Podstawy Planowania przestrzennego

WYKŁAD 4

1

Zakres i przedmiot wydawania decyzji

Wydanie decyzji o WZZT jest możliwe gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan

miejscowy, a także gdy spełnione są inne warunki.
Z

obowiązku uzyskania decyzji o WZZT wyłączone są wszelkie roboty budowlane ,

które nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i uzytkowania, polegające na
remoncie lub przebudowie, które nie wprowadzają istotnych zmian w konstrukcji i wyglądzie
obiektu, przy czym są to tylko inwestycje, które nie oddziaływują szkodliwie na środowiska i
nie zaliczane do inwestycji wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny
oddziaływania na środowisko.

Dla inwestycji wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowiska

wydaje się decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego. Równolegle z postępowaniem w sprawie wydania decyzji prowadzone jest
postępowanie w sprawie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.
Nie

wymagają decyzji te inwestycje, dla których nie potrzebne jest pozwolenie na

budowę. Pozwolenia na budowę nie wymagają, między innymi:

•

Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową
w ramach istniejącej działki siedliskowej. Można tu wymienić na przykład: parterowe
budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35m

2

, naziemne silosy o pojemności

do 30 m

3

i suszarnie kontenerowe do 21 m

2

.

•

Budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 10 m

2

.

•

Boiska szkolne.

•

Wolno stojące kabiny telefoniczne.

•

Tymczasowe obiekty budowlane, nie złączone trwale z gruntem.

•

Obiekty gospodarcze przeznaczone na cele gospodarki leśnej, położone na gruntach
Skarbu Państwa.

•

Przydomowe baseny o powierzchni do 30 m

2

.

•

Pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.

•

Przyłączy do budynków wszystkich rodzajów.

•

Obiektów małej architektury.

•

Ogrodzeń.

•

Obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót
budowlanych,

•

Tymczasowych obiektów budowlanych.

•

Znaków geodezyjnych.
Pozwolenia na budowę nie wymagają również roboty polegające, między innymi na:

•

Remoncie istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem zabytków.

•

Remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych.

•

Przebudowie i remoncie przyłączy.

•

Ociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m.

•

Przebudowie i remoncie dróg, torów i urządzeń kolejowych.

•

Utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

•

Instalowaniu krat na obiektach budowlanych.

•

Instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych
Nowe rozwiązania ustawowe wprowadziły znaczne rozszerzenie przypadków, które nie

wymagają pozwolenia na budowę. Zmniejszy to liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, a
w związku z tym liczbę wniosków o wydanie decyzji o WZZT

1.1

Lokalizacja inwestycji celu publicznego

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w

przypadku jego braku w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje:

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu
krajowym i wojewódzkim w uzgodnieniu z marszałkiem województwa,

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu
powiatowym i gminnym,

•

wojewoda – dla inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych,

•

dyrektor urzędu morskiego – dla inwestycji celu publicznego na obszarach morskich
wód wewnętrznych.
W przypadku niewydania przez wójta, burmistrza lub prezydenta decyzji o lokalizacji

inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim w terminie 2 miesięcy
od dnia złożenia wniosku wojewoda wzywa organ do wydania, a następnie nakłada karę.

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. O

wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji oraz
postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w formie
obwieszczenia.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wiąże organ wydający

decyzje o pozwoleniu na budowę.

Marszałek województwa prowadzi rejestr wydanych decyzji o lokalizacji inwestycji

celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim.

1.2

Ustalanie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji
Ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji jest związane ze

zmianą zgospodarowania terenu, polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu
innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub
jego części.

Ustalenie warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji jest dokonywane

w decyzji o warunkach zabudowy.

Ustalenie warunków zabudowy ma również miejsce w przypadku zmiany

zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem
tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do jednego roku
czasu.

W przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach

zabudowy wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzjinakazać właścicielowi
lub użytkownikowi wieczystemu:

•

wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z
wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, lub

•

przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Decyzję o o warunkach zabudowy wydaje:

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w uzgodnieniu z właściwymi organami,

•

wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla inwestycji o znaczeniu rządowym,
wojewódzkim i powiatowym – w uzgodnieniu z wojewodą, zarządem województwa i
zarządem powiatu

•

wojewoda – dla inwestycji na terenach zamkniętych,

•

dyrektor urzędu morskiego – dla inwestycji na obszarach morskich wód wewnętrznych.

2

Warunki dla wydania decyzji

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego

spełnienia następujących warunków:

•

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest
zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej
zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników
kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy
architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności
wykorzystania terenu,

•

teren ma dostęp do drogi publicznej,

•

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia
budowlanego,

•

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych
na cele nierolnicze i nieleśne,

•

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Należy nadmienić, że stosowane są wyjątki od tych zasad.
Wymagania dotyczące nowej zabudowy sa określony w rozporządzeniu ministra

Infrastruktury z 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej
zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

Najważniejsze ustalenia tego rozporządzenia są przedstawione poniżej.
Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań

dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu
miejscowego. Są tu wymagania dotyczące ustalania:

•

linii zabudowy,

•

wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,

•

szerokości elewacji frontowej,

•

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,

•

geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Najważniejsze pojęcia używane w rozporządzeniu, ważne dla dalszych rozważań to:

•

obszar analizowany – to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje
zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się
w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania,

•

front działki – to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się
główny wjazd lub wejście na działkę.
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu,

wyznaczany jest wokół działki budowlanej obszar analizowany, na którym przeprowadza się
analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Granice analizowanego obszaru wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, w odległości

nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak
niż 50 m.

Linia zabudowy obowiązującej jest wyznaczana jako przedłużenie linii istniejącej

zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy tworzy uskok, to
obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację zabudowy tego budynku,
który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki

albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru
analizowanego.

Szerokość elewacji frontowej budynku, znajdującej się od strony frontu działki,

wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych
istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy wyznacza się jako

przedłużenie tej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Geometrię dachu, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki ustala

się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się

w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy
stanowią załacznik do decyzji.

Część graficzną analizy oraz część graficzną decyzji sporządza się na kopii mapy

zasadniczej, pryzjętej do zasobu.

