Podstawy gospodarowania
nieruchomościami
Wykład 4
Wartośd nieruchomości i jej wycena
dr Agnieszka Małkowska
Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego
Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
Cena a wartośd nieruchomości
CENA  kwota pieniędzy zapłacona za dane
dobro. Stanowi odwzorowanie faktu
dokonanego (np. ceny transakcyjne).
Cena jest zewnętrznym wyrazem
wartości; jest jej miarą, ale wartośd
nie zawsze jest równa cenie.
ØðCENA = WARTOÅšD  tylko na rynkach doskonaÅ‚ych,
tzn. w sytuacji gdy:
üð mechanizm rynkowy dziaÅ‚a efektywnie
üð nie ma asymetrii informacji
üð nie ma presji na strony transakcji
Czynniki kształtujące wartośd nieruchomości
" lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, ukształtowanie
Czynniki
terenu, nasłonecznienie, kształt, wielkośd działki, wiek
budynku, zużycie techniczne budynku, funkcjonalnośd, dojazd,
fizyczne
technologia budynku, uzbrojenie działki itp.
" stan rozwoju gospodarczego, poziom bezrobocia, zamożnośd
Czynniki
społeczeostwa, form kredytowania, oprocentowanie kredytów
ekonomiczne itp.
" plan zagospodarowania, formy władania nieruchomościami,
Czynniki
swoboda udziału w transakcjach, system podatkowy, system
prawne opłat, ulgi podatkowe, wymogi ochrony środowiska itp.
" sytuacja demograficzna regionu (wielkośd rodzin, styl życia,
Czynniki
przyzwyczajenia), moda, otoczenie nieruchomości (dostępnośd
środowiskowe
usług, centrów handlowych), sąsiedztwo, skażenie środowiska
itp.
Czynniki przyczyniające się do odchyleo pomiędzy ceną
a wartością nieruchomości
ØðOddziaÅ‚ywanie czynników deformujÄ…cych cenÄ™  np. wpÅ‚yw
monopolu, asymetria informacji
ØðForma obrotu: transakcja prywatna, forma przetargu
(ograniczony, nieograniczony, licytacja)
ØðInterwencjonizm paostwowy: preferencje fiskalne,
stosowanie bonifikat
ØðWarunki transakcji: szybka sprzedaż, zbycie pomiÄ™dzy
podmiotami powiÄ…zanymi
ØðNieracjonalne zachowania kupujÄ…cych: szczególne
motywacje kupujÄ…cego, zachowania snobistyczne
ØðSztuka negocjacji  niektórzy majÄ… dar przekonywania
ØðBÄ…ble rynkowe  oderwanie cen od tzw. fundamentów
Warunki stawiane transakcjom rynkowym
ØðStrony umowy byÅ‚y od siebie niezależne
ØðNie dziaÅ‚aÅ‚y w sytuacji przymusowej
ØðMiaÅ‚y stanowczy zamiar zawarcia umowy
ØðUpÅ‚ynÄ…Å‚ czas niezbÄ™dny do wyeksponowania
nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy
Rodzaje wartości nieruchomości
ØðWartoÅ›d rynkowa
ØðWartoÅ›d odtworzeniowa
ØðWartoÅ›d katastralna
Wartośd rynkowa
ØðWartoÅ›d rynkowÄ… okreÅ›la siÄ™ dla nieruchomoÅ›ci, które sÄ…
lub mogą byd przedmiotem obrotu. Wartośd rynkową
nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna
cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeo:
Øðstrony umowy byÅ‚y od siebie niezależne, nie dziaÅ‚aÅ‚y w
sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar
zawarcia umowy,
ØðupÅ‚ynÄ…Å‚ czas niezbÄ™dny do wyeksponowania
nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
umowy.
Wartośd odtworzeniowa
ØðWartoÅ›d odtworzeniowÄ… okreÅ›la siÄ™ dla
nieruchomości, które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą
byd przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy
wymagają tego przepisy szczególne.
ØðWartoÅ›d odtworzeniowa nieruchomoÅ›ci jest równa
kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem
stopnia zużycia.
