gospodarstw rolnych – aby dziedziczyć je trzeba było spełnić określone
warunki, co utrudniało dziedziczenie przez osoby prywatne,
Stworzyła się własność społeczna, która przysługiwała innym podmiotom niż państwo:
- spółdzielczość – jej rozwój szeroko popierany przez państwo,
- organizacje społeczne.

WŁASNOŚĆ PO 1989r.

Własność Społeczna Własność osobista
(os. Fizyczne i os. prawne
Nie będące j. gosp. Społ.


Własność indywidualna
(jedynie os. fizyczne)

14

WŁASNOŚĆ SPOŁECZNA

Własność Państwowa Wł. Społeczna Wł. Innych organów społ.
- SP
- państwowych osób prawnych

Art. 44 KC do 1950r. – własność społeczna zdecydowanie dominuje
Własność państwowa – w sprawach cywilnoprawnych reprezentuje ją Skarb Państwa jako
podmiot któremu przysługuje własność państwowa.

Obok SP powstały państwowe osoby prawne (huty, fabryki itp.) stały się własnością państwa,
funkcjonowały jako oznaczony podmiot podlegający reżimowi prawnemu.

Spółdzielnie i inne organizacje społeczne stały się właścicielem gruntów albo nabywały silne
prawa rzeczowe, a własność zachowywało państwo.

1961r. stworzono instytucje użytkowania wieczystego, co do zasady państwo mogło zbyć
nieruchomości rolne na własność rolników, a inne nieruchomości generalnie oddawano w
użytkowanie wieczyste.

Własność osobista – majątek, który służy zaspakajaniu potrzeb osobistych np. samochód,
dom

Własność indywidualna – majątek służy prowadzeniu działalności gospodarczej.

Po drugiej wojnie światowej działała zasada Jednolitości Własności Państwowej (jednolitego
funduszu)

Art. 128 KC do 1980r. – Państwo jako monopolista ziemi.

Państwowym osobom prawnym nie przysługiwał tytuł właściciela, rozporządzali oni
majątkiem poprzez zarząd jako odrębną instytucje prawną posiadającą nieruchomość,
pobierającą pożytek, i wykorzystującą nieruchomość zgodnie z celem.

Mienie państwowe po 1989r.
Zniesiono zasadę jednolitości państwowej, nadano samodzielność państwowym osobom
prawnym – mienie państwowe przysługiwało tylko państwowym osobom prawym i SP (art.
128 KC).

15

WYKŁAD V – 19.04.2007r.

Kolosalne znaczenie w stosunkach własnościowych miała ustawa o zmianie ustawy o
gospodarce nieruchomościami i wywłaszczeniu nieruchomości, według której państwowe
osoby prawne zostały uwłaszczone, stały się użytkownikami wieczystymi nieruchomości
będących z ich zarządzie oraz właścicielami budynków i urządzeń znajdujących się na tym
gruncie (odpłatnie gdy finansowane były z budżetu państwa).
Procedura nadania tych praw odbywała się w drodze decyzji administracyjnej wydawanej
przez wojewodę.

Ustawa z 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa –
wywłaszczyła z powszechnego uwłaszczenia grunty rolne (należące do Narodowego
Funduszu Państwa) oraz państwowe gospodarstwa rolne.

Stworzono procedurę likwidacji państwowych gospodarstw rolnych i oddawano je osobą
które były w dawnym zarządzie tych nieruchomości.

Powołano Państwową Agencję Własności Rolnej, posiadającą osobowość prawną, miała ona
za zadanie rozdysponować nieruchomości rolne pod inne podmioty (prywatyzacja), i
gospodarować nimi. obecnie Agencja ta nazywa się Agencją Nieruchomości Rolnych i
dysponuje tymi nieruchomościami rolnymi, które zostały po PGR i tymi, które należały do
Państwowego Funduszu Ziemi.

16

Uwłaszczeniem objęto również komunalne osoby prawne.

27.05.1990r. przywrócenie samorządu terytorialnego, wówczas na powstałe gminy przeszła
własność państwowa tzw. Komunalizacja mienie państwowego na podstawie ustawy z
10.05.1990r. gminy nabyły z mocy prawa majątek państwowy, które stwierdzał wojewoda,
który miał obowiązek potwierdzenia praw nabytych przez komunalizację.

W ramach tej komunalizacji doszło również do nabycia przez gminy państwowych
przedsiębiorstw, które stały się komunalnymi, nie nabywały one jednak własności
nieruchomości, ale zasiadały w zarządzie tych nieruchomości.
Od 05.12.1990r. przedsiębiorstwa komunalne nabyły użytkowanie wieczyste wobec gruntów
bedących w ich zarządzie, fakt nabycia użytkowania stwierdzał zarząd gminy (nie
wojewoda!).

