Technika elementów scalonych (uproszczona, zagregowanych elementów, scalonych normatywów)

Wg tej techniki ustalenie wartości odtworzeniowej obiektu i koszt robót budowlanych wylicza się jako sumę wartości poszczególnych zagregowanych (scalonych) elementów robót wchodzących w skład obiektu.

Łączna wartość kosztorysowa robót budowlanych jest sumą iloczynów ilości scalonych jednostek jednorodnych robót (np. 1m2 muru, 1m2 wykopu lub ułożenie przewodu wodociągowego) i cen jednostkowych wykonania tych robót łącznie z kosztami pośrednimi i zyskiem kalkulacyjnym.

Element scalony - to taki element, który łączy w sobie scala, agreguje szereg jednostkowych robót budowlanych będących przedmiotem kalkulacji szczegółowej.

Scalenie nakładów może obejmować przykładowo następujący zakres rzeczowy robót wchodzących w skład elementu: A)roboty ziemne w m3 @wykopy na odkład z zasypaniem @wykop z odwozem B)fundamenty żelbetowe w m3 @podsypka piaskowa @podłoże z chudego betonu @ułożenie masy betonowej @zbrojenie @izolacja C)ściany zewnętrzne murowane z cegły w m2 @wykonanie muru @tynki zewnętrzne @tynki wewnętrzne @malowanie farbą emulsyjną D)ścianki działowe murowane z cegły ceramicznej...

Dla ustalenia kosztów odtworzenia Wb należy wykonać te same czynności co przy technice szczegółowej, z tym że nie ustala się ilości niezbędnych robót , ale rodzaje i ilości scalonych elementów tych robót Jei. Nie ustala się również cen jednostkowych poszczególnych robót, ale ceny scalonych elementów robót Cjei korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych. Uwzględniając powyższe ustalenie kosztów odtworzenia dokonuje się wg wzoru:

Wb = Σ(Jei x Cjei x (1+Wkd))

Technika wskaźnikowa polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej Cja przez ilość jednostek odniesienia, dla których cena ta została ustalona Q. Jednostki odniesienia są bardzo zagregowane, na ogół jest to jedna jednostka dla całego obiektu, taka jak: 1m2 pow. użytkowej (przy obiektach powierzchniowych, 1m3 kubatury obiektu lub 1mb długości przy obiektach powierzchniowych). Cenę wskaźnikową ustala się na podstawie analizy notowań cen bieżących w budownictwie. Dla ustalenia kosztów odtworzenia Wb należy wykonać następujące czynności: @Dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu pod kątem ustalenia ilości jednostek odniesienia @ustalić ilość jednostek odniesienia Q @Ustalić cenę wskaźnikową Cja @określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika % odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych Wkd @ustalić koszty odtworzenia (wstanie nowym) wg wzoru:

Wb = Q x Cja x (1+Wkd)

Wzory Rossa korygują obiekt o stopień zużycia: @dla dobrej gosp. remontowej: Sz=t²/T²*100 @dla średniej Sz=[t(t-T)]/2T²*100 @dla złej Sz=t/T*100, gdzie: t-wiek budynku, T-normatywny okres trwania bud.

Stopień zużycia winien określać rzeczywisty stan obiektu i urządzeń z nim związanych na dzień badania i oględzin budynku.

Oceny stanu technicznego budynków i jego elementów nie można łączyć z amortyzacją środków trwałych i odpisami amortyzacyjnymi.

Przy określaniu kosztów odtworzenia budynku, urządzeń i lokali przy zastosowaniu podejścia kosztowego wartość tą powinno się pomniejszać wyłącznie o zużycie techniczne. Zasada ta powinna być stosowana przy określaniu kosztów zastąpienia istniejących obiektów.

Ocena stanu technicznego przez rzeczoznawcę wymaga pełnej obiektywności opartej na: @wiedzy techniczno-ekonomicznej @doświadczeniu @znajomości przepisów.

Podstawową metodą oceny technicznej budynku jest wizja lokalna i badania elementów budynku. Dodatkowo badania laboratoryjne oraz informacje udzielone przez właściciela lub zarządcę.

Zużycie obiektów budowlanych -> zużycie łączne Zc

A)techniczne @rodzaj obiektu i typ konstrukcji @elementy obiektów lub ich części składowe @wiek obiektu @zawodność ludzka (jakość materiałów i ich wykonawstwa, eksploatacja, remonty, wady projektowe) @czynniki środowiskowe. B)Funkcjonalne @zmiana funkcji lub użytkowania @rozwiązania materiałowe @postęp technologiczny w budownictwie @rozwiązania architektoniczno-przestrzenne @Standard wykończenia @zmniejszenie dochodowości @dostępność komunikacyjna @komfort wykorzystania @warunki eksploatacji obiektu.

Czynniki środowiskowe:

A)zagrożenia zewnętrzne otocznia @autostrady i drogi szybkiego ruchu @zakłady przemysłowe @linie tramwajowe i kolejowe @cieki wodne @kopalnie @zanieczyszczenie środowiska @urządzenia i stadiony sportowe B)zagrożenia losowe @trzęsienia ziemi @powódź @pożar @silne wiatry @lawiny @wojna @uderzenia mechaniczne C)zagrożenia ekologiczne @hałas @wibracje i wstrząsy @promieniowanie żył wodnych @agresywne zapachy i wyziewy @szkodniki biologiczne.

Do podstawowych sposobów określania stopnia zużycia technicznego należą: 1)ustalenie trwałości i przebieg zużycia pozwalają wyodrębnić trzy zasadnicze grupy elementów @elementy o trwałości przekraczającej lub równej trwałości budynku (fundamenty, ściany, stropy, schody) @elementy o trwałości tech. mniejszej od trwałości budynku (dachy stropy drewniane, stolarka, podłogi, instalacje) @elementy o znacznie mniejszej trwałości (roboty wykończeniowe, osprzęt instalacyjny).

Do określenia stopnia zużycia elementów składowych obiektu stosujemy nastepujący wzór: Szte=Uei*Sztei/100, gdzie: Sztei- zuzycie techniczne elementów w %, Uei- % udział kosztów elementów budowlanego nowego w kosztach odtworzenia całego obiektu. 2)Ustalenie średnioważonego zużycia technicznego obiektu. Sposób ten polega na ustaleniu zużycia poszczególnych elementów Sztei składowych obiektu, a następnie obliczenie średnioważonego zużycia technicznego Szt całego wycenianego obiektu. Do obliczeń posługujemy się wzorem: Szt = Σ(Uei*Sztei/100), gdzie: Szt-średnioważony stopień zużycia technicznego w %, Uei-%udział kosztu i-tegoelementu obiektu w %, Sztei-stopień zużycia danego elementu robót budowlanych określony w %,.

Stopień zużycia można również określić ze wzoru: Sztei=Krei/Kbei*100, gdzie Krei- koszt remontu i-tego elementu, Kbei- koszt budowy i-tego elementu. Wyznaczony stopień zużycia podajemy do 1 miejsca po przecinku.

Metoda kosztów likwidacji

W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji lub metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się jeżeli części składowe gruntu przeznaczone są do rozbiórki.

Wartość rynkowa nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Za koszt nabycia gruntów przyjmuje się wartość rynkową gruntów o takich samych cechach. Koszt nabycia gruntów interpretowany jest jako wysokość nakładów jakie należy ponieść na zakup gruntu o tej samej funkcji i cechach użytkowych.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik wyodrębnionych w podejściu kosztowym (szczegółowej, elementów scalonych lub wskaźnikowej). Stosując każdą z tych technik zamiast kosztów odtworzenia ustala się wartość materiałów porozbiórkowych (odrębnie dla każdego z możliwych do odzyskania rodzajów materiałów budowlanych lub instalacyjnych) a także uwzględnia się koszty rozbiórki lub likwidacji.

W celu określenia ilości i wartości materiałów budowlanych możliwych do odzyskania Wn należy dokonać: @wyspecyfikowania rodzajów materiałów budowlanych możliwych do odzyskania z przeznaczeniem do ponownego wykorzystania n @określenia ilości danego rodzaju materiałów w obiekcie Ji @określenie % wskaźnika odzysku materiałów budowlanych Oi @wyliczenia wartości poszczególnych odzyskanych materiałów poprzez przemnożenie ich ilości przez cenę zakupu Cji określoną jak dla materiałów nowych (w przypadku braku na rynku należy przyjąć cenę ich aktualnie występujących zamienników) @pomniejszenia wartości tych materiałów o zużycie techniczne wyrażone w % Szi.

Powyższą procedurę można wyrazić wzorem:

Wn=ΣJi*Oi*Cji*(1-Szi/100)

Przy użyciu techniki szczegółowej oszacowanie kosztu rozbiórki obiektu budowlanego dokonuje się podstawie ustalenia wielkości nakładów rzeczowych oraz cen jednostkowych wykonania robót rozbiórkowych.

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty robót rozbiórkowych określa się na podstawie ilości scalonych elementów wykonanych robót rozbiórkowych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty te określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty których wartości określa się są porównywalne z obiektami, dla których są znane ceny wskaźnikowe (np. cena wskaźnikowa robót rozbiórkowych 1m3 kubatury obiektu).

Przy użyciu każdej z omówionych technik szacowania robót rozbiórkowych uwzględnia się także koszty opracowania dokumentacji i nadzoru.

W przypadku nie możliwości zagospodarowania gruzu (np. utwardzenie dróg czy placów) w kalkulacji wartości nieruchomości należy uwzględnić także opłatę za składowanie gruzu na wysypisku, przyjmując lokalne stawki za składowanie tony gruzu budowlanego.

Reasumując wartość rynkową nieruchomości Wn określona metodą kosztów likwidacji można wyrazić formułą:

Wn = Wg + Wm - Kro - So, gdzie: Wg-wartość rynkowa gruntu, Wm-wartość materiałów możliwych do odzyskania, Kro-koszty robót rozbiórkowych, So-opłata za składowanie gruzu na wysypisku.

---