Opłaty przy nabyciu/sprzedaży mieszkania z tytułu podatków

Sprzedając mieszkanie zapłacimy 10-proc. podatek, jeśli od czasu jego nabycia nie upłynęło jeszcze 5 lat. Podatek zapłacimy też przy kupnie mieszkania, tyle że od czynności cywilnoprawnych. Wydatki związane z zakupem mieszkania są olbrzymie: cena należna sprzedawcy, opłata u notariusza itp. Do tego trzeba jeszcze doliczyć spore sumy na podatek od czynności cywilnoprawnych. Stanowi on 2 proc. wartości mieszkania. O podatku, tym razem dochodowym, nie mogą zapomnieć również sprzedający mieszkanie, gdy od czasu jego nabycia nie upłynęło jeszcze 5 lat.

Podatek od umowy

Z art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. nr 86, poz. 959 z późn. zm.) wynika, że podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży. Oznacza to, że od umowy sprzedaży domu i mieszkania należy uiścić podatek. Tyle tylko, że jeśli kupujemy dom czy mieszkanie od dewelopera, to podatek od umowy sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego płacimy my, czyli nabywcy. Podobnie przy zakupie domu lub mieszkania na rynku wtórnym. Tu też strony najczęściej zaznaczają, że podatek od czynności cywilnoprawnych zapłaci nabywca. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w tym przypadku sporządzenia i podpisania aktu notarialnego. Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnej, ale w praktyce wskazywana jest jedna strona zobowiązana do zapłaty, najczęściej nabywca. Dlatego dla nabywcy bardzo ważna może okazać się informacja dotycząca wysokości należnego podatku. Jak ją ustalić, precyzują przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy sprzedaży będzie to wartość rynkowa domu lub mieszkania.

Może się też zdarzyć, że zamienimy dotychczas posiadane mieszkanie na inne. Wówczas - jeśli zamieniamy lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Pytanie tylko, jak ustalić wartość rynkową. Odpowiedź znajdziemy w ust. 2 art. 6 ustawy. Wynika z niego, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów.

Potrzebna deklaracja

Podatnicy są obowiązani złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Tym ostatnim jest notariusz, który pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Notariusze, jako płatnicy podatku, są obowiązani do przekazywania organowi podatkowemu właściwemu ze względu na siedzibę płatnika odpisów sporządzanych aktów notarialnych dotyczących czynności cywilnoprawnych stanowiących przedmiot opodatkowania.

Cen lepiej nie zaniżać

Starajmy się określać wartość rynkową mieszkania zgodnie z prawdą. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się zgubne. Jeśli okaże się, że wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej (domu lub mieszkania) nie odpowiada - zdaniem organu podatkowego - wartości rynkowej, organ podatkowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie organ poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopełnią tego obowiązku, organ dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.

Przychód ze sprzedaży

Podatnicy nie zawsze zdają sobie sprawę z komplikacji, jakie mogą pojawić się przy sprzedaży dotychczas posiadanego mieszkania i kupnie nowego lokum. Jak wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że podatnik, sprzedając mieszkanie lub dom, uzyska przychód, od którego musi zapłacić podatek. Istotne jest jednak to, że przypadek ten nie dotyczy sytuacji, gdy odpłatne zbycie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości określony został w formie ryczałtu i wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu (zob. art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychodu tego nie łączy się z dochodami z innych źródeł, np. ze stosunku pracy.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (m.in. na zakup nowego mieszkania).

W myśl wspomnianego przepisu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (czyli m.in. ze sprzedaży domu lub mieszkania) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub na nabycie - wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Ale, uwaga! Ze zwolnienia korzysta przychód tylko w tej wysokości, jaka zostanie przeznaczona na własne potrzeby mieszkaniowe, czyli jeśli podatnik uzyska ze sprzedaży przychód w wysokości 200 tys. zł i kupi następnie mieszkanie za 150 tys. zł, podatek będzie musiał zapłacić, ale już tylko od 50 tys. zł.

Z oświadczeniem bez podatku

Podatnicy mogą uniknąć zapłaty 10-proc. podatku od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jeśli w określonym terminie złożą stosowne oświadczenie. W oświadczeniu tym podatnik powinien wskazać, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe (m.in. na nabycie mieszkania lub domu).
Podatnicy powinni pamiętać, by oświadczenie złożyć we właściwym urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży.

Przykład

W 2001 roku Zofia Kustra kupiła mieszkanie. Ponieważ urodziła dziecko, stwierdziła, że powinna kupić większe mieszkanie. W roku 2006 sprzedała je i kupiła nowe. Jeśli Zofia Kustra złoży oświadczenie, że uzyskany z tej sprzedaży przychód zamierza w ciągu 2 lat wydatkować na zakup lokalu mieszkalnego, nie będzie musiała zapłacić 10-proc. zryczałtowanego podatku.

źródło: Gazeta Prawna Nr 125/2006 z dnia 2006-06-29