Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

PUŁAPKI PRZY KUPNIE
I SPRZEDAŻY
MIESZKANIA

■

Jak szukać wymarzonego mieszkania

■

Koszty związane z zakupem

■

Jak sprawdzić dewelopera lub spółdzielnię

■

Na jakie zapisy uważać w umowie

■

Co i gdzie sprawdzić, gdy kupujemy mieszkanie
na rynku wtórnym

■

O czym powinni pamiętać sprzedający mieszkanie

ŚWIADCZENIA
PRZEDEMERYTALNE
TRUDNIEJ DOSTĘPNE

■

Kto będzie mógł otrzymać świadczenie przedemerytalne

■

Od kiedy nowe zasady nabywania, wypłaty i utraty
prawa do świadczenia przedemerytalnego

■

Kiedy zmniejszenie, a kiedy zawieszenie świadczenia

■

Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku
o przyznanie świadczenia

NR 89 (1198)

PIĄTEK-NIEDZIELA

7–9 MAJA 2004 Sekretarz wydania Jerzy Majkut

T Y G O D N I K P R A W N Y D L A K A Ż D E G O

Prawo i Życie

Redakcja Anna Wojda

PUŁAPKI PRZY KUPNIE
I SPRZEDAŻY MIESZKANIA

akup własnego mieszkania to bar-
dzo ważne wydarzenie w życiu
każdego z nas. Musimy się do

niego odpowiednio przygotować, czyli
pamiętać o tym, na co należy zwrócić
uwagę. Jest to niezwykle istotne, jeśli
nie chcemy, aby nasze mieszkanie – za-
miast radości – stanowiło źródło pro-

blemów i niekończących się kłopotów.
Zwłaszcza wtedy, gdy na jego zakup za-
ciągamy kredyt w banku. Nie dosyć, że
musimy spłacać kolejne raty kredytu, to
jeszcze dodatkowo mieszkamy w miej-
scu, które nam nie odpowiada i którego
w najbliższym czasie nie będziemy mo-
gli zamienić.

Zanim podejmiemy decyzję

CZYTELNICY PYTAJĄ

Zanim kupisz mieszkanie,
poznaj okolicę

Kupiłem mieszkanie w cichej
okolicy z widokiem na park.

Niestety, nie zwróciłem uwagi na to,
że do najbliższego przystanku auto-
busowego mam około 900 metrów.
Boję się myśleć o tym, na co jeszcze
powinienem zwrócić uwagę, a nie
zrobiłem tego zachwycając się jedy-
nie ciszą i spokojem w okolicy.

Zanim kupimy mieszkanie, powinniśmy
sprawdzić, czy w pobliżu miejsca, gdzie
chcemy zamieszkać, jest przedszkole,
szkoła, sklepy, centrum medyczne
i szpital (zwłaszcza wtedy, gdy mamy
lub chcemy mieć w przyszłości dzieci).
Należy też sprawdzić, jak wygląda do-
stęp do komunikacji – zwłaszcza gdy
nie posiadamy samochodu. W końcu
będziemy musieli codziennie dojeżdżać
do pracy i wtedy może okazać się, że
brak jest odpowiednich połączeń ko-
munikacyjnych. Czasami war to też
sprawdzić, jak wyglądają sprawy zwią-
zane z parkowaniem, zwłaszcza gdy nie
kupujemy razem z mieszkaniem miejsca
parkingowego.

Zamiast łąki widok
na wysoki blok

Gdy wprowadzałam się do ku-
pionego przez siebie mieszka-

nia, z okien salonu roztaczał się wi-
dok na olbrzymią łąkę, w dali widać
było drzewa. Po około sześciu mie-
siącach na łące powstały wykopy,
a teraz stoi tam 12-piętrowy blok.
Jak to możliwe?

Niestety, nie wykazała się pani przezor-
nością. Najczęściej jest właśnie tak, że
na pustych powierzchniach przed na-
szym budynkiem z czasem powstają in-
ne obiekty. Nie zawsze są to niewielkie
budowle, czasami przed naszym blo-
kiem wyrasta kolejny budynek, np. 12-
piętrowy blok – jak w pani przypadku.
Dlatego zawsze warto sprawdzić w pla-
nach zagospodarowania przestrzenne-
go (dostępne w urzędach gminy), czy
w pobliżu danej lokalizacji (czyli tam,
gdzie kupujemy mieszkanie), nie jest
planowane w przyszłości wybudowanie
jakiejś ruchliwej drogi, głośnego cen-
trum handlowego lub na przykład wy-
sokiego budynku, który nie tylko zablo-
kuje skutecznie dopływ światła sło-
necznego do naszego mieszkania, ale
jeszcze dodatkowo narazi nas na nie-
wygody związane z bliskim sąsiedz-
twem kolejnego budynku (sytuacja,
kiedy okna naszego mieszkania wycho-
dzą na okna sąsiedniego budynku,
a poprzednio rosły tam drzewa, nie na-
leży do szczególnie komfortowych). Je-
śli tego nie zrobimy przed sfinalizowa-
niem transakcji, potem będziemy mu-
sieli znosić wszelkie niewygody.

Szukając mieszkania musimy wyko-
nać szereg czynności poprzedzają-
cych podpisanie umowy finalnej. Tyl-
ko w ten sposób unikniemy w przy-
szłości pułapek i niebezpieczeństw,
które czyhają na nas przy kupnie wła-
snego mieszkania.

Często słyszymy, że zakup własnego

mieszkania to prosta i – zdaniem niektó-
rych – bardzo przyjemna czynność. W koń-
cu kupujemy własne lokum, w którym spę-
dzimy jeśli nie resztę życia, to z pewnością
kilka najbliższych lat. Niestety, niewiele
osób zdaje sobie sprawę z tego, że zakup
własnego mieszkania to stresująca i nieła-
twa decyzja, której skutki możemy odczu-
wać jeszcze przez wiele lat.

Myśląc o zakupie własnego mieszkania

nie możemy decydować się na kupno pierw-
szego mieszkania, jakie zobaczymy. Przej-
rzyjmy dokładnie oferty. Znajdziemy je
w gazecie codziennej, warto też wybrać się
na targi nieruchomości, możemy skorzystać
też z pomocy znajomych czy pośrednika
nieruchomości. Przede wszystkim zasta-
nówmy się, czy chcemy kupić mieszkanie
na rynku wtórnym (wtedy musimy pamię-
tać, o wygenerowaniu środków finansowych
na przeprowadzenie remontu w tak kupio-
nym mieszkaniu – najczęściej nie są to
mieszkania, w których chcielibyśmy od razu
zamieszkać, choć oczywiście nie wprowa-
dzamy się też do gołych ścian), czy na ryn-
ku pierwotnym (tu kupimy mieszkanie, któ-
re będziemy mogli urządzić według własne-
go planu, burząc ściany lub stawiając dodat-
kowe, ale to może nas trochę drożej koszto-
wać niż zamieszkanie w mieszkaniu już wy-
kończonym, wymagającym co najwyżej
przeprowadzenia remontu).

Decydując się na wybór konkretnego

mieszkania zastanówmy się także nad tym,
jakie oczekiwania powinno ono spełniać.
Czy ma to być mieszkanie na resztę życia,
czy też na kilka najbliższych lat. Jeśli tak, to
pamiętajmy, że nie warto przepłacać. Za kil-
ka lat możemy mieć bowiem problem ze
sprzedaniem mieszkania lub trudności z od-
zyskaniem zainwestowanych w nie pieniędzy.
Duże znaczenie przy wyborze mieszkania
ma dzielnica, w której chcemy zamieszkać.
Bardzo często jest tak, że już przy zakupie
wiadomo, że w danym miejscu trudno będzie
sprzedać mieszkanie, nawet za kilka lat.
W takich przypadkach warto trochę dopłacić

i zamieszkać tam, gdzie będziemy mieli więk-
sze gwarancje na sprzedanie w przyszłości
kupionego przez nas mieszkania.

Szukając wymarzonego mieszkania za-

wsze warto obejrzeć kilka różnych lokaliza-
cji. Zyskamy dzięki temu większą skalę po-
równawczą, a decyzja o wyborze tego wła-
ściwego i najodpowiedniejszego dla nas lo-
kum będzie prostsza. Jeśli kupujemy miesz-
kanie na rynku wtórnym, większych proble-
mów z podjęciem decyzji nie ma. Jeśli jed-
nak chcemy kupić mieszkanie na rynku
pierwotnym, od dewelopera, mogą pojawić
się problemy. Może się bowiem okazać, że
„kupujemy kota w worku”. Będzie tak wte-
dy, gdy kupowane przez nas mieszkanie nie
jest jeszcze skończone, lub – co gorsza –
w ogóle jeszcze nie zostało wybudowane.
Wtedy nasze wyobrażenia o tym, jak wyglą-
da mieszkanie mogą bazować tylko na
przedstawionych nam przez dewelopera
planach. A to może być niewystarczające.

Przed zakupem warto też sprawdzić kon-

dycję finansową dewelopera albo spółdziel-
ni – w zależności od tego, gdzie kupujemy
mieszkanie.

Najważniejsze jest dla nas jednak zgro-

madzenie odpowiedniej kwoty gotówki, za
którą dokonamy zakupu. Całe szczęście, je-
śli mamy wystarczająco dużo oszczędności.
Co zrobić, gdy brakuje nam pieniędzy? Wte-
dy musimy sprawdzić, czy pieniądze poży-
czy nam ktoś z rodziny. Jeśli nie, trzeba po-
myśleć o zaciągnięciu kredytu w banku. Tu
bardzo ważne będzie, czy w ocenie banku
posiadamy zdolność kredytową, czyli czy
zarabiamy wystarczająco dużo, aby bank
mógł nam pożyczyć pieniądze. Dobrze, jeśli
okaże się, że poza pieniędzmi posiadamy in-
ne aktywa, jak np. nieruchomości. Ich spie-
niężenie z pewnością pomoże nam zdobyć
potrzebne środki. Niestety, czasami trwa to
bardzo długo. Nie mamy w końcu pewności,
że od razu znajdziemy nabywcę na daną nie-
ruchomość, a pieniądze mogą być nam po-
trzebne niemalże od razu.

Zawsze jednak taka nieruchomość będzie

dodatkowym atutem w banku i być może
ułatwi nam otrzymanie kredytu. Niestety,
kredytu na zakup mieszkania nie dostanie-
my od ręki. Tu też trzeba trochę poczekać
na rozpatrzenie wniosku, czasami nawet po-
wyżej miesiąca, choć niektóre banki dają
nam odpowiedź już w ciągu kilku dni.

Pewnym źródłem dodatkowych finansów

są też likwidowane książeczki mieszkanio-
we wraz z premią gwarancyjną. Informacje
na ten temat możemy uzyskać w banku
PKO BP. Pamiętajmy, że w każdej chwili
możemy poprosić w PKO BP o wyliczenie
premii. Dzięki temu będziemy wiedzieli, na
jakie kwoty pieniędzy możemy liczyć. Nie
zapominajmy jednak, że tylko za pierwsze
wyliczenie bank nie pobiera opłaty, za każ-
de następne zapłacimy już 25 zł.

To trzeba uwzględnić!

Dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania
Decydując się na zakup mieszkania należy pamiętać o uwzględnieniu określonych
sum na pewne wydatki. Jeśli o tym zapomnimy, możemy wpaść w pułapkę – skąd
wziąć dodatkowe środki na nieprzewidziane opłaty? A te wydatki to:

◗

prowizja dla agencji nieruchomości – jeśli korzystamy z jej usług,

◗

podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości,

◗

opłata za sporządzenie aktu notarialnego,

◗

opłata sądowa za wpis własności nieruchomości,

◗

jeśli zaciągamy w banku kredyt na zakup mieszkania, musimy uwzględnić takie wy-
datki, jak prowizja banku (sięgająca od 0,5 proc. wzwyż), w niektórych bankach po-
bierana jest opłata za rozpatrzenie wniosku (np. 200-300 zł), czasami musimy po-
nieść dodatkowo koszty wyceny nieruchomości, konieczne jest też zapłacenie
ubezpieczenia kredytu itp. opłaty.

RADZI

Przy zakupie mieszkania najgorszym do-
radcą jest pośpiech. Dlatego zastanów-
my się najpierw, jakiego mieszkania szu-
kamy, i obejrzyjmy co najmniej kilka
mieszkań zanim podejmiemy decyzję
o tym, które z nich podoba nam się naj-
bardziej. Pamiętajmy też, że zawsze
bezpieczniej jest kupować mieszkanie,
które już jest wybudowane, a nie takie,
które będzie budowane w przyszłości.

PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

Kupując mieszkanie angażujemy na ty-
le duże środki finansowe, że mamy pra-
wo oczekiwać, że to, co kupujemy, jest
dobrej jakości. Niestety, żeby uniknąć
stresów związanych z zakupem miesz-
kania najlepiej przeprowadzić własny
prywatny wywiad.

Chodzi tu oczywiście o takie czynności

jak sprawdzenie dewelopera lub spółdzielni.
Warto też zażądać niezbędnej dokumenta-
cji. Dobrze też jest – korzystając z usług
agencji pośrednictwa – sprawdzić i ją. I ko-
niecznie należy odwiedzić budowę. Można
tam dowiedzieć się wielu ciekawych szcze-
gółów lub wyjść „z kwitkiem” – co powinno
nas skutecznie odstraszyć od dokonania za-
kupu tego właśnie mieszkania.

Jak sprawdzić dewelopera
lub spółdzielnię

Sprawdzenie firmy lub spółdzielni, od któ-

rej kupujemy mieszkanie, nie jest wcale takie
trudne jak mogłoby się wydawać. Kontrolę
dewelopera możemy rozpocząć od wizyty
w Krajowym Rejestrze Sądowym (jeśli jest
osobą prawną, np. spółką z o.o.) albo
w gminnej ewidencji działalności gospodar-
czej (gdy jest to osoba fizyczna) – sprawdzi-
my tam, czy dokonany wpis jest nadal aktual-
ny. Warto też zobowiązać sprzedającego do
przedstawienia zaświadczenia z urzędu skar-
bowego i ZUS o niezaleganiu z podatkami
i składkami. Konieczne jest też sprawdzenie
dokumentów bezpośrednio związanych z bu-
dową, a przede wszystkim czy deweloper po-
siada tytuł prawny do gruntu, na którym bu-
duje. Znane są w praktyce przypadki, kiedy
deweloperzy budowali na gruntach, do któ-
rych nie posiadali tytułów prawnych. Jakie
w związku z tym problemy mieli nabywcy
mieszkań, nie trzeba chyba nikogo informo-
wać. Dla bezpieczeństwa warto zatem spraw-
dzić akt własności nieruchomości, na której
deweloper wybudował nasze mieszkanie lub
dopiero zacznie to robić. Powinniśmy też
sprawdzić czy deweloper posiada ostateczną
decyzję o pozwoleniu na budowę.

Warto też pomyśleć o zdobyciu innych in-

formacji, np. danych kiedy firma powstała,
czy posiada jakieś doświadczenie związane
z budową mieszkań, czy też jest to dopiero
jej pierwsza inwestycja. Deweloperzy często
chwalą się posiadanymi certyfikatami czy
dyplomami. Niestety nie dają one stupro-
centowej pewności. To, że deweloper

w przeszłości okazał się rzetelny, nie znaczy
wcale, że tak samo będzie tym razem. Oczy-
wiście zwiększa to zaufanie do dewelopera,
który posiada certyfikaty w większym stop-
niu niż w stosunku do takiego, który dopie-
ro debiutuje na rynku.

Powinniśmy też pomyśleć o kilku innych

szczegółach. Sprawdźmy na przykład, czy
deweloper zaciągnął jakiś kredyt na budo-
wę, czy też nie. To drugie rozwiązanie po-
winno nas zaniepokoić. Jeśli bowiem dewe-
loper nie wziął w banku żadnego kredytu
dotyczącego realizacji inwestycji oznacza
to, że prawdopodobnie będzie ją finansował
z naszych pieniędzy. A takie ryzyko jest nie
wskazane. Lepiej wtedy rozejrzeć się na ryn-
ku i poszukać bezpieczniejszej inwestycji.

Im więcej pytań, tym lepiej

Od firmy, która buduje nasze mieszka-

nie, powinniśmy także zażądać informacji
o standardzie wykończenia i wybudowania
mieszkania. Jest to naprawdę bardzo waż-
ne. Dewloperzy stosują przeróżne materia-
ły przez co standard oferowanych przez
nie mieszkań może znacząco od siebie od-
biegać. O wszystkich wadach i niedocią-
gnięciach naszego lokum dowiemy się do-
piero wtedy, gdy w kupionym przez nas
mieszkaniu zamieszkamy, czyli dużo za
późno na zastanawianie się. Przykładem
stosowania przez deweloperów różnych
standardów wykończenia i technik budow-
lanych niech będą ściany działowe między
poszczególnymi mieszkaniami. Okazuje
się, że nie ma tu jakiejś jednej normy, któ-
rą należałoby zastosować. Dzięki temu
u jednego dewelopera ściana taka zostaje
wykonana z cegły na grubość 30 cm, u in-
nego są to dwa bloczki gipsowe grubości
10 cm oddzielone od siebie 5 cm wełny mi-

neralnej, jeszcze u innych wylew betonowy
wypełniany bliżej nieokreślonym materia-
łem. Lepiej pytać o takie rzeczy, zanim
kupimy takie mieszkanie i znosić niedo-
godności związanych z posiadaniem hała-
śliwego sąsiada, którego doskonale słychać
przez tak wykonaną ścianę. Sprawdźmy
też, z jakich materiałów wykonane zostaną
pozostałe rzeczy. Jeśli deweloper informu-
je nas, że okna będą drewniane produkcji
polskiej, zapytajmy jeszcze o producenta.
Nie wstydźmy się zadawać pytań. To na-
prawdę nie kosztuje, a może uchronić nas
przed różnymi problemami w przyszłości.

Dewelopera pytajmy też, ile zapłacimy za

metr mieszkania. Często deweloperzy po to,
by zachęcić klientów, podają cenę netto,
czyli bez VAT. O to też pytajmy. Unikniemy
w ten sposób rozczarowań kiedy przy pod-
pisaniu umowy okaże się, że w rzeczywisto-
ści metr mieszkania kosztuje kilkaset zło-
tych więcej niż sądziliśmy. Deweloper powi-
nien poinformować nas też o tym, jakie bę-
dą dodatkowe koszty związane z nabyciem
mieszkania (wysokość opłaty notarialnej,
wpis do księgi wieczystej itp.). Zapytajmy
też dewelopera o koszt przyszłego czynszu
i ochrony. Może się okazać, że czynsz bę-
dzie bardzo wysoki i że tak naprawdę nie
warto kupować tego mieszkania.

Koniecznie musimy też zapytać, czy na

nieruchomości, na której buduje dewelo-
per, ciążą jakieś obciążenia, jak np. hipote-
ka na rzecz banku kredytującego realizację
danej inwestycji. Oczywiście deweloperzy
nie udzielają zbyt chętnie tego rodzaju in-
formacji, dla nas są one jednak bardzo
ważne. Może się bowiem okazać, że bę-
dziemy zmuszeni do spłaty hipoteki. Le-
piej tego uniknąć.

Konieczne członkostwo

Wszyscy szukający mieszkania powinni

też pamiętać, że mogą kupić je w spółdziel-
ni. Pamiętajmy jednak, że zakup mieszka-
nia w spółdzielni nie zwalnia nas od doko-
nania szeregu czynności sprawdzających,
choć oczywiście budowanie ze spółdzielnią
nieco różni się od budowania z dewelope-
rem. W przypadku spółdzielni klient musi
zostać członkiem spółdzielni, co oczywi-
ście łączy się z dodatkowymi wydatkami.
Poza bowiem zapoznaniem się ze statutem
spółdzielni i wypełnieniem deklaracji
członkowskiej trzeba wnieść wpisowe (czę-
sto niemałe). Po dokonaniu tych czynności

następuje przyjęcie w poczet członków.
W przypadku budowy ze spółdzielnią czy-
ha na nas też swoista pułapka. Podczas gdy
u dewelopera cena powinna być stała (co
najwyżej waloryzowana według współczyn-
nika wzrostu cen towarów i usług budowla-
nych publikowanego przez GUS), to
w spółdzielni o tym, ile zapłacimy za
mieszkanie, dowiadujemy się po zakończe-
niu budowy. Dlaczego tak się dzieje? Od-
powiedź jest prosta: ostateczne rozliczenie
kosztów budowy następuje po jej zakończe-
niu. A to oznacza, że określona w umowie
cena mieszkania nie jest ostateczna. Tym
samym może okazać się, że po końcowym
rozliczeniu zaistnieje konieczność dopłaty
różnicy pomiędzy ceną pierwotną a doko-
nanym rozliczeniem.

■

PRZYKŁAD

Pan X. kupił mieszka-

nie budowane przez spółdzielnię Z.
Bardzo się cieszył. Oferta wydawała
się być niezwykle atrakcyjna: bardzo
dobra lokalizacja, wysoki standard za
niewielkie pieniądze. Z podpisanej
umowy wynikało, że cena jednego
metra wynosi 2950 zł. Niestety po za-
kończeniu budowy okazało się, że do
każdego metra trzeba dopłacić 1100
zł. W ten sposób metr mieszkania
kosztował 4050 zł, czyli o 250 zł wię-
cej niż na osiedlu obok, które wybu-
dował deweloper.

W obu przypadkach, czyli zarówno przy

budowie z deweloperem, jak i przy budowie
ze spółdzielnią, warto pofatygować się i od-
wiedzić budowę (chyba że budynek już stoi
i jest w dużej części zasiedlony). Na tablicy in-
formacyjnej sprawdzimy m.in. kto jest inwe-
storem głównym, kto wykonawcą, do kogo na-
leży nadzór nad budową. Będziemy też mogli
sprawdzić jak postępują prace na budowie
i czy jest szansa na to, że zostaną one zakoń-
czone w terminie, czy też trzeba liczyć się
z opóźnieniem, a jeśli tak, to z jakim. Na bu-
dowie będziemy mogli też porozmawiać. Jeśli
okaże się, że trudno tam dowiedzieć się cze-
gokolwiek, zachowajmy ostrożność. Dla po-
tencjalnego nabywcy to czerwone światło.
Możemy też spróbować odwiedzić inne budo-
wy realizowane przez tego samego dewelope-
ra czy spółdzielnię i popytać mieszkańców,
jak oceniają wybudowane mieszkania, czy lu-
dzie na coś narzekają, na co, jak im się miesz-
ka. Nie jest to wcale takie trudne, a z pewno-
ścią pomoże w podjęciu ostatecznej decyzji.

RADZI

Firma budująca nasze mieszkanie musi
nam przedstawić wszystkie dokumenty
związane z inwestycją, w tym akt wła-
sności gruntu, decyzję o warunkach za-
budowy, pozwolenie na budowę itp.
Jeśli odmawia przedstawienia tych do-
kumentów, to lepiej uciekać z tej budo-
wy. Na pewno coś jest nie w porządku
i lepiej nie angażować środków finan-
sowych zbieranych często przez całe
życie w inwestycję, która może okazać
się całkowitym nieporozumieniem.

