Żądaj licencji i uważnie czytaj umowę

Renata Krupa-Dąbrowska 16-01-2008, ostatnia aktualizacja 17-01-2008 04:30

Kupujący mieszkanie często korzystają z pomocy agencji nieruchomości. Liczą na profesjonalną pomoc oraz szybsze
znalezienie lokum. Nie każdy pośrednik zasługuje na zaufanie

Najlepszą metodą, starą jak świat, jest rekomendacja znajomych, którzy korzystali z

pomocy pośrednika. Jeżeli jednak nikt nie zna osoby godnej polecenia, to można ją

znaleźć samemu. Na rynku działa przeszło 7000 agencji, jest więc w czym wybierać.

Poszukiwania zacznij od prostego pytania o licencję zawodową.

Niezbędne kwalifikacje

Biuro pośrednictwa powinno zatrudniać osoby posiadające licencję zawodową. Jeżeli

firma należy do przedsiębiorcy, który nie posiada licencji, to musi przyjąć do pracy
licencjonowanego pośrednika, który będzie nadzorował czynności pośrednictwa,

wykonywane również przez agentów nieposiadających licencji, biorąc pełną

odpowiedzialność zawodową za czynności wykonywane przez swych kolegów.

Numer licencji oraz imię i nazwisko pośrednika odpowiedzialnego muszą być wpisane

do umowy pośrednictwa.

Możesz również wpisać nazwisko pośrednika na stronie internetowej

www.pfrn.pl

. Za

jej pomocą znajdziesz wykaz wszystkich licencjonowanych pośredników.

Jest to ważne. Na rynku istnieje wiele biur, które prowadzą osoby nieposiadające

uprawnień zawodowych i niezatrudniające licencjonowanych pośredników. Działają

nielegalnie. Nie masz żadnej gwarancji, że są uczciwi i nie przysporzą ci kłopotów.
Jesienią zeszłego roku Inspekcja Handlowa skontrolowała 68 agencji, pięć z nich nie

zatrudniało osób z uprawnieniami zawodowymi.

Co daje taka licencja? Przede wszystkim dużą większą gwarancję, że mieszkanie pomaga nam znaleźć profesjonalista,
który ma wiedzę i praktykę. Aby uzyskać licencję, trzeba bowiem spełnić wiele warunków, które określa ustawa o

gospodarce nieruchomościami, m.in. dotyczących wykształcenia, praktyki. O wiele łatwiej też nieuczciwego

licencjonowanego pośrednika pociągnąć do odpowiedzialności.

Pamiętaj! Nie wierz zapewnieniom, że chociaż pośrednik nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje, jest
licencjonowane.

Licencję zawodową może mieć tylko osoba fizyczna, będąca pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Ten tytuł podlega

ochronie prawnej i może go używać wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia zawodowe.

Sprawdź ubezpieczenie

Pośrednik musi posiadać aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC). Informację o OC pod rygorem

nieważności musi zawierać umowa pośrednictwa. Jest to ważne. Bowiem w razie, gdy nie wywiąże się z umowy albo

wyrządzi szkodę, łatwiej wywalczyć odszkodowanie w sądzie cywilnym.

Na pośrednika, który nie wywiązuje się z umowy, można się poskarżyć do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Działa

ona przy ministrze infrastruktury. To rodzaj sądu dyscyplinarnego. Najsurowsza kara, jaką może wymierzyć, to pozbawienie

licencji zawodowej; inne to nagana, zawieszenie uprawnień zawodowych.

Warto także zapytać, czy pośrednik należy do stowarzyszenia zawodowego. Gwarantuje ono, że pośrednik będzie

przestrzegać określonego standardu usług. Można do niego złożyć skargę. Przy każdym stowarzyszeniu działa komisja

etyki. Przynależność do stowarzyszenia nie jest obowiązkowa.

Pięć niezbędnych punktów

Umowę pośrednictwa, tak jak każdą inną, trzeba uważnie i spokojnie przeczytać. Zdarza się, iż pośrednik daje nam do

podpisania umowę tuż przed wejściem do mieszkania, które chcemy obejrzeć. Takich sytuacji trzeba się wystrzegać,

ponieważ słono może to nas kosztować.

