Podziały nieruchomości Podstawy prawne:
1.Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
przepisy dotyczące planowania przestrzennego w gminie w
szczególności przeznaczenie terenów oraz określenie
sposobów ich zagospodarowania i zabudowy są kluczowe do
wykonywania podziałów. W części graficznej planu określone
są linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu i
sposobie zagospodarowania. Plan miejscowy jest aktem prawa
miejscowego, a więc powszechnie obowiązuje na obszarze
objętym tym planem. Nie wszystkie gminy mają obowiązek
sporządzania planów miejscowych, a więc są obszary nie
objęte tymi planami w tej sytuacji ustawa o gospodarce
nieruchomościami odwołuje się do danych zawartych w
ewidencji gruntów i budynków.
2.Ustawa Prawo Geodezyjne i Kartograficzne
Określa podmioty uprawnione do wykonywania prac
Geodezyjnych i Kartograficznych. Zakres drugi uprawnień
zawodowych to rozgraniczenia i podziały nieruchomości, oraz
sporządzanie dokumentacji do celów prawnych. Ustawa
określa zasady zakładania i prowadzenia ewidencji gruntów i
budynków, której dane stanowią podstawę dokonywania
podziałów nieruchomości i gdzie ujawniane są powstałe w
wyniku podziału zmiany
3.Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami
Określa zasady podziałów oraz scaleń i podziałów zależnie od
ustaleń planów miejscowych, możliwości dokonania podziałów
niezależnie od zapisów w planach miejscowych oraz w
przypadku braku planów. Ustawa wskazuje sposób i procedurę
wykonania podziału w trycie administracyjnym, przez
wyłączenie określa przypadki kiedy podział nieruchomości jest
czynnością techniczną niekończącą się wydaniem decyzji.
Ustawa podaj przepisy prawne dotyczące opłat adiacenckich.
4.Ustawa Kodeks Postępowania Administracyjnego
Określa organy, strony postępowania terminy, etapy i
czynności w postępowaniu administracyjnym.
5.Rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu dokonywania
podziałów nieruchomości
Jest to przepis wykonawczy do ustawy o gospodarce
nieruchomościami, określa sposób postępowania oraz
sporządzania dokumentów w postępowaniu podziałowym,
rodzaje i treść tych dokumentów
Zgłaszanie pracy geodezyjnej - podstawa prawna
Rozporządzenie z dnia 16.07.2001 "w sprawie zgłaszania prac
geodezyjnych i kartograficznych, ewidencjonowania
systemów i przechowywania kopii zabezpieczających bazy
danych, a także ogólnych warunków umów o udostępnianie
tych baz"
Wykonawca zgłasza pracę we właściwym miejscowo ośrodku
przed przewidywanym terminem rozpoczęcia prac. W nagłych
wypadkach spowodowanych w szczególności awarią urządzeń
technicznych lub klęską żywiołową zgłoszenie może nastąpić
po rozpoczęciu pracy ale nie później niż w ciągu 3 dni
roboczych. Ośrodek najpóźniej w dniu następnym potwierdza
przyjęcie zgłoszenia i w terminie 10 dni roboczych informuje
wykonawcę o istniejących materiałach. Po zakończeniu pracy
wykonawca przekazuje dokumentacje do zasobu w formie i
zakresie przewidzianym w standardach technicznych.
Dokumentacja przekazana do zasobu podlega kontroli w
zakresie:
1. Przestrzegania zasad wykonywania prac
2.Osiągniecie wymaganych dokładności
3.Zgodność opracowania ze standardami technicznymi
4.Spójność informacji dostarczonej przez wykonawcę z
informacjami uzyskanymi z ośrodka
5.Zgodność opracowania z ustaleniami z ośrodkiem w
przypadku prac nietypowych
6.Kompletność przekazywania materiałów
Rodzaje prac niepodlegających zgłoszeniu i materiałów
niepodlegających przekazaniu do zasobu - rozporządzenie
Sposoby realizacji podziału:
1.podział uproszczony bez postępowania administracyjnego -
podziałowa dokumentacja geodezyjna wykonana przez
geodetę uprawnionego stanowi podstawę do ujawnienia
nowych działek w katastrze nieruchomości pod wcześniejszym
skontrolowaniu operatów ośrodku dokumentacji geodezyjnej i
kartograficznej i przyjęciu do zasobu.
