KSIĘGI WIECZYSTE

Tematyka minimum programowego dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości
ustalonym przez Ministra Infrastruktury w komunikacie z dnia 20 czerwca 2007 r.

1. Sądy wieczystoksięgowe, księgi wieczyste.

Postępowanie wieczystoksięgowe

Treść księgi wieczystej

Zasady wieczystoksięgowe

Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne

Wypisy z ksiąg wieczystych.

2. Podstawy prawne.
1) Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

(Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.).

2) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia

ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.

(Dz. U. Nr 102, poz. 1122).

3) Kodeks postępowania cywilnego.

(Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) Część Pierwsza Księga druga Tytuł II Dział III

Rozdział 6 Postępowanie wieczystoksięgowe (Art. 626

1

– Art. 626

13

).

4) Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

(Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 art. 7, art. 80 § 4, art. 92 § 4, art. 109a).

5) Ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przeniesieniu treści księgi wieczystej do struktury księgi

wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

(Dz. U. z 2003 r. Nr 42, poz. 363).

6) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej

Informacji Ksiąg Wieczystych.

(Dz. U. Nr 162, poz. 1571).

7) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i

prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym

(Dz. U. Nr 162, poz. 1575).

3. Pojęcie stanu prawnego nieruchomości:

Przez stan prawny nieruchomości rozumiemy:

- prawa rzeczowe
- prawa osobiste
- roszczenia

- prawa rzeczowe to:

- własność
- użytkowanie wieczyste
- ograniczone prawa rzeczowe:

- użytkowanie

- służebność

2

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

- hipoteka

- prawa osobiste:

- prawo najmu lub dzierżawy
- prawo odkupu
- prawo pierwokupu
- prawo dożywocia

- roszczenia:

- o przeniesieniu własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
- o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego
- wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez
współwłaściciela lub wieczystych użytkowników
- współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności
- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką
- informacje banku hipotecznego, że jego roszczenia zostały wpisane do rejestru
zabezpieczenia listów zastawnych, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997
r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 190, poz. 940).

4. Dowody własności.
Dowodami własności nieruchomości są:
-

odpis księgi wieczystej, według ostatniego stanu wpisów na dzień sporządzenia aktu
notarialnego,

-

odpisy zbioru dokumentów dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych
albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu,

-

akty notarialne,

-

inne dokumenty np.:

- orzeczenia sądowe o dziale spadku, o zobowiązaniu właściciela do przeniesienia
własności nieruchomości (zastępuje oświadczenie woli tego właściciela – art. 64
Kc.),
- decyzje administracyjne, np. decyzje administracyjne o wywłaszczeniu
nieruchomości, decyzje wojewody o komunalizacji mienia państwowego, decyzje

wojewody o uwłaszczeniu państwowych osób prawnych, akty własności ziemi.

5. Dowody stwierdzające istnienie prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Dowodami potwierdzającymi prawo użytkowania wieczystego gruntu są:
-

odpisy z ksiąg wieczystych,

-

decyzje administracyjne stwierdzające powstanie z mocy prawa użytkowania wieczystego.

Uwaga: akty notarialne dotyczące oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i
przeniesienie tego prawa w drodze umowy nie stanowią dowodu istnienia prawa użytkowania
wieczystego. Konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

6. Sądy wieczystoksięgowe.

Od 1991 r. prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych.
Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze

3

sądowi. Właściwość miejscową sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste wyznaczył
Minister Sprawiedliwości w rozporządzeniu z dn. 25.05.1991 r. Jeżeli nieruchomość jest
położona na obszarze właściwości dwóch sądów rejonowych, sąd właściwy do prowadzenia
księgi wyznacza prezes sądu okręgowego, a jeżeli położona jest na obszarach właściwości
dwóch lub więcej sądów okręgowych – prezes sądu apelacyjnego.

7. Postępowanie wieczystoksięgowe.

Postępowanie przynaglające.
Istnieje ustawowy obowiązek każdego właściciela nieruchomości mającej urządzoną księgę
wieczystą do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Sądy, organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego zawiadamiają sąd
właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla
której założona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu
dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał
się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, jednocześnie zawiadamia o wpisie
zastrzeżenia nowego właściciela. W zawiadomieniu o wpisie zastrzeżenia sąd zawiera
pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od
daty doręczenia zawiadomienia. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w
wysokości od 500 zł do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie
ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w
całości lub części.

8. Wnioski o wpisy do ksiąg wieczystych.
-

Wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej składa się na urzędowym formularzu.
Wniosek może złożyć: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba , na rzecz której
wpis ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w
księdze wieczystej oraz uprawniony organ w sprawach dotyczących obciążeń powstałych z
mocy ustawy.

-

Przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o
dokonanie wpisu do księgi wieczystej, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego.
Jeżeli z treści wniosku i dołączonych dokumentów wynika, że nastąpiła zmiana prawa
własności, cofnięcie wniosku o wpis tego prawa jest niedopuszczalne.

-

Wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku
ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem. Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w
dzienniku ksiąg wieczystych, zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer
wniosku (wzmianka o wniosku).

-

Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a
w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

9. Obowiązki notariusza.
-

Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa
ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w
księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby
dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt

4

notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze
wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania
cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia
ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej
wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.

10. Kolejność rozpatrywania wniosków.
-

O kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwile
wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu.
Wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, będą uważane za złożone równocześnie.

11. Treść ksiąg wieczystych:
-

księga wieczysta zawiera cztery działy:

- dział pierwszy obejmuje:

- oznaczenie nieruchomości (I – O)

- wpisy praw związanych z własnością nieruchomości (I – Sp)

- dział drugi obejmuje:

- wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego

- dział trzeci przeznaczony jest na wpisy:

- dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki

- ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym

- innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek

- dział czwarty przeznaczony jest:

- na wpisy dotyczące hipotek

12. Księgi wieczyste prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu

-

stosuje się odpowiednie przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości

-

dział pierwszy obejmuje:

- oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego
- oznaczenie nieruchomości, z którą lokal lub dom jest związany

-

dział drugi obejmuje:

- wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

-

dział trzeci jest przeznaczony na wpisy:

- ograniczeń w rozporządzaniu prawem
- innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek

-

dział czwarty jest przeznaczony na wpisy:

- hipotek

13. Zasady wieczystoksięgowe.

13.1. Cel, dla którego prowadzone są księgi wieczyste

- księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości

5

13.2. Jawność ksiąg wieczystych
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi
wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani
wniosków, o których ujawniono w niej wzmiankę.

-

każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu

-

akta księgi wieczystej może przeglądać w obecności pracownika sądu tylko osoba
mająca interes prawny i notariusz

13.3. Domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych
-

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym
stanem prawnym.

-

Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Wszystkie prawa i roszczenia objęte
są domniemaniem wiarygodności zapisów księgi wieczystej. Domniemanie może być
obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu
prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub w innym
postępowaniu. Domniemanie o zgodności wpisów praw w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym istnieje pomimo ujawnienia w księdze wieczystej
ostrzeżenia o niezgodności pomiędzy prawem wpisanym, a rzeczywistym stanem
prawnym. Ostrzeżenie takie wyłącza jedynie działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych.

13.4. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego,
kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne
prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nie działającego w złej wierze. W
złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem
prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych.

13.5. Wyłączenie spod działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
- prawa dożywocia,
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji

państwowej,

- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy

przy wyznaczaniu budynku lub innego urządzenia.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na
orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące
niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym nieruchomości.

6

13.6. Uzgodnienie treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane
błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia
niezgodności.

Prawo żądania usunięcia niezgodności wpisanych praw w księdze wieczystej przysługuje:

osobie, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie (muszą istnieć dowody) oraz
wierzycielowi, który bez wpisania rzeczywistego właściciela nie może egzekwować swojej
wierzytelności z jego nieruchomości.

13.7. Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym.

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Ostrzeżenie jest

wiec wpisem zabezpieczającym roszczenie o usunięcie niezgodności przez wyłączenie rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych. Wpis ostrzeżenia może nastąpić: na podstawie nieprawomocnego
orzeczenia sądu lub zarządzenia tymczasowego sądu, z urzędu, jeżeli sąd dostrzeże niezgodność
stanu prawnego lub na skutek otrzymanego zawiadomienia o zmianie właściciela.

13.8. Łączenie kilku nieruchomości w jedną nieruchomość.

Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą

może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. W razie całkowitego
przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej, księgę wieczystą zamyka się.

13.9. Podstawa oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Podstawa oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i

budynków. Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i
powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnie mieszkaniową, a domu jednorodzinnego –
zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane z ewidencji gruntów i budynków.

13.10. Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne.

Wpisy deklaratoryjne w księgach wieczystych mają charakter ewidencyjny, zaś wpisy

konstytutywne - charakter kreatywny. Oznacza to, że przy wpisach konstytutywnych wpisywane prawo
powstaje dopiero po dokonaniu wpisu tego prawa do księgi wieczystej. Przykładem wpisów
konstytutywnych są wpisy prawa użytkowania wieczystego, wyodrębnienia i przeniesienia własności
lokalu oraz wpis hipoteki. Wpisy deklaratoryjne dotyczą np. przeniesienia własności nieruchomości.

13.11. Wypisy z ksiąg wieczystych.

Odpis zwykły z ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób

zainteresowanych lub żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz
jednostki samorządu terytorialnego. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych
wydaje się na żądanie tych samych osób i organów jak przy odpisach z ksiąg wieczystych.

- do wydania odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym nie

stosuje się ww. ograniczeń

7

- odpis zupełny z księgi wieczystej (obejmuje także wpisy wykreślone) wydaje się tylko na

żądanie sądu, prokuratora, a w wypadkach uzasadnionych, również na żądanie osoby,
której wykreślony wpis dotyczył.

14.

Elektroniczna księga wieczysta.

Zgodnie art. 25

1

ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste mogą być zakładane

i prowadzone w systemie informatycznym, wprowadzonym przez Ministra Sprawiedliwości w drodze
rozporządzenia z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w
systemie informatycznym (Dz. U. nr 162, poz. 1575).

Przy użyciu powyższego systemu informatycznego następuje przeniesienie treści

dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie
informatycznym przez ośrodek migracyjny ksiąg wieczystych.

Zasady i tryb dokonywania migracji księgi wieczystej oraz organizację ośrodków migracyjnych

reguluje ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej prowadzonej w
systemie informatycznym (Dz. U. nr 42, poz. 363).

Odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym wydawane są z Centralnej

Informacji Ksiąg Wieczystych utworzonej rozporządzeniem w tej sprawie Ministra Sprawiedliwości z
dnia 14 sierpnia 2003 r. (Dz. U. nr 162, poz. 1571).

Przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym

działają ekspozytury Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Odpisy ksiąg wieczystych wydawane
przez Centralną Informację mają moc dokumentów wydawanych przez sąd.

Bezpośredni wgląd do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym polega na

wywołaniu na ekran monitora żądanej księgi wieczystej. W razie zaistnienia niemożliwej do usunięcia
przeszkody bezpośredniego wglądu do księgi wieczystej, każdy ma prawo do zaznajomienia się z
wydrukiem księgi wieczystej (art. 36

4

ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Jedną z zalet informatycznego systemu prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie

zgodności zapisów w księgach wieczystych i w katastrze nieruchomości.

Zapewniają to wprowadzone regulacje prawne w ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz

w Kodeksie postępowania cywilnego.

Zgodnie z przepisem art. 27 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece organ prowadzący

kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w
systemie informatycznym, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości w celu
sprawdzenia oznaczenia nieruchomości. Z kolei przepis art. 36

5

tej ustawy nakłada obowiązek na

Centralną Informację Ksiąg Wieczystych zapewnienia nieodpłatnie organom prowadzącym kataster
nieruchomości bezpośredni dostęp do bazy danych księgi wieczystej w części obejmującej dział I i II w
celu sprawdzenia zgodności danych w katastrze nieruchomości z treścią wpisów w powyższych
działach, bez prawa udostępniania danych z tej bazy osobom trzecim.
Rozpatrzenie każdego wniosku o zmianę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej
w systemie informatycznym wiąże się z dokonaniem przez sąd z urzędu sprawdzenia danych
wskazanych we wniosku i ujawnionego w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi
katastru nieruchomości. Stwierdzona w tym względzie niezgodność stanowi przeszkodę do dokonania
wpisu (art. 626

8

Kpc §. 4 i 5).