3

Wniosek o wydanie decyzji

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu składa

inwestor do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Wniosek

może złożyć każdy, bez względu na to czy posiada tytuł prawny do

dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy też nie.
Należy dodać, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.
Doręcza się jednocześnie odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i
właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu.
Wniosek

składa się z części graficznej i części tekstowej. Wniosek powinien zawierać:

•

określenie granic terenu objętego wnioskiem,

•

charakterystykę inwestycji,

•

określenie funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i
zagospodarowania terenu,

•

określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku
braku obowiązku przeprowadzania oceny oddziaływania inwestycji na środowisko,
dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

3.1

Część graficzna wniosku

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zawiera kopię mapy zasadniczej,

na której znajdują się granic terenu objętego wnioskiem, określenie planowanego sposobu
zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, a także
przeznaczenie i gabaryty obiektów budowlanych.
Część graficzna wniosku jest przedstawiana na aktualnej kopii mapy zasadniczej
przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Gdy brak jest mapy zasadniczej część
graficzną sporządza się na kopii mapy ewidencyjnej, której treść jest powiększona o istniejące
elementy zagospodarowania terenu.

Obszar jaki powinna przedstawiać mapa wynika z wielkości obszaru analizowanego.

Dla opracowania części graficznej wniosku o wydanie decyzji stosuje się mapy w

skali 1:500 lub 1:1000. Mniejsza skala 1:2000 jest stosowana dla inwestycji liniowych.

3.2

Część tekstowa wniosku

W

części tekstowej wniosku wymagane jest określenie planowanego sposobu

zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. We
wniosku należy przede wszystkim określić zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób
odprowadzania ścieków.
Niekiedy

należy wykonać analizę oddziaływania planowanej inwestycji na

środowiska. Te przedsięwzięcia inwestycyjne, które wymagają przeprowadzenia takiej
analizy są ujęte w rozporządzeniu z 2002 roku - w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć

mogących znacząco oddziaływać na środowiska oraz szczegółowych kryteriów związanych z
kwalifikowaniem przedsięzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko.
Jeżeli wniosek dotyczy inwestycji dotyczącej obiektu handlowego, należy do niego
dołączyć określenie powierzchni sprzedaży.

4

Procedura wydania decyzji

Decyzja o WZZT jest wydawana w postępowaniu administracyjnym na podstawie

wniosku inwestora, w oparciu o projekt decyzji wykonany przez osoby uprawnione, wpisane
na listę członków izby zawodowej urbanistów lub architektów. Decyzję wydaje się na
zakoczeńnie postępowania administracyjnego.

Po złożeniu wniosku przez inwestora następuje wszczęcie postępowania

administracyjnego. Po złożeniu wniosku organ zawiadamia o jego wszczęciu wszystkie osoby
biorące udział w tym postępowaniu, czyli strony.

Należy zaznaczyć, że o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia lokalizacji

inwestycji celu publicznego zawiadamia się wszystkich zainteresowanych w drodze
obwieszczenia publicznego, przy czym inwestor oraz właściciele nieruchomości, na których
będzie realizowana inwestycja są zawiadamiani w formie pisemnej.

Nie ma obowiązku zawiadamiania o wszczęciu postępowania organizacji

ekologicznych. Organizacja taka bowiem nie uczestniczy w postępowaniu na prawach strony.

Przed przygotowaniem i wydaniem decyzji konieczne jest przeprowadzenie

niezbędnych analiz, których celem jest prawidłowe ustalenie wymagań dotyczących w
szczególności nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizach dokonywane są
także ustalenia dotyczące stanu faktycznego i prawnego terenu objętego obszarem inwestycji.

Przygotowaną decyzję przedstawia się do uzgodnienia właściwym organom (na

przykład z zarządcą drogi, która przylega do obszaru inwestycji). Uzgodnienie jest
dokonywane zgodnie z kpa w trybie postanowienia nie później niż w ciągu dwóch tygodni od
daty doręczenia wniosku. Stronom służy tu zażalenie.

Po uzgodnieniu następuje wydanie decyzji wnioskodawcy, zaś strony otrzymują

decyzję do wiadomości. Decyzję wydaje się, generalnie problem ujmując, po
przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Rozprawa jednak niekoniecznie musi mieć
miejsce. Rozprawę przeprowadza się wówczas, gdy:

•

zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania,

•

zapewni to osiągnięcie celu wychowawczego,

•

zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron.
Nie jest możliwe odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji

inwestycji celu publicznego. Stanowi to wyjątek od zasad wynikłych z postępowania
administracyjnego. ?

Decyzja o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest

ważna bezterminowo. Wygaśnięcie ważności decyzji stwierdza organ, który ją wydał
wówczas, gdy:

•

inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

•

dla danego obszaru został uchwalony plan miejscowy a jego ustalenia są inne niż te,
które zostały zawarte w decyzji.
W decyzji o warunkach zabudowy umieszcza się także informację o tym, że decyzja

taka nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Wynika stąd, że wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu nie przysługuje roszczenie
o zwrot nakładów poniesionych w zwiążku z otrzymaną decyzją.

5

Skutki prawne wydania decyzji

Decyzja o warunkach zabudowy i ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

jest wiążąca dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę.

Organem, który prowadzi rejestr wydanych decyzji jest wójt, burmistrz lub prezydent

miasta, przy czym rejestr decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o
znaczeniu krajowym i wojewódzkim prowadzi marszałek województwa, wojewoda dla
terenów zamkniętych oraz dyrektor urzędu morskiego na terenach morskich wód
wewnętrznych.

Jeżeli w związku z wydaniem decyzji korzystanie z nieruchomości stało się

niemożliwe bądź istotnie ograniczone albo wartość nieruchomości wzrosła, stosuje się w
takich przypadkach odpowiednie ustalenia podobne do tych jakie wynikają z uchwalenia
planu miejscowego. Wchodzi tu w rachubę odszkodowanie od gminy lub wykupienie przez
gminę nieruchomości, gdy straciły one na znaczeniu. W grę wchodzi także podniesienie przez
gminę ceny sprzedaży nieruchomości, gdy jej wartość wzrosła w wyniku wydania decyzji.

