1
Masz problem z napisaniem planu zarządzania
nieruchomością.
Wiesz jak zacząć ale nie wiesz jak wykonać ob-
liczenia.
Napisz do mnie
2
SPIS TREŚCI
............................................................................................. 3
............................................................................................... 4
............................................................................................ 4
....................................................................................... 5
......................................................................................... 5
............................................................................................ 5
............................................................................. 6
3.1.1. Mienie państwowe .................................................................................................... 6
3.1.2. Mienie samorządowe ................................................................................................ 7
3.1.3. Mienie prywatne ....................................................................................................... 7
RÓJSTOPNIOWY PODZIAŁ TERYTORIALNY
...................................................... 8
4. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI ............................. 9
ASADY GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI
..................................... 9
PRAWNE JEDNOSTEK SEKTORA FINANSÓW PUBLICZNYCH
4.2.1. Jednostka budżetowa .............................................................................................. 13
4.2.2. Zakład budżetowy ................................................................................................... 13
4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze ..................................................................................... 14
EFINICJA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI
.............................................................. 15
.......................................................................................... 15
MOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
.............................................................. 16
5.3.1. Przedmiot umowy ................................................................................................... 16
5.3.2. Czynności administracyjne ..................................................................................... 17
5.3.3. Czynności eksploatacyjne ....................................................................................... 21
5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków ..................................................... 21
5.3.5. Czynności windykacyjne ......................................................................................... 24
5.3.6. Czynności finansowe .............................................................................................. 26
5.3.6. Kary umowne .......................................................................................................... 27
3
1. Podstawy prawne
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. z dnia 18 maja 1964
roku, Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami)
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004
roku, Nr 261, poz. 2603)
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 roku o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 roku, Nr
9, poz. 43 z późniejszymi zmianami)
4. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o wprowadzeniu zasadniczego trójstopniowego po-
działu terytorialnego państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 96, poz. 603 z późniejszymi
zmianami)
5. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o zmianie niektórych ustaw określających kompe-
tencje organów administracji publicznej – w związku z reformą ustrojową państwa
(Dz.U. z 1998 roku, Nr 106, poz. 668 z późniejszymi zmianami)
6. Ustawa z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformują-
ce administrację publiczną (Dz.U. z dnia 29 października 1998 roku, Nr 133, poz. 872
z późniejszymi zmianami)
7. Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 roku, Nr
142, poz. 1591 z późniejszymi zmianami)
8. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 1998 roku,
Nr 142, poz. 1592 z późniejszymi zmianami)
9. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa (Dz.U. z 1998 roku,
Nr 142, poz. 1590 z późniejszymi zmianami)
10. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o administracji rządowej w województwie (Dz.U.
z 2001 roku, Nr 80, poz. 872 z późniejszymi zmianami)
11. Ustawa z dnia 20 czerwca 2002 roku o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i
prezydenta miasta (Dz.U. z 2002 roku, Nr 113, poz. 984)
12. Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 roku o finansach publicznych (Dz.U. z 2005 roku, Nr
249, poz. 2104)
2. Nier
uchomość
2.1. Definicja nieruchomości
„Nieruchomość” jest pojęciem używanym w języku codziennym i w tym pojęciu po-
wszechnym rozumiana jest jako grunt lub inne dobra na trwałe z gruntem związane, jak np.
budynki, drzewa, stanowiące odrębny przedmiot własności
1
.
Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziem-
skiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z grun-
tem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności.
1
„Słownik współczesnego języka polskiego” (tom 1); Reader`s Digest, Warszawa 1998 (hasło nieruchomość)
4
Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale
z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Części składowe nieruchomości:
Grunt,
Budynek i inne urządzenia,
Drzewa i inne rośliny,
Wody stojące,
Złoża kopalin stanowiące własność Skarbu Państwa.
Częściami składowymi nieruchomości nie są:
Urządzenia do doprowadzania wody, gazu, prądu i odprowadzania ścieków,
Połączenia od zaworów za licznikiem do rurociągu,
Wody płynące.
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu
elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub bu-
dynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.
Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.
Prawami takimi będzie np. służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdego właściciela
nieruchomości władnącej.
2.2. Rodzaje nieruchomości
Wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości w zależności od kryterium podziału:
Kryterium z Kodeksu cywilnego:
Nieruchomość gruntowa,
Nieruchomość zabudowana,
Nieruchomość budynkowa,
Nieruchomość lokalowa (mieszkalna, użytkowa)
Kryterium wg funkcji:
Nieruchomości rolne
Nieruchomości budowlane
Nieruchomości leśne
Nieruchomości rekreacyjne
Nieruchomości przemysłowe
2.3. Nieruchomość gruntowa
Nieruchomość staje się odrębną własnością z chwilą wydzielenia granicami części
powierzchni ziemi. Grunt może stać się nieruchomością gdy określone zostaną jego granice
zewnętrzne. Wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej wymaga geodezyjnego
oznaczenia granic na mapie.
5
Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez społeczno-
gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego
powierzchnię. W skład nieruchomości wchodzi słup powietrza nad nią i przestrzeń poniżej
płaszczyzny gruntu.
Rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 46` Ko-
deksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są
lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w za-
kresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i
rybnej. Nieruchomości rolne dzielą się na: grunty orne w uprawie i odłogi, sady, łaki trwałe,
pastwiska trwałe.
2.4. Nieruchomość zabudowana
Nieruchomość zabudowana oznacza nieruchomość gruntową wraz z jej częściami
składowymi (budynki, urządzenia) pod warunkiem, że są trwale z gruntem związane. W takiej
sytuacji własność nieruchomości rozciąga się także na rzecz, która stanowi jej część składo-
wą.
Garaż murowany, posadowiony na fundamencie jest częścią składową nieruchomości,
a garaż blaszany jest ruchomością.
2.5. Nieruchomość budynkowa
Nieruchomość budynkowa to budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem,
które na mocy przepisów szczególnych stają się nieruchomościami. Wyróżnia się w tym
przypadku dwa przykłady.
Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na grun-
cie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich
związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budyn-
ków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami
przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Drugi przykład dotyczy budynków znajdujących się na gruntach przejętych przez
gminę, a następnie Skarb Państwa, na obszarze miasta stołecznego Warszawy, na podstawie
przepisów dekretu z 26 października 1945 roku własności i użytkowaniu gruntów na obszarze
miasta stołecznego Warszawy.
2.6. Nieruchomość lokalowa
Nieruchomością lokalową jest lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż sta-
nowiący cześć składową budynku o ile lokal ten stanowi odrębną własność. Termin odrębna
własność lokalu oznacza, że lokal, który wg zasad ogólnych powinien być częścią składową
nieruchomości gruntowej, staje się oddzielną nieruchomością
2
.
2
Ewa Kucharska-Stasiak „Inwestowanie w nieruchomości”, Warszawa 1999
6
2.7
. Cechy szczególne nieruchomości
Zalety nieruchomości jako obiektu inwestycji:
Zabezpieczenie kapitału,
Osiąganie regularnych dochodów,
Ulgi podatkowe,
Obrona przed inflacją.
Wady nieruchomości jako obiektu inwestycji:
Trudność wycofania zaangażowanego kapitału,
Brak możliwości częściowego wycofania kapitału,
Nieprzewidywalność i sztywność rynku nieruchomości.
Cechy szczególne nieruchomości:
fizyczne (stałość miejsca, trwałość, różnorodność, niepodzielność),
ekonomiczne (rzadkość, lokalizacja, kapitałochłonność),
prawne (uwarunkowania ich ochrony, rejestracji i przenoszenia)
3. Mienie publiczne
3.1. Pojęcie mienia
Mienie jest pojęciem definiowanym w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 44 mieniem
jest własność i inne prawa majątkowe.
Wyróżniamy trzy rodzaje mienia.
MIENIE
PAŃSTWOWE
SAMORZĄDOWE
PRYWATNE
KOMUNLANE
POWIATOWE
WOJEWÓDZKIE
Wprawdzie ani obowiązująca Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, ani ustawy nie
operują pojęciem „własności publicznej”, jednak w świetle reprezentowanego stanowiska
znawców prawa rzeczowego, nie powinno budzić wątpliwości zaliczenie mienia komunalne-
go, powiatowego oraz wojewódzkiego jako form „mienia samorządu terytorialnego” do
zbiorczej, wraz z mieniem państwowym, kategorii mienia publicznego.
3.1.1.
Mienie państwowe
Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skar-
bowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym. Uprawnienia majątkowe Skarbu
7
Państwa względem państwowych osób prawnych określają odrębne przepisy, a w szczególno-
ści regulujące ich ustrój.
01.02.1989 roku miała miejsce nowelizacja Kodeksu cywilnego, zmieniająca art. 128.
Dokonano w ten sposób podzielności niepodzielnego mienia państwowego. Do tego czasu
obowiązywała zasada jednego niepodzielnego mienia państwowego. Gdy przedsiębiorstwo
państwowe kupiło nieruchomość, to jej właścicielem był Skarb Państwa, a przedsiębiorstwo
państwowe tylko zarządzało.
