ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI winien orientować

się w :



fizycznych właściwościach nieruchomości,



uwarunkowaniach prawno-instytucjonalnych,



uwarunkowaniach ekonomiczno-przestrzennych,



specyfice rynków nieruchomości.

Każda oferta rynkowa, w tym obrót

nieruchomościami /kupno-sprzedaż, wynajem/
zaoferowaniem pewnego zbioru użyteczności
czyli tzw. zbioru pewnych zmiennych opisujących
przedmiot transakcji.

Tymi zmiennymi są:

- produkt,
- cena,
- dystrybucja,
- promocja.

W analizie produktu wyodrębniamy:

- rdzeń produktu /określa zasadniczą korzyść, którą

nabywca rzeczywiście kupuje, wynajmuje, jest

wkomponowany na rynku w otoczenie,

- produkt rzeczywisty /podstawowa wersja

produktu do której dodawane są różne

użyteczności tworzące produkt poszerzony np.

kształt, standard, wielkość, lokalizacja/,

- produkt poszerzony, zwany również

wzbogaconym /jest wyposażony w dodatkowe

użyteczności wyróżniające go od innych

produktów, należą do nich: usprawnienia

techniczne, funkcjonalne, gwarancje,

kredytowanie, usługi sprzedażowe i

posprzedażowe/,

- produkt potencjalny /obejmuje to, co w

przyszłości może go uczynić bardziej atrakcyjnym/

Produkt rzeczywisty

Produkt poszerzony

Rdzeń produktu

Produkt potencjalny

Cykl życia produktu



Faza wprowadzenia produktu na rynek



Faza wzrostu



Faza dojrzałości



Faza spadku i wycofania produktu z rynku

Faza

Wprowadze

nie

Wzrost

Dojrzałość

Spadek

Sprzedaż

Niewielka

Dynamiczny

wzrost

Najwyższy

poziom ze spa

Spadek

Zyski

Bez znaczenia Najwyższe

Spadek

Niskie zerowe

Konsumenci

Preferujący

innowacje

Masowi

Masowi

Maruderzy

rynkowi

Konkurenci

Brak

odbiorców

Rosnąca

liczba

Wielu

Spadek

Strategia

Ekspansja

Penetracja

Utrzymanie

udziału w

rynk

Utrzymanie

podaży

Nakłady

marketingowe

Bardzo

wysokie

Wysokie

Malejące

Niskie

Dystrybucja

Kształtująca

się

Intensywna

Intensywna

Selektywna

Cena

Wysoka

Niższa

Niższa

Najniższa

Produkt

Pierwotny

Ulepszony

Zróżnicowany adoptowany

Marketing

Uzyskanie

akceptacji ryn

Zdobycie

max. udziału

Utrzymanie

udziału

Stopniowa

likwidacja

Analizy portfelowe

badają:

-

cykle życia różnych produktów

-

wzajemne relacje pomiędzy produktami a
przyporządkowanymi im działaniami
marketingowymi

Pozycja

produktu

Orientacja

rynkowa

Zyskownoś

ć

Inwestycje

Cash flow

Dojne krowy Utrzymać

udział w
rynku

Duża

Niewielkie

Zdecydowan
ie dodatnie

Psy

Wyciągać

korzyści i
znikaj

Niewielka

Niewielkie

lub zerowe

Dodatnie

Zagadkowe
dzieci

Zwiększać
udział w

rynku

Zerowa lub
ujemna.

Niska lub
ujemna

Znaczące,
niewielkie

lub zerowe

Zdecydowan
ie ujemne

lub dodatnie

Gwiazdy

Utrzymać
lub
zwiększać

udział w
rynku

Duża

Znaczące

Zerowe lub
ujemne

Funkcje i rodzaje cen

Na cenę mają wpływ:

-

koszty stałe i zmienne,

-

możliwość minimalizacji kosztów,

-

wielkość podaży i popytu,

-

średni poziom zyskowności,

-

segment, dla którego produkt jest
przeznaczony,

-

pozycja firmy na rynku,

-

strategia sprzedaży,

-

opinia nabywców i konkurencja.

Rodzaje cen:



Cena detaliczna,



Cena hurtowa,



Cena maksymalna,



Cena minimalna,



Cena najbliższa substytutowi,



Cena promocyjna

Ceny w ujęciu psychologicznym:



Cena o nierównych końcówkach,



Cena zwyczajowa,



Cena linii produktów,



Cena prestiżowa,



Cena za jakość.

Oddziaływanie cen na nabywców:



Efekt świadomości unikatowej /nabywcy mniej wrażliwi

na cenę, jeżeli produkt jest unikatowy/,



Efekt świadomości istnienia substytutów , nabywcy mniej

wrażliwi na cenę, gdy są zamienniki/.



Efekt trudnego porównania /brak odniesienia wartości do

produktu – nieruchomości porównywalnej/.



Efekt globalnych wydatków /nabywcy mniej wrażliwi, gdy

mniejsza część dochodów stanowi wydatek na dobro/



Efekt końcowego pożytku /gdy mniejszy jest wydatek do

całkowitego kosztu zakupu np. negocjacje/



Efekt utopionych pieniędzy /gdy do produktu dołożony

jest inny produkt/,



Efekt relacji jakości do ceny /założenie- wyższa jakość

większy prestiż, produkt ekskluzywny/,



Rodzaje kalkulacji kosztowych:



Kalkulowanie ceny według metody „koszt
plus”,



Kalkulowanie ceny wg docelowego zysku,



Kalkulowanie ceny według progu rentowności,



Kalkulowane ceny wg progu rentowności.

Podstawowym celem analizy rynku

przeprowadzanej przez zarządcę jest
znalezienie uzasadnienia dla
prawidłowego zarządzania
nieruchomością.