Należy też dodać, że organ który wydał decyzję jest zobowiązany (za zgodą strony, na

rzecz której decyzja została wydana) do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli
przyjmuje ona wszelkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o
przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie

6

Procesy geodezyjne dla potrzeb opracowania planów i wydawania decyzji o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (sporządzanie map)

Procesy geodezyjne dla potrzeb opracowania planów miejscowych a także wydawania

decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu związane są głównie ze
sporządzaniem map.

Mapy dla celów opracowania części graficznej planów miejscowych oraz wydawania

decyzji o WZZT, w przypadku braku planu miejscowego, są mapami wielkoskalowymi, lub
ich fragmentami, uzyskiwanymi z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
posiadające klauzulę aktualności.

Z uwagi na fakt, że mapy dla celów wymienionych powyżej muszą posiadać pełną

treść, jako podstawowe wykorzystywane są tu mapy zasadnicze. W przypadku zaś, gdy na
danym obszarze brak mapy zasadniczej, do takich celów są wykorzystywane inne mapy,
przede wszystkim jednak zaś mapy ewidencyjne. Muszą one być jednak uzupełnione o
niezbędną treść, zawierającą elementy zagospodarowania terenu czyli takie, które nie zawiera
mapa ewidencyjna.
Należy zauważyć, że tworzenie części graficznej planów miejscowych i wydawanie
decyzji o WZZT (w części graficznej) powinno być dokonywane przede wszystkim w oparciu
o ustaloną dokładnie strukturę własności działek ewidencyjnych. Jest to szczególnie widoczne
w ustalaniu na planie linii rozgraniczających tereny jednakowego użytkowania bądź
zagospodarowania. Linie te powinny być prowadzone dokładnie po granicach działek
ewidencyjnych i w żadnym przypadku nie powinny ich przecinać. Pozwala to na uniknięcie w
przyszłości wielu problemów.
Należy jednak dodać, że nie jest możliwe spełnienie tego postulatu przy zastosowaniu
metod tradycyjnych. Rozwiązaniem problemu jest zastosowanie w tym przypadku mapy
numerycznej obszaru planowania (warstwy sytuacyjnej) z warstwą ewidencyjną, pzy czym
obydwie warstwy są sporządzone w tym samym, jednolitym układzie współrzędnych.
Wówczas planista może dokładnie określić przebieg linii rozgraniczających, które będa
tożsame z granicami działek ewidencyjnych.

Podobnie, od strony formalnej, przedstawia się ten problem w przypadku sporządzania

części graficznej decyzji o WZZT, ale jest on mniej złożony z uwagi na fakt, że decyzja
obejmuje swym zasięgiem znaczny mniejszy obszar niż plan miejscowy, a ponadto nie
występuje tu zagadnienie linii rozgraniczających.

7 Powiązania pomiędzy geodezją a planowaniem przestrzennym i procesami
związanymi z planowaniem przestrzennym
Powiązania pomiędzy geodezją a planowaniem przestrzennym wynikają z faktu, że
zarówno geodezja, jak i planowanie przestrzenne (zwłaszcza miejscowe planowanie
przestrzenne) dotyczy informacji o terenie, przy czym czynności geodezyjne bazują na
informacji o terenie rzeczywistej, podczas gdy planowanie przestrzenne, z uwagi na fakt, że
określa przyszłe stany terenu przedstawia informację o terenie planistyczną (projektową,
abstrakcyjną).

Podstawowym zadaniem geodezji w zakresie procesów planistycznych jest zatem

dostarczenie informacji o terenie w żądanej formie i postaci dla celów:

•

sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

•

sporządzenia planów miejscowych,

•

sporządzenie projektów decyzji o WZZT,

•

wykonania różnego rodzaju analiz

•

wykonania różnego rodzaju opracowań studialnych (zieleni, krajobrazu, historyczne,
itp.),

•

wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej,

•

wykonania inwentaryzacji urbanistycznej,

•

wykonanie opracowań ekofizjograficznych.

Czynności geodezyjne w zakresie dostarczanie informacji o terenie są również

potrzebne dla wykonania opracowań architektonicznych. Projektowanie nie jest wprawdzie
planowaniem, ale jego kontynuacją, wykonywaną dla potrzeb rozpoczęcia czynności zmiany
przestrzeni planowania poprzez wznoszenie nowych obiektów. W tym zakresie geodezja
dostarcza informacji o terenie w postaci map dla celów projektowych. Będzie o nich więcej w
następnych częściach opracowania.

Geodezyjne opracowywanie planów miejscowych i decyzji o WZZT jest również

ważną czynnością, polegającą na podaniu danych, które wyznaczają w terenie linie
rozgraniczające tereny o różnym sposobie użytkowania.

Realizacja inwestycji, choć nie związana wprost z planowaniem przestrzennym

również jest oparta o informację o terenie uzyskaną metodami geodezyjnymi. Jest to
widoczne w tyczeniu obiektów (realizacji geodezyjnej).

Po zakończeniu realizacji geodezyjnej i budowlanej następuje pozyskanie nowej

informacji o terenie powstałej po oddaniu obiektu do użytkowania. Również i tutaj widoczny
jest znaczący udział geodezji w rejestrowaniu zmian w informacji o terenie.
Można zauważyć, że planowanie przestrzenne ma głównie na celu określenie: „gdzie
mają być dokonane zmiany przestrzeni i w jakim zakresie”. Natomiast czynności geodezyjne
dają podstawy techniczne, dla „realizacji zamierzeń planistycznych, prowadzących do
powstania lub zmiany obiektów przestrzeni oraz rejestracji zmian w informacji o terenie dla
potrzeb kolejnych cykli planistycznych”.

Opis formalny wzajemnych powiązań geodezji i planowania przestrzennego należy

rozpocząć od stwierdzenia, że powiązania te mają charakter systemowy, ze zwrotnym
sprzężeniem informacyjnym . Oznacza to, że mamy tu tor główny, tor sprzężenia zwrotnego,
wejście i wyjście oraz procesy informacyjne.
Na

wejściu systemu mamy informację terenową rzeczywistą. Informacja ta jest

pozyskiwana dla potrzeb planistycznych metodami geodezyjnymi. Proces geodezyjny w
którym odbywa się pozyskanie informacji o terenie nazywa się inwentaryzacją urbanistyczną.
Tak zdefiniowany proces inwentaryzacji zawiera w sobie różnorodne czynności prowadzące
do uzyskania informacji stosownych zarówno dla potrzeb sporządzenia projektu planu
miejscowego, jak też dla innych czynności związanych z planowaniem przestrzennym.

