I. Wstęp

Opracowanie to zostało stworzone z myślą o zebraniu w jednym miejscu wszelkich informacji o nieruchomości, za pomocą których zostanie przeprowadzona analiza funkcjonalna i ekonomiczna obiektu z rozważeniem możliwości rozwojowych w taki sposób, aby nieruchomość nie uległa dekapitalizacji, a podwyższała swoją wartość, przynosząc korzyści właścicielowi i satysfakcję zarządcy z profesjonalnie wykonywanego zawodu.

II. Podstawowe informacje o nieruchomości

2.1. Podstawy prawne zarządzania nieruchomością
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. - tekst jednolity
(DzU nr 46 poz. 543),

Ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (DzU nr 98 poz. 414),

Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej z 2 lipca 2004 r.,

Ustawa o rachunkowości z 29 września 1994 r.

2.2. Stan prawny nieruchomości
Właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Rzeszowie przy ul. Piłsudskiego 32, zabudowanej budynkiem o funkcji usługowej jest ResBud S.A. z siedzibą w Rzeszowie.

2.3. Lokalizacja

Biurowiec jest położony w Rzeszowie na ulicy Piłsudskiego 32. Na posesji w bezpośrednim sąsiedztwie budowli znajduje się parking. Dojazd do działki jest dogodny, prowadzą do niej drogi o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Działka położona jest w bardzo atrakcyjnym miejscu, nieopodal przedmiotowego gruntu znajdują się sklepy, usługi, punkt apteczny, przystanek komunikacji miejskiej, ZUS.

2.4. Charakterystyka nieruchomości

Nieruchomość powstała na miejscu wyburzonych kamienic w 2006 roku. Elewacja frontowa obiektu jest wystawiona do ul. Piłsudskiego i z tej też strony znajduje się główne wejście do obiektu. Budynek został wzniesiony w roku 2007, w technologii nowoczesnej.

Na kondygnacji parterowej znajduje się: recepcja, pomieszczenia administracji, powierzchnia użytkowa.

Pierwsze piętro zajmują: sale konferencyjne

Pozostałe kondygnacje: są przeznaczone pod wynajem powierzchni użytkowej do prowadzenia działalności usługowej.
Klienci mogą zjechać do podziemia garażu dźwigiem.

Budynek jest wyposażony w klatkę schodową i windę. Pomieszczenia całego obiektu są klimatyzowane.

We wnętrzach obiektu zminimalizowano ilość kolorów. Panuje tu biel ścian i sufitów podwieszanych, szarość blachy nierdzewnej i granitu na posadzce. Wszystkie pomieszczenia są doświetlane naturalnym światłem.

2.5. Zawartość dokumentacji technicznej

Budynek posiada:

1) dokumentację, w skład której wchodzą:

a) dokumenty odbiorowe

b) projekty powykonawcze

2) książka obiektu budowlanego, z aktualnymi przeglądami rocznymi:

a) z rezystancji izolacji instalacji elektrycznej i skuteczności ochrony przeciwpożarowej

b)z badania urządzenia piorunochronowego

c) z kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych

d) z badania szczelności izotopowych czujek dymu

e) z przeglądów instalacji SAP

f) z legalizacji sprzętu ppoż.

g) z rocznego sprawdzenia sprawności technicznej obiektu

h) protokoły z przeglądu instalacji centralnego ogrzewania (przed sezonem grzewczym)

2.6. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości

Omawiana nieruchomość pełni funkcje nieruchomości komercyjnej do świadczenia usług w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej. Mieści się w budynku wybudowanym w roku 2007. Reprezentuje wysoki standard wykończenia wnętrz, jak i elewacji. Nie wymaga remontów ani modernizacji. Stała konserwacja i bieżące odnawianie tynków we wnętrzach, najczęściej w ciągach komunikacyjnych, wystarcza do utrzymania nieruchomości w założonym wysokim standardzie.

Na parterze budynku zlokalizowana jest recepcja, administracja i część lokali użytkowych; obecnie oddziały dwóch banków.

Na pierwszym piętrze zlokalizowane są sale konferencyjne z pełnymi węzłami sanitarnymi i holem, który też można wynająć w połączeniu z jedną z sal konferencyjnych. Powierzchnie te wykorzystują najemcy do przeprowadzania konferencji lub szkoleń.

Pozostała powierzchnia użytkowa jest w 80% wykorzystywana przez duże strategiczne firmy, z którymi podpisane są długoterminowe umowy najmu. Natomiast 20% powierzchni zasiedlają najemcy, którzy dość często się zmieniają.

2.7. Zużycie techniczne budynku

Budynek został wybudowany w roku 2007. Ze względu na wiek i prawidłową eksploatację, budynek nie wykazuje objawów zużycia. Występujące zużycie oszacowane w wyniku oględzin, spowodowane jest naturalnym zużyciem technicznym.

2.8. Obecny sposób zarządzania nieruchomością

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna zatrudniona na podstawie kontraktu menedżerskiego na stanowisku managera. Okres trwania kontraktu jest uzależniony od utrzymania odpowiedniej, określonej przez właściciela rentowności ze sprzedaży usług.