Wartośd katastralna - istota
ØðWartoÅ›d katastralnÄ… ustala siÄ™ dla nieruchomoÅ›ci, o
których mowa w przepisach o podatku od
nieruchomości
ØðStanowi jÄ… wartoÅ›d ustalona w procesie powszechnej
taksacji nieruchomości (wycena masowa)
Wartośd nieruchomości Określenie wartości
Tabele i mapy
reprezentatywnych w nieruchomości dla
taksacyjne
danej gminie celów opodatkowania
Wartośd katastralna  sposób określania
Øð WartoÅ›d katastralnÄ… nieruchomoÅ›ci ustala siÄ™ na podstawie oszacowania
nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów
nieruchomości na obszarze danej gminy ( przy wykorzystaniu cen
transakcyjnych z tej gminy lub gmin sÄ…siadujÄ…cych)
Cechy nieruchomości brane pod uwagę przy powszechnej taksacji
Gruntów zabudowanych
Budynków Lokali
i pod zabudowÄ™
położenie, położenie, położenie w budynku,
przeznaczenie w planie rodzaj budynku, rodzaju lokalu,
miejscowym, sposób użytkowania, sposób użytkowania,
wyposażenie w wyposażenie w instalacje wyposażenie w instalacje
infrastrukturę, zewnętrzne, zewnętrzne,
stan zagospodarowania, dane techniczne, stopieo zużycia
klasa gleboznawcza stopieo zużycia
Przesłanki funkcjonowania zawodu rzeczoznawcy
majÄ…tkowego
ØðOkreÅ›lenia wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci dokonujÄ… rzeczoznawcy
majÄ…tkowi
ØðRzeczoznawca majÄ…tkowy  zawód zaufania publicznego
ØðDlaczego zawód rzeczoznawcy jest potrzebny?
üðCechy nieruchomoÅ›ci  m.in. różnorodnoÅ›d, kapitaÅ‚ochÅ‚onnoÅ›d
üðCechy rynku nieruchomoÅ›ci  niedoskonaÅ‚oÅ›d
üðRóżne cele, warunki i metody wyceny
üðPotrzeba obiektywizmu i bezstronnoÅ›ci
(sprzeczne interesy stron)
üðZapewnienie bezpieczeostwa finansowego decyzji
(ciężar finansowy decyzji, poufnośd informacji)
üðWymogi wiedzy, doÅ›wiadczenia i kwalifikacji zawodowych
(wiedza ekspercka)  podlegajÄ…ce weryfikacji
Kto to jest rzeczoznawca majÄ…tkowy?
ØðRzeczoznawcÄ… majÄ…tkowym jest osoba fizyczna
posiadajÄ…ca uprawnienia zawodowe w zakresie
szacowania nieruchomości
ØðPrawo wykonywania zawodu rzeczoznawcy
majÄ…tkowego osoba nabywa z dniem wpisu do
centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych
ØðTytuÅ‚ zawodowy  rzeczoznawca majÄ…tkowy podlega
ochronie prawnej.
Czym siÄ™ zajmuje rzeczoznawca majÄ…tkowy?
ØðRzeczoznawca majÄ…tkowy:
üðokreÅ›la wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci, a także maszyn i urzÄ…dzeo trwale
związanych z nieruchomością.
üðmoże sporzÄ…dzad opracowania i ekspertyzy, niestanowiÄ…ce operatu
szacunkowego, dotyczÄ…ce:
żð rynku nieruchomoÅ›ci oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
żð efektywnoÅ›ci inwestowania w nieruchomoÅ›ci i ich rozwoju;
żð skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
żð oznaczania przedmiotu odrÄ™bnej wÅ‚asnoÅ›ci lokali;
żð bankowo-hipotecznej wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci;
żð okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci na potrzeby indywidualnego inwestora;
żð wyceny nieruchomoÅ›ci zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o
rachunkowości;
żð wyceny nieruchomoÅ›ci jako Å›rodków trwaÅ‚ych jednostek w rozumieniu
ustawy o rachunkowości.
Kto ma szansÄ™ zostad rzeczoznawcÄ… majÄ…tkowym?