Ustawa o lasach z 1991r. utworzyła państwowe gospodarstwa leśne, którym powierzono
gospodarowanie lasami, które nie uległy wywłaszczeniu (należały do SP).

2 ścieżki prywatyzacji państwowych komunalnych osób prawnych:
1). Likwidacja podmiotowa przedsiębiorstw – przestaje istnieć osoba prawna, ale nie zanika
majątek, który zostaje przeznaczony na sprzedaż osobom trzecim,
2). Przekształcenie i zbycie udziałów osób trzecich- przejście na sp. Z o.o.,

17

Reforma samorządności 0 1997r. powstają powiaty i województwa – ponowna
komunalizacja.

Kompetencje gospodarowania nieruchomościami:
1). Własność prywatna – właścicielem może być osoba fizyczna lub os. Pr. Lub jed. Nie
posiadająca os. prawnej mogąca być podmiotem praw i obowiązków.
2). Własność samorządowa – gmina, powiat, województwo to osoby prawne i gospodarują
nieruchomościami w myśl reguł ustaw samorządowych.
Ustawa z 28.08.1997r. reguluje gospodarkę nieruchomościami stanowiącymi własność
jednostek samorządu terytorialnego:
- nieruchomości rolne – Agencja Nieruchomości Rolnych mająca osobowość prawną,
- nieruchomości leśne – Państwowe Gospodarstwo Leśne „Lasy Państwowe” – nie ma
osobowości prawnej, jest tylko gospodarzem, zbycie lasu jest możliwe tylko wtedy gdy
zostanie przeznaczony na inne cele niż leśne.
- inne nieruchomości SP – przysługują staroście, jest urzędnikiem wykonującym zadania z
zakresu państwowej gospodarki nieruchomościami
Wyjątki:
- ustawa z 30.06.1996r. – o gospodarce niektórymi składnikami SP i o agencji mienia
wojskowego
Powołano AMW jako gospodarza nieruchomości podlegających jednostkom wojskowym
Agencja Wojskowa Mieszkaniowa – kwatery dla wojskowych
Obie agencje działają na zasadzie powiernictwa.

Do rady gimny należy określanie zasad zbywania, najmu, dzierżawy, itp. Nieruchomości
własnych gminy gdy ich nie ma to każdorazowo musi wydać uchwałę.

18

WYKŁADY VI – 26.04.2007r.

FORMY GOSPODAROWANIA – formy dysponowania (szersze znaczenie niż
rozporządzanie) oddanie gruntu w dzierżawę, najem, nie jest rozporządzaniem tylko
dysponowaniem.

Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi – muszą istnieć zasady, zróżnicowanie z
gospodarowaniem nieruchomościami prywatnymi.

Szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi:
1). Zasada jawności – ogłoszenia
2). Zasada przetargu – wszystkie zmiany podmiotu upoważnionego do gospodarowania
muszą zachodzić w drodze przetargu, ale są wyjątki umocowane w konkretnych przepisach
ustaw szczególnych.
3). Dysponowanie powinno być odpłatne, nieodpłatność jest wyjątkiem.


ODDANIE GRUNTU W UśYTKOWNIE WIECZYSTE
1). Mogą być oddawane tylko nieruchomości publiczne (SP, j.s.t. lub ich związki)
2). Użytkowanie wieczyste jest zbywalne, zbliżone do prawa własności (zwykłe użytkowanie
nie jest zbywalne, zbliżone do dzierżawy nie można korzystać z nieruchomości i pobierać
pożytku),
3). Grunt w użytkowanie wieczyste może oddać starosta, gmina, powiat, województwo.
- Jednostki samorządu terytorialnego i ich związki mogą oddać w użytkowanie wieczyste
wszystkie nieruchomości bez względu na sposób korzystania z nich.
- zasób SP, którymi dysponuje starosta zawsze mogą być oddane w użytkowanie wieczyste,
- nieruchomości rolne którymi dysponuje ANR nie mogą być oddane w użytkowanie
wieczyste,
- lasy stanowiące własność SP co do zasady nie mogą być oddane w użytkowanie wieczyste,
ustawa przewiduje jeden wyjątek uzależniony od aktu wykonawczego ministra, który jak do
tej pory nie został wydany,
- Agencja Mienia Wojskowego – dysponuje w większości gruntami przemysłowymi, ale na
zasadach określonych w ustawie może oddawać grunty w użytkowanie wieczyste,
- Agencja Wojskowa Mieszkaniowa nie ma prawa oddawać w użytkowanie wieczyste, bo w
użytkowanie oddaje się tylko grunty, a ona dysponuje kwaterami.