Podstawową formą działalności w tej nieruchomości jest najem powierzchni użytkowej.

Czynsz jest podstawowym ekonomicznym elementem tej instytucji; daje gwarancje utrzymania budynku w odpowiednim stanie technicznym, jak również umożliwia uzyskanie dochodów, wywołując chęć inwestowania w nieruchomość.

Podstawą najmu jest umowa. Jako umowa nazwana jest regulowana przez ustawę Kodeks cywilny.

Zarządca tworzy roczne i wieloletnie strategiczne budżety, w których szacowane są przychody i równolegle koszty ich uzyskania. Wszystkie wydatki mieszczące się w granicach budżetu czyni zarządca nieruchomości. Wszelkie potrzeby inwestycyjne akceptuje właściciel, ponieważ to on jest inwestorem.

2.9. Podsumowanie i wnioski

Przedmiotowa nieruchomość to budynek nowoczesny. Elegancja i prostota przyciąga klientów i dlatego nieruchomość nie posiada pustostanów długoterminowych.

zarządca stosuje metodę stałych kontaktów z najemcami - monitoruje ich na swój sposób i dzięki temu potrafi odpowiednio zareagować, gdy najemca ma przejściowe problemy z płynnością finansową lub gdy planuje zmianę branży na taką, której nie może świadczyć w danej nieruchomości albo planuje zmienić lokalizację.

III. Analiza rynku nieruchomości

3.1. Określenie zasięgu rynku

Analizowana nieruchomość położona jest w Rzeszowie, w mieście, które liczy ok. 360 tys.

Stolica województwa podkarpackiego. Miasto zajmuje zróżnicowane pod względem topograficznym obszary co czyni położenie Rzeszowa malowniczym.

Rzeszów jest znaczącym węzłem komunikacyjnym. Jest miastem, w którym rozwój gospodarczy nabiera coraz większego tempa. Powstają nowe firmy, drogi, jest bardzo duży napływ środków unijnych.

3.2. Dostępność komunikacyjna

Ze względu na dostępność komunikacyjną, dogodny dojazd, możliwość zaparkowania samochodu nieruchomość ta jest atrakcyjna dla klientów. Utwardzona nawierzchnia wokół nieruchomości, dogodne wejście, bez barier architektonicznych sprawiają, że obiekt cieszy się dużym zainteresowaniem klientów.

3.3. Klienci - potrzeby, preferencje i upodobania

Klienci obiektu to przede wszystkim firmy przyjeżdżające do Rzeszowa w poszukiwaniu nowych rynków dla swoich usług, jak również lokalni biznesmeni poszukujący nowych, nowoczesnych, urządzonych w dobrym standardzie wnętrz. Są wymagający, oczekują wygód i zapewnienia bezpieczeństwa.

3.4. Konkurencyjne nieruchomości

W pobliżu omawianej nieruchomości nie ma obiektu o podobnym charakterze. Natomiast z punktu widzenia rodzaju świadczonych usług konkurencyjne dla danej nieruchomości są wszelkie placówki w rejonie miasta i okolic świadczące usługi na podobnym poziomie i zapewniające możliwość zaparkowania samochodu. W chwili obecnej w Rzeszowie działa ok. 7 biurowców wyposażonych w różnym standardzie.

IV. Bieżąca analiza finansowa

4.1. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych

W perspektywie kolejnych lat należy wziąć pod uwagę zwiększenie wydatków na odnawianie wnętrz w taki sposób, aby nieruchomość nie ulegała dekapitalizacji.

4.2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów

Nieruchomość jest w dobrej kondycji finansowej.

Należy stale poszukiwać najemców. Wcześniej zostało dokonane badanie rynku w aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i teraz można zdefiniować, do którego rodzaju klientów powinna trafić nasza oferta.

4.4. Źródła finansowania

Źródłem finansowania nieruchomości są wpłaty z wynajmu powierzchni użytkowej - czynsz oraz opłaty za miejsca parkingowe, ponadto wpływy z dzierżawy dachu zabezpieczają pokrycie kosztów działalności i zysku operacyjnego dla właściciela w odpowiedniej wysokości.

4.5. Określenie wartości nieruchomości

Do wyceny przyjęto dochód generowany przez nieruchomość:

Wdn = D netto / r wobec tego r = D netto / Wdn

gdzie:

Wdn - wartość dochodowa nieruchomości

D netto - dochód roczny netto z najmu

r - stopa kapitalizacji r = rś + R

rś - bazowa stopa kapitalizacji (wg danych z rynku nieruchomości,

oprocentowania obligacji,

lokat terminowych oraz kredytów bankowych) rś = 5,00%

R - ryzyko inwestowania w nieruchomości(wg Standardów

Rzeczoznawców Majątkowych) R= 7,00%

r - stopa kapitalizacji r = 12,00%

35 zł/m²*5 077 m²*12 m-cy = zł
2 132 340 zł - 1 528 930,00 zł = 603 410zł => zakładany dochód w roku 2009 zł.