ØðOsoba fizyczna, która:
üðnie byÅ‚a karana za przestÄ™pstwa przeciwko mieniu,
dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie
pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za
składanie fałszywych zeznao oraz za przestępstwa skarbowe;
üðposiada wyższe wyksztaÅ‚cenie magisterskie;
üðzakooczyÅ‚a z wynikiem pozytywnym proces przygotowania do
zawodu, postępowanie kwalifikacyjne i złożyła egzamin
uprawniajÄ…cy do wykonywania zawodu rzeczoznawcy
majÄ…tkowego;
üðzostaÅ‚a wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców
MajÄ…tkowych.
Proces (wymogi formalne) przygotowania siÄ™ do
zawodu rzeczoznawcy
ØðEtap I
üðukooczenie studiów wyższych, których program uwzglÄ™dnia co najmniej
minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie
wyceny nieruchomości, lub
üðukooczenie studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoÅ›ci ;
ØðEtap II
üðodbycie praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomoÅ›ci u osoby,
która wykonuje działalnośd zawodową w zakresie rzeczoznawstwa
majątkowego w sposób nieprzerwany minimum 5 lat
üðpraktyka zawodowa nie może trwad krócej niż 12 miesiÄ™cy
üðNa praktyce kandydat:
üðuczestniczy w wykonywaniu czynnoÅ›ci zwiÄ…zanych z szacowaniem nieruchomoÅ›ci,
üðsamodzielnie sporzÄ…dza 15 operatów szacunkowych zgodnie z wymogami
rozporzÄ…dzenia,
üðzapoznaje siÄ™ ze sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji oraz innych z
ródeł
informacji o nieruchomościach
Egzamin dla kandydatów na rzeczoznawców
majÄ…tkowych
ØðEtap III
üðPrzejÅ›cie z wynikiem pozytywnym postÄ™powania kwalifikacyjnego
üðEtap wstÄ™pny  sprawdzenie warunków formalnych wymaganych
przed przystÄ…pieniem do egzaminu
üðEgzamin:
żðPisemny  test 90 pytao wielokrotnego wyboru (max 90 p.) oraz zadanie
praktyczne (max 10 p.)  czas trwania 150 minut  egzamin zdany min. 70
p.,
żðUstny  obrona 3 z 15 operatów (wybranych przez KomisjÄ™), od 6 do 12
pytao od członków Komisji Egzaminacyjnej + dowolna liczba pytao
uzupeÅ‚niajÄ…cych Jð. Egzamin zdany gdy kandydat uzyskaÅ‚ min. 50%
punktów za właściwe odpowiedzi dla każdego bronionego operatu
szacunkowego.
ØðWpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców MajÄ…tkowych
Zdaliśmy  co dalej?
" Odpowiedzialnośd rzeczoznawcy za operat
 merytoryczna (właściwa metodologicznie)
 formalna (zgodnośd z prawem i z etyką zawodową)
" Weryfikacja opinii rzeczoznawcy
 obrona operatu
 Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
" Kontrola nad działalnością rzeczoznawcy
 ustawiczne dokształcanie (dokumentowane i weryfikowane)
 ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
" Sankcje (za naruszenie prawa, zasad wyceny, standardów
zawodowych i etyki)
 upomnienia i nagany
 czasowe zawieszenie wykonywania uprawnieo
 zawieszenie uprawnieo do czasu ponownego złożenia egzaminu
 pozbawienie uprawnieo
Regulacje dotyczące zasad wyceny nieruchomości
ØðUstawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami,
ØðRozporzÄ…dzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzeÅ›nia 2004 r. w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu
szacunkowego
ØðPowszechne Krajowe Zasady Wyceny - opracowywane przez
Polską Federację Stowarzyszeo Rzeczoznawców Majątkowych
w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw
budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkalnictwa.
Rzeczoznawcy przy wycenie majÄ… obowiÄ…zek kierowad siÄ™
zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów
zawodowych.