Dotyczy:
Podziałów nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub
leśne lub w przypadku braku planów miejscowych
wykorzystywanych na cele rolne lub leśne.
Uwaga! są przypadki podziałów wykonywanych na obszarach
rolnych i leśnych w procedurze administracyjnej
2.Postępowanie administracyjne zakończone wydaniem
decyzji prze wójta burmistrza lub prezydenta miasta
zatwierdzający podział nieruchomości uwidoczniony w
podziałowej dokumentacji geodezyjnej skontrolowanej i
przyjętej do zasobu. Decyzja stanowi podstawę do
wprowadzenia nowych działek w katastrze nieruchomości
Dotyczy:
a)podziałów nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne
i leśne lub w przypadku braku planów miejscowych
wykorzystywanych na cele inne niż rolne i leśne.
b) podziałów nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych lub
wykorzystywanych przy braku planów na cele rolne i leśne
jeżeli w wyniku podziału:
-wydzielone zostaną drogi nie będące niezbędnymi drogami
dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład
gospodarstw rolnych
-wydzielone zostaną działki o powierzchni mniejszej niż
3000m

2

przeznaczone na poszerzenie nieruchomości

sąsiednich lub regulację granic między nieruchomościami
sąsiednimi
-postępowanie sądowe zakończone orzeczeniem sądu podział
uwidoczniony jest w podziałowej dokumentacji geodezyjnej
sporządzonej przez geodetę uprawnionego i przyjętej do
zasobu. Orzeczenie sądu stanowi podstawę do wprowadzenia
nowych działek w katastrze nieruchomości dotyczy zniesienie
współwłasności w przypadku braku porozumienia
współwłaścicieli .

Podziały nieruchomości a plany miejscowe.
1.Jest obowiązujący plan miejscowy.
Podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgodny z
ustaleniami planu w zakresie przeznaczenia terenu oraz
możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
2.Nie ma planu miejscowego
a) Nieruchomość jest położona na obszarze nie objętym
obowiązkiem sporządzania planu. Podziału można dokonać
jeśli:
-nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi np. prawo wodne,
ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym itp
-jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu
b)Plan miejscowy jest w toku realizacji. Jeżeli wniosek o
podział został złożony:
-po upływie 6 miesięcy licząc od dnia podjęcia przez gminę
uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego
-po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego
wglądu
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się
do czasu uchwalenia planu miejscowego jednak nie dłużej niż
na okres 6 miesięcy licząc od dnia złożenia wniosku o podział
c)jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów
objętych obowiązkiem sporządzenia takiego planu
postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się
do czasu uchwalenia tego planu
Podziały niezależne od ustaleń planów miejscowych :
(art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
1.Podział nieruchomości w celu wydzielenia budynków
wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę z
wydzieleniem działki gruntu do prawidłowego korzystania z
tych budynków
2.Wydzielenie działki budowlanej jeżeli budynek został
wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w
dobrej wierze
3.Wydzielenie części nieruchomości której własność lub
użytkowanie wieczyste zostało nabyte z mocy prawa
4.Realizacja roszczeń do części nieruchomości wynikających z
przepisów prawa
5.Realizacja przepisów dotyczących przekształceń
własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych
lub samorządowych.
6.Wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o
ustaleniu lokalizacji drogi publicznej lub linii kolejowej lub
lotniska użytku publicznego
7.Wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z
budynku mieszkalnego
8.Wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych
Uwarunkowania podziałów:
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny jeżeli
projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu
do drogi publicznej przy czym wydzielone działki powinny nie
tyle być formalnie przyległe do drogi publicznej ale muszą
mieć dostęp w sensie praktycznym.