Szczególnie ważną jest informacja o terenie dotycząca nieruchomości. Jest ona uzyskiwana z
rejestru stanu faktycznego, czyli z EGiB.
Na

wyjściu systemu mamy z kolei informację terenową planistyczną. Jest ona

podstawą do zmiany przestrzeni planowania. W przypadku braku planu miejscowego zmiana
przestrzeni odbywa się na podstawie decyzji o WZZT.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę obiektu, dokonywana jest najpierw realizacja

geodezyjna, a następnie realizacja budowlana (fizyczna) obiektu. Z kolei dokonywany jest
pomiar inwentaryzacyjny, który rejestruje zmiany w informacji o terenie, wykorzystywane w
procesie aktualizacji tej informacji, dokonywane w zasobie geodezyjnym i kartograficznym,
przechowywanym w ODGK. Kończy to złożony proces planowania i realizacji obiektów
przestrzeni planowania.

8.

Obsługa geodezyjna opracowań architektonicznych (projektowych)

Opracowania architektoniczne dotyczą konkretnego obiektu, który zmienia przestrzeń

planowania. Opracowania architektonczne muszą pozostawać w zgodzie z planem
miejscowym albo z warunkami zabudowy, jeżeli brak jest planu. Są one sporządzane przez
osoby uprawnione (urbanistów, architektów, uprawnionych projektantów ze specjalnością
budownictwo, itp.). Opracowania architektoniczne dotyczą projektów budowlanych.

Projekt budowlany jest wykonywany w formie graficznej i opisowej. Projekt

budowlany posiada dwie wyraźne części. Pierwsza z nich dotyczy opisu projektowanego
położenia obiektu na działce, druga zaś dotyczy opisu samego obiektu, którym może być
budynek, droga, przewód, itp. Tak więc projekt budowlany zawiera:

•

projekt zagospodarowania terenu,

•

projekt architektoniczno – budowlany.

8.1

Podstawa prawna sporządzania opracowań architektonicznych

Jako

podstawę prawną sporządzania opracowań architektonicznych przyjmuje się

następujące przepisy:

•

ustawę – prawo budowlane z 1994 roku,

•

ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku,

•

rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa - w sprawie rodzaju i
zakresu opracowań geodezyjno

-

kartograficznych oraz czynności geodezyjnych

obowiązujących w budownictwie z 1995 roku,

•

rozporządzenie ministra infrastruktury - w sprawie szczegółowego zakresu i formy
projektu budowlanego z 2003 roku

8.2

Mapy dla celów projektowych

Dla

sporządzenia projektu, w części dotyczącej opisu położenia obiektu, konieczna

jest informacja o terenie uzyskiwana metodami geodezyjnymi. Informacja ta jest
przedstawiana na mapach, przy czym mapy te muszą spełniać określone warunki,
przedstawione w rozporządzeniu ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w
sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno - kartograficznych oraz czynności
geodezyjnych obowiązujących w budownictwie, z 1995 roku.

Przepisy rozporządzenia określają rodzaje i zakres opracowań geodezyjno-

kartograficznych i czynności geodezyjnych obowiązujących podczas projektowania, budowy,
remontu i utrzymywania obiektów budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie
pozwolenia na budowę.

Opracowania i czynności geodezyjne, wymienione w rozporządzeniu, przeprowadzają

wykonawcy prac geodezyjnych, posiadający niezbędne uprawnienia zawodowe w dziedzinie
geodezji i kartografii, odpowiadające zakresowi wykonywanych prac, zgodnie z pr g i k.

Istotą opracowań geodezyjno-kartograficzne do celów projektowych jest

przygotowanie przez wykonawcę dokumentacji geodezyjnej niezbędnej do wykonania
projektu budowlanego. Z punktu widzenia prac geodezyjnych, ważniejszą częścią projektu
jest projekt zagospodarowania; terenu, czyli działki, na której połozony jest obiekt.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu (zawierający wielu działek

ewidencyjnych) sporządza się na kopii aktualnej mapy zasadniczej, przy czym dopuszcza się
dwukrotne pomniejszenie lub powiększenie tej mapy. W przypadku braku mapy zasadniczej
w odpowiedniej skali, projekt sporządza się na mapie jednostkowej, przyjętej do
państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa jednostkowa to mapa, która
powstaje w wyniku specjalnie przeprowadzonych pomiarow geodezyjnych, nazywanych
„pomiarami dla sporządzenia mapy celów dla celów projektowych”. Należy zaznaczyć, że w
przypadku budowy pojedynczych obiektów o prostej konstrukcji, usytuowanych w granicach
jednej nieruchomości, dopuszcza się wykonanie mapy jednostkowej, w układzie lokalnym,
przyjętym dla danej inwestycji. W takim przypadku punkty, na których będzie oparty pomiar,
należy utrwalić znakami z trwałego materiału oraz sporządzić dla nich opisy topograficzne w
nawiązaniu do istniejących trwałych szczegółów sytuacyjnych.

Mapy do celów projektowych obejmują swym zasięgiem również obszar otaczający

teren inwestycji w pasie co najmniej 30 m, a w przypadku zaistnienia konieczności ustalenia
strefy ochronnej, obejmują także teren tej strefy.

Treść map dla celów projektowych, poza elementami stanowiącymi treść mapy

zasadniczej łącznie z granicami nieruchomości, zawiera:

•

opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie
zabudowy oraz osie ulic, dróg itp., jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu,

•

usytuowanie zieleni wysokiej ze wskazaniem pomników przyrody,

•

usytuowanie innych obiektów i szczegółów wskazanych przez projektanta, zgodnie z
celem wykonywanej pracy.
Skala map do celów projektowych musi być dostosowana do rodzaju i wielkości

obiektu lub całego zamierzenia budowlanego. Są tu przyjmowane następujące zasady:

•

skala map dla inwestycji realizowanej na pojedynczej działce budowlanej nie powinna
być mniejsza niż 1:500,

•

skala map dla projektowania zespołów obiektów budowlanych oraz terenów
budownictwa przemysłowego nie może być mniejsza niż 1:1000,

•

skala map dla rozległych terenów z projektowanymi obiektami budowlanymi o dużym
rozproszeniu oraz obiektami liniowymi może wynosić 1:2000.
Wielkość obszaru obejmującego projekt, a także skalę map do celów projektowych dla

danej inwestycji określa w przypadku zaistnienia takiej potrzeby, organ właściwy do wydania
pozwolenia na budowę.