3.1.2. Mienie samorządowe
Mienie samorządowe dzieli się na komunalne, powiatowe i wojewódzkie
Mienie komunalne – pojęcie funkcjonuje od 27.05.1990 roku, dnia wejścia w życie ustaw
samorządowych:
ustawy o samorządzie terytorialnym (gminnym),
ustawy przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pra-
cownikach samorządowych.
Mienie komunalne było do roku 1950, czyli do nacjonalizacji majątku. Przez 40 lat nie było w
Polsce własności komunalnej. Mienie komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe
należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób praw-
nych, w tym przedsiębiorstw. Na mocy przepisów samorządowych przekształcono część mie-
nia państwowego w mienie komunalne. W ten sposób nastąpiła komunalizacja mienia.
Mienie powiatowe i wojewódzkie – pojęcia funkcjonują od 01.01.1999 roku, dnia wejścia w
życie kolejnych ustaw ustrojowych:
ustawy o samorządzie województwa,
ustawy o samorządzie powiatowym,
ustawy przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną
Mienie powiatowe przysługuje powiatom lub innym powiatowym osobom prawnym. Mienie
wojewódzkie przysługuje województwom lub innym wojewódzkim osobom prawnym. Na
mocy przepisów ustrojowych przekształcono część mienia państwowego w mienie powiatowe
i wojewódzkie. Ponownie zmniejszeniu uległa w ten sposób pula nieruchomości państwo-
wych.
Wprowadzenie kolejnych szczebli samorządu terytorialnego stanowi kontynuację pro-
cesu budowy samorządu terytorialnego, zapoczątkowanego przez utworzenie gmin. Kontynu-
acja wyraża się m.in. w tym, że ustawy o samorządzie województwa oraz o samorządzie po-
wiatowym przyjęły, tak jak ustawy z 1990 roku dwa fundamentalne założenia, które leżą u
podstaw samodzielności samorządu terytorialnego na wszystkich jego szczeblach. Są nimi
osobowość prawna jednostek samorządu oraz wyposażenie tych jednostek we własne mienie.
Mienie każdej jednostki samorządu terytorialnego jest odrębne i nie powiązane z mieniem
Skarbu Państwa.
3.1.3. Mienie prywatne
Mienie prywatne przysługuje osobom fizycznym oraz niepaństwowym i niesamorzą-
dowym osobom prawnym np. spółdzielnie, spółki prawa handlowego, związki zawodowe,
związki wyznaniowe, partie polityczne, stowarzyszenia, fundacje.
8
3.2. Trójstopniowy podział terytorialny Państwa
Z dniem 01.01.1999 roku wprowadzono w Polsce zasadniczy trójstopniowy podział
terytorialny państwa. Jednostkami zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego pań-
stwa są: gminy, powiaty i województwa.
3.2.1. Gmina
Mieszkańcy gminy tworzą z mocy prawa wspólnotę samorządową. Gmina wykonuje
zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Gmina posiada osobo-
wość prawną. Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu
lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Organami gminy są: rada
gminy i wójt (burmistrz, prezydent miasta). Organem wykonawczym gminy jest wójt.
Oświadczenie woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt
albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną
upoważnioną przez wójta osobą.
3.2.2. Powiat
Mieszkańcy powiatu tworzą z mocy prawa lokalną wspólnotę samorządową. Powiat
wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowie-
dzialność. Powiat ma osobowość prawną. Powiat wykonuje określone ustawami zadania pu-
bliczne o charakterze ponadgminnym. Organami powiatu są: rada powiatu i zarząd powiatu.
Rada powiatu jest organem stanowiącym i kontrolnym powiatu. Zarząd powiatu jest organem
wykonawczym powiatu. W skład zarządu powiatu wchodzą starosta jako jego przewodniczą-
cy, wicestarosta i pozostali członkowie. Rada powiatu wybiera zarząd w liczbie od 3 do 5
osób, w tym starostę i wicestarostę. Oświadczenie woli w sprawach majątkowych w imieniu
powiatu składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i osoba upoważniona
przez zarząd. Zarząd może upoważnić pracowników starostwa, kierowników powiatowych
służb, inspekcji i straży oraz jednostek organizacyjnych powiatu do składania oświadczeń
woli związanych z prowadzeniem bieżącej działalności powiatu.
Powiaty dzielimy na ziemskie i grodzkie. Powiat grodzki (nazwa obiegowa) to miasto
na prawach powiatu. W granicach dużego miasta nie ma odrębnej administracji powiatowej.
Administracja gminna pełni funkcję administracji powiatowej. Rada gminy jest równocześnie
radą powiatu grodzkiego stanowiącego to miasto. Prezydent miasta jest jednocześnie Starostą.
3.3.3. Województwo
Mieszkańcy województwa tworzą z mocy prawa regionalną wspólnotę samorządową.
Do zakresu działania samorządu województwa należy wykonywanie zadań publicznych o
charakterze wojewódzkim, niezastrzeżonych ustawami na rzecz organów administracji rzą-
dowej. Organy samorządu województwa nie stanowią wobec powiatu i gminy organów nad-
zoru i kontroli oraz nie są organami wyższego stopnia w postępowaniu administracyjnym.
Województwo ma osobowość prawną. Samorząd województwa określa strategię rozwoju
województwa.. Samorząd województwa wykonuje zadania o charakterze wojewódzkim. Or-
ganami samorządu województwa są: sejmik województwa i zarząd województwa. Sejmik
województwa jest organem stanowiącym i kontrolnym województwa. Zarząd województwa
9
jest organem wykonawczym województwa. W skład zarządu województwa, liczącego 5 osób,
wchodzi marszałek województwa jako jego przewodniczący, wicemarszałek lub 2 wicemar-
szałków i pozostali członkowie. Oświadczenia woli w imieniu województwa składa marsza-
łek województwa wraz z członkiem zarządu województwa, chyba że statut województwa sta-
nowi inaczej. Sejmik województwa może udzielić marszałkowi upoważnienia do składania
jednoosobowo oświadczeń woli, innych niż przewidywane w statucie województwa.
4. Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi
4.1. Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa m.in. zasady gospodarowania nieru-
chomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu
terytorialnego oraz zasady prowadzenia działalności zawodowej, której przedmiotem jest go-
spodarowanie nieruchomościami.
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmio-
tem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i
zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania
w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone
jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych
przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
Nieruchomość może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy, w tym
również w formie darowizny, partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust.
1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz.
1420) jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w
ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy o partnerstwie
publiczno-prywatnym. Nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne, a
także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu
terytorialnego, a także między tymi jednostkami.
Państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej nabywają nie-
ruchomości - na własność lub w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, a samorządowe jed-
nostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej - na własność lub w użytkowanie
wieczyste odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Jednostki organizacyjne uzysku-
ją do nabytych nieruchomości trwały zarząd z mocy prawa z dniem ich nabycia.
Nieruchomości mogą być oddawane jednostkom organizacyjnym w trwały zarząd, na-
jem i dzierżawę oraz użyczane na cele związane z ich działalnością.
Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią
przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz
nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie, wykonujący zadania z
zakresu administracji rządowej, a w szczególności:
1) ewidencjonują nieruchomości;
2) zapewniają wycenę tych nieruchomości;
3) sporządzają plany wykorzystania zasobu;
4) zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;
5) wykonują czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępnia-
ne z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności;
10
6) współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują
nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu teryto-
rialnego;
7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zaso-
bu:
7a) wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości wchodzące w skład zasobu,
przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody;
8) podejmują czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach doty-
czących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, w sprawach upraw-
nień, o których mowa w art. 212, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o
roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o
stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze
wieczystej.
Wykonywanie czynności, o których mowa w pkt 1-6, może być powierzone zarząd-
com nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościa-
mi lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mo-
wa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych. Od
wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, użytkowa-
nia wieczystego, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa potrąca się
25 % środków, które stanowią dochody powiatu, na którego terenie znajdują się te nierucho-
mości.
Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot
własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące
przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.Gminnym zasobem nieruchomości gospodaru-
je wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których
mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i
projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wy-
posażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Wy-
konywanie czynności, o których mowa w ust. 2 art. 25, z wyłączeniem czynności wymienio-
nych w art. 23 ust. 1 pkt 7-8, może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznaw-
com majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy
zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następu-
je na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.
Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przed-
miot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości
będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomo-
ści gospodaruje zarząd powiatu.
Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią
przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieru-
chomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zaso-
bem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa.
Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organiza-
cyjną.
11
Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w
szczególności do:
1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej
działania;
2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu bu-
dowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu
nadzorującego;
3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie
dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiado-
mieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na
okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej
3 lat.
Nieruchomości oddane w trwały zarząd ministerstwom, urzędom centralnym i urzę-
dom wojewódzkim lub części tych nieruchomości mogą być oddawane w najem, dzierżawę
lub użyczenie za zgodą ministra właściwego do spraw administracji publicznej. Jednostka
organizacyjna ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego, każdej umowy
najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających nieruchomość ob-
jętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Nieru-
chomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu
Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości
stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorzą-
du terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej. Trwały zarząd
ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.
Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.
Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji.
Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać:
1)
nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany
trwały zarząd;
2)
oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nie-
ruchomości;
3)
powierzchnię oraz opis nieruchomości;
4)
przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5)
cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd;
6)
termin zagospodarowania nieruchomości;
7)
cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu;
8)
możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu;
9)
czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.
Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo-
odbiorczego. Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne.Opłaty
roczne uiszcza się przez cały okres trwałego zarządu, w terminie do dnia 31 marca każdego
roku, z góry za dany rok. W pierwszym roku po ustanowieniu trwałego zarządu opłatę roczną
uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości
w trwały zarząd stała się ostateczna. Opłatę tę ustala się proporcjonalnie w stosunku do pozo-
stałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu.
Właściwy organ może, na wniosek jednostki organizacyjnej złożony nie później niż 14 dni
przed upływem terminu uiszczenia opłaty rocznej, ustalić inny termin uiszczenia tej opłaty,
nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
12
Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomo-
ści ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.
Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od
celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi:
1)
za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym
ochrony przeciwpożarowej - 0,1 % ceny;
2)
za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infra-
struktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kul-
turalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub
turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji państwowej niewymienio-
nych w art. 60 - 0,3 % ceny;
3)
za pozostałe nieruchomości - 1 % ceny.
Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne,
parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przy-
rody.
Państwowe instytucje kultury, które na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991 r.
o or
ganizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz. U. Nr 114, poz. 493, z 1994 r. Nr
121, poz. 591, z 1996 r. Nr 90, poz. 407 oraz z 1997 r. Nr 5, poz. 24 i Nr 106, poz. 680) uzy
skały
osobowość prawną, nabywają z mocy prawa, z dniem ich wpisu do rejestru instytucji kultury,
użytkowanie wieczyste gruntów, którymi zarządzały w dniu 5 grudnia 1990 r., oraz własność
położonych na nich budynków, innych urządzeń i lokali, jeżeli w dniu wejścia w życie niniejszej
ustawy nadal zarządzają tymi gruntami. Nie może to naruszać praw osób trzecich. Do nabycia
stosuje się odpowiednio przepisy art. 200. Nabycie własności budynków, innych urządzeń i
lokali przez instytucje kultury, o których mowa w ust. 1, następuje nieodpłatnie.
4.2. Formy organizacyjno-
prawne jednostek sektora finansów pu-
blicznych
Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów publicznych określa ustawa
o finansach publicznych.
Sektor finansów publicznych tworzą:
1) organy władzy publicznej, w tym organy administracji rządowej, organy kontroli pań-
stwowej i ochrony prawa, sądy i trybunały;
2) gminy, powiaty i samorząd województwa oraz ich związki;
3) jednostki budżetowe, zakłady budżetowe i gospodarstwa pomocnicze jednostek budże-
towych;
4) państwowe i samorządowe fundusze celowe;
5) państwowe szkoły wyższe;
6) jednostki badawczo-rozwojowe;
7) samodzielne publiczne zakłady opieki zdrowotnej;
8) państwowe i samorządowe instytucje kultury;
9) Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego i zarzą-
dzane przez nie fundusze;
10) Narodowy Fundusz Zdrowia;
11) Polska Akademia Nauk i tworzone przez nią jednostki organizacyjne;
12) inne państwowe lub samorządowe osoby prawne utworzone na podstawie odrębnych
ustaw w celu wykonywania zadań publicznych, z wyłączeniem przedsiębiorstw, banków i
spółek prawa handlowego.
13
Dochodami publicznymi są m.in. dochody z mienia jednostek sektora finansów pu-
blicznych, do których zalicza się w szczególności wpływy z umów najmu, dzierżawy i innych
umów o podobnym charakterze.
Jednostki sektora finansów publicznych mogą być tworzone w formach określonych w
ustawie o finansach publicznych oraz na podstawie odrębnych ustaw jako państwowe lub
samorządowe osoby prawne albo jako państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające
osobowości prawnej.
4.2.1. Jednostka budżetowa
Jednostkami budżetowymi są takie jednostki organizacyjne sektora finansów publicz-
nych, które pokrywają swoje wydatki bezpośrednio z budżetu, a pobrane dochody odprowa-
dzają na rachunek odpowiednio dochodów budżetu państwa albo budżetu jednostki samorzą-
du terytorialnego. Jednostka budżetowa działa na podstawie statutu określającego w szcze-
gólności jej nazwę, siedzibę i przedmiot działalności, w tym działalności podstawowej. Pod-
stawą gospodarki finansowej jednostki budżetowej jest plan dochodów i wydatków, zwany
"planem finansowym jednostki budżetowej".
Jednostki budżetowe, z zastrzeżeniem odrębnych przepisów, tworzą, łączą, przekształcają w
inną formę organizacyjno-prawną i likwidują:
1) ministrowie, kierownicy urzędów centralnych, wojewodowie oraz inne organy działające
na podstawie odrębnych przepisów - państwowe jednostki budżetowe;
2) organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego - gminne, powiatowe lub woje-
wódzkie jednostki budżetowe.
Tworząc jednostkę budżetową organ nadaje jej statut oraz określa mienie przekazywane tej
jednostce w zarząd. Przekształcenie jednostki budżetowej w inną formę organizacyjno-
prawną wymaga uprzednio jej likwidacji.
Jednostki budżetowe uzyskujące dochody z:
1) opłat za udostępnianie dokumentacji przetargowej;
2) spadków, zapisów i darowizn w postaci pieniężnej na rzecz jednostki budżetowej;
3) odszkodowań i wpłat za utracone lub uszkodzone mienie będące w zarządzie bądź użyt-
kowaniu jednostki budżetowej
- mogą je gromadzić na wydzielonym rachunku dochodów własnych.
4.2.2. Zakład budżetowy
Zakładami budżetowymi są takie jednostki organizacyjne sektora finansów publicz-
nych, które:
1) odpłatnie wykonują wyodrębnione zadania,
2) pokrywają koszty swojej działalności z przychodów własnych oraz z dotacji przedmio-
towych, podmiotowych i celowych na inwestycje.
Do przychodów własnych zakładu budżetowego nie zalicza się dochodów z najmu i dzierża-
wy oraz innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątkowych odpo-
wiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą gospodarki finan-
sowej zakładu budżetowego jest roczny plan finansowy obejmujący przychody, w tym dota-
cje z budżetu, koszty i inne obciążenia, stan środków obrotowych, stan należności i zobowią-
14
zań na początek i koniec okresu oraz rozliczenia z budżetem. Nowo tworzonemu zakładowi
budżetowemu może być przyznana jednorazowa dotacja z budżetu na pierwsze wyposażenie
w środki obrotowe. Dotacje dla zakładu budżetowego nie mogą przekroczyć 50 % kosz-
tów jego działalności. Ograniczenie to, nie dotyczy dotacji inwestycyjnych oraz dotacji
otrzymywanych w związku z realizacją projektu lub zadania współfinansowanego ze środków
pochodzących z funduszy strukturalnych lub Funduszu Spójności Unii Europejskiej. Zakład
budżetowy wpłaca do budżetu nadwyżki środków obrotowych, ustalone na koniec okresu
rozliczeniowego.
Zakłady budżetowe tworzą, łączą, przekształcają w inną formę organizacyjno-prawną i likwi-
dują:
1) ministrowie, kierownicy urzędów centralnych, wojewodowie oraz inne organy działające
na podstawie odrębnych przepisów - państwowe zakłady budżetowe;
2) organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego - gminne, powiatowe lub woje-
wódzkie zakłady budżetowe.
Tworząc zakład budżetowy organ określa:
1) nazwę i siedzibę;
2) przedmiot działalności;
3) właściwą część budżetu, z którą zakład będzie się rozliczał;
4) źródła przychodów własnych;
5) stan wyposażenia w środki obrotowe oraz składniki majątkowe przekazane w użytkowa-
nie zakładowi.
Przekształcenie zakładu budżetowego w inną formę organizacyjno-prawną wymaga uprzed-
nio jego likwidacji.
4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze
Gospodarstwem pomocniczym jednostki budżetowej jest wyodrębniona z jednostki
budżetowej, pod względem organizacyjnym i finansowym, część jej podstawowej działalno-
ści lub działalność uboczna. Gospodarstwo pomocnicze pokrywa koszty swojej działalności z
uzyskiwanych przychodów własnych oraz może otrzymywać z budżetu dotacje przedmioto-
we. Do przychodów własnych nie zalicza się dochodów z najmu i dzierżawy oraz innych
umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątkowych odpowiednio Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą gospodarki finansowej gospodar-
stwa pomocniczego jest roczny plan finansowy obejmujący przychody, w tym dotacje z bu-
dżetu, koszty i inne obciążenia, rachunek zysków i strat, stan środków obrotowych, stan na-
leżności i zobowiązań na początek i koniec okresu oraz rozliczenia z budżetem. Nowo utwo-
rzonemu gospodarstwu pomocniczemu może być przyznana z budżetu dotacja na pierwsze
wyposażenie w środki obrotowe. Gospodarstwo pomocnicze wpłaca do budżetu połowę osią-
gniętego zysku.