Podstawowe pojęcia związane z wyceną
Wycena
" postępowanie, w wyniku którego dokonuje się
określenia wartości nieruchomości
nieruchomości
Szacowanie
" czynności związane z określaniem wartości
nieruchomości
nieruchomości
" opinia autorska rzeczoznawcy majÄ…tkowego o
Operat
wartości nieruchomości. Stanowi dokument
szacunkowy
urzędowy sporządzany wyłącznie na piśmie.
Przesłanki/cele wyceny nieruchomości
ØðKupno/sprzedaż
ØðAporty do spółek
ØðZabezpieczanie kredytów
ØðDoradztwo inwestycyjne
ØðPrzetargi
ØðUbezpieczenia
ØðOdszkodowania
ØðPodatki i opÅ‚aty
ØðLeasing
Jakie elementy musi zawierad operat szacunkowy
Treśd operatu:
" Strona tytułowa
" WyciÄ…g z operatu szacunkowego
" Określenie przedmiotu i zakresu wyceny
" Określenie celu wyceny
" Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego
" Daty istotne dla sporzÄ…dzenia operatu
" Opis i określenie nieruchomości
Stan prawny
Stan techniczny i użytkowy
Przeznaczenie w planie miejscowym
" Przedstawienie sposobu wyceny
" Analiza rynku nieruchomości
" Określenie wartości nieruchomości
" Wynik koocowy
" Klauzule i zastrzeżenia
" Podpis autora i pieczęd
" Załączniki
y
ródła informacji wykorzystywane do wyceny?
" Księgi wieczyste
" Kataster nieruchomości
" Ewidencja sieci uzbrojenia terenu
" Tabele taksacyjne i mapy taksacyjne
" Plany miejscowe, studia uwarunkowao i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy
" Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
pozwolenia na budowÄ™
" Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe
" Dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Paostwa powierzył
wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz (np.
ANR, AMW)
" Akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych
" Umowy, orzeczenia, decyzje i inne dokumenty, będące podstawą wpisu do
ksiąg wieczystych, rejestry wchodzące w skład operatu katastralnego, a
także wyciągi z operatów szacunkowych przekazywane do katastru
nieruchomości
Metodologia wyceny  podejścia i metody
Øð PodejÅ›cie porównawcze
üðMetoda porównania parami
üðMetoda korygowania ceny Å›redniej
üðMetoda analizy statystycznej rynku
Øð PodejÅ›cie dochodowe
üðMetoda kapitalizacji prostej
üðMetoda dyskontowania strumieni dochodów
Øð PodejÅ›cie kosztowe
üðMetoda kosztów zastÄ…pienia
üðMetoda kosztów odtworzenia
Øð PodejÅ›cie mieszane
üðMetoda pozostaÅ‚oÅ›ciowa
üðMetoda likwidacyjna
Podstawowe zasady wyceny (podejścia)
Podejście porównawcze
" polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartośd ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości
podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Podejście dochodowe
" polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokośd uzależni od
przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.
Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości
nieruchomości przynoszących dochód lub takich, które dochód
mogÄ… przynosid.
Podstawowe zasady wyceny (podejścia)
cd.
Podejście kosztowe
" stosuje się do określenia wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartośd ta odpowiada kosztom jej
odtworzenia, pomniejszonym o wartośd zużycia
nieruchomości.
Podejście mieszane
" stosuje się do określenia wartości rynkowej
nieruchomości w sytuacji, gdy nie można skorzystad z
podejścia porównawczego lub dochodowego.
23. Ile jest wart Kraków
Wg Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
mrn. pl wszystkie nieruchomości w Krakowie są warte
309 mld zł
üðNajwiÄ™kszÄ… wartoÅ›d ma Wawel -wartoÅ›d wszystkich
obiektów zlokalizowanych na wzgórzu wawelskim
została oszacowana na 4 mld zł.
üðMieszkania i domy -137 mld zÅ‚.
üðInfrastruktura miejska -32,5 mld zÅ‚
üðObiekty publiczne -32,5 mld zÅ‚
üðHotele  3,3 mld zÅ‚
üðBiurowce  3,9 mld zÅ‚
To na dzisiaj wszystko &
Czy sÄ… pytania?