Uniwersytet Warmińsko – Mazurski
Wydział: Geodezji i Gospodarki Przestrzennej
Katedra: Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego
OPERAT SZACUNKOWY
Sporządzenie operatu szacunkowego
Podejściem kosztowym.
Prowadzący: Mgr Inż. Marek Walacik
Wykonała: Piegat Monika
III rok GiSzN
Grupa 3
Olsztyn dn.18.12.2011r
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1 | Opis nieruchomości | Budynek inwentarski – obora. Znajduje się na działce nr 101 w Biernatkach gm. Augustów. |
2 | Cel wyceny | Ubezpieczeniowy. |
3 | Metoda wyceny | Podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika szczegółowa. |
4 |
|
Wartość wynosi: Wartość budynku = 98 000zł Słownie – dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych. |
5 |
|
10.01.2012r. |
6 |
|
10.01.2012r. |
7 | Autor operatu |
Rzeczoznawca Majątkowy Monika Piegat nr uprawnień zawodowych – 25251, 52555 |
8 |
|
Pieczęć i podpis Rzeczoznawcy |
1.Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem wyceny
Przedmiotem wyceny jest budynek inwentarski. Znajduje się na działce nr 101 w Biernatkach gm. Augustów. Powierzchnia zabudowy – 505,64 m2. Nieruchomość posiada księgę wieczystą o nr SU1A/ 00012158/5 prowadzona przez IV Widział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Augustowie
Zakres wyceny
Obejmuje prawo do budynku inwentarskiego.
Cel wyceny.
Celem wyceny jest wycena budynku inwentarskiego pod zabezpieczenie wierzytelności kredytowej.
Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego.
Podstawa formalna.
Niniejszy operat został sporządzony na potrzeby ćwiczeń Szacowanie Nieruchomości.
Podstawy materialno – prawne.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o Gospodarce Nieruchomościami
(Dz. U. z 2011r. nr 187 poz. 1110),
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 2007, poz. 2109 z późn. Zm.)
- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 2002r.
Źródła obligatoryjne.
- KW SU1A/ 00012158/5 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Augustowie
- Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Urząd Miejski w Augustowie
- Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nr PGK-7331/31/07 z dnia 28.05.2007r., wydana przez Wójta Gminy Augustów.
- Projekt architektoniczno – budowlany
- Wywiad terenowy
Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego.
- data sporządzenia operatu szacunkowego: 18.12.2011r.
- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10.01.2012.
- data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 10.01.2012r.
- data dokonania oględzin nieruchomości: I -22.11.2011.
II-15.12.2011 r.
Opis i określenie stanu nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości.
Stan prawny przedmiotu wyceny ustalono na podstawie badania SU1A/ 00012158/5 prowadzonej przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Augustowie, w dniu 26.11.2011r.
Opis działów KW:
Dział I: Biernatki gm. Augustów. Budynek inwentarski o powierzchni zabudowy – 505,64 m2.
Dział II: Właścicielem nieruchomości jest Milanowski Paweł.
Dział III: brak wpisów
Dział IV: brak wpisów
Oznaczenie nieruchomości w Ewidencji Gruntów i Budynków
Jednostka ewidencyjna Augustów, obręb nr , działka ewidencyjna nr 101 o powierzchni 1,1800 ha. (wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 2).
Stan techniczno – użytkowy.
Położenie nieruchomości.
Wyceniany budynek inwentarski- obora znajduje się ok 10 km od miasta Augustów, na północny zachód. Droga do nieruchomości jest drogą asfaltową. Powierzchnia działki wynosi 10 000 m2. We wsi znajduje się kilkanaście innych gospodarstw. Od strony zachodniej znajduje się gospodarstwo rolne sołtysa. Na działce znajduje się inny budynek inwentarski a także budynek mieszkalny, dwa garaże oraz stodoła. Powierzchnia zabudowy istniejących budynków to – 1037m2. Powierzchnia podwórka z obejściem – 7 500m2.
Stan techniczny budynku.
Budynek inwentarski jest przeznaczony na oborę dla krów mlecznych. Jest to budynek nowy, trzyletni. Zaprojektowany jako budynek jednokondygnacyjny, jednospadowy, niepodpiwniczony. Budowa:
fundamenty z betonu żwirowego,
Ściany przyziemia z cegły silikatowej,
Okna drewniane
Drzwi drewniane
Na budynku nie widać uszkodzeń spowodowanych użytkowaniem.
W środku znajdują się stanowiska płytkie ściołowe, zamontowany mechanizm do usuwania obornika oraz istnieje zbiornik na gnojówkę-300m3. Do budynku doprowadzone są sieci: elektroenergetyczna, kanalizacja. Nieruchomość na której znajduje się budynek posiada dostęp do drogi wewnętrznej oraz dostęp do drogi gminnej.
Sposób wyceny.
Do określenia wartości nieruchomości użyto podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia i techniki szczegółowej.
Podejście kosztowe polega na określenie wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. Technika elementów scalonych - polega na tym, ęe koszt wytworzenia części składowych nieruchomości określa się na podstawie ilości
poszczególnych elementów scalonych np. obiektów: ściany nadziemia, stropy, posadzki itp. oraz cen jednostkowych tych elementów.
Określenie wartości nieruchomości
Podczas obliczeń korzystano z:
- „Scalone wskaźniki do wycen budynków, zeszyt 1/60”, czerwca 2002 , wg cen II kwartał 2002 r.,
- „Scalone wskaźniki do wycen budynków, zeszyt 2/61”, czerwca 2002 , wg cen II kwartał 2002 r.,
Aby obliczyć wartość tej nieruchomości należy uwzględnić :
Koszty dokumentacji, które wynoszą 8% ( KD )
Współczynnik cen dla województwa warmińsko – mazurskiego wynosi 0,89
Dane niezbędne do określenia wartości nieruchomości:
Powierzchnia zabudowy 243,86 m2
Powierzchnia użytkowa 227,52 m2
Powierzchnia elewacji 152,52m2
Kubatura 829,00 m3
Nr. Elementu. | Nazwa elementu. | Podstawa wyceny. | Jednostka obmiaru. | Cena jednostki obmiaru.[zł] | Ilość jednostek | Koszt odtworzenia. | Udział % elementów w całkowitej budowie kosztów |
---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | Roboty ziemne Fundamenty |
Zeszyt 1/60 KNZ-2 117/1 | 100m2 pow. Zabudowy | 14491,00 | 4,44 | 63 340,04 | 62,7 |
2 | Ściany przyziemia | Zeszyt 2/61 KNZ-2 118/1 |
100m3 umownej objętości murów | 33940,00 | 0,47 | 15 951,80 | 15,8 |
3 | Dach, pokrycie, ocieplenie | Zeszyt 2/61 KNZ-2 120/1 |
100m2 powierzchni zabudowy | 13517,00 | 0,30 | 4 055,10 | 4,0 |
4 | Posadzki | Zeszyt 1/60 KNZ-2 122/1 |
100m2 powierzchni ogólnej | 5741,00 | 0,25 | 1 435,25 | 1,4 |
5 | Tynki | Zeszyt 1/60 KNZ-2 123/1 |
1000m3 kubatury budynku | 11139,92 | 0,829 | 9 235,00 | 9,1 |
6 | Stolarka okienna drzwiowa | Zeszyt 2/61 KNZ-2 121/1 |
100m2 powierzchni ogólnej | 7095,00 | 0,26 | 1 844,7 | 1,8 |
7 | Elewacja i różne roboty zewnętrzne | Zeszyt 2/61 KNZ-2 124/1 |
100m2 umownej powierzchni elewacyjnej | 3364,00 | 1,53 | 5 146,92 | 5,2 |
SUMA | 101 008,81 | 100 |
Określenie stopnia zużycia budowli
koszt odtworzenia poszczególnych elementów | udział % elementu w koszcie całkowitym | żywotność | stopień zużycia S% |
procent udziału zużycia w koszcie budowy | t - okres trwania budowli | |
Roboty ziemne Fundamenty |
63 340,04 | 62,7 | 200 | 0,001 | 0,001 | 3 |
Ściany przyziemia | 15 951,80 | 15,8 | 130 | 0,001 | 0,000 | |
Dach, pokrycie, ocieplenie | 4 055,10 | 4,0 | 50 | 0,003 | 0,000 | |
Posadzki | 1 435,25 | 1,4 | 80 | 0,001 | 0,000 | |
Tynki | 9 235,00 | 9,1 | 60 | 0,002 | 0,000 | |
Stolarka okienna drzwiowa | 1 844,7 | 1,8 | 70 | 0,002 | 0,000 | |
Elewacja i różne roboty zewnętrzne | 5 146,92 | 5,2 | 80 | 0,001 | 0,000 | |
101 008,81 | 100,00 | 0,001 |
Obliczenie wartości.
WB = KB (1 – Sz/100 ) · KD
gdzie:
WB - szacunkowy koszt odtworzenia obiektu
KB - koszty odtworzenia robót budowlanych
KD - koszty dokumentacji (8%)
1 – Sz/100 współczynnik zużycia obiektu budowlanego
WB = 101008,81(1 – 0,001/100)* 1,08 = 109 089,51 zł = 110 000zł
Dla rejonu województwa warmińsko – mazurskiego współczynnik cen wynosi 0,89 więc:
WKB = WB*wr
gdzie:
WKB – wartość końcowa budynku
WB – wartość budowy wr – współczynnik rynkowy (dla woj. warmińsko – mazurskiego)
WKB = 109 089,51 * 0,89 = 97 089,65zł = 98 000zł
Wartość budynku = 98 000zł
Słownie – dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych.
Klauzule.
10. Klauzule i ustalenia końcowe.
• Operatu szacunkowego nie można wykorzystać do żadnego innego celu, niż określonego w niniejszym operacie.
• Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy majątkowego i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
• Ocena stanu technicznego i użytkowego budynku (lokalu) nie stanowi ekspertyzy technicznej. Rzeczoznawca przyjmuje w dobrej wierze, że wszelkie materiały źródłowe dostarczone przez zleceniodawcę są kompletne i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
• Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości.
• Operat szacunkowy sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa standardami zawodowymi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Wykaz załączników.
Załącznik nr 1 – Wypis z rejestru gruntów.
Załącznik nr 2 – Protokół z wizji terenowej.
Załącznik nr 3 – Odpis z księgi wieczystej.
Załącznik nr 4 – Protokół z badania MPZP.
Załącznik nr 5 – Decyzja o warunkach zabudowy.
Załącznik nr 6 – Dokumentacja projektowa.
Załącznik nr 7 – Zdjęcia.
Załącznik nr 1
-Województwo: podlaskie
Powiat: Augustowski
Gmina: Augustów
Jednostka ewidencyjna: Biernatki
WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW
Nr jednostki rejestrowej: G.26
Arkusz mapy | Numer działki | Bliższe określenie położenia | Oznaczenie użytków i konturów klasyfikacyj-nych | Powierzchnia | Nr Księgi Wieczystej lub oznaczenie innych dokumentów |
---|---|---|---|---|---|
ha | ar | ||||
1 | 101 | Biernatki | S-RIIIb B-RIIIb RIVa RIVb PsIII PsV N |
0 0 4 1 1 1 0 |
63 40 10 11 02 31 17 |
Właściciel: Gmina Augustów.
Wypis zawiera dane według stanu na dzień: 26.12.2011 r.
………………………………………………………………………………………….
Adnotacje – Informacje o danych ewidencyjnych, które
nie spełniają wymogów rozporządzenia oraz standardów
technicznych
Sporządził(a): ……………………………………
(Imię nazwisko osoby reprezentującej organ)
Data i podpis
Załącznik nr 2
Olsztyn dn. 15.12.2011r.
Protokół z wizji terenowej
W przeprowadzonej wizji udział wzięła pani Monika Piegat oraz właściciel działki o nr 101 pan Milanowski Paweł zam. W Biernatkach.
Na podstawie wizji terenowej przeprowadzonej w dniu 15.12.2011r. ustalono następujące informacje o nieruchomości:
Powierzchnia działki wynosi 10 000m2. We wsi znajduje się kilkanaście innych gospodarstw. Od strony zachodniej znajduje się gospodarstwo rolne sołtysa. Na działce znajduje się inny budynek inwentarski a także budynek mieszkalny, dwa garaże oraz stodoła. Powierzchnia zabudowy istniejących budynków to – 1037m2. Powierzchnia podwórka z obejściem – 7 500m2. Budynek inwentarski jest przeznaczony na oborę dla krów mlecznych. Jest to budynek nowy, trzyletni. Zaprojektowany jako budynek jednokondygnacyjny, jednospadowy, niepodpiwniczony. Budowa:
fundamenty z betonu żwirowego,
Ściany przyziemia z cegły silikatowej,
Okna drewniane
Drzwi drewniane
Na budynku nie widać uszkodzeń spowodowanych użytkowaniem.
W środku znajdują się stanowiska płytkie ściołowe, zamontowany mechanizm do usuwania obornika oraz istnieje zbiornik na gnojówkę-300m3. Do budynku doprowadzone są sieci: wodna, elektroenergetyczna, kanalizacja, woda. Nieruchomość na której znajduje się budynek posiada dostęp do drogi wewnętrznej oraz dostęp do drogi gminnej.
wykonano zdjęcia dokumentujące nieruchomość,
zapoznano się ze stanem faktycznym nieruchomości,
………………………
……………………………
……………………………
……………………………
(podpisy uczestników)
Załącznik nr 3
SĄD REJONOWY Dz. Odp. Nr 1/09
w Augustowie
ul. Młyńska 44
16-300Augustów
Sąd Rejonowy Wydziału Ksiąg Wieczystych w Augustowie poświadcza, że Księga Wieczysta Nr SU1A/ 00012158/5 zawiera następujące wpisy:
Dział I:
Biernatki gm. Augustów. Powierzchnia podwórka z obejściem – 7 500m2. Powierzchnia działki 10 000m2.
Dział II:
Właścicielem nieruchomości jest Milanowski Paweł.
Dział III:
brak wpisów
Dział IV:
brak wpisów
Podpis os. Upoważnionej
Załącznik nr 4
Protokół z badania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
prowadzonego przez prezydenta miasta Augustów.
Nie Nieruchomość położona jest we wsi Biernatki, powiat augustowski, gmina Augustów, województwo podlaskie.
Wykonała:
Piegat Monika,Poźniakowska Anna
…………………………………………
( podpis )