Tabela danych transakcji
Lp |
Data transakcji |
Miejscowość |
Uzbrojenie |
Droga |
Powierzchnia [ha] |
Cena jednostkowa gruntu [zł/mkw] |
1 |
2001-02-12 |
Stare Miasto |
e,w,k,t |
utwardzona |
0,0800 |
13,00 zł |
2 |
2001-02-12 |
Stare Miasto |
e,w,k,t |
utwardzona |
0,0800 |
13,00 zł |
3 |
2001-02-12 |
Stare Miasto |
e,w,k,t |
utwardzona |
0,0800 |
13,00 zł |
4 |
2001-02-20 |
Stare Miasto |
e,w,k,t |
utwardzona |
0,0800 |
13,00 zł |
5 |
2001-03-01 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,2000 |
7,50 zł |
6 |
2001-06-29 |
Stare Miasto |
e,w,k,t |
utwardzona |
0,0800 |
12,50 zł |
7 |
2001-07-12 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,1148 |
8,71 zł |
8 |
2001-07-27 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0342 |
14,00 zł |
9 |
2001-07-27 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0463 |
14,00 zł |
10 |
2001-09-03 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,0295 |
14,00 zł |
11 |
2001-09-03 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,0408 |
14,00 zł |
12 |
2001-11-05 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0341 |
17,60 zł |
13 |
2001-11-05 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0472 |
14,83 zł |
14 |
2001-11-28 |
Stare Miasto |
e,w,t |
utwardzona |
0,1202 |
14,98 zł |
15 |
2001-12-27 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
utwardzona |
0,0498 |
18,00 zł |
16 |
2002-03-01 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0342 |
16,00 zł |
17 |
2002-03-04 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
utwardzona |
0,1202 |
10,82 zł |
18 |
2002-05-06 |
Stare Miasto |
e,w,t |
utwardzona |
0,1469 |
10,21 zł |
19 |
2002-05-23 |
Stare Miasto |
e,w,k,t |
utwardzona |
0,0800 |
15,00 zł |
20 |
2002-06-03 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0343 |
16,00 zł |
21 |
2002-06-03 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
ziemna |
0,0469 |
16,00 zł |
22 |
2002-07-24 |
Stare Miasto |
e,w,t |
utwardzona |
0,0545 |
15,00 zł |
23 |
2002-07-24 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,0374 |
10,00 zł |
24 |
2002-07-24 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,0582 |
10,00 zł |
25 |
2002-09-17 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,0546 |
14,00 zł |
26 |
2002-09-17 |
Stare Miasto |
e,w,t |
ziemna |
0,0271 |
14,00 zł |
27 |
2002-11-21 |
Stare Miasto |
e,w,k,t,g |
utwardzona |
0,0463 |
13,00 zł |
28 |
2002-11-25 |
Stare Miasto |
e,w,g |
utwardzona |
0,0483 |
12,00 zł |
29 |
2002-11-25 |
Stare Miasto |
e,w,g |
utwardzona |
0,0317 |
12,00 zł |
Obliczenie trendu zmiany ceny
Trend zmiany ceny obliczamy ze wzoru:
gdzie:
r - współczynnik zmiany ceny;
Cp - cena jednostkowa uzyskana w transakcji późniejszej;
Cw - cena jednostkowa uzyskana w transakcji wcześniejszej;
t - liczba miesięcy między transakcjami.
Do wyliczeń linii trendu przyjmujemy pary transakcji nieróżniące się między sobą ze względu na przyjęte atrybuty.