Pochopne zakupy, to złe zakupy

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT RADZI

Zdarza się, że przedsiębiorca dopiero zamierza kupić

grunt i uzyskać pozwolenie na budowę, ale już oferuje przy-
szłe lokale zachęcając nabywców np. promocyjnymi warun-
kami. Podpisywanie przedwstępnej umowy z takim przedsię-
biorcą, aczkolwiek w ramach swobody zawierania umów
prawnie dopuszczalne, jest obciążone najwyższym stopniem
ryzyka. W razie niewywiązania się z umowy przez dewelope-
ra, kupujący może żądać tylko zwrotu pieniędzy i ewentual-
nie zapłaty odszkodowania, ale trzeba jeszcze mieć pewność,
że deweloper jest i będzie wypłacalny. Dopiero kiedy dewelo-
per jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu
oraz posiada prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę,
może zawierać umowy zobowiązujące do wybudowania
i przeniesienia własności lokalu. Umowa musi być zawarta
w formie aktu notarialnego i roszczenie z niej wynikające mu-
si być wpisane do księgi wieczystej. Jeżeli te formalne wymo-
gi są spełnione, a deweloper budynku nie wybuduje, na żąda-
nie kupującego sąd może powierzyć budowę innemu przed-
siębiorcy. Prawne zabezpieczenia w postaci notarialnej formy
umowy oraz wpisu do księgi wieczystej niewiele jednak po-
mogą, jeżeli deweloper pobierze wpłaty od kupujących loka-

le i ogłosi upadłość. Nikt przecież nie podejmie się budowy,
jeżeli chętni na kupno mieszkań nie zapłacą za budowę, a ci
przecież już raz zapłacili. Dlatego zasadniczą sprawą jest
orientacja co do sytuacji ekonomicznej dewelopera oraz oce-
na ryzyka ekonomicznego budowy, bo prawne zabezpiecze-
nia, jak na razie, są niewystarczające. Istnieje idea wprowa-
dzenia obowiązku prowadzenia przez deweloperów rachun-
ków powierniczych, której należy przyklasnąć. Pamiętać jed-
nak należy, że z drugiej strony podroży to koszty tej formy bu-
downictwa poprzez koszty dodatkowych kredytów i zabezpie-
czeń bankowych.

Kupno nowego lokalu u dewelopera wiąże się najczęściej

z jego prawnym wyodrębnieniem. Deweloperzy najczęściej
korzystają z kredytów bankowych, które są zabezpieczone hi-
potekami na nieruchomości, na które wybudowano mieszka-
nia. Jeżeli w tym momencie dochodzi do sprzedaży lokalu,
wszystkie hipoteki będą kupiony lokal obciążać. Trzeba więc
upewnić się, czy deweloper ma oświadczenia wszystkich wie-
rzycieli hipotecznych zezwalające na sprzedaż wybranego lo-
kalu bez obciążania wpisami hipotecznymi. Kupujący najczę-
ściej korzystają z własnych kredytów na sfinansowanie zaku-

pu lokalu. Z reguły banki żądają ustanowienia hipoteki; do
czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej kredyt jest wyżej
oprocentowany. Tymczasem na wpis można czekać dość dłu-
go, gdyż najpierw trzeba założyć księgę wieczystą dla kupo-
wanego lokalu. Obecnie powstał swego rodzaju pat prawny:
zgodnie z przepisami o urządzaniu ksiąg wieczystych dla za-
łożenia księgi wieczystej konieczne jest wydanie zaświadcze-
nia z ewidencji lokali i budynków. Praktyka w sądach jest róż-
na. W sądzie warszawskim odmawia się założenia księgi bez
złożenia zaświadczenia, którego nie można uzyskać. Jest to
podobno związane z wprowadzeniem w niektórych sądach
ksiąg wieczystych do systemu informatycznego, gdyż system
odmawia zarejestrowania księgi, jeżeli nie ma danych co do
zaświadczenia. Nabywcy lokali muszą się liczyć z długim
oczekiwaniem na założenie księgi i wpis hipoteki, a przez to
na wyższy koszt kredytu. Przy kupnie od dewelopera koniecz-
nie trzeba się upewnić co do zasad i kosztów zarządzania nie-
ruchomością. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali,
dość długo może nie dochodzić do ukonstytuowania się
wspólnoty mieszkaniowej. W tym czasie nabywcy lokali są
związani postanowieniami umowy zawartej ze sprzedawcą.

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

PRAWO I ŻYCIE

Jak skontrolować dewelopera?

– adwokat Stefan Jacyno, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

Jeden z klientów kupił mieszkanie u znanego
dewelopera, nie zadając sobie trudu zdobycia
tego rodzaju informacji. Już pierwszego dnia
miał okazję przekonać się o tym, jak duży
błąd popełnił. Akustyka w bloku, w którym
zamieszkał, była nadzwyczajna. Gdy sąsiad
na parterze upuścił cokolwiek na podłogę, by-
ło to słychać nawet na drugim piętrze. Jeśli
nie mamy ochoty zdobywać podobnych do-
świadczeń, odwiedźmy wcześniejsze budowy
realizowane przez wybranego przez nas dewe-
lopera lub spółdzielnię.

Co sprawdzać u pośrednika

Powinniśmy sprawdzić jak najwięcej.

Przede wszystkim jednak zobaczmy, czy

osoba, która odpowiada za realizację na-
szej transakcji, posiada uprawnienia zawo-
dowe, czyli licencję. Nie musi jej posiadać
przedsiębiorca prowadzący agencję, wy-
starczy, jeśli mają ją pracownicy. Możemy
też poprosić o okazanie licencji zawodo-
wej. Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby-
śmy zapytali o polisę ubezpieczeniową.
Możemy też popytać, czy firma jest zna-
na, czy ma dużą renomę. Czasami warto
pokusić się o sprawdzenie pośrednika
w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju
Miast, gdzie dostępne są listy licencjono-
wanych pośredników nieruchomości.

Najlepiej jednak będzie, gdy złożymy wi-

zytę w kilku agencjach i po prostu porówna-
my to, co zaproponowano nam w każdej

z nich. Oczywiście pochłania to dużo czasu,
ale kupno mieszkania naprawdę jest tego
warte.

Jeśli ktoś decyduje się na sprzedaż

mieszkania, przestrzegam przed zgłasza-
niem swojego mieszkania w kilku agen-
cjach i to jeszcze po różnych cenach. Tra-
cimy wtedy wiarygodność w oczach po-
tencjalnych klientów, którzy zaczynają za-
stanawiać się, co z tym lokalem jest nie
tak. Lepiej podpisać umowę na wyłącz-
ność sprzedaży, dając zlecenie jednemu
pośrednikowi. Ten z pewnością wymieni
się ofertą z innymi pośrednikami. Dzięki
temu jednak wiele zyskamy. Zawsze bę-
dziemy znali osobę odpowiedzialną, bę-
dziemy wiedzieli, z kim możemy się skon-

taktować i kogo pytać o wszelkie szczegó-
ły. Niestety, z zakupem mieszkania przez
pośrednika łączy się pewien minus. Musi-
my zapłacić prowizję, np. 3 proc. wartości
kupowanego przez nas mieszkania, co np.
przy cenie 180 tys. daje aż 5400 zł. Mamy
jednak gwarancję, że pośrednik sprawdzi
to, co normalnie musielibyśmy zrobić sa-
mi. Chyba że będziemy mieli pecha i tra-
fimy na mało solidnego pośrednika, które-
mu nie dosyć, że będziemy musieli zapła-
cić to jeszcze – dodatkowo – przez cały
czas go kontrolować i o wszystkim przy-
pominać. Dlatego warto popytać znajo-
mych, którzy korzystali z pomocy pośred-
ników. Być może polecą nam kogoś
sprawdzonego.

Pułapki w umowach z deweloperem

Znalezienie odpowiedniego dewelo-
pera to duże osiągnięcie. Niestety,
to dopiero połowa sukcesu. O tym,
z kim mamy naprawdę do czynienia,
dowiemy się dopiero podpisując
umowę. A w tych aż roi się od niedo-
zwolonych klauzul. Co więcej, czę-
sto oczarowani miłą obsługą nie
wczytujemy się w treść umowy. Pod-
pisujemy, i dopiero, gdy zaczynają
się kłopoty, czytamy to, co podpisa-
liśmy. Niestety, wtedy jest już naj-
częściej za późno na dokonanie ja-
kichkolwiek zmian.

Sprawą oczywistą jest to, że dewelope-

rom zależy na jak najszybszym sprzeda-
niu mieszkań, często jeszcze w fazie bu-
dowy. Nie powinno zatem dziwić, że sto-
sują przeróżne chwyty, byleby tylko po-
tencjalny nabywca „dał się złapać”, czyli
kupił mieszkanie i nie mógł z umowy się
wycofać, nie otrzymując przy tym nic
w zamian, poza dużymi obietnicami i ma-
łymi konkretami. Ażeby nie wpaść
w zręcznie zastawioną na nas pułapkę,
trzeba wykazać się olbrzymią czujnością
i zaradnością. Nade wszystko jednak war-
to czytać to, co podpisujemy. Tyle że sa-
ma lektura często nie wystarczy, jeśli nie
wiemy, na co powinniśmy zwrócić uwagę.
Dlatego pamiętajmy, żeby zapoznać się
przede wszystkim ze sposobem ustalania
ceny, harmonogramem wpłat, sposobem
określenia terminu zakończenia prac,
a przede wszystkim z tym, czy od umowy
możemy odstąpić i ile będzie nas to kosz-
towało. Zazwyczaj bowiem zastrzegane
są w takich przypadkach kary umowne,
bardzo wysokie – gdy od umowy chce od-
stąpić nabywca, i niewielkie – gdy odstę-
pującym jest sprzedawca. Bardzo ważny
może okazać się też termin zakończenia
robót i konsekwencje jego niedotrzyma-
nia. Jeśli dokładnie przeczytamy przed-
stawioną nam propozycję umowy okaże
się, że za spóźnienie deweloper nam nie
zapłaci albo będzie to bardzo znikoma
kwota. Spróbujmy jednak spóźnić się

z wpłatą kolejnej części ceny. Tu kwoty,
które będziemy musieli zapłacić sprze-
dawcy, z całą pewnością będą olbrzymie.

Forma umowy – źródło
problemów dla kupujących

Podpisując z deweloperem umowę, nie

zastanawiamy się zazwyczaj nad tym, w ja-
kiej formie powinna zostać ta umowa za-
warta. Poprzestajemy więc na zwykłej for-
mie pisemnej (w takiej proponuje zawarcie
umowy deweloper). Tymczasem umowa ta-
ka, dla zagwarantowania bezpieczeństwa
kupujących, powinna zostać zawarta w for-
mie aktu notarialnego. Umowa przed-
wstępna zawarta w formie pisemnej nie
gwarantuje bowiem nabywcy żadnej ochro-
ny prawnej. Nabywca nie będzie mógł do-
chodzić przed sądem zawarcia umowy
przeniesienia własności nabytego mieszka-
nia. Nie została bowiem zawarta w formie
wymaganej dla umowy przyrzeczonej, a ta
oczywiście wymaga zachowania formy ak-
tu notarialnego. Umowy przedwstępne nie
są w końcu umowami zobowiązującymi,
o których mowa w art. 156 kodeksu cywil-
nego. A to oznacza, że deweloper może na
przykład odmówić wydania nam lokalu.
Co więcej może sprzedać go komuś inne-
mu (już w formie aktu notarialnego). Co
wtedy możemy zrobić? Tak naprawdę to

niewiele. Możemy wystąpić z roszczeniem
o zwrot wpłaconych kwot i ewentualnie
o naprawienie szkody, jaką ponieśliśmy na
skutek tego, że liczyliśmy na zawarcie
umowy przyrzeczonej. Z pewnością jednak
nie zmusimy dewelopera do tego, by wy-
brane przez nas mieszkanie wróciło do
nas. Nie będzie to po prostu możliwe. Dla-
tego lepiej zawierać umowę przedwstępną
w formie aktu notarialnego i jednocześnie
wystąpić do sądu wieczystoksięgowego
o ujawnienie naszego roszczenia w dziale
III księgi. Oczywiście nie jest to rozwiąza-
nie pozbawione minusów. W takim bo-
wiem przypadku ponosimy podwójne kosz-
ty: dwa razy płacimy za akt notarialny
(przy umowie przedwstępnej i przy umo-
wie przenoszącej na nas własność mieszka-
nia) i dwukrotnie uiszczamy wpis do księgi
wieczystej (przy umowie przedwstępnej
i potem przy sfinalizowaniu transakcji).

Na jakie zapisy
uważać w umowie

Niestety, na wszystkie. Może się bowiem

okazać, że nawet przy tak prostej rzeczy, jak
określenie stron umowy będą pomyłki, co
może zakończyć się podważeniem ważności
całej umowy. Niestety, fragment umowy,
w którym zostają określone strony jest naj-
częściej pomijany lub przeglądany bardzo
pobieżnie. A szkoda. Sprawdzenie tego za-
pisu pozwoli nam uniknąć w przyszłości
rozczarowań. Jeśli bowiem zdarzy się tak,
że deweloper nie będzie wywiązywał się
z umowy i zniecierpliwieni długim czeka-
niem postanowimy udać się do sądu, może
się okazać, że podpisaliśmy umowę z pod-
miotem, który w ogóle nie istnieje. Pamię-
tajmy zatem, że w umowie muszą znaleźć
się takie dane, jak nazwa, siedziba i adres
firmy, a także dane osoby upoważnionej do
reprezentowania firmy (najczęściej osoba ta
podpisuje umowę). Dopilnujmy też, żeby
nasze dane zawarte w umowie zostały wpi-
sane poprawnie, zwłaszcza wtedy, gdy ubie-
gamy się o kredyt w banku. Ten bowiem
wszystko dokładnie sprawdzi i lepiej dla

nas, żeby nie okazało się, że zamiast Jolan-
ty Balas, w umowie figuruje Jolanta Walas.

W dalszej części umowy sprawdźmy, w ja-

ki sposób został określony jej przedmiot,
a więc mieszkanie, które kupujemy. Dopil-
nujmy, by zostały tam wyszczególnione po-
za metrażem mieszkania takie dane, jak bal-
kon, piwnica, garaż itp. Dobrze, by z umo-
wy wynikało, gdzie mieszkanie jest położo-
ne (adres, piętro w budynku itp.).

Kolejny bardzo ważny element, to określe-

nie ceny i terminu płatności. Deweloperzy nie-
stety nie podają stałej ceny w złotych. Tego ro-
dzaju praktyki spotyka się jeszcze ciągle za
rzadko. Najczęściej podają stałą cenę w walu-
cie obcej, najchętniej w euro. To oczywiście
nie jest korzystne dla kupującego, zwłaszcza
gdy kurs danej waluty nie jest stabilny i wyka-
zuje tendencję zwyżkową. Deweloperzy rów-
nie często zastrzegają waloryzację dokonywa-
ną według współczynnika wzrostu cen towa-
rów i usług budowlanych, publikowanego
przez GUS. I tu uwaga! Dopilnujmy przy tego
rodzaju zapisie, aby waloryzacja dotyczyła tyl-
ko tych kwot, których jeszcze nie wpłaciliśmy,
i by został określony okres, w jakim waloryza-
cja będzie dokonywana. Inaczej deweloper
skorzysta z każdej szansy na przeciągnięcie
budowy i wyciśnięcie z naszych portfeli dodat-
kowych pieniędzy. Zwróćmy też uwagę na to,
by w umowie znalazły się zapisy dokładnie
precyzujące przypadki zmiany ceny, np. gdy
strony ustaliły spis dopuszczalnych zmian, do-
brze podać ich nieprzekraczalną cenę. Podob-
nie w razie rezygnacji z określonych elemen-
tów w projekcie (np. gdy nie chcemy mieć wy-
budowanej jednej ściany określmy, ile zapłaci-
my mniej).

Kolejnym problemem, na który kupują-

cy powinni zwracać uwagę to harmono-

RADZI

Podpisując z deweloperem umowę
przedwstępną zwróćmy uwagę na spo-
sób określenia:

◗

harmonogramu wpłat i konsekwencji
wynikających dla nabywcy w przy-
padku jego niedotrzymania,

◗

terminu zakończenia robót i konse-
kwencji z tym związanych, a obciąża-
jących sprzedającego,

◗

możliwości odstąpienia od umowy,

◗

wysokość kar umownych – niskich dla
sprzedającego, wysokich dla kupują-
cego.

WARTO WIEDZIEĆ

Cena mieszkania, garażu i komórki go-
spodarczej (piwnicy) powinny zostać
określone oddzielnie z rozbiciem na ce-
nę netto i brutto.

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT RADZI

Klienci powinni pamiętać, że umowa z chwilą podpi-

sania wiąże obie strony. Jeśli jednak w umowie są zawar-
te postanowienia, które są sprzeczne z bezwzględnie
obowiązującymi przepisami prawa, to oczywiście takie
postanowienia są nieważne. Na tę nieważność klient za-
wsze będzie mógł się powołać. Jeżeli klient został wpro-
wadzony w błąd i był to błąd istotny, to wówczas klient
będzie mógł uchylić się od skutków prawnych oświadcze-
nia woli w trybie i na zasadach przewidzianych przez

przepisy kodeksu cywilnego. Powinniśmy wiedzieć, że
umowa kupna mieszkania również podlega negocjacjom.
Pewne postanowienia można w umowie negocjować,
przez co zostaną one inaczej ukształtowane. Według za-
sady swobody umów strony mogą ułożyć stosunek praw-
ny według swego uznania, byleby jego treść nie sprzeci-
wiała się ustawie. Nie musimy podpisywać umowy w for-
mie, w jakiej została nam przedstawiona przez dewelope-
ra. Umowa może i powinna być przedmiotem negocjacji.

Zdarza się niestety bardzo często, że ludzie podpisują
umowę tylko po jej wyrywkowym przeczytaniu – a tak
nie należy postępować. Tymczasem nie może być takiej
sytuacji, że nabywca podpisując umowę zwraca uwagę
tylko na ciekawą lokalizację oraz atrakcyjne warunki na-
bycia danego lokalu, ponieważ przy takim postępowaniu
może się później okazać, że pojawią się problemy. Na-
bywca dopiero wtedy sięga do umowy i dostrzega zupeł-
nie co innego niż mu się pierwotnie wydawało.

Dlaczego warto czytać umowę?

– Henryk Romańczuk, adwokat w Kancelarii Wierzbowski i Wspólnicy

PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Według nowych zasad nie tylko wydłu-

ży się okres oczekiwania na przyznanie
świadczenia, ale dojdą też nowe wa-
runki, bez spełnienia których nie bę-
dzie można go otrzymywać.

Świadczenie przedemerytalne będzie

przysługiwało osobie uprawnionej do jego
otrzymania, która po upływie co najmniej
6 miesięcy pobierania zasiłku dla bezrobot-
nych nadal będzie zarejestrowana jako bez-
robotna oraz:

◗

w okresie pobierania zasiłku dla bezrobot-
nych nie odmówiła bez uzasadnionej przy-
czyny przyjęcia propozycji odpowiedniego
zatrudnienia, innej pracy zarobkowej (w ro-
zumieniu przepisów ustawy o promocji za-
trudnienia), zatrudnienia w ramach prac in-
terwencyjnych lub robót publicznych,

◗

złoży wniosek o przyznanie świadczenia
przedemerytalnego w ciągu 30 dni od dnia
wydania przez powiatowy urząd pracy doku-

mentu zawierającego poświadczenie 6-mie-
sięcznego okresu pobierania zasiłku dla bez-
robotnych.

Wszystkie te warunki muszą być spełnio-

ne łącznie.

Do okresu 6 miesięcy pobierania zasiłku

dla bezrobotnych będą wliczane okresy:

◗

za które, zgodnie z ustawą o promocji za-
trudnienia (zobacz podstawa prawna), pra-
wo do zasiłku dla bezrobotnych nie przysłu-
giwało (wydłużony do 90 lub 180 dni okres
oczekiwania na zasiłek dla bezrobotnych),

◗

zatrudnienia lub innej pracy zarobkowej,
w rozumieniu przepisów ustawy o promocji
zatrudnienia, albo zatrudnienia w ramach
prac interwencyjnych lub robót publicznych
podjętych w tym okresie; w przypadku gdy
zatrudnienie lub inna praca zarobkowa usta-

nie po upływie tego 6-miesięcznego okresu
pobierania zasiłku dla bezrobotnych, prawo
do świadczenia przedemerytalnego przysłu-
guje, jeżeli wniosek o jego przyznanie zosta-
nie złożony w terminie 14 dni od dnia usta-
nia zatrudnienia lub innej pracy zarobkowej,
w rozumieniu przepisów ustawy o promocji
zatrudnienia, albo zatrudnienia w ramach
prac interwencyjnych lub robót publicznych.

Status bezrobotnego

Definicja bezrobotnego w zasadzie nie ule-

gnie zmianie. Zgodnie z przepisami ustawy
o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku
pracy, będzie nią osoba niezatrudniona i nie
wykonująca innej pracy zarobkowej, zdolna
i gotowa do podjęcia zatrudnienia w pełnym
wymiarze czasu pracy przewidzianym dla dane-
go zawodu lub służby, która nie uczy się w szko-
le, z wyjątkiem szkół dla dorosłych lub szkół
wyższych w systemie wieczorowym lub zaocz-
nym, zarejestrowana we właściwym dla miejsca
zameldowania (stałego lub czasowego) powia-
towym urzędzie pracy oraz poszukująca zatrud-
nienia lub innej pracy zarobkowej przy spełnie-
niu dodatkowych warunków. Taka osoba może
uzyskać status bezrobotnego, jeżeli:

◗

ukończyła 18 lat,

◗

kobieta nie ukończyła 60 lat, a mężczyzna
65 lat,

◗

nie nabyła prawa do emerytury lub renty z ty-
tułu niezdolności do pracy, renty szkolenio-
wej, renty socjalnej albo po ustaniu zatrudnie-
nia lub innej pracy zarobkowej albo po zaprze-
staniu prowadzenia pozarolniczej działalności
gospodarczej, nie pobiera zasiłku przedemery-
talnego, świadczenia rehabilitacyjnego, zasił-
ku chorobowego lub macierzyńskiego,

◗

nie jest właścicielem lub posiadaczem nie-
ruchomości rolnej o powierzchni użytków
rolnych przekraczającej 2 ha przeliczenio-
we, lub nie podlega ubezpieczeniom eme-
rytalnemu i rentowym z tytułu stałej pracy
jako współmałżonek lub domownik w ta-
kim gospodarstwie,

◗

nie uzyskuje przychodów podlegających
opodatkowaniu podatkiem dochodowym
z działów specjalnych produkcji rolnej, chy-
ba że dochód z działów specjalnych produk-
cji rolnej, obliczony dla ustalenia podatku
dochodowego od osób fizycznych, nie prze-
kracza wysokości przeciętnego dochodu

z pracy w indywidualnych gospodarstwach
rolnych z 2 ha przeliczeniowych lub podle-
ga ubezpieczeniom emerytalnemu i rento-
wym z tytułu stałej pracy jako współmałżo-
nek lub domownik w takim gospodarstwie,

◗

nie podjęła pozarolniczej działalności od
dnia wskazanego w zgłoszeniu do ewiden-
cji do dnia wyrejestrowania tej działalności
albo nie podlega na podstawie odrębnych
przepisów obowiązkowi ubezpieczenia spo-
łecznego, z wyjątkiem ubezpieczenia spo-
łecznego rolników lub zaopatrzenia emery-
talnego,

◗

nie jest tymczasowo aresztowana lub odby-
wa karę pozbawienia wolności,

Jedną z najważniejszych zmian jest pod-
wyższenie granicy wieku, uprawniającej
do ubiegania się o przyznanie prawa do
świadczenia przedemerytalnego. Druga
ważna zmiana to wysokość świadczenia.

Świadczenie będzie mogła otrzymać ko-

bieta, która ukończyła 55 lat, i mężczyzna,

który ukończył 60 lat (obecnie – 50 i 55
lat). Ma ono przysługiwać wszystkim
uprawnionym w jednakowej wysokości.

Świadczenie przedemerytalne będzie wy-

płacane po półrocznym okresie oczekiwa-
nia. Będzie je przyznawał i wypłacał Zakład
Ubezpieczeń Społecznych. Ustalono też
nowe zasady zmniejszania wysokości

świadczenia i zawieszania jego wypłaty. Ca-
ła ustawa o świadczeniach przedemerytal-
nych wejdzie w życie 1 czerwca 2004 r. Jed-
nak regulacje ustalające nowe zasady naby-
wania, wypłacania, i utraty prawa do świad-
czeń przedemerytalnych oraz ich zmniej-
szania i zawieszania będą obowiązywały od
1 sierpnia br.

wiadczenia przedemerytalne to
pomoc finansowa dla osób o dłu-
gim stażu pracy, które nie z wła-

snej winy straciły pracę i z racji swojego
wieku nie mają możliwości znalezienia
nowego zatrudnienia. Dotychczas przepi-
sy regulujące zasady nabywania, wypła-
cania i utraty prawa do świadczeń przed-
emerytalnych oraz ich zawieszania regu-

lowały przepisy ustawy o zatrudnieniu
i przeciwdziałaniu bezrobociu. Wkrótce
znajdą się one w ustawie z dnia 16 kwiet-
nia 2004 r. o świadczeniach przedeme-
rytalnych, która po podpisaniu przez pre-
zydenta zostanie opublikowana w Dzien-
niku Ustaw. Nowe rozwiązania przewidu-
ją znaczne zaostrzenie kryteriów przyzna-
wania świadczeń przedemerytalnych.