Przy opracowywaniu projektu budowlanego dotyczącego remontu obiektu zabytkowego

wykonawca prac geodezyjnych, na wniosek projektanta, sporządza inwentaryzację
architektoniczno-budowlaną remontowanego obiektu. Inwentaryzacja architektoniczno-
budowlana powinna zawierać dokumentację:

•

opisową,

•

pomiarowo-kartograficzną,

•

fotograficzną,

•

fotogrametryczną.
Dokumentacja ta umożliwia w sposób jednoznaczny, z wymaganą dla charakteru

planowanych prac dokładnością, na odtworzenie geometrii układu przestrzennego oraz detali
architektonicznych i budowlanych danego obiektu.

8.3

Projekt budowlany jako podstawa realizacji inwestycji

Na podstawie projektu budowlanego, opracowanego przez projektanta z

uprawnieniami, wydawane jest pozwolenie na budowę. Pozwolenie umożliwia realizację
inwestycji.

Projekt budowlany musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego lub z

ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona
wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i

charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych.

Projekt budowlany zawiera:

•

projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie,
obejmujący:
∼ określenie granic działki lub terenu,

∼ usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,

sieci uzbrojenia terenu,

∼ sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ

zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i
wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej
zabudowy terenów sąsiednich,

•

projekt architektoniczno-budowlany, określający:

∼ funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę

energetyczną i ekologiczną,

∼ proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące

zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do niektórych obiektów budowlanych,
również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych.

Projekt budowlany zawiera także, stosownie do potrzeb:

•

oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii,
wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci
wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych,
telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

•

oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą
publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych;

•

wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia
obiektów budowlanych.
Projekt budowlany sporządza się w 4 egzemplarzach z przeznaczeniem 1 egzemplarza

do archiwum właściwego organu nadzoru budowlanego, 1 egzemplarza dla organu
wydającego pozwolenie na budowę i 2 egzemplarzy dla inwestora.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę, przy

czym inwestor, spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać
wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie
decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka jest ważna przez czas w niej oznaczony,
jednak nie dłużej niż rok.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu

projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

•

zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w
przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w
szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na

realizację przedsięwzięcia, która wynika z ustaw - Prawo ochrony środowiska z 2001
roku,

•

zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym z
przepisami techniczno-budowlanymi,

•

kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień,
pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

•

wykonania projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i
legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu,
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu

projektu budowlanego właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie właściwy organ administracji

architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych
nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje
decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

W przypadku spełnienia wymagań określonych powyżej, właściwy organ nie może

odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Właściwy organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i

udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt
zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego
orzeczono nakaz rozbiórki.

W przypadku gdy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie

65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza
temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości
500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa.

8.3.1 Projekt zagospodarowania terenu
Projekt

zagospodarowania

działki lub terenu jest sporządzany na mapie dla celów

projektowych, sporządzanej przez geodetę i przyjętej do zasobu.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu zawiera:

•

część opisową,

•

część rysunkową sporządzoną na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy
jednostkowej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Część opisowa projektu określa:

•

przedmiot inwestycji, a w wypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż
jeden obiekt budowlany - zakres całego zamierzenia oraz kolejność realizacji obiektów;

•

istniejący stan zagospodarowania działki lub terenu z omówieniem przewidywanych w
nim zmian,

•

projektowane zagospodarowanie działki lub terenu, w tym urządzenia budowlane
związane z obiektami budowlanymi, układ komunikacyjny, sieci uzbrojenia terenu z
przeciwpożarowym zaopatrzeniem wodnym, ukształtowanie terenu i zieleni,

•

zestawienie powierzchni poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej
lub terenu, jak powierzchnia zabudowy projektowanych i adaptowanych obiektów
budowlanych, powierzchnia dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia
zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia zgodności z ustaleniami
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu,

•

dane informujące, czy działka lub teren, na którym jest projektowany obiekt budowlany,
są wpisane do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

•

dane określające wpływ eksploatacji górniczej na działkę lub teren zamierzenia
budowlanego, znajdującego się w granicach terenu górniczego,

•

dane o charakterze i cechach istniejących i przewidywanych zagrożeń dla środowiska
oraz higieny i zdrowia użytkowników projektowanych obiektów budowlanych i ich
otoczenia,

•

inne konieczne dane wynikające ze specyfiki, charakteru i stopnia skomplikowania
obiektu budowlanego lub robót budowlanych.
Część rysunkowa projektu określa przede wszystkim:

•

orientację położenia działki lub terenu w stosunku do sąsiednich terenów i stron świata,

•

granice działki budowlanej lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących i
projektowanych obiektów budowlanych, w tym urządzeń budowlanych z nimi
związanych, z oznaczeniem wejść i wjazdów oraz liczby kondygnacji,
charakterystycznych rzędnych, wymiarów i wzajemnych odległości obiektów
budowlanych i urządzeń budowlanych oraz ich przeznaczenia, w nawiązaniu do
istniejącej zabudowy terenów sąsiednich,

•

ukształtowanie terenu, z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, a w razie
potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu;

•

ukształtowanie zieleni, z oznaczeniem istniejącego zadrzewienia podlegającego
adaptacji lub likwidacji oraz układ projektowanej zieleni wysokiej i niskiej,

•

urządzenia przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego,

•

układ sieci i przewodów uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do
odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych,

•

układ linii lub przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych oraz związanych z nim
urządzeń technicznych, przedstawiony w powiązaniu z sieciami zewnętrznymi,
Wszystkie dane przedstsawione powyżej mogą być zamieszczone na dodatkowych

rysunkach, jeżeli poprawi to czytelność projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu jest sporządzony na mapie w skali

dostosowanej do rodzaju i wielkości obiektu lub zamierzenia budowlanego i zapewniającej
jego czytelność.