Za dostęp uważa się również:
a) wydzielenie drogi wewnętrznej z nieruchomości
podlegającej podziałowi która pozostaje własnością tego
właściciela lub użytkownika wieczystego, a inni właściciele
mają ustanowione służebności gruntowe lub sprzedaż
udziałów prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną
b)ustanowienie dla wydzielonych działek innych służebności
drogowych pod warunkiem że nie ma możliwości wydzielenia
drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem
Postępowanie podziałowe na wniosek i z urzędu
Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu jeżeli:
1. jest on niezbędny do realizacji celów publicznych
2. Nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana
w użytkowanie wieczyste
3.Nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, powiatu
lub województwa po zasięgnięciu opinii odpowiedniego
starosty lub zarządu powiatu lub zarządu województwa
Podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
można dokonać z urzędu gdy jest on niezbędny do realizacji
celów publicznych
Podział na wniosek dokonuje się na koszt osoby która ma w
tym interes prawny.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub
współużytkowania wieczystego podziału można dokonać na
wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników
wieczystych
Wniosek o podział składa się do wójta burmistrza lub
prezydenta miasta
Do wniosku należy dołączyć:
1. Dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
2.Wypis z katastru nieruchomości i kopie mapy katastralnej
obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi
3.Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (
w przypadku braku planu miejscowego)
4.Pozwolenie w przypadku nieruchomości wpisanej do
rejestru zabytków
5.Wstępny projekt podziału z wyjątkiem podziałów o których
mowa w art. 95
6.Protokół z przyjęcia granic nieruchomości
7.Wykaz zmian gruntowych
8.Wykaz synchronizacyjny jeżeli oznaczenie działek w
katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej
9.Mapa z projektem podziału
Drugi etap składania załączników po wykonania operatu
podziałowego i przyjęciu go do zasobu
Wstępny projekt podziału wykonuje właściciel albo geodeta na
kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii
mapy katastralnej.
Wstępny projekt podziału powinien zawierać:
1.Granice nieruchomości podlegające podziałowi
2.Oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według
danych katastru nieruchomości oraz z KW, a w razie jej braku
według innych dokumentów określających stan prawny
nieruchomości
3.Powierzchnia nieruchomości podlegającej podziałowi.
4.Naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych
do wydzielenia działek gruntu
5.Przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie
projektowanych do wydzielenia działek gruntu
6.Przedstawionom w formie graficznej w kolorze czerwonym
lub formie opisowej propozycje sposobu zapewnienia dostępu
projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi
publicznej

Wstępny projekt podziału:
skala 1:2000
nowa granica nowe numery działek powierzchnia
wymiary księga wieczysta jedna dla starej działki

Podział obowiązków i kompetencji przy podziałach
nieruchomości
1.Do obowiązków i kompetencji wójta burmistrza, prezydenta
miasta należy:
-przyjmowanie wniosków o podział nieruchomości
-opiniowanie wstępnego projektu podziału w formie
postanowienia jeśli wstępny projekt jest wymagany
-wydawanie decyzji zatwierdzającej podział
-umieszczanie na mapie z projektem podziału adnotacji o
zatwierdzeniu podziału
-ewentualne zawieszenie postępowania podziałowego
2.Do obowiązków i kompetencji starosty należy:
-przyjęcie zgłoszenia od wykonawcy
-wydanie dokumentów z państwowego zasobu
-przyjęcie do zasobu materiałów i dokumentacji powstałej w
trakcie dokonywania podziału wchodzącej w skład operatu
podziałowego
-wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i budynków w
oparciu o dokumenty przyjęte do zasobu i stanowiące
załącznik do ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział
nieruchomości jeśli był obowiązek wydania decyzji
-zawiadomienie odpowiednich organów o dokonanych
zmianach w danych ewidencyjnych