Lp |
Cp |
Cw |
Liczba miesięcy miedzy transakcjami |
Miesięczny trend zmiany ceny |
Nieruchomość 13 i 8 |
14,83 zł/m2 |
14,00 zł/m2 |
4 |
1,48% |
Nieruchomość 20 i 9 |
16,00 zł/m2 |
14,00 zł/m2 |
11 |
1,30% |
Nieruchomość 19 i 2 |
15,00 zł/m2 |
13,00 zł/m2 |
15 |
1,03% |
Średni miesięczny trend czasowy |
1,27% |
|||
Ceny jednostkowe obiektów pomocniczych korygujemy na dzień wyceny według wzoru:
gdzie:
C' - cena jednostkowa skorygowana na datę wyceny;
C - cena jednostkowa na datę transakcji;
r - współczynnik zmiany ceny (wyrażony w ułamku dziesiętnym);
tw - data wyceny przedstawiana w skali interwału;
ti - data transakcji przedstawiona w skali interwału;
Tabela danych transakcji skorygowanych
Lp |
Data transakcji (ti) |
Data wyceny (tw) |
Liczba miesięcy (tw-ti) |
Współczynnik zmiany ceny (r) |
Cena jednostkowa gruntu [zł/mkw] |
Cena jednostkowa gruntu po korekcie[zł/mkw] |
1 |
2001-02-12 |
2003-01-23 |
23 |
0,0127 |
13,00 zł |
16,80 zł |
2 |
2001-02-12 |
2003-01-23 |
23 |
0,0127 |
13,00 zł |
16,80 zł |
3 |
2001-02-12 |
2003-01-23 |
23 |
0,0127 |
13,00 zł |
16,80 zł |
4 |
2001-02-20 |
2003-01-23 |
23 |
0,0127 |
13,00 zł |
16,80 zł |
5 |
2001-03-01 |
2003-01-23 |
22 |
0,0127 |
7,50 zł |
9,60 zł |
6 |
2001-06-29 |
2003-01-23 |
19 |
0,0127 |
12,50 zł |
15,52 zł |
7 |
2001-07-12 |
2003-01-23 |
18 |
0,0127 |
8,71 zł |
10,70 zł |
8 |
2001-07-27 |
2003-01-23 |
18 |
0,0127 |
14,00 zł |
17,20 zł |
9 |
2001-07-27 |
2003-01-23 |
18 |
0,0127 |
14,00 zł |
17,20 zł |
10 |
2001-09-03 |
2003-01-23 |
16 |
0,0127 |
14,00 zł |
16,84 zł |
11 |
2001-09-03 |
2003-01-23 |
16 |
0,0127 |
14,00 zł |
16,84 zł |
12 |
2001-11-05 |
2003-01-23 |
14 |
0,0127 |
17,60 zł |
20,72 zł |
13 |
2001-11-05 |
2003-01-23 |
14 |
0,0127 |
14,83 zł |
17,47 zł |
14 |
2001-11-28 |
2003-01-23 |
14 |
0,0127 |
14,98 zł |
17,64 zł |
15 |
2001-12-27 |
2003-01-23 |
13 |
0,0127 |
18,00 zł |
20,97 zł |
16 |
2002-03-01 |
2003-01-23 |
10 |
0,0127 |
16,00 zł |
18,03 zł |
17 |
2002-03-04 |
2003-01-23 |
10 |
0,0127 |
10,82 zł |
12,19 zł |
18 |
2002-05-06 |
2003-01-23 |
8 |
0,0127 |
10,21 zł |
11,25 zł |
19 |
2002-05-23 |
2003-01-23 |
8 |
0,0127 |
15,00 zł |
16,52 zł |
20 |
2002-06-03 |
2003-01-23 |
7 |
0,0127 |
16,00 zł |
17,42 zł |
21 |
2002-06-03 |
2003-01-23 |
7 |
0,0127 |
16,00 zł |
17,42 zł |
22 |
2002-07-24 |
2003-01-23 |
6 |
0,0127 |
15,00 zł |
16,14 zł |
23 |
2002-07-24 |
2003-01-23 |
6 |
0,0127 |
10,00 zł |
10,76 zł |
24 |
2002-07-24 |
2003-01-23 |
6 |
0,0127 |
10,00 zł |
10,76 zł |
25 |
2002-09-17 |
2003-01-23 |
4 |
0,0127 |
14,00 zł |
14,71 zł |
26 |
2002-09-17 |
2003-01-23 |
4 |
0,0127 |
14,00 zł |
14,71 zł |
27 |
2002-11-21 |
2003-01-23 |
2 |
0,0127 |
13,00 zł |
13,33 zł |
28 |
2002-11-25 |
2003-01-23 |
2 |
0,0127 |
12,00 zł |
12,30 zł |
29 |
2002-11-25 |
2003-01-23 |
2 |
0,0127 |
12,00 zł |
12,30 zł |
|
Analiza trendu czasowego zmian cen za pomocą regresji prostej.