8.3.2 Projekt architektoniczno – budowlany

Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego zawiera

•

zwięzły opis techniczny,

•

część rysunkową.
Opis techniczny projektu określa, przede wszystkim:

•

przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz jego charakterystyczne
parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość i
długość,

•

formę architektoniczną i funkcję obiektu budowlanego, sposób jego dostosowania do
krajobrazu i otaczającej zabudowy,

•

układ konstrukcyjny obiektu budowlanego, zastosowane schematy konstrukcyjne,
założenia przyjęte do obliczeń konstrukcji,

•

sposób zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby
niepełnosprawne - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku
mieszkalnego wielorodzinnego,

•

podstawowe dane technologiczne oraz współzależności urządzeń i wyposażenia
związanego z przeznaczeniem obiektu i jego rozwiązaniami budowlanymi - w stosunku
do obiektu usługowego, produkcyjnego lub technicznego,

•

rozwiązania zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego,

•

charakterystykę energetyczną obiektu budowlanego,

•

dane techniczne obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu budowlanego na
środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie pod
względem:

•

zapotrzebowania i jakości wody oraz ilości, jakości i sposobu odprowadzania ścieków,

•

emisji zanieczyszczeń gazowych, w tym zapachów, pyłowych i płynnych, z podaniem
ich rodzaju, ilości i zasięgu rozprzestrzeniania się,

•

rodzaju i ilości wytwarzanych odpadów,

•

emisji hałasu oraz wibracji, a także promieniowania, w szczególności jonizującego, pola
elektromagnetycznego i innych zakłóceń,

•

wpływu obiektu budowlanego na istniejący drzewostan, powierzchnię ziemi, w tym
glebę, wody powierzchniowe i podziemne,

•

warunki ochrony przeciwpożarowej określone w odrębnych przepisach.
W projekcie należy wykazać, że przyjęte w projekcie architektoniczno-budowlanym

rozwiązania przestrzenne, funkcjonalne i techniczne ograniczają lub eliminują wpływ obiektu
budowlanego na środowisko przyrodnicze, zdrowie ludzi i inne obiekty budowlane.

Część rysunkowa projektu przedstawia, przede wszystkim:

•

elewacje w liczbie dostatecznej do wyjaśnienia formy architektonicznej obiektu
budowlanego oraz jego wyglądu zewnętrznego ze wszystkich widocznych stron,

•

rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu budowlanego, w tym widok
dachu lub przekrycia oraz przekroje, a dla obiektu liniowego - przekroje normalne i
podłużne (profile), przeprowadzone w charakterystycznych miejscach obiektu
budowlanego z nawiązaniem do poziomu terenu,

•

podstawowe urządzenia instalacji ogólnotechnicznych i technologicznych lub ich
części, jeżeli ich odwzorowanie nie było wystarczające na rysunkach, o których mowa
w pkt 2;

•

zasadnicze elementy wyposażenia technicznego (instalacje i urządzenia), umożliwiające
użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem,
Część rysunkowa projektu przebudowy obiektu budowlanego powinna wyróżniać

graficznie stan istniejący.

Część rysunkowa projektu architektoniczno-budowlanego powinna być sporządzona w

skali dostosowanej do specyfiki i charakteru obiektu budowlanego oraz stopnia dokładności
oznaczeń graficznych na rysunkach, jednak nie mniejszej niż:

•

1:200 - dla obiektów budowlanych o dużych rozmiarach;

•

1:100 - dla pozostałych obiektów budowlanych i wydzielonych części dużych obiektów
wymienionych powyżej,

•

1:50 - dla wydzielonych części obiektów budowlanych podlegających przebudowie lub
rozbudowie oraz części obiektów skomplikowanych i o małych rozmiarach.
W stosunku do obiektu budowlanego liniowego należy dobierać skale rysunków

dostosowane do długości obiektu i umożliwiające odwzorowanie obiektu z dokładnością
zapewniającą czytelność projektu budowlanego.

8.4 Realizacja

inwestycji

W procesie realizacji inwestycji można wyróżnić:

•

proces realizacji geodezyjnej,

•

proces realizacji budowlanej.

Należy zauważyć, że choć proces realizacji budowlanej jest znacznie ważniejszy niż

proces realizacji geodezyjnej, to jednak proces realizacji geodezyjnej warunkuje wszelkie
czynności budowlane.

Realizacja inwestycji rozpoczyna się od geodezyjnego opracowania projektu, a

następnie czynności geodezyjnego wyznaczenia (wytyczenia) obiektów budowlanych w
terenie.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu należy zatem opracować geodezyjnie, w

celu określenia danych liczbowych potrzebnych do wytyczenia w terenie położenia
poszczególnych elementów projektowanych obiektów budowlanych. W szczególności dane te
powinny dotyczyć:

•

punktów głównych budowli,

•

przebiegu osi,

•

linii rozgraniczających,

•

linii zabudowy,

•

usytuowania obiektów budowlanych,

•

projektowanego ukształtowania terenu.
Opracowanie geodezyjne projektu zagospodarowania działki lub terenu jest oparte na

osnowie geodezyjnej, przy czym w przypadku pojedynczej działki budowlanej, dane liczbowe
potrzebne do wytyczenia mogą być wyznaczone tylko w odniesieniu do trwałych szczegółów
sytuacyjnych uwidocznionych na mapie.

Geodezyjne wytyczenie obiektów budowlanych w terenie ma na celu przestrzenne

usytuowanie tych obiektów zgodnie z projektem budowlanym, a w szczególności zachowaniu
przewidzianego w projekcie położenia wyznaczanych obiektów względem obiektów
istniejących i wznoszonych oraz względem granic nieruchomości.