3. Do obowiązków i kompetencji geodety należy
-zgłoszenie pracy geodezyjnej do ośrodka dokumentacji
geodezyjnej i kartograficznej
-sporządzenie na życzenie wnioskodawcy czyli właściciela
nieruchomości i według jego wskazań wstępnego projektu
podziału na aktualnej kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej
jeśli wstępny projekt jest wymagany
-wykonanie prac geodezyjnych związanych z podziałem i
skompletowanie operatu podziałowego w szczególności:
protokół z przyjęcia granic nieruchomości, obliczenia i wykazy
współrzędnych punktów granicznych, mapa z projektem
podziału, szkice wyniesienia nowych punktów granicznych,
wykazy zmian danych gruntowych lub danych ewidencyjnych
-przekazanie operatu podziałowego do ośrodka dokumentacji
celem skontrolowania i przyjęcia do zasobu
-przekazanie do wójta burmistrza prezydenta miasta celem
dołączenia do wniosku o podział części dokumentów
przyjętych do zasobu tj. protokół przyjęcia granic
nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, mapa z projektem
podziału po przyjęciu do zasobu
-sporządzenie protokołu wyniesienie projektu podziału na
grunt i utrwalenia punktów granicznych w oparciu o
ostateczną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości
-przekazanie do państwowego zasobu dokumentów
opracowanych w toku wyznaczenia i utrwalenia nowych
punktów granicznych
Operat odnośnie podziału:
1.Zgłoszenie pracy geodezyjnej
2.Szkic lokalizacji pracy geodezyjnej
3.Odpis z księgi wieczystej
4.Wypis z ewidencji gruntów i budynków (rejestru gruntów)
5.Wstępny projekt podziału
6.Fragment mapy ewidencyjnej w skali
7.Wniosek o podział'
8.Postanowienie o zgodności podziału z planem miejscowym
9.Zawiadomienia o czynnościach przyjęcia granic
nieruchomości
10.Protokół przyjęcia granic nieruchomości
11.Wykaz współrzędnych punktów (osnowa wsp. Stare wsp
nowe)
12.Wykaz powierzchni nowo projektowanych działek
13.Obliczenie danych do wyniesienia w terenie
14.Szkic dokumentacyjny wyniesienia
15.Mapa z projektem podziału instrukcja g-5 w załącznikach
16.Decyzja podziałowa
Ustalenie przebiegu granic nieruchomości ma na celu
określenie położenia punktów i linii granicznych utrwalenie
tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz
sporządzenie odpowiednich dokumentów ( rozgraniczenie).
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości nie zawiera
w sobie rozgraniczenia nieruchomości.
Przyjęcie granic nieruchomości umożliwia identyfikacje
przebiegu w terenie granic nieruchomości wg obowiązujących
dokumentów co pozwala na wydzielenie nowych działek
gruntów w prawidłowych granicach.
Przyjęcie granic nieruchomości występuje w wyniku badania:
1.Księgi wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi
oraz innych dokumentów określających stan prawny
nieruchomości
2.Danych wykazanych w katastrze nieruchomości
Przyjęcie granic nieruchomości opiera się o dane operatu
ewidencji gruntów i budynków tj. współrzędne punktów
granicznych lub za pomocą danych uzyskanych z pomiarów w
terenie i przedstawionych na mapach ewidencyjnych w
przypadku stwierdzenia niezgodności pomiędzy danymi z KW
oraz EGiB należy uwzględnić przebieg granic wg danych w
katastrze nieruchomości
o przyjęciu granic nieruchomości zawiadamia się
zainteresowane strony ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru
nie później niź 7 dni przed wyznaczonym terminem nie
usprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje
czynności geodety w razie usprawiedliwionego
niestawiennictwa strony geodeta wstrzymuje czynności nie
dłużej jednak niż na okres 1 miesiąca w zawiadomieniu należy
poinformować stronę o skutkach niestawiennictwa
Protokuł z czynności przyjęcia granic zawiera wg
rozporządzenia:
1.Oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi wg
danych katastru oraz księgi wieczystej lub innych dokumentów
określającyh stan prawny
2. Informacje o dokumentach stanowiących podstawę do
przyjęcia nieruchomości
3.Szkic przebiegu granic nieruchomości
4. Opis przebiegu granic z przejęcia nieruchomości
5.Datę sporządzenia protokołu
6. Uprawnienia zawodowe
7.Podpis osób obecnych przy czynnościach przyjęcia granic.