Użytkowanie wieczyste powstało w 1961r. (ustawa o gospodarowaniu terenami w miastach i
osiedlach), ustanawia się je na okres min 40 lat max 99 lat, pięć lat przed upływem tego czasu
można złożyć wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego (wniosek ten jest dla
właściciela wiążący). Nie można stracić prawa użytkowania wieczystego z powodu
nieopłacenia opłat, wówczas może dojść do licytacji prawa użytkowania i może przejść na
osobę trzecia ale nadal trwa.

Prawo zabudowy – podobne do użytkowania wieczystego, (Niemcy, Austria) funkcjonuje
nawet wobec gruntów prywatnych.

1965 rok – przeniesienie przepisów o użytkowaniu wieczystym do K.C. i ustawy o
gospodarce nieruchomościami.
Przepisy przejściowe w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach przekształciły
dzierżawę wieczysta w użytkowanie wieczyste, wcześniej istniała w polskim prawie własność

19

czasowa (na lat 90, po 90 latach wracała do poprzedniego właściciela, własność czasowa nie
podlegała przedawnieniu, z mocy prawa wracała do byłego właściciela). Dzisiaj trzeba by
było zawrzeć umowę powrotną, aby wróciła do wcześniejszego użytkownika.
Grunt może być oddany i osobie fizycznej i prawnej (każdemu podmiotowi nawet spółce
jawnej).

Art. 233 – treść użytkowania wieczystego kształtowana przez umowę, własność nie powstaje
w drodze umowy, tylko się ją przenosi.
Umowa wpływa na treść bo określa cel i sposób korzystania (cel nie jest obligatoryjny może
być szczegółowy, ogólny lub może go w ogóle nie być).
Sposób korzystania powinien być wykazany w księdze wieczystej (obowiązek ujawnienia)
jest skuteczny wobec każdoczesnego użytkownika mimo niewykazania go w KW.
Jeżeli w użytkowanie oddaje się grunty zabudowane to budynki i urządzenia muszą być
sprzedane użytkownikowi wieczystemu (rozbicie prawnej jednorodności), grunt jest nadal
własnością SP lub j.s.t. tylko obciążony użytkowaniem wieczystym, sprzedane budynki nie
dzielą losu prawnego gruntu, są przedmiotem odrębnego prawa własności.
Budynki wzniesione na gruncie przez użytkownika wieczystego są również jego własnością,
nie jest potrzebny wpis do KW tych budynków, aby stwierdzić ich właściciela.
Dominuje pogląd, że wszystkie budynki wzniesione na gruncie użytkownika wieczystego
stają się własnością użytkownika, niezależnie kto je wzniósł tzn. że budynki wzniesione
wbrew postanowieniom umowy, też stają się własnością użytkownika.

Ź

ródła użytkowania wieczystego

- Źródłem jest umowa między właścicielem gruntu, a użytkownikiem, ale nie jest ona
elementem wystarczającym, gdyż istnieje tu obowiązek wpisu do KW, użytkowanie więc
powstaje w momencie ujawnienia wpisu do KW własności (nie zakłada się nowej księgi dla
użytkowania).
- Użytkowanie może powstać także w drodze decyzji administracyjnej, najczęściej gdy
państwo ma zwrócić nakłady i zamiast pokrycia kosztów nadaje użytkowanie wieczyste.
- Może powstać także z mocy prawa np. uwłaszczenie 5.12.1990r.
- na mocy orzeczenia sądu.

Co do zasady nie można rozwiązać umowy użytkowania wieczystego, istnieje jeden
przypadek kiedy można tego dokonać wbrew woli użytkownika, gdy użytkownik naruszy
postanowienia umowy w określonym czasie, np. nie wzniesie budynku, a umowa zakłada to
w określonym czasie.
Nie ma podstaw do rozwiązania umowy przez niepłacenie opłat rocznych.
Można rozwiązać umowę w drodze porozumienia stron/zgodna wola stron.

PRZEKSZTAŁCENIE UśYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI
Przedmiot użytkowania wieczystego może być sprzedany tylko użytkownikowi wieczystemu
lub podmiotowi mającemu zdolność do oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste.


Użytkowanie wieczyste może wygasnąć na skutek zrzeczenia się.
Użytkowanie wieczyste może być przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych, wraz z
wygaśnięciem użytkowania wygasają ograniczone prawa rzeczowe.

20

WYKŁAD IX – 24.05.2007r.

DOPUSZCZALNOŚĆ PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI
Podział geodezyjny – zmierza do wydzielenia geodezyjnych działek, do oznaczenia
mniejszych części.
Podział cywilny – w wyniku przejścia własności lub użytkowania wieczystego części
nieruchomości powinien być poprzedzony podziałek geodezyjnym, wyjątek gdy podział
cywilny wyprzedza geodezyjny gdy zmiany własnościowe wynikają z moce prawa.