Umowa pośrednictwa jest umową tzw. starannego działania, a nie rezultatu. Mówiąc prościej, pośrednik zobowiązuje się, że

np. pomoże znaleźć nam mieszkanie, ale nie twierdzi, że je znajdzie. Jeżeli jednak nie będzie się do tego specjalnie

przykładał, np. pokaże tylko jedną czy dwie oferty, a potem już ani razu nie zadzwoni, oznacza to, że nie wywiązał się z

umowy i wtedy można się skarżyć.

Każda umowa pośrednictwa musi zawierać pięć elementów, inaczej narusza prawo, a konkretnie ustawę o gospodarce

nieruchomościami. Są to:

- określenie stron (niezbędne są dane osobowe i adresy pośrednika-przedsiębiorcy i klienta zamawiającego usługę),

- sprecyzowanie przedmiotu umowy (musi określać, czego oczekuje się od pośrednika, np. ma pomóc kupić lokal),

- dane osobowe licencjonowanego pośrednika odpowiedzialnego za jej realizację,- numer licencji ww. pośrednika,

- oświadczenie pośrednika, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej,

- określenie, za jakie czynności będzie obowiązywało wynagrodzenie, oraz ustalenie sposobu obliczania wynagrodzenia.

Pozostałą treść umowy pośrednictwa można już kształtować dowolnie, często precyzuje się w niej moment wypłaty

wynagrodzenia pośrednika, np. że będzie to data zawarcia umowy sprzedaży.

Umowę pośrednictwa ma prawo podpisać z kupującym lub sprzedającym przedsiębiorca prowadzący działalność w

zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Bardzo często też umowę zawiera się z jego pracownikiem. Prawo na

to pozwala, ale trzeba zwrócić uwagę, czy ma on pisemne pełnomocnictwo do zawierania takich umów. Umowa

pośrednictwa musi wskazywać pośrednika (konkretnie podawać jego imię i nazwisko oraz numer licencji zawodowej), który

odpowiada za jej realizację.

Otwarta czy na wyłączność

Najpopularniejszy rodzaj umowy pośrednictwa to tzw. umowa otwarta. Kupujący zawiera ją z wieloma biurami na czas

nieokreślony (tj. do czasu znalezienia mieszkania). Termin wypowiedzenia wynosi od miesiąca do dwóch.

W wypadku takiej umowy pośrednik reprezentuje obie strony transakcji. Bardzo trudno jest to pogodzić. Kupujący chce
nabyć lokal jak najtaniej, a sprzedający zbyć go jak najdrożej.

Najczęściej prowizja pośrednika zależy od ceny mieszkania. To jest korzystne dla sprzedającego lokal, ale już nie dla

kupującego. Jest to niewątpliwie wada tego typu umów.

Warto się zastanowić, czy nie lepiej jest wynagrodzenie pośrednika ustalić ryczałtowo, tj. umowa podaje konkretną

kwotę, niezależną od ceny mieszkania.

Warto też spytać agenta, czy korzysta z systemu MLS (

www.mls.org.pl

). Jest to internetowy system wymiany ofert między

pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę (np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla ciebie

kontrahenta. Do tego system można wprowadzać tylko umowy na wyłączność.

Decydując się na umowę na wyłączność, wiążesz się z jednym tylko pośrednikiem. Oznacza to, że nie wolno ci korzystać z

usług innego agenta. Taką umowę zawiera się na określony czas, najczęściej na rok. W takiej sytuacji pośrednik bardzo

stara się sprostać twoim oczekiwaniom, szczególnie że jest zobowiązany udostępnić ofertę wszystkim pośrednikom, z

którymi współpracuje. Podpisujesz umowę z jedną firmą, a informacja o nieruchomości jest przekazywana dziesiątkom biur.

Ale jest haczyk. Jeśli mieszkanie sprzeda się samemu, bez udziału takiego pośrednika, to i tak trzeba mu zapłacić.

Kto i na jakich zasadach może

zaciągnąć kredyt z dopłatą

Jak sobie radzić z kruczkami

prawnymi

Niezbędna jest wizyta u notariusza

VAT tylko przy kupnie nowego

mieszkania

Od początku roku inne zasady

Najpierw arbiter, potem pozew do

sądu

Kiedy można liczyć na premię

gwarancyjną

Co trzeba sprawdzić przed

zakupem używanego mieszkania

Klienci mogą podważać

niedozwolone klauzule w

umowach

Im bardziej drobiazgowa umowa

przedwstępna, tym mniejsze

ryzyko niedomówień

Akt notarialny daje większe

gwarancje

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Jak uniknąć pułapek w umowach

Warto wiedzieć, że jednym z rodzajów umowy na wyłączność jest tzw. umowa bezpośrednia. W jej wypadku prowizję płaci

tylko sprzedający. Wynosi ona ok. 6 proc. wartości lokalu.