Wytyczeniu w terenie i utrwaleniu na gruncie, zgodnie z wymaganiami projektu

budowlanego, podlegają geodezyjne elementy określające usytuowanie w poziomie oraz
posadowienie wysokościowe budowanych obiektów, a w szczególności:

•

główne osie obiektów budowlanych naziemnych i podziemnych,

•

charakterystyczne punkty projektowanego obiektu,

•

stałe punkty wysokościowe (repery).
Należy dodać, że proces tyczenia (realizacji geodezyjnej) może być niekiedy zupełnie

bezproblemowy (na przykład tyczenie pojedynczego, prostego obiektu), a niekiedy bardzo
skomplikowany. Ma on miejsce wówczas, gdy inwestycja stanowi zespół wielu, powiązanych
ze sobą złożonych pod względem technologicznym, dużych obiektów, dla których istotne jest
również wzajemne powiązanie w przestrzeni. W takim przypadku mówimy o „geodezyjnej
obsłudze inwestycji” czyli o ciągłym procesie w wyniku którego zostają najpierw wytyczone
obiekty w terenie, a następnie zaś zostają przeprowadzane dla nich, w trakcie budowy,
działania obejmujące pomiary i czynności kontrolne. Są one wykonywane dla tych elementów
obiektu, których dokładność usytuowania bez pomiarów geodezyjnych nie zapewni
prawidłowego przeprowadzenia procesu budowlanego obiektu. Całość jest nazywana także
„geodezyjną obsługą budowy i montażu obiektu budowlanego”.

Do przeprowadzenia prostego tyczenia obiektu, nie są wymagane uprawnienia w

dziedzinie geodezji i kartografii. Nie jest też wymagane zgłoszenia pracy do ośrodka
dokumentacji. W przypadku zaś dużej inwestycji, w której konieczna jest geodezyjna obsługa
inwestycji, taka czynność jest powierzana osobie, która posiada uprawnienia w dziedzinie
geodezji i kartografii z zakresu 3, czyli: „Geodezyjna obsługa inwestycji”. jednak i w takim
przypadku nie jest wymagane zgłoszenie takiej pracy do ośrodka dokumentacji.

Niekiedy w trakcie budowy, a zwłaszcza po jej zakończeniu wykonywane są pomiary

przemieszczeń i odkształceń obiektu lub jego podłoża, w celu zapewnienia bezpieczeństwa
budowy obiektu budowlanego oraz bezpieczeństwa jego utrzymywania. Okresowe pomiary
geodezyjne przemieszczeń i odkształceń wykonuje się, jeżeli pomiary takie przewiduje
projekt budowlany lub na wniosek zainteresowanego podmiotu Warto dodać, że prace
geodezyjne tego typu nie są zgłaszane do ośrodka dokumentacji.

8.5 Inwentaryzacja

powykonawcza

Jak

już wspomniano, w trakcie realizacji obiektu oraz po zakończeniu tego procesu

wykonywane są, różnorodne czynności geodezyjne i administracyjno-techniczne, prowadzące
do sporządzenia różnorodnej dokumentacji. Mamy tu zatem przede wszystkim:

•

prace geodezyjne związane tyczeniem obiektu,

•

prace geodezyjne związane z obsługą budowy obiektu, w trakcie budowy obiektu,

•

prace geodezyjne związane z inwentaryzacją obiektu, po zakończeniu budowy.

O pracach geodezyjnych związanych z tyczeniem obiektu lub grupy obiektów oraz

innych pracach, wspomniano już w poprzednim podrozdziale. W tym podrozdziale zostanie
natomiast przedstawiona inwentaryzacja powykonawcza, jako czynność kończąca proces
budowlany, zmianiający informację o terenie. Inwentaryzacja powykonawcza to ważny
proces, który rejestruje zmiany zaistniałe w informacji o terenie. W trakcie inwentaryzacji
zbiera się aktualne dane o przestrzennym rozmieszczeniu elementów zagospodarowania
działki lub terenu.

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza jest dokonywana poprzez pomiar

zrealizowanych obiektów prowadzący do sporządzenia geodezyjnej dokumentacji
powykonawczej, czyli operatu inwentaryzacji powykonawczej.

Inwentaryzacja powykonawcza jest dokonywana na zlecenie i koszt inwestora, po

wykonaniu wszelkich prac związanych z realizacją obiektu.

Pomiar inwentaryzacyjny obiektu jest dokonywany przez geodetę uprawnionego, po

zgłoszeniu przez niego, we właściwym miejscowo ośrodku dokumentacji, pracy geodezyjnej,
czyli inwentaryzacji.

Efektem końcowym inwentaryzacji jest operat, kontrolowany i przyjmowany do zasobu

(klauzulowany) przez ten ośrodek dokumentacji, w którym była zgłaszana praca. Operat
inwentaryzacji powykonawczej stanowi podstawę do aktualizacji informacji o terenie
przechowywanej w zasobie. Aktualizacja informacji dotyczy mapy zasadniczej, ewidencji
gruntów i budynków oraz ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Polega ona na wniesieniu
wszelkich zmian dotyczącyh terenu, w zakresie przedstawionym powyżej, na podstawie
danych zawartych a operacie.

8.6

Dokumentacja geodezyjna procesu realizacji inwestycji

W trakcie procesu realizacji inwestycji i bezpośrednio po niej wykonywane są

różnorodne prace. Są nimi prace budowlane, geodezyjne i inne prace towarzyszące. Z tych
prac jest sporządzana jest stosowna dokumentacja, zwana dokumentacją budowy. Jest ona
szczególnie widoczna dla inwestycji o wysokim stopniu złożoności. W inwestycjach o mało
złożonym charakterze (na przykład pojedynczy, mały budynek jednorodzinny),
W

skład dokumentacji inwestycji o wysokim stopniu złożoności wchodzi, między

innymi, operat geodezyjny, który zawiera całą dokumentację geodezyjną sporządzoną na
poszczególnych etapach budowy, dotyczącą w szczególności procesu tyczenia i kontroli
położenia poszczególnych elementów obiektu budowlanego. Możemy tu wyróżnić:

•

szkic dokumentacyjny,

•

szkic tyczenia,

•

szkice związane z montażem i kontrolą,

•

geodezyjny plan koordynacyjny.

Szkic dokumentacyjny jest dokumentem technicznym według którego wykonuje się

tyczenie obiektu w terenie.

Szkic dokumentacyjny zawiera:

•

dane dotyczące osnowy realizacyjnej,

•

elementy niezbędne do wytyczenia projektu w terenie,

•

położenie istniejących przewodów i urządzeń podziemnych,

•

elementy kontrolne pozwalające na niezależne wytyczenie najważniejszych punktów
głównych obiektów,

•

elementy pozwalające określić odległość tyczonego obiektu od sąsiednich, istniejących
bądź wznoszonych obiektów.

Z kolei szkic tyczenia jest dokumentem technicznym wykonanego tyczenia.

Uwidacznia się na nim wszystkie dane liczbowe uzyskane w toku tyczenia wraz z miarami
kontrolnymi oraz dane uzyskane z pomiaru istniejących urządzeń podziemnych.
Szkice

związane z montażem i kontrolą obiektu dotyczą przeważnie przypadku

wznoszenia złożonych konstrukcyjnie, wysokich obiektów budowlanych. Uwidacznia się na
nich wszystkie rezultaty montażu gotowych obiektów konstrukcyjnych.

Geodezyjny plan koordynacyjny jest pojęciem, które jest stosowane w szczególnych

przypadkach. Tak więc wprzypadku, gdy prace budowlano-montażowe są wykonywane
równocześnie z opracowywaniem projektu budowy zakładu przemysłowego lub jego
modernizacją, należy właśnie opracować i prowadzić geodezyjny plan koordynacyjny,
którego celem jest bieżąca kontrola zgodności realizacji obiektów z projektami technicznymi.
Po

zakończeniu realizacji inwestycji przeprowadzana jest inwentaryzacja

powykonawcza, z której sporządzany jest operat inwentaryzacji powykonawczej.

Należy zaznaczyć, że potwierdzenie przeprowadzenia czynności geodezyjnych

wykonawca prac geodezyjnych potwierdza wpisem do dziennika budowy lub montażu. W
przypadku stwierdzenia rozbieżności między wynikami pomiarów a ustaleniami projektu
budowlanego, fakt ten należy odnotować w dzienniku budowy lub dzienniku montażu oraz
udokumentować szkicami.
Dokumentacja

sporządzana przez wykonawcę prac geodezyjnych w trakcie i po

zakończeniu inwestycji jest dalej przekazywana w odpowiednie miejsce i do właściwej osoby.
Tak więc:

•

kopie szkiców tyczenia i kontroli położenia poszczególnych elementów obiektu
budowlanego, zawierające dane geodezyjne umożliwiające wznowienie lub kontrolę
wyznaczenia, są przekazywane przez wykonawcę prac geodezyjnych kierownikowi
budowy,

•

kopia mapy powstałej w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej - jest
przekazywana kierownikowi budowy.

•

oryginał operatu inwentaryzacji powykonawczej jest przekazywany - do ośrodka
dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, w formie i zakresie zgodnym z przepisami
geodezyjnymi.

8.7

Oddanie obiektu do użytkowania

Ostatnią, choć ważną czynnością związaną z realizacją inwestycji jest oddanie obiektu

do użytkowania. Wyróżniamy tu dwa przypadki. Pierwszym z nich jest zgłoszenie obiektu do
użytkowania, drugim zaś decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.

Zgłoszenie obiektu do użytkowania dotyczy grupy „zwykłych” obiektów, dla których

wymagane jest pozwolenie na budowę. Polega ono jedynie na wysłaniu zawiadomienia o
zakończeniu budowy, do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeżeli powiatowy
inspektor nadzoru, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu
w drodze decyzji, można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.

Inaczej natomiast przedstawia się problem obiektów, dla których również jest wymane

pozwolenie na budowę, ale które sa obiektami specyficznymi, rzec by można obiektami
„specjalnego przeznaczenia”. Dla tych obiektów, przed przystąpieniem do ich użytkowania,
należy uzyskać ostateczną decyzję powiatowego (lub wojewódzkiego, w zależności od
rodzaju obiektu budowlanego) inspektora nadzoru, o pozwoleniu na użytkowanie. Do

obiektów, które wymagają decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należą, między innymi, takie
obiekty jak:

•

stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny,
zjeżdżalnie,

•

teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki
szkolne i przedszkolne, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki
badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów
zoologicznych i botanicznych,

•

budynki kultu religijnego,

•

budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej,

•

budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta,
ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej,
sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów
karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych,

•

pozostałe budynki mieszkalne,

•

budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego,

•

budynki sportu i rekreacji,

•

budynki biurowe i konferencyjne,

•

budynki handlu, gastronomii i usług, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi
pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki
dworcowe,

•

budynki przemysłowe, a także budynki kolejowe,

•

stacje paliw,

•

place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi,

•

obiekty gospodarki wodnej,

•

budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne,

•

drogowe i kolejowe obiekty mostowe,

•

wolno stojące kominy i maszty,

•

obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, stacje uzdatniania wody,
oczyszczalnie ścieków.
Zarówno w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego (w

którym również następuje zgłaszenie obiektu do użytkowania) lub wniosku o udzielenie
pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

•

oryginał dziennika budowy,

•

oświadczenie kierownika budowy:
∼ o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami

pozwolenia na budowę oraz przepisami,

∼ o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie

korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

•

oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja
wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

•

protokoły badań i sprawdzeń,

•

inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,

•

potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.
W przypadku wystąpienia zmian obiektu, dokonanych podczas wykonywania robót

budowlanych, nie odbiegających jednak w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub
warunków pozwolenia na budowę, do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu, należy
dołączyć również kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu
budowlanego, z naniesionymi zmianami.

Należy zaznaczyć, że inwestor, który ubiega się o uzyskanie pozwolenia na

użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić o zakończeniu budowy
obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania następujące, organy:

•

Inspekcję Ochrony Środowiska,

•

Państwową Inspekcję Sanitarną,

•

Państwową Inspekcję Pracy,

•

Państwową Straż Pożarną.
Wymienione organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu

budowlanego z projektem budowlanym, przy czym niezajęcie przez nie stanowiska, w
terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu
lub uwag. Oznacza to dla inwestora, że może przystąpić do uzytkowania obiektu.

W zakończeniu należy jeszcze stwierdzić, że stroną w postępowaniu w sprawie

pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor.