PLAN ZARZĄDZANIA

PRYWATNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ MIESZKALNĄ

PRZY UL. 6-GO SIERPNIA 14

W ŁODZI

EWA SAŁATA

ŁÓDŹ 2007

1. WSTĘP

Podstawowym celem niniejszego planu jest przedstawienie możliwości rozwojowych niniejszej nieruchomości. Propozycje inwestowania w obiekt będący podmiotem tworzonego planu będą zmierzać do uzyskania maksymalnych korzyści, jakie może przynieść w warunkach kreowanych przez rynek. Powodem sporządzenia planu jest zaspokojenie oczekiwań właściciela nieruchomości - firmy Cleaner Sp. z o.o. Głównym jego celem jest czerpanie z nieruchomości jak największych korzyści przy minimalizacji ponoszonych nakładów. Przesłanką ekonomiczną poniższych działań jest wzrost wartości nieruchomości. Rozpatrując możliwości inwestycyjne, wyodrębniono istotną zaletę analizowanego obiektu, jaką jest jego lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie centrum, co pozwala przypuszczać, że nieruchomość będzie cieszya się dużym popytem na miejscowym rynku. Główną wadą obiektu jest zły stan techniczny instalacji sanitarnych oraz nieestetyczna elewacja.

Analiza finansowa określi bezpieczny dla Właściciela pułap zaangażowania kapitału w inwestycje oraz pozwoli na racjonalne gospodarowanie środkami finansowymi.

Plan zarządzania, czytany przez Właściciela nieruchomości spełni przede wszystkim rolę poznawczą dotyczącą całej nieruchomości, umożliwi:

• pozyskanie dokładnej wiedzy o nieruchomości, jej stanie technicznym, prawnym i wartości rynkowej,

• ocenę dotychczasowego sposobu i metod zarządzania nieruchomością,

• dokonanie wyboru sposobu zarządzania nieruchomością na przyszłość z punktu widzenia interesu właściciela.

Plan obejmuje okres od 2008 do 2012 roku. Podstawową zasadą planu jest równoważenie wydatków i przychodów w poszczególnych latach. Wydatki na bieżące utrzymanie, eksploatację, naprawy i konserwacje pokrywane są z wpłacanych zaliczek przez właścicieli, natomiast remonty części wspólnej wykonywane są w ramach posiadanych środków na bankowym rachunku wspólnoty.

Plan zarządzania zakłada trzy warianty działania:

wariant I - utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym,

wariant II - podnoszenie standardu i wartości nieruchomości poprzez działanie inwestycyjne,

wariant III - analogiczny do poprzedniego z tą różnicą, że koszty remontowo - modernizacyjne właściciel pokryje z kredytu inwestycyjnego.

Podstawy prawne zarządzania nieruchomością.

1. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), która określa sposób ustanowienia odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki ich właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną.

2. W zakresie nieuregulowanym ustawą wymienioną w pkt. 1 do własności lokali stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) jako aktu normatywnego kreującego ogólnie obowiązujące pojęcia, zasady i reguły postępowania. Będą to np.: zasady dotyczące samego pojęcia i atrybutów własności (art. 140 k.c.), przepisy o ochronie własności (art. 222-230 k.c.) i ochronie posiadania (art. 336-352 k.c.), a także ograniczonych prawach rzeczowych - przede wszystkim o użytkowaniu i służebności (art. 252 i n. k.c. oraz art. 285-305 k.c.), czy też unormowania dotyczące przenoszenia własności (art. 155-158 k.c.).

3. Kwestie zasad sprzedaży mieszkań przez gminy lub przez Skarb Państwa na rzecz najemców, pojęcia zarządcy i zarządzania nieruchomościami regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741, z późn. zm.).

4. Przepis szczególny w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego stanowi ustawa z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119). Ustawa ta ustala definicje m.in. lokalu, lokalu zamiennego, powierzchni użytkowej, mieszkaniowego zasobu gminy, określa ogólne zasady najmu i wstępowanie w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego najemcy, określa prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy w zakresie utrzymania lokalu, zasady ustalania czynszu regulowanego oraz ustala warunki otrzymywania dodatków mieszkaniowych.

Do głównych aktów prawnych, regulujących sferę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, prawa i obowiązki zarządców nieruchomości należą w/w ustawy, a ponadto zarządca, w trakcie pełnienia swej funkcji realizuje również obowiązki ujęte w innych przepisach, a w szczególności w:

• ustawie prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (Dz. U. Nr 89, poz. 414) wraz z rozporządzeniami i zarządzeniami wykonawczymi,

• ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z dnia 13 września 1996 roku (Dz. U. Nr 132, poz. 622),

• ustawie o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku (Dz. U. Nr 121, poz. 591 z późn. zm.),

• ustawie z dnia 18 stycznia 1993 roku o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, z późn. zm),

• ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 106 z 1993 r., z późn. zm.),

• ustawie o podatkach lokalnych (Dz. U. Nr 9, z 1991 r., z późn. zm),

• przepisów o ewidencji ludności,

• przepisów samorządowych.

2. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny nieruchomości.

Nieruchomość stanowi własność firmy Cleaner Sp. z o.o.

1. Numer identyfikacji podatkowej NIP:

675 - 444 - 11 - 77

2. Numer identyfikacji statystycznej REGON:

567839145

3. Księgi wieczyste:

Nieruchomość została wpisana do księgi wieczystej pod numerem KW 12345 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Łodzi Wydział Ksiąg Wieczystych.

4. Oznaczenie geodezyjne nieruchomości.

Nieruchomość położona jest na działce o numerze geodezyjnym 78788/1 i 8689/1 na karcie mapy nr 1 obręb S-4. Powierzchnia działki wynosi 1599,00 m2.

2. Charakterystyka nieruchomości.

1. Opis funkcjonalno przestrzenny budynku.

Cały budynek posiada cztery klatki schodowe. Jedna klatka schodowa znajduje się w części frontowej i dostępna jest z przejścia bramowego. Dwie klatki usytuowane są we wschodniej oficynie, jedna znajduje się w oficynie zachodniej.

W części frontowej na parterze budynku znajdują się lokale usługowe (sklep monopolowy i solarium). Wejścia do tych lokali - bezpośrednio z ulicy 6 - go Sierpnia. Na parterze budynku w oficynie zachodniej znajduje się lokal usługowy dostępny z klatki schodowej w tej oficynie.

W części frontowej na I piętrze znajduje się szkoła języków obcych, natomiast na czwartej kondygnacji znajdują się pomieszczenia używane niegdyś jako lokale mieszkalne - w tej chwili nie są użytkowane. Wejście do szkoły - z klatki schodowej dostępnej w przejściu bramowym. W pozostałej części budynku znajdują się lokale mieszkalne.

2. Usytuowanie nieruchomości.

Obiekt znajduje się przy ulicy 6-go Sierpnia 14 w Łodzi. Wjazd i wejście na teren posesji znajduje się od strony północnej poprzez przejazd bramowy. Budynek ścianą północną dostawiony jest na granicy działki, ściany wschodnia i zachodnia dostawione są do budynków stojących na sąsiednich posesjach. W południowej części działki znajduje się również budynek gospodarczy, który dostawiony jest do opisywanej nieruchomości. Istniejący budynek jest czterokondygnacyjny, częściowo podpiwniczony. Budynek ma kształt litery U, składa się z części frontowej i dwóch oficyn.

Nieruchomość przy ul. 6-go Sierpnia położona jest w dzielnicy Łódź - Polesie. Usytuowana jest w linii zabudowy zwartej, przy ulicy 6-go Sierpnia, co umożliwia mieszkańcom budynku swobodny dojazd samochodem do nieruchomości. Pomimo położenia nieruchomości blisko centrum miasta, co daje mieszkańcom łatwy dostęp do usług komunikacyjnych autobusowych, tramwajowych jak i kolejowych PKP, jest to miejsce zaciszne, o dużej ilości zieleni. Dzięki dogodnej lokalizacji budynku, mieszkańcy mogą korzystać z całej gamy usług oferowanych przez pobliskie zakłady usługowe i sklepy.

3. Zagospodarowanie terenu wokół budynku.

Na terenie posesji zlokalizowanych jest 10 garaży, niezbędne urządzenia małej architektury oraz tereny zielone.

Tabela nr II.1. Szczegółowe zagospodarowanie terenu wokół budynku.

LP	WYSZCZEGÓLNIENIE	JEDNOSTKA	ILOŚĆ
1	Nawierzchnia utwardzona w tym: Chodniki (płyta chodnikowa) plac pod wózki na nieczystości stałe (beton) wjazdy do garaży (płyty chodnikowe i beton) dojścia do śmietnika (płyty chodnikowe)	m2 m2 m2 m2 m2	658 465 10 161 22
2	Tereny zielone - trawa	m2	185
3	Nasadzenia krzewów i drzew	szt	28
4	Nasada kwiatów sezonowych - róże	szt	100

Drzewa rosnące na terenie działek podlegają okresowym prześwietleniom, zaś krzewy corocznym przycinkom.

Wszystkie koszty utrzymania czystości, zieleni oraz urządzeń technicznych znajdujących się na terenie zewnętrznym w obrębie nieruchomości, pokrywane są przez właściciela nieruchomości.

4. Powierzchnia użytkowa budynku.

Tabela nr II.2. Zestawienie powierzchni użytkowej

ul. 6-go Sierpnia 14
PARTER	435,15 m^2
PIĘTRO I	500,81 m^2
PIĘTRO II	513,17 m^2
PIĘTRO III	561,58 m^2
OGÓŁEM BUDYNEK	2010,71 m^2

5. Stan techniczny budynku.

1. Dane ogólne:

• powierzchnia zabudowy - 679,32 m2

• kubatura budynku - 9456,70 m3

• kondygnacje nadziemne - 4

• podpiwniczenie - 70,00 %

• zasiedlenie budynku - 1966 rok

1. Wyposażenie techniczne budynku:

• instalacja wodno - kanalizacyjna

• instalacja gazowa

• instalacja elektryczna

• instalacja odgromowa

• instalacja centralnego ogrzewania

• instalacja telewizji kablowej.

1. Konstrukcja budynku:

Tabela nr II.3. Konstrukcja budynku

Ławy fundamentowe	Żelbetowe, wylewane
Ściany konstrukcyjne	Stanu zerowego zewnętrzne i wewnętrzne grubości 30 cm, wylewane
Ściany naziemne	Szczytowe z płyt warstwowych, podłużne z wielkowymiarowych, żelbetowych bloków osłonowych
Ścianki wewnętrzne i działowe	Wielkowymiarowe pełne
Klatki schodowe	Z płyt prefabrykowanych podestowych i spocznikowych opartych na ścianach oraz z płyty biegowej
Stropy	Żelbetowe wielkowymiarowe
Stropodach	Wentylowany z płyt stropowych ocieplony styropianem. Płyty dachowe oparte na ścianach kolankowych. Gzymsy prefabrykowane
Pokrycie	Papa na lepiku
Przewody kominowe	Cegłą pełna na zaprawie cementowo - wapiennej
Rynny i rury spustowe	Blacha stalowa ocynkowana

2. Dokumentacja techniczna.

Dokumentacja nieruchomości znajduje się w posiadaniu zarządu i administracji nieruchomości. Jest przechowywana w części archiwalnej w jednym z pomieszczeń na terenie nieruchomości, a w części dokumentacji bieżącej u administratora Wspólnoty. Dokumentacja budynków składa się z następujących elementów:

1. odpis z księgi wieczystej

2. wypis z ewidencji gruntów i budynków

3. mapa sytuacyjno - wysokościowa

4. projekt architektoniczno - budowlany

5. projekty branżowe instalacji: gazowej, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, c.o., wentylacji

6. protokoły odbiorów instalacji wewnętrznych i urządzeń kotłowni

7. protokoły odbiorów końcowych budynków

8. 3 książki obiektu budowlanego z aktualnymi wpisami przeglądów technicznych

9. protokoły powykonawcze z przeprowadzonych prac na budynkach

10. protokoły przeglądów kominowych i wentylacji

11. protokoły badania szczelności gazu

12. protokoły corocznych przeglądów kotłowni

13. umowy z dostawcami mediów

14. inne umowy /min. o administrowanie, o utrzymanie czystości, o bieżące konserwacje/

15. umowa najmu lokalu wspólnoty

16. dokumentacja finansowa

17. dokumentacja podatkowa i ZUS

18. korespondencja wspólnoty

3. Remonty.

Zakres niezbędnych do przeprowadzenia prac remontowych w budynku, wynika z przeprowadzonych, w oparciu o przepisy Prawa budowlanego, obowiązkowych przeglądów technicznych oraz dokonywanych ocen stanu technicznego budynku. Do przeprowadzenia tych prac zarządca przystępuje jednak dopiero w momencie uzyskania akceptacji właściciela nieruchomości. Remonty te finansowane są z własnych środków finansowych właściciela nieruchomości.

Poniżej przedstawiony został zakres prac remontowych koniecznych do wykonania w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, oraz zakres prac o charakterze inwestycyjnym - wpływających na zwiększenie przychodów nieruchomości.

Tabela nr II.4. Zestawienie niezbędnych przeglądów i konserwacji wykonanych w celu dalszego korzystania z nieruchomości w stanie nie pogorszonym.

l.p.	PODSTAWA WYCENY	RODZAJ PRAC	ŁĄCZNY NAKŁAD (BRUTTO)
1	Oferta	Przeglądy okresowe:	600,00 zł 800,00 zł 700,00 zł
					         Gazowy
					         Elektryczny
					         Wentylacji
2	Oferta	Przegląd budowlany - okresowy	900,00 zł
3	oferta techniczno - cenowa	Malowanie i uzupełnianie wewnętrznych tynków na klatce schodowej	14 000,00 zł
5	oferta techniczno - cenowa	Wymiana rur spustowych i rynien	13 500,00 zł
6	oferta techniczno - cenowa	Wymiana kanalizacji	25 000,00 zł
7	oferta techniczno - cenowa	Wymiana instalacji wody	26 800,00 zł
RAZEM NAKŁADY REMONTOWE:			82 300,00 zł

Tabela nr II.5. Nakłady inwestycyjne

l.p.	PODSTAWA WYCENY	RODZAJ PRAC	ŁĄCZNY NAKŁAD (BRUTTO)
1	Oferta techniczno - cenowa	Remont pomieszczeń na IV kondygnacji, przygotowanie do wynajmu, w tym:	99 400,00 zł
	Roboty tynkarskie		11 500,00 zł
	Malowanie ścian		12 000,00 zł
	Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania		8 500,00 zł
	Modernizacja instalacji elektrycznej		4 900,00 zł
	Przebudowa przewodów wentylacyjnych		4 000,00 zł
	Przebudowa wejść do lokali		12 000,00 zł
	Remont posadzek		23 000,00 zł
	Montaż stolarki okiennej i drzwiowej		23 500,00 zł
RAZEM NAKŁADY INWESTYCYJNE:			99 400,00 zł

Jak widać konieczne do przeprowadzenia prace konserwacyjno-remontowe stanowią kwotę 22 300,00 zł, natomiast remonty inwestycyjne 99 400,00 zł, co razem daje kwotę 121 700,00 zł.

6. Przeglądy techniczne.

Wynikające z prawa budowlanego przeglądy techniczne budynku, w zależności od rodzaju, przeprowadzane są w odstępach rocznych, bądź pięcioletnich. Wszystkie badania instalacji w budynkach dokonywane są w systemie zleconym przez uprawnione do wykonywania tego rodzaju czynności firmy.

Ostatnio przeprowadzone przeglądy miały miejsce:

• VIII 2006 roku - przegląd instalacji gazowej.

Instalacja wewnętrzna była w stanie dobrym.

• X 2006 roku - przegląd przewodów kominowych.

Przewody były drożne i posiadały w dniu kontroli prawidłowy ciąg.

• XII 2006 roku - przegląd instalacji elektrycznej, pomiar skuteczności zerowania.

Poddano kontroli wszystkie tablice licznikowe mieszkaniowych, tablicę administracyjną oraz tablice z zabezpieczeniami głównymi instalacji elektrycznej w budynku. Dokonano oceny montażu stanu technicznego przewodów ochronnych zerujących oraz sprawdzono instalację pod kątem ochrony przeciwporażeniowej. Podczas kontroli nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości.

• XII 2006 roku - przegląd instalacji odgromowej.

Stwierdzono, że z uwagi na zły stan techniczny, należy w trybie pilnym przeprowadzić jego konserwację. Usunięcie tej usterki sfinansowano ze środków własnych właściciela.

7. Użytkownicy.

Nieruchomość stanowi obiekt mieszkalno usługowy. Usytuowane w budynku lokale mieszkalne i użytkowe zajmowane są przez najemców.

W budynku istnieją pomieszczenie, które można by zagospodarować na apartamenty mieszkalne o wysokim standardzie - lokale na IV kondygnacji. Pomieszczenia te wyposażone są we wszystkie instalacje, które należałoby jedynie nieznacznie dostosować do potrzeb przyszłych apartamentów. Ze względu na dogodne położenie nieruchomości nie będzie trudności ze wynajęciem ww. pomieszczeń.

W miesiącu grudniu ubiegłego roku podpisano również umowy na wynajem powierzchni pod reklamy. Począwszy od miesiąca stycznia 2008 roku na zewnętrznych ścianach budynku umieszczono baner reklamowy o wymiarach 3,30 m. x 3,70 m, firmy ClearChannel:

Ustalono cenę wynajmu powierzchni pod reklamę na 2980,00 zł/m-c. Właściciel w 2008 roku osiągnie z tego tytułu przychód w wysokości:

2 980,00 zł/m-c x 12 miesięcy = 35 760,00 zł

8. Dotychczasowy zarządca - administrator.

Zarząd nad nieruchomością sprawuje firma Zarządzanie Sp. z o.o., zatrudniająca licencjonowanych zarządców. Ma ona podpisaną umowę o zarządzanie z Właścicielem nieruchomości od dnia 01.01.2004 r.

Zakres obowiązków i uprawnień względem Włąściciela przedmiotowej nieruchomości określa umowa o zarządzanie z dnia 31.12.2003r.

Do zakresu uprawnień i obowiązków zarządcy należy w szczególności:

• utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku,

• bieżąca konserwacja budynku,

• usuwanie skutków awarii,

• wykonywanie remontów bieżących,

• zapewnienie dostaw energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody itp.;

• windykacja należności,

• obsługa administracyjna wszystkich użytkowników lokali.

Ustawa o własności lokali nałożyła na zarządcę szereg obowiązków dotyczących przede wszystkim szczegółowej ewidencji kosztów kształtujących się na danej nieruchomości i takiego planowania wydatków, aby koszty były w całości zrefundowane wpływami z tytułu prawidłowo ustalonych zaliczek na utrzymanie tej nieruchomości.

3. ANALIZA RYNKU

1. Określenie zasięgu rynku

Łódź - miasto wojewódzkie w środkowej Polsce, położone na Wysoczyźnie Łódzkiej, na dziale wodnym I rzędu Wisły i Odry.

Drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce (758 343 osób) i czwarte pod względem powierzchni (293,25 km²).

Liczba ludności Łodzi wykazuje tendencję spadkową, jak ogólnie miasta Polski nieprzerwanie od 2002, jednak Łódź traci więcej ludzi od innych miast: w 2006 w Łodzi odnotowano spadek liczby ludności o 7.377 osób (57.862 osób we wszystkich miastach; 11.347 osób w województwie łódzkim). Dane nie wykazują jeszcze większego rzeczywistego wyludnienia na skutek wyjazdów zarobkowych poza granice kraju; jak gdzie indziej w Polsce, osoby faktycznie nie mieszkające w Łodzi nadal figurują w spisie.

Ważny ośrodek akademicki (6 uczelni państwowych oraz 17 prywatnych), a także kulturalny. Sześć kilometrów od centrum Łodzi znajduje się Międzynarodowy Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta.

Głównym atutem miasta jest dobra infrastruktura drogowa - skrzyżowanie dwóch dróg międzynarodowych północ-południe oraz wschód - zachód. Łódź, zamieszkała przez 800 000 osób, zajmuje drugie miejsce w Polsce pod względem liczby ludności. Dzięki dobrze wykształconej i tańszej niż gdzie indziej sile roboczej miasto stało się niezwykle atrakcyjne dla firm produkcyjnych i outsourcingowych. Łódź jest postrzegana jako główna lokalizacja w kraju dla tego typu usług. Firmy, które rozpoczęły swą działalność w Łodzi to między innymi Accenture, Gillette, Bosch-Siemens i Merloni. Do zagranicznych inwestorów obecnych w Łodzi należą między innymi: ABB, Coca - Cola Beverages, Legler-Polonia, PepsiCo, Amcor Polska, Royal Dutch Shell Group, Gillette, V.F.International Wrangler, Coats oraz Carli Gry. W takich uwarunkowaniach, stawki czynszu najprawdopodobniej utrzymywać się będą w najbliższej przyszłości na stabilnym poziomie.

Wobec ostatnich zmian na rynku nieruchomości i bardzo dynamicznych wzrostów cen mieszkań w okresie od III kwartału 2005 roku do III kwartału 2006 roku, na pierwsze miejsce pod względem siły nabywczej wysunął się rynek łódzki, gdzie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można stać się właścicielem 0,65 m² mieszkania. Ceny najsilniej rosły we Wrocławiu (95,5% z 3 176 PLN na 1 m² do 6 211 PLN) oraz na rynkach krakowskim, warszawskim oraz trójmiejskim o odpowiednio: 64% ( z 3 825 do 6 275 PLN), 43% (z 4 590 do 6 561 PLN) oraz 40% (z 3 437 do 4 804 PLN). Na skutek tak dynamicznych wzrostów cen, znacznie zmalała siła nabywcza mieszkańców tych miast i tak, za średnie miesięczne wynagrodzenie, Warszawiak może kupić 0,55 m² przeciętnego mieszkania, a mieszkaniec Wrocławia już tylko 0,40 m². Łódź ze względu na korzystne położenie geograficzne i potencjał gospodarczy pretenduje do grona jednego z najdynamiczniej rozwijających się obszarów Polski. Średnie tempo wzrostu PKB dla Łodzi w okresie najbliższych trzech lat prognozowane jest na poziomie 6%, przy czym średni wzrost dla Polski to 4,8%. Jej atrakcyjność wynika również z realizowanych tam nowych, unikalnych w skali kraju projektów mieszkaniowych.

Analitycy rynku nieruchomości przewidują, że w 2007 roku rynek łódzki oraz śląski zanotują najwyższe wzrosty cen nieruchomości w skali kraju.

Główną grupę zainteresowanych nabyciem mieszkania w Łodzi stanowią osoby młode, stanu wolnego, które w 65% nie przekroczyły 30 roku życia. 52% osób poszukujących mieszkania w Łodzi mieszka tam od urodzenia lub od przynajmniej 10 lat, a 45% z nich nie posiada jeszcze dzieci. Wśród powodów zakupu 46% respondentów podaje chęć zamiany mieszkania na większe, a niewiele mniej, bo 38% osób traktuje zakup lokalu jako lokatę kapitału.

Preferencje potencjalnych nabywców mieszkań w Łodzi nie odbiegają w znacznym stopniu od upodobań mieszkańców innych miast. Mieszkańcy Łodzi dokonując wyboru projektu, przede wszystkim zwracają uwagę na rozkład mieszkania (kryterium ocenione średnio na 6 w siedmiostopniowej skali ważności), oddalenie od ruchliwych ulic (również 6) oraz balkon (5.9 w tej samej skali). Mieszkańcy innych badanych rejonów Polski czyli Warszawy, Krakowa, Poznania, Wrocławia oraz Trójmiasta kolejne kryteria oceniali średnio na 5.8, 5.94, oraz 5.66 w tej samej, siedmiostopniowej skali ważności.

2. Badana nieruchomość na rynku lokalnym.

1. Analiza wpływów i wydatków.

Prezentowana w niniejszym planie nieruchomość stanowi własność prywatną. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w oparciu o którą, w głównej mierze odbywa się zarządzanie nieruchomością, przychodami nieruchomości są:

• czynsze wpłacane przez wszystkich najemców,

• pożytki z nieruchomości (np. wpływy z reklamy),

Do kosztów zaliczyć można:

• wydatki związane z utrzymaniem porządku i czystości w nieruchomości i wokół niej

• utrzymanie techniczne budynku

• konserwacje i naprawy

• koszty wynagrodzenia administratora

• koszty mediów kupowanych na potrzeby użytkowników

• koszty ubezpieczenia budynku

Tabela nr III.1 sumaryczne koszty utrzymania nieruchomości w latach 2005 - 2007.

Z przedstawionych danych wynika, że wpłacane czynsze ustalone były na poziomie zapewniającym pokrycie wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Tabela nr III.2 Analiza wpływów i wydatków poniesionych w 2007r oraz planowanych do wykonania w 2008r

Przedstawiony plan finansowy nieruchomości został zaakceptowany przez Właściciela nieruchomości przy ulicy 6-go Sierpnia 14 w miesiącu marcu 2007 roku i jest realizowany do chwili obecnej według przyjętych założeń.

3. Możliwość zwiększenia wpływów z nieruchomości oraz zmniejszenia kosztów.

1. Zwiększenia wpływów z nieruchomości można dokonać przy zastosowaniu różnych metod. Najprostszymi sposobami są: podwyższenie wysokości czynszu za najem lokali użytkowych i mieszkalnych.

Podwyższenie przychodów może także nastąpić poprzez zwiększenie wpływów z pożytków m.in. w wyniku takich działań jak:

• wynajem zewnętrznych ścian budynku na reklamy.

• W celu zwiększenia wpływów z nieruchomości, możliwym jest również zaadaptowanie pomieszczeń na IV kondygnacji na apartamenty mieszkalne

2. Możliwości zmniejszenia kosztów ponoszonych przez Właściciela są ograniczone. Wysokość ponoszonych wydatków jest na bieżąco analizowana, zaś zakres wykonywanych prac ogranicza się tylko do zadań niezbędnych. Niemniej możliwym byłoby zmniejszenie poboru energii elektrycznej poprzez wymianę instalacji elektrycznej z 220V na 24V. Działanie to nie tylko zmniejszy zużycie energii elektrycznej, lecz także uniemożliwi jakikolwiek nielegalny jej pobór.

4. Najemcy - ich potrzeby i preferencje

Nieruchomość mieszkalna pełni dwie podstawowe funkcje - zaspokojenia potrzeb mieszkalnych ludzi oraz inwestycji kapitału. Z punktu widzenia najemców będących mieszkańcami najbardziej istotne są walory użytkowe nieruchomości - bezpieczeństwo okolicy, spokojne sąsiedztwo, dostępność miejsc parkingowych, czystość i utrzymanie posesji, sprawna obsługa administracyjna i techniczna, niskie koszty eksploatacji nieruchomości, utrzymanie budynków w niepogorszonym stanie technicznym, dokonywanie usprawnień ułatwiających korzystanie z lokali w nieruchomości np. stałe łącze internetowe czy kamery monitorujące obiekt. Te same preferencje będzie miał Właściciel oddający lokale mieszkalne w najem - im wyższy „komfort” nieruchomości, a niższe koszty eksploatacji, tym wyższy możliwy do uzyskania dochód z najmu.

Atrakcyjność lokalizacji jest tym głównym czynnikiem, który powoduje, iż przy właściwym gospodarowaniu nieruchomością, funkcja zabezpieczenia kapitału zostaje zachowana, a wartość lokali mieszkalnych stale wzrasta.

5. Nieruchomości porównywalne i konkurencyjne

Analiza nieruchomości porównywalnych dla opisywanej nieruchomości będzie dotyczyć tylko nieruchomości o funkcji mieszkalnej, powstałych w tym samym okresie +/- 2 lata. Ilość kondygnacji, technologia wykonania przyjętych do porównania budynków są niemal identyczne. Z punktu widzenia maksymalizacji dochodu uzyskanego z wynajmu mieszkań, różnice w kosztach eksploatacji lokali mieszkalnych nie są znaczące, gdyż budynki nie wymagają na razie nakładów remontowych, a co za tym idzie fundusz remontowy nie jest wielki, są ocieplone, opomiarowane; różnice mogą stanowić wydatki związane z ochroną czy innymi „ekstra świadczeniami” podnoszącymi standard życia mieszkańców.

Tabela nr III.3 Porównanie nieruchomości

		NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWANE
PRZYJĘTE KRYTERIUM	ul. Narutowicza 46	ul. Konstytucyjna 34	ul. Malczewskiego 67	ul. Matejki 48	ul. Narutowicza 19	ul. Niciarniana 2
Lokalizacja	5	5	4	4	5	5
Stan techniczny	4	4	4	4	4	4
Dojazd do nieruchomości	4	3	3	4	5	5
Dostęp do środków komunikacji miejskiej	5	3	3	5	5	3
Parking	4	5	4	5	4	4
Ogrodzenie	0	4	5	2	0	5
Sąsiedztwo	3	5	4	2	4	3
Poziom hałasu	4	5	5	2	4	4
RAZEM:	29	34	32	28	31	33
Średni czynsz za 1m2 mieszkania	X	5,00 zł	4,90 zł	4,30 zł	4,60 zł	4,80 zł

Średnio: 4,70 zł/m2 powierzchni mieszkalnej

Skala ocen: 0 - 5.

Powyższe zestawienie nieruchomości porównywalnych wraz z podanymi stawkami czynszu za 1m2 mieszkania daje orientację w możliwościach uzyskania ceny za najem przez właściciela. Do tabeli wprowadzono dane mieszkań o powierzchni 50-57m2 , 2 pokojowych, położonych na kondygnacjach od I piętra w górę włącznie i o pełnej wysokości /bez skosów/. Średnią ceną 1m2 można się kierować elastycznie w zależności od powierzchni wynajmowanego mieszkania - im mniejsze tym cena 1 m2 może być wyższa.

6. Podsumowanie i wnioski

W zakończeniu analizy określonego dla opisywanej nieruchomości rynku nieruchomości można śmiało stwierdzić, iż w aspekcie nadrzędnej dla budynków mieszkalnych funkcji, opisywana nieruchomość plasuje się jako atrakcyjna. Jej położenie w pobliżu centrum jest gwarancją zachowania, a nawet wzrostu zainwestowanego w lokale mieszkalne kapitału. Bezpieczeństwo rejonu, spokój, możliwości rekreacyjne, a zarazem świetne połączenie z Centrum, to walory przyciągające nowych najemców mieszkań. W najbliższych latach opisywany rejon będzie się zamykał na nowe inwestycje, gdyż wydaje się, iż już powoli zaczyna brakować wolnych pod zabudowę działek i tym samym ilość ofert lokali na lokalnym rynku nieruchomości pozostanie zamknięta. Porównując Polesie z innymi atrakcyjnymi lokalizacjami Łodzi, można uznać, że każda z nich jest atrakcyjna na swój specyficzny, właściwy dla siebie sposób i każda znajduje wiernego sobie klienta.

4. OPIS WARIANTU POSTĘPOWANIA

Biorąc pod uwagę sposoby wykorzystania nieruchomości, można przyjąć różne warianty postępowania. Jednym z nich jest wariant zachowawczy, który polega na utrzymaniu stanu istniejącego (wariant taki zostanie omówiony w opracowaniu), inne to warianty rozwojowe, w których można przyjąć:

• rozbudowę lub przebudowę nieruchomości,

• zmianę przeznaczenia części lub całej nieruchomości,

• inwestycje, w wyniku których nastąpi zmiana standardu nieruchomości.

W wariancie rozwojowym, przyjęto zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej tj. remont i przeznaczenie pomieszczeń znajdujących się na IV kondygnacji na apartamenty mieszkalne do wynajęcia.

1. Wariant I

Wariant ten polegał będzie na pozostawieniu nieruchomości w stanie istniejącym, poprzez przeprowadzenie niezbędnych prac konserwacyjno-remontowych. W tym wariancie głównym celem zarządzania jest podejmowanie działań niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, minimalizacja kosztów zarządzania nieruchomością oraz maksymalizacja pożytków z nieruchomości. Niezbędne prace konserwacyjno-remontowe mają przywrócić nieruchomości taki standard techniczny, który będzie odpowiadał aktualnym przepisom budowlanym. Wartość nieruchomości ulegać będzie zmianie, jedynie na skutek wzrostu cen jednostkowych powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i użytkowych w kolejnych latach. Ze względu na wzrastający popyt na powierzchnie handlowe i mieszkalne, przyjęto, iż w latach 2008-2012, ceny będą wzrastały średnio o 14% rocznie.

Finansowanie remontów od roku 2008 odbywać się będzie ze środków pieniężnych uzyskiwanych z tytułu wynajmu ściany na reklamę.

Tabela nr IV.1 Plan remontów dla Wariantu I

Tabela nr IV.2 Budżet operacyjny dla Wariantu I

Tabela nr IV.3 Plan przepływów pieniężnych dla Wariantu I

2. Wariant II

Wariant ten jest wariantem rozwojowym, mającym na celu oprócz bieżącego zarządzania, przeprowadzenie prac adaptacyjnych dotychczasowych nieużytkowanych pomieszczeń na apartamenty mieszkalne, bez zaciągania kredytu bankowego. Uzyskane w wyniku adaptacji pomieszczenia przeznaczone zostaną do wynajęcia. Biorąc pod uwagę aktualne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni apartamentu, szacuje się, że miesięczny czynsz wynosić będzie ok. 15,00 zł/m2. Osiągnięte ze sprzedaży lokali wpływy pozwolą na zwrot zainwestowanego kapitału. Najemcy nowopowstałych lokali uiszczać będą czynsz za najem w kwocie zgodnej z umową najmu. Założono, że całość prac zostanie wykonana w terminie od listopada 2008 roku do grudnia 2009 roku. W przypadku braku środków finansowych na funduszu remontowym, właściciel dokona jednorazowej wpłaty na fundusz z własnych środków.

Ponadto, w ramach tego wariantu, prowadzone będą prace remontowe w ramach środków zgromadzonych na funduszu remontowym, w takim samym zakresie, jak w Wariancie I.

Tabela nr IV.4 Zakres zadań niezbędnych do wykonania w trakcie realizacji Wariantu II

l.p.	PODSTAWA WYCENY	RODZAJ PRAC	SZACUNKOWA WARTOŚĆ
1	Oferta techniczno - cenowa	Remont pomieszczeń na IV kondygnacji, przygotowanie do wynajmu, w tym:	99 400,00 zł
	Roboty tynkarskie		11 500,00 zł
	Malowanie ścian		12 000,00 zł
	Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania		8 500,00 zł
	Modernizacja instalacji elektrycznej		4 900,00 zł
	Przebudowa przewodów wentylacyjnych		4 000,00 zł
	Przebudowa wejść do lokali		12 000,00 zł
	Remont posadzek		23 000,00 zł
	Montaż stolarki okiennej i drzwiowej		23 500,00 zł
RAZEM NAKŁADY INWESTYCYJNE:			99 400,00 zł

Szacunkowy koszt adaptacji suszarń wynosi 99 400,00 zł

Rozpoczęcie prac adaptacyjnych planuje się na listopad 2008 roku, zaś wynajem nowopowstałych apartamentów zaplanowano na miesiąc styczeń 2010.

Tabela nr IV.5 Budżet operacyjny dla Wariantu II

Tabela nr IV.6 Plan przepływów pieniężnych dla Wariantu II.

Tabela nr IV.7 Ocena efektywności inwestycji dla Wariantu II.

3. Wariant III.

Wariant ten zakłada taki sam zakres prac jak przewidziano w Wariancie II. Różnica pomiędzy wariantami polega na wykorzystaniu w Wariancie III kredytu bankowego, jako źródła finansowania robót inwestycyjnych.

Tabela nr IV.8 Budżet operacyjny dla Wariantu III

Tabela nr IV.9 Plan przepływów pieniężnych dla Wariantu III.

Tabela nr IV.10 Ocena efektywności inwestycji dla Wariantu III.

4. Wybór wariantu najbardziej efektywnego

Wariant I zakłada utrzymanie nieruchomości w stanie istniejącym. Wydatki ponoszone będą jedynie w miarę posiadanych, na rachunku bankowym Wspólnoty, środków. Działania te przyczynią się do poprawy stanu technicznego nieruchomości, nie spowodują jednak zwiększenia dochodów.

Zwiększenie wpływów nastąpi w Wariantach II i III.

Tabela nr IV.11 Porównanie efektywności inwestycji w Wariancie II i III.

Warunki przyjęcia wariantu:

NPV ≥ 0

IRR ≥ r

W wyniku przeprowadzonej analizy rekomenduje się właścicielowi wybór Wariantu II:

1. dodatni NPV = 350 686,03 pozwala stwierdzić bezwzględną efektywność analizowanej inwestycji,

2. obliczona wartość NPVI = 2,66 oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto o 266% przekracza wartość zainwestowanego kapitału,

3. wewnętrzna stopa zwrotu IRR jest przeciętną stopą rentowności, jaka została uzyskana w całym okresie rozliczeniowym. W przypadku Wariantu II wynosi ona 15,61%, co oznacza, że jest wyższa o 0,61% od stopy 15,00% przyjętej za dopuszczalną,

4. średni próg rentowności dla Wariantu II BEP = 7,55 oznacza, że w całym okresie obliczeniowym nadwyżka przychodów nad kosztami wyniesie 655%.

Badane przedsięwzięcie wykazuje dużą efektywność ekonomiczną, wszystkie wskaźniki przekraczają wartości progowe.

5. Zastosowanie wariantu I

Przy zastosowaniu wariantu I, tj. zachowaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym wartość nieruchomości nieco wzrośnie. Wzrost ten będzie jednak związany bezpośrednio ze stale rosnącymi cenami na rynku nieruchomości.

6. Zastosowanie wariantu II

Zastosowanie wariantu II będzie skutkowało podwyższeniem wartości nieruchomości przy zachowaniu wysokiej rentowności z jej działalności. Zastosowanie tego wariantu zaspokoi oczekiwania Właściciela co do użytkowania nieruchomości.

7. Wskazanie wariantu optymalnego

W wyniku przeprowadzonej analizy, rekomenduje się właścicielom podjęcie działań opisanych w wariancie II, a mianowicie remont pomieszczeń na IV kondygnacji i przygotowanie ich do wynajmu.

Planuje się przeprowadzenie inwestycji ze środków własnych właściciela. Inwestycja zostanie zwrócona już w trzecim roku prognozy.

5. Podsumowanie planu i wnioski końcowe

Nieruchomość opisywana w niniejszym Planie zarządzania jest nieruchomością w średnim stanie technicznym (50%). Wybudowana została w 1950 r.

Rekomenduje się właścicielowi podjęcie działań opisanych w wariancie II, remont pomieszczeń nieużywanych pomieszczeń na IV kondygnacji i przygotowanie ich do wynajmu, co pozwoli na uzyskanie dodatkowego przychodu.

Analiza przeprowadzonych wariantów wyraźnie wskazuje, że przeprowadzenie prac modernizacyjnych jest korzystniejsze niż pozostawienie nieruchomości w stanie obecnym, ponieważ zapewni Właścicielowi zwiększenie atrakcyjności nieruchomości oraz podniesie efektywność jej wykorzystania.

W celu podniesienia standardu nieruchomości proponuje się przeprowadzenie prac modernizacyjnych w roku 2008 na kwotę 99 400 zł. Jest to propozycja uzasadniona, ponieważ inwestowanie w ten obiekt zmierza do utrzymania nieruchomości w dobrym standardzie i stanie technicznym, co zaspokoi oczekiwania właścicieli.

- 30 -

---