Jaka prowizja

Są dwie zasady ustalania wynagrodzenia pośrednika. Może to być procent od ceny lokalu, czyli prowizja, albo kwota

wymieniona w umowie (tzw. forma ryczałtowa). Pierwsza forma jest bardziej popularna, najczęściej pobiera się ok. 6 proc.
od wartości transakcji. Zazwyczaj płacą ją po połowie kupujący i sprzedający.

Nie ma tu jednak reguły, wysokość prowizji zależy bowiem od woli stron. Przepisy nie narzucają żadnych zasad.

Pamiętaj! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować. Unikaj pośredników, którzy już w momencie przyjścia do

biura żądają pieniędzy.

Wynagrodzenie płaci się najczęściej w dwóch etapach: połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (oczywiście jeżeli

taką zawierasz), a drugą połowę przy zawieraniu umowy finalnej.

Kiedy dojdzie do sfinalizowania transakcji przy udziale pośrednika, nie rezygnuj z wystawienia faktury za usługę
pośrednictwa. Jeżeli to zrobisz, nie będziesz mógł dochodzić ewentualnego odszkodowania z jego OC.

Czego wymagać od profesjonalisty

Rzetelny pośrednik nie tyko przedstawia oferty mieszkań, lecz także:

- doradza przy zakupie,

- bada stan prawny nieruchomości, np. sprawdza, czy sprzedający lokal jest jego właścicielem, czy płaci na bieżąco za
mieszkanie i media,

- bada koszt utrzymania nieruchomości,

- pośredniczy w negocjacji ceny – przekazuje ofertę klienta drugiej stronie,

- na życzenie klienta organizuje stronę formalnoprawną transakcji,

- pomaga w uzyskaniu kredytu,

- uczestniczy w przekazywaniu nieruchomości, przygotowuje protokoły zdawczo-odbiorcze,

- wykonuje wiele innych czynności uzgodnionych z klientem.

Co warto sprawdzić

Przy podpisywaniu umowy zwróć uwagę, czy:

- określa ona strony oraz przedmiot umowy (opis nieruchomości z dokładnym adresem, kupujący powinien otrzymać

przy podpisaniu umowy, kwitując wskazanie adresowe),

- podaje obowiązki pośrednika (sprawdzenie dokumentacji, załatwienie formalności itp.), wynagrodzenie (kiedy, za
co, w jakiej wysokości),

- wskazuje pośrednika odpowiedzialnego za jej realizację,

- zawiera numer licencji zawodowej pośrednika odpowiedzialnego za realizację umowę,

- zawiera oświadczenie pośrednika, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej,

- podaje okres, na jaki będzie zawarta, ponieważ może się okazać, że zostaniemy związani umową na kilka lat.

Janusz Schmidt, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zdecydowanie odradzam podpisywanie umowy w miejscu, gdzie nie możemy sprawdzić wiarygodności firmy
pośrednictwa. Naprawdę warto umowę pośrednictwa podpisać w siedzibie firmy, z której usług chcemy skorzystać.
Stwierdzimy, czy firma działa legalnie, i ustalimy zakres odpowiedzialności. Przy okazji unikniemy przykrych

niespodzianek w postaci np. zakupu zadłużonego mieszkania czy nieruchomości bez sprawdzonego stanu prawnego.

Jeżeli agencja ma siedzibę, to trudniej jest jej zniknąć bez śladu z dnia na dzień. Daje to pośrednikowi większą
wiarygodność.

Zwróciłbym uwagę na jeszcze jedną rzecz. Otóż wielu pośredników daje swoim pracownikom pełnomocnictwa do
zawierania umów. Często kupujący lub sprzedający mieszkanie nigdy nie widzi osoby odpowiedzialnej za realizację

umowy.

Radzę spotkać się z pośrednikiem osobiście, uzgodnić oczekiwania klienta, ustalić strategię działania oraz zakres

odpowiedzialności.