Gazeta Prawna nr 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Redakcja Marzena Jurczewska

PRAWO I ŻYCIE 5

ŚWIADCZENIA PRZEDEMERYTALNE
TRUDNIEJ DOSTĘPNE

Najważniejsze zmiany

CZYTELNICY PYTAJĄ

Likwidacja stanowiska
a świadczenie
przedemerytalne

W październiku skończę 60
lat i będę miał 40 lat pracy.

Jestem zatrudniony w sklepie syna.
Niestety z powodu konkurencji po-
bliskiego marketu trzeba będzie zli-
kwidować moje miejsce pracy. Czy
otrzymam świadczenie przedemery-
talne?

– Tak. Mężczyzna, który ma 40-letni staż
pracy, będzie mógł przejść na świadcze-
nie przedemerytalne bez względu na
wiek, ale pod warunkiem że przepraco-
wał w danej firmie nie mniej niż pół roku,
a stosunek pracy zostanie z nim rozwią-
zany z przyczyn ekonomicznych, np.
z powodu likwidacji stanowiska. W pań-
skim przypadku warunek ten zostanie
spełniony.

Praca w gospodarstwie
rolnym

Czy okres pracy w gospodar-
stwie rolnym jest zaliczany do

okresów emerytalnych?

– Tak, jest zaliczany i uwzględniany przy
obliczaniu wysokości emerytury, ale tyl-
ko wtedy, gdy jest to niezbędne do uzu-
pełnienia okresów składkowych i nie-
składkowych brakujących do osiągnię-
cia wymaganego stażu emerytalnego.
Wynika to z art. 10 ustawy o emerytu-
rach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń
Społecznych.

Pobieranie zasiłku
dla bezrobotnych

Mam 55 lat. Przepracowałam
25 lat. Pod koniec lat 90. po-

bierałam dwukrotnie zasiłek dla
bezrobotnych. Poza tym dwukrotnie
przebywałam na urlopie wychowaw-
czym. Czy zgodnie z nowymi zasa-
dami przysługuje mi świadczenie
przedemerytalne?

– Tak. Zakończone okresy pobierania
zasiłku dla bezrobotnych są zaliczane do
okresów emerytalnych jako okresy
składkowe, natomiast urlopy wychowaw-
cze jako nieskładkowe. Jeżeli w sumie
jest to 30 lat pracy, to ma pani prawo do
świadczenia przedemerytalnego. Jed-
nak oprócz spełnienia wymogów doty-
czących wieku i stażu pracy musi pani
spełnić dodatkowe warunki, czyli utrata
pracy powinna wynikać z przyczyn doty-
czących zakładu pracy, w którym pani
pracowała nie krócej niż 6 miesięcy
i musi pani posiadać status osoby bezro-
botnej oraz prawo do zasiłku dla bezro-
botnych. Inaczej mówiąc: przepracowa-
ne 365 dni w ciągu 18 miesięcy poprze-
dzających złożenie w powiatowym urzę-
dzie pracy wniosku o przyznanie świad-
czenia przedemerytalnego.

WARTO WIEDZIEĆ

W nowym systemie przyznawania
świadczeń przedemerytalnych nastąpi
podwyższenie granicy wieku, upraw-
niającej do ubiegania się o przyznanie
prawa do świadczenia przedemerytal-
nego do 55 lat dla kobiet i 60 lat dla
mężczyzn.

WARTO WIEDZIEĆ

Ustawę o zatrudnieniu i przeciwdziała-
niu bezrobociu zastąpi ustawa o promo-
cji zatrudnienia i instytucjach rynku pra-
cy, która wejdzie w życie 1 czerwca br.

WARTO WIEDZIEĆ

W uzasadnionych przypadkach ZUS, na
wniosek osoby zainteresowanej, bę-
dzie mógł przywrócić termin złożenia
wniosku o przyznanie świadczenia
przedemerytalnego.

Czas oczekiwania

◗

nie uzyskuje miesięcznie przychodu
w wysokości przekraczającej połowę
minimalnego wynagrodzenia za pracę,
z wyłączeniem przychodów uzyska-
nych z tytułu odsetek lub innych przy-
chodów od środków pieniężnych

zgromadzonych na rachunkach banko-
wych,

◗

nie pobiera na podstawie przepisów o po-
mocy społecznej zasiłku stałego, stałego za-
siłku wyrównawczego lub gwarantowanego
zasiłku okresowego,

◗

nie pobiera po ustaniu zatrudnienia
świadczenia szkoleniowego (jest to jed-
na z form pomocy pracodawców dla
pracowników, którzy maja zamiar
zwolnić ponad 100 osób w ciągu 3 mie-
sięcy).

CZYTELNICY PYTAJĄ

Prowadzenie działalności
gospodarczej

Mam 60 lat i 35 lat pracy. Pro-
wadzę jednoosobowy zakład

stolarski. Niestety z powodu kłopotów
finansowych jestem zmuszony zakoń-
czyć działalność. Czy mogę ubiegać
się o świadczenie przedemerytalne?

– Niestety, nie. Osoby prowadzące pozarol-
niczą działalność gospodarczą będą mogły
ubiegać się o świadczenie przedemerytalne
po spełnieniu kilku warunków: tj. prowadziły
tę działalność nieperzerwanie przez co naj-
mniej dwa lata przed ogłoszeniem upadłości
i za ten okres opłacały składki na ubezpie-
czenia społeczne oraz do dnia ogłoszenia
upadłości kobieta ukończyła co najmniej 56
lat i posiada okres uprawniający do emerytu-
ry wynoszący nie mniej niż 20 lat, a mężczy-
zna odpowiednio 61 lat i nie mniej niż 25 lat.
Inne, przewidziane w ustawie, możliwości
ubiegania się o przyznanie świadczenia
przedemerytalnego dotyczą tylko pracowni-
ków. Niestety w pańskim przypadku, mimo
długiego stażu pracy, nie spełnia pan wymo-
gu wieku.

Zawieszenie świadczenia

W 2002 r. utraciłem pracę z powo-
du likwidacji zakładu pracy i otrzy-

małem świadczenie przedemerytalne. We
wrześniu ubiegłego roku zatrudniłem się
w prywatnej firmie na rok i świadczenie zo-
stało zawieszone do września 2004 r. Czy
w związku ze zmianą przepisów nie utracę
prawa do tego świadczenia?

– Nie utraci pan prawa do świadczenia
przedemerytalnego. We wrześniu tego roku
zostanie ono odwieszone i będzie wypłaca-
ne w przyznanej wysokości, z tym że obejmą
pana nowe zasady dotyczące dochodów.
Od 1 sierpnia zacznie bowiem obowiązywać
przepis, zgodnie z którym uzyskiwanie mie-
sięcznego przychodu, który łącznie z pobie-
ranym świadczeniem przedemerytalnym
przekroczy kwotę połowy przeciętnego mie-
sięcznego wynagrodzenia w roku kalenda-
rzowym poprzedzającym termin waloryzacji,
spowoduje zmniejszenie świadczenia Jeżeli
łączny przychód przekroczy 70 proc. prze-
ciętnego wynagrodzenia – świadczenie
przedemerytalne będzie zawieszane. Mimo
że wypłacane w dotychczasowej wysokości,
będzie ono waloryzowane na zasadach
przewidzianych dla emerytur i rent i wypłaca-
ne przez ZUS, a nie przez urząd pracy.

Urlop bezpłatny na naukę

Czy do stażu pracy niezbędnego
do otrzymania świadczenia przed-

emerytalnego wlicza się okres przebywa-
nia na urlopie bezpłatnym z powodu na-
uki w systemie wieczorowym?

– Zgodnie z przepisami ustawy o emery-
turach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń
Społecznych, przy ustalaniu prawa do
emerytury i obliczaniu jej wysokości
uwzględnia się okresy składkowe i nie-
składkowe. W art. 7 ustalono, że do okre-
sów nieskładkowych zalicza się okresy:

◗

nauki w szkole wyższej na jednym kierunku,

pod warunkiem ukończenia tej nauki, w wy-
miarze określonym w programie studiów.

◗

studiów doktoranckich i aspirantury na-

ukowej w wymiarze określonym w decyzji
o ich utworzeniu,

◗

asystenckich studiów przygotowaw-

czych,

◗

dokształcania zawodowego lekarzy w klini-

kach akademii medycznych i oddziałach in-
stytutów naukowych w charakterze wolonta-
riusza – w granicach do 1 roku.
Nie jest natomiast zaliczany okres przebywa-
nia na urlopie bezpłatnym z powodu nauki
w systemie wieczorowym.

Prawo do zasiłku dla bezrobotnych

Prawo do zasiłku będzie przysługiwa-

ło bezrobotnemu, tak jak obecnie, za
każdy dzień kalendarzowy po upływie
7 dni od dnia zarejestrowania się
w powiatowym urzędzie pracy, jeżeli
nie ma dla niego propozycji odpo-
wiedniej pracy, propozycji szkolenia,
stażu, prac interwencyjnych lub robót
publicznych.

Ponadto wymaga się, aby w okresie 18

miesięcy poprzedzających dzień zarejestro-
wania łącznie przez okres co najmniej 365
dni bezrobotny:

◗

był zatrudniony i osiągał wynagrodzenie
w kwocie co najmniej minimalnego wyna-
grodzenia za pracę, od którego istnieje
obowiązek opłacania składki na Fundusz
Pracy, z wyjątkiem obowiązku opłacania
składek za niepełnosprawnych; w okresie
tym nie będą uwzględniane okresy urlo-
pów bezpłatnych trwających łącznie dłużej
niż 30 dni,

◗

wykonywał pracę na podstawie umowy
o pracę nakładczą i osiągał z tego tytułu
dochód w wysokości co najmniej minimal-
nego wynagrodzenia za pracę,

◗

świadczył usługi na podstawie umowy
agencyjnej lub umowy zlecenia albo innej
umowy o świadczenie usług, do których
zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego
stosuje się przepisy dotyczące zlecenia, al-
bo współpracował przy wykonywaniu tych
umów, jeżeli podstawę wymiaru składek
na ubezpieczenia społeczne i FP stanowiła
kwota co najmniej minimalnego wynagro-
dzenia,

◗

opłacał składki na ubezpieczenia społecz-
ne z tytułu prowadzenia pozarolniczej
działalności lub współpracy, jeżeli podsta-
wę wymiaru składek na ubezpieczenia spo-
łeczne lub zaopatrzenie emerytalne i FP
stanowiła kwota równa co najmniej mini-
malnemu wynagrodzeniu,

◗

wykonywał pracę w okresie tymczasowego
aresztowania lub odbywania kary pozba-
wienia wolności, jeżeli podstawę wymiaru
składek na ubezpieczenia społeczne i FP
stanowiła kwota co najmniej połowy mini-
malnego wynagrodzenia,

◗

wykonywał pracę w rolniczej spółdzielni
produkcyjne lub w spółdzielni kółek rolni-
czych (usług rolniczych), będąc członkiem
tej spółdzielni, jeżeli podstawę wymiaru
składek na ubezpieczenia społeczne i FP
stanowiła kwota co najmniej minimalnego
wynagrodzenia,

◗

opłacał składkę na FP w związku z zatrud-
nieniem lub wykonywaniem innej pracy
zarobkowej za granicą u pracodawcy za-
granicznego w państwach, które nie są
członkami Unii Europejskiej, ani w pań-
stwach, z którymi UE podpisała umowy
o swobodzie przepływu osób,

◗

był zatrudniony za granicą przez co naj-
mniej 365 dni, w okresie 18 miesięcy
przed zarejestrowaniem się w powiatowym
urzędzie pracy i przybył do Polski jako re-
patriant,

◗

był zatrudniony lub wykonywał inną pracę
zarobkową i osiągał wynagrodzenie lub do-
chód, od którego istnieje obowiązek opła-
cania składki na FP.

Do 365 dni, które łącznie trzeba przepra-

cować w ciągu 18 miesięcy poprzedzających
dzień rejestracji w urzędzie pracy, aby otrzy-
mać zasiłek dla bezrobotnych, będą zalicza-
ne również okresy:

◗

zasadniczej i nadterminowej zasadniczej
służby wojskowej, zawodowej służby woj-
skowej pełnionej na podstawie kontraktu
na pełnienie służby terminowej, prze-
szkolenia wojskowego absolwentów
szkół wyższych, służby wojskowej peł-
nionej w charakterze kandydata na żoł-
nierza zawodowego, ćwiczeń wojsko-
wych, okresowej służby wojskowej oraz
zasadniczej służby w obronie cywilnej
i służby zastępczej,

◗

urlopu wychowawczego,

◗

pobierania renty z tytułu niezdolności do
pracy, renty szkoleniowej, świadczenia re-
habilitacyjnego oraz przypadające po usta-
niu zatrudnienia, wykonywania innej pra-
cy zarobkowej albo zaprzestania prowa-
dzenia pozarolniczej działalności, okresy
pobierania zasiłku chorobowego, macie-
rzyńskiego lub świadczenia rehabilitacyj-
nego, jeżeli podstawę wymiaru tych zasił-
ków stanowiła kwota wynosząca co naj-
mniej minimalne wynagrodzenie, po odli-
czeniu kwoty składek na ubezpieczenia
społeczne należne od pracownika,

◗

urlopów innych niż wychowawczy, za któ-
re były opłacane składki na ubezpieczenia
społeczne i FP, a podstawę ich wymiaru
stanowiła kwota co najmniej minimalnego
wynagrodzenia,

◗

za które przyznano odszkodowanie z tytu-
łu niezgodnego z przepisami rozwiązania
przez pracodawcę stosunku pracy lub sto-
sunku służbowego, oraz okres, za który
wypłacono pracownikowi odszkodowanie
z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia
umowy o pracę.

Prawo do zasiłku dla bezrobotnych będą

mieli również bezrobotni:

◗

zwolnieni z zakładów karnych lub aresz-
tów śledczych, którzy zarejestrują się
w powiatowym urzędzie pracy w okresie
30 dni od dnia zwolnienia, jeżeli suma
okresów zatrudnienia, przypadających
w okresie 18 miesięcy przed ostatnim
pozbawieniem wolności oraz wykony-
wania pracy w czasie pozbawienia wol-
ności, wynosiła co najmniej 365 dni,
a podstawę wymiaru składek na ubez-
pieczenia społeczne i FP stanowiła kwo-
ta nie mniejsza niż minimalne wynagro-
dzenie obowiązujące przed dniem po-
zbawienia wolności oraz połowę mini-
malnego wynagrodzenia w okresie po-
zbawienia wolności; w przypadku po-
zbawienia wolności w okresie pobiera-
nia zasiłku dla bezrobotnych, po zwol-
nieniu z zakładu karnego lub aresztu bę-
dzie przysługiwał zasiłek na okres skró-
cony o czas pobierania go przed pozba-
wieniem wolności i w trakcie przerw
w odbywaniu kary,

◗

którzy odbyli służbę wojskową, jeżeli okres
jej odbywania wynosił co najmniej 240 dni
i przypadał w okresie 18 miesięcy poprze-
dzających dzień zarejestrowania się
w urzędzie pracy.

Do okresu uprawniającego do zasiłku, od

którego zależy jego wysokość i czas pobiera-
nia, będą zaliczane okresy:

◗

pobierania, na podstawie przepisów o po-
mocy społecznej, gwarantowanego zasiłku
okresowego,

◗

zatrudnienia na podstawie umowy o pracę
w celu przygotowania zawodowego młodo-
cianych pracowników,

◗

zatrudnienia za granicą osoby, która
przesiedliła się do kraju na warunkach

repatriacji w rozumieniu przepisów o re-
patriacji,

◗

urlopu bezpłatnego, udzielonego na pod-
stawie przepisów w sprawie bezpłatnych
urlopów dla matek pracujących, opiekują-
cych się małymi dziećmi, innych udzielo-
nych w tym celu urlopów bezpłatnych,
a także okresy niewykonywania pracy
przed dniem 8 czerwca 1968 r. stanowiące
przerwę w zatrudnieniu spowodowaną
opieką nad dzieckiem:

– w wieku do 4 lat – do 3 lat na każde

dziecko oraz łącznie z okresami urlo-
pów wychowawczych – bez względu na
liczbę dzieci – do 6 lat,

– na które ze względu na stan jego zdro-

wia przysługuje pielęgnacyjny zasiłek
rodzinny – dodatkowo do 3 lat na każ-
de dziecko,

◗

zatrudnienia w państwach UE i pań-
stwach, z którymi podpisała umowy o swo-
bodnym przepływie osób,

◗

zatrudnienia obywateli polskich w byłej
NRD i byłej Czechosłowacji na podstawie
umów i porozumień międzynarodowych.
przypadające przed 1 grudnia 1991 r. oraz
inne, wymienione w art. 89 ustawy o pro-
mocji zatrudnienia okresy związane z wy-
konywaniem pracy za granicą.

Po wejściu w życie ustawy o promocji za-

trudnienia zmienia się zasady przyznawa-
nia zasiłku dla bezrobotnych przez
6 i 9 miesięcy. Przez 6 miesięcy będą go
otrzymywali bezrobotni zamieszkali na te-
renie, gdzie stopa bezrobocia w dniu 30
czerwca roku poprzedzającego dzień naby-
cia prawa do zasiłku nie przekraczała 125
proc. przeciętnej stopy bezrobocia w kraju.
Na terenach, gdzie stopa bezrobocia prze-
kroczy tę wielkość, zasiłek będzie wypłaca-
ny przez 9 miesięcy.

Przez półtora roku (tak jak obecnie)

będą otrzymywali zasiłek bezrobotni za-
mieszkali na terenie, gdzie stopa bezrobo-
cia w dniu 30 czerwca roku poprzedzają-
cego dzień nabycia prawa do tego świad-
czenia przekraczała dwukrotnie przecięt-
ną stopę bezrobocia w kraju, oraz posia-
dający co najmniej 20-letni okres upraw-
niający do zasiłku lub mający na utrzyma-
niu jedno lub więcej dzieci w wieku do 15
lat. W ostatnim przypadku konieczne jest
spełnienie dodatkowego warunku. Małżo-
nek tego bezrobotnego musi być również
bezrobotnym bez prawa do zasiłku, które-
go czas pobierania zakończył się po dniu
nabycia prawa do zasiłku przez tego bez-
robotnego.

WARTO WIEDZIEĆ

◗

Wysokość zasiłku dla bezrobotnych
wynosi obecnie 503,20 zł miesięcznie.

◗

W razie równoczesnego spełnienia
kilku warunków uprawniających do
zasiłku bezrobotny będzie mógł wy-
brać podstawę jego przyznania.

◗

Jeżeli łączny okres uprawniający do
zasiłku dla bezrobotnych będzie wy-
nosił mniej niż 5 lat, to będzie on wy-
płacany w wysokości 80 proc. kwoty
zasiłku podstawowego, a w przypad-
ku gdy będzie to co najmniej 20 lat –
120 proc. (obecnie jest tak samo).

◗

Zmianie uległo kryterium przyznawa-
nia zasiłku dla bezrobotnych na
6 i 9 miesięcy.

Świadczenia przedemerytalne trudniej dostępne

6 PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Uprawnieni do świadczeń przedemerytalnych

Prawo do świadczenia przedemerytal-

nego dana osoba będzie mogła nabyć
po spełnieniu ustawowych kryteriów
dotyczących wieku, okresu uprawnia-
jącego do emerytury i sposobu zwol-
nienia przez pracodawcę lub warun-
ków przewidzianych dla osób prowa-
dzących pozarolniczą działalność go-
spodarczą.

I tak, o przyznanie świadczenia przedemery-

talnego będzie mogła starać się osoba, która:

◗

do dnia rozwiązania stosunku pracy lub
stosunku służbowego, z powodu likwidacji
pracodawcy lub jego niewypłacalności (w
rozumieniu przepisów o ochronie rosz-
czeń pracowniczych w razie niewypłacal-
ności pracodawcy), u którego była zatrud-
niona lub pozostawała w stosunku służbo-
wym nie krócej niż przez 6 miesięcy, ukoń-
czyła co najmniej 56 lat (kobieta) i 61 lat
(mężczyzna) oraz posiada okres uprawnia-
jący do emerytury wynoszący co najmniej
20 lat dla kobiet i 25 lat dla mężczyzn, lub

◗

do dnia rozwiązania stosunku pracy lub
stosunku służbowego z przyczyn dotyczą-
cych zakładu pracy, w rozumieniu przepi-
sów ustawy o promocji zatrudnienia,
w którym była zatrudniona przez okres nie
krótszy niż 6 miesięcy, ukończyła co naj-
mniej 55 lat (kobieta) i 60 lat (mężczyzna)
oraz posiada okres uprawniający do eme-
rytury, wynoszący co najmniej 30 lat dla
kobiet i 35 lat dla mężczyzn, lub

◗

do dnia ogłoszenia upadłości prowadziła
nieprzerwanie przez co najmniej dwa lata
pozarolniczą działalność gospodarczą

(w rozumieniu przepisów ustawy. o syste-
mie ubezpieczeń społecznych, zob. pod-
stawa prawna) i za ten okres opłaciła
składki na ubezpieczenia społeczne oraz
do dnia ogłoszenia upadłości ukończyła co
najmniej 56 lat (kobieta) i 61 lat (mężczy-
zna) oraz posiada okres uprawniający do
emerytury wynoszący co najmniej 20 lat
dla kobiet i 25 lat dla mężczyzn, lub

◗

zarejestrowała się we właściwym powiatowym
urzędzie pracy w ciągu 30 dni od dnia utraty
prawa do renty z tytułu niezdolności do pracy,
pobieranej nieprzerwanie przez minimum
5 lat i do dnia, w którym ustało prawo do ren-
ty, ukończyła co najmniej 55 lat (kobieta) i 60
lat (mężczyzna) oraz osiągnęła okres upraw-
niający do emerytury wynoszący co najmniej
20 lat dla kobiet i 25 lat dla mężczyzn, lub

◗

do dnia rozwiązania stosunku pracy
z przyczyn dotyczących zakładu pracy (w
rozumieniu przepisów ustawy o promocji
zatrudnienia), w którym była zatrudniona
nie krócej niż przez 6 miesięcy oraz posia-
da okres uprawniający do emerytury wy-
noszący co najmniej 35 lat dla kobiet i 40
lat dla mężczyzn, lub

◗

do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego
rozwiązanie stosunku pracy lub stosunku
służbowego, z powodu likwidacji lub niewy-
płacalności pracodawcy w rozumieniu prze-
pisów o ochronie roszczeń pracowniczych
w razie niewypłacalności pracodawcy, u któ-
rego była zatrudniona lub pozostawała
w stosunku służbowym nie krócej niż przez
6 miesięcy i posiadała okres uprawniający
do emerytury wynoszący co najmniej 34 la-
ta dla kobiet i 39 lat dla mężczyzn.