Gospodarstwo pomocnicze tworzy, przekształca w inną formę organizacyjno-prawną i
likwiduje kierownik jednostki budżetowej, po uprzednim uzyskaniu zgody:
1) właściwego ministra, kierownika urzędu centralnego, wojewody - w przypadku gospo-
darstw pomocniczych państwowych jednostek budżetowych;
2) zarządu jednostki samorządu terytorialnego - w przypadku gospodarstw pomocniczych
gminnych, powiatowych i wojewódzkich jednostek budżetowych.
Tworząc gospodarstwo pomocnicze kierownik jednostki budżetowej określa nazwę i siedzibę
gospodarstwa pomocniczego, nazwę i siedzibę jednostki budżetowej, przedmiot działalności
wyodrębnionej z zakresu działalności jednostki budżetowej oraz składniki majątkowe przy-
dzielone gospodarstwu przez jednostkę budżetową.
15
5. Zarządzanie nieruchomościami
5.1. Definicja zarządzania nieruchomościami
Zarządzać oznacza wydawać polecenia, dyspozycje, nakazywać zrobienie czegoś
3
.
Zarządzanie to ogół działań zmierzających do efektywnego wykorzystania zespołów ludzkich
i środków materialnych, podejmowanych w celu osiągnięcia wcześniej sformułowanych zało-
żeń
4
.
Stara definicja zarządzania nieruchomościami:
Art. 185. 1.
Zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmo-
waniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieru-
chomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego
inwestowania w tę nieruchomość.
Nowa definicja zarządzania nieruchomościami:
Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czyn-
ności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości
oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżące-
go administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomo-
ści w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę
nieruchomość.
5.2. Zarządca nieruchomości
Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarząd-
ców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami,
jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba nabywa prawo
wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł
zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej.
Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w
zakresie zarządzania nieruchomościami.
Zarządca nieruchomości wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób
wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, pono-
sząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie o gospodarce nieru-
chomościami.
Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, działa na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub
jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym
bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej
pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialne-
go zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza
3
„Słownik współczesnego języka polskiego” (tom 1); Reader`s Digest, Warszawa 1998 (hasło zarządzać)
4
16
się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wy-
rządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa
umowa o zarządzanie nieruchomością.
Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca nie może czerpać korzyści z zarządzania nie-
ruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi ina-
czej.
Art. 189. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów, o których mowa w art. 20,
może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa lub jednostki samorzą-
du terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości wymienio-
nych w art. 184 ust. 2.
Art. 190. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami
bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszka-
niową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich
właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieru-
chomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.
5.3. Umowa o zarządzanie nieruchomościami
5.3.1. Przedmiot umowy
Zamawiający zleca a Zarządca przyjmuje zarządzanie:
a. nieruchomościami Gminy, stanowiącymi grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i użytkowymi
oraz znajdującymi się na tych nieruchomościach obiektami infrastruktury technicznej, tj. urządzeniami i
sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków,
b. nieruchomościami będącymi w samoistnym posiadaniu Gminy, stanowiącymi grunty zabudowane bu-
dynkami mieszkalnymi i użytkowymi oraz znajdującymi się na tych nieruchomościach obiektami infra-
struktury technicznej, tj. urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funk-
cjonowaniem budynków,
c. lokalami komunalnymi w budynkach stanowiących wspólnoty mieszkaniowe, w których Gmina Zabrze
posiada udziały (bez zarządzania częściami wspólnymi w budynkach wspólnot mieszkaniowych),
d. nieruchomościami niezabudowanymi Gminy związanymi z funkcjonowaniem nieruchomości wymie-
nionych w ppkt. a, b i c.
1. Przejęcie budynków w zarządzanie nastąpi protokołem zdawczo – odbiorczym, sporządzonym przez przed-
stawicieli Zamawiającego i Zarządcy. Przejęcie dokumentacji związanej z przedmiotem zarządzania nastąpi
protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez przedstawicieli Zamawiającego, Zarządcy oraz do-
tychczasowego zarządcy. Zarządca uczestniczyć będzie w fizycznym przekazaniu nieruchomości nowemu
zarządcy z chwilą wygaśnięcia niniejszej umowy.
2. Odpowiedzialnym zawodowo za wykonanie niniejszej umowy o zarządzanie nieruchomościami jest zarząd-
ca nieruchomości .............................................................. posiadający licencję zawodową o numerze
..................... .
3. Zarządca oświadcza, ze posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
4. Zarządzanie zasobem określonym w pkt. 1 niniejszej umowy polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i
dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych w ramach obowiązujących przepisów praw-
17
nych i przepisów prawa lokalnego, zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym,
oraz przydatnym do użytkowania zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia.
5. Zarządca przyjmuje na siebie odpowiedzialność za stan techniczny nieruchomości stanowiących przedmiot
niniejszej umowy i ewentualne skutki wynikające z tej odpowiedzialności wobec osób trzecich, w zakresie
zadań wynikających z umowy.
6. Zarządca wykonuje czynności będące przedmiotem umowy z należytą starannością, czuwa nad prawidłową
realizacją zawartych umów, a także chroni interes prawny Zamawiającego w toku powierzonych zadań i
czynności.
7. Zarządca wykonuje swoje czynności w lokalach biurowych (ADMINISTRACJACH) udostępnionych przez
Zamawiającego na zasadach najmu. Stawka czynszu najmu wynosi netto 8 zł/m
2
powierzchni użytkowej
lokalu + należny podatek VAT. Umowa najmu stanowi załącznik nr 8.
8. Zleceniodawca udziela Zarządcy pełnomocnictwa do prowadzenia w jego imieniu i na jego rzecz czynności
wobec nieruchomości będących przedmiotem zarządzania w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym w
sprawach objętych niniejszą umową, w szczególności w roszczeniach ze stosunku najmu lub dzierżawy, o
opróżnienie lokalu lub wydanie nieruchomości, w sprawach finansowych dot. odszkodowań.
9. Pełnomocnictwa zostają udzielone odrębnym dokumentem z wniesioną opłatą w znakach skarbowych.
5.3.2. Czynności administracyjne
Do obowiązków Zarządcy w zakresie czynności administracyjnych należy w szczególności:
1. Zawieranie, zmiana i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz Zamawiającego umów najmu, dzierżawy, użyczenia
i innych stosunków prawnych wynikających ze sprawowanego zarządu, a w szczególności:
a.umów najmu lokali mieszkalnych zgodnie z obowiązującymi przepisami,
b. umów najmu lokali użytkowych zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,
c. umów najmu garaży zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,
d. umów dzierżawy gruntu z przeznaczeniem na ogródki przydomowe i pod garaże blaszane, zgodnie z
zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,
e. umów ze wszystkimi najemcami na rozliczanie zimnej i ciepłej wody według zamontowanych podlicz-
ników,
f. umów ze wszystkimi najemcami na indywidualne rozliczanie kosztów zużycia centralnego ogrzewania
w budynkach wyposażonych w podzielniki kosztów,
g. umów najmu lokali mieszkalnych z osobami wstępującymi w stosunek najmu,
h. umów dotyczących przeprowadzenia remontu lokali mieszkalnych i użytkowych na własny koszt lub o
współfinansowaniu z osobami uprawnionymi wraz z nadzorem nad prowadzonymi przez te osoby ro-
botami budowlanymi i techniczny odbiór lokali po wykonanym remoncie,
i. umów dotyczących robót budowlanych realizowanych na koszt Zamawiającego,
j. umów za umieszczanie reklam na obiektach i terenach przekazanych w zarządzanie,
k. innych umów najmu i dzierżawy dotyczących zarządzanego zasobu.
1a. Zawieranie, zmiana i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz Zamawiającego, zgodnie z wymogami ustawy
Prawo zamówień publicznych, umów związanych z zarządzaniem budynkami, a w szczególności:
a. na dostawę energii elektrycznej, cieplnej i gazu,
b. na dostawę wody i odprowadzenie ścieków,
c. na wywóz nieczystości stałych
d. na wywóz nieczystości płynnych,
e. na usługi kominiarskie,
f.
na montaż podzielników kosztów centralnego ogrzewania,
g. na rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania w oparciu o wskazania podzielników kosztów,
h. na inne rodzaje usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami.
2. Przekazywanie lokali nowym najemcom, a także odbiór lokali od dotychczasowych użytkowników, jak
również dozór nad ruchomościami pochodzącymi z tych lokali.
18
3. Kontrola merytoryczna faktur wystawianych przez dostawców mediów i wykonawców usług związanych z
zarządzaniem budynkami.
