Wyższa Szkoła Handlowa Kielce dnia 31.05.2010 r.
im. Bolesława Markowskiego
w Kielcach
Wydział Ekonomiczno Techniczny
PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ PRZY UL. MICKIEWICZA 5 W SZCZUCINIE
Projekt wykonali :
Grupa 321
Wstęp
Każdy człowiek zamieszkujący planetę ziemi jest użytkownikiem nieruchomości. Dom, mieszkanie lub inny obiekt który dla człowieka spełnia ochronę przed warunkami atmosferycznymi, niebezpieczeństwem lub zwierzętami jest niezbędnym elementem naszego codziennego życia koniecznym do prawidłowego funkcjonowania. Ze względu na występowanie wielu czynników wpływających na stan, przeznaczenie oraz bezpieczeństwo budowli wymagają one ciągłego nadzorowania i zarządzania. Zarządzanie nieruchomością stanowi ważną dziedzin e życia i jest działalnością zawodowa która wykonuje odpowiednio wykwalifikowana grupa osób zwanych zarządcami nieruchomości. Praca Zarządcy polega na analizie czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomości i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie efektywnego wykorzystywaniu nieruchomości. W celu usprawnienia swojej pracy zarządca powinien sporządzić plan zarządzania nieruchomością spełniający następujące funkcje:
Informacyjną
Prognostyczną
Doradczą
Strategiczną.
Celem tej pracy jest przedstawienie planu zarządzania nieruchomością wybudowana w Szczucinie. W pracy tej przedstawiłem nieruchomość wraz opisem jej otoczenia rynkowego oraz sytuację ekonomiczną. Opracowanie dotyczące budynku powstało w 1994 roku o przeznaczeniu mieszkalnym. Sytuacja ekonomiczna i prawa nieruchomości jest zadowalająca. Podstawowym celem mojego planu jest przedstawienie możliwości rozwoju dla nieruchomości zmierzających do podniesienia standardu i bezpieczeństwa mieszkańców oraz wzrostu wartości nieruchomości. Analiza ekonomiczna proponowanych wariantów do realizacji obejmuje trzy lata prognozy. Przyjęte zostały następujące warianty konserwacji, remontu i modernizacji obiektu:
Wariant I. Prace konserwacyjno-remontowe, których celem jest zachowanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym, utrzymanie relacji wartości czynszów na obecnym poziomie oraz utrzymanie wartości budynku. Prace te będą finansowane ze środków własnych właścicieli.
Wariant II. Prace remontowo konserwacyjne których celem jest podniesienie atrakcyjności i standardu lokali a przez to podniesienie jej wartości. Prace będą finansowane ze środków własnych właścicieli.
Wariant III. Zakres prac jest taki sam jak w wariancje II poszerzony o realizację inwestycji, która obejmuje wybudowanie dodatkowych garaży. Prace będą finansowane ze środków własnych jak i z kredytu udzielonego przez bank.
Rozwiązania jakie zostały zaproponowane prowadzą do spełnienia oczekiwań właściciela, są realne fizycznie i ekonomicznie. W konsekwencji przyczyniają się do wzrostu wartości nieruchomości i podniesienia jej atrakcyjności na Szczucińskim rynku nieruchomości.
Podstawowe informacje o nieruchomości
Stan prawny nieruchomości i status właściciela
Jednostką zarządzającą nieruchomością jest Spółdzielnia mieszkaniowa w Szczucinie. Nieruchomość składa się z budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz działki na której się znajduje budynek. Wszystkie mieszkania są własnościowymi. Każde mieszkanie objęte jest czynszem którym ujęte są opłaty za wodę ,ogrzewanie oraz potrzeby remontowe. Księgę Wieczystą nr. DT1L/00107886/1 prowadzi Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Dąbrowie Tarnowskiej. Budynek wybudowany i oddany jest do użytku w 1995 roku.
Odpis zwykły księgi wieczystej stan z dnia 2010-03-04 godz. 14:33
Dział. I
Część I-0
Oznaczenie nieruchomości.
Budynek położony na działce nr 144/135 Szczucin ulica Mickiewicz nr. 5
Powierzchnia działki 10811,0000 m2
Powierzchnia użytkowa 4366,83m2
Dział. II
Spis praw związanych z własnością.
Decyzja starosty miasta Dabrowa Tarnowska z dnia 07.11.2009r. o przekształceniu Prawa Użytkowania Wieczystego w Prawo Własności nieruchomości gruntowej.
Właściciel nieruchomości - wspólnota mieszkaniowa .
Dział. III
Prawa, roszczenia i ograniczenia .
Brak wpisu.
Dział. IV
Hipoteka.
Brak wpisu
Zarządca prowadzi działalność o następujące akty prawne.
1.Ustawa z dnia 23.04.1964 „Kodeks Cywilny” z późniejszymi zmianami.
2.Ustawa z dnia 06.07.1982 „ O Księgach wieczystych i hipotece” z późniejszymi zmianami.
3.Ustawa z dnia 07.07.1994 „prawo Budowlane” z późniejszymi zmianami.
4.Ustawa z dnia 29.09.1994 „O rachunkowości” z późniejszymi zmianami.
5.Ustawa z dnia 10.09.1982 „prawo spółdzielcze” z późniejszymi zmianami.
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18.03.1992r w sprawie wykonania przepisów ustawy o Księgach Wieczystych i hipotece.
7. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997roku o gospodarce nieruchomości z późniejszymi zmianami.
2.2 Lokalizacja ogólna - przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
Opisywana nieruchomość znajduje się w województwie świętokrzyskim w mieście Szczucin położona jest na działce nr 144/135 przy ulicy Mickiewicz 5 - osiedle promyk. Działka ma kształt nie symetryczny z niewielkim spadkiem w kierunku zachodnim. Otoczona jest trzema ulicami: Partyzantów, dwupasmówka ul. Kielecka oraz osiedlowa ul. Boczna która umożliwia mieszkańcom nieruchomości korzystanie z parkingów przydrożnych znajdujących się przy nieruchomości oraz dojazd do miejsc parkingowych znajdujących się w budynku. W otoczeniu nieruchomości znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne oraz jednorodzinne.
(wstawić mapkę z lokalizacją budynku)
Źródło: http://mapy.google .pl/maps
2.3 Lokalizacja szczegółowa.
Budynek jest zlokalizowany w północnej części miasta nieopodal głównej trasy wylotowej biegnącej w kierunku nowo powstałego węzła północnego Kielce-Tarnów. W bliskiej odległości znajduje się przystanek autobusowy z którego możliwy jest dojazd do wszystkich części pobliskich miejscowości. W promieniu 2km zlokalizowane są dwa sklepy wielko powierzchniowe takie jak Biedronka w której w skład wchodzi sprzedaż asortymentu spożywczego, oraz zespół sklepów w którego w skład wchodzą sklep RTV i AGD „AVANS”, sklep spożywczy „Centrum Delikatesy, oraz mały sklepik z odzieżą, butami, a także kwiaciarnia . W najbliższej okolicy znajduje się basen przychodnia specjalistyczna całodobowa Stacja Paliw „Taknpol” Apteka oraz solarium i fryzjer. Nieopodal nieruchomości znajduje się osiedle domów jednorodzinnych, a także plac zabaw dla dzieci, parkingi osiedlowe.
(wstawić fotki budynku ze Szczucina)
Zdjęcie nr. 1 Widok nieruchomości od ul. Przyborowskiego.
Zdjęcie nr.2 Widok nieruchomości od ul. Mieczysława Jaworskiego.
Zdjęcie nr.3 Widok nieruchomości od ul. Mieczysława Jaworskiego.
V. PLAN SYTUACYJNY OBIEKTU
Plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci.
2.4 Opis i stan techniczny budynku
Nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym sześciokondygnacyjnym podpiwniczonym posiada dwadzieścia miejsc garażowych pięć kondygnacji nadziemnych plus poddasze mieszkalne oraz cztery klatki schodowe. Technologia w jakiej został wykonany to MONOLIT POLAND.
