OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno magazynowym w

Dobrym Mieście przy ulicy Fabrycznej 6

(obręb 5, działka nr 71/11)

Operat sporządziła:

Anna Brejna

Rok III, Grupa 3

…………...............

(podpis)

SPIS TREŚCI :

Wyciąg z operatu szacunkowego.............................................................. Spis treści.................................................................................................... Podstawy formalne i materialnoprawne.................................................. 1.1. Podstawy formalne...................................................................................... 1.2. Przedmiot i zakres wyceny.......................................................................... 1.3. Cel wyceny.................................................................................................. 1.4. Podstawy materialnoprawne........................................................................ 1.5. Podstawy metodologiczne........................................................................... 1.6. Źródła danych merytorycznych................................................................... 1.7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego................................... 2. Opis i określenie stanu nieruchomości............................................................ 2.1. Stan prawny nieruchomości......................................................................... 2.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego........................ 2.3. Lokalizacja i otoczenie................................................................................ 2.3.1. Lokalizacja ogólna.............................................................................. 2.3.2. Lokalizacja szczegółowa.................................................................... 2.4. Opis techniczno - użytkowy........................................................................ 3.Sposób wyceny........................................................................................... 3.1 Opis techniki elementów scalonych..................................................... 4. Określenie wartości odtworzeniowej budynku garażu................................. 4.1 Określenie liczby i cen elementów scalonych oraz ilości jednostek obmiarowych w wycenie budynku garażu....................................................... 4.2 Określenie stopnia zużycia………………………………………………. 4.3 Określenie wartości końcowej..................................................................... 5. Klauzule i zastrzeżenia...................................................................................... 6. Wykaz załączników......................................................................................... 7. Załączniki.........................................................................................................

2 3 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 7 7 8 9 10

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Określenie nieruchomości	Przedmiotem wyceny jest budynek produkcyjno-magazynowy położony w Dobrym Mieście przy ulicy Fabrycznej 6. Budynek posadowiony jest we wschodniej części działki o numerze ewidencyjnym 71/11 (obręb nr 5) o powierzchni 2261 m^2. Dojazd do nieruchomości jest dobry drogą utwardzoną. Na terenie działki występują następujące urządzenia komunalne: sieć wodociągowa, sieć energetyczna, sieć kanalizacyjna. W bezpośrednim sąsiedztwie działki znajdują się tereny zabudowane budynkami magazynowo produkcyjnymi i zespołem garaży. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest na cel zabudowy związany z usługami i administracją ozn. symbolem UA. Nieruchomość posiada urządzoną Księgę Wieczystą Nr 59250. Budynek jest nie podpiwniczony, parterowy w zabudowie wolnostojącej, z dachem dwuspadowym. Kubatura budynku : 2499,76 m^3, pow. użytkowa: 595,18 m^2, pow. zabudowy: 650,93 m^2. Ściany budynku wykonane są z cegły ceramicznej Ławy fundamentowe nadlane z betonu. Posadzka betonowa z izolacja przeciwwilgociową z 2-ch warstw papy izolacyjnej. Bramy wjazdowe typu uchylnego do góry z blachy stalowej.
Cel wyceny	Celem wyceny jest określenie wartości odtworzeniowej budynku gospodarczego dla potrzeb ubezpieczenia.
Metoda ustalania wartości	Przy wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów zastąpienia, technikę elementów scalonych
Daty	sporządzenia operatu szacunkowego: 19 maja 2005 r.
Wartość rynkowa nieruchomości	442890 zł słownie: czterysta czterdzieści dwa tysiące osiemset dziewięćdziesiąt złotych
Anna Brejna ............................. (podpis)

1. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE

1.1. Podstawy formalne.

Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi umowa o dzieło zawarta w dniu 10.04.2005r pomiędzy zleceniodawcą Panem Andrzejem Piasecznym, zamieszkałym w Lidzbarku Warmińskim przy ul. Powstańców Warszawskich 3/12 a zleceniobiorcą Panią Anną Brejna zam. w Żurominie przy ulicy Żeromskiego.

1. Przedmiot i zakres wyceny.

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem produkcyjno magazynowym, położona w Dobrym Mieście, gm. Dobre Miasto, woj. warmińsko-mazurskie o powierzchni 2261 m², oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem 71/11

Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem produkcyjno - magazynowym położonej w Dobrym Mieście.

1.3. Cel wyceny.

Operat szacunkowy został sporządzony w celu określenia wartości odtworzeniowej budynku produkcyjno-magazynowego jako podstawy do naliczenia stawki ubezpieczenia.

1.4. Podstawy materialnoprawne.

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(t. j. Dz. U. z 2004r. Nr 261 poz.2603 z późn. zm.).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109).