4. Podejmowanie skutecznych działań w celu likwidacji nielegalnych poborów wody, ciepła, energii elek-
trycznej i gazu, obciążanie sprawców za nielegalny pobór oraz sporządzanie wniosków do organów ścigania
w przypadku ustalenia sprawców takich przestępstw. W przypadku stwierdzenia bezczynności ze strony Za-
rządcy, różnicę wynikającą z rozliczenia mediów i świadczonych usług sporządzoną dla danego budynku,
pokryje Zarządca.
5. Występowanie z propozycjami dotyczącymi regulacji spraw terenowo-prawnych nieruchomości.
6. Wyrażanie zgody na wejście w teren zarządzanej nieruchomości celem wykonania prac przygotowawczych
lub robót budowlanych, uzgadnianie z inwestorem sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości
oraz uzgadnianie zamierzeń inwestycyjnych planowanych na nieruchomościach sąsiadujących z zarządza-
nymi nieruchomościami.
7. Organizowanie pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej w terminie do dwóch tygodni od uzyskania
informacji o zbyciu pierwszego lokalu. Zapewnienie starannego i rzetelnego dokumentowania przebiegu
pierwszych zebrań wspólnot mieszkaniowych oraz podejmowanych tam uchwał.
8. Bieżące prowadzenie dla każdego lokalu oddzielnie tzw. „teczki lokalu” (z zachowaniem ciągłości kore-
spondencji i dokumentów kolejnych najemców danego lokalu) obejmującej:
a. protokół pomiaru powierzchni użytkowej lokalu,
b. protokół zdawczo-odbiorczy lokalu wraz z oceną stanu technicznego lokalu i ustalonym stopniem zu-
życia znajdujących się w nim elementów wyposażenia technicznego,
c. dokumenty stwierdzające nawiązanie stosunku i warunki najmu lokalu wraz z obliczeniem wysokości
czynszu i opłat związanych z umową najmu,
e. korespondencję dotyczącą realizacji wzajemnych obowiązków i roszczeń najemcy i wynajmującego w
trakcie korzystania z lokalu,
f. pisemne rozliczenie z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego opuszczanego lokalu, spo-
rządzane w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy,
e. inne niezbędne dokumenty.
9. Prowadzenie przetargów na najem lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży zgodnie z odpowiednimi w
tym zakresie uregulowaniami prawnymi, a w sprawach nie uregulowanych po zasięgnięciu opinii Zamawia-
jącego. Wydatki związane z organizacją przetargów, w tym druk ogłoszeń, stanowią koszt Zarządcy.
10. Wykonywanie czynności wynikających z przepisów prawa miejscowego, a w szczególności uchwał i zarzą-
dzeń związanych z gospodarką lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wykaz przepisów prawa miejscowe-
go dotyczących przedmiotu zamówienia stanowi załącznik nr 9. Zamawiający zobowiązuje się do nie-
zwłocznego dostarczania Zarządcy zmian w przedmiotowych przepisach w czasie trwania umowy.
11. Prowadzenie baz danych osobowych i przetwarzanie danych osobowych dotyczących najemców lokali, w
zakresie niezbędnym do realizacji niniejszej umowy. Zarządca obowiązany jest do należytego zabezpiecze-
nia technicznego i organizacyjnego przetwarzanych danych osobowych.
12. Występowanie do właściwego wydziału Urzędu Miejskiego z wnioskiem o wymeldowanie z urzędu osób,
które pozbawiono uprawnień do lokalu lub które faktycznie nie przebywają w lokalu.
13. Przyjmowanie wniosków, potwierdzanie danych zawartych we wnioskach dotyczących przyznania dodat-
ków mieszkaniowych oraz przekazywanie ich jednostce wydającej decyzje.
14. Przyjmowanie oraz rejestrowanie skarg, interwencji i wniosków najemców (lokatorów), udzielanie im nie-
zwłocznie odpowiedzi o sposobie załatwienia sprawy oraz udzielanie wyjaśnień dotyczących skarg, inter-
wencji i wniosków złożonych u Zamawiającego.
15. Prowadzenie i bieżące aktualizowanie komputerowej ewidencji budynków i zasobów lokalowych oraz prze-
kazywanie jej na nośnikach magnetycznych w formatach określonych przez Zamawiającego.
16. Naliczanie czynszu i opłat związanych z utrzymaniem lokalu
zgodnie z obowiązującymi przepisami.
19
17. Przygotowywanie i doręczanie książeczek czynszowych oraz innych książeczek związanych z opłatami za
media oraz świadczone usługi komunalne. Koszt druku książeczek obciąża Zarządcę. Dostarczenie pierw-
szych książeczek, wraz z aktualnym numerem konta nastąpi w terminie 7 dni od podpisania umowy o zarzą-
dzanie.
18. Rozliczanie kosztów mediów i świadczonych usług z finalnymi odbiorcami. Rozliczanie będzie prowadzo-
ne z możliwie największym uszczegółowieniem dla każdego budynku, w uzasadnionych przypadkach,
uzgodnionych ze Zleceniodawcą, dla grup budynków. Zarządca pobiera zaliczkę na pokrycie kosztów wy-
tworzenia energii od finalnych odbiorców, uwzględniającą koszty obsługi kotłowni i koszty zakupu paliwa,
zużycia wody i energii elektrycznej.
19. Kontrolowanie terminów wpłat dokonywanych przez najemców i innych płatników, a w przypadku opóź-
nień w zapłacie naliczanie odsetek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
20. Składanie do Zamawiającego wniosków dotyczących rozkładania na raty lub odraczania terminu płatności
wierzytelności Gminy z tytułu czynszu najmu, dzierżawy oraz innych opłat związanych z zarządzanym za-
sobem.
21. Składanie wniosków do Zamawiającego o umorzenie nieściągalnych należności czynszowych i innych
związanych z utrzymaniem lokalu, oraz przyjmowanie wniosków najemców o udzielanie ulg w spłacie na-
leżności związanych z zajmowanymi lokalami.
22. Wypowiadanie dotychczasowych stawek czynszu, powiadamianie najemców o zmianach wysokości czyn-
szu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu.
23. Prowadzenie spraw związanych z wyrażaniem zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalach znaj-
dujących się w wielolokalowych budynkach mieszkalnych.
24. Informowanie na tablicy ogłoszeń w budynkach o każdej istotnej dla najemcy (lokatora) sprawie, a w szcze-
gólności:
- o godzinach i miejscu przyjmowania najemców przez Zarządcę,
- o miejscu i numerze telefonu prowadzenia dyżuru pogotowia awaryjnego,
- o terminach sprzątania posesji i klatek schodowych,
- o terminach i wykonawcach planowanych w budynkach napraw i remontów,
25. Zgłaszanie Policji lub Straży Miejskiej wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu.
26. Właściwe zabezpieczenie wolnych lokali mieszkalnych i użytkowych przed dewastacją, w tym zgłaszanie i
dopilnowanie odcięcia dostaw energii elektrycznej i gazu wraz ze spowodowaniem zdjęcia liczników energii
elektrycznej i zabezpieczeniem liczników gazu.
27. Niezwłoczne informowanie Zamawiającego o dewastacji lokali, użytkowaniu ich niezgodnie z przeznacze-
niem, dokonywaniu samowoli budowlanej, o zamieszkiwaniu osób nie uprawnionych oraz podnajmowaniu
lokalu bez zgody wynajmującego.
28. Prowadzenie przeglądu zarządzanych lokali oraz prowadzenie wywiadów środowiskowych w celu stwier-
dzenia wolnych lub nie użytkowanych lokali mieszkalnych i użytkowych oraz niezwłoczne ustalenie stanu
faktyczno-prawnego i technicznego lokali nie użytkowanych.
29. Podejmowanie przewidzianych prawem działań w celu odzyskania opuszczonych, nie użytkowanych lokali
mieszkalnych i użytkowych i niezwłoczne zgłoszenie Zamawiającemu każdego przejętego lokalu z jedno-
czesnym określeniem jego stanu technicznego.
30. Sporządzanie wykazów zwalniających się lokali mieszkalnych zawierających w szczególności adres miesz-
kania, parametry techniczne i użytkowe lokalu. Przekazywanie Zamawiającemu wykazów mieszkań do za-
siedlenia i do remontu co najmniej raz w tygodniu.
31. Składanie sprawozdań o istniejących pustostanach, lokalach mieszkalnych, lokalach użytkowych i garaży
oraz o niezagospodarowanych obiektach raz w miesiącu.
20
32. Podawanie do publicznej wiadomości wykazu zwalniających się lokali mieszkalnych
za pośrednictwem
Wydziału Zarządzania Nieruchomościami i Gospodarki Lokalowej oraz poprzez wywieszenie w administra-
cjach zarządców zasobu komunalnego.
33. Przyjmowanie i rejestrowanie oświadczeń o wyrażeniu woli zawarcia umowy najmu konkretnego mieszka-
nia.
34. Udostępnianie lokali mieszkalnych i użytkowych przyszłym najemcom w celu dokonania oględzin jego
stanu technicznego, wyposażenia, itp. w terminach określonych w odpowiednich przepisach.
35. Protokolarne przekazywanie lokalu właścicielom oraz najemcom, a także przejmowanie lokali po zakoń-
czeniu najmu.