|
|
||||||
|
Przyjmujemy czas zmiennej czasowej w interwałach równych jednemu dniu |
|
||||||
|
Stosujemy metodę najmniejszych kwadratów otrzymując model regresji w postaci: |
|
||||||
|
y = ax + b + e |
|
||||||
|
gdzie: |
|
||||||
|
y - cena za jeden m2; |
|
||||||
|
x - czas wyrażony w skali interwałowej; |
|
||||||
|
e - składnik losowy modelu. |
|
||||||
|
Parametry a, b, modelu wyznaczamy za pomocą arkusza kalkulacyjnego excel. |
|
||||||
|
Średni dzienny trend czasowy r obliczamy wg wzoru: |
|
||||||
|
|
|
||||||
|
gdzie: |
|
||||||
|
CŚr - średnia cena wyliczona z modelu. |
|
||||||
|
Ceny jednostkowe obiektów pomocniczych korygujemy na dzień wyceny według wzoru:
|
|
||||||
Pierwsza próbka transakcji nieruchomości o identycznych cechach |
|
|||||||
Lp. |
Data transakcji |
Cena jednostkowa 1 zł/mkw. |
|
|||||
1 |
2002-12-05 |
36,11 zł |
|
|||||
2 |
2003-02-05 |
39,55 zł |
|
|||||
6 |
2003-03-04 |
37,12 zł |
|
|||||
7 |
2003-04-04 |
37,14 zł |
|
|||||
11 |
2003-06-24 |
36,23 zł |
|
|||||
17 |
2003-08-01 |
40,13 zł |
|
|||||
19 |
2003-09-02 |
41,18 zł |
|
|||||
20 |
2003-10-03 |
40,10 zł |
|
|||||
|
Średnia cena |
38,45 |
|
|||||
|
|
|
|
|||||
|
Estymacja parametrów tego modelu, wykonana przy pomocy arkusza kalkulacyjnego excel, prowadzi do następujących wartości: |
|||||||
|
współczynnik determinacji wynosi 0,43 co oznacza, że 43 % obserwacji jest wyjaśnione tym modelem |
|||||||
|
średni dzienny wskaźnik zmian cen w tym modelu wynosi: |
|
||||||
|
r=a/średnia cena*100%=0,0121/38,45*100%=0,0315% |
|
|
|||||
|
|
|
|
|||||
|
Analiza trendu czasowego zmian cen za pomocą regresji prostej drugiej próbki transakcji nieruchomości o identycznych cechach. |
|
||||||
|
Przyjmujemy czas zmiennej czasowej w interwałach równych jednemu dniu |
|
||||||
|
|
|
|
|||||
Druga próbka transakcji nieruchomości o identycznych cechach |
|
|||||||
Lp. |
Data transakcji |
Cena jednostkowa 1 zł/mkw. |
|
|||||
5 |
2003-03-03 |
28,06 zł |
|
|||||
9 |
2003-05-06 |
24,15 zł |
|
|||||
13 |
2003-07-18 |
28,71 zł |
|
|||||
14 |
2003-07-24 |
28,11 zł |
|
|||||
|
Średnia cena |
27,26 |
|
|||||
|
Estymacja parametrów tego modelu, wykonana przy pomocy arkusza kalkulacyjnego excel, prowadzi do następujących wartości: współczynnik determinacji wynosi 0,08 co oznacza, że 8 % obserwacji jest wyjaśnione tym modelem |
|||||||
|
średni dzienny wskaźnik zmian cen w tym modelu wynosi: |
|
||||||
|
r = a/średnia cena*100% = 0,0089/27,26*100%0,0327% |
|
0,0327% |
|||||
|
|
|
|
|||||
Dla powyższych próbek obliczyliśmy średni dzienny wskaźnik zmiany ceny |
|
|||||||
Aby określić średni dzienny wskaźnik zmiany ceny dla rynku nieruchomości określimy |
||||||||
wagę dla każdej z powyższych próbek wagę określimy na podstawie |
|
|||||||
ilości obserwacji przyjętych dla poszczególnego modelu |
|
|||||||
|
|
|
|
|||||
|
r = r1*8/12+r2*4/12= |
0,0319% |
|
|||||
|
średni dzienny wskaźnik zmiany ceny |
0,0319% |
|
|||||
|
średni miesięczny wskaźnik zmiany ceny |
0,97% |
|
|||||
|
średni roczny wskaźnik zmiany ceny |
11,63% |
|
|||||
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|||||
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
Efekt substytucyjny i dochodowy zmiany ceny
13 Obliczanie budynków
13 Obliczenia rurociagow & Ruch Nieznany
mikro egzamin sciagi, podręczna, MIESZANA ELASTYCZNOŚĆ POPYTU jest miarą zmian popytu w zależności o
Budownictwo Ogolne II wyklad 13 obliczenia b (2)
Efekt substytucyjny i dochodowy zmiany ceny
13 Obliczanie budynków
Laborka 13 (obliczenia)
13 Obliczenie wsp w ukł elipsoidy Krasowskiego (transf wsp między elipsoidami GRS80 i Krasowskiego)
Laborka 13 (obliczenia)
Laborka 13 (obliczenia)
Laborka 13 (obliczenia)
Laborka 13 (obliczenia)
13 ZMIANY WSTECZNE (2)id 14517 ppt
obliczenie ceny mocy biernej
13.Zmiany na stronie, Broń jądrowa
(Wydruk – ATX Switching Power Supply 13,8 V Proste zmiany w celu zwiększenia napięcia wyjściowego Ja
więcej podobnych podstron