WARTO WIEDZIEĆ

W wielu przypadkach uzyskanie prawa do świadczenia przedemerytalnego zależy
m.in. od tego, czy dana osoba została zwolniona z pracy z przyczyn dotyczących za-
kładu pracy. W nowym systemie świadczeń przedemerytalnych (podobnie jak obec-
nie), pojęcie to będzie oznaczało:

◗

rozwiązanie stosunku pracy lub stosunku służbowego z przyczyn niedotyczą-
cych pracowników, zgodnie z przepisami ustawy o szczególnych zasadach roz-
wiązywania z pracownikami stosunków pracy z przyczyn niedotyczących pra-
cowników (zob. podstawa prawna) lub zgodnie z kodeksem pracy, w przypadku
rozwiązania stosunku pracy z tych przyczyn u pracodawcy zatrudniającego
mniej niż 20 pracowników,

◗

rozwiązanie stosunku pracy lub stosunku służbowego z powodu ogłoszenia
upadłości pracodawcy, jego likwidacji lub likwidacji stanowiska pracy z przyczyn
ekonomicznych, organizacyjnych, produkcyjnych lub technologicznych. Zgodnie
z art. 3 ustawy o ochronie roszczeń pracowniczych w razie niewypłacalności pra-
codawcy (zob. podstawa prawna) niewypłacalność pracodawcy zachodzi, gdy
na podstawie prawa upadłościowego:
– ogłoszono upadłość pracodawcy,
– odrzucono wniosek o ogłoszenie jego upadłości z powodu niezłożenia przez je-

go wierzyciela zaliczki na koszty postępowania upadłościowego, oddalono wnio-
sek o ogłoszenie upadłości,

– umorzono postępowanie upadłościowe.
O niewypłacalności mowa jest również:
– w okolicznościach stanowiących podstawę do wykreślenia działalności gospodar-

czej z ewidencji,

– w przypadku cofnięcia koncesji na prowadzenie działalności gospodarczej,
– z powodu braku środków finansowych po wszczęciu postępowania likwidacyjnego.

◗

wygaśniecie stosunku pracy lub stosunku służbowego z powodu śmierci praco-
dawcy lub gdy odrębne przepisy przewidują wygaśnięcie stosunku pracy lub sto-
sunku służbowego w przypadku przejścia zakładu pracy lub jego części na innego
pracodawcę i niezaproponowania przez tego pracodawcę nowych warunków pra-
cy i płacy.

Z orzecznictwa

◗ Do okresu ubezpieczenia zaliczane są tylko te okresy pozostawania bez pracy, za które

bezrobotny otrzymywał zasiłek z Funduszu Pracy (zob. wyrok sądu apel. w Białymstoku
z 20 stycznia 2000 r. III Aua 296/98 OSA 1999/5/28).

◗ Okres pobierania świadczenia rehabilitacyjnego jest traktowany na równi z okresem za-

trudnienia wymaganym do nabycia prawa do zasiłku dla bezrobotnych. Do ustalenia pra-
wa do zasiłku dla bezrobotnych przyjmuje się jedynie te miesiące pracy (lub otrzymywa-
nia zasiłków z ZUS), w których otrzymywane wynagrodzenie (świadczenie) jest nie mniej-
sze niż minimalne wynagrodzenie (wyrok NSA w Warszawie z 25 lutego 2003 r., II SA
3608/02, niepubl.).

◗ Okres pobierania renty z ubezpieczenia rolniczego wlicza się do przypadającego przed

zarejestrowaniem okresu 365 dni zatrudnienia, warunkującego nabycie prawa do zasił-
ku dla bezrobotnych uchwała NSA z 15 listopada 1999 r., OPS 13/99, ONSA
2000/2/49).

◗ Bezrobotny, który w okresie posiadania prawa do zasiłku utracił status bezrobotnego na

okres krótszy niż 365 dni z powodu podjęcia zatrudnienia, po ponownej (kolejnej) reje-
stracji uzyskuje wyłącznie prawo do zasiłku na okres pomniejszony o poprzedni okres
pobierania zasiłku (wyrok NSA w Warszawie z 23 listopada 1998 r., II SA 1451/98, nie
publ.).

◗ Bezrobotnemu, który u ostatniego pracodawcy rozwiązał umowę o pracę za wypowie-

dzeniem, prawo do zasiłku dla bezrobotnych przysługuje po upływie 90 dni (wyrok NSA
w Warszawie z 12 lutego 1998 r., II SA 1640/97, nie publ.).

◗ Tylko w przypadku wyjazdu bezrobotnego za granicę po wcześniejszym powiadomieniu

urzędu pracy – na okres do 30 dni, nie następuje utrata statusu bezrobotnego. Dłuższy
pobyt skutkuje utratą prawa do zasiłku i statusu bezrobotnego, gdyż osoba zatrudniona
u pracodawcy zagranicznego ponad miesiąc traci status osoby bezrobotnej (wyrok NSA
w Łodzi z 2 grudnia 1997 r., II SA/Łd 1253/96, nie publ.).

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

Co oznacza półroczny okres oczekiwania na
świadczenie przedemerytalne?

Osoba występująca o przyznanie świadczenia przedemery-

talnego musi zarejestrować się w powiatowym urzędzie pracy
jako bezrobotna. Urząd pracy wyda decyzję przyznającą jej
prawo do zasiłku dla bezrobotnych. Potem przez pół roku bę-
dzie poszukiwał dla tej osoby pracy. W tym okresie nie może
ona odmówić bez uzasadnionej przyczyny przyjęcia propozy-
cji zatrudnienia. Jeżeli przez ten czas urząd okaże się niesku-
teczny i nie będzie w stanie zaproponować jej oferty pracy czy
programu aktywizacji zawodowej, to bezrobotny będzie mógł
złożyć wniosek o przyznanie świadczenia przedemerytalnego.
Należy pamiętać, że świadczenie to przyznawane jest wyłącz-
nie na wniosek osoby uprawnionej złożony w powiatowym
urzędzie pracy (po 1 sierpnia br. w organie rentowym ZUS),
właściwym dla miejsca jej zamieszkania.

Jak w praktyce będzie wyglądała możliwość uzy-
skania dodatkowych dochodów bez konieczności

zawieszania świadczenia?

W ustawie o świadczeniach przedemerytalnych wprowa-

dzono dwa rodzaje kwot mających duże znaczenie dla uzy-
skiwania dodatkowych przychodów, tj. dopuszczalną kwo-

tę przychodu i graniczną kwotę przychodu. Bez utraty pra-
wa do świadczenia przedemerytalnego będzie można uzy-
skiwać dodatkowe przychody tak długo, dopóki suma
świadczenia przedemerytalnego i dodatkowych przycho-
dów nie przekroczy dopuszczalnej kwoty przychodu, czyli
połowy przeciętnej płacy w gospodarce (dziś jest to około
1100 zł miesięcznie). Po przekroczeniu tej kwoty osoby
uprawnione do świadczeń przedemerytalnych nadal mogą
uzyskiwać dodatkowe dochody, jednak świadczenie zosta-
nie zmniejszone.. To zmniejszanie jest dokonywane o kwo-
tę nadwyżki ponad 50 proc. średniej płacy, przy czym
zmniejszaniu podlega kwota netto, czyli bez składek na
ubezpieczenia społeczne należne od pracownika. Świad-
czenie będzie zmniejszane do 335 zł. Osoby uprawnione
do świadczeń dalej mogą uzyskiwać dodatkowe dochody
aż do przekroczenia drugiej kwoty, czyli granicznej kwoty
przychodu, którą ustalono na poziomie 70 proc. przecięt-
nej płacy (dziś jest to 1540 zł). Jeśli dodatkowe dochody
przekroczą kwotę graniczną – świadczenie przedemerytal-
ne będzie zawieszane.

W praktyce oznacza to, że świadczeniobiorca będzie mógł

dorobić od 842 zł do 1100 zł zachowując prawo do świadcze-
nia w wysokości 335 zł.

Czy na podstawie nowych regulacji dotyczących
świadczeń przedemerytalnych prawo do świadcze-

nia będą mogły nabyć nowe grupy osób?

Tak. Nowością jest to, że prawo do tego świadczenia będą

mogły nabyć osoby, które:

◗

do dnia ogłoszenia upadłości prowadziły pozarolniczą dzia-
łalność gospodarczą, w rozumieniu przepisów ustawy o sys-
temie ubezpieczeń społecznych, nieprzerwanie przez co naj-
mniej dwa lata, za ten okres opłacały składki na ubezpiecze-
nia społeczne oraz do dnia ogłoszenia upadłości ukończyły
56 lat – kobiety i 61 lat – mężczyźni oraz posiadają okres
uprawniający do emerytury wynoszący co najmniej 20 lat dla
kobiet i 25 lat dla mężczyzn,

◗

traciły prawo do renty z tytułu niezdolności do pracy pobie-
ranej nieprzerwanie przez minimum 5 lat i do dnia, w któ-
rym ustało prawo do renty, ukończyły co najmniej 55 lat –
kobiety i 60 lat – mężczyźni oraz posiadają staż emerytalny
wynoszący co najmniej 20 lat dla kobiet i 25 lat dla męż-
czyzn.; dodatkowy warunek, jaki muszą spełnić, aby świad-
czenie otrzymać, to zarejestrować się we właściwym powiato-
wym urzędzie pracy w ciągu 30 dni od dnia utraty prawa do
renty. Osoby takie otrzymają świadczenie w wysokości nie-
przekraczającej wysokości otrzymywanej renty.

Beata Czajka, zastępca dyrektora Departamentu Rynku Pracy w Ministerstwie Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej

Świadczenia przedemerytalne trudniej dostępne

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

PRAWO I ŻYCIE 7

Okres uprawniający do przyznania
świadczenia przedemerytalnego obli-
cza się tak samo jak na potrzeby eme-
rytury.

Za okres uprawniający do emerytury

uważa się okres ustalony zgodnie z przepisa-
mi ustawy o emeryturach i rentach z Fundu-
szu Ubezpieczeń Społecznych (zob. podsta-
wa prawna). Składają się nań okresy skład-
kowe, np. pracy (art. 6 i 10 tej ustawy) i nie-
składkowe, np. służby wojskowej, studiów
wyższych, urlopu wychowawczego (art. 7).

Okresy składkowe

Składkowymi są następujące okresy:

◗

ubezpieczenia, czyli przypadające po
1 stycznia 1999 r. okresy opłacania składek
na ubezpieczenia emerytalne i rentowe
oraz ich nieopłacania z powodu przekro-
czenia podczas roku kalendarzowego rocz-
nego limitu podstawy wymiaru tych sta-
wek,

◗

opłacania składek na ubezpieczenia spo-
łeczne w wysokości określonej w przepi-
sach: o organizacji i finansowaniu ubez-
pieczeń społecznych, o adwokaturze,
o promocji zatrudnienia i instytucjach
rynku pracy, o pomocy społecznej,

◗

czynnej służby wojskowej w Wojsku Pol-
skim lub okresy jej równorzędne albo za-
stępczych form tej służby,

◗

działalności kombatanckiej lub równo-
rzędnej, a także zaliczane do okresu tej
działalności oraz okresy podlegania repre-
sjom wojennym i okresu powojennego,

◗

pełnionej w Polsce służby w Policji (Mi-
licji Obywatelskiej), Urzędzie Ochrony
Państwa, Straży Granicznej, Służbie
Więziennej, Państwowej Straży Pożar-
nej, Służbie Celnej, Biurze Ochrony
Rządu,

◗

pobierania zasiłku macierzyńskiego,

◗

osadzenia w więzieniach lub innych miej-
scach odosobnienia w Polsce na mocy
skazania albo bez wyroku po 31 grudnia
1956 r. za działalność polityczną,

◗

zatrudniania za granicą osób, które w tym
czasie nie były obywatelami polskimi, je-
żeli powróciły do kraju po 22 lipca 1944 r.
i zostały uznane za repatriantów,

◗

świadczenia pracy po 1956 r. na rzecz or-
ganizacji politycznych i związków zawo-
dowych nielegalnych w rozumieniu prze-
pisów obowiązujących do kwietnia
1989 r.,

Za składkowe uważa się również przypa-

dające przed 15 listopada 1991 r. następują-
ce okresy, za które opłacano składkę na
ubezpieczenia społeczne, albo za które nie
było takiego obowiązku:

◗

zatrudnienia w Polsce po ukończeniu

15 roku życia co najmniej na połowie eta-
tu, jeżeli pracownik pobierał w tym cza-
sie wynagrodzenie, zasiłki z ubezpiecze-
nia społecznego (chorobowy, macierzyń-
ski, opiekuńczy) albo rentę chorobową,

◗

zatrudnienia obywateli polskich za grani-
cą:

– w polskich przedstawicielstwach dyplo-

matycznych i urzędach konsularnych,
stałych przedstawicielstwach przy ONZ
i innych misjach lub misjach specjalnych,
w innych polskich placówkach, instytu-
cjach lub przedsiębiorstwach, do których
zostali delegowani lub skierowani, doty-
czy to również członków ich rodzin, któ-
rzy podjęli zatrudnienie za granicą,

– w organizacjach międzynarodowych,

zagranicznych instytucjach i zakła-
dach, do których zostali skierowani
w ramach współpracy międzynarodo-
wej, lub w których byli zatrudnieni za
zgodą właściwych władz polskich; zgo-
da nie jest wymagana w stosunku do
pracowników, którzy wyjechali za gra-
nicę przed 9 maja 1945 r.,

– u innych pracodawców zagranicznych,

jeżeli w danym okresie były opłacane
składki na ubezpieczenia społeczne
w Polsce,

◗

pracy przymusowej wykonywanej:

– na rzecz hitlerowskich Niemiec w cza-

sie drugiej wojny światowej,

– na obszarze ZSRR od 17 września

1939 r. do 31 grudnia 1956 r.,

– na rozkaz władz alianckich do 31 grud-

nia 1945 r.,

– w kopalniach węgla, kamieniołomach

oraz zakładach pozyskiwania i wzboga-
cania rud uranu podczas odbywania
służby wojskowej w Wojsku Polskim,

◗

zatrudniania młodocianych na obszarze
państwa polskiego na warunkach określo-
nych w przepisach obowiązujących przed
1 stycznia 1975 r.,

◗

pracy wykonywanej podczas odbywania
na terenie państwa polskiego kary pozba-
wienia wolności, kary aresztu za wykro-
czenie oraz tymczasowego aresztowania –
w wymiarze co najmniej pełnego czasu
pracy dla takiej pracy,

◗

niewykonywania pracy po ustaniu zatrud-
nienia, jeżeli za te okresy na podstawie ko-
deksu pracy zostało wypłacone wynagro-
dzenie lub odszkodowanie,

◗

czasowego pozostawania bez pracy na ob-
szarze państwa polskiego z powodu nie-
możności jej otrzymania lub niemożności
podjęcia szkolenia zawodowego, w tym
okresy pobierania zasiłków: z funduszy ak-
tywizacji zawodowej, dla bezrobotnych

lub szkoleniowych, wypłacanych z Fundu-
szu Pracy,

◗

sprawowania mandatu posła lub senatora
w państwie polskim,

◗

internowania na podstawie art. 42 dekretu
z 12 grudnia 1981 r. o stanie wojennym
(Dz.U. nr 29, poz. 154 z późn. zm.),

◗

wykonywania działalności twórczej lub ar-
tystycznej na obszarze państwa polskiego:

– objętej obowiązkiem ubezpieczenia

społecznego, za które opłacano skład-
kę na ubezpieczenia społeczne, lub
w których ubezpieczony był zwolniony
z jej opłacania,

– przypadającej przed 1 stycznia 1974 r.

uznanej przez Komisję do spraw Za-
opatrzenia Emerytalnego Twórców
pod warunkiem, że twórca lub artysta
opłacał składki na ubezpieczenia spo-
łeczne po 31 grudnia 1973 r.,

◗

pracy adwokatów wykonywanej na obsza-
rze Państwa Polskiego,

◗

wykonywania na obszarze Polski pracy na-
kładczej, jeżeli w tych okresach osoba wyko-
nująca taką pracę uzyskiwała wynagrodzenie
w wysokości co najmniej połowy obowiązują-
cego najniższego wynagrodzenia, określone-
go na podstawie przepisów kodeksu pracy,

◗

pracy na obszarze Polski w rolniczych
spółdzielniach produkcyjnych i w innych
spółdzielniach zrzeszonych w Centralnym
Związku Rolniczych Spółdzielni Produk-
cyjnych, w zespołowych gospodarstwach
rolnych spółdzielni kółek rolniczych zrze-
szonych w Krajowym Związku Rolników,
Kółek i Organizacji Rolniczych oraz pracy
na rzecz tych spółdzielni,

◗

pracy na obszarze Polski wykonywanej na
rzecz jednostek gospodarki uspołecznionej
na podstawie umowy agencyjnej lub umowy
zlecenia oraz współpracy przy wykonywaniu
takiej umowy wykonywanej przed dniem

CZYTELNICY PYTAJĄ

W małej firmie

Mój pracodawca zatrudnia 15
osób. W listopadzie br. skończę

55 lat i mam 31-letni okres uprawniający
do emerytury. Czy mogę ubiegać się
o świadczenie przedemerytalne, jeżeli
zostanę zwolniona z powodu kłopotów
finansowych firmy?

– Tak, jeżeli rozwiązanie stosunku pracy, przy
spełnieniu wszystkich ustawowych warunków,
nastąpi z przyczyn dotyczących zakładu pracy.
Do małych firm zatrudniających do 19 pracow-
ników zastosowanie mają przepisy kodeksu
pracy. Jeżeli zwolnienie nastąpi na podstawie
art. 30 par. 1 pkt 2 k.p., czyli za wypowiedze-
niem pracodawcy z powodu likwidacji stanowi-
ska pracy z przyczyn np. ekonomicznych, oso-
ba zainteresowana musi zadbać o wpisanie ta-
kiej podstawy prawnej zwolnienia w świadec-
twie pracy. A więc nie wchodzi tu w grę ustanie
zatrudnienia z tego powodu na mocy porozu-
mienia stron. Taki sposób rozwiązania umowy
o pracę dopuszcza jedynie ustawa o szczegól-
nych zasadach rozwiązywania z pracownikami
stosunków pracy z przyczyn nie dotyczących
pracowników (zob. podstwa prawna) i tylko
w odniesieniu do większych firm, czyli takich,
które zatrudniają powyżej 19 pracowników. Ma
pani odpowiedni wiek (ukończone 55 lat) i staż
emerytalny (co najmniej 30 lat). Otrzyma więc
pani świadczenie przedemerytalne pod warun-
kiem, że u ostatniego pracodawcy przepracu-
je minimum 6 miesięcy i zadba o kwestie for-
malne związane ze świadectwem pracy.

W dużej firmie

W październiku tego roku skończę
55 lat, mam 25 lat pracy. Pracuję

w firmie zatrudniającej 50 pracowników.
Czy do stażu uprawniającego do świadcze-
nia przedemerytalnego mogę wliczyć 6 lat
przebywania na urlopie wychowawczym?

– Tak, ponieważ do stażu uprawniającego do
świadczenia przedemerytalnego wlicza się
okresy składkowe i nieskładkowe, uwzględ-
niane przy ustalaniu prawa do emerytury. Do
okresów nieskładkowych należą m.in. przy-
padające przed dniem nabycia prawa do
emerytury okresy urlopu wychowawczego.
Ma pani zatem 30-letni staż uprawniający do
świadczenia przedemerytalnego i uzyska do
niego prawo pod warunkiem, że u ostatniego
pracodawcy, który zwolni panią z przyczyn
dotyczących zakładu pracy, przepracuje pani
co najmniej 6 miesięcy. Zwolnienie to musi
nastąpić na podstawie ustawy o szczegól-
nych zasadach rozwiązywania z pracownika-
mi stosunków pracy z przyczyn nie dotyczą-
cych pracowników. Umowa o pracę musi za-
tem zostać rozwiązana ze wskazanych przy-
czyn albo za wypowiedzeniem pracodawcy,
albo za porozumieniem stron.

Przejęcie zakładu pracy

Zakład, w którym pracowałem,
przejął nowy pracodawca. Nie za-
proponowano mi nowych warun-

ków pracy i płacy, zatem moje zatrudnie-
nie wygasło. Czy mogę ubiegać się
o świadczenie przedemerytalne?

– Wygaśniecie stosunku pracy w razie przej-
ścia zakładu pracy lub jego części na innego
pracodawcę i niezaproponowanie przez nie-
go nowych warunków pracy i płacy oznacza
zwolnienie z przyczyn dotyczących zakładu
pracy. W związku z tym ma pan szansę na
świadczenie przedemerytalne, jeżeli spełnio-
ne zostaną pozostałe wymagania. A wiec
u ostatniego pracodawcy przepracował pan
minimum pół roku, skończył 60 lat i ma 35 lat
stażu przedemerytalnego albo u ostatniego
pracodawcy przepracował co najmniej pół ro-
ku i posiada, bez względu na wiek, co naj-
mniej 40 lat stażu emerytalnego.

WARTO WIEDZIEĆ

W przypadku zbiegu uprawnień do
świadczenia przedemerytalnego z pra-
wem do renty rodzinnej lub uposaże-
nia rodzinnego wypłacane będzie jed-
no z tych świadczeń – wyższe lub wy-
brane przez uprawnionego
Czas pobierania świadczenia (zasiłku)
przedemerytalnego jest okresem nie-
składkowym, ponieważ nie są od tego
świadczenia opłacane składki na ubez-
pieczenia społeczne. Są natomiast opła-
cane (przez organy wypłacające świad-
czenia lub zasiłki przedemerytalne)
składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Staż emerytalny

WYJAŚNIA

Do okresu 6 miesięcy oczekiwania na świadczenie przedemery-
talne będą zaliczane okresy, za które, zgodnie z ustawą o pro-
mocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, nie przysługuje
prawo do zasiłku dla bezrobotnych. Są to okresy, kiedy zasiłek
dla bezrobotnych przysługuje po 90 lub 180 dniach. Zasiłek po
90 dniach otrzymuje bezrobotny, który:

◗

odmówił bez uzasadnionej przyczyny przyjęcia propozycji od-
powiedniego zatrudnienia, innej pracy zarobkowej, szkolenia,
stażu, przygotowania zawodowego w miejscu pracy, wykony-
wania prac interwencyjnych lub robót publicznych,

◗

w okresie 6 miesięcy przed zarejestrowaniem w powiatowym
urzędzie pracy rozwiązał stosunek pracy lub stosunek służbowy
za wypowiedzeniem albo na mocy porozumienia stron, chyba
że porozumienie stron nastąpiło z powodu upadłości, likwidacji
pracodawcy lub zmniejszenia zatrudnienia z przyczyn dotyczą-
cych zakładu pracy albo rozwiązanie stosunku pracy lub stosun-
ku służbowego za wypowiedzeniem lub na mocy porozumienia
stron nastąpiło z powodu zmiany miejsca zamieszkania.

Okres oczekiwania na zasiłek dla bezrobotnych ulega wydłuże-
niu do 180 dni, jeżeli w okresie 6 miesięcy przed zarejestrowa-
niem się w powiatowym urzędzie pracy bezrobotny spowodował
rozwiązanie ze swojej winy stosunku pracy lub stosunku służbo-
wego bez wypowiedzenia.

Natomiast, jeżeli bezrobotny:

◗

otrzymywał przewidziane w odrębnych przepisach świadcze-
nie w postaci jednorazowego ekwiwalentu pieniężnego za
urlop górniczy, jednorazowej odprawy socjalnej, zasiłkowej,
pieniężnej po zasiłku socjalnym, jednorazowej odprawy warun-
kowej lub pieniężnej bezwarunkowej,

◗

otrzymywał odszkodowanie za skrócenie okresu wypowiedze-
nia umowy o pracę,

◗

pobierał po ustaniu zatrudnienia świadczenie szkoleniowe za-
siłek dla bezrobotnych będzie przysługiwał mu po upływie
okresu otrzymywania ekwiwalentu, odszkodowania czy świad-
czenia szkoleniowego.

Świadczenia przedemerytalne trudniej dostępne

8 PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Okresy zaliczane do oczekiwania na świadczenia
przedemerytalne

1 stycznia 1976 r., jeżeli umowa odpowiada-
ła warunkom ubezpieczenia obowiązującym
w tym dniu,

◗

prowadzenia pozarolniczej działalności go-
spodarczej na obszarze Polski,

◗

współpracy przy prowadzeniu pozarolniczej
działalności gospodarczej na obszarze Polski
objętej obowiązkiem ubezpieczenia społecz-
nego oraz okresy kontynuowania tego ubez-
pieczenia, za które opłacono składkę na to
ubezpieczenie lub w których występowało
zwolnienie od opłacania składki,

◗

ubezpieczenia społecznego duchownych na
obszarze Polski, za które opłacono składkę
na to ubezpieczenie lub w których występo-
wało zwolnienie od opłacania składki,

◗

pobierania stypendium sportowego z tytułu
wyczynowego uprawiania sportu na obsza-
rze Polski po ukończeniu 15 roku życia, z wy-
jątkiem okresów pobierania stypendium
przez osoby uczące się lub studiujące w sys-
temie studiów dziennych.