36. Uczestnictwo w przeprowadzanych eksmisjach z lokali mieszkalnych i użytkowych, zabezpieczenie mienia
w magazynie udostępnionym przez Zamawiającego oraz zabezpieczenie lokali przejętych w wyniku eksmi-
sji.
37. Wskazywanie mieszkań do zasiedlenia i remontu zgodnie z obowiązującym i zatwierdzonym przez Gminę
Zabrze regulaminem wskazywania mieszkań.
38. Zgłaszanie propozycji przekwalifikowania lokali.
39. Przygotowywanie wniosków i kompleksowych opinii dotyczących zmiany przeznaczenia lokali mieszkal-
nych na cele niemieszkalne i odwrotnie.
40. Opiniowanie i nadzorowanie zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń.
41. Ocena stanu technicznego lokalu i zgłaszanie propozycji zagospodarowania przy udziale przedstawiciela
Zamawiającego.
42. Przyjmowanie wniosków od najemców o wykup lokali mieszkalnych i użytkowych, potwierdzanie tytułu
prawnego do lokalu wraz z podaniem jego powierzchni, udzielanie informacji o warunkach zawarcia umowy
sprzedaży, wydawanie zaświadczeń o braku zaległości w płatności czynszu oraz opłat związanych z lokalem
i przekazywanie Zamawiającemu kompletu dokumentów.
43. Opiniowanie i komisyjne sprawdzanie możliwości zmiany branży w lokalach użytkowych, kompletowanie
dokumentacji w tym zakresie.
44. Sporządzanie w terminie określonym przez Zamawiającego sprawozdań, analiz tematycznych, wycinko-
wych, problemowych w zależności od występujących potrzeb.
45. Wyrażanie zgody na zamianę lokali mieszkalnych zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego.
46. Informowanie najemców o możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego. Występowanie
o wstrzymanie dodatków mieszkaniowych.
47. Prowadzenie postępowań w zakresie regresów towarzystw ubezpieczeniowych, sprawdzanie ich zasadności,
regulowanie należności z tytułu regresów wynikających z zadań Zarządcy na nieruchomościach oraz prowa-
dzenie spraw związanych z egzekucją odszkodowań od ubezpieczyciela i obciążanie winnych powstałych
szkód.
48. Planowanie, przygotowanie i realizacja przedsięwzięć z zakresu obrony cywilnej zgodnie z obowiązującymi
przepisami.
49. Uczestniczenie w odczytach urządzeń pomiarowych stanowiących podstawę do fakturowania kosztów za-
kupionej zimnej wody, ciepła dla celów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, gazu (w przy-
padkach budynków wyposażonych w liczniki zbiorcze oraz kotłownie i pralnie) i energii elektrycznej dla
potrzeb oświetlenia pomieszczeń wspólnego użytkowania.
21
50. Kontrolne dokonywanie odczytów wodomierzy indywidualnych zimnej i ciepłej wody we wszystkich loka-
lach mieszkalnych i użytkowych.
5.3.3. Czynności eksploatacyjne
Do obowiązków Zarządcy w zakresie czynności eksploatacyjnych (realizacja i finansowanie zadań) w obrębie
nieruchomości należy w szczególności:
1. Utrzymywanie nieruchomości w czystości, co należy uzyskać poprzez:
a) codzienne (w dni robocze) zamiatanie chodników, dojść i dojazdów do budynków, podwórzy i otocze-
nia stanowisk na odpady stałe,
b) zamiatanie klatek schodowych, dwa razy w tygodniu,
c) mycie klatek schodowych, dwa razy w miesiącu,
d) sprzątanie części wspólnych piwnic, pralni i suszarni, co dwa tygodnie,
e) mycie okien pomieszczeń wspólnych, co dwa miesiące,
f) mycie lamperii, balustrad, drzwi wejściowych do budynku i do pomieszczeń wspólnego użytku, jeden
raz na kwartał,
g) utrzymanie w czystości numerków świetlnych i tablic z nazwą ulicy,
h) zabezpieczenie wodomierza głównego przed uszkodzeniem,
i)
przygotowanie budynków do sezonu zimowego, zabezpieczenie wodomierza i instalacji wodnej przed
zamarznięciem,
j)
usuwanie śniegu, błota pośniegowego i lodu oraz posypywanie chodników, odśnieżanie dojść do bu-
dynków i placyków gospodarczych - bezpośrednio po wystąpieniu opadów, usuwanie nawisów śniegu z
dachów, strącanie sopli z rynien, gzymsów i innych elementów budynku. Czynności te należy wyko-
nywać w miarę potrzeb, również w wolne soboty, niedziele i święta.
k) sprzątanie i mycie kabin dźwigów osobowych i komór zsypowych (w tym komory dolnej), co dwa ty-
godnie,
l)
kontrolę wyposażenia nieruchomości w urządzenia służące do gromadzenia odpadów, utrzymywanie
stanowisk na odpady stałe w czystości, oraz kontrola racjonalnej częstotliwości wywozu odpadów,
m) przygotowywanie do wywozu przedmiotów wielkogabarytowych zgodnie z obowiązującymi przepisa-
mi lokalnymi oraz wywozu gruzu i innych odpadów,
n) wywóz rzeczy z lokali mieszkalnych i użytkowych (pustostanów), pozostawionych przez byłych na-
jemców,
o) koszenie trawników min. 3 razy do roku,
p) pielęgnację kwietników, drzewo- i krzewostanu, tj. wykonywanie cięć sanitarnych, korygujących i
prześwietlających w koronach drzew, wycinka drzew suchych i zagrażających bezpieczeństwu, usuwa-
nie odrostów, usuwanie wiatrołomów, odmładzanie krzewów, oraz usuwanie młodych siewek drzew i
krzewów rosnących na dziko,
q) sprzątanie terenów zielonych posesji, stanowisk na odpady stałe i innych , 1 raz w tygodniu.
2. Zamawiający wymaga aby czynności określone pkt 1 ppkt a, b, c, d, e, f, i g realizowane były do godziny
14
00
.
3. Przeprowadzanie deratyzacji w ramach akcji odszczurzania
4. Przeprowadzanie deratyzacji, dezynfekcji i dezynsekcji części wspólnych budynków oraz lokali mieszkal-
nych i użytkowych po zgonach najemców, wystąpieniu plagi os, robactwa itp.
5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków
Do obowiązków Zarządcy w zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali (realizacja i finansowanie
zadań) należy w szczególności:
1. Prowadzenie na bieżąco dokumentów określonych przepisami prawa budowlanego i przepisami dozoru
technicznego dla obiektów i urządzeń technicznych, tj:
a. książki obiektu budowlanego,
b. protokołów badań i odbioru urządzeń technicznych dopuszczonych do ruchu,
22
c. książki obsługi dźwigów, urządzeń hydroforowych, zbiorników ciśnieniowych, węzłów ciepłowni-
czych,
d. książki bieżącej ewidencji zgłoszeń zaistniałych awarii, zgłoszeń konserwacyjnych i remontów oraz
ich realizacji,
e. dokumentacji powykonawczej robót budowlanych i remontów wraz z protokołami odbioru tych robót.
2. Dokonywanie okresowych przeglądów i kontroli urządzeń technicznych oraz budynków, zgodnie z obowią-
zującymi przepisami prawa budowlanego.
3. Przygotowanie wykazu propozycji remontów budynków sporządzonego w oparciu o kontrolę ich stanu
technicznego, w układzie rzeczowo – finansowym uwzględniającym:
a. adres obiektu,
b. rodzaj (branże) i rozmiar robót,
c. szacunkowy koszt robót,
d. ocenę pilności realizacji potrzeb remontowych.
Przedmiotowy wykaz należy przedłożyć Zamawiającemu w terminie do 30 czerwca danego roku na rok na-
stępny.
4. Uczestniczenie w ustalaniu hierarchii potrzeb remontowych przez Zamawiającego.
5. Typowanie budynków do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny.
6. Typowanie do remontu chodników i dojść do budynków.
7. Uczestniczenie służb technicznych Zarządcy w przekazywaniu nieruchomości celem wykonania robót re-
montowych i uczestniczenie w ich odbiorze.
8. Przygotowywanie sprawozdań finansowych i rzeczowych z technicznego utrzymania budynków za dany rok
kalendarzowy, w terminach ustalonych przez Zamawiającego.
9. Przeprowadzanie wizji w budynkach i lokalach w sprawach zgłaszanych usterek (m.in. kwalifikacja stolarki
okiennej do wymiany) i zużycia technicznego elementów budynku i wyposażenia technicznego lokali oraz
uczestniczenie w wizjach i rozprawach administracyjnych zwoływanych przez Zamawiającego, Powiatowe-
go Inspektora Nadzoru Budowlanego, Straż Miejską, Sanepid itp.
10. Prowadzenie rejestrów:
a. zleceń robót remontowych,
b. umów zawieranych z wykonawcami,
c. robót awaryjnych,
d. stolarki zakwalifikowanej do wymiany.