Zestawienie powierzchni:
Powierzchnia działki: 1,0811h
Ilość lokali użytkowych: 1
Ilość lokali mieszkalnych: 59
Kubatura: 2057,60m3
Powierzchnia użytkowa: 4366,83m2
Powierzchnia mieszkalna: 3936,73m2
Konstrukcja:
ławy fundamentowe zbrojone wykonane z betonu B 20
stropy płyty żelbetowe kanałowe systemu W70/MK
ściany zewnętrzne wykonane z kształtek styropianowych zalewanych betonem
ściany wewnętrzne wykonane z cegły ceramicznej
kominy wykonane z pustaków wentylacyjnych obmurowane cegłą palona
schody płytowe -żelbetowe dwu i jednobiegunowe
dach z konstrukcji tradycyjnej drewnianej kryty blacha trapezową
poddasze użytkowe
Stolarka :
stolarka wewnętrzna drzwiowa typowa 100 90 80
drzwi wejściowe do poszczególnych klatek aluminiowe
drzwi garażowe podnoszone automatycznie
okna drewniane
Izolacje:
przecwwilgociowe-2 razy papa na lepiku
paraizolacje folie PCV
izolacja termiczna dachu- wełna mineralna
Wykończenia :
budynek otynkowany na siatce stalowej RABITZA
ściany wewnętrzne tynki cementowo wapienne
podłogi garaż- beton z utwardzona powierzchnia wierzchnią
obróbki blacharskie-blacha stalowa ocynkowana lakierowana, rury spustowe lakierowane
balustrady stalowe lakierowane
Instalacje:
elektryczna
gazowa
wodna
kanalizacyjna
odgromowa
deszczowa
telefoniczna
telewizyjna
Średnio wazony stopień zużycia budynku.
Stopień zużycia poszczególnych elementów budynku (Sni) obliczono przy pomocy wzorów Rossa
Trwałość poszczególnych elementów budynku ustalono na podstawie.
Źródło: sposób ustalenia zużycia technicznego budynku i budowli, 1991 rok.
Stowarzyszenie biegłych rzeczoznawców Budowlanych w Krakowie.
Obliczenie stopnia zużycia technicznego.
Szi= (Ai*Sni)/100
Gdzie :
Ai- udział danego elementu w koszcie budowy w %
Sni- stopień zużycia danego elementu w %
Tabela nr. 1
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tabela średnioważonego stopnia zużycia budynku mieszkalnego
Lp.
Zużycie techniczne budynku przyjęto na poziomie 27,5%
Obliczenia wykonano na podstawie opracowania Andrzeja Sobczaka pt. Plan zarządzania nieruchomością.
Z uwagi na niewielki wiek budynku nie występują znaczne zużycia poszczególnych elementów konstrukcji. Nowoczesna technologia i zastosowanie materiałów wysokiej jakości pozwala sadzić że budynek jeszcze długo zachowa cechy użytkowe. Ze względu na to że budynek znajduje się przy ruchliwej ulicy jest narażony na działanie szkodliwych spalin i zanieczyszczeń dlatego tez należy spodziewać się konieczności renowacji elewacji w przeciągu kilku lat. Ze względu na błędy wykonawstwa konieczny jest remont poszycia dachowego.
2.5 Charakterystyka nieruchomości
oraz Wykaz lokali pomieszczeń do nich przynależnych położonych w budynku:
-ilość kondygnacji 6
-ilość klatek schodowych 4
-suma powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w budynku 4006,83m2
-Suma powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w budynku 3936,73m2
-suma powierzchni pomieszczeń przynależnych w budynku 328,89m2
-ogółem powierzchnia lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych do budynku 4265,82m
-w garażach znajduje się 20 miejsc postojowych których suma powierzchni wynosi 360,00m2
-suma powierzchni komunikacji w garażach 216,60m2
-ogółem powierzchnia miejsc postojowych i komunikacji w garażach 576,60m2
-ogółem powierzchnia lokali mieszkalnych pomieszczeń przynależnych, garażu, lokalu i pomieszczeń technicznych 4982,42m2
Tabela nr.2 Wykaz lokali użytkowych i mieszkalnych.
W budynku znajduje się 59 lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi piwnicami garażami i jeden lokal użytkowy który zlokalizowany jest na parterze nr 1a obecnie prowadzona jest w nim działalność handlowa (sklep komputerowy) oraz dwudziestu miejsc postojowych znajdujące się w budynku które zlokalizowane są na poziomie piwnic.