3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

4. Ustawa o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2003 r nr 124 poz.1151 z pożn. zm.)

1.5. Podstawy metodologiczne.

1. Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, System szacowania nieruchomości, 1996r., Olsztyn - Zielona Góra.

2. Andrzej Hopfer, Maria Krawczyk, Ryszard Źróbek, Sabina Źróbek, Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych, 1993r, Warszawa.

3. Teresa Zajączkowska, Kalkulacja kosztorysowa, 1999r, Kraków.

1. Źródła danych merytorycznych.

1. Odpis z księgi wieczystej Nr 59250.- zał.3

2. Wypis i wyrys z rejestru gruntów.- zał.2

3. Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna.- zał.4

4. Mapa zasadnicza.- zał. 8

5. Protokół z wywiadu terenowego.- zał. 5

6. Dokumentacja techniczna szacowanego obiektu - projekt budowlany.- zał. 7

1. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego.

• data sporządzenia operatu szacunkowego : 19. V. 2005 r.

• data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny : 19.V. 2005 r.

• data wizji terenowej : 19.V.2005 r.

• data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny :
  19.V.2005 r.

2. OPIS I OKREŚLENIE STANU BUDYNKU.

1. Stan prawny budynku

Stan prawny przedmiotu wyceny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej KW Nr 59250, prowadzonej przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych w Olsztynie. Właścicielem nieruchomości gruntowej, na której usytuowany jest wyceniany budynek, położony w Dobrym Mieście przy ulicy Fabrycznej 6 jest Pan Andrzej Piaseczny zmieszkały w Lidzbarku Warmińskim przy ulicy Wyzwolenia 3 m 12. W dziale III (ciężary i ograniczenia) oraz IV(hipoteki) stwierdzono brak wpisów. Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 3.

W ewidencji gruntów i budynków nieruchomość, na której usytuowany jest budynek, oznaczona jest jako działka ewidencyjna numer 71/11, położona w obrębie 5, w jednostce ewidencyjnej Dobre Miasto w województwie warmińsko - mazurskim. Powierzchnia działki wynosi 2261 m². Protokół z badania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 2.

2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Dobrego Miasta zatwierdzonego uchwałą Nr XXXIV/310/01 Rady Miejskiej w Dobrym Mieście z dnia 27 czerwca 2001 roku (Dz. U. Woj. warmińsko - mazurskiego Nr 3 z dnia 25.05.1999 roku) wynika, że teren, na którym znajduje się wyceniany budynek przeznaczony jest pod działalność usługową i administracyjną (oznaczenie na planie zagospodarowania przestrzennego : UA) Nieruchomość jest użytkowana i zagospodarowana w sposób zgodny z przeznaczeniem

Protokół z badania ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna stanowi załącznik nr 4.

3. Lokalizacja i otoczenie.

Szacowany budynek produkcyjno-magaznowy położony jest w Dobrym Mieście przy ulicy Fabrycznej 6, w północnej części miasta.. Sąsiedztwo budynku stanowią działki, na których znajdują się budynki magazynowo- produkcyjne i zespół garaży. Prowadzi do niej utwardzona droga dojazdowa.

2.4. Opis techniczny budynku produkcyjno- magazynowego

Wyceniany budynek produkcyjno- magazynowego wykonany jest metodą tradycyjną, parterowy, nie podpiwniczony, z dachem dwuspadowym pokrytym blacha trapezową. Kubatura budynku : 22499,76 m³, pow. użytkowa : 595,18 m², pow. zabudowy : 650,93 m².

Fundmenty wylewane z betonu B 15. Ściany zewnętrzne murowane trójwarstwowe. Ściana nośna z cegły ceramicznej pełnej. Nadproża wylewane z betonu B 15.Dach dwuspadowy, pokryty blachą trapezową na płatwiach drewnianych.

Ksero dokumentacji fotograficznej wycenianego obiektu przedstawia zał. nr 6 , natomiast dokumentację techniczną zał. nr 7.

3.PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

Określono wartość odtworzeniową budynku.

Z uwagi na cel wyceny, obowiązujące przepisy prawne oraz rodzaj wycenianego obiektu do określenia wartości zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów zastąpienia, technikę elementów scalonych..

Podejście kosztowe stosowane jest przy określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nieruchomość więcej niż wyniosą koszty odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii lub funkcji, w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia.

Metoda kosztów zastąpienia określa ile wyniosłyby koszty odtworzenia obiektu o takiej samej funkcji co obiekt wyceniany o podobnych parametrach użytkowych ale przy użyciu nowoczesnych materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i wyposażenia odpowiadającego obecnym warunkom. Wykorzystaną w tym opracowaniu techniką jest technika elementów scalonych. Przy użyciu tej techniki określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych tych robót.

4. OKRESLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Przy wycenie obiektu wykorzystano katalog - „Scalone wskaźniki do wyceny budynków, zeszyt 1/60”, czerwiec 2002 , wg cen II kwartał 2002 r.

Aby obliczyć wartość tej nieruchomości należy uwzględnić :

• Koszty dokumentacji, które wynoszą 4% ( K_D )

• Mnożnik przeliczeniowy dla Olsztyna, który wynosi 0,8 ( M_P )

Dane niezbędne do określenia wartości nieruchomości:

Powierzchnia zabudowy 650,93 m²

Powierzchnia użytkowa 595,18 m²

Kubatura 2499,76 m³

Powierzchnia elewacji 496,33 m²

Nr elementu	Podstawa wyceny wg.IDM	Nazwa elementu	Jednostki obmiaru		liczba jednostek	Wska-źnik regio-nalny	koszt odtworzenia elementu
									jednostka obmiaru	złotych za jednostkę
1	Ob. Nr 32	Roboty ziemne	100 m^2	16519	1,1704	0,8	15467,07
2	Ob. Nr 32	Fundamenty i ściany fundamentowe	m^2	486	111,19	0,8	43230,67
2	Ob. Nr 32	Ściany nadziemia	100m^3 obj. muru	50079	4,2826	0,8	171574,66
3	Ob. Nr 32	Stropy i schody	100m^2	16480	0,4113	0,8	5422,58
4	Ob. Nr 32	Dach konstrukcja ociepl. I pokrycie	100 m^2 pow. zab	11743	6,5093	0,8	61150,97
5	Ob. Nr 32	Posadzki	100m^2 p.o..	13012	6,3210	0,8	65799,08
6	Ob. Nr 32	Stolarka i ślusarka	100 m^2pow.ogól	12337	6,3210	0,8	62385,74
7	Ob. Nr 32	Tynki wew. Okładziny i malowanie	1000 m3 kubatury	25937	2,4998	0,8	51869,85
8	Ob. Nr 32	Elewacja	100m 2 um. pow. elew.	3277	4,9633	0,8	13011,79
9	Ob. Nr 32	Instalacja sanitarna	1000 m^3kub	22763	2,4998	0,8	45522,36
10	Ob. Nr 32	Instalacja elektryczna	1000 m^3kub	9533	2,4998	0,8	19064,47
						Koszty budowy	554500

Określenie stopnia zużycia budowli

Stopień zużycia poszczególnych elementów budowli wyliczony został na podstawie wzoru Rossa:

Sz=t*(t+T)/2*T²

Lp	Nazwa elementu	Wartość [zł]	Udział elementu w koszcie obiektu [%]	Trwałość elementu w latach	Stopień zużycia [%]
1	Roboty ziemne	2043	4.12	-	-
2	Fundamenty	2283	11,88	250	1,5
3	Ściany nadziemia	2970	31,93	140	2,8
4	Dach: konstrukcja, pokrycie	25767	22,30	140	2,8
5	Stolarka okienna i drzwiowa	9669	4.90	50	6,5
6	Posadzka,tynki wewn. i malowanie	2615	8,26	130	11,0
7	Elewacja	1459	11,74	40	8,0
8	Instalacja elektryczna	983	1,00	40	8,2
9	Instalacja sanitarna		1,00	40	8,2
		49146	100

Sz=4%-średnioważony stopień zużycia

5.OKREŚLENIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ BUDYNKU

Do określenia szacunkowego kosztu odtworzenia obiektu W_B wykorzystano następujący wzór:

W_B = K_B (1 - Sz/100 ) · K_D

gdzie:

W_B - szacunkowy koszt odtworzenia obiektu

K_B - koszty odtworzenia robót budowlanych

K_D - koszty dokumentacji (8%)

1 - Sz/100 współczynnik zużycia obiektu budowlanego

W_B = 554500*(1 - 4/100)* 1,04 = 553613

Dla rejonu województwa warmińsko - mazurskiego współczynnik cen wynosi 0,8 więc:

W_KB = W_B*w_r

gdzie:

W_KB - wartość końcowa budynku

W_B - wartość budowy w_r - współczynnik rynkowy (dla woj. warmińsko - mazurskiego)

W_KB = 553613 * 0,8 =442890

6.W A R T O Ś Ć K O Ń C O W A GARAŻU - 442890 zł.

słownie: czterysta czterdzieści dwa tysiące osiemset dziewięćdziesiąt złotych

7. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA:

• niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych ,

• z niniejszego operatu szacunkowego został sporządzony wyciąg, który przekazano Wydziałowi Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w Suszu

• operat nie może być wykorzystany w żadnym innym celu niż ten, dla którego został sporządzony,

• niniejszy operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji,

• ocena stanu technicznego budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej

• określona wartość nie uwzględnia podatku Vat

Anna Brejna

..........................................

(pieczęć i podpis)

WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW :

Załącznik nr 1 - Projekt budowlany garażu.

Załącznik nr 2 - Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków.

Załącznik nr 3 - Protokół z badania księgi wieczystej.

Załącznik nr 4 - Protokół z badania ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta Dobrego Miasta.

Załącznik nr 5 - Protokół z wizji terenowej.

Załącznik nr 6 - Dokumentacja fotograficzna

Załącznik nr 7 - Dokumentacja techniczna

Załącznik nr 8 - Mapa zasadnicza

ZAŁĄCZNIK 2

Województwo warmińsko - mazurskie

Jednostka ewidencyjna Dobre Miasto

Obręb 5 - Dobre Miasto

WYPIS i WYRYS Z REJESTRU GRUNTÓW

Nr jednostki rejestrowej G.13

Grupa rejestrowa 7

Właściciel : Andrzej Piaseczny (syn Mariana, Pelagii)

Zamieszkały : Lidzbark Warmiński ul. Powstańców Warszawskich 3 m 12.

Zestawienie powierzchni według użytków i klas.

Numer

Położenie działki

Rodzaje użytków

Klasa gruntu

Powierzchnia

mapy

działki

księgi wieczystej

użytków

działki

ha

ha

11714

71/11

59250

ul. Fabryczna 6

Ba

-

0,2261

0,2261

Razem :

0,2261

0,2261

Powierzchnia jednostki rejestrowej :

0,2261

0,2261

Słownie : dwadzieścia dwa ary sześćdziesiąt jeden m^2

MAPA

(odrys-wyrys*)z mapy ewidencyjnej

skala 1:500

Dobre Miasto, dnia 10 maja 2005 r.

................................................

(pieczęć i podpis)

ZAŁĄCZNIK 3

SĄD REJONOWY Dz. Odp. Nr 1543/2005

w Olsztynie

IV Wydział Ksiąg Wieczystych

przy ul. Mazurska 2

10 - 710 Olsztyn

ODPIS

z księgi wieczystej NR 59250

Sąd Rejonowy w Olsztynie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych poświadcza, że Księga Wieczysta Nr 59250 zawiera następujące wpisy :

Dział I : OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.

Dobre Miasto, ul Fabryczna. Działka nr 71/11 o powierzchni 2261m². Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem gospodarczym

Dział II : SPIS PRAW.

Właściciel : Andrzej Piaseczny (syn Mariana, Pelagii), zamieszkały w Lidzbarku Warmińskim przy ul. Powstańców Warszawskich 3 m. 12.

Podstawa nabycia : umowa sprzedaży

Dział III : CIĘŻARY I OGRANICZENIA.

Brak wpisów.

Dział IV : HIPOTEKA.

Brak wpisów.

Olsztyn, dnia 10 maja 2005 r.

……………………………………

(podpis osoby upoważnionej)

ZAŁĄCZNIK 4

WPP - 7331/22/2005 Olsztyn, 19 kwietnia 2005 r.

WYPIS Z PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Na podstawie Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Dobrego Miasta zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta Dobrego Miasta Nr XXXIV/310/01 z dnia 27 czerwca 2001 r. i opublikowanego w Dz. U. woj. warmińsko - mazurskiego Nr 23, poz. 195 z dnia 03.12.2003 r.

Działka ewidencyjna Nr 71/11 stanowi teren stref UA.

Ustalenia dla stref UA

Tereny istniejącej i projektowanej zabudowy związanej z usługami i administracją. Wysokość zabudowy - jedna kondygnacja.

Niniejszy wypis traci swoją ważność w terminie trzech miesięcy od daty wydania.

Dobre Miasto, 19 maja 2005 r.

............................................

(pieczęć i podpis)

ZAŁĄCZNIK 5

PROTOKÓŁ Z WIZJI TERENOWEJ

W dniu 19 maja 2005 roku Katarzyna Ćwikiel w obecności Andrzeja Piasecznego dokonała oględzin nieruchomości położonej przy ulicy Fabrycznej 6 w Dobrym Mieście. Nieruchomość usytuowana jest na obszarze istniejącej zabudowy związanej z usługami i administracją . Na działce w kształcie trapezu usytuowany jest budynek produkcyjno - magazynowy w stanie technicznym dobrym. Budynek został wykonany w technologii tradycyjnej. Jest on murowany, wolnostojący. Dach budynku jest dwuspadowy, kryty blachą trapezową.

Protokół sporządziła:

Anna Brejna

..................................................

(podpis)

w obecności Andrzeja Piasecznego

..................................................

(podpis)

---