Wdn = 5 028 842 zł

4.6. Podsumowanie i wnioski

Opisywana nieruchomość generuje przychody na wysokim poziomie, które po opłaceniu kosztów pozostawiają część w postaci wypracowanego zysku dla właściciela.

V. Analiza strategiczna

5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości

5.2. Określenie wariantów postępowania
Zgodnie z założeniami tworzenia planu, na podstawie przeprowadzonej analizy nieruchomości i rynku nieruchomości do rozważenia przyjęto wariant rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości, poprzez określenie zakresu prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:

• kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów

i wariant zachowawczy , pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym przy jednoczesnym rozpropagowaniu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie.

Wariant rozwojowy

Przychody
Założenia
Cena najmu metra kwadratowego powierzchni rośnie corocznie przez 3 lata o 1,2 zł. Ponadto rośnie wykorzystanie bazy do 85% w roku 2011.
Pozostałe przychody są w niezmienionej wysokości.

Koszty

Założenia
Koszty rosną w związku ze wzrostem wykorzystania bazy ok. 6% za wyjątkiem kosztów centralnego. ogrzewania - pozostaje bez wpływu na wykorzystanie i rośnie o 2% rocznie jak ceny na rynku.

Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:

W = D x 1 / R

Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2011 roku

1 / R - współczynnik kapitalizacji

cena za m² po trzech latach – 39 zł/m²
koszty - 1 651 245 zł

przychód brutto – 2 376 036 zł; przychód netto – 724 791 zł

W = 6 039 683 zł.

Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2011 wyniesie 6 039 683zł.

Wariant zapobiegawczy

Założenia

Przyjęto, że cena najmu powierzchni użytkowej nie wzrośnie w pierwszym roku, od drugiego roku nieznacznie wzrośnie do kwoty 38 zł za m².
Wykorzystanie powierzchni ma wzrosnąć o 2% w roku 2009 i tak ma pozostać.

Koszt energii cieplnej i wody rosną o 4% rocznie, energii elektrycznej rosną o 6% rocznie z uwagi na niewielki wzrost wykorzystania bazy i podwyżkę opłat.

Brak nakładów na remonty, wykonywane są tylko stałe umowy o konserwację urządzeń. Nakłady na marketing rosną nieznacznie.

Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:

W = D x 1 / R

Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2009 roku

1 / R --- współczynnik kapitalizacji

cena za m2 – 38 zł
koszty – 1 681 824 zł
przychody brutto – 2 315 112 zł; przychody netto – 633 288 zł

W = 5 277 378 zł.

Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2011 wyniesie 5 277 378 zł.

VI. Ocena wariantów postępowania

6.1. Zastosowanie wariantu zapobiegawczego

Zastosowanie wariantu I pozostawia nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy nieznacznie wzrosła, można powiedzieć nie straciła na wartości. Wykonywane są tylko bieżące konserwacje urządzeń, brak nakładów na remonty spowoduje ich spiętrzenie w latach następnych.

6.2. Zastosowanie wariantu rozwojowego

Zastosowanie wariantu II powoduje wzrost wartości nieruchomości około 30%, bieżące odnawianie ciągów komunikacyjnych, wykonywanie niezbędnych konserwacji powoduje, że nieruchomość jest wciąż w doskonałym stanie technicznym, estetyka nie powoduje żadnych zastrzeżeń. Najemcy są zadowoleni, nie szukają nowych powierzchni najmu. Uznana marka, wysoka jakość usług przyciąga nowych najemców.

VII. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń

7.1. Plan realizacji wybranego wariantu II

Rodzaje prac modernizacyjnych	Koszt inwestycji w zł.	Termin wykonania prac
Tynki, malowanie	60 924 zł	lipiec-sierpień 2009
Tynki, malowanie	60 924 zł	lipiec-sierpień 2010
Tynki, malowanie	60 924 zł	lipiec-sierpień 2011

VIII. Podsumowanie planu i wnioski końcowe

Przewiduje się, że w latach 2009 - 2011 gospodarka polska będzie się umacniać. Dla inwestycji nastąpi czas koniunktury. Rozwinie się rynek kapitałów równolegle z rynkiem towarów i usług. Gospodarka będzie się stabilizować. Stopień inflacji na poziomie 2-3% Spodziewać się można ustabilizowania prawa gospodarczego i podatkowego. W tych warunkach zwiększy się skłonność do inwestowania, a to pociągnie za sobą dalsze ożywienie gospodarki i podniesienie stopy życiowej. Rozwijająca się gospodarka stworzy nowe możliwości rozwojowe.

Pojawi się na rynku nowa konkurencja, która skłoni uczestników tego rynku do zmian strukturalnych w podaży towarów i usług. Konkurencja wyzwoli zdolności innowacyjne przedsiębiorstw, ale wyeliminuje firmy słabsze, nie mogące sobie poradzić w nowych warunkach.
Prognoza gospodarcza i rynkowa jest więc korzystna. Oznacza to, że planowane przedsięwzięcie jest niezbędne i w pełni realne. Ewentualne zagrożenia i bariery nie powinny przeszkodzić w realizacji zaplanowanych celów i zadań.