11. Nadzór nad remontami, adaptacją i modernizacją lokali przeprowadzaną przez najemców, a w szczególno-
ści:
a. nad zmianą sposobu ogrzewania:
- rozpatrywanie wniosków o zmianę sposobu ogrzewania,
b. nad zmianą układu funkcjonalnego lokali:
-
konsultacja możliwości przeprowadzenia zmian,
-
opiniowanie przedstawionych projektów modernizacji lokalu,
-
odbiór wykonanych prac zgodnie z dokumentacją i pozwoleniem na budowę.
12. Przyjmowanie i opiniowanie wniosków najemców lokali dotyczących przeróbek, przebudów, zmian elewa-
cji budynków, wymiany stolarki okiennej przez najemcę na koszt Zamawiającego i zmian w konstrukcji bu-
dynku bez analizy projektów pod względem przyjętych rozwiązań i technicznej poprawności.
13. Przyjmowanie wniosków najemców lokali mieszkalnych dotyczących zwrotu nakładów poniesionych na
wymianę stolarki (okiennej, drzwiowej) lub elementów wyposażenia, których wymiana należy do obowiąz-
ku wynajmującego. Zamawiający będzie zwracał najemcom w całości lub częściowo poniesione na ten cel
wydatki po przedłożeniu przez Zarządcę kompletu dokumentów, a w szczególności:
a) oryginału faktury dotyczącej dokonanej wymiany,
b) kosztorysu przeliczeniowego opracowanego wg stawek ustalonych przez Zamawiającego na dany rok
kalendarzowy,
23
c) korespondencji prowadzonej z lokatorem.
Zbiorcze zestawienie wniosków wraz z w/w dokumentami należy przedkładać Zamawiającemu nie częściej
niż raz w miesiącu.
14. Typowanie lokali do remontu kapitalnego, który będzie wykonany przez przyszłego najemcę we własnym
zakresie i na własny koszt, sporządzania zakresu robót z podaniem ich orientacyjnego kosztu oraz zawiera-
nia umów z lokatorami na czas remontu, rozpatrywanie wniosków o przedłużenie terminu remontu, odbiór
wykonanego przez lokatora remontu i zawarcie umowy najmu.
15. Określanie i wstępne akceptowanie zakresu robót remontowych wnioskowanych przez najemców lokali
użytkowych i odbiór wykonanych przez najemcę robót remontowych.
16. Wydawanie zezwoleń wraz z podaniem warunków technicznych na montaż wodomierzy indywidualnych
(podliczników).
17. Kontrola legalizacji liczników głównych i indywidualnych poboru wody zimnej i ciepłej, kontrola plomb z
oczytaniem ich cech legalizacyjnych.
18. Zlecanie wykonania ekspertyz urządzeń pomiarowych stanowiących podstawę do fakturowania dostaw
komunalnych i ich rozliczania (wodomierzy głównych, liczników elektrycznych, liczników i podzielników
ciepła itp.). Koszt wykonania ekspertyz obciąża Zarządcę.
19. Dozór, wraz z drobnymi robotami konserwacyjnymi, urządzeń technicznych w budynkach, utrzymywanie
ich w odpowiednim stanie technicznym oraz kontrola prawidłowości ich działania, w tym:
a. sprawdzanie szczelności kotła,
b. sprawdzanie automatyki i zabezpieczeń kotłów,
c. sprawdzanie szczelności instalacji gazowej i działania wentylacji,
d. przeprowadzanie próbnego rozruchu kotłowni
przed sezonem grzewczym.
20. Zabezpieczenie terenu w obrębie zagrożenia wynikłego ze stanu awaryjnego.
21. Przygotowywanie instalacji centralnego ogrzewania do sezonu grzewczego oraz uczestniczenie w jego uru-
chomieniu.
22. Obsługa lokalnych kotłowni.
23. Obsługa lokalnej przepompowni.
24. Obsługa lokalnych węzłów cieplnych.
I. Obowiązkiem Zarządcy w zakresie zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu
utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest prze-
prowadzanie bieżącej konserwacji budynków i ich otoczenia. Zarządca wykonuje te obowiązki poprzez re-
alizację i finansowanie zadań w zakresie wynikającym z umowy o zarządzanie
II. Obowiązkiem Zarządcy dotyczącym zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu
utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest również
przeprowadzanie, według zatwierdzanych przez Zamawiającego na bieżąco wykazów, remontów bieżących
budynków o wartości nie przekraczającej 6.000 EURO. Zamawiający pokrywa koszty tych remontów oraz
koszty usuwania awarii i ich skutków.
III. Obowiązkiem Zamawiającego dotyczącym zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków,
w celu utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest
przeprowadzanie remontów bieżących o wartości przekraczającej 6.000 EURO.
24
5.3.5. Czynności windykacyjne
Do obowiązków Zarządcy w zakresie spraw związanych z windykacją zaległości czynszowych należy w szcze-
gólności:
1. Analiza stanu kont finansowych poprzez sporządzenie miesięcznego imiennego wykazu należności nie
uregulowanych i określenie czynności, które należy w danym miesiącu wykonać. Zestawienia te pozo-
stają do wglądu Zamawiającego.
2. Sporządzanie i przesyłanie wezwań do zapłaty wszystkim pełnoletnim osobom stale zamieszkującym w
lokalu gdy:
a.
bezskutecznie minął termin zapłaty,
b. z dłużnikiem nie jest zawarta ugoda na ratalną spłatę długu lub postępowanie ugodowe nie jest
w toku załatwiania,
c. nie została udzielona prolongata zapłaty należności.
3. Wystawianie i doręczanie upomnień o zapłatę należności.
4. Prowadzenie postępowania ugodowego w sprawie zapłaty zaległych i bieżących należności przed wy-
powiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wypowiadanie umów najmu i dzierżawy oraz za-
wieranie ugód w sprawie spłaty zaległych należności czynszowych za lokale, co do których nie zostało
wszczęte postępowanie sądowe lub zakończyło się postępowanie sądowe i nie zostało wszczęte postę-
powanie egzekucyjne.
5. Prowadzenie windykacji należności oraz dochodzenie na drodze postępowania sądowego i egzekucyj-
nego należności z tytułu czynszu, opłat za media oraz innych roszczeń wynikających z obowiązków
zarządcy, występowanie z pozwem o eksmisję z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży.
6. Na podstawie prawomocnych nakazów sądowych, wystosowywanie przedkomorniczych wezwań do
zapłaty do dłużników objętych nakazem zapłaty, w przypadku gdy bezskutecznie minął termin zapłaty
określony wezwaniu do zapłaty.
7. Bieżąca analiza kont finansowych najemców pod względem wywiązywania się ze zobowiązań płatni-
czych.
8. Zawiadamianie o występujących zaległościach nie przekraczających wartości odpowiadającej sumie 3
miesięcznych opłat oraz w przypadku występowania kwot spornych, uzgodnienie salda konta finanso-
wego.
9. Wypowiadanie umów najmu z powodu zaległości w opłatach.
10. Przejęcie i kontynuowanie spraw sądowych i windykacji, rozpoczętych przed datą spisania niniejszej
umowy.
11. Przekazanie spraw rozpoczętych przed datą zakończenia niniejszej umowy nowemu zarządcy.
12. Prowadzenie bieżących działań w zakresie:
a) wystawiania wezwań do zapłaty z określeniem terminu realizacji zobowiązania,
b) monitorowania kartoteki finansowej dłużnika celem stwierdzenia terminowej zapłaty długu,
c) wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego w przypadku, jeżeli dłużnik nie
ureguluje długu w wyznaczonym terminie lub nie realizuje warunków ugody z wyznaczeniem ter-
minu zdania lokalu,
d) sporządzania protokołu na okoliczność odbioru lokalu lub protokołu na okoliczność odmowy zda-
nia mieszkania w terminie określonym przez Zarządcę,
e) egzekwowania należności wszystkimi dostępnymi i zgodnymi z prawem sposobami w przypadku
zdania lokalu,
25
f) podejmowanie czynności zmierzających do zwrotu lokalu poprzez skierowanie sprawy na drogę
postępowania sądowego o eksmisję z zajmowanego lokalu w przypadku nie zdania lokalu w wy-
znaczonym terminie.
13. Przygotowanie kompletu dokumentów do wystosowania pozwu do sądu o eksmisję. W tym celu należy,
przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, przeanalizować sytuację dłużnika i w
zależności od standardu mieszkania, sytuacji materialnej i rodzinnej dłużnika, podejmować działania
stosowne do sytuacji, w szczególności:
a) wezwać dłużnika na rozmowę i poinformować o:
- możliwości zamiany mieszkania za zapłatą zobowiązań
- możliwości ubiegania się o przekwalifikowanie zajmowanego mieszkania na lokal socjalny,
- możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego,
- możliwości ubiegania się o pomoc finansową z Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie,
- możliwości zamiany mieszkania na mniejsze lub o gorszym standardzie z przejęciem zobowiązań
- innych możliwościach ugodowego załatwienia sprawy,
b) przygotować dokumentację celem wszczęcia postępowania sądowego o eksmisję.