2.6 Zawartość dokumentacji technicznej
Dokumentacja budynku obejmuje:
Plan architektoniczny
-Wykaz pomieszczeń przynależnych stanowisk załącznik nr.1
-Rzuty mieszkań stanowi załącznik nr.2
-Rzuty piwnic stanowi załącznik nr.3
-Rzuty parteru i piętra Powtarzalnego nr.3a
-wykaz lokali użytkowych stanowi załącznik nr.4
-Rzuty lokali użytkowych stanowi załącznik nr.5
-Wykaz miejsc postojowych stanowi załącznik nr.6
2. Umowy z dostawcami mediów.
3. Protokoły przeglądów instalacji.
4. Książka obiektu.
Inne dokumenty dotyczące omawianego budynku
Wpis z rejestru gruntu
Odpis z księgi wieczystej
Powyższe dokumenty znajdują się w spółdzielni mieszkaniowej na stoku.
sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości
Analizowana nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym. Budynek składa się z garaży przeznaczonych dla mieszkańców piwnic oraz kondygnacji mieszkalnych. Mieszkańcy posiadający miejsce postojowe w budynku ponoszą opłatę miesięczną w wysokości 45zł.wszystkie mieszkania są własnościowymi . Mieszkańcy są zobligowani płacić czynsz do spółdzielni mieszkaniowej która jest zarządcą nieruchomości. Spółdzielnia pobiera czynsz zależny do metrażu mieszkań i liczby zameldowanych osób. Obok budynku zlokalizowane są miejsca parkingowe oraz śmietnik dla mieszkańców. Wywóz śmieci dokonywany jest 4 razy w tygodniu przez PHP „EKO-KAL” Bogdan Kaleta na podstawie podpisanej umowy. Za wywóz śmieci mieszkańcy ponoszą opłatę miesięczną w wysokości 4,67zł za osobę która uwzględniona jest w czynszu. Na parterze znajduje się jeden lokal użytkowy w którym znajduje się sklep komputerowy.
2.8Teoretyczne podstawy wykonywania remontów w budynkach
2.8.2 Definicja remontu w świetle prawa. Definicję remontu podaje art.3pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -Prawo budowlane.
Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istota tej definicji zamyka się w rodzaju robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale wykraczających poza prace związane z bieżącą konserwacją, jednakże te roboty budowlane musza być wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym. Tak więc, aby móc wykonać remont, musi istnieć obiekt budowlany w rozumieniu art.3 pkt. 1 tej ustawy. Nie mamy do czynienia z remontem , jeśli roboty budowlane polegają na wykonywaniu faktycznie nowego obiektu budowlanego, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym który uległ zniszczeniu. Wówczas inwestor dokonuje odbudowy, która zgodnie z definicją zawarta w art.3 pkt.6 powyższej ustawy zalicza się do budowy ze wszystkimi tego konsekwencjami, w tym z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, jak również ze skutkami prawnymi niedopełnienia wymaganych formalności.
Zarówno w definicji remontu, jak definicji odbudowy inny określony jest zakres wykonywanych robót budowlanych i przedmiot, którego dotyczą. Przy odbudowie mieszczącej się w definicji budowy fizycznie nowa substancja budowlana, z kolei przy remoncie dochodzi do odtworzenia substancji istniejącej jako obiekt budowlany. Najczęściej przy remoncie następuje wymiana poszczególnych elementów i zamiana i zastąpienie ich nowymi, przy czym nie obejmuje to reguły wszystkich elementów. Natomiast odbudowa to z reguły odtworzenie obiektu budowlanego po jego znacznym zniszczeniu, obejmujących często niemal całość, a rezultatem takich robót budowlanych jest nowy obiekt budowlany zawierający elementy wykorzystane z poprzedniego obiektu.
2.8.3 Rodzaje remontów
Remonty można podzielić na:
. planowe
. awaryjne
W ramach remontów planowych rozróżnia się zazwyczaj remonty bieżące i kapitalne.
Remonty bieżące- to działanie które mają zapobiegać trwałemu uszkodzeniu danego obiektu czyli zapobiegać przed remontem kapitalnym. Do remontów bieżących zaliczmy prace planowo zapobiegawcze to działania podejmowane w ściśle określonym czasie oraz w sytuacji kiedy nie widzimy jeszcze zewnętrznych objawów zużycia nieruchomości, nie SA kapitałochłonne.
Remonty kapitalne- polegają na wymianie i naprawie wszystkich zużytych , zniszczonych lub uszkodzonych elementów budynku i wyposażenia. Remonty kapitalne przeprowadzane są w celu przywrócenia pierwotnej wartości budynku lub budowli . Remonty kapitalne często przeprowadza się równolegle z modernizacją, która polega na wykonaniu np. nie istniejących wczesniej instalacji centralnego ogrzewania.
