Cechy rynku nieruchomości

Specyfika rynku nieruchomości wynika

przede wszystkim z tego, że dobro o którym

mówimy, czyli nieruchomość, jest

nieprzenoszalna

. Nie można wyprodukować

jej w jakimś tanim miejscu na świecie, a

następnie dowieźć na ten rynek, gdzie można

uzyskać najwyższą cenę. Innymi słowy, ze

specyficznych cech nieruchomości wynika

specyfika tego rynku, który w zasadniczych

kwestiach, np. kształtowania podaży i

popytu, zachowuje się jak każdy rynek.

• 1. Lokalizacja

-jest najważniejszą

cechą rynkową, gdyż to ona decyduje
o pojawieniu się dalszych cech rynku.

Trwałość

posadowienia

nieruchomości w określonym
fragmencie krajobrazu powoduje, że
nieruchomość budynkowa raz
zrealizowana dla zaspokojenia
popytu, charakteryzuje się tą cechą.

• 2.

Niedoskonały

. Oznacza to, że występuje

w nim pełna swoboda kształtowania podaży
i popytu. Jednak punkt równowagi jest
trudny do osiągnięcia. W rezultacie bardzo
często podaż nieruchomości na danym
rynku lokalnym zmienia się skokowo.

• 3.

Niepowtarzalny

, ponieważ każda

nieruchomość jest położona w określonym
otoczeniu i nie ma sobie równej, drugiej
takiej samej.

Cechy rynku nieruchomości:

• 1.

Niejednolitość

– może być

wywołana: uwarstwieniem popytu,

(różnorodność rynków nieruchomości w

zależności od rodzaju nieruchomości, np.

rynek nieruchomości mieszkaniowych czy

komercyjnych)
zróżnicowanym zasięgiem przestrzennym,

(rozróżnienie rynku lokalnego, regionalnego,

krajowego, międzynarodowego) np. cena 1

m2 p.u. mieszkania w Warszawie jest

znacznie wyższa niż cena 1 m2 p.u. w

małym mieście

• wywołana zróżnicowanym charakterem

nabywanych praw (zróżnicowanie procedur
szacowania wartości prawa własności i praw o
krótkim okresie trwałości (najmu czy dzierżawy)

• wywołana zróżnicowaniem nieruchomości pod

względem jakości (np. na rynku biurowców czy
hoteli). Oba rynki wymagają odrębnych analiz,
rozwijają się w zróżnicowanym tempie,
wykazując silne wzajemne powiązania;
zróżnicowane proporcje pomiędzy popytem i
podażą dla poszczególnych klas jakościowych,
zróżnicowane stawki czynszu (ceny usług)

• NIEDOSKONAŁOŚĆ - brak informacji

o rynku.

Trudność osiągania stanu równowagi na

tym rynku, niestałość równowagi,
trudności na etapie wyceny;
powolna reakcja sygnałów z rynku na
ceny i cen na zmianę tych sygnałów
(relatywna stabilność cen
nieruchomości)

MAŁA ELASTYCZNOŚĆ POPYTU I

PODAŻY - słaba reakcja popytu i
podaży na zmiany ceny;

trudność osiągnięcia równowagi na

rynku nieruchomości; rynek
przechodzi od rynku nabywcy do
rynku sprzedawcy; silne wahania
wartości i liczby transakcji
nieruchomościami

WYMAGA FACHOWEJ OBSŁUGI -

konieczność uzyskania licencji,
wymóg permanentnego szkolenia

LOKALNY CHARAKTER RYNKU

NIERUCHOMOŚCI - potencjalny
nabywca musi poznać każdą
nieruchomość, osobiście oceniając jej
zalety i wady. Transakcje mają raczej
charakter lokalny.

EFEKTYWNOŚĆ RYNKU NA NISKIM

POZIOMIE - cena nie odzwierciedla
natychmiast w pełni informacji rynkowych.
Informacje, jakimi może dysponować
inwestor, są niewystarczające, aby mógł
on opracować rentowne strategie
handlowe na podstawie analizy szeregów
czasowych cen nieruchomości;

Inwestorzy uzyskują wyższe dochody tylko
w przypadku podjęcia
dodatkowego ryzyka;