14. Przygotowanie i kierowanie pozwów do sądów o eksmisję.
15. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego dotyczącego nakazów zapłaty , wyroków eksmisyjnych.
16. Występowanie do sądu o nadanie nakazom zapłaty bądź wyrokom sądowym klauzuli wykonalności.
Koszt wpisu sądowego i koszt uzyskania klauzuli wykonalności ponosi Zamawiający.
17. Uczestniczenie w czynnościach egzekucyjnych w terminach wyznaczonych przez komornika.
18. Składanie wniosków w czasie zajęcia ruchomości o przekazanie ich wierzycielowi pod dozór. Przewie-
zienie zajętych ruchomości do magazynu.
19. Ustalanie przez windykatorów miejsc pracy dłużników (niezależnie od czynności komorników) i stanu
majątkowego dłużników.
20. Sporządzanie i przedkładanie sprawozdań z wyników windykacyjnych.
21. Analizowanie poszczególnych spraw o windykację długów, prowadzenie wymaganej korespondencji z
komornikami, dłużnikami i pełnomocnikami stron.
22. Podejmowanie decyzji w sprawach o ewentualne zawieszanie postępowania egzekucyjnego na wniosek
stron, przy uwzględnieniu interesu wierzyciela.
23. Spisywanie ugód z dłużnikami.
24. Występowanie o umarzanie wierzytelności.
25. Interweniowanie w sprawach zadłużeń zagrożonych nieściągalnością.
26. Przeprowadzanie wywiadów środowiskowych.
27. Prowadzenie rejestru poszczególnych czynności według typów i rodzajów.
28. Uzgadnianie stanu kont i sald z najemcami.
29. Przygotowywanie kwartalnych informacji o dłużnikach.
30. Prowadzenie bieżącej współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie, Komornikami Sądowymi,
itp.
31. Sporządzanie sprawozdań z działalności windykacyjnej na potrzeby Zamawiającego i GUS.
26
32. Prowadzenie na bieżąco zestawień dotyczących podjętych działań windykacyjnych, procesowych, eg-
zekucyjnych, postępowania ugodowego, należności nieściągalnych i ich uprawdopodobniania.
5.3.6. Czynności finansowe
Do obowiązków Zarządcy w zakresie spraw finansowych należy:
1. Pobieranie od najemców z zarządzanego zasobu należności z tytułu czynszu i opłat związanych z korzysta-
niem z lokalu wynikających z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów.
2. Naliczanie i rozliczanie kaucji mieszkaniowych zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz odprowadzanie
w dniu pobrania przez Zarządcę kaucji mieszkaniowej na rachunek wskazany przez Zamawiającego, pro-
wadzony przez Bank .........................................................
3. Prowadzenie na bieżąco ewidencji przypisów należności czynszowych i innych opłat.
4. Przyjmowanie od najemców i dzierżawców bez opłaty manipulacyjnej wpłat czynszów, odszkodowań i
innych opłat w punktach kasowych zlokalizowanych w lokalach dostarczonych przez Zamawiającego.
Wszelkie koszty związane z inkasem, a w szczególności koszty zabezpieczenia pomieszczenia kasy, środ-
ków pieniężnych w kasie, konwoju, przeliczenia gotówki obciążają Zarządcę.
5. Przekazywanie w tym samym dniu środków pobranych za pośrednictwem kasy na rachunek wskazany przez
Zamawiającego, prowadzony przez Bank ...............................................
6. Prowadzenie ewidencji analitycznej i pozabilansowej zarządzanego zasobu i zmian w wyżej wymienionych
środkach trwałych zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz sporządzanie sprawozdań dla Gminy w tym
zakresie.
7. Prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów dla nieruchomości określonych w § 1 oraz przekazywanie jej
Zleceniodawcy.
8. W przypadku zwrotu nieruchomości będących w zarządzie Gminy przekazywanie właścicielowi nierucho-
mości oraz Zamawiającemu rozliczeń finansowych.
9. Prowadzenie pełnego rozliczenia finansowego poszczególnych nieruchomości.
10. Prowadzenie komputerowego naliczenia czynszów i opłat oraz podatku VAT i przekazanie Gminie do 15
każdego miesiąca miesięcznej informacji, na nośniku magnetycznym w formacie przez strony ustalonym,
dotyczącej naliczonych i wpłaconych w danym miesiącu czynszów i opłat oraz podatku VAT, a także doko-
nanych wpłatach od najemców (lokatorów) i zaległościach w opłatach.
11. Sporządzanie sprawozdań, zestawień i analiz dotyczących naliczania i windykacji czynszów oraz innych
opłat według potrzeb i wymagań Zamawiającego.
12. Sporządzanie za okres roczny – w terminie do 20 dnia po upływie roku oraz za okresy kwartalne w terminie
do 20 dnia po upływie kwartału sprawozdań ze zrealizowanych na rzecz Zamawiającego wpływów i uzgad-
nianie tych wpływów z ewidencją księgową prowadzoną przez Zamawiającego.
13. Sprawdzanie pod względem rachunkowym, formalnym i merytorycznym faktur za dostawę mediów i wy-
konane usługi związane z zarządzanym zasobem. Zarządca ponosi odpowiedzialność za zgodność kwot wy-
nikających z faktur z rzeczywistym zakresem usług.
14. Prowadzenie analiz zużycia wody w budynkach w oparciu o odczyty wodomierzy głównych, nie rzadziej
niż jeden raz na pół roku.
15. Analizowanie kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz na tej podstawie ustalanie
wysokości zaliczek dla odbiorców tych mediów (najemców).
27
16. Sporządzanie kalkulacji kosztów wytworzenia ciepła w kotłowniach lokalnych i na tej podstawie ustalanie
zaliczek dla odbiorców ciepła z tych źródeł.
17. Przygotowywanie materiałów wyjściowych do sporządzanych rozliczeń kosztów ciepła przez specjalistycz-
ne firmy rozliczeniowe oraz weryfikacja tych rozliczeń, dla budynków posiadających podzielniki kosztów.
18. Okresowe (roczne) rozliczanie kosztów mediów i usług świadczonych dla obsługi budynków i mieszkań-
ców.
19. Przekazywanie indywidualnych rozliczeń użytkownikom mieszkań i lokali użytkowych i ściąganie na-
leżności z tego wynikających.
5.3.6. Kary umowne
1.
W przypadku nieuzasadnionego nie wywiązania się lub niewłaściwego wywiązania się Zarządcy z
obowiązków określonych w niniejszej umowie, Zamawiający wzywa Zarządcę do bezzwłocznego usunięcia
uchybień oraz ma prawo naliczyć karę umowną odpowiadającą wielkości wynagrodzenia za powierzchnię
użytkową budynku, lokalu lub terenu niezabudowanego, na której obowiązki nie zostały wykonane. Potrą-
cenie nastąpi za okres, w którym występowały nieprawidłowości, nie krótszy niż 1 miesiąc, i może wynosić
do 500 % należnego wynagrodzenia.
2.
W kontroli wykonania zadań określonych w umowie uczestniczą przedstawiciele obu stron.
3.
W przypadku znacznych opóźnień w wykonywaniu przez Zarządcę obowiązków objętych niniejszą
umową Gmina wezwie go do usunięcia stwierdzonych uchybień i może potrącić Zarządcy w formie kary
umownej 30% ustalonego miesięcznego wynagrodzenia.
4.
W przypadku bezskuteczności wezwania do usunięcia stwierdzonych uchybień Zamawiający może
rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.
5. Ustala się minimalny próg ściągalności należności budżetu miasta ( z wyłączeniem lokali socjalnych) obli-
czony jako stosunek rzeczywistych wpływów czynszowych (bieżących i zaszłych) w danym miesiącu do
naliczonego w danym miesiącu przypisu na poziomie 90%.
6. W przypadku nie uzyskania wymaganego w ust. 1 progu ściągalności, Zamawiający ma prawo potrącić
Zarządcy wynagrodzenie w wysokości stanowiącej różnicę między rzeczywistymi wpływami a naliczonym
w danym miesiącu przypisem.
7. W przypadku gdy roczny wskaźnik windykacji (z wyłączeniem lokali socjalnych) spadnie poniżej pozio-
mu 85 % Zamawiający ma prawo rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
Strategia zarzadzania nieruchomosciami publicznymi
PLAN ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
plan zarządzania nieruchomością
Plan Zarządzania Nieruchomością przy ulicy piłsudskiego
ZARZADZ.NIERUCH.PUBLICZNYMI, Nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami
Plan zarządzania nieruchomością – podstawa strategicznego zarządzania
Plan Zarzadzania nieruchomoscia Nieznany
Plan Zarządzania Nieruchomością, Nieruchomości
PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNOTA
PLAN ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ CHO[M
Plan zarządzania nieruchomością przy ul. mickiewicza 5, Zarządzanie nieruchomościami
Plan zarządzania nieruchomością (Wspólnota Mieszkaniowa), Zarządzanie nieruchomościami
plan zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi specyfikacja dla Ciebie
Strategia zarzadzania nieruchomosciami publicznymi
PLAN ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
więcej podobnych podstron