Ograniczenia podziałów nieruchomości – z punktu widzenia interesu publicznego
dopuszczalność podziału z punktu widzenia przepisów z zakresu planowania i
zagospodarowania przestrzennego aby racjonalnie zagospodarować.

Art. 92-100 – nie mają zastosowania do wszystkich podziałów:
- do nieruchomości, które w planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone
na cele rolne lub leśne lub gdy nie ma planu z.p. co do nieruchomości wykorzystywanych na
cele rolne i leśne.
Art. 92 par. 2 definicja wykorzystania nieruchomości przeznaczonych na cele rolne, leśne,
użytki rolne, grunty leśne, użytki kopalne, które nie są przeznaczone pod budowę.
Tu ograniczenia podziałów stosuje się do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne,
ale podlegają podziałowi w 2 przypadkach:
- gdy ma dojść do wydzielenia działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 30a, w
celu przyłączenia do nieruchomości sąsiednich (nabywcą działki może być tylko sąsiad) lub
w celu uregulowania granicy między nieruchomościami,
- w skutek podziałów miałoby dojść do wydzielenia drogi/dróg zbędnej/zbędnych dla
gospodarstwa rolnego obejmującego wydzielone nieruchomości.

Kryterium podziałów:
1). Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2). Gdy nie ma planu z.p. – decyzja lokalizacyjna,
3). Jeżeli nie ma decyzji i p.z.p. dzieli się je na podstawie przepisów ustaw szczególnych
4). Art. 93 par. 3 – działki można wydzielić gdy zapewni się jej dostęp do drogi.

Podstawowym celem podziału nieruchomości jest racjonalne zagospodarowanie (wydzielenia
działek, które nadają się do racjonalnego zagospodarowania).
Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu działek podlegających ewidencji
(oznaczonych) nie podlega procedurze weryfikacyjnej (sprawdzenie czy działka będzie się
nadawać do racjonalnego zagospodarowania ) pod kątem dopuszczalności podziału.

Ustawa zwalnia od obowiązku zastosowania kryteriów podziału art. 95 gdy:
1). Gdy chodzi o działkę zabudowaną dwoma domami,
2). Nabycie części nieruchomości w drodze roszczenia art. 231 kc,
3). Nabycie z mocy prawa np. zasiedzenie, wówczas podział cywilny poprzedza podział
geodezyjny, nie wymaga zatwierdzenia w drodze decyzji, ale i tak w drodze nabycia z mocy
prawa (przepisów nie wynikających z ustawie o zagosp. Przestrz.) decyzja jest potrzebna.
4). Wydzielenia działki budowlanej,

Czasami może dojść do podziału z urzędu (wójt, burmistrz, prezydent miasta) lub w drodze
orzeczenia sądowego, sąd jedynie musi zasięgnąć opinii wójta, burmistrza, lub prezydenta
miasta.

21

Opinia ta zawiera postać postanowienia, na które przysługuje zażalenia.
Warunki: postępowanie przed sądem musi się toczyć na wniosek, przebieg drogi publicznej
wynika z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej i wtedy można
wydzielić działki pod drogi i własność tych działek przechodzi z mocy prawa na rzecz
właściwej jednostki.
Decyzja ostateczna formułuje wówczas sformułowanie „działka wydzielona pod drogę
publiczną przechodzi na własność gminy…”

Gd działka zostanie wydzielona pod drogę publiczną przysługują wówczas odszkodowania i
opłaty adiacenckie.

Art. 98b).
Nowe postępowanie podziałowe, tzw. Grupowe (na zgodny wniosek) co najmniej 2 osób,
zachodzi wówczas wielostronna zmiana, połączenie jest niemożliwe, a zawarcie umowy
zmiany musi być zatwierdzone notarialnym przyrzeczeniem.

INSTYTUCJE PRAWA BUDOWLANEGO
Pozwolenia na budowę – decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie
robót budowlanych i budowy (art. 3 pkt. 12).
Art. 3 pkt. 7 – roboty budowlane – budowa, przebudowa, montaż, remont, rozbiórka – to
wszystko wymaga pozwolenia.
Art.3 pkt. 6 – budowa – wykonywanie projektu budowlanego a także odbudowa, rozbudowa,
nadbudowa.

Podstawa wydania zezwolenia:
- plan zagospodarowania przestrzennego,
- gdy nie ma planu potrzebna jest decyzja lokalizacyjna (traci ważność gdy budowa nie
zostanie rozpoczęta w ciągu 2 lat, lub gdy jest przerwana na 2 lata),
Pozwolenie na budowę wydaje starosta i jest on związany decyzją lokalizacyjną (wójta,
burmistrza, prezydenta miasta).

W niektórych przypadkach nie jest potrzebne pozwolenia na budowę, ale wówczas niezbędne
jest zgłoszenie rozpoczęcia robót.