Za okresy zatrudnienia i okresy pracy na

obszarze Polski uważa się okresy zatrudnienia
i okresy pracy wykonywanej na terenach
wchodzących w skład Rzeczypospolitej Pol-
skiej w obecnych granicach oraz przed ustale-
niem jej obecnych granic.

Jako okresy składkowe traktuje się też:

◗

okresy ubezpieczenia społecznego rolników,
za które opłacono przewidziane w odręb-
nych przepisach składki,

◗

przypadające przed 1 lipca 1977 r. okresy
prowadzenia gospodarstwa rolnego po ukoń-
czeniu 16 roku życia,

◗

przypadające przed 1 stycznia 1983 r. okresy
pracy w gospodarstwie rolnym po ukończe-
niu 16 roku życia.

Okresy nieskładkowe

Okresami nieskładkowymi są następujące

okresy:

◗

pobierania:

– wynagrodzenia za czas niezdolności do

pracy wypłaconego na podstawie przepi-
sów kodeksu pracy,

– zasiłków z ubezpieczenia społecznego:

chorobowego lub opiekuńczego,

– świadczenia rehabilitacyjnego,
– pobierania renty chorobowej po ustaniu

zatrudnienia w wymiarze czasu pracy nie
niższym niż połowa obowiązującego
w danym zawodzie lub po ustaniu obo-
wiązku ubezpieczenia społecznego z in-
nego tytułu,

– niewykonywania pracy po ustaniu zatrud-

nienia, jeżeli za te okresy, na podstawie
kodeksu pracy, zostało wypłacone od-
szkodowanie,

– niewykonywania pracy w okresie przed

dniem 4 czerwca 1989 r. na skutek repre-
sji politycznych, nie więcej jednak niż
5 lat,

◗

przypadające przed dniem nabycia prawa do
emerytury lub renty okresy urlopu wycho-
wawczego, urlopu bezpłatnego udzielonego
na podstawie przepisów w sprawie bezpłat-
nych urlopów dla matek pracujących opieku-
jących się małymi dziećmi, innych udzielo-
nych w tym celu urlopów bezpłatnych oraz
okresy niewykonywania pracy – z powodu
opieki nad dzieckiem:

– w wieku do lat 4 – w granicach do 3 lat na

każde dziecko oraz łącznie – bez względu
na liczbę dzieci – do 6 lat,

– na które ze względu na jego stan fizyczny,

psychiczny lub psychofizyczny przysługu-
je zasiłek pielęgnacyjny – dodatkowo
w granicach do 3 lat na każde dziecko,

◗

przypadające przed dniem nabycia prawa do
emerytury lub renty okresy opieki pielęgna-
cyjnej nad inwalidą wojennym zaliczonym
do I grupy inwalidów lub uznanym za całko-
wicie niezdolnego do pracy oraz do samo-
dzielnej egzystencji, sprawowanej przez
członka jego rodziny w wieku powyżej 16 lat,
który w okresie sprawowania opieki nie osią-
gnął przychodu przekraczającego miesięcz-
nie połowę najniższego wynagrodzenia,

◗

przypadające przed dniem nabycia prawa do
emerytury lub renty okresy niewykonywania
pracy, w granicach do 6 lat, spowodowane ko-
niecznością opieki nad innym niż dziecko
członkiem rodziny zaliczonym do I grupy in-
walidów lub uznanym za całkowicie niezdol-
nego do pracy oraz do samodzielnej egzysten-
cji albo uznanym za osobę niepełnosprawną
w stopniu znacznym, sprawowanej przez
członka jego rodziny w wieku powyżej 16 lat,
który w okresie sprawowania opieki nie osią-
gnął przychodu przekraczającego miesięcznie
połowę najniższego wynagrodzenia,

◗

urlopu bezpłatnego oraz przerw w zatrudnie-
niu w razie nieudzielenia urlopu bezpłatnego
małżonkom pracowników skierowanych do

pracy w przedstawicielstwach dyplomatycz-
nych, urzędach konsularnych, w stałych
przedstawicielstwach przy Organizacji Naro-
dów Zjednoczonych i w innych misjach spe-
cjalnych za granicą, w instytutach, ośrod-
kach informacji i kultury za granicą,

◗

nauki w szkole wyższej na jednym kierunku,
pod warunkiem ukończenia tej nauki, w wy-
miarze określonym w programie studiów,

◗

studiów doktoranckich i aspirantury nauko-
wej w wymiarze określonym w decyzji o ich
utworzeniu,

◗

asystenckich studiów przygotowawczych,

◗

dokształcania zawodowego lekarzy w klini-
kach akademii medycznych i oddziałach in-
stytutów naukowych w charakterze wolonta-
riusza – w granicach do 1 roku,

◗

pobierania zasiłku przedemerytalnego
i świadczenia przedemerytalnego,

◗

udokumentowanej niezdolności do pracy, za
które wypłacone zostały z Funduszu Pracy:
zasiłki dla bezrobotnych, zasiłki szkoleniowe
lub stypendia.

Przy ustalaniu prawa do emerytury i jej wy-

sokości okresy nieskładkowe uwzględnia się
w wymiarze nieprzekraczającym jednej trze-
ciej udowodnionych okresów składkowych.
Natomiast okresy działalności kombatanckiej,
podlegania represjom wojennym i okresu po-
wojennego, pracy przymusowej wykonywanej
na rzecz hitlerowskich Niemiec w okresie II
wojny światowej, na obszarze ZSRR (d 17
września 1939 r. do 31 grudnia 1956 r.), na
rozkaz władz alianckich (do 31 grudnia 1945
r.) oraz w batalionach budowlanych podczas
odbywania służby wojskowej w Wojsku Pol-
skim – zalicza się w wymiarze podwójnym.

WARTO WIEDZIEĆ

Po 1 sierpnia tego roku wszyscy upraw-
nieni do świadczenia przedemerytalne-
go będą otrzymywali je w jednakowej
wysokości 670 zł.

WARTO WIEDZIEĆ

Osoba zwolniona z pracy z przyczyn
dotyczących pracodawcy powinna pil-
nować, aby pracodawca wydał jej od-
powiednie świadectwo pracy. Ma ono
zawierać informację o przyczynie i pod-
stawie prawnej zwolnienia.

WARTO WIEDZIEĆ

Osoba pobierająca świadczenie przed-
emerytalne będzie miała obowiązek za-
wiadomienia organu rentowego o oko-
licznościach powodujących ustanie (lub
zawieszenie) prawa do tego świadczenia.

Słowniczek

przychody – to przychody z tytułu innego niż zasiłek lub inne świadczenie wypłaca-
ne z Funduszu Pracy, podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów o podat-
ku dochodowym od osób fizycznych,

zatrudnienie – to wykonywanie pracy na podstawie stosunku pracy, stosunku służ-
bowego oraz umowy o pracę nakładczą,

inna praca zarobkowa – to wykonywanie pracy lub świadczenie usług na podsta-
wie umowy agencyjnej, umowy zlecenia, umowy o dzieło albo w okresie członko-
stwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub spółdzielni kółek rolniczych,

odpowiednia praca – to zatrudnienie lub inna praca zarobkowa, które podlegają
ubezpieczeniom społecznym i do wykonywania, których bezrobotny ma wystarczają-
ce kwalifikacje albo doświadczenie zawodowe lub może je wykonywać po uprzednim
szkoleniu, a stan zdrowia pozwala mu na ich wykonywanie, a łączny czas dojazdu do
pracy i z powrotem środkami transportu zbiorowego nie przekracza 3 godzin,

pracodawca – to jednostka organizacyjna, nawet nieposiadająca osobowości praw-
nej, a także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, które zatrudniają
lub mają zamiar zatrudnić co najmniej jednego pracownika,

przeciętne wynagrodzenie – to przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodar-
ce narodowej w poprzednim kwartale od pierwszego dnia następnego miesiąca po
ogłoszeniu przez prezesa GUS w Monitorze Polskim,

poszukujący pracy – to osoba niezatrudniona (obywatel polski lub cudzoziemiec)
lub cudzoziemiec, członek rodziny obywatela polskiego, poszukujący zatrudnienia
(lub innej pracy zarobkowej) oraz osoba zatrudniona zgłaszająca zamiar i gotowość
podjęcia innej pracy zarobkowej lub zatrudnienia w wyższym wymiarze czasu pracy,
dodatkowego albo innego zatrudnienia (lub innej pracy zarobkowej), zarejestrowa-
na w powiatowym urzędzie pracy,

pozarolnicza działalność – to pozarolnicza działalność w rozumieniu przepisów
o systemie ubezpieczeń społecznych,

osoba współpracująca – to osoba współpracująca z osobami prowadzącymi poza-
rolniczą działalność oraz zleceniobiorcami w rozumieniu przepisów o systemie ubez-
pieczeń społecznych,

prace interwencyjne – to zatrudnienie bezrobotnego przez pracodawcę, które na-
stąpiło w wyniku umowy zawartej ze starostą i ma na celu wsparcie osób będących
w szczególnej sytuacji na rynku pracy (są to m.in. osoby, które ukończyły 50 lat),

składki na ubezpieczenia społeczne – to składki na ubezpieczenia emerytalne, ren-
towe i wypadkowe, finansowane z własnych środków płatnika tych składek,
staż – to nabywanie przez bezrobotnego umiejętności praktycznych do wykonywa-
nia pracy przez wykonywanie zadań w miejscu pracy bez nawiązywania stosunku
pracy z pracodawcą.

Świadczenia przedemerytalne trudniej dostępne

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

PRAWO I ŻYCIE 9

Od wniosku do decyzji

Prawo do świadczenia przedemerytalne-

go będzie przyznawane na wniosek oso-
by zainteresowanej, składany po upływie
półrocznego oczekiwania, od następne-
go dnia po dniu jego złożenia.

Do wniosku należy dołączyć dowody uza-

sadniające prawo do tego świadczenia, w tym
decyzję o utracie prawa do zasiłku dla bezro-
botnych lub informację o upływie 6 miesięcy
pobierania takiego zasiłku oraz:

– oryginały dokumentów potwierdzających

wykształcenie,

– dokumenty wymagane do ustalenia pra-

wa do emerytury i jej wysokości, czyli:

– świadectwa pracy, książeczka ubezpiecze-

niowa, w której powinny być udokumentowa-
ne kolejne okresy zatrudnienia, a w przypadku
prowadzenia działalności gospodarczej – za-
świadczenie o jej zaprzestaniu i zaświadczenie
z ZUS o okresach, za które opłacane były
składki na ubezpieczenia społeczne, czyli do-
kumenty potwierdzające posiadanie okresu
uprawniającego do emerytury.

– dowód osobisty i numer NIP.
Dla ustalenia prawa do świadczenia

przedemerytalnego bardzo ważne jest świa-
dectwo pracy z ostatniego miejsca zatrud-
nienia. Osoba ubiegająca się o przyznanie
tego świadczenia musi dopilnować, aby
w świadectwie pracy z ostatniego miejsca
zatrudnienia znalazła się dokładana adnota-

cja, z jakiej przyczyny ustał stosunek pracy
z podaniem podstawy prawnej. Przyczyna
zwolnienia musi być zgodna ze stanem fak-
tycznym. Pracodawca nie może uzasadniać
zwolnienia likwidacją etatu, np. z przyczyn
ekonomicznych, jeżeli dane stanowisko
w dalszym ciągu istnieje i zatrudniono na
nim nowego pracownika.

Od 1 sierpnia br. decyzje w sprawie przy-

znawania świadczeń przedemerytalnych
będzie wydawał i świadczenia wypłacał or-
gan rentowy Zakładu Ubezpieczeń Spo-
łecznych właściwy dla miejsca zamieszka-
nia osoby uprawnionej. Będą one podlegały
zaskarżeniu do sądów pracy i ubezpieczeń
społecznych.

Ustanie prawa do świadczenia

Prawo do nabycia świadczenia ustanie:

◗

na wniosek osoby je pobierającej,

◗

w dniu poprzedzającym dzień nabycia pra-
wa do emerytury,

◗

z dniem:

– osiągnięcia wieku 60 lat przez kobietę

i 65 lat przez mężczyznę,

– nabycia prawa własności lub objęcia

w posiadanie nieruchomości rolnej o po-
wierzchni użytków rolnych przekraczają-
cych 2 ha przeliczeniowe albo współwła-
sności nieruchomości rolnej, jeżeli udział
przekracza 2 ha przeliczeniowe,

◗

wraz ze śmiercią osoby uprawnionej.

Wysokość świadczenia

Świadczenie przedemerytalne będzie wypłacane w jednej wysokości – 670 zł i walo-
ryzowane na zasadach i w terminach przewidzianych dla emerytur i rent, zgodnie
z przepisami ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.
Nie dotyczy to jednak osób, którym będzie przysługiwało prawo do tego świadcze-
nia z powodu utraty prawa do renty z tytułu niezdolności do pracy, pobieranej nie-
przerwanie przez co najmniej 5 lat i do dnia, w którym ustało prawo do renty, ukoń-
czyły co najmniej 55 lat (kobieta) i 60 lat (mężczyzna) oraz osiągnęły okres upraw-
niający do emerytury wynoszący co najmniej 20 i 25 lat. Wypłacane im świadczenie
nie może być wyższe niż ostatnio otrzymywana renta. Świadczenie przedemerytalne
będzie wypłacane w terminie płatności wskazanym w decyzji organu rentowego.

CZYTELNICY PYTAJĄ

Ciągłość zatrudnienia

Pracuję w firmie, która 3 miesiące
temu przejęła mojego poprzed-

niego pracodawcę. U tego ostatniego
byłam zatrudniona przez 13 lat. We
wrześniu skończę 55 lat i będę miała
30-letni okres uprawniający do emerytu-
ry. Niestety, nowy pracodawca zapowia-
da redukcje etatów. Czy będę mogła li-
czyć na świadczenie przedemerytalne?

– Jeżeli w wyniku połączenia przedsię-
biorstw jedno z nich w całości lub w części
przejmie zobowiązania wynikające z zawar-
tych umów o pracę w trybie art. 23

k.p.,

wtedy nie dochodzi do ustania zatrudnienia.
Przyjęcie przez pracownika nowych warun-
ków zaoferowanych przez podmiot przej-
mujący nie powoduje więc powstania no-
wego stosunku pracy. W takim przypadku
mamy do czynienia z ciągłością pracy bez
względu na zmianę pracodawcy. Wobec te-
go, mając odpowiedni staż i wiek, spełniła
pani też inny warunek konieczny do nabycia
prawa do świadczenia przedemerytalnego,
czyli zwolnienie nastąpiło z przyczyn doty-
czących zakładu, w którym pracowała pani
przez co najmniej pół roku.

Za porozumieniem
czy z wypowiedzeniem?

Czy rozwiązanie umowy o pra-
cę na mocy porozumienia stron

daje możliwość nabycia świadczenia
przedemerytalnego?

– Rozwiązanie umowy o pracę w ten sposób
daje możliwość ubiegania się o świadczenie
przedemerytalne jedynie wówczas, gdy zwol-
nienie w tym trybie nastąpiło na podstawie
przepisów ustawy o szczególnych zasadach
rozwiązywania z pracownikami stosunków
pracy z przyczyn nie dotyczących pracowni-
ków. A więc przez pracodawcę dużego, za-
trudniającego co najmniej 20 pracowników.

Jeżeli pracodawca zatrudnia do 20 osób,

zwolnienie powinno nastąpić w oparciu
o kodeks pracy poprzez wypowiedzenie
przez pracodawcę stosunku pracy. Nie ist-
nieje natomiast możliwość rozwiązania te-
go stosunku na mocy porozumienia stron,
gdyż nie zostanie ono zakwalifikowane jako
przyczyna dotycząca zakładu pracy.
W przypadku gdy pracodawca zatrudnia
więcej niż 20 osób, zwolnienie może nastą-
pić nawet za porozumieniem stron przy indy-
widualnym zwolnieniu, w oparciu o ustawę
o szczególnych zasadach rozwiązywania
z pracownikami stosunków pracy z przyczyn
nie dotyczących pracowników.

Zaległe wynagrodzenia

Od 3 miesięcy pobieram świad-
czenie przedemerytalne. We

wrześniu mam otrzymać od byłego
pracodawcy zaległe wynagrodzenia.
Czy będą one zaliczone do dochodu
powodującego zawieszenie wypłaty
świadczenia przedemerytalnego?

– Wypłata zaległych wynagrodzeń i in-
nych świadczeń z tytułu zatrudnienia, któ-
re powinny być wypłacone najpóźniej do
dnia rozwiązania stosunku pracy, nie skut-
kuje zawieszeniem wypłaty świadczenia
przedemerytalnego. Powoduje je nato-
miast wypłacenie należnych po dniu roz-
wiązania stosunku pracy świadczeń, re-
kompensat itp. na podstawie np. pakietu
socjalnego zawartego przez pracodawcę
z pracownikami. Zawieszenie świadcze-
nia przedemerytalnego następuje tylko
w miesiącu, w którym nastąpiło przekro-
czenie dozwolonego limitu osiąganych
przychodów. Dlatego korzystne dla osób
uprawnionych byłoby wypłacenie zale-
głych należności po rozwiązaniu stosunku
pracy, np. w jednym miesiącu za dłuższy
okres.

Osoba pobierająca świadczenie przed-
emerytalne będzie mogła sobie doro-
bić. Trzeba jednak liczyć się z tym, że
z uwagi na wysokość dodatkowego za-
robku świadczenie może być albo
zmniejszone, albo zawieszone.

Będzie ono zmniejszane, jeżeli suma

świadczenia i dodatkowego przychodu
przekroczy miesięcznie tzw. dopuszczalną
kwotę przychodu, czyli kwotę stanowiącą
równowartość połowy przeciętnego mie-
sięcznego wynagrodzenia w roku kalenda-
rzowym poprzedzającym termin waloryza-
cji świadczenia. Kwota zmniejszenia to
kwota przewyższająca dopuszczalną wyso-
kość przychodu, pomniejszoną o obowiąz-
kowe składki na ubezpieczenia społeczne
od kwoty przekroczenia. Zmniejszone
świadczenie nie może być mniejsze niż 335
zł (50 proc. świadczenia przyznawanego na
podstawie przepisów ustawy o świadcze-
niach przedemerytalnych). Zmniejszone
świadczenie przedemerytalne będzie walo-
ryzowane na takich samych zasadach
i w terminach, jak świadczenie wypłacane
w pełnej wysokości.

W przypadku gdy przychód przekroczy

tzw. graniczną kwotę przychodu, czyli 70
proc. przeciętnego miesięcznego wynagro-
dzenia w roku kalendarzowym poprzedzają-
cym termin waloryzacji świadczenia – bę-
dzie ono zawieszane.

Świadczenie przedemerytalne będzie

zmniejszane lub zawieszane w przypadku
osiągania przychodu, o którym mowa w art.
104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS.
Jest to przychód z działalności podlegającej
obowiązkowi ubezpieczenia społecznego –
czyli zatrudnienie, służba lub inna praca za-
robkowa oraz działalność pozarolnicza –
wykonywanej również za granicą.

Osoba pobierająca świadczenie przed-

emerytalne będzie miała obowiązek nie-
zwłocznie powiadomić organ rentowy
o osiąganiu przychodu i jego wysokości,

a po zakończeniu roku rozliczeniowego,
w terminie do 31 maja następnego roku –
o wysokości przychodu uzyskanego w roku
rozliczeniowym. Taki sam obowiązek bę-
dzie ciążył na pracodawcy i zleceniodawcy,
a w przypadku osoby pełniącej służbę na
właściwej jednostce organizacyjnej.

Zawieszanie prawa do świadczenia przed-

emerytalnego będzie miało miejsce również
w przypadku nabycia prawa do renty z tytu-
łu niezdolności do pracy, renty inwalidzkiej
albo podjęcia renty strukturalnej lub świad-
czenia o charakterze rentowym z instytucji
zagranicznej.

Przychód uważa się za osiągnięty w mie-

siącu, w którym został wypłacony. Przy
ustalaniu jego wysokości nie będą brane
pod uwagę kwoty przychodów uzyskanych
przed dniem, od którego ustalono prawo do
świadczenia przedemerytalnego. Przychód
ma być rozliczany w formie rozliczenia
rocznego po zakończeniu roku rozliczenio-
wego, ustalonego od 1 marca każdego roku
do ostatniego dnia lutego następnego roku.

Dopuszczalne i graniczne kwoty przycho-

du, ustalone na podstawie przeciętnego mie-
sięcznego wynagrodzenia w roku kalendarzo-
wym poprzedzającym termin waloryzacji
(ogłoszonego dla celów emerytalnych przez
prezesa GUS), będzie ogłaszał prezes GUS
co najmniej na 7 dni roboczych przed naj-
bliższym terminem waloryzacji emerytur
i rent, a więc i świadczeń przedemerytalnych.

Prawa nabyte

Świadczenia (również zasiłki) przed-

emerytalne już przyznane, na podstawie
ustawy o zatrudnianiu i przeciwdziałaniu
bezrobociu, będą wypłacane w dotychcza-
sowej wysokości aż do upływu czasu, na
jaki zostały przyznane. Poza tym będą
miały do nich zastosowanie przepisy usta-
wy o świadczeniach przedemerytalnych.
Zasady przewidziane w ustawie o zatrud-
nieniu i przeciwdziałaniu bezrobociu będą
obowiązywały również wszystkie osoby
uprawnione do świadczeń przedemerytal-
nych, które złożą wniosek o ich przyzna-
nie do końca lipca br. Przepisy tej ustawy
będą stosowane również do spraw doty-
czących świadczeń i zasiłków przedemery-
talnych wszczętych i nie zakończonych
przed 1 sierpnia br.

Zasiłki przedemerytalne

Zasiłki przedemerytalne będą wypłacane

w dotychczasowej wysokości (obecnie zasi-
łek przedemerytalny podstawowy wynosi
603,90 zł, podwyższony – 805,20 zł.). Będą
one podlegały waloryzacji na zasadach
i w terminach przewidzianych w ustawie
o emeryturach i rentach z FUS. Będą je wy-
płacały organy rentowe ZUS. W zakresie
ustania, zmniejszania jego wysokości i za-
wieszenia wypłaty stosowane będą przepisy

dotyczące świadczeń przedemerytalnych
wypłacanych na nowych zasadach. W przy-
padku zbiegu prawa do zasiłku przedemery-
talnego z prawem do renty rodzinnej wy-
płacane będzie jedno z tych świadczeń –
wyższe lub wybrane przez uprawnionego.

Zasiłek pogrzebowy

Zasiłek pogrzebowy, na zasadach i w wy-

sokości określonej w ustawie o emeryturach
i rentach z FUS, będzie przysługiwał oso-
bie, która pokryła koszty pogrzebu po
śmierci:

◗

osoby pobierającej świadczenie przedeme-
rytalne,

◗

członka rodziny tej osoby, spełniającego
warunki do uzyskania renty rodzinnej.

Zasiłek ten nie będzie przysługiwał

w przypadku zbiegu prawa do niego wynika-
jącego z ustawy o zasiłkach przedemerytal-
nych z prawem do tego zasiłku na podsta-
wie odrębnych przepisów.

Szczególnie uprawnieni

Zgodnie z przepisami ustawy o świad-

czeniach przedemerytalnych nadal będzie
obowiązywało szczególne uprawnienie
przewidziane dla pracowników zakładów
produkujących azbest. Osobom tym
świadczenie przedemerytalne przysługuje
na zasadach określonych w ustawie o za-
kazie stosowania wyrobów zawierających
azbest (zob. podstawa prawna). Oznacza
to, że otrzymują je, jeżeli spełniają warun-
ki konieczne do uzyskania statusu bezro-
botnego i prawa do zasiłku dla bezrobot-
nych oraz posiadają okres uprawniający
do emerytury wynoszący co najmniej 20
lat dla kobiet i 25 lat dla mężczyzn, w tym
przez co najmniej 10 lat były zatrudnione
w pełnym wymiarze czasu pracy w zakła-
dach wymienionych w załącznikach nr
2 i 3 do tej ustawy. Po wejściu w życie
ustawy o świadczeniach przedemerytal-
nych osoby te, tak jak pozostali uprawnie-
ni, będą musiały spełnić warunek półrocz-
nego oczekiwania na przyznanie świad-
czenia przedemerytalnego.

Od kiedy nowe przepisy

Ustawa o świadczeniach przedemery-
talnych wejdzie w życie 1 czerwca br.
Wyjątek stanowią regulacje dotyczące
nowych zasad nabywania, wypłacania
i zawieszania świadczeń przedemery-
talnych, które będą obowiązywały od
1 sierpnia br.

Jeszcze przez trzy miesiące prawo do

świadczenia przedemerytalnego będą usta-
lały i świadczenie wypłacały powiatowe
urzędy pracy na obecnych zasadach, czyli
na podstawie ustawy o zatrudnieniu i prze-
ciwdziałaniu bezrobociu. Również od

1 sierpnia br. prawo do świadczeń przed-
emerytalnych będą ustalały i świadczenia
wypłacały oddziały rentowe ZUS.

Od 1 czerwca tego roku będzie obowiązy-

wała też nowelizacja art. 39 kodeksu pracy,
zgodnie z którą pracodawca nie będzie
mógł wypowiedzieć umowy o pracę pracow-
nikowi, któremu brakuje nie więcej niż czte-
ry lata do osiągnięcia wieku emerytalnego,
jeżeli okres zatrudnienia umożliwia mu uzy-
skanie prawa do emerytury z osiągnięciem
tego wieku. Innymi słowy okres ochronny
dla osób będących przed emeryturą ulegnie
wydłużeniu z dwóch do czterech lat.

WARTO WIEDZIEĆ

W ustawie o świadczeniach przed-
emerytalnych nie zdecydowano, jak
długo będą one przyznawane. Po ro-
ku obowiązywania ustawy minister
gospodarki, pracy i polityki społecz-
nej będzie miał obowiązek przedsta-
wić Sejmowi sprawozdanie z realiza-
cji ustawy, z uwzględnieniem skut-
ków finansowych oraz liczby świad-
czeniobiorców. Na tej podstawie po-
słowie zdecydują, czy w dalszym cią-
gu przyznawać świadczenia przed-
emerytalne.

WARTO WIEDZIEĆ

Świadczenia przedemerytalne na no-
wych, przewidzianych w

ustawie

o świadczeniach przedemerytalnych,
zasadach będą przyznawane od 1 sierp-
nia br. Również od tego dnia prawo do
zasiłków przedemerytalnych będą usta-
lały (i je wypłacały) organy rentowe
ZUS. A więc jeszcze przez trzy miesiące
świadczenia przedemerytalne będą
przyznawane przez powiatowe urzędy
pracy na obecnych zasadach.

WARTO WIEDZIEĆ

Świadczenie przedemerytalne będzie
zmniejszane, jeżeli suma świadczenia
i dodatkowego przychodu będzie
wyższa od tzw. dopuszczalnej kwoty
przychodu (50 proc. przeciętnego
miesięcznego wynagrodzenia).
W przypadku przekroczenia tzw. gra-
nicznej kwoty przychodu (70 proc.
przeciętnego miesięcznego wynagro-
dzenia) świadczenie będzie zawiesza-
ne. Dopuszczalne i graniczne kwoty
przychodu ustalone na podstawie
przeciętnego miesięcznego wynagro-
dzenia będzie ogłaszał prezes ZUS
w Monitorze Polskim.

Zmniejszanie lub zawieszanie
świadczenia przedemerytalnego

Świadczenia przedemerytalne trudniej dostępne

10 PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Świadczenia i zasiłki przedemerytalne

oraz koszty ich obsługi będą finansowane ze
środków budżetu państwa.

Do końca lipca br. na obecnych
zasadach

Ponieważ do końca lipca br. można otrzy-

mać świadczenie przedemerytalne na obec-
nych, bardziej korzystnych zasadach, przy-
pominamy kto może się o nie ubiegać.

Świadczenie przedemerytalne przysługuje

osobie, która spełniła, określone w ustawie
o zatrudnieniu i przeciwdziałaniu bezrobociu,
warunki do uzyskania statusu bezrobotnego
i prawa do zasiłku dla bezrobotnych w dniu re-
jestracji w powiatowym urzędzie pracy, jeżeli:

◗

osiągnęła wiek co najmniej 58 lat kobieta
i 63 lata (mężczyzna) i posiada okres upraw-
niający do emerytury, wynoszący co naj-
mniej 20 lat dla kobiet i 25 lat dla mężczyzn
lub

◗

do dnia rozwiązania stosunku pracy lub
stosunku służbowego z przyczyn zakładu
pracy, w którym była zatrudniona nie kró-
cej niż przez 6 miesięcy, ukończyła co naj-
mniej 50 lat (kobieta) i 55 lat (mężczyzna)
oraz osiągnęła okres uprawniający do eme-
rytury wynoszący co najmniej 30 lat dla
kobiet i 35 lat dla mężczyzn lub

◗

do dnia rozwiązania stosunku pracy
z przyczyn zakładu pracy, w którym była
zatrudniona przez okres nie krótszy niż
6 miesięcy i osiągnęła okres uprawniający
do emerytury wynoszący co najmniej 35
lat dla kobiet i 40 lat dla mężczyzn lub

◗

do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego
rozwiązanie stosunku pracy posiadała
okres uprawniający do emerytury wyno-
szący co najmniej 34 lata dla kobiet i 39 lat
dla mężczyzn, a rozwiązanie stosunku pra-
cy nastąpiło w związku z niewypłacalno-
ścią pracodawcy w rozumieniu ustawy
z dnia 29 grudnia 1993 r. o ochronie rosz-
czeń pracowniczych w razie niewypłacal-
ności pracodawcy (Dz.U. z 2002 r. nr 9,
poz. 85 z późn. zm.), lub

◗

zakończyła 2-letni okres zatrudnienia w ra-
mach prac interwencyjnych (dotyczy to
kobiet, które ukończyły 53 lata i męż-
czyzn, którzy ukończyli 58 lat), zaliczany
do wymaganego okresu uprawniającego
do emerytury.

Wysokość świadczenia przedemerytalne-

go wynosi 80 proc. przyszłej emerytury, nie
mniej jednak niż 120 proc. i nie więcej niż
200 proc. zasiłku dla bezrobotnych (od
603,90 zł do 1006,40 zł). Przysługuje od na-
stępnego dnia po złożeniu wniosku o jego

przyznanie i wymaganych dokumentów
w powiatowym urzędzie pracy. Jeżeli osoba
uprawniona złoży dokumenty w terminie

późniejszym, to przysługuje ono od następ-
nego dnia po spełnieniu tego obowiązku.

W nowym systemie świadczeń przedeme-

rytalnych nie przewidziano możliwości ich
przyznawania pracownikom byłych pań-
stwowych przedsiębiorstw gospodarki rol-
nej. Będą je mogli otrzymywać jeszcze do
1 sierpnia br. Przysługuje ono pracowniko-
wi, który 7 listopada 2001 r., posiadał status
bezrobotnego oraz spełnił łącznie następu-
jące warunki:

◗

osiągnął wiek co najmniej 50 lat (kobieta)
i 55 lat (mężczyzna),

◗

legitymował się okresem pracy uprawniają-
cym do emerytury wynoszącym co najmniej.
20 lat dla kobiet i 25 lat dla mężczyzn,

◗

był zatrudniony w pełnym wymiarze czasu
pracy w państwowym przedsiębiorstwie
gospodarki rolnej przez co najmniej 10 lat,

◗

zamieszkiwał w powiecie (gminie) uzna-
nym za zagrożony szczególnie wysokim
bezrobociem strukturalnym.

Wysokość świadczenia dla pracowników

byłych PGR wynosi 120 proc. zasiłku dla
bezrobotnych.

Marzena Jurczewska

PODSTAWA PRAWNA

◗

Ustawa z dnia 14 grudnia 1994 r. o zatrudnie-
niu i przeciwdziałaniu bezrobociu (Dz.U.
z 2003 r. nr 58, poz. 514 z późn. zm.).

◗

Ustawa z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji
zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz.U.
nr 99, poz. 1001).

◗

Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o świadcze-
niach przedemerytalnych, która po podpisaniu
przez prezydenta zostanie opublikowana
w Dzienniku Ustaw.

◗

Ustawa z dnia 29 grudnia 1993 r. o ochronie
roszczeń pracowniczych w razie niewypłacal-
ności pracodawcy (Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz.
85 z późn. zm.).

◗

Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o syste-
mie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. nr 137,
poz. 887 z późn. zm.).

◗

Ustawa z dnia 17 grudnia 1998 r. o emerytu-
rach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Spo-
łecznych (Dz.U. z 2004 r. nr 39, poz. 353).

◗

Ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pra-
cy (Dz.U. z 1998 r. nr 21, poz. 94 z późn. zm.).

◗

Ustawa z dnia 19 czerwca 1997 r. o zakazie
stosowania wyrobów zawierających azbest
(Dz.U. z 2004 r. nr 3, poz. 20).

◗

Ustawa z dnia 13 marca 2003 r. o szczegól-
nych zasadach rozwiązywania z pracownikami
stosunków pracy z przyczyn nie dotyczących
pracowników (Dz.U. z 2003 r. nr 90, poz. 844
z późn. zm.).

CZYTELNICY PYTAJĄ

Darowizna
gospodarstwa rolnego

Czy fakt, że mój mąż kilka lat
temu nabył w drodze darowizny

gospodarstwo rolne o powierzchni
4 ha przeliczeniowych może uniemoż-
liwić mi nabycie świadczenia przed-
emerytalnego?

– Nabycie przez małżonka osoby ubiega-
jącej się o przyznanie świadczenia przed-
emerytalnego gospodarstwa rolnego
w drodze darowizny nie stanowi podstawy
do odmowy przyznania tego świadczenia.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego
darowizna, którą otrzymał jeden z małżon-
ków (wskazany w akcie notarialnym) nie
wchodzi do ich majątku wspólnego.

Umowa o dzieło

Obecnie jestem na świadczeniu
przedemerytalnym. Jeżeli podej-

mę się wykonywania umowy o dzieło
np. przez dwa miesiące, a należność
będzie płatna po zakończeniu pracy,
czy będę musiał zawiesić świadczenie
przez te 2 miesiące, czy w miesiącu,
w którym będzie wypłata?

– Z przepisów ustawy o świadczeniach
przedemerytalnych wynika, że zawieszanie
prawa do świadczenia przedemerytalnego
będzie miało miejsce wyłącznie w tym mie-
siącu, i tylko za ten miesiąc, w którym fak-
tycznie otrzyma pan wynagrodzenie z tytu-
łu wykonania umowy o dzieło. Należy pa-
miętać, że osoba pobierająca świadczenie
przedemerytalne ma obowiązek nie-
zwłocznie zawiadomić wypłacający je or-
gan rentowy o uzyskiwaniu dodatkowego
przychodu oraz o jego wysokości, a po za-
kończeniu roku rozliczeniowego w terminie
do 31 maja następnego roku, o wysokości
przychodu uzyskanego w danym roku roz-
liczeniowym.

WARTO WIEDZIEĆ

Osobie, która przebywała na rencie z ty-
tułu niezdolności do pracy będzie przysłu-
giwało świadczenie przedemerytalne, po
spełnieniu warunków wieku i posiadania
okresu uprawniającego do emerytury,
pod warunkiem, że ostatni przed naby-
ciem prawa do renty stosunek pracy zo-
stał rozwiązany z przyczyn dotyczących
zakładu pracy. Kolejne warunki, jakie na-
leży spełnić, to uzyskanie statusu osoby
bezrobotnej i nabycie prawa do zasiłku
dla bezrobotnych. Okres pobierania renty
jest liczony tak, jakby osoba ja pobierają-
ca była w tym czasie zatrudniona.

WARTO WIEDZIEĆ

Osoby pobierające świadczenie przed-
emerytalne nie mają obowiązku zgła-
szania się do powiatowego urzędu pra-
cy w celu potwierdzenia swojej goto-
wości do podjęcia pracy. Nie mają też
obowiązku przyjmowania ofert pracy.
Mogą być skierowane przez urząd pra-
cy na szkolenie, do prac interwencyj-
nych lub robót publicznych, ale muszą
wyrazić na to zgodę.

WARTO WIEDZIEĆ

Od decyzji organu rentowego dotyczą-
cej ustalenia lub odmowy ustalenia wy-
sokości emerytury dla celów świadcze-
nia przedemerytalnego można odwołać
się do sądu okręgowego wydziału pra-
cy i ubezpieczeń społecznych. Wnosi się
je na piśmie do organu, który wydał de-
cyzję, w terminie 30 dni od dnia dorę-
czenia decyzji.

Warunki przyznania świadczenia przedemerytalnego na nowych zasadach

Minimalny wiek

Minimalny okres

Sposób zwolnienia

Minimalny okres zatrudnienia

uprawniający do emerytury

przez ostatniego pracodawcę

u ostatniego pracodawcy

56 lat – kobieta

do dnia rozwiązania stosunku pracy

z powodu likwidacji lub

6 miesięcy

63 lata – mężczyzna

lub stosunku służbowego

niewypłacalności pracodawcy

– 20 lat – kobieta, – 25 lat – mężczyzna

55 lat – kobieta

do dnia rozwiązania stosunku pracy

z przyczyn dotyczących

6 miesięcy

60 lat – mężczyzna

lub stosunku służbowego

zakładu pracy

– 30 lat – kobieta, – 35 lat – mężczyzna

56 lat – kobieta

do dnia ogłoszenia upadłości

prowadzenie nieprzerwanie

61 lat – mężczyzna

– 20 lat – kobieta, – 25 lat – mężczyzna

przez co najmniej 2 lata pozarolniczej
działalności gospodarczej przed dniem
ogłoszenia upadłości

55 lat – kobieta

20 lat – kobieta

ustanie prawa do renty pobieranej

60 lat – mężczyzna

25 lat – mężczyzna

nieprzerwanie przez minimum 5 lat

bez względu na wiek

do dnia rozwiązania stosunku pracy

z przyczyn dotyczących zakładu pracy

6 miesięcy

– 35 lat – kobieta, – 40 lat – mężczyzna

bez względu na wiek

do 31 grudnia roku poprzedzającego rozwiązanie z powodu likwidacji lub niewypłacalności

6 miesięcy

stosunku pracy lub stosunku służbowego

pracodawcy

– 34 lata kobieta, – 39 lat mężczyzna

Najważniejsze zmiany dotyczące świadczeń przedemerytalnych

obecnie po

1 sierpnia

br.

◗

świadczenie przysługuje danej osobie, jeżeli speł-
nia warunki do uzyskania statusu bezrobotnego
i prawa do zasiłku dla bezrobotnych w dniu reje-
stracji w powiatowym urzędzie pracy,

◗

świadczenie może nabyć kobieta, która ukończy-
ła 50 lat i mężczyzna, który ukończył 55 lat,

◗

przyznaje starosta, wypłaca powiatowy urząd
pracy,

◗

wysokość świadczenia: 80 proc. kwoty przyszłej
emerytury, nie mniej jednak niż 120 proc. i nie
więcej niż 200 proc. zasiłku dla bezrobotnych
(od 603,90 zł do 1006,40 zł

◗

waloryzacja na zasadach przewidzianych dla za-
siłków bezrobotnych,

◗

szczególne uregulowania dla pracowników byłych
PGR.

◗

świadczenie będzie przysługiwało osobie upraw-
nionej do jego otrzymania po upływie co najmniej
6 miesięcy pobierania zasiłku dla bezrobotnych,
po spełnieniu dodatkowych warunków,

◗

świadczenie będzie mogła nabyć kobieta, która
ukończyła 55 lat i mężczyzna, który ukończył 60
lat,

◗

będzie przyznawał i wypłacał organ rentowy
ZUS,

◗

wszyscy uprawnieni, z wyjątkiem osób, którym
będzie przysługiwało prawo do tego świadczenia
z powodu utraty prawa do renty z tytułu niezdol-
ności do pracy, pobieranej nieprzerwanie przez
co najmniej 5 lat (wypłacane im świadczenie nie
może być wyższe niż ostatnio otrzymywana ren-
ta) będą otrzymywali świadczenie przedemerytal-
ne w jednakowej wysokości – 670 zł,

◗

waloryzacja na zasadach przewidzianych w usta-
wie o emeryturach i rentach z FUS,

◗

brak szczególnych uregulowań dla pracowników
byłych PGR.

WARTO WIEDZIEĆ

Osoba, która ma zamiar ubiegać się
o przyznanie świadczenia przedemery-
talnego musi pamiętać, że nie będzie
jej przysługiwała odprawa emerytalna.
Odprawa taka przysługuje pracowniko-
wi spełniającemu warunki do otrzyma-
nia renty z tytułu niezdolności do pra-
cy lub emerytury, którego stosunek
pracy ustał w związku z przejściem na
rentę lub emeryturę. Podobnie rzecz
się ma w przypadku dodatków przysłu-
gujących emerytom i rencistom, czyli
dodatku pielęgnacyjnego, za tajne na-
uczanie, kombatanckiego, dla sieroty
zupełnej i świadczenia pieniężnego
przysługującego żołnierzom, górnikom
oraz osobom deportowanym do pracy
przymusowej.

Świadczenia przedemerytalne trudniej dostępne

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

PRAWO I ŻYCIE 11

Odpowiedzi znajdziesz
codziennie w Gazecie Prawnej

Zamów prenumerat´

0-801 626 666

pn. - pt. w godzinach 7.30-17.00

Gwarantujemy

■

Sta∏à cen´ przez ca∏y
okres prenumeraty

■

Wszystkie specjalne dodatki
dostaniesz

GRATIS

CD-ROM-y, broszury, ksià˝ki

■

Gazet´ otrzymasz punktualnie,
prosto pod wskazany adres

Dodatkowe informacje i zamówienia:

www.

gazetaprawna

.pl/prenumerata

Kto mo˝e przejÊç na wczeÊniejszà emerytur´

Jak korzystnie kupiç i sprzedaç mieszkanie

Jak przekraczaç granice paƒstw po 1 maja

Jak robiç zakupy bez c∏a i podatków

Co zrobiç, aby nie wpaÊç w pu∏apk´ podatkowà

Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

Zadzwonią, czy napiszą?

Podpisałem umowę ze spółdziel-
nią. Wynika z niej, że o gotowości

lokalu do odbioru zostanę powiadomiony
telefonicznie, listem poleconym lub
e-mailem. Nie zastanawiałem się nad sen-
sem tego zapisu, dopiero znajomy, który
zobaczył umowę, zwrócił mi na niego uwa-
gę. Twierdzi, że tak naprawdę to nie wiado-
mo, jak mnie powiadomią. Czy ma rację?

Niestety, nawet tak błahy zapis może spowo-
dować, że klient nie wie, czego się spodzie-
wać. Być może nie wynikną z tego żadne
problemy (choć niekoniecznie), na przy-
szłość jednak lepiej zadbać o to, by w umo-
wie zostało precyzyjnie określone, w jaki
sposób zostaniemy zawiadomieni o możliwo-
ści odbioru lokalu. Może się bowiem zdarzyć
tak, że protokolarny odbiór mieszkania bę-
dzie miał miejsce np. w ciągu 7 dni od zawia-
domienia klienta. Spółdzielnia może zawia-
domić go na kilka sposobów, ale nie robi te-
go. Wie, że może zawsze powiedzieć, że
próbowała np. dzwonić, ale nikt nie odbierał,
a nie musiała próbować zawiadamiać w inny
sposób, bo w umowie jest napisane, że zro-
bi to tak albo inaczej. I co wtedy się dzieje?
Klient się nie pojawia, a spółdzielnia sama
sporządza protokół odbioru mieszkania
przyjmując oczywiście, że wszystko w miesz-
kaniu zostało wykonane prawidłowo.

Brak zapisu,
trzeba więc płacić

Kupiłam mieszkanie u dewelope-
ra. Podpisując umowę zwróciłam

uwagę na to, że powinien znaleźć się
w niej zapis zawierający szczegółowy spis
robót z dokładnym opisem, np. wymiarów
okien czy sposobu wykonania tynków.
Deweloper przekonał mnie, że to zbędne.
Teraz okazało się, że zamiast okien plasti-
kowych będą drewniane i że muszę do-
płacić 4000 zł. Czy rzeczywiście muszę?

Niestety, tak. Jak sama pani zauważyła,
w umowie powinien znaleźć się zapis okre-
ślający precyzyjnie zakres prac. Jego brak
powoduje obowiązek dopłaty. Bardzo czę-
sto zdarza się, że deweloper ustalając cenę
nie dolicza do niej np. okien czy drzwi ze-
wnętrznych i potem każe sobie płacić za nie
oddzielnie. Gdyby w umowie był zapis doty-
czący zakresu prac budowlanych, można
byłoby uniknąć tego typu niespodzianek.

RADZI

gram wpłat, czyli określenie terminu ko-
lejnych wpłat. Istnieje kilka sposobów je-
go określenia. Deweloper może dostoso-
wać termin płatności do poszczególnych
etapów budowy, może określić go w rów-
nych odstępach czasu albo określić termi-
ny, do których kupujący będzie obowiąza-
ny dokonać wpłaty określonego procenta
ustalonej ceny. Jeśli chodzi o harmono-
gram wpłat, raczej trudno negocjować
z deweloperem bardziej korzystne dla nas
terminy, ale zawsze można spróbować.
Zwłaszcza jeśli nie mamy całej potrzeb-
nej sumy i musimy jeszcze w międzycza-
sie zdobyć część pieniędzy.

Następny zapis, na jaki musimy zwró-

cić uwagę, to termin zakończenia robót.
Rzadko zdarza się, by deweloper (czy
spółdzielnia) dotrzymał zastrzeżonego
przez siebie terminu. Dlatego nie powin-
ny nas dziwić zapisy umowne, z których
wynika możliwość przesunięcia tego ter-
minu uzasadniona często warunkami at-
mosferycznymi itp. Dopilnujmy jednak,
by z zapisu tego jasno wynikało, że dewe-

loper ma obowiązek poinformować nas
o każdym przesunięciu terminu zakoń-

czenia prac. W przeciwnym razie o tym,
że termin nie zostanie dotrzymany, do-
wiemy się dopiero wtedy, gdy upomnimy
się u dewelopera o mieszkanie. O tym, że

brak stosownych zapisów w umowie doty-
czących terminu zakończenia prac należy
do mało przyjemnych niespodzianek,
przekonali się wszyscy ci, którzy kupili
mieszkanie licząc na możliwość szybkie-
go zamieszkania w nim po to, żeby już
nie wynajmować mieszkania. Termin od-
dania przedłużał się, trzeba było dokonać
następnej wpłaty i jeszcze dodatkowo pła-
cić w międzyczasie za wynajmowane
mieszkanie.

Dlatego warto zadbać jeszcze o dodat-

kowe zapisy, tym razem dotyczące możli-
wości odstąpienia umowy. Niestety sfor-
mułowanie tego rodzaju zapisów w spo-
sób mało dla nas krzywdzący wydaje się
być trudne do zrealizowania. Dewelope-
rzy raczej nie dają nam tu szans na nego-
cjowanie warunków. Jeśli jednak już na
coś się zgadzamy, sprawdźmy przynaj-
mniej, na co. W razie kłopotów będziemy
przynajmniej wiedzieli, co możemy,
a czego lepiej żebyśmy nie robili. Jeśli
zerkniemy do umów u większości dewelo-
perów, okaże się, że w umowach przewi-
dziane zostaje prawo do odstąpienia od
umowy. Niestety w razie skorzystania
z tego uprawnienia dostaniemy jedynie
zwrot wpłaconych przez nas kwot, i to
z pewnością nie powiększonych o odset-
ki. Możemy zapomnieć też o waloryzacji
i to także wtedy, gdy odstąpienie od umo-
wy następuje z winy dewelopera. Nie
cieszmy się też i z tego. W umowie na
pewno nie zostanie określony termin,
w ciągu którego możemy oczekiwać zwro-
tu wpłaconych przez nas pieniędzy, co
więcej – bardzo często zwrot ten zostaje
uzależniony od znalezienia kolejnego
chętnego na zakup danego lokalu. A na
to nie mamy żadnego wpływu. Równie
często zdarza się też, że wtedy, gdy odstę-
pujemy od umowy, deweloper dokonuje
potrącenia z wpłaconej przez nas kwoty
tzw. kary umownej. Jej wysokość to naj-
częściej 5 proc. wartości mieszkania,
choć zdarza się też czasami, że kara ta
sięga nawet 10 proc. wartości miesz-
kania.

Przeglądając umowę przygotowaną

przez dewelopera zwróćmy też uwagę na
klauzule dotyczące kar. Zobaczymy, że
inne warunki dotyczą dewelopera, inne
kupującego. Tymczasem kary umowne
ustalane w umowie powinny być takie sa-
me dla obu stron. Tyle teoria. Praktyka
jest bowiem zupełnie odmienna. I raczej
nie mamy żadnych szans na inne ukształ-
towanie tego rodzaju zapisów. Możemy

RADZI

Problemy z odstąpieniem od umowy
możemy mieć nawet wtedy, gdy oka-
że się, że kupione przez nas mieszka-
nie posiada wady. Często w umowach
znajdują się zapisy ograniczające lub
wyłączające uprawnienia kupującego
z tytułu rękojmi za wady fizyczne lo-
kalu uniemożliwiając kupującemu od-
stąpienie od umowy i zwrot pienię-
dzy. Postanowienia takie są co praw-
da nieważne z mocy prawa, jednak
aby odzyskać pieniądze musimy przy-
gotować się na długotrwały proces
sądowy i marzenie – jeszcze przez
długi czas – o własnym mieszkaniu.

Niedozwolone klauzule w umowach

Sprawdź, czy nie ma ich w umowie, którą podpisałeś z deweloperem
W razie zaistnienia jakichkolwiek wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postano-
wieniami umownymi – w myśli art. 385

kodeksu cywilnego – są m.in. te, które:

◗

wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie
lub nienależyte wykonanie zobowiązania, np. rozciąganie przez dewelopera realizacji
inwestycji w czasie bez żadnych negatywnych konsekwencji,

◗

wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytel-
nością drugiej strony, np. uzależnienie oddania lokalu od spłaty wszystkich należno-
ści, nawet spornych,

◗

przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpre-
tacji umowy, np. gdy nie zawierają postanowień dotyczących terminu zakończenia bu-
dowy,

◗

przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzenia zgodności
świadczenia z umową,

◗

wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie
spełnione w całości lub w części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub
jej wykonania, np. zwlekanie ze zwrotem wpłaconych przez kupującego kwot w razie
odstąpienia przez niego od umowy,

◗

pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia
od niej lub jej wypowiedzenia,

◗

nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek
rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

◗

nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy,
obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

◗

przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ce-
ny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa od-
stąpienia od umowy,

◗

przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykona-
nia lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta, np. kupujący
musi zapłacić ustaloną cenę nawet wtedy, gdy deweloper spóźnia się,

◗

narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który nie jest zgodnie z treścią ustawy miej-
scowo właściwy.

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT RADZI

Przez „kupno mieszkania” rozumiemy zawarcie umowy,

której skutkiem jest przeniesienie własności lokalu stanowiące-
go nieruchomość albo spółdzielczego prawa do lokalu w spół-
dzielni mieszkaniowej. Umowa kupna może być poprzedzona
umową przedwstępną, w której strony zobowiązują się zawrzeć
umowę kupna-sprzedaży na ustalonych warunkach. Zawiera-
jąc taką umowę trzeba zwrócić uwagę na konsekwencje w ra-
zie rezygnacji przez kupującego lub sprzedającego. Najczęściej
jest to utrata wpłaconego zadatku (po stronie sprzedającego –
obowiązek zwrotu w podwójnej wysokości), ale może też być
ustalona kara umowna. Jeżeli jednak umowa przedwstępna
jest zawarta w formie aktu notarialnego i nie ma w niej zapisów
określających, na jakich warunkach można od niej odstąpić,
wówczas zarówno kupujący jak i sprzedający mogą wystąpić
do sądu o zastąpienie przyrzeczonej umowy wyrokiem. Kupu-
jący może zatem być przymuszony do zapłaty ceny, a sprzeda-
jący do wydania lokalu, choćby któryś z nich chciał jednostron-
nie z kupna-sprzedaży zrezygnować.

Po ostatnich zmianach kodeksu cywilnego w umowie

przedwstępnej nie jest wymagane określenie terminu,
w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta. O termi-
nie decyduje wówczas strona, która uczyni to pierwsza.
Przeniesienie własności każdego lokalu wymaga zawarcia

umowy w formie aktu notarialnego. Już sam ten wymóg
jest w dużym stopniu zabezpieczeniem interesów kupują-
cego, gdyż notariusz ustali, czy sprzedający rzeczywiście
jest właścicielem sprzedawanego lokalu. Notariusz będzie
wymagał przedłożenia odpowiednich dokumentów, to jest
odpisów z ksiąg wieczystych w przypadku lokali stanowią-
cych nieruchomości, a w przypadku lokali spółdzielczych
– zaświadczeń spółdzielni.

Jednakże nawet najlepiej napisana umowa nie zawsze da

gwarancję uniknięcia kłopotów. Obrót nieruchomościami
lokalowymi oparty jest o system ksiąg wieczystych, prowa-
dzonych przez sądy. W naszym systemie prawnym decydu-
ją nie oświadczenia stron zawarte w umowie, ale stan praw-
ny widniejący w księdze wieczystej w chwili dokonywania
transakcji. Dlatego zasadnicze znaczenie dla bezpieczeń-
stwa kupującego ma zbadanie treści księgi wieczystej w cza-
sie bezpośrednio poprzedzającym zawarcie umowy. W księ-
dze wieczystej powinny figurować jako właściciele, tylko
osoby, z którymi mamy podpisać umowę, w działach trze-
cim i czwartym nie powinno być żadnych wpisów oraz nie
powinno być wzmianek o jakichkolwiek wnioskach złożo-
nych do księgi wieczystej. Skutki mogą okazać się bardzo
dotkliwe, jeżeli okaże się, że np. w przeddzień podpisania

umowy wpłynął wniosek o wpis hipoteki albo zawiadomie-
nie komornika o zajęciu itp. Niestety, nie można bronić się
nieznajomością wpisów w księgach wieczystych i w konse-
kwencji można stać się właścicielem obciążonego lokalu,
narażonego na postępowanie egzekucyjne.

Warto też upewnić się, czy sprzedawca lokalu nie wykorzy-

stywał go do prowadzenia działalności gospodarczej. Zdarza
się czasem, że właściciele lokali mieszkalnych wprowadzają je
do ewidencji środków trwałych swoich przedsiębiorstw i doko-
nują odpisów amortyzacyjnych. Tymczasem stosownie do Or-
dynacji podatkowej nabywca składników majątku związanego
z prowadzoną działalnością gospodarczą odpowiada całym
swoim majątkiem (do wartości nabytego lokalu) solidarnie
z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podat-
kowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
I, uwaga! nie ma to nic wspólnego z zapisami w księgach wie-
czystych, tu chodzi o odpowiedzialność osobistą i z całego
majątku. Jeżeli więc okaże się, że kupujemy mieszkanie od
przedsiębiorcy, który prowadził biuro w swoim mieszkaniu,
nie zaszkodzi zobowiązać go do wystąpienia do urzędu skar-
bowego o wydanie zaświadczenia o braku zaległości podatko-
wych. Zaświadczenie takie daje gwarancję bezpieczeństwa,
ale tylko przez trzy dni robocze od daty wystawienia.

Na co zwracać uwagę w umowie?

– adwokat Stefan Jacyno, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

PRAWO I ŻYCIE

Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

Zakup mieszkania z deweloperem to
wiele pułapek i niebezpieczeństw.
Niestety decyzja o kupnie mieszka-
nia od sąsiadki czy znajomych kole-
żanki, albo nawet z ogłoszenia, np.
w starej kamienicy, nie jest pozba-
wiona ryzyka. W tym przypadku też
musimy zebrać określone informa-
cje, dzięki któr ym dokonywana
przez nas transakcja ma szansę być
bezpieczna.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

to konieczność sprawdzenia przede
wszystkim, czy osoba, od której kupuje-
my, jest właścicielem mieszkania, a gdy
sprzedawca działa przez pełnomocnika –
konieczność sprawdzenia, czy ten jest na-
leżycie umocowany. Musimy zobaczyć
też księgę wieczystą (jeśli taka została za-
łożona), dopilnować spraw meldunko-
wych i sprawdzić, czy kupowane przez
nas mieszkanie nie jest zadłużone (np.
poprzedni właściciel nie płacił od dłuż-
szego czasu czynszu).

Niezwykle ważną informacją, jaką musi-

my ustalić, jest sprawdzenie, kto jest wła-
ścicielem mieszkania. Kupując bowiem od
osoby, która nie jest właścicielem sprzeda-
wanego mieszkania możemy stracić
oszczędności całego życia. A niestety przy-
padki takie mają w praktyce miejsce jesz-
cze stosunkowo często. Sprawdźmy też,
czy sprzedający jest jedyną osobą upraw-
nioną do dysponowania mieszkaniem.
W przypadku bowiem kilku współwłaści-
cieli do skutecznej sprzedaży potrzebna
jest zgoda pozostałych. Zobaczmy też –
wtedy gdy mieszkanie sprzedawane jest
przez pełnomocnika (bo właściciel przeby-
wa np. za granicą) – czy osoba ta posiada
pełnomocnictwo do dokonania określo-
nych czynności, czy jest ono ważne i czy
nie zostało odwołane.

Kupując mieszkanie w spółdzielni dopil-

nujmy, by poprzedni właściciel zrzekł się
członkostwa w spółdzielni. Warunkiem na-
bycia prawa do lokalu jest bowiem przyję-
cie w poczet członków spółdzielni, a nie

można zostać członkiem, dopóki sprze-
dawca nie zrzeknie się swojego członko-
stwa.

Dopilnujmy też, by kupić mieszkanie,

które nie jest obciążone długami. Chodzi
tu przede wszystkim o zaległości w zapła-
cie czynszu. Dlatego najlepiej zażądać od
sprzedającego dowodów dokonania opłat.
Możemy także poprosić w spółdzielni
o wystawienie zaświadczenia o braku zale-
głości we wpłatach. Dopilnujmy, by było
ono jak najaktualniejsze. Zaległości to nie
tylko czynsz. Sprawdźmy też, czy rachunki
za gaz, energię elektryczną czy telefon by-
ły w ostatnim czasie opłacane. W tym przy-
padku poprośmy o przedstawienie zapłaco-
nych faktur. Postarajmy się też o to, by sto-
sowna wzmianka o

braku zaległości

w opłatach znalazła się w akcie notarial-
nym.

Sprawdź księgę wieczystą

Powinniśmy także pofatygować się do są-

du wieczystoksięgowego po to, by sprawdzić
księgę wieczystą. Jest ona dostępna dla
wszystkich i może okazać się źródłem wielu
cennych informacji. Dowiemy się z niej
przede wszystkim, czy kupowane przez nas
mieszkanie nie jest obciążone żadnymi wpi-
sami. Księga wieczysta chroni prawa nabyw-
cy. Zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicz-
nej ksiąg wieczystych domniemywa się, że
prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie ze
stanem rzeczywistym. Przyjmuje się, że pra-
wo wykreślone w księdze nie istnieje. Zda-
rzają się co prawda różnice między stanem
prawnym nieruchomości ujawnionym
w księdze a stanem rzeczywistym. W takich
jednak przypadkach księga rozstrzyga wąt-
pliwości na korzyść tego, kto przez czynność
prawną z osobą uprawnioną według księgi
nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Anna Wojda

Sprawdzamy zameldowanie

Mimo że zameldowanie służy wyłącznie

celom ewidencyjnym i nie daje żadnych

praw do lokalu, może jednak wskazywać,
że osoba zameldowana ma tytuł prawny do
lokalu, np. jeśli zawarła z właścicielem
umowę najmu, która nadal jest ważna. Dla-
tego przed zakupem mieszkania, a nawet
przed podpisaniem umowy przedwstępnej,
żądajmy od sprzedającego zaświadczenia
z urzędu gminy, potwierdzającego, że w lo-
kalu nie jest nikt zameldowany.

Nie należy jednak rezygnować z zakupu,

gdy okaże się, że w lokalu jest zameldowa-
na osoba, która w nim nie mieszka od po-
nad dwóch miesięcy. Dla kupującego taka
sytuacja może być dodatkowym atutem
w negocjacjach cenowych ze sprzedającym
mieszkanie. Tym bardziej że od 1 maja br.
weszły w życie przepisy znowelizowanej
ustawy o ewidencji ludności i dowodach
osobistych (Dz.U. nr 93, poz. 887), które
wprowadziły w tym zakresie korzystne
zmiany. I tak – jeśli lokator opuścił miejsce
pobytu (stałego lub czasowego) trwającego
ponad 2 miesiące i nie dopełnił obowiązku
wymeldowania się – organ gminy wydaje
na wniosek strony (zazwyczaj jest to wła-
ściciel) lub z urzędu decyzję w sprawie wy-
meldowania tej osoby.

W drodze decyzji

Wymeldowanie następuje w drodze de-

cyzji administracyjnej. Organ dokonujący
wymeldowania musi wcześniej zbadać, czy
osoba, która opuściła lokal, zrobiła to do-
browolnie i czy nie zastosowano wobec
niej podstępu. W tym celu zbierane są np.
oświadczenia świadków. Jeśli okaże się
np., że zameldowany został z lokalu usu-
nięty siłą, nie powinien być wymeldowany.

Ustalenie adresu osoby wymeldowywa-

nej należy do organu wymeldowującego.
Z zapytaniem o miejsce pobytu takiej oso-
by organ ten zwraca się do Centralnego
Biura Adresowego i do Centralnego Reje-
stru Skazanych. Jeśli nadal adresu nie
można ustalić – zgodnie z art. 34 kodeksu
postępowania administracyjnego – organ
administracji publicznej występuje do sądu
z wnioskiem o wyznaczenie przedstawicie-
la dla osoby nieobecnej (jeśli taki przedsta-
wiciel nie został już wyznaczony).

Jeśli w mieszkaniu jest zameldowany ob-

cokrajowiec i nie można ustalić miejsca je-
go pobytu, organ administracji publicznej
nie musi występować do sądu o wyznacze-
nie przedstawiciela dla osoby nieobecnej.
Przepisy proceduralne nie przewidują ju-
rysdykcji krajowej w stosunku do cudzo-
ziemców (postanowienie Sądu Rejonowe-
go dla Warszawy Śródmieścia z dnia 27 lu-
tego 2003 r.. sygn. akt III Ns 15103 w spra-
wie obywatela Wietnamu). Jeśli obcokrajo-
wiec nie mieszka w lokalu od ponad dwóch
miesięcy i potwierdzają to świadkowie – or-
gan administracji publicznej wydaje decy-
zję o wymeldowaniu.

Teresa Siudem

co najwyżej do umowy nie przystąpić
i szukać uczciwszego dewelopera.

Sprawdźmy też, jak w umowie został

określony sposób i termin usunięcia
ewentualnych usterek w naszym mieszka-
niu. To bardzo ważne. Może się bowiem
okazać, że będą one usuwane... na nasz
koszt. Dopilnujmy też, żeby w umowie
nie znalazł się zapis, który uniemożliwi
nam przeprowadzenie odbioru technicz-

nego z wybranym przez nas inspektorem
nadzoru. A niestety postanowienia takie
często znajdują się w umowach. Co wię-
cej, klienci często zaczynają prace wy-
kończeniowe w zakupionym mieszkaniu
jeszcze przed ostatecznym terminem od-
bioru. To olbrzymi błąd. Jeśli okaże się,
że są jakieś wady, deweloper może próbo-
wać zrzucić winę na kupującego argu-
mentując, że wady zostały spowodowane

w trakcie prac wykończeniowych. Nie
warto zatem się spieszyć i czasami lepiej
poczekać kilka dni dłużej.

Na zakończenie warto pamiętać

o sprawdzeniu, czy w umowie nie znalazł
się zapis zobowiązujący nas do akceptacji
sytuacji, w której zarząd budynkiem,
w którym znajduje się kupione przez nas
mieszkanie, sprawuje deweloper. Jeśli ta-
ka sytuacja ma miejsce, lepiej, żeby nie

trwała ona zbyt długo. Okres rękojmi za
wady budynku wynosi 3 lata. Jeśli w tym
czasie deweloper będzie zarządzał w na-
szym budynku, z pewnością nie będzie
zainteresowany w usuwaniu wad, jakich
dopuścił się w trakcie budowy. Pewne jest
też, że spróbuje wyciągnąć od mieszkań-
ców jak najwięcej pieniędzy. Ustali bar-
dzo wysokie stawki za zarząd, opłaty za
konserwację.

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT RADZI

Zakup mieszkania to nie tylko sam lokal, ale i pewna sy-

tuacja prawna związana z konkretnym lokalem. W przypad-
ku spółdzielczego prawa do lokalu warunkiem skutecznego
jego nabycia jest przyjęcie nabywcy w poczet członków spół-
dzielni. Członek spółdzielni musi przestrzegać statutu, za-
tem przed podjęciem decyzji o zakupie trzeba poznać statut.

Spółdzielnie wydając sprzedawcy zaświadczenie wymaga-

ne przez notariusza najczęściej jednocześnie dokonują rozli-
czenia wszelkich należności względem spółdzielni, a w każ-
dym razie ustalana jest przy tej okazji wysokość ewentualnych
zaległości. Natomiast lokale stanowiące odrębną własność
najczęściej są położone w budynkach, gdzie funkcjonują
wspólnoty mieszkaniowe. Kupno lokalu oznacza, że nabywca

z mocy prawa staje się członkiem wspólnoty. Przy sprzedaży
takiego lokalu żadne zaświadczenie od wspólnoty nie jest wy-
magane, dlatego w umowie powinno znaleźć się oświadcze-
nie, że sprzedający nie zalega z żadnymi opłatami wobec
wspólnoty. Niezależnie od oświadczeń, warto samemu dowie-
dzieć się w zarządzie wspólnoty, jak wygląda sytuacja z opła-
tami za lokal, jakie są zamierzenia wspólnoty i podjęte uchwa-
ły (np. o 10-krotnym podwyższeniu wpłat na fundusz remon-
towy...). Wspólnota ma prawo nawet sprzedać lokal na licyta-
cji dla zaspokojenia niezapłaconych należności. Spółdzielnie
także mają odpowiednie możliwości – w razie długotrwałego
zalegania z opłatami, członek spółdzielni może być z niej wy-
kluczony, a wówczas prawo do lokalu wygaśnie.

Od sprzedawcy warto zażądać, aby oświadczył w umo-

wie, że wszystkie należności związane z lokalem, takie jak
podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczy-
ste, za dostawę wody, prądu, gazu itp. zostały opłacone
oraz aby wydał dowody uiszczenia tych należności.

Odzyskanie zapłaconych pieniędzy zawsze jest kosz-

towne, trudne i długotrwałe. W razie nieszczęścia ni-
gdy nie będzie gwarancji, że uda się wyegzekwować
uzyskany wyrok, gdyż dłużnik po prostu może majątek
stracić i stać się niewypłacalny. Nawet w sytuacji ewi-
dentnego oszustwa doprowadzenie do skazania za
przestępstwo w niczym nie poprawi wypłacalności
dłużnika...

Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym
– co i gdzie sprawdzić

Co znajdziemy w księdze wieczystej?

Księga wieczysta dla nieruchomości liczy cztery działy. W każdym z nich umieszczane
są inne informacje. W dziale pierwszym znajdziemy oznaczenie nieruchomości oraz
wpisy praw związanych z jej własnością. Dział drugi to wpisy dotyczące własności
i użytkowania wieczystego. W dziale trzecim znajdziemy wpisy dotyczące ograniczo-
nych praw rzeczowych oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością. Kolejny,
czwarty dział, to wpisy dotyczące hipotek.

WARTO WIEDZIEĆ

Zameldowanie w lokalu nie jest tożsa-
me z prawem do lokalu, np. z prawem
własności lub prawem najemcy wyni-
kającym ze stosunku najmu. Zameldo-
wanie służy wyłącznie celom ewiden-
cyjnym i ma na celu potwierdzenie fak-
tu pobytu w tym lokalu

PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Czego żądać od sprzedawcy?

– adwokat Stefan Jacyno, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

Kupując mieszkanie często nie myśli-
my o tym, że cena, jaką za nie zapłaci-
my, nie kończy się na kwocie wpłaco-
nej na konto dewelopera czy spółdziel-
ni. Zakup mieszkania to dodatkowe wy-
datki, które musimy uwzględnić w bu-
dżecie przeznaczonym na sfinalizowa-
nie transakcji.

Ile zapłacimy u notariusza

Zakup czy sprzedaż mieszkania to ko-

nieczność udania się do notariusza. Trzeba
w końcu sporządzić akt notarialny. W prze-
ciwnym razie cała transakcja nie będzie sku-
teczna. Niestety u notariusza musimy zapła-
cić wcale niemałe kwoty.

Maksymalna stawka wynagrodzenia zale-

ży od wartości przedmiotu czynności nota-
rialnej, a za ten przyjmuje się wartość poda-
ną przez stronę lub strony czynności. Jak
wynika z przepisów rozporządzenia mini-
stra sprawiedliwości z dnia 12 kwietnia
1991 r. w sprawie taksy notarialnej (przepi-
sy rozporządzenia tracą moc 30 czerwca br.
na skutek orzeczenia Trybunału Konstytu-
cyjnego), maksymalna stawka wynagrodze-
nia wynosi od wartości:

◗

do 5000 zł – 200 zł,

◗

powyżej 5000 zł do 15 000 zł – 200 zł +
3 proc. od nadwyżki powyżej 5000 zł,

◗

powyżej 15 000 zł do 30 000 zł – 500 zł +
2 proc. nadwyżki powyżej 15 000 zł,

◗

powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 800 zł +
1 proc. nadwyżki powyżej 30 000 zł,

◗

powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1100 zł
+ 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

◗

powyżej 1 000 000 zł – 5800 zł + 0,25
proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł.

Warto pamiętać, że na każdym sporzą-

dzonym dokumencie notariusz wymienia
wysokość pobranego wynagrodzenia. Warto
też pamiętać, że za sporządzenie aktu nota-
rialnego dokumentującego:

◗

umowę zobowiązującą, zawartą pod wa-
runkiem lub zastrzeżeniem terminu,

◗

umowę przenoszącą własność lub użytko-
wanie wieczyste, w wykonaniu umowy zo-
bowiązującej,

◗

umowę sprzedaży nieruchomości rolnej
z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Pań-
stwa,

◗

umowę zbycia własnościowego spółdziel-
czego prawa do lokalu mieszkalnego, spół-
dzielczego prawa do lokalu użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spół-
dzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu
mieszkalnego w domu budowanym przez
spółdzielnię mieszkaniową w celu przenie-
sienia jego własności na członka),

◗

umowę zbycia ekspektatywy odrębnej wła-
sności lokalu lub domu jednorodzinnego
w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych,

◗

umowę ustanowienia odrębnej własności
lokalu lub przeniesienia własności domu
jednorodzinnego z prawem do gruntu, za-
wartych w wykonaniu umów o budowę lo-
kalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszka-
niowych,

◗

umowę przeniesienia własności lokalu lub
domu jednorodzinnego z prawem do grun-
tu, przez spółdzielnię mieszkaniową,

◗

ustanowienie hipoteki,

– maksymalna stawka wynagrodzenia

wynosi połowę stawki, o której mowa wcze-
śniej.

Opłata za wpis
do księgi wieczystej

Gdy kupujemy mieszkanie, bardzo często

zmuszeni jesteśmy do dokonania wpisu do
księgi wieczystej. To niestety kosztuje. Za-
płacić musimy także za obciążenie mieszka-
nia hipoteką (gdy na zakup został zaciągnię-
ty kredyt w banku). Szczegółową wysokość
opłat sądowych określa rozporządzenie mi-
nistra sprawiedliwości z dnia 17 grudnia
1996 r. w sprawie wysokości wpisów w spra-
wach cywilnych (Dz.U. nr 154, poz. 753).
Z jego przepisów wynika, że od wniosku
o wpis w księdze wieczystej, jeżeli przepis
szczególny nie stanowi inaczej, pobierany
jest wpis stały w wysokości 30 zł. W określo-
nych sytuacjach pobierana jest też określo-
na część wpisu stosunkowego. Wpis ten ob-
licza się od wartości prawa przyjmowanego
na koniec ostatniego kwartału za podstawę
przy ustalaniu zobowiązania podatkowego
od spadku i darowizny lub za podstawę
przyjmowaną w tym czasie do wyliczenia
opłaty skarbowej. W pozostałych przypad-
kach podstawą obliczenia wpisu stosunko-
wego jest wartość prawa podana przez
wnioskodawcę. Możemy być zmuszeni do
uiszczenia piątej, dziesiątej lub dwudziestej
części wpisu. Na przykład piątą część wpisu
zapłacimy od wniosku o wpis własności
(chyba że przepis szczególny stanowi ina-
czej), a dziesiątą część wpisu uiścimy np. od

wniosku o wpis własności nabytej na pod-
stawie dziedziczenia. Natomiast dwudziestą
część wpisu stosunkowego pobiera się od
wniosku o wpis:

◗

własności nabytej na podstawie umowy
przeniesienia przez spółdzielnię mieszka-
niową na członka własności domu jedno-
rodzinnego lub lokalu w małym domu
mieszkalnym z prawem do działki zajętej
pod budowę,

◗

własności nabytej na podstawie umowy
potwierdzającej przekształcenie się wła-
snościowego spółdzielczego prawa do lo-
kalu w prawo odrębnej własności lokalu
mieszkalnego lub we własność domu jed-
norodzinnego,

◗

własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego, spółdzielczego pra-
wa do lokalu użytkowego oraz prawa do
domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkal-
nego w domu budowanym przez spółdziel-
nię mieszkaniową w celu przeniesienia je-
go własności na członka spółdzielni),

◗

przejęcia przez bank regionalny wierzytel-
ności zabezpieczonej hipoteką od zrzeszo-
nego w nim banku spółdzielczego.

Podatek od czynności
cywilnoprawnych

Podatkowi od czynności cywilnopraw-

nych podlegają m.in. takie czynności, jak
umowa sprzedaży czy ustanowienie hipote-
ki. Podstawę obliczenia podatku stanowi
w przypadku umowy sprzedaży cena sprze-
daży – w odniesieniu do rzeczy ruchomych
nabywanych do przerobu lub odsprzedaży,
równowartość w złotych kwoty zagranicz-
nych środków płatniczych określonej w ze-
zwoleniu dewizowym, przeznaczonych na
zapłacenie ceny – w odniesieniu do umowy
zawieranej przez nierezydentów albo – war-
tość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowe-
go – w pozostałych przypadkach. Wartość
rynkową przedmiotu czynności cywilno-
prawnej określa się na podstawie przecięt-
nych cen stosowanych w danej miejscowo-
ści w obrocie rzeczami tego samego rodzaju
i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu
i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia
dokonania tej czynności, bez odliczenia dłu-
gów i ciężarów. Gdy ustanawiamy hipotekę,
podstawę opodatkowania stanowi kwota za-
bezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku wynoszą od umowy

sprzedaży:

◗

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa
użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowe-
go oraz wynikających z przepisów prawa
spółdzielczego: prawa do domu jednoro-

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT RADZI

Ostrożność zalecana jest nie tylko przy zakupie

mieszkania od dewelopera, ale także przy zakupie
mieszkania na rynku wtórnym. Potencjalny nabywca po-
winien sprawdzić, czy zbywca mieszkania jest rzeczywi-
ście jego właścicielem, czy jest uprawniony do dyspono-
wania tym lokalem. Należy też sprawdzić, czy lokal nie
jest obciążony. Jeżeli jest to lokal stanowiący odrębną
nieruchomość lub lokal spółdzielczy, może być obciążo-
ny hipoteką. W takim wypadku należy udać się do sądu
i sprawdzić, czy w księdze wieczystej (jeśli oczywiście
jest ona prowadzona, gdyż nie jest to obowiązkowe dla
lokali spółdzielczych) nie ma jakichś innych ograniczeń

w rozporządzaniu. Może się też zdarzyć taka sytuacja,
że zbywca ma zawartą umowę przedwstępną z osobą X,
osoba ta szuka pieniędzy i nie jest do końca przekonana
co do tego, czy chce kupić dane mieszkanie, a w między-
czasie znalazł się lepszy kontrahent. Zbywca zupełnie
ignoruje umowę przedwstępną i zawiera umowę z lep-
szym kontrahentem. Osoba X może w takiej sytuacji po-
szukiwać ochrony, jeśli była związana umową przed-
wstępną, co z kolei może rodzić negatywne skutki dla
nabywcy.

Jeśli kupujemy mieszkanie np. w spółdzielni, to na-

leżałoby sprawdzić, czy lokal nie jest obciążony zale-

głościami z tytułu chociażby czynszu. Co prawda spół-
dzielnie przed wydaniem zaświadczenia do notariusza
starają się, by zadłużenie zostało uregulowane. Sytu-
acje skutkujące kłopotami bywają przeróżne. Problemy
mogą dotyczyć na przykład przejęcia stacji telefonicz-
nej. Ktoś kupuje lokal, strony zawierają w umowie lub
w dodatkowym porozumieniu postanowienie, że jest
przejmowana stacja telefoniczna, a tymczasem jest ona
bardzo obciążona. Dlatego od nabywcy wymagana jest
zapobiegliwość i staranność przy sprawdzaniu wszyst-
kich kwestii prawnych i faktycznych przy kupnie
mieszkania.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym?

– Henryk Romańczuk, adwokat w Kancelarii Wierzbowski i Wspólnicy

Deweloper wybrał
notariusza

Deweloper, u którego kupiliśmy
mieszkanie, wybrał notariusza,

przed którym musieliśmy podpisać
akt notarialny. Na początku nie chcie-
liśmy się zgodzić, ale deweloper za-
znaczył, że albo skorzystamy z usług
wskazanego przez niego notariusza,
albo nie wyda nam wszystkich po-
trzebnych dokumentów i będziemy
mieli problemy ze sporządzeniem ak-
tu notarialnego. Zgodziliśmy się. Ma-
my jednak wątpliwości, czy dobrze
postąpiliśmy?

Jest to niestety częsta praktyka stosowa-
na przez deweloperów. Mimo że za nota-
riusza płaci klient, deweloper często na-
rzuca mu swojego. Ma to niestety plusy
i minusy. Przede wszystkim nie mamy
pewności, czy wskazany przez dewelope-
ra notariusz zadba tak samo o nas jak
o sprzedawcę. Skoro współpracuje z de-
weloperem, można przypuszczać, że nie
będzie skłonny do podważania jego pozy-
cji, przez co deweloper może próbować
manipulować przy umowie. Nie jest to na
szczęście regułą. Z drugiej strony udając
się do notariusza wybranego przez dewe-
lopera możemy spodziewać się, że zapła-
cimy nieco mniej niż u innego notariusza.
Często bowiem tacy notariusze udzielają
zniżek. Pamiętajmy jednak, że deweloper
nie może nas zmusić do skorzystania
z usług wybranego przez nas notariusza
i w żadnym razie nie może wykorzystywać
swojej uprzywilejowanej pozycji i np. od-
mawiać wydania określonych dokumen-
tów.

woj

Dokumenty potrzebne
przy zameldowaniu

Wynajmuję mieszkanie, chciał-
bym się w nim zameldować. Czy

potrzebna jest zgoda właściciela? Jakie
dokumenty muszę złożyć w urzędzie?

Właściciel lub inny podmiot dysponujący ty-
tułem prawnym do lokalu jest obowiązany
potwierdzić fakt pobytu osoby zgłaszającej
pobyt stały lub czasowy trwający ponad
2 miesiące w tym lokalu. Potwierdzenia do-
konuje się na formularzu meldunkowym
w formie czytelnego podpisu z oznaczeniem
daty jego złożenia. Do wglądu urzędnika na-
leży też przedstawić dokument potwierdza-
jący tytuł prawny do lokalu. Może to być
umowa cywilnoprawna (np. najmu, użycze-
nia), wypis z księgi wieczystej, decyzja admi-
nistracyjna, orzeczenie sądu lub inny doku-
ment poświadczający tytuł do lokalu (Pod-
stawa: art. 9 ust 2b i art. 29 ust. 1 ustawy
o ewidencji ludności i dowodach osobi-
stych).

tes

RADZI

Dodatkowe koszty związane
z zakupem mieszkania

RADZI

To, ile dodatkowo zapłacimy kupując
mieszkanie, zależy od tego, czy kupuje-
my je od dewelopera czy od spółdzielni,
czy może od osoby fizycznej. Pamiętaj-
my też, że zawieranie umów między
osobami fizycznymi nie jest wolne od
obciążeń podatkowych. Ich wysokość
zależy od tego, z kim dokonujemy czyn-
ności. Niższe stawki podatkowe znajdą
zastosowanie przy czynnościach doko-
nywanych w kręgu rodzinnym, wyższe
między osobami nie spokrewnionymi.

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

PRAWO I ŻYCIE

Pułapki przy kupnie i sprzedaży mieszkania

dzinnego oraz prawa do lokalu w małym do-
mu mieszkalnym – 2 proc.,

◗

innych praw majątkowych – 1 proc.

Natomiast stawka podatku za ustanowie-

nie hipoteki wynosi 0,1 proc. od kwoty za-
bezpieczonej wierzytelności (w przypadku
zabezpieczenia wierzytelności istniejących)
i 19 zł – w przypadku zabezpieczenia wie-
rzytelności o wysokości nieustalonej.

Warto też pamiętać, że określone czynno-

ści zostały zwolnione od podatku. W katalo-
gu tym znalazły się m.in. zamiana budynku
mieszkalnego lub jego części, lokali miesz-
kalnych stanowiących odrębną nierucho-
mość, spółdzielczych własnościowych praw
do lokalu mieszkalnego oraz wynikających
z przepisów prawa spółdzielczego: praw do
domu jednorodzinnego lub praw do lokalu
w małym domu mieszkalnym, jeżeli strona-
mi umowy są osoby zaliczone do I grupy po-
datkowej zgodnie z przepisami o podatku
od spadków i darowizn – będzie to małżo-
nek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa,
rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.
Podatku nie zapłacimy także od ustanowie-
nia hipoteki przysługującej spółdzielniom

mieszkaniowym i wierzycielom spółdzielni
mieszkaniowych.

O czym powinni pamiętać
sprzedający

Na pułapki muszą uważać nie tylko kupu-

jący mieszkanie, ale także ci, którzy chcą je
sprzedać. Dotyczy to zwłaszcza osób fizycz-
nych. Trudno bowiem mówić tu o dewelope-
rach. Ci dbają o swoje interesy już na etapie
opracowywania umów przedwstępnych.

W praktyce często zdarza się tak, że

sprzedający mieszkanie znajdzie osobę za-
interesowaną, podpisze umowę przedwstęp-

ną, a potem znajdzie lepszego nabywcę,
z którym pójdzie do notariusza i podpisze
akt notarialny. Takie zachowanie to wielki
błąd. Sprzedający będzie w takiej sytuacji
musiał nie tylko zwrócić osobie, z którą
podpisał umowę wpłacone przez nią pienią-
dze (zaliczkę), ale jeszcze dodatkowo – na
jej żądanie skierowane do sądu – naprawić
szkodę, jaką osoba ta poniosła przez to, że
liczyła na dojście umowy do skutku. Co wię-
cej, jeśli przy zawarciu umowy został dany
zadatek, to osoba, która go dała, będzie mo-
gła żądać kwoty dwukrotnie wyższej, np. je-
śli dała 5000 zł, może żądać zwrotu 10 000
zł z powodu niewykonania umowy.

Sprzedający muszą też pamiętać o zacho-

waniu rozwagi. Nie powinni podawać infor-
macji nieprawdziwych, np. że sąsiedzi zacho-
wują się cicho, podczas gdy organizują czę-
sto imprezy. Muszą też poinformować kupu-
jącego o tym, czy płacą regularnie rachunki.

Sprzedający powinni też zabezpieczyć

swoje sprawy finansowe i przenieść wła-
sność sprzedawanego mieszkania na kupu-
jącego dopiero wtedy, gdy ten zapłaci całą
umówioną kwotę. W umowie powinni też
określić, czy to oni, czy może kupujący po-
noszą dodatkowe opłaty związane z zaku-
pem mieszkania.

Przygotowała Anna Wojda

Czy mogę wymeldować
byłego lokatora?

Kupiłem mieszkanie. Niestety,
nie sprawdziłem wcześniej, że

w mieszkaniu na czas określony do 31
grudnia 2004 r. jest zameldowany oby-
watel Ukrainy. Lokator ten opuścił
mieszkanie przed kilkoma miesiącami.
Potwierdza to gospodarz domu i były
właściciel. Czy mogę go wymeldować?

Tak. Zgodnie z obowiązującymi przepisami
– jeśli lokator opuścił miejsce pobytu stałe-
go lub czasowego trwającego ponad 2 mie-
siące i nie dopełnił obowiązku wymeldowa-
nia się – organ gminy wydaje decyzję
w sprawie wymeldowania tej osoby. Musi
pan złożyć wniosek w tej sprawie w urzędzie
gminy.

Wymeldowanie bez zgody
współmałżonka

Po ślubie zamieszkałam w miesz-
kaniu moich teściów. Zameldo-

wali mnie w nim. Po ich śmierci mąż
odziedziczył mieszkanie. Coraz częściej
dochodziło między nami do konfliktów.
Przed tygodniem mąż wyrzucił mnie
z domu, zagroził też, że mnie wymeldu-
je. Czy może to zrobić?

Nie. Przesłanka opuszczenia dotychczaso-
wego miejsca pobytu stałego jest spełniona,
jeżeli opuszczenie to ma charakter trwały,
jest dobrowolne i wynika z woli osoby, która
ten lokal opuściła, a nie z powodu bezpraw-
nych działań lub zachowań innych osób. Je-
żeli strona została usunięta z lokalu w drodze
przymusu fizycznego czy psychicznego bądź
wobec wymiany zamków w drzwiach unie-
możliwiono jej dostęp do lokalu, to nie moż-
na uznać tego za opuszczenie dotychczaso-
wego miejsca stałego pobytu.

tes

RADZI

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT WYJAŚNIA

CZYTELNICY PYTAJĄ – EKSPERT RADZI

Jeżeli wydanie mieszkania nie nastąpiło przed podpisa-

niem umowy, warto zabezpieczyć się poprzez zażądanie od
sprzedającego, by w akcie notarialnym poddał się egzekucji
co do obowiązku wydania lokalu w ustalonej dacie. Można
też ustalić karę umowną za zwłokę w wydaniu i wymeldowa-
niu się z lokalu i także poddać ją egzekucji z aktu notarialne-
go. Dzięki takim klauzulom, w razie napotkania kłopotów

w realizacji obowiązku wydania lokalu, nie trzeba będzie po-
zywać przeciwnika, lecz tylko zwrócić się do sądu o nadanie
aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd powinien
niezwłocznie, a najdalej w terminie 3 dni od złożenia i opła-
cenia wniosku, wydać odpowiednie postanowienie. Z posta-
nowieniem sądu można natychmiast złożyć wniosek egzeku-
cyjny u komornika. W przypadku nabywania lokalu od dewe-

lopera najlepiej jest kupić lokal wtedy, kiedy budynek jest już
w całości wybudowany, deweloper uzyskał już pozwolenie na
użytkowanie i lokal ma urządzoną księgę wieczystą, w której
nie ma wpisanych żadnych obciążeń. Sytuacje idealne zda-
rzają się jednak nadzwyczaj rzadko. Na przykład dewelope-
rzy oferują lokale w różnych stadiach inwestycji. Wtedy oczy-
wiście, im bliżej końca, tym ryzyko mniejsze.

Sprzedawca nie wydaje mieszkania?

– adwokat Stefan Jacyno, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Zawarta w dniu 4 maja 2004 r. w Warszawie pomiędzy:
MOT-BUD spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Żytnia 2/ 13, reprezento-
waną przez
Prezesa Zarządu Filipa Majewskiego i Wiceprezesa Zarządu Mariolę Zajączek,
zwaną dalej Sprzedającym, a Patrycją Wolańską, zam. w Bydgoszczy przy ul.
Komuny Paryskiej 5/68, zwaną dalej Kupującym

Par. 1

Sprzedający oświadcza, że przedmiotem jego działalności są usługi deweloper-
skie, które obejmują zarządzanie nieruchomościami oraz usługi w zakresie bu-
downictwa ogólnego i mieszkaniowo-usługowego na sprzedaż.

Par. 2

Sprzedający oświadcza, że jest użytkownikiem wieczystym działek budowla-
nych położonych w Warszawie przy ul. Grzymalitów o łącznej powierzchni
10 678 m

oznaczonych w ewidencji gruntów numerem 10/4 i 10/5. Dla nieru-

chomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa VI Wydział Ksiąg Wieczy-
stych prowadzi księgi wieczyste: KW nr 567298 i KW 356210 oraz posiada
pozwolenie na budowę nr 234/04 wydane przez Burmistrza Gminy Białołęka
w dniu 15 stycznia 2004 r.

Par. 3

Sprzedający zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia własności na
rzecz Kupującego lokalu mieszkalnego w budynku oznaczonym symbolem A-3
na załączonym do umowy szkicu sytuacyjnym, a zlokalizowanego przy ul.
Grzymalitów 12 w Warszawie o następujących cechach:
a) nr lokalu 50, piętro drugie
b) powierzchnia 42 m

c) składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z w.c. i loggi, zwanego dalej „lo-
kalem”.

Par. 4

1. Lokal określony jest na rysunku w rzucie poziomym stanowiącego załącznik
nr 2 do umowy.
2. Wyposażenie i standard lokalu określa załącznik nr 3 do umowy.
3. Przeniesienie własności lokalu i udziału we współwłasności działki na-
stąpi na podstawie właściwej umowy sprzedaży zawartej między Sprze-
dającym i Kupującym w formie aktu notarialnego w terminie miesiąca od
komisyjnego odbioru lokalu, pod warunkiem uregulowania przez Kupują-
cego wszystkich zobowiązań finansowych zgodnie z postanowieniami
umowy.
4. W przypadku nieprzystąpienia przez Kupującego do aktu notarialnego
w określonym terminie Sprzedający ma prawo odstąpić od niniejszej umowy,
zatrzymując tytułem kary 5 proc. ceny określonej w par. 5.
5. Wszystkie koszty związane z zawarciem aktu notarialnego ponosi Kupujący.

Par. 5

1. Za wykonanie przedmiotu umowy określonego w par. 3 Kupujący zobowią-
zuje się zapłacić sprzedającemu cenę stanowiącą równowartość 29 750 euro
(z VAT) według kursu sprzedaży NBP z dnia dokonania wpłaty, przy czym kurs
ten nie może być niższy niż w dniu podpisania umowy.
2. Cena podlega waloryzacji o współczynnik wzrostu cen w budownictwie za
okres od początku inwestycji do daty odbioru lokalu.
3. Cena obejmuje:
a) cenę lokalu mieszkalnego w wysokości stanowiącej równowartość 27 259
euro,
b) cenę udziału we współwłasności działki, w wysokości stanowiącej równo-
wartość 2500 euro,
c) do ceny został wliczony podatek VAT.

4. Waloryzacja ceny nastąpi przed końcowym rozliczeniem stron. Sprzedający
wezwie Kupującego do zapłaty ostatniej raty z waloryzacją, której wysokość
poda w wezwaniu.

Par. 6

1. Kupujący zobowiązany jest do dokonania wpłat na poczet ceny w kwotach
i terminach określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik nr 4 do
umowy na rachunek bankowy Sprzedającego w Banku Handlowym V Oddział
w Warszawie nr 1089584726527-94776-938-0-21.
2. W przypadku nieterminowych wpłat Sprzedający naliczy Kupującemu odset-
ki ustawowe.
3. W przypadku rozwiązania umowy z winy Kupującego, Sprzedający zwróci
sumę dokonanych wpłat bez waloryzacji i odsetek, pomniejszoną o karę
umowną w wysokości 5 proc. ceny lokalu i inne kary umowne w ciągu 30 dni
od dnia wpłaty ceny lokalu dokonanej przez osobę trzecią przejmującą prawa
Kupującego.

Par. 7

1. Sprzedający zobowiązuje się zakończyć prace budowlane do 30 czerwca
2005 r. Termin ten może zostać przesunięty w przypadku zaistnienia czynni-
ków niezależnych od Sprzedającego.
2. Zakończenie inwestycji nastąpi w dniu wezwania do komisyjnego odbioru lo-
kalu, w ciągu 20 dni od daty zakończenia prac budowlanych. W razie dwukrot-
nego niestawiennictwa Kupującego, Sprzedający sam dokona jednostronnego
odbioru lokalu.
3. W przypadku rozwiązania umowy z winy Sprzedającego będzie on musiał
zwrócić sumę dokonanych wpłat bez waloryzacji i odsetek powiększoną o ka-
rę umowną w wysokości 5 proc. ceny lokalu w terminie 30 dni od daty rozwią-
zania umowy.

Par. 8

Wszelkie prace wykończeniowe w lokalu Kupujący może prowadzić dopiero po
protokolarnym przekazaniu mu lokalu przez Sprzedającego i uregulowaniu
przez Kupującego wszystkich zobowiązań finansowych wobec Sprzedającego.

Par. 9

1. Kupujący może przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające
z niniejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzy-
skaniu jego zgody wyrażonej w formie pisemnej.
2. Przeniesienie przez Kupującego praw do lokalu objętego niniejszą umową na
osobę trzecią bez zgody Sprzedającego będzie traktowana jak odstąpienie Ku-
pującego od umowy.

Par. 10

Wszelkie zmiany do niniejszej umowy mogą następować jedynie w formie pi-
semnych aneksów.

Par. 11

Wszelkie sprawy sporne mogące wyniknąć przy wykonywaniu niniejszej umo-
wy będą rozwiązywane przez strony w drodze negocjacji, a w braku porozu-
mienia zostaną poddane rozstrzygnięciu sądu powszechnego właściwego dla
siedziby Sprzedającego.

Par. 12

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową stosuje się przepisy Kodeksu
cywilnego.

Par. 13

Umowę sporządzono i podpisano, po zapoznaniu się z jej treścią, w dwóch jed-
nobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

SPRZEDAJĄCY KUPUJĄCY

UMOWA PRZEDWSTĘPNA

PRAWO I ŻYCIE

GAZETA PRAWNA NR 89 (1198) 7–9 MAJA 2004

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Opłaty przy nabyciu sprzedaży mieszkania z tytułu podatków
2012 09 24 Pułapka na wdowców sprzedających mieszkania
ABC Jak uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkań i domów
ABC Jak uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkań i domów
VAT przy kupnie mieszkania
Pośrednictwo przy kupnie mieszkania
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY MIESZKANIA
2 Wynajmowanie, kupno i sprzedaż mieszkania
UMOWA PRZEDWSTEPNA SPRZEDAZY MIESZKANIA
Umowa przedwstepna kupna sprzedazy mieszkania, nieruchomości itp, Nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, Umowy
instrukcja bhp przy magazynowaniu i sprzedazy wyrobow pirotechnicznych widowiskowych
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania OK OK OK
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY MIESZKANIA
2012 03 26 Świadectwo energetyczne przy każdej sprzedaży
umowa przedwstepna sprzed mieszkanie
co należy sprawdzić przy kupnie używanego motocykla

więcej podobnych podstron