Jeżeli koszty remontów zamykają się w kwocie do 30% wartości początkowej danego obiektu to jest to remont bieżący, jeżeli od 30% do 70% to remont kapitalny, jeżeli koszty są wyższe niż 70% to modernizacja.
Remonty awaryjne przeprowadza się w momencie awarii środka trwałego. Awaryjnością środka trwałego nazywamy prawdopodobieństwo wystąpienia jednej lub kilku awarii w danym odcinku czasu. Remonty awaryjne są nieprzewidywane i należą do zdarzeń nagłych wykonywane w przypadku wystąpienia uszkodzeń spowodowanych różnymi, zazwyczaj nagłymi powodami (np. pęknięcie rury, wybuch (gazu), pożar itp.).
Modernizacja-unowocześnienie, uwspółcześnienie produktu, trwałe ulepszenie, np. istniejącego obiektu budowlanego prowadzące do zwiększenia jego wartości użytkowej. Obejmuje prace związane z podnoszeniem walorów estetycznych i użytkowych budynku lub innego produktu. W ramach modernizacji może zostać wzbogacona architektura budynków projektowanych niegdyś według uniwersalnego wzorca, prowadząc do nadania budynkowi wyrazu odpowiadającemu panującym modom i gustom.
Działalność remontowa powinna być planowana z odpowiednim wyprzedzeniem . Remonty powinny mieć charakter zapobiegawczy, a wiec powinny eliminować nadmierne zużywanie się danych środków trwałych , minimalizować koszty użytkowania oraz napraw. W systemie remontów planowo-zapobiegawczych w zależności od właściwości poszczególnych rodzajów środków trwałych i warunków ich eksploatacji można wyróżnić następujące sposoby ustalania remontów:
Metoda remontów okresowych polega na planowaniu remontów na podstawie przeciętnych normatywów dla typowych środków trwałych; zakres remontu ulega uściślaniu w toku analizy
Metoda remontów przeglądowych polega na ustaleniu terminu i zakresu remontu na podstawie przeglądu okresowego; pozwala to wyeliminować remonty kapitalne z góry zaplanowane, ale technicznie uzasadnione,
Metoda remontów normatywnych polega na przeprowadzeniu remontów ściśle określonych terminach niezależnie od stanu i zużycia środka; metoda ta jest stosowana do niektórych rodzajów maszyn i rodzajów produkcji, wymagających szczególnych warunków bezpieczeństwa.
2.8.4 Przeglądy i kontrole okresowe budynku.
Ustawa Prawo budowlane 7 lipca 1994 roku rozdział 6 pt. Utrzymanie obiektów budowlanych .
Art. 61
Właściciel lub zarządca jest zobowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczenie oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym.
Art.62
Obiekty budowlane powinny polegać w czasie użytkowania kontroli.
1.okresowej kontroli co najmniej raz w roku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
-elementów budynków budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.
-instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.
-instalacji kominowych i gazowych.
2. okresowej kontroli przynajmniej raz na pięć lat polegającej na sprawdzaniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu i połączeń.
Obowiązek kontroli nie obowiązuje do indywidualnego budownictwa.
Art.63
Właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany przechowywać dokumentację obiektu budowlanego przez okres jego istnienia.
Art. 64
Właściciel lub zarządca jest zobowiązany prowadzić do każdego budynku książe obiektu budowlanego.
Art. 66
W przypadku stwierdzenia że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia lub jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem bądź w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku . Właściwy organ wydaje decyzje w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie.
Art.67
Jeżeli użytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu odbudowy lub wykończenia właściwy organ wzywa właściciela lub zarządcę do rozbiórki tego obiektu i uporządkowania terenu oraz określenia terminu przystąpienia do tych robót i ich ukończenia.
Ogólne warunki użytkowania obiektu.
Pomieszczenia budynku przeznaczone do wspólnego użytkowania oraz elementy i urządzenia użytkowane intensywnie lub narażonych na uszkodzenia powinny być objęte przeglądami co najmniej dwa razy w roku oraz poddane odpowiedniej konserwacji. Częstotliwość przeglądów o których mowa powinna być ustalona przez właściciela budynku.
Opis rodzajów remontów pochodzi ze strony internetowej: http://notatki.e-klasa.info/2007/12/06/remonty-i-ich-rodzaje/
Definicja modernizacji pochodzi ze strony internetowej:http://pl.wikipedia.